СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И РОЛЬ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ.
1.1. Понятие земельно-правовой сделки
1.2. Ипотека земельного участка
1.3. Форма и особенности сделок с земельными участками
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
2.1.Договор купли-продажи земельных участков
2.2. Договор аренды земельных участков
2.3. Проблемы урегулирования публичных интересов и интересов граждан при изъятии земельных участков: правовой аспект
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В МЕХАНИЗМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
3.1. Акутальные проблемы правового регулирования земельных отношений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Введение.
Актуальность темы. Во все времена развития истории нашего государства земля по причине её функций, качеств и роли в жизни человека являлась особым объектом правовых отношений и экономического оборота. На всех этапах развития неоднократно претерпевали изменения формы, виды и системы землепользования. В связи с этим неоднократно изменялось и правовое регулирование сделок с правом использования земельных участков.
Исходя из истории развития нашего государства, до начала 80-х годов вся земля в нашей стране находилась в собственности государства, в связи с этим граждане и организации могли быть только пользователями земельных участков, право владения ими на праве собственности им не предоставлялось. В те времена не существовало понятие «гражданско-правого регулирования сделок с землей» поскольку земля не рассматривалась как объект недвижимого имущества или недвижимости. Существовали только методы перераспределения или распределения земли, административно-командные формы. Первые шаги к урегулированию земельных отношений произошли в 1989 году с принятием закона «Об аренде и арендных отношениях в СССР».
Так как сфера гражданско-правового регулирования сделок с землей имеет ряд исключительных особенностей, которые отличают такой вид сделок от других юридических фактов, нацеленных на установление, прекращение или изменение вещных прав и обусловливаемый спецификой самого земельного участка.
Актуальность выбранной темы определена тем, что тематика правового регулирования сделок с земельными участками представляет собой огромный интерес в практическом и теоретическом смысле. Так как большинство законодательных актов принятых нашим правительством в целях урегулирования споров с земельными участками до конца не продуманы и утверждаются в сыром, несовершенном виде, в связи с чем на практике мы сталкиваемся с юридической коллизией. Из вышесказанного можно сделать вывод, что большинство законодательных актов направленных на решение спорных вопросов урегулирования земельных отношений не помогают людям решать вопрос, а наоборот усугубляют решение вопросов связанных с земельными отношениями.
Соотношение земельного и гражданского законодательства в сфере регулирования данных отношений представляет собой одну из наиболее сложных проблем, по которой на данный момент, как учеными, так и практикующими юристами ведутся споры и высказываются совершенно разные точки зрения.
Специалисты в области земельного права высказываются против подхода включения в Гражданский кодекс РФ тех положений кодексов об охране и использовании природных ресурсов, которые имеют частноправовую природу, по их мнению применение такого подхода приведет к «растаскиванию» норм по разным кодексам, что является недопустимым однако специалисты в сфере цивилистической науке напротив выражают диаметрально противоположную точку зрения.
Несмотря на то, что в наше время ведутся многочисленные исследования в целях урегулирования данного вопроса, наука до сих пор не смогла выработать единой позиции относительно разграничения предметов регулирования земельного и гражданского права, так же этот вопрос имеет ряд противоречий в действующем законодательстве в частности в Гражданском Кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.
При изучении мной действующего законодательства, я столкнулся с рядом противоречий между законодательными актами, по моему мнению — это обусловлено тем, что правительство принимая одну норму в целях регулирования земельных отношений, не принимает во внимания другую норму, которая уже существует, в связи с этим, на практике возникает много вопросов применения этих норм.
Степень научной разработанности проблемы. Исследованию данной темы были посвящены многие труды различных отечественных авторов и теоретиков. В данной работе мы использовали исследования: Анисимова А.П., Быстрова Г.Е., Галиновской Е.А., Ерофеева Б.В., Жаворонковой Н.Г., Заводовской С.В., Какосьян С.А., Кудрявцевой Л.В., Ситдиковой Л.Б., Шиловской А.Л. и других авторов.
Цель работы — исследование и выявления проблем, а так же пробелов в сфере гражданского-правового регулирования сделок с земельными участками, как в теории, так и на практике. Формирование предложений по устранению и совершенствованию действующего законодательства.
Задачи исследования:
— рассмотреть понятие земельно-правовой сделки;
— изучить особенности ипотеки земельного участка;
— исследовать формы и особенности сделок с земельными участками;
— исследовать особенности договоров купли-продажи земельных участков;
— рассмотреть особенности договоров аренды земельных участков;
— проанализировать основные характеристики сделок с земельными участками;
— выявить проблемы в действующем земельном праве и предложить пути их решения.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие в результате проведения различных сделок с земельными участками.
Предмет исследования – законодательство, регулирующее сделки с земельными участками.
Методологическая база исследования. В работе использовались методы научного анализа, синтеза, обобщения, структуризации, а также диалектический и логический методы. Также в работе использовались следующие специальные методы: историко-правовой, логически-правовой, системный и др.
Практическая и теоретическая значимость исследования. В теоретическом плане, представленные в работе результаты могут использоваться при изучении гражданского, коммерческого и земельного права. В практическом плане результаты исследования могут в дальнейшем применяться при разрешении правовых споров, возникающих при проведении различных сделок с земельными участками.
Положения, выносимые на защиту:
1. Сделки с земельными участками регулируются нормами земельного законодательства. Однако, в настоящее время в данных нормах имеются пробелы. Поэтому приведение текущих норм земельного права в соответствии с ранее действовавшими позволит устранить многие проблемы, как в теории, так и в практике правоприменения.
2. Периодическое изменение принципов права приводит к нарушению стабильности земельного законодательства. Чтобы вносимые в закон изменения были результативными, вносимые изменения должны быть основаны на внимательном изучении текущего состояния земельных право отношений.
3. Земельные отношения регулируются ГК РФ и ЗК РФ. Однако, мы установили, что в данных законах представлены разные подходы по использованию земельных участков. Например, в Земельном Кодексе не точно урегулирован порядок проведения сделок по продаже и аренде частных земельных участков, поэтому он переводит решение проблемы на Гражданский Кодекс.
