ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
2.1.Договор купли-продажи земельных участков
Договор купли-продажи является самым распространенным в наше время. Порядок оформления договора купли-продажи земельного участка предусматривает обязательное соответствие положений договора и действии по его заключению действующему законодательству, так же при заключении такого вида договора должны быть соблюдены права и законные интересы сторон. Для гарантии и достоверности заключаемого договора действующим законодательством предусмотрен ряд обязательных требований к форме, содержанию и порядку прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре РФ.
Предметом сделки такого вида договора всегда выступает переход прав на земельный участок, который в свою очередь предусматривает обязательное внесение данных о сторонах участвующих в сделке, а так же характеристике земельного участка в ЕГРН. В свою очередь к объекту сделки предъявляются иные требования, например, о наличии кадастрового идентификатора. В остальном при заключении договора купли- продажи земли, стороны могут руководствоваться принципом свободы договора в соответствии со ст.421 ГК РФ и заключать его на любых условиях.
Как известно, Гражданский кодекс регулирует порядок заключаемых договоров, так же положения ГК РФ относятся и к заключению договоров купли-продажи земельного участка, при заключении такого договора, стороны должны прийти к соглашению и указать в договоре все существенные условия, которые характерны для купли-продажи недвижимости в соответствии с нормами положений ст. ст. 554-555 ГК РФ.К существенным условиям договора закрепленным в ГК РФ относится цена договора и информация о его предмете. При несоблюдении указанных выше условий, такой договор не может подлежать заключению, а в случае его подписания будет считаться недействительным до момента внесения в него указанных выше обязательных условий.
Как известно, любая процедура оформления договора купли-продажи начинается с подготовительного этапа, на котором покупатель должен проверить законность правоустанавливающих документов продавца, это же правило относится к договору купли-продажи земельного участка.
Подготовительным этапом при оформлении купли-продажи земли является проверка законности правомочий собственника, которая проверяется на основании выписки из ЕГРН, покупателю может предоставить такую выписку продавец или же он может самостоятельно обратиться за актуальной выпиской из ЕГРН перед заключением такой сделки.
Так же для правомерности сделки необходимо изучить документ на основании которого у продавца возникло право собственности на указанный земельный участок, в случае возникновения вопросов достоверности указанного документа, покупателю разрешается затребовать у продавца предоставление справок из наркологического и психоневрологического диспансеров о состоянии здоровья первоначального собственника (дарителя) недвижимости.
Второй стадией заключения указанной сделки является подписание документа на бумажном носителе, один экземпляр остается у продавца, второй у покупателя, а третий экземпляр необходимо предоставить в распоряжение Росреестра РФ.
Как известно, нотариального удостоверения такому виду сделки не требуется, за исключением случаев предусмотренных ст. ст. ст. ст. 42, 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .
С одной стороны, такая форма совершения сделки купли-продажи земли (или её части) удобная и простая, стороны могут сами заключить договор в свободной форме соблюдая только обязательные условия, это занимает меньше времени и денежных затрат. Но с другой стороны, в такой форме сделки кроется масса подводных камней.
Рассмотрим некоторые из них:
1.Из сказанного выше следует, что составляют такой договор сами стороны, ввиду этого, могут возникнуть проблемы именно с составлением договора и нарушением законных интересов сторон участников такой сделки. Как известно, в наше время не все граждане являются юридически подготовленными, соответственно одна из сторон обладающая большей осведомленностью по данному вопросу, может ввести другую сторону в заблуждение и внести в договор условия, нарушающие интересы этой стороны.
2. Опять же из-за юридической неподготовленности стороны не смогут выявить ошибку в документах на земельный участок, к ним относится кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН).
На основании вышеизложенного, я считаю, необходимостью включения в законодательство, статьи об обязательном заверении сделок связанных с купли — продажей земельных участков (или их части) у нотариуса, по ряду причин.
1. Как известно, при обращении к нотариусу в область его обязанностей входит правовая экспертиза документов с целью выявления нарушений в них, так же им проводится установление факта законности проводимой сделки и отсутствие нарушения интересов сторон участников такой сделки. При проведении такой проверки, в случае выявления нарушений, нотариус должен будет отказать сторонам в проведении такой сделки.
