Особенности оценки стоимости коммерческой недвижимости. Часть 2

Страница 1 2 3

---

ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Подходы к оценке стоимости недвижимости

В данном параграфе будут исследованы современные методологические подходы для получения, обработки и анализа рыночной информации, необходимой для ее стоимостной оценки. Для этого рассмотрены основные этапы стоимостной оценки, изучены нормативные документы, регулирующие деятельность в рамках оценки недвижимости, детально рассмотрен каждый из основных подходов и методов стоимостной оценки недвижимого имущества.

Проведение оценки стоимости коммерческой недвижимости включает систему поочередных действий оценщика – начиная с постановки задания на оценку, заканчивая составленем отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проведение оценки включает следующие этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и

осуществление необходимых расчетов;

• согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
• составление отчета об оценке.

Задание на оценку содержит следующую информацию:

1. объект оценки;
2. имущественные права на объект оценки;
3. цель оценки;
4. предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
5.  вид стоимости;
6. дата оценки;
7. срок проведения оценки;
8. допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

В соответствии с п.8 ФСО №7, задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующие дополнительные к указанным в пункте 17 ФСО № 1 данные:

• состав объекта оценки с перечислением сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей;
• характеристики оцениваемого объекта и его частей или же ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие эти характеристики;
• права, которые учитываются при оценке объекта недвижимости, в том числе ограничения и обременения таких прав, принимая во внимание каждую из частей объекта оценки.

Согласно с п. 8 ФСО №7, в оцениваемом задании могут быть указаны другие расчетные величины, в том числе:

• рыночная арендная плата (расчетная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки на текущих рыночных условиях);
• затраты, связанные с созданием, воспроизводством или замещением объектов капстроительства;
• убытки, такие как реальный ущерб, упущенная выгода, возникающие при отчуждении объекта недвижимости и других ситуациях;
• затраты, связанные с устранением экологических загрязнений или с рекультивацией земельных участков.

В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три подхода: затратный, сравнительный, доходный.  Оценка объектов коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, отражающего профессионально проведенный анализ рынка, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Затратный подход к оценке недвижимого имущества.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного износа [16].

Для применения данного подхода необходима следующая информация:

• уровень заработных плат;
• размер накладных расходов;
• расходы, связанные с приобретением или использованием оборудования;
• нормы прибыли строителей в рассматриваемом регионе;
• рыночные цены строительных материалов.

Такой подход в оценке недвижимости, как правило, приводит к объективным результатам при условии, что оценка затрат на строительство объекта-аналога произведена точно и с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Стоимость объекта оценки на основе затратного подхода определяется по формуле (1).

РС=33∙ (3В)−СИ+ РС_зем.уч.,                                       (1)

где РС – рыночная стоимость объекта оценки;

33/3В – затраты на замещение и воспроизводство;

СИ – совокупный износ улучшений земельного участка;

РС_зем.уч. – рыночная стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению).

Основные методы расчета стоимости затратным подходом [10]:

– Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и др.).

Данный метод основан на использовании              стоимости строительства сравнительной единицы объекта (1 м², 1 м³, 1 шт. и др.). Затраты, связанные с замещением оцениваемого объекта, определяются путем умножения стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.) по формуле (2).

ЗЗ= С_ср.ед. ∙V,                                         (2)

где ЗЗ – затраты на замещение, руб.;

С_ср.ед.– стоимость сравнительной единицы (1 м², 1 м³ и др.), руб./ср. ед.;

V – количество сравнительных единиц, (1 м², 1 м³ и др.).

Для определения размера затрат на замещение используются различные справочные и нормативные материалы (укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС); укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости (УПВС) и т.д.).

Главным этапом при использовании данного метода является выбор типичного объекта. Для этого учитываются: одинаковое функциональное назначение; соизмеримость физических характеристик; сопоставимый возраст объектов; и др.