Решение данной проблемы возможно путем регулирования данных отношений нормами ГК РФ, a в ЗК РФ должен рассматриваться только порядок сделок с земельными участками.
5. Установлено, что в настоящем законодательстве слабо урегулированы сделки, связанные с долей на земельные участки. Также существуют проблемы и в регулирование правовых отношений в области сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Поэтому особая доработка требуется в части правового регулирования сделок с земельными долями, а также с землями сельскохозяйственного назначения.
Структура работы – введение, три главы, заключение, список использованных источников.
ГЛАВА 1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И РОЛЬ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ
1.1. Понятие земельно-правовой сделки
Общая характеристика сделок с земельными участками разъясняет отдельные виды соглашений связанных с землей и дает понимание оборота земель.
Под оборотом земли понимается переход собственности или доли в праве собственности на нее, либо переход любого другого права на землю от одного владельца к другому в связи с заключенным между ними соглашением.
В настоящее время одним из часто используемых оснований возникновения и прекращения прав на землю выступают сделки, они включают в себя множество видов и регулируют Гражданским кодексом РФ. Понятие термина «сделка» существовало еще много лет назад и упоминалось о нем еще в Римском праве, сделку римские цивилисты применяли в случае урегулирования вопросов которые относились к промыслу, торговле и т.д.
Понятие сделка отражено в статье 153 ГК РФ и под ним понимается действие юридических или физических лиц направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В случае заключения сделок с земельными отношениями под сделками понимается действия частных лиц, направленных на возникновение, изменение или прекращение земельных правоотношений.
У понятия «сделка» существует ряд особенностей, которая отличает её от других видов правоотношений. Например к ним относятся:
-факты наличия определенных действий;
-воля сторон;
— правомерность сделки;
-в результате совершения данных действий происходит изменения, возникновение или прекращение каких-либо прав и обязательств.
Объектом сделок с земельными участками, выступают права гражданина, а так же юридических лиц на земельные участки, находящиеся в их собственности, либо принадлежащие им на пожизненном наследуемом владении, бессрочном или срочном пользовании, аренде. Так же объектами сделок могут выступать права на земельные участки, которые закреплены за государственными и муниципальными органами.
Условия приобретения прав владения земельными участками в наше время предусматриваются двумя нормативно-правовыми актами это Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. В них отражаются основные возможности возникновения права частной собственности на земельный участок. Исходя из вышеизложенного, мы можем выделить несколько основных форм возникновения:
1.По договору. Это основание приобретение отражено в ГК РФ. Оно может выражать в фиксировании сделок дарения, обмена или купли-продажи, а так же иные формы отчуждения. Договорные порядки возникновения прав на землю определены 218 статьей ГК РФ.
2.Наследование. После смерти лица, у которого было право собственности на земельный участок, такой участок переходит по наследству к другим лицам, как правило, такими лицами являются родственниками, или по завещанию другим лицам.
3. Ещё одним основаниям является приватизация земельного участка. В Земельном кодексе РФ говорится, что приватизировать можно землю муниципалитета или государственную. Приватизация земельного участка регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и другими нормативно-правовыми актами.
Приватизация земли производится на безвозмездной основе, но только для некоторой категории граждан, к ним относятся:
3.1.Граждане, оформившие договор о бесплатном пользовании земельным участком на 6 и более лет. Через 5 лет такая категория граждан, сможет провести процедуру приватизации земли на бесплатной основе, об этом говорится в ст.39.10 ЗК РФ.
3.2.Лица, получившие земельный участок бесплатно для ведения подсобного хозяйства или строительства на 6 и более лет, так же через 5 лет смогут приватизировать землю в свою собственность.
3.3. Многодетные семьи ст.39.5 ЗК РФ и ст.39.19 ЗК РФ.
Законодательством может быть предусмотрено и иные основания возникновения прав на землю.
Основания приобретения прав на земельные участки закреплены в ст. 17 и ст.18 ЗК РФ.
В ст. 19 ЗК РФ указаны следующие основания для получения прав собственности на землю:
1. По региональным и федеральным законам.
2. В соответствии с условиями, представленными в ГК РФ.
3. Путем разграничения государственной собственности.
4. При безвозмездном предоставлении объектов из федеральной собственности.
В зависимости от вида и объема передаваемых полномочий земельные сделки делятся на 2 группы:
1) Все сделки, связанные с передачей прав на землю и отчуждения земли от одного собственника другому (купля-продажа, дарение, мена и т.д.);
2) Сделки, в которых передается только часть прав на землю.
Также важно отметить. Что земля является особым объектом гражданских правоотношений, к пользованию и владению которого предъявляются специальные требования. Среди основных требования являются:
а) При использовании земли не допускается нарушения экологических, строительных, санитарно-гигиенических, а также противопожарных норм, правил, а так же нормативов. Кроме того, пользование земельным участком не должно наносить вред правам и законным интересам других людей;
б) сделки, связанные с передачей прав на земельные участки должны обязательно проводиться в письменной форме. В некоторых случаях также требуется нотариальное удостоверение (для договора ренты или при завещании) ;
в) при ликвидации крестьянского хозяйства приоритетное право на приобретение данной земли закреплено за соответствующими субъектами РФ;
г) Земельные участки имеют определенную категорию, изменить которую возможно только в рамках земельного законодательства. Иначе говоря, ни собственник, ни владелец земли, и ни какое другое лицо не имеют право менять категорию участка;
д) если сделки, связанные с земельными отношениями, имеют какие-либо нарушения, то они могут быть признаны недействительными.
е) для проведения таких сделок требуется, чтобы данные земли прошли кадастровой учет. В противном случае, проведение каких-либо сделок с данными участками невозможно.
Как и при проведение других сделок, у участников земельно-правовых отношений возникают определенные права и обязанности.
В гл. 17 ГК РФ представлен порядок проведения сделок с земельными участками. Общий порядок проведения сделок указан в гл. 9.
В ст. 27 ЗК РФ представлены ограничения на проведения таких сделок.