2. В полномочия нотариуса так же входит подготовка документа договора, с соблюдением законности правильного оформления и составления документа. На мой взгляд, эти причины являются основными для внесения изменений в законодательство, а в частности в Гражданский кодекс РФ, в части оформления сделок с земельными участками. Во-первых, это обезопасит юридически неподготовленных граждан от неправомерных и мошеннических действий в их отношении, в части сделок с земельными участками. Так же при обращении к нотариусу им в обязательном порядке фиксируется время и дата, что в последствии поможет сторонам при возникновении спорной ситуации доказать, что на момент совершения сделки, спорных вопросов выявлено не было.
Несмотря на множество плюсов заверения такого вида сделок, она имеет один, по-моему, мнению, главный недостаток. Это высокая цена на услуги нотариуса. Не все граждане могут позволить себе обращения к нотариусу. Поэтому на практике мы сталкиваемся с множеством спорных ситуаций и неправильно составленных договоров купли-продажи земельных участков (или их части).
В Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда поступила апелляционная жалоба от Новикова Сергея Павловича, которая и была рассмотрена на заседании этой коллегии 27 мая 2015 года. Истец обратился в коллегию, так как был не согласен с судебным решением Истринского городского суда Московской области от 14 января 2015 года по делу по иску Новикова С.П. к Милейченко К.С., Чиндяеву А.П., Шевелевой Е.В., Шевелевой А.П., Сурковой О.Е., Ильиной Н.К., и 3 лицу, которое было представлено Управлением Росреестра по МО. Истец требовал признание сделки недействительной, а затем и применения и последствий недействительности сделки для истребования своего имущества из чужого незаконного владения. Но Истринский городской суд удовлетворил его иск частично, с чем истец был не согласен, вследствие чего он подал апелляционную жалобу в Судебную коллегию по гражданским делам МО.
Суть иска такова. Новиков С.П. приобрел земельный участок 1 500 м2 с кадастровым номером: 50:08:07 02 38:0018 на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.05.2004 года у гражданина Щербакова В.Н. Затем он свое право на этот земельный участок зарегистрировал в Управление Росреестра по МО, как того требовало законодательство.
Но через 9 лет он решил этот участок продать, и решил осмотреть его. Приехав на свой участок, он обнаружил на нем два жилых дома, ему не принадлежащих.
При обращении в Истринский отдел Росреестра, он узнал, что он продал этот участок 25.06.2012 г. Милейченко К.С., в результате чего он не является на данный момент собственником этого земельного участка. Но Новиков С.П. заявляет, что он не продавал свой земельный участок и договор — купли продажи не подписывал.
В дальнейшем Милейченко К.С. на основании договора купли-продажи от 03.12.2012 г продал этот участок Чиндяеву А.П. Чиндяев А.П. разделил этот участок земли на три новых участка по 500 кв.м каждый, кадастровые номера которых: 50:08:0070238:172, 50:08:0070238:173, 50:08:0070238:174. И на эти участки Чиндяев А.П оформил право собственности в установленном законом порядке.
Впоследствии все три участка земли он продал: а) земельный участок площадью 500 кв. м с номером в кадастре 50:08:0070238: 172 Сурковой О.Е … договор купли-продажи от 20.08.2013 г. б) земельный участок площадью 500 кв. м с номером 50:08:0070238: 173 — Шевелевой Е.В. и Шевелевой А.П. в) земельный участок площадью 500 кв. м с номером 50:08:0070238: 174 — Ильиной Н.К. договор купли-продажи от 26.03.2013г.