• Метод разбивки по компонентам подразумевает разбивку объекта оценки на строительные компоненты, такие как фундамент, несущие конструкции, перекрытия т.д. Стоимость каждого из компонентов рассчитывается на основе сумм прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле (3).

С_зд=(∑Vj∙Cj)∙KH,                                              (3)

где С_зд – стоимость строительства здания;

Vj – объем j-го компонента;

Сj – стоимость единицы объема;

Кн – коэффициент,   учитывающий несоответствия         между объектом оценки и выбранным типичным сооружением.

Метод количественного обследования основан на детальных стоимостном и количественном расчетах затрат, связанных с установкой отдельных компонентов, оборудования и строительством здания в целом. Помимо расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и других затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Преимущества доходного подхода:

• для оценки новых объектов именно этот подход является более надежным;
• подход является целесообразным или единственным возможным при: технико-экономическом анализе стоимости нового строительства; обосновании необходимости обновления существующего объекта; оценке зданий спец. назначения; решении задач страхования объекта; решении задач налогообложения; для согласования стоимости объекта недвижимости, рассчитанной другим методом.

Недостатками доходного подхода являются:

• затраты зачастую больше рыночной стоимости;
• попытки достижения более точного результата оценки приводят к быстрому росту затрат на труд;
• несоответствие затрат, связанных с приобретением оцениваемого объекта недвижимости, затратам на новое строительство объекта-аналога, возникающее в связи с тем, что в процессе оценки из стоимости строительства вычитается текущий износ;
• сложность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
• проблематичность определения величины накопленного износа старых построек и сооружений;
• необходимость отдельной оценки земельного участка без учета строений.

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки со сходными объектами-аналогами, информация о ценах сделок с которыми имеется в наличии [24].

Условия применения данного подхода:

• объект оценки не является уникальным;
• информация об объектах аналогах должна быть подробной и достоверной, включает в себя условия совершения сделок;
• факторы, влияющие на стоимость объектов-аналогов оцениваемой недвижимости, сопоставимы.

Принципы сравнительного подхода:

• принцип спроса и предложения подразумевает, что существует связь между потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью ее предложений;
• принцип замещения означает, что покупатель не заплатит за объект недвижимости больше чем за объект-аналог с такой же полезностью;
• принцип вклада предполагает, что для оценки стоимости объекта недвижимости определяется вклад каждого из факторов в формировании полезности и стоимости объекта.

Сравнительный подход включает в себя следующие этапы:

• изучение рынка недвижимости – для этого проводится тщательный анализ состояния рынка и его тенденций, в частности того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявляется список объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с объектом оценки, реализованных относительно недавно;
• сбор и проверка достоверности данных о предлагаемых на продажу или недавно реализованных аналогах оцениваемого объекта;
• сравнение аналогичных объектов с объектом оценки;
• корректировка цен объектов-аналогов в соответствии с отличающимися от объекта оценки характеристиками;
• установление стоимости оцениваемого объекта путем согласования скорректированных цен аналогичных объектов.

Основные методы расчета стоимости сравнительного подхода [11]:

• Метод валового рентного мультипликатора — отношение цены продажи к ПВД (потенциальный валовый доход), или к ДВД (действительный валовый доход).

Этапы оценки недвижимости валовым рентным мультипликатором:

• оценка валового дохода оцениваемого объекта;
• определение отношения валового дохода от объекта оценки к цене продаж по сопоставимым продажам объектов-аналогов;
• умножение валового дохода от оцениваемого объекта на среднее значение валового рентного мультипликатора объектов-аналогов.

Вероятная цена продажи рассчитывается по следующей формуле (4).

Ц_ОО = ПВД_о ∙ ВРМ_а = ПВД_О ∙ ∑(Ц∙ПВД) ∙1∙ ,        (4)

где Ц_оо – цена продажи объекта оценки;

ПВД_о – валовой доход от объекта оценки;

ВРМ_а – средний валовой рентный мультипликатор;

Ц_ia – цена продажи i-го аналога оцениваемого объекта;

ПВД_ia – потенциальный валовой доход i-го аналога оцениваемого объекта; m – кол-во подобранных объектов аналогов.