В государственной собственности также находятся массивы, принадлежащие федеральным или муниципальным органам, управляющим земельной собственностью. Это наделы, которые не оформлялись в собственность физических или юридических лиц. Земельная государственная собственность может передаваться в аренду физическим и юридическим лицам.
Таким образом, земельные правоотношения имеют свои особенности. Земля является специфичным объектом. Особенность его заключается в том, что для проведения любых сделок с землей, требуется, чтобы данный участок обязательно был зарегистрирован в кадастровом учете. Кроме того, использование земли не должно нарушать права других людей и наносить какой-либо вред окружающей среде. Сделки с земельными участками должны проводиться в договорной форме, то есть они должны обязательно иметь письменную форму и содержать все обязательные условия. Это связано с тем, что при проведении таких сделок у участников правоотношений также возникают определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем избежать споров и обеспечить законность данных процедур, необходимо в письменно виде удостоверять все условия, в соответствии с которым реализуются данные правоотношения.
При проведении сделок с земельными участками происходит изменение, возобновление или прекращение прав. В настоящее время могут проводиться самые разные сделки с землей, в результате которых могут передаваться как все права на землю, так и некоторая их часть. Среди самых распространенных сделок с землей являются: купля-продажа, аренда, дарение, мена, договоре ренты и т.д.
Порядок заключения договора купли-продажи регламентирован в статьях 450-490 ГК РФ. В данных нормах указаны требования к проведению таких сделок. Так, в указанных нормах говорится о том, что продавец должен представить покупателю информацию об и обременениях участка и об ограничениях его использования. Кроме того, участок должен обязательно быть закреплен в государственном кадастровом учете.
Результатом данной сделки является передача прав от одной стороны (продавца) другой (покупателю) на определенных условиях за определенное денежное вознаграждение.
Сделки, связанные с передачей прав на землю должны проходить государственную регистрацию, а все сведения от таких сделок должны быть внесены в ЕГРН.
Мена и дарение также осуществляются в порядке, предусмотренном в ГК РФ.
Также в Гражданском Кодексе установлены определенные ограничения для проведения таких сделок .
В ст. 39.1 ЗК РФ представлены основания, в соответствии с которыми, права на землю могут быть изменены или прекращены. Среди оснований, представленных в данной норме указаны следующие:
1. Решение государственного или муниципального органа.
2. В результате заключения договора купли-продажи на данный участок.
3. В результате заключения договора аренды на данный земельный участок.
4. В результате заключения договора о безвозмездном предоставлении земельного надела.
Земли, которые находятся в государственном или муниципальном владении, на которых предусматривается строительство, не подлежат продажи (кроме случаев, установленных в ст. 39.3 ЗК РФ (п. 2), а также при проведении аукционов по правилам ст. 39.18 (для ЛПХ, ИЖС, КФХ и пр.). Реализации такой земли осуществляется на торгах, которые организуются в форме аукционов .
Случаи передачи земель в аренду установлены в статье 39.6 ЗК РФ. Процедура передачи арендных прав может происходить: при участии в торгах; без участия в торгах. Обозначенная статья Настоящего кодекса не претерпела изменений. Зато изменения были внесены в статью 39.7 ЗК РФ, указывающую на назначение суммы арендной платы. Он оглашает в п. 5 указанной статьи, что в определённых случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога. К таким случаям относится передача земельного участка: Если он передаётся для использования в государственных или муниципальных интересах. Или земли ограничены в обороте. Когда территория застройки относится к территории развития населённого пункта. Для некоммерческих организаций, социальных домов и учреждений. Если граждане имеют право на получение участка вне очереди на иных льготных основаниях. Если с застройщиком заключён договор об освоении территории. В перечисленных случаях земли передаются без организации торгов. В статье 38.9 ЗК РФ, устанавливающей сроки аренды участков, появились небольшие изменения. В силу изменения земельного законодательства был упразднён п. 5 настоящей статьи, а также изменились некоторые сроки аренды для разных категорий арендаторов. Эта же статья в п. 7.1 дополнена следующими положениями: если на арендуемой территории расположен объект недвижимости, подлежащий сносу, арендатор обязан провести его демонтаж за счёт собственных вложений.
Для проведение таких торгов требуется разрешение, которое может предоставить соответствующий государственный орган.
В ст. 35 ЗК РФ указывается, что основание перехода прав на землю является приобретение данным лицом прав на сооружение, здание или иное строение объекта, который находится на данном участке. Такое положение является вполне обоснованным, так как строительные объекты имеют неразрывную связь с землей, то есть они не могут быть перемещены без нарушения их целостности. Новый обладатель данных прав при этом получает такие же юридические возможности, какими обладал продавец. В том числе, если собственников было несколько учитываются все доли данной собственности.
Таким образом, продажа здания, сооружения и строения должна проводиться сразу вместе с земельным участком, на котором находятся данные объекты. Однако, в законе предусматриваются и некоторые исключения. Например, отчуждение земли вместе с построенном на нем объектом невозможно в следующих случаях:
1. Если данный объект находится на наделах, изъятых из оборота.
2. Если данный объект размещен на участках на условиях сервитута .
Также отметим, что отчуждение земли может быть, как добровольным, так и принудительным. Добровольное отчуждение предполагает передачу участка по вели его владельца.
Принудительное прекращение возникает в результате изъятия земли у собственника.
Принудительное изъятие земельного участка осуществляется в соответствии с положениями ЗК РФ и ГК в следующих случаях:
1. Обращение взыскания на надел.
2. При использовании надела не по целевому назначению
3. При нарушении норм использования земли.
4. Неиспользование территории по ее целевому назначению.
5. Изъятие земли для государственных или муниципальных нужд.
6. Национализация.
7. Конфискация.
8. Реквизиция участка.
Граждане, владеющие земельными участками, могут свободно распоряжаться данной собственностью – продавать, отчуждать, дарить ее другим лицам. Данные сделки должны проводиться в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
При этом необходимо учитывать:
1. Ограничения оборотоспособности наделов.