Истец обратился с требованием признать недействительными сделки:
-договор купли-продажи земельного участка от 25.06.2012 г., между Новиковым С.П. и Милейченко К.С., в результате чего Милейченко К.С. стала обладателем земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 50:08:07 02 38:0018, о чем в ЕГРП 30.07.2012 г. и сделана запись о регистрации 50-50-08/029/2012-290;
-договор купли-продажи земельного участка от 03.12.2012 г., между Милейченко К.С. и Чиндяевым А.П., в результате которого Чиндяев А.П. стал собственником земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 50:08:07 02 38:0018, о чем и сделана запись N 50-50-08/155/2012-191 в ЕГРП 11.12.2012 г.;
-договор купли-продажи от 20.08.2013 г. между Чиндяевым А.П. и Сурковой О.Е., в результате которого Суркова О.Е стала собственником земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 50:08:0070238:172, о чем и сделана запись50-50- 08/096/2013-171 в ЕГРП 11.09.2013 г.;
-договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 15.07.2013 г., Чиндяевым А.П. и Шевелевой Е.В., Шевелевой А.П., в результате которого Шевелева Е.В., Шевелева А.П., стали собственниками земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 50:08:0070238: 173;
-договор купли-продажи земельного участка от 26.03.2013 г., между Чиндяевым А.П. и Ильиной Н.К., в результате которого Ильина Н.К стала собственником земельного участка площадью 500 кв. м с кадастровым номером 50:08:0070238: 174.
Истринский городской суд Московской области, рассмотрев это дело, вынес следующее решение от 14 января 2015 года о том, что иск удовлетворяется частично:
— Был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер 50:08:07 02 38:0018 между Новиковым С.П. и Милейченко К.С. от 25.06.2012 года;
— Был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка между Милейченко К.С. и Чиндяевым А.П. 03.12.2012 года, кадастровый номер 50:08:07 02 38:0018.
Остальные требования Новикова С.П. о том, чтобы признать недействительными договора купли-продажи земельных участков площадью 500 кв.м. с кадастровыми номерами 50:08:07 02 38: 172, 50:08:07 02 38:0018:173, 50:08:07 02 38:174, этим судом были отклонены.
Также требование Новикова С.П. о том, чтобы применить последствия недействительности сделок в том, чтобы право собственности на земельные участки площадью по 500 кв.м., по адресу: «данные изъяты» было признано за ним и в целях этого необходимо истребовать из незаконного владения Сурковой О.Е., Шевелевой Е.В. и Шевелевой А.П., Ильиной Н.К. земельных участков площадью по 500 кв.м., было неудовлетворенно.
Поэтому Новиков С.П. подал апелляционную жалобу о том, что не согласен таким решением суда, так как такое решение он считает незаконным.
Судебная коллегия также посчитало такое решение суда первой инстанции неверным. Для того чтобы принять правильное решение коллегия решила провести почерковедческую экспертизу.
Эта экспертиза показала, что подпись в договоре купли — продажи от 25.06.2012 года между Новиковым С.П. и Милейченко К.С. оказалась поддельной.
Поэтому договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1500 кв. м, находящегося по адресу: «адрес» от 25.06.2012 года считается недействительным, так как Новиков С.П. не подписывал никаких документов о прекращении своего права собственности, и это в свою очередь говорит о том, что и последующие сделки по отчуждению имущества в силу ст. 168 ГК РФ ничтожны и являются недействительными.
Судебная коллегия вынесла решение о том, что считает, что Чиндяев А.П. не имел право заключать договора купли-продажи от 26.03.2013 г., 15.07.2013 г., 20.08.2013 г., потому что он не имел на них право собственности, так как он эти права собственности получил на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2012 года и 03.12.2012 года, которые суд признал недействительными. Поэтому спорные земельные участки должны будут истребовано в любом случае, даже если их добросовестно приобретали.
Учитывая тот факт, что земельный участок выбыл из владения без законных оснований помимо воли собственника, суд пришел к выводу, что исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения основаны на законе и подлежат удовлетворению. Основываясь на это, ранее принятое решение было отменено в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков.
В данной части было принято следующее решение:
-Признать недействительным договор купли-продажи;
— Истребовать из незаконного владения Сурковой О.Е. земельный участок общей площадью 500 кв. м «;
— Истребовать из незаконного владения Шевелевой Е.В. и Шевелевой А.П. данный земельный участок;
Таким образом, рассмотрев пример из судебной практики, мы установили, что многие проблемы на практике возникают в связи с тем, что данные сделки не удостоверяются у нотариуса. Безусловно, оформление сделок в нотариальной форме позволило бы избежать многих проблем.
2.2. Договор аренды земельных участков
В настоящее время еще одним распространенным способом владения землей, является аренда земельного участка. Подобный правовой механизм представляет собой срочное право пользования землей при обязательном составлении договора между участниками сделки.