Метод прямого сравнения продаж основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой  недвижимости с аналогами.

Для применения метода прямого сравнения продаж является наличие  развитого и активного рынка недвижимости. При слаборазвитом рынке или при условии, что объект оценки недвижимости является уникальным или обладает определенными выгодами либо обременениями, которые не отражают общее состояние рынка, применение данного подхода становится нецелесообразным.

Основные этапы применения метода сравнения продаж [20].

• Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости, в частности, того сегмента, к которому принадлежит объект оценки. Выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые оцениваемому. Эти объекты должны относиться к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, а сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.
• Сбор и проверка информации по объектам-аналогам, анализ собранных данных и сравнение каждого объекта-аналога объектом оценки. Сравнение оцениваемого объекта с объектами-аналогами проводится по элементам сравнения. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.
• На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Классификация вводимых поправок основывается на учете различных способов расчетов и внесений корректировок на различия, существующие между объектом оценки и объектами-аналогами:

• Процентные (коэффициентные) поправки осуществляются путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его сравнительной единицы на коэффициент, характеризующий степень различий в свойствах аналогичного объекта и объекта оценки. Если объект оценки лучше объекта-аналога, то к цене последнего применяется коэффициент, повышающий стоимость, если же хуже, наоборот, понижающий. К процентным поправкам относят поправки на местоположение, время продажи и др.
• Стоимостные (денежные) поправки

Денежные поправки, применяемые к единице сравнения (напр. 1 м²), меняют цену реализованного аналогичного объекта на определенную сумму, характеризующую различие в параметрах аналогичного объекта и объекта оценки.

К таким поправкам, которые вносятся на единицу сравнения, относят поправки на качественные характеристики, а также поправки, которые былми рассчитаны статистическими методами.

Денежные поправки, которые вносятся к цене аналогичного объекта, меняют ее на определенную сумму, оценивающую различие в характеристиках аналогичного объекта и объекта оценки. К таким поправкам, относят, например, поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых выделяют:

• методы, которые основанны на анализе парных продаж;

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения таких методов зависит от сложности подбора объектов парной продажи, поиска и обработки больших массивов данных.

• экспертные методы расчета и внесения поправок;

Основа экспертных методов расчета и внесения поправок, как правило процентных – это субъективное мнение оценщика о том, насколько объект оценки лучше или хуже объекта-аналога. Такие методы расчетов и внесения поправок обычно используют, когда невозможно произвести расчет точных денежных поправки, но есть в наличии рыночная информация о процентных различиях.

• статистические методы;

К статистическим методам расчета поправок относят метод корреляционно-регрессионного анализа, заключающийся в допустимой формализации зависимости изменений цен объектов и изменений каких-либо его характеристик. Метод требует достаточно развитого рынка, так как предполагает анализ большого количества объектов и наличия особой выборки.

Последовательность внесения поправок

Процентные поправки обычно применяются первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

Последовательность внесения денежных (абсолютных) поправок зависит от влияния        на      корректируемые различия     общих факторов, учитываемых процентными корректировками.

4) Происходит согласование скорректированных цен аналогичных объектов и выводится итоговая величина стоимости объекта на основе сравнительного подхода.

Послендим этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов для получения итоговой величины стоимости объекта оценки. При этом проводятся следующие процедуры:

• проверка использованной для расчета информации по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
• проведение согласования скорректированных величин путем расчета средневзвешенной / среднеарифметической величины сопоставимых продаж.

При согласовании результатов корректировки, наибольший вес будут иметь такие аналоги, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки и цены которых соответственно корректировались в меньшей степени.

Рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной стоимостью объекта оценки. Эта стоимость может быть округлена в допустимых пределах в для каждого из случаев.

Доходный подход к оценке недвижимого имущества

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении ожидаемых доходов от оцениваемого объекта [15].

Этот подход используется для оценки недвижимости, целью которой является получение дохода, и в основе доходного подхода лежат следующие принципы:

• принцип ожидания подразумевает, что стоимость объекта, который приносит доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет;
• принцип замещения означает, что стоимость объекта недвижимости устанавливается на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения аналогичного замещающего объекта, который приносит желаемую прибыль.

К этапам доходного подхода относят:

• Расчет валового дохода от использования объекта путем осуществления анализа текущих арендных ставок и тарифов для объектов-аналогов;
• Оценка потерь от неполной сдачи в аренду и невзысканных арендных платежей осуществляется на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к объекту оценки. Рассчитанная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом (доход от недвижимости с учетом уровня загрузки);
• Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
• операционных (эксплуатационных) – регулярные расходы, связанные с обеспечением нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства валового дохода;
• фиксированных – к ним относятся затраты на обслуживание КЗ (проценты по кредитам, амортизационные отчисления и др.);
• резервы – расходы, связанные с покупкой (заменой) оборудования и принадлежностей для объекта недвижимости.
• Определение величины чистого дохода от продажи объекта;
• Расчет коэффициента капитализации     (нормы дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки);

Основные методы расчета стоимости доходного подхода [12]:

– Метод прямой капитализации доходов. Применяется общая ставка капитализации или ставка капитализации с учетом всех рисков, на которую делится доход одного года или стабилизированный чистый операционный доход для определенного показателя стоимости. Расчет производится по формуле (5).

РС = ЧОД/К,                                            (5)

где РС – рыночная стоимость объекта недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход;

К – коэффициент капитализации.

Алгоритм применения метода капитализации состоит из нескольких этапов:

1) При определении    рыночной    стоимости    недвижимости основным источником доходов считается арендная плата. Аренда проявляется в двух формах:

• аренда объекта целиком (здание, земельный участок);
• частичная аренда объектов (комната, квартира, помещение и т.п.).

При определении рыночной стоимости недвижимости, свободной от аренды, определяется арендная ставка, типичная на данном рынке для аналогичных объектов. Типичная арендная ставка – это арендная ставка, имеющая наиболее типичные по величине параметры.

• Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД – доход, который возможно получить от сдачи в аренду недвижимости при стопроцентном ее использовании без учета возможных потерь и расходов. Расчет ПВД производится по формуле (6).

ПВД= S_аренды ∙R_аренды,                          (6)

где ПВД — потенциальный валовой доход;

S_аренды — площадь, сдаваемая в аренду, м²;

R_аренды — арендная ставка за единицу измерения, руб.

Итогом реализации     2-го     этапа     является     рассчитанный показатель потенциального валового дохода от сдачи в аренду анализируемого объекта.

• Определяется действительный валовой доход (ДВД).

Действительный валовый доход – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Расчет производится по формуле (7).

ДВД=ПВД−Потери+Прочие доходы,                                         (7)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к ПВД, их можно представить в виде коэффициента К_нда [19].

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей К_нда – характеризует отношение величины потерь от неполного использования площадей и неполного получения арендной платы к величине ПВД. Определяется по формуле (8).

К_нда= П_а+П_нд∙ПВД,                                                                (8)

где П_а – потери, понесенные при сборе арендной платы; П_нд – потери от недоиспользованных площадей;

ПВД – потенциальный валовой доход.

Существует два способа определения показателя потерь:

• потери могут рассчитываться по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном сегменте рынка, то есть за основу берется рыночный показатель;
• на основе ретроспективных и текущих данных по оцениваемому объекту (если он сдавался и сдается в аренду); в данном случае анализируются договора аренды по сроку их действия, частоте перезаключения, величине периодов между окончанием действия одного договора и заключения другого и т.п.