2. Специальные нормы ЗК РФ относительно некоторых типов договоров.
Для проведения сделок с землей, требуется как правило, две стороны — одна сторона передают права, другая их получает. Однако, некоторые сделки могут проводиться и в одностороннем порядке – при оформлении завещания.
Таким образом, в заключении отметим, что земля является особым объектом гражданско-правовых отношений. Земельные участки также являются объектом, подлежащим продаже, отчуждению, дарению и т.д. Под оборотом земли понимается переход собственности или доли в праве собственности на нее, либо переход любого другого права на землю от одного владельца к другому в связи с заключенным между ними соглашением. Данные отношения регулируются номами ГК РФ и ЗК РФ. Для проведения сделок с землей, требуется как правило, две стороны — одна сторона передают права, другая их получает. Однако, некоторые сделки могут проводиться и в одностороннем порядке. В любом случае, данные сделки должны иметь письменную форму и соответствовать всем требованиям, установленным в законодательстве. При этом, участки должны пройти государственный учет. Кроме того, использование земли не должно нарушать права других людей и наносить какой-либо вред окружающей среде. Сделки с земельными участками должны проводиться в договорной форме, то есть они должны обязательно иметь письменную форму и содержать все обязательные условия. Это связано с тем, что при проведении таких сделок у участников правоотношений также возникают определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем избежать споров и обеспечить законность данных процедур, необходимо в письменно виде удостоверять все условия, в соответствии с которым реализуются данные правоотношения.
1.2. Ипотека земельного участка
Земельный участок также может являться предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника. Также земля может использоваться в качестве залога при получении кредита. Поэтому ипотечное кредитования предусматривается также при приобретении земли. Порядок ипотеки земельного участка регулируется в § 3 гл. 23 ГК РФ, а также в ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Таким образом, земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).
В настоящее время выделяют следующие виды кредита:
1) земельный кредит;
2) строительный кредит;
3) жилищный кредит.
Ипотека является особым видом кредитования, в котором приобретаемый объект является залогом, который остается в собственность у залогодержателя (то есть кредитора). Такая система кредитования позволяет избежать рисков, связанных с невыполнением кредитных обязательств заемщика перед кредитором. Так, в случае, если заемщик не будет выплачивать средства по кредиту, то кредитор может получить данные средства из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) (ст. 1 Закона об ипотеке).
Залогодержателем может выступать не только прямой кредитор, но и третье лицо.
В ст. 5 и ст. 6 Закона об ипотеке установлено, что предметом такой сделки может являться любой участок, принадлежащий залогодателю на правах собственности (за исключением некоторых видов участков, которые указаны в ст. 63 Закона об ипотеке). Так, например, такая сделка не может быть проведена с земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, а также с участками, имеющих размеры, меньше установленных.
Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ. В России существуют следующие виды земельной ипотеки: на покупку земельного участка; на приобретение земли для строительства.
Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.
Также ипотека может быть применена и при сделках с участками, у которых отсутствует государственная регистрация прав собственности на участки, на которые не разграничена государственная собственность.
Ипотека на строительные объекты (здания, сооружения) одновременно распространяется и на земельный участок, на котором находится данный объект. При этом договор при проведение такой сделки один (ст. 340 ГК РФ).
Особый порядок предполагается для ипотеки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Предметом залога в данном случае может также являться земля, которая находится в муниципальной и государственной собственности без разграничения.
Участки, находящиеся в собственности органов местного самоуправления, принимают органы субъектов РФ. Также данные решения могут приниматься органами местного самоуправления, имеющие соответствующие полномочия.
Ипотека на земельный участок может возникнуть по закону или на основании договора (ст. 334 ГК РФ).
При возникновении ипотеки по закону предполагается, что данная сделка осуществляется по договору купли-продажи участка в рассрочку или в кредит. Земельный участок при этом переходит в собственность покупателя только после, того как будет внесен последний платеж по кредитному договору.
Права собственности по ипотечному договору переходят к покупателю после прохождения государственной регистрации объекта (земельного участка или недвижимости).
Данный объект при этом находится в залоге у кредитора до совершения последнего платежа.
Если ипотека возникает в силу закона, стороны также могут предусмотреть определенные условия данной сделки, но зафиксировать их возможно только в отдельном соглашении.
Договор ипотеки также должен обязательно иметь письменную форму, и передача прав должна проходить государственную регистрацию.
Возникновение ипотеки в силу договора регламентировано в гл. II Закона об ипотеке. В данной норме также указываются существенные условия, которые обязательно должны быть прописаны в договоре. Существенные условия – это такие условия, которые имеют важное значение для проведения сделки и по которым должно быть достигнуто согласование между сторонами сделки. В данном случае, к существенным условиям относится предмет ипотеки, оценочная стоимость имущества, срок и размер обязательства и др.
В договоре об ипотеки стороны могут прописать условия, например, об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда.
В ст. 50 Закона об ипотеке и в п. 1 ст. 348 ГК РФ закреплены основания, по которым может проводиться взыскание на заложенное имущество.
Среди таких оснований закон называет следующие:
— неисполнение обязательств по ипотеки, в том числе не полное их исполнение.
Удовлетворение прав залогодержателя в данном случае может быть осуществлено за счет закладной, то есть за счет имущества, которое заложено по договору ипотеки. При этом данное распоряжение может проводиться и во внесудебном порядке, но только если такое условие прописано в договоре.
Также важно отметить, что ипотека в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации.
Ефимкова П.Ф. отмечает, что привлечение такого объекта, как земельные участки в кредитную сферу позволяет значительно расширить возможности повышения благосостояния всего населения, и кроме того привлечь дополнительные инвестиции.