Регулирования вопроса аренды закреплено в ГК РФ, который включает основные правила о составлении договора аренды между участниками, так и ЗК РФ, где прописаны все юридические тонкости сдачи земли в аренду .
Как известно, договор аренды земельного участка в соответствии с ГК РФ относится к гражданско-правовому соглашению, которое позволяет одной стороне (арендодателю) предоставить второй стороне (арендатору) земельный участок за определенную законом или сторонами договора плату, в свою очередь земельный участок при заключении такого вида договора передается в пользование или временное владение.
На основании договора аренды, арендатор может распоряжаться этим земельным участком в своих целях и обретает правом собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные на этом участке.
При заключении такого вида договора необходимо четко определять его предмет, это обязательство указано в Гражданском кодексе РФ. Предметом договора будет земельный участок, расположенный в определенном месте, имеющий конкретные границ, характеристики и кадастровый паспорт.
На основание данных сведений идентифицируется земельный участок.
Договор аренды земельного участка должен содержать:
1. письменную форму (независимо на какой срок он заключается);
2. размер платы арендатора, арендодателю;
3. подписи сторон договора.
В случае несоблюдения указанных выше условий, такой договор признается недействительным.
В случае заключения договора аренды на срок более одного года, такой договор подлежит регистрации в государственном органе – Росреестре, на основании ч.2 ст. 651 ГК РФ, после его регистрации договор аренды будет считаться заключенным.
Необходимо отметить, что с введением в действие Земельного кодекса РФ количество споров, касающихся урегулирования земельных отношений не уменьшилось, а наоборот с каждым годом еще больше увеличивается. В частности, такая проблема возникла из-за пробелов и противоречий 2 норм, регулирующих земельные отношения к ним относится глава 17 ГК РФ и положения ЗК РФ, в свою очередь такие пробелы порождают неоднозначную судебную практику.
В ЗК РФ весной 2015 г. были внесены изменения в порядке заключения договора аренды .
В соответствии с новыми изменениями, договор аренды участков, находящихся в государственных и муниципальных собственности должен проводиться только в форме аукциона (за исключением случаев, в п. 2 ст. 39.6. ЗК РФ . Среди таких оснований являются следующие:
• Указ президента РФ или разрешение губернатора субъекта РФ;
• использование участка для ведения сельского хозяйства, огородничества и садоводства, для открытия сельскохозяйственной организации или фермерского хозяйства;
• строительство жилья эконом-класса;
• проведение работ, относящихся к использованию недр;
• наличие на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.
Срок аренды такого участка может составлять от 3 до 49 лет. Данный срок зависит от целей использования.
Для того, чтобы получить такой земельный участок в аренду без торгов необходимо:
1-й шаг. Поиск такого земельного участка на карте сайта Росреестра.
2-й шаг. Подготовка схемы расположения этого земельного участка на кадастровом плане. Затем собственник участка уведомляется о предварительном согласовании его предоставления.
3-й шаг. Разрешение муниципалитета. Для этого в муниципалитет направляют заявление о предварительном согласовании по поводу представления участка земли. Ответ на это заявление муниципалитет предоставят в течение одного месяца, так как о том, что будет предоставлен земельный участок, должно быть выложено информация на сайте муниципалитета .
4-й шаг. Если муниципалитет дал разрешение, то будущему арендатору необходимо взять постановление об этом и схему расположения этого земельного участка на кадастровом плане, и обратиться в кадастровые органы для получения кадастрового паспорта, межевого дела и постановления этого участка на учет. На оформление этих документов кадастровым органам дается 10 дней.
5-й шаг. Желающий взять в аренду земельный участок подает заявление о желании арендовать участок со всеми собранными документами в администрацию, где находится этот участок.
6-й шаг. Муниципалитет в случае согласия на эту аренду готовит соответствующий законодательству договор, эта подготовка не должна быть более одного месяце. После чего арендатор знакомится с договором, и при согласии со всеми его условиями подписывает его.
И завершающим шагом все этой процедуры будет регистрация этого договора аренды в установленном законом порядке в Росреестре. Чтобы оформить этот шок необходимо отослать необходимые документы по почте или прийти лично в многофункциональный центр. Перечень необходимых документов для регистрации:
• договор об аренде в трех экземплярах;
• постановление районной администрации о выделении участка земли;
• паспорт арендатора;
• квитанция об уплате государственной пошлины.