К прочим доходам могут быть отнесены доходы от сдачи в аренду гаража, парковки и пр.

4) Определяется чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). Рассчитывается по формуле (9).

ЧОД=ДВД−ОР−РЗ,                                                         (9)

где ДВД – действительный валовой доход;

ОР – операционные расходы;

РЗ – резерв на замещение.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода (ДВД).

Операционные расходы делятся на:

• условно-постоянные – расходы, которые не зависят от степени эксплуатационной нагрузки на объект и уровня предоставляемых услуг, а именно: налог на имущество и страховые взносы;
• условно-переменные – расходы, которые зависят от степени эксплуатационной нагрузки на объект и уровня предоставляемых услуг, а именно: коммунальные платежи, эксплуатационные расходы.

5) Определяется коэффициент (ставка) капитализации.

Ставка капитализации – процентная ставка или доходность, по которой капитализируется чистый годовой доход от инвестиций для установления ее капитальной стоимости на заданную дату [17].

Доходность – сумма годовых процентов, которую, как ожидается, принесет инвестиция с учетом фактов, имеющих отношение к делу, то есть какой она должна быть с точки зрения рынка.

Общая ставка капитализации на основе рыночных данных определяется отношением значения чистого операционного дохода по каждому объекту к цене его продажи расчет которой представлен в формуле (10).

К = ЧОД∙Ц_{продажи},                          (10)

где ЧОД — чистый операционный доход;

Ц_{продажи} — цена продажи.

6) Рассчитывается стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода.

Располагая данными о чистом операционном доходе и коэффициенте капитализации, рассчитывается стоимость объекта недвижимости.

• Метод дисконтированных денежных потоков позволяет произвести оценку стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости [14].

Метод применяется, если:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих доходов;
• имеются данные, которые позволяют обосновать размер будущих денежных потоков от использования недвижимости;
• потоки прибыли и затраты носят сезонный характер;
• объект оценки – коммерческая недвижимость с большой площадью (многофункциональный объект);
• объект недвижимости еще строится или только что был построен и только вводится (или введен) в эксплуатацию.

Метод дисконтирования денежных потоков не применяется при оценке предприятий, терпящих систематические убытки.

Оценка предприятия данным методом проходит следующие этапы:

• Выбор модели денежного потока.

На данном этапе важно различить собственный и заемный капитал или нет. Разница в том, что проценты на обслуживание заемного капитала могут быть выделены как расходы (в модели денежного потока для СК) или же могут быть учтены в составе потока доходов (в модели для всего инвестированного капитала), из-за этого может меняться величина чистой прибыли.

• Определение длительности прогнозного периода.

В качестве прогнозного используется период, который продолжается до тех пор, пока темпы роста предприятия не станут стабильными.

• Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

На данном этапе учитывается ряд факторов: объемы производства, цены и спрос на продукцию, ретроспективные темпы роста.

• Прогноз и анализ расходов.
• Прогноз и анализ инвестиций.
• Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
• Определение ставки дисконта (коэффициента, используемого для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем)
• Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
• Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
• Внесение итоговых поправок. На данном этапе вносятся поправки на активы, которые не принимают участия в извлечении дохода, и поправки на фактическую величину собственного оборотного капитала.

Метод дисконтирования денежных потоков сложный и трудоемкий. Главное преимущество метода в том, что он единственный из существующих методов оценки, основанный на перспективах развития рынка в целом и предприятия в частности, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвесторов.

Факторы стоимости объекта коммерческой недвижимости

В данном параграфе рассмотрены основные факторы, влияющие на стоимость объекта коммерческой недвижимости. Для этого изучены особенности расчета коэффициентов корректировки стоимости недвижимости и их влияние на итоговую стоимость недвижимости.

Для грамотной и объективной оценки стоимости коммерческой и торговой недвижимости учитывается огромное количество разнообразных внешних факторов, влияющих на формировании цены каждого конкретного объекта.