Таким образом, в результате проведенного исследования, мы пришли к выводу, что ипотека также возможна в сделках по купле-продаже земельных участков. Ипотека является особым видом кредитования, в котором приобретаемый объект является залогом, который остается в собственность у залогодержателя (то есть кредитора). Такая система кредитования позволяет избежать рисков, связанных с невыполнением кредитных обязательств заемщика перед кредитором. Так, в случае, если заемщик не будет выплачивать средства по кредиту, то кредитор может получить данные средства из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка). Права собственности по ипотечному договору переходят к покупателю после прохождения государственной регистрации объекта (земельного участка или недвижимости). Данный объект при этом находится в залоге у кредитора до совершения последнего платежа. Ипотека может возникать в силу закона или договора. Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. В ипотечном договоре земельного участка указывают: предмет ипотеки; оценку; размер; основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства; адрес участка и его кадастровый номер; наличие объектов недвижимости на участке, площадь участка; назначение земли и цель ее использования; право собственности.
1.3. Форма сделок с земельными участками
Любые гражданско-правовые сделки должны иметь определенную форму с четко зафиксированными условиями. Это связано с тем, что при проведении гражданско-правовых сделок предполагается определенное изменение, возникновение и прекращения прав, в том числе участники данных сделок приобретают права и обязанности. Поэтому для того, чтобы урегулировать данные процедуры и придать им законность, необходимо все условия закреплять в письменном виду в установленном законом порядке.
Рассмотрим далее, какие существуют формы сделок. В большинстве случаев сторонами используется письменная форма сделки. Которая позволяет сторонам включить все необходимые условия, которые касаются предмета сделки, особенности регулирования взаимоотношений сторон. На мой взгляд, письменная форма совершения сделок с земельными участками, является самой защищенной, так как стороны могут прописать все необходимые нюансы для урегулирования возникающих спорных вопросов.
Гражданский кодекс предусматривает возможность устной формы совершения сделки. Такая сделка может выражаться в устной форме или путем конклюдентных действий. Например, между сторонами был заключен договор аренды, после истечения срока действия договора арендодатель может не возражать против дальнейшего пользования арендатором земли.
ГК РФ рассматривает единственно возможной сделкой с земельными участками, которая может заключаться в устной форме – аренду земли сроком до года. Однако, на мой взгляд, заключение такой сделки очень рискованно, так как в случае возникновения споров по данной форме, участникам нечем будет доказать свою правоту в возникающем споре. Приведем пример из судебной практики:
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе: председательствующего — ФИО25, судей — ФИО24, Абдуллаева М.К, при секретаре — ФИО13, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО9 Р.М, ФИО3 и его представителя ФИО15 на решение Хунзахского районного суда РД от «дата».
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан ФИО24, объяснения ФИО9 Р.М. и ее представителей по доверенности ФИО17 и ФИО14 просивших удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда отменить в части отказа взыскания долга, ФИО3 и его представителя по доверенности ФИО15 просивших удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, судебная коллегия
установила:
ФИО9 P.M. обратилась в суд с дополненным иском к ФИО3 о взыскании долга, признании договора действительным, взыскании госпошлины, сумм, потраченных на услуги юриста, процентов, возврате здания.
В обоснование иска указано, что в 2007 году между, ее ныне покойным отцом и ответчиком ФИО3, был заключен устный договор о том, что ответчику разрешается построить здание под коммерцию на принадлежащем отцу земельном участке с условием, что все расходы, связанные со строительством и документацией ответчик берет на себя.
На возмещение расходов ответчика ему предоставлялось право пользования помещением в течение 3-х лет, после завершения строительных работ, без арендной платы. По истечении 3-х лет ответчик должен был передать помещение собственнику земельного участка и производит оплату как арендатор на общих основаниях.
Согласно Свидетельству о праве на наследство по завещанию N «адрес» от 11.08.2010г. и в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права она стала собственником земельного участка площадью 123 кв.м. и жилого дома, расположенного на этом участке общей площадью 95 кв.м.
С «дата» ответчик пользуется строением как торговой точкой (магазин) и она, как собственник потребовала от ответчика производить арендную плату, как было обусловлено устным договором заключенным им с ее отцом, так как истекли 3 года бесплатного пользования помещением.
Ответчик отказался выплачивать арендную плату, обуславливая это тем, что договор был на 5 лет, а так как отца уже не было в живых, не желая обострять спор, она пошла на уступку и продлила срок бесплатной аренды до пяти лет.
Однако по истечении и 5-ти лет ответчик отказался выплачивать арендную плату, мотивируя, что он не возместил свои расходы. Тогда ему было предложено самому составить договор аренды, который заключила с ним ее мать ФИО1.
В данном случае сравнимым обстоятельством является размер арендной платы в этой местности. Средняя арендная плата за пользование таким помещением в «адрес» составляет 250-300 рублей за кв.м. Площадь арендуемого ответчиком помещения составляет более 100 кв.м., Следовательно, за 59 месяцев истекших с «дата» по «дата» сумма арендной платы по самым минимальным тарифам составляет 1 450 250 рублей.
Представитель ФИО3 по доверенности ФИО15 обратился в суд со встречным иском к ФИО9 Р.М. признании незаключенными договор аренды части земельного участка, договор аренды здания, находящегося на земельном участке, об обязанности возместить расходы, произведенные им на постройку здания, взыскания судебных расходов.
В обоснование встречного искового заявления указано, что в 2007 году он заключил устный договор аренды земельного участка с жителем «адрес» РД, согласно которому он своими силами, и за счет собственных средств, должен был разрушить здание, имевшееся на принадлежащем ему земельном участке, за что он имел право построить на данном участке своими силами и средствами здание магазина и три года после начала функционирования магазина, пользоваться земельным участком, расположенным под ним бесплатно.
По истечении трех лет они должны были договориться о том, кто будет собственником магазина и на каких условиях: либо он выкупает часть земельного участка, либо Магомед выкупает у него магазин.
До истечения вышеуказанного трехлетнего срока аренды Магомед скончался. После чего к нему пришла его супруга и стала требовать, что бы он покинул магазин, так как посчитала, что по истечении трех лет он принадлежит ей, либо платил ей как собственнику аренду за пользование магазином.
Он отказался, так как к тому времени не истек трехлетний срок его пользования частью земельного участка. Кроме того, он, не с ней, не с Магомедом так и не заключил договор аренды части земельного участка с последующим выкупом либо без него.