И только зарегистрировав свой договор в Росреестре, арендатор считается пользователем участка на законном основании и при этом он не участвовал в аукционе. Но не всегда бывает так гладко, как описывается в вышеуказанной процедуре получения земельного участка в аренду. Бывает что на каком — то этапе этой процедуры претенденту на аренду в рассматриваемом случае быть отказано. Бывает, что органы государственных и муниципальных властей отказывают на основании ст.39.16 ЗК РФ:
1. заявитель не имеет право арендовать этот участок без аукциона;
2. этот земельный участок в аренде у другого лица;
3. этот земельный участок частью земель товарищества или кооператива, к которым заявитель не имеет никого отношения;
4.если на этом участке расположен объект, принадлежащий третьим лицам;
5.участок не имеет определенных границ.
Если условия договора не выполняются одной или другой стороной, то в этом случае на первом этапе можно урегулировать эти вопросы в формате переговоров, но если результаты этих переговоров не устраивают стороны, то в этом случае спорные моменты решаются в судебном порядке, установленном законодательством.
Итак можно сказать, что правовое регулирование аренды земель основывается на содержании договора аренды, что и отличает это правое регулирование от его других видов, так как ГК РФ и ЗК РФ содержат только общие требования к аренде земель, а детально эти отношения регулирует договор аренды, то есть обязательственное право.
А также, несмотря на то, что ГК РФ земельный участок отнес к объектам недвижимости, но почему то в этом случае не содержит полного урегулирования арендных отношений. Да и ЗК РФ, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» также не регулируют арендные отношения так, как требуется. И перед этими кодексами стоит задача устранить противоречия между ними, так как в их правовых нормах о регулировании арендных отношений содержатся разные правовые конструкции.
К тому же нормы Земельного кодекса РФ имеют недочёты, которые делают использование этих правовых норм затрудненным в никоторых случаях. Да и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит ряд правовых несоответствий, которые также мешкают применять этот закон на практике.
Также имеются противоречия в земельном и гражданском законодательстве в отношении сдачи в аренду земельных участков. Так п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, должны быть гражданско-правовыми, но когда эти положения отображаются в Земельном кодексе РФ, то их относят к нормам земельного права.
Поэтому некоторые случаи с арендой земли можно рассматривать и с позиции Гражданского кодекса РФ, так и с позиции Земельного Кодекса. Как нам кажется, такое положение дел является следствием «самостоятельности» земельного права в нашей стране в отличие от подобных правовых систем других государств. Поэтому чтобы решить эти проблемы, необходимо чтобы ученые-юристы, законодатели и правоприменительные органы провели совместную работу по устранению вышеуказанных несоответствии.
2.3. Проблемы урегулирования публичных интересов и интересов граждан при изъятии земельных участков: правовой аспект
Понятие земельного участка в настоящее время дано в п. 3 ст. 6 ЗК РФ — как объекта права собственности. В соответствии с указанной нормой земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Исходя из буквального толкования приведенной нормы, можно сделать вывод о том, что земельное законодательство, как и гражданское, относит земельные участки к объектам недвижимости.
Правила, регулирующие изъятие земельных участков для государственных и муниципальных, или, как их еще называют, публичных, нужд претерпели значительные изменения начиная с 1 апреля 2015 г.
Поскольку общественные отношения, которые возникают по поводу использования земельных участков, по своей правовой природе являются комплексными и регулируются нормативно-правовыми актами, которые служат источниками различных отраслей права, то и правовая модель рассматриваемого юридического факта содержится в нормах Гражданского, Земельного, Семейного кодексов и в целом ряде других нормативных актов. В настоящее время общие базовые положения об изъятии земель в Гражданском кодексе РФ сохраняются, однако следует отметить значительный рост процедурных норм в содержании Земельного кодекса РФ (далее — ЗК).
С одной стороны, связано это с участием государственных органов или органов местного самоуправления, которые подчиняются императивным нормам законодательства, позволяющим учесть права и интересы граждан и юридических лиц в имущественной сфере. С другой стороны, стремление к максимальной прозрачности процедуры изъятия земельных участков и защиты служит основанием для появления новых норм.