Например, его местоположение, экономическую ситуацию на рынке данного вида недвижимости, состояние окружающей инфраструктуры, транспортное сообщение, удаленность от центральных районов населенного пункта, экологическую обстановку и, естественно, характер использования.

Последний критерий имеет очень большое значение: к примеру, два одинаковых, расположенных рядом здания, в одном из которых размещается офис, а в другом – ресторан, будут иметь различные стоимостные характеристики.

Помимо этого, проводится глубокий анализ состояния самого объекта (размер, год постройки, архитектурное решение, качество строительных материалов, стоимость внешней отделки и интерьера, виды износов и т.д.). Эксперт принимает во внимание объем дохода и время, в течение которого можно получить доход с объекта коммерческой недвижимости, а также риски, связанные с его получением.

Каждый из факторов, влияющих на формирование стоимости объектов оценки находит свое отражение в виде корректирующего коэффициента при расчете цен объектов-аналогов при сравнительном подходе и для корректировки арендных ставок при доходном подходе [18].

Значения коэффициентов корректировок выражены в виде отношения цен двух объектов, различающихся по указанному фактору (элементу сравнения).

Например, корректировка на фактор масштаба (общую площадь объекта) показывает соотношение цен двух сходных объектов, различающихся только по величине площади. Таким образом, этот коэффициент позволяет увидеть, как снижается цена или арендная ставка одного квадратного метра, если увеличивается площадь объекта недвижимости. Эта корректировка рассчитывается на основа экспоненциальной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади. Значения коэффициентов корректировки для офисов класса С приведены в таблице 2.

Таблица 2. Значения коэффициентов корректировки для офисов класса С

Источник: Лейфер, Л.А Справочник оценщика – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 г.

Корректировка на этаж производится если объекты-аналоги находятся на других этажах, чем объект оценки. В качестве факторов, влияющих на выбор конкретного значения корректировки выделяют престижность района,  в котором расположен объект, обилие пешеходного трафика, степень заглубленности помещений, наличие панорамных окон. Например, первые этажи больше подходят для заведений формата street-retail, соответственно, цена на них будет выше при условии обильного пешеходного трафика, а офисное помещение на этаже с красивым панорамным видом обычно стоит дороже, чем офисное помещение в том же здании на втором этаже с окнами, выходящими на дорогу.

Для коммерческой недвижимости значение может играть корректировка на наличие отдельного входа, т.к. отдельных вход может позволить повысить эффективность использования объекта недвижимости, для офисов может быть важен внешний вид входной группы (дверь, крыльцо, и др.), что соответсвенно приведет к повышению стоимости объекта.

Также возможно осуществить корректировку на местоположение (чем престижнее район или чем ближе метро, тем цена объекта будет выше), корректировку на высоту потолка (вносится, если высота потолка объекта аналога сильно отличается от объекта оценки), корректировка на парковку (наличие парковки повышает стоимость недвижимости), корректировка на планировку (наличие смешанной планировки увеличивает стоимость помещения, корридорно-кабинетной планировки снижает ее), наличие инженерных коммуникаций также может повысить стоимость объекта.

Каждый из ценообразующих факторов имеет свой вес, который отражает итоговое влияние на стоимости соответствующего объекта недвижимости. Такие веса рассчитываются на результатах ранжирования оценщиками-экспертами веса того или иного фактора. Для офисов класса С ранжирование весов факторов, влияющих на ценообразование представлено в таблице 3.

Таблица 3. Вес факторов для офисов класса С

Источник: Лейфер, Л.А Справочник оценщика – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2017 г.

К примеру, офисная недвижимость стоит тем дороже, чем ближе к центральной части города она располагается. На стоимость производственных строений благоприятно влияет наличие необходимого оснащения для производства и подъездные пути.