Супруга Магомеда неоднократно приходила к нему с вышеуказанными требованиями, однако договор с ним заключать она не стала, на его предложение возместить ему расходы на постройку здания магазина, она проигнорировала.
Его расходы на строительство вышеуказанного здания магазина составили 1 838 000 рублей.
Решением Хунзахского районного суда Республики Дагестан от «дата» исковые требования ФИО4 удовлетворены частично, постановлено:
Возвратить (передать) здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: Республика Дагестан, «адрес» ФИО4 путем передачи ключей от здания ФИО3 ФИО2 ФИО5.
В удовлетворении требований о признании договора от «дата» недействительным, о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО4 4 908 288 (четырёх миллионов девятьсот восьми тысяч двухсот восьмидесяти восьми) рублей, государственной пошлины в размере 15 451 рубля отказать.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 8000 рублей на услуги представителя.
Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.
Признать незаключенным договор аренды части земельного участка с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенного по адресу: Республика Дагестан, Хунзахский он, «адрес» от «дата» между ФИО3 и ФИО4.
Признать незаключенным договор аренды здания, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: Республика Дагестан, «адрес» от «дата» между ФИО3 и ФИО4.
В удовлетворении требований ФИО3 о взыскании с ФИО4 1 838 000 (одного миллиона восьмисот тридцати восьми тысяч) рублей, государственной пошлины в размере 17390 рубля и взыскании суммы, уплаченной на проведение экспертизы в размере 22000 рублей отказать.
Отменить обеспечительные меры в виде наложения ареста на здание с кадастровым номером 05:36:000008:404, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 05:36:000008:371, расположенном по адресу: Республика Дагестан, «адрес» по вступлении настоящего решения в законную силу».
В апелляционной жалобе ФИО9 Р.М. просит в части решения об отказе взыскания долга с ФИО3 в пользу ФИО9 Р.М. отменить и принять новое решение.
В обоснование жалобы указано, что ФИО4 считается полноценным собственником имущества и обладателем соответствующих имущественных прав независимо от факта регистрации таких прав с 11.08.2010г. на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию (ПП ВС РФ от 29.05.2012г. N).
Неоспоримо, что ответчик ФИО3 занимает здание и получает доходы, начиная с января 2009г. по сегодняшний день.
Никакую оплату ответчик ФИО3 истцу ФИО9 P.M. не производил.
Никаких законно подтверждающих документов, на каком основании ответчик ФИО3 обогащается, ущемляя права законного собственника истца ФИО9 P.M, не имеются.
Уже на основании имеющихся данных, суд обязан был бремя доказывания своей невиновности возложить на ответчика ФИО3, т.е. передать здание законному собственнику и согласно ст.15 ГК РФ приступить к разбирательству о возмещении убытков.
В своем анализе суд не учитывает, по какой причине не был заключен договор аренды в надлежащем законном виде, по какой причине здание с кадастровым номером 05:36:000008:371 было зарегистрировано только 14.04.2016г. Ответы и доказательства на эти вопросы были изложены в письменной форме в заявлении от 14.12.2017г. представителем ФИО9 P.M.
В протоколах судебных заседаний допущено множество искажений, меняющих смысл сказанного, важные предложения, доказывающие или опровергающие доказательства, вырваны из текста.
В апелляционных жалобах ФИО3 и ФИО15, просят решение Хунзахского районного суда РД отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований по встречному иску ФИО3 о взыскании с ФИО4 денежной суммы в размере 1 838 000 рублей, государственной пошлины в размере 17390 рублей и взыскании суммы, уплаченной на проведение экспертизы в размере 22000 рублей и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования ФИО3
В обоснование жалобы указано, что основанием для отмены данного решения суда является несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и нарушение норм материального и процессуального права, что выразилось в следующем.
Судом отказано в удовлетворении указанных требований, так как ФИО3 не был представлен договор на выполнение каких-либо строительных работ, не представлены различные кассовые чеки, квитанции, договоры на выполнение работ и другие письменные доказательства, подтверждающие факт приобретения истцом в период с 2007 по 2009 годы различных строительных материалов, договоров на выполнение работ и услуг по отделке спорного дома и другие доказательства. Такой вывод суда противоречит нормам материального права.
Таким образом, с момента государственной регистрации права на спорное здание, у ответчика по встречному иску ФИО9 P.M. возникли обязательства о возмещении истцу ФИО3 расходов на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Доказательств совершения ФИО9 P.M. расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, последней не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.
В нарушение вышеуказанных норм процессуального права, суд не дал оценки объяснениям ФИО3, представителя ФИО9 P.M. — ФИО14 и соответчика ФИО16
Размер расходов, понесенных ФИО3 на строительство спорного здания был установлен заключением эксперта N от «дата».
В нарушение вышеуказанных норм процессуального права данному заключению эксперта судом так же не дана оценка, что несомненно повлияло на исход дела.
Надлежащим образом, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, третье лицо Управление Росреестра по РД явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил.
Принимая указанные обстоятельства во внимание, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело без участия сторон, не явившихся на судебное заседание.
Судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В силу ст. 153 ГК РФ, сделками являются действия, в результате которых происходит изменение или прекращение каких-либо прав.
В силу п. 3 ст. 154 ГК РФ, сделка представляет собой двухстороннее или многостороннее соглашение. И соответственно, для проведения сделки требуется воля всех сторон.
В силу ст. 422 ГК РФ условия договора формируются на основе воли сторон, за исключение случаев, когда условия следует из норм законодательства.
В ч. 1 ст.432 ГК РФ указано, что договор признается заключенным, если по всем существенным условиям между сторонами было достигнуто соглашение.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды одна сторона (арендодатель) должен предоставить второй стороне имущество во временное пользование и за определенную плату.
В ст. 607 ГПК РФ указано, что в аренду могут передаваться здания, сооружения, транспортные комплексы, земельные участки, то есть те объекты, которые имеют возможность длительного пользования без изменения основных характеристик.
В законе могут устанавливаться виды объектов, которые не могут передаваться в аренду. Также могут устанавливаться особенности сдачи в аренду различных природных объектов, и в том числе земельных участков.