При этом с одной стороны Конституция России провозглашает неприкосновенность собственности, а с другой создает основу для особого института принудительного прекращения прав на земельные участки. Однако в последнем случае допускается оговорка, что изъятие участков возможно только при равноценном предварительном возмещении (ст. 35 Конституции РФ).
В процедуре изъятия земельных участков можно выделить следующие обязательные стадии:
а) определение самой необходимости в изъятии на основании инициативы уполномоченных органов или ходатайства определенных организаций;
б) выявление лиц, земельные участки и расположенная на них недвижимость, которая подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд;
в) принятие решения об изъятии;
г) подготовка проекта соглашения об изъятии;
д) заключение соглашения или принудительное изъятие земельного участка для публичных нужд по решению суда;
е) переход прав на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
Дополнительно в данном контексте следует упомянуть, в частности, о подаче правообладателями изымаемой недвижимости заявлений в уполномоченный орган об учете их прав (обременений прав), обращении уполномоченного органа в суд с заявлением о признании права собственности публичного образования на объекты недвижимости, которые расположены на земельных участках, подлежащих изъятию для публичных нужд.
На практике процедура изъятия происходит следующим образом. В первую очередь на основании генплана развития района, который включает в себя возведение объектов государственного и местного значения, власти формируют перечень участков, подлежащих изъятию. О предстоящем изъятии земельных участков в средствах массовой информации и на официальном сайте муниципалитета публикуется информация.
Следующий этап – это оценка властями документации и самого участка на основании кадастровой стоимости. Правообладателю по почте направляется проект соглашения, где указаны сроки и порядок изъятия участка, цена или компенсация, порядок ее получения. Информация не позднее 7 дней со дня сообщения об изъятии в средствах массовой информации и на сайте муниципалитета.
В юридической литературе, которая была посвящена ранее действующим нормам, прослеживались две позиции: одни авторы считали, что при согласии собственника земельного участка на изъятие принадлежащего ему участка для публичных нужд основанием отчуждения служит сложный юридический состав, другие высказывали мнение, что основанием отчуждения земельных участков служит только соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа.
В настоящее время принятие решения об изъятии является необходимой стадией в процедуре прекращения прав на недвижимое имущество по данному основанию. Это прямо предусмотрено в ГК и ЗК. Соглашение об изъятии служит юридическим фактом в сложном составе, который для обеспечения публичнозначимого интереса порождает обязательственные правоотношения. При этом немаловажным остается вопрос защиты прав и законных интересов лиц, у которых изымается имущество, в том числе порядок и размер возмещения.
В решении об изъятии должна содержаться информация об изымаемом имуществе, о целях изъятия и документах, в соответствии с которыми было проведено данное действие (п. п. 4, 5 ст. 56.6 ЗК).
Принятие решения об изъятии – это один из важных этапов развития отношений по изъятию земельных участков и иного недвижимого имущества, наличие которого направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц, населения в целом.
К примеру, публикация решения об изъятии обеспечивает публичное информирование общественности, в том числе и тех правообладателей, которые не заявили о своих правах в установленные сроки, соответственно, и неопубликование решения влечет нарушение их прав и законных интересов.
С позиции предстоящего использования решение об изъятии обеспечивает публичные интересы в реализации запланированного вида использования (например, подп. 19 п. 8 ст. 39.11, подп. 23 ст. 39.16 ЗК).
К тому же заключенное соглашение об изъятии земельного участка служит основанием для досрочного прекращения договора аренды участка, договора безвозмездного пользования им и других договоров, если их исполнение станет невозможным в связи с изъятием недвижимости (ст. 56 ЗК).
В силу ст. 279 ГК со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка.
Таким образом, мы можем говорить о ничтожности таких соглашений в силу п. 2 ст. 168 ГК.
Поэтому одного решения об изъятии земельного участка будет недостаточно для прекращения права на изымаемый участок, так же, как и заключение соглашения об изъятии при отсутствии решения об изъятии недостаточно для прекращения права. Для наступления подобных последствий необходима совокупность юридических фактов. В том числе:
— административный акт (т.е. решение об изъятии);
— соглашение об изъятии;
— при принудительном: административный акт и судебное решение об изъятии.