При оценке магазинов учитываются такие критерии, как местоположение, покупательская активность в данном районе, транспортное сообщение и места для парковки. В процессе формирования цен на складские объекты берется в расчет возраст и тип здания, его планировка, инженерные коммуникации, оборудование объекта, системы кондиционирования и вентиляции.

Процесс оценки коммерческой недвижимости несколько отличается от определения стоимости других видов недвижимого имущества. Как было сказано выше, объекты коммерческой недвижимости могут приносить доход.

Однако если источником дохода служит не только непосредственно недвижимость, а и деятельность, ведущаяся в конкретном здании или помещении (например, торговля, обслуживание, производство), то в этом случае уже речь будет идти об оценке бизнеса.

Анализ рынка коммерческой недвижимости

В данном параграфе исследуются тенденции развития рынка коммерческой недвижимости, рассматривается классификация офисной недвижимости, произведен анализ рынка офисной недвижимости в г. Москва.

В соответствии с ФСО №7, для оценки стоимости недвижимости, рынок недвижимости исследуется в том сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта. Поскольку объектом оценки является офисное помещение класса С, то объектом анализа будет являться рынок офисной недвижимости.

Офисы делятся на разные категории, как по виду отделки, так и по характеристикам самого помещения. В связи с тем, что здание, в котором расположен оцениваемый объект было построено в 1975 г., т.е. не было возведено с учетом всех современных требований, также оно находится в относительном удалении от ближайшей станции метро (800 м), оборудовано небольшой парковкой, планировка коридорно-кабинетное, объект оценки относятся к офису класса С.

Офисы, относящиеся к классу А – это помещения, которые расположены в престижных бизнес-центрах и недавно введённых в эксплуатацию офисных комплексах. Таким помещениям характерны высокое качество отделки и оборудования. Многие из таких офисов соответствуют требованиям, предъявляемым к «умному дому» т.е. оснащены автоматизированными системами жизнеобеспечения. Помещения такого класса имеют современную свободную планировку, дорогую качественную отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Такие офисы оснащены самым высоким уровнем сервиса: в них всегда есть подземная парковка, они оборудованы оптоволоконной связью. Присутствуют просторные переговорные комнаты, конференц-залы, охраняемые стоянки, собственная служба управления, обслуживания и безопасности. Все это поддерживается в безупречном состоянии.

Класс А, в свою очередь, делится на подклассы: А1, А2 и А3. Отличаются они оснащенностью офиса различными удобствами, например, подкласс А2 может не иметь ресторан, в отличие от подкласса А1.

Офисы, относящиеся к классу В –  могут быть расположены как в новых или в недавно реконструированных и переоборудованных зданиях, так и в старинных московских особняках, при условии, что они имеют необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу также относят офисы класса А после нескольких лет эксплуатации. Эти офисы не так престижны и не так отлично оборудованы, как помещения класса A. Возможно, в них отсутствует центральная система кондиционирования или, парковка располагается на открытом воздухе. Несмотря на то, что здания класса B не претендуют на звания бизнес-центров, они вполне соответствуют стандартам западных офисов.

Офисы, относящиеся к классу С – это помещения, арендованные           у НИИ или других предприятий. Эти помещения изначально не предназначены для проведения офисной деятельности. В таких помещениях, как правило, отсутствует система современной вентиляции, нет качественной связи и центрального кондиционирования. Класс С предполагает только ограниченный набор услуг: телефон, выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы такого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы, относящиеся к классу D – обычно расположены в зданиях с устаревшими инженерными системами, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, эти помещения требуют в капитального ремонта.

Офисы, относящиеся к классу Е – это помещения, расположенные в зданиях, не приспособленных для размещения офисов. К ним относят переоборудованные подвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. В случае, если такой офис хорошо расположен, оснащен отдельным входом и автостоянкой на некоторое количество машин, качественно отремонтирован и оснащен хорошей мебелью и оборудованием, то он может составить достойную конкуренцию офису более высокого класса.