Договор аренды не может считаться согласованным, если в нем не содержатся все необходимые данные, свидетельствующие об объекте, который передается по данному договору.
В ст. 651 ГК РФ представлены следующие положения:
1. Договор аренды заключается обязательно в письменно форме (п. 2 ст. 434).
2. Договор аренды здания или сооружения, заключаемый на срок, более 1 года должен обязательно проходить государственную регистрацию.
Законом предусматриваются следующие существенные условия, которые обязательно должны быть указаны в договоре аренды:
1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.
2. Объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
3. Размер арендной платы и сроки совершения платежей.
Передачу нежилого помещения осуществляется в том же порядке, как и передача зданий и сооружений по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
В п. 2 ст. 611 ГК РФ указано, что нежилое помещение по договору аренды должно передаваться вместе со всем его принадлежностями и относящимися к нему документами (ключи, пропуска и т.д.).
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что в 2007 г. между покойным ФИО9 М, отцом ФИО9 Р.М. и ответчиком ФИО3 был заключен устный договор о том, что ФИО3 сносит принадлежавшее ФИО23 помещение, на его месте строит здание под магазин.
Факт того, что было заключено устное соглашение о сносе старого дома и строительстве на его месте магазина, сторонами не оспаривается.
Как стороной истца, так и стороной ответчика оспариваются условия соглашения, согласно которому у сторон, с их слов, возникли взаимные обязательства.
Из показаний представителя истца ФИО9 Р.М. усматривается, что соглашение, по условиям которого ФИО3 строит помещение, в течение трех лет бесплатно пользуется магазином, по истечении трехлетнего срока начинает платить арендную плату собственнику.
Со слов стороны истца, в течение первых трех лет, ФИО3 никто не беспокоил, ссылаясь на условия устного соглашения. В последующем, при прошествии трех лет в связи с просьбой ФИО3 был пролонгирован до пяти лет, так же устно. После истечения пяти лет ответчик ФИО3 должен был начать платить арендную плату. По декабрь 2018 г. арендная плата не уплачена с 2009 г, здание не возвращено собственнику.
Ответчик ФИО3, в свою очередь, в суде пояснил, что действительно было устное соглашение в 2007 г. с ФИО9 М, по условиям которого он сносит дом и строит новое помещение для магазина. После того, как он полностью возместит все расходы, потраченные на магазин, тогда он должен был начинать платить арендную плату. Через год после указанного устного соглашения умер ФИО10 М, хозяин земельного участка, с которым у него состоялся такой договор.
Никаких соглашений по поводу срока он ни с покойным, ни с его супругой не заключал. Строительство магазина обошлось ему около 1 800 000 тысяч рублей. На строительство и обустройство магазина ушло много времени и по настоящее время он не возместил все потраченное. Договор с ФИО9 М. был следующего содержания. ФИО3 построит магазин, начнет зарабатывать, тогда будет поставлен вопрос о том, либо ФИО7 покупает землю, либо Магомед покупает магазин.
Никакого другого соглашения между ними не было. И сейчас невозможно доказать обратное, так как ФИО10 М. покойный, а больше свидетелей их разговора не было.
В 2014 г. ФИО17, брат ФИО6, отец ФИО8 принес ему подписать договор непонятного содержания. Чтоб избавиться от назойливого Пирбудага, он эту бумагу подписал, он подписал этот документ, так как там было условие о полном возмещении ему расходов на строительство здания. Он подписал бумагу, рассчитывая, что ФИО9 возместит расходы на строительство. Договор аренды он не заключал.
Ничего он ФИО9 Р.М. в качестве арендной платы не должен, здание ее, собственником является она, он это не отрицает. По возмещении расходов на строительство, он здание вернет хозяйке.
В обоснование своих доводов относительно заключенного между ФИО9 М. и ФИО3 договора, его условиях, сроке его действия сторонами суду относимые и допустимые доказательства не представлены.
ФИО9 Р.М. в суд представлен договор аренды, заключенный между ФИО3 и ФИО1 «дата».
В договоре не указан предмет договора, то есть, какое имущество передается в аренду, и на какой срок он заключен, размер арендной платы также не указан. Из текста усматриваются не четкие характеристики размера арендной платы.
Кроме того, материалы дела не содержать данных о принадлежности спорного имущества ФИО1
Как видно из материалов дела после смерти ФИО18 «дата» нотариусом города Махачкалы ФИО19 ФИО20 «дата» выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию.
Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из земельного участка площадью 540,0 кв.м, кадастровым номером 05:36:000008:95 и жилой дом площадью 115,8 кв.м, кадастровым номером 05-05-04/001/2008-406, расположенных по адресу: РД, «адрес».
На основании указанного свидетельства о праве на наследство по завещанию за ФИО20 в ЕГРН: согласно свидетельству о государственной регистрации права от «дата» зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 95 кв.м, кадастровым номером 05:36:000008:404; согласно свидетельству о государственной регистрации права от «дата», зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 123 кв.м. кадастровым номером 05:36:000008:371, согласно свидетельству о государственной регистрации права от «дата» зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 269 кв.м, кадастровым номером 05:36:000008:370,расположенные по адресу: РД, «адрес».
Таким образом, ФИО9 Р.М, после смерти своего отца ФИО9 М.Д, объект капитального строения в виде магазина в наследство не получило.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный объект-магазин.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно отказал в удовлетворении исковых требований ФИО9 о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требования ФИО22 к ФИО3 об обязании передать строение, поскольку объект построен на земельном участке, ранее принадлежащем ФИО23 на праве собственности, в настоящее время принадлежащем ФИО9 Р.М. на праве собственности.
ФИО3 на каком-либо праве владельцем земельного участка, на котором построен магазин, не является.
Материалами дела установлено, что магазин построен по устному соглашению между ФИО9 М.Д. и ФИО3, на земельном участке, принадлежащем ФИО23 на месте снесенного дома.
Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Возможность предъявления иска о признании договора незаключенным вследствие отсутствия в нем существенных условий предусмотрена статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В п. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор признается заключенным после того, как по всем существенным условиям между сторонами будет достигнуто соглашение.
В ч. 1 ст. 55 ГПК РФ регламентировано, что доказательствами по делу являются сведения о фактах, по которым суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Данная информация может быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, а также из письменных и вещественных доказательств, заключений экспертов.
Таким образом, существенные условия договора аренды не были соблюдены при заключении договора от «дата»
В связи с чем, суд признал договор аренды от «дата» не заключенным. Истцом заявлено требование о признании договора заключенным (состоявшимся). В связи с чем, требование истицы ФИО9 Р.М. о признании договора от «дата» действительным, подлежит отклонению.
В ст. 98 ГПК РФ установлено, при решение суда в пользу одной стороны, второй стороне необходимы выполнить все указанные требования в пользу первой (за исключением случаев, представленных в ст. 96 ГПК РФ).
При частичном удовлетворении искового заявления, расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Суд решилвопрос о распределении судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, соответствуют собранным по делу доказательствам.
Доводы апелляционных жалоб повторяют правовую позицию истца и ее представителя, ответчика и его представителя, выраженных в судебном заседании при рассмотрении дела судом первой инстанции, в связи с чем, эти доводы не могут быть признаны состоятельными, поскольку по существу сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основанием к принятию судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены состоявшегося судебного акта.
В обжалуемом решении судом первой инстанции дана оценка достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности. Оснований для другой оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.
Доводов и ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционные жалобы не содержат.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, дана полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательств.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:
решение Хунзахского районного суда Республики Дагестан от «дата» оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО9 Р.М, ФИО3 и его представителя ФИО15 без удовлетворения.
Как мы видим, из примера судебной практики, возникшая спорная ситуация, которая довела стороны до обращения в суд, возникла отчасти вследствие устного соглашения (договора) об аренде земельного участка, ведь если бы между сторонами был заключен договор в письменном виде, в котором бы были прописаны все условия и обязательства сторон перед друг другом, такой ситуации можно было бы избежать.
Все остальные сделки с землей заключаются только в письменной форме. Она имеет ряд отличительных особенностей. Рассмотрим их подробнее.
Письменной следует признавать сделку, которая совершается путем составления документа, в котором содержится:
1.наименование;
2.содержание сделки (план и описание земельного участка, его регистрационный номер, обременение);
3. существенные условия сделки;
4. указание на отсутствие запрета, а также на наличие обременений;
5. дата передачи прав;
7. стоимость сделки;
8. права и обязательства сторон.
Также отметим, что такая сделка обязательно должна быть подписана сторонами.
Также подписываться сделка может не самой стороной, а рукоприкладчиком при наличии подтверждения нотариуса. При совершении такой подписи должны указываться причины, в связи с которыми сторона не подписала сама договор.
Так же к такому договору необходимо обязательно приложить план участка с указанием границ обременений (ограничений).В случае, если к договору не будет приложен план, такая сделка может быть признана недействительной.
Если сделка была совершена не в письменной форме, то соответственно, стороны лишаются права при возникновении споров ссылаться на свидетельские показания. Но при этом они могут приводить другие доказательства на основании п. ст.1 ст.162 ГК РФ.
Как мы уже говорили выше, все сделки с землей подлежат государственной регистрации. Данное положение было введено в 1997 г. в результате принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Ранее данные о совершенных сделках вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но так как наше законодательство не стоит на месте и постоянно меняется, поэтому с 1 января 2017 года, её заменила выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).Все права и обязанности, которые возникают в результате заключения сделок с землей, начинаются исключительно с момента государственной регистрации такой сделки.
В наше время законодательство тщательно отслеживает правомерность заключенных сделок. Ввиду этого в Гражданский кодекс постоянно вносятся поправки, это обусловлено тем, что на практике мы сталкиваемся со множеством спорных ситуаций, которые в отдельных случаях могут быть урегулированы исключительно в судебном порядке.
Таким образом, в результате проведенного исследования в данной главе, нами были сделаны следующие выводы.
Земельные участки являются объектом, подлежащим продаже, отчуждению, дарению и другим сделкам, связанным с передачей прав на них и отчуждением земли. Данные сделки должны заключаться в форме договоров и иметь письменную форму, а также соответствовать всем требованиям, установленным в законодательстве. Земельные участки должны пройти государственный учет, в противном случае, они не подлежат передачи и отчуждению. В связи с тем, что земля является особым объектом имущественных прав, то законодательством предусматриваются особые условия для сделки с ними.
Так, использование земли не должно нарушать права других людей и наносить какой-либо вред окружающей среде. Сделки с земельными участками должны проводиться в договорной форме, то есть они должны обязательно иметь письменную форму и содержать все обязательные условия.
Это связано с тем, что при проведении таких сделок у участников правоотношений также возникают определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем избежать споров и обеспечить законность данных процедур, необходимо в письменно виде удостоверять все условия, в соответствии с которым реализуются данные правоотношения.
Также земельные участки могут продаваться по договору ипотеки. Это связано с тем, что земля также может выступать объектом залога. Права собственности по ипотечному договору переходят к покупателю после прохождения государственной регистрации объекта (земельного участка). Данный объект при этом находится в залоге у кредитора до совершения последнего платежа.
Сделки с земельными участками должны иметь письменную форму. Это связано с тем, что при проведении гражданско-правовых сделок предполагается определенное изменение, возникновение и прекращения прав, в том числе участники данных сделок приобретают права и обязанности. Поэтому для того, чтобы урегулировать данные процедуры и придать им законность, необходимо все условия закреплять в письменном виду в установленном законом порядке. В большинстве случаев при проведении сделок с земельными участками, сторонами используется письменная форма сделки, которая позволяет сторонам включить все необходимые условия, которые касаются предмета сделки, особенности регулирования взаимоотношений сторон. Но при этом Гражданский кодекс предусматривает возможность устной формы совершения сделки. Такая сделка может выражаться в устной форме или путем конклюдентных действий.