Раньше в некоторых решениях судов были условия, когда при наличии оснований для изъятия на правообладателей возлагалась обязанность заключать соглашения об изъятии. Позднее требования к данным процедурам были изменены и при принудительном прекращении прав на имущество выносились решения об изъятии данного имущества и возмещении понесенных убытков.
Также в качестве основания признавался тот факт, что соглашение о возмещении убытков не является договором, действие которого регулируется нормами статьи 445 ГК РФ. По этой причине истец не имел основания для требования возложения на ответчика обязанности заключить данное соглашение.
В данном случае отсутствует принудительность изъятия, так как данные меры могут проводиться только на основании решения суда (ст. 35 Конституции РФ).
1. 04. 2015 года в закон было введено новое положение, в соответствии с которым, исчисление срока, по прошествии которого орган, принявший решение об изъятии могут обратиться в суд, начинает отсчитываться со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК).
Рассматривая вопросы о сервитутах, мы считаем необходимым отметить, что логичным будет сохранение для собственников сооружений сервитута на необходимый участок, а часть, подлежащая обременению сервитутом, должна указываться в соглашении об изъятии.
В силу положений ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для прокладки, эксплуатации линий связи и трубопроводов, электропередачи, а также для обеспечения других нужд собственника. Наличие на участке линейных сооружений не исключает использование данной земли по целевому назначению.
Регулирование данных отношений в настоящее время претерпевает некоторые изменения. Одним из положительных изменений в данной сфере, которое произошло за последнее время, можно назвать нововведение, которое было добавлено 1 марта 2015 года в ЗК РФ, в соответствии с которым, возможность установления сервитута была закреплена в отношении государственного и муниципального земельного участка, для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию данного участка (ст. 39.23).
Таким образом, в заключение подведем еще раз итог: и
Изъятие государством земельных участков для публичных нужд может проводиться на следующих основаниях:
1. Наличие соглашения об изъятии.
2. Фактическое изъятие участка производится только после заключения соглашения.
3. Только соглашение может предусматривать обмен земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимости. (п. 3 ст. 281 ГК, п. 5 ст. 56.9 ЗК).
4. В соглашении определяются условия сохранения сервитутов на земельные участки, права собственности на сооружения и предусматриваются условия использования участков.
5. Обращение в суд с требованием о принудительном прекращении права на изымаемое имущество допускается по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения об изъятии.
Итак, после принятия решения правообладатель информируется не позднее 7 дней со дня сообщения об изъятии земельного участка в СМИ. Таким образом, можно сделать вывод о том, что до самой процедуры изъятия остается ровно 3 месяца. Практика показывает, что после получения такого уведомления практически бесполезно отстаивать свой участок, как таковой. Подобное возможно в исключительных случаях – когда изымаемый участок попал в список по ошибке и правообладателю удалось это доказать. В подавляющем же большинстве случаев более реальным вариантом представляется возможность максимально выгодать размер компенсации. В связи с этим непосредственно для владельцев земельных участков существует ряд внегласных рекомендаций.
Во-первых, значительно упростит положение вещей, если документы на земельный участок надлежащим образом оформлены и в полном составе. В первую очередь, речь идет о кадастровом плане с кадастровым номером, который позволял бы однозначно и без помех определить месторасположение участка, его границы и площадь.
Во-вторых, в случае спора о стоимости изымаемого земельного участка рекомендуется заказать независимую экспертизу, которая даст оценку с учетом рыночной стоимости участка.
В-третьих, если на занимаемом участке ведется коммерческая деятельность, стоит представить расчеты всего оборота по данному участку, а также всю полученную прибыль. Попытки минимализировать объемы производства и прибыли могут негативно сказаться на сумме возмещения. Указанные суммы определяются с учетом данных налоговой инспекции и могут стать основанием для расчета компенсации по упущенной выгоде. То же самое касается и расходов, например, на переезд, подготовку нового участка и т.д.
В-четвертых, при наличии у собственника участка долгосрочных контрактов по использованию земельного участка, следует предъявить расчет недополученной прибыли также с целью компенсации. Следует обратить внимание на то, что суммы и основания для выплаты проверяются максимально тщательно и сразу по нескольким направлениям. Поэтому крайне важным будет наличие подтверждающей документации.