В настоящее время в Москве насчитывается более 100 офисных центров с общей площадью (GBA) более 567 120 кв.м. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет 455 260. кв.м (или 80% от GBA).

Арендная ставка в офисных центрах г. Москвы находится в диапазоне 200-2000 руб./кв.м/мес. минимальное значение характерно для офисных центров (класса D), максимальная арендная ставка установлена в офисном центре класса B+), исходя из собранных предложений средняя арендная ставка составляет 562 руб./кв.м.

В большинстве случаев в арендную ставку включают часть коммунальных платежей, таких как отопление, водоснабжение, водоотведение, охрану и электроэнергию. Клининговые услуги, телефон и интернет оплачиваются арендаторами отдельно.

Арендная ставка в большинстве случаев зависит от класса офисных центров, данные представлены в таблице 4.

Таблица 4. Арендные ставки на офисные помещения по классам

Зависимость арендной ставки от класса офисного центра представлена на рисунке 1

Рисунок 1. Зависимость арендной ставки

Так же арендная ставка в достаточной степени зависит от местоположения, данные представлены на рисунке 2.

Следует отметить что завышенная арендная ставка в Нижегородском районе г. Москвы обусловлена высокими ставками Бизнес-центр «в Михайловском проезде, 3с66» (1100 руб./кв.м) и Многофункциональный комплекс «Графит» (1200 руб./кв.м). Без учета этих данных арендная ставка в Нижегородском районе составляет 416 руб./кв.м.

В некоторой степени арендная ставка зависит от таких факторов как качество управления, наличие ремонта в здании (помещении), наличие большого количества         свободных площадей   и обеспеченность офисных центров парковочными местами. В пределах одного офисного центра арендная ставка может варьироваться в зависимости от предлагаемой к аренде площади, состояния помещения, этажа и вида из окон.

Рисунок 2. Зависимость арендной ставки от района

В настоящий момент в 97% офисных центрах имеются свободные площади. Средняя доля свободных площадей составляет 10,4% (загрузка GLA составляет 89,6%), данный показатель для качественной офисной недвижимости равен 11.1%. В каждом классе есть как успешные офисные центры так и с проблемным арендо наполнением. Доля свободных площадей в конкретном офисном центре зависит от целого ряда факторов: количества непосредственных конкурентов,  состояние офиса, уровня арендной ставки и т.д.

Примеры современных действующих офисных центров:

• БЦ «Dominion Tower (Доминион Тауэр)», Москва, ЮВАО, р-н Южнопортовый, м. Пролетарская, Шарикоподшипниковская улица, 5, класс А;
• БЦ «Красная Роза», Москва, ЦАО, р-н Хамовники, м. Парк Культуры, улица Тимура Фрунзе, 11К2 класс А;
• БЦ «NEO GEO», Москва, Юго-Западный административный округ, Бутлерова ул., д. 17, класс В+;
• БЦ «ОРБИТА-ПЛАЗА», Москва, Северо-Западный административный округ, Кулакова ул., д. 20, класс В;
• БЦ «ФРЕШ», Москва, Юго-Западный административный округ, Бутлерова ул., д. 17, стр. Б, класс В.

В большинстве офисных центров (68%) офисные помещения к продаже не предлагаются, в 32% имеются предложения по продаже.

Средние цены предложений по продаже коммерческой недвижимости по  состоянию на май 2019г. в целом по городу Москва приведены на рисунке 3.

Рисунок 3. Аналитика цен на коммерческую недвижимость

Офисная недвижимость в Москве стала дешевле жилой. Рынок продажи коммерческих помещений в городе за последний год серьезно упал. Директор компании «IBC-Недвижимость» Станислав Ахмедзянов рассказал, что меньше всего востребована недвижимость большой площади. Стоимость офисов, по его словам, снижается даже в центре города – на Тверской улице и Ленинском проспекте.

---

Страница 1 2 3