ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В МЕХАНИЗМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
3.1. Актуальные проблемы правового регулирования земельных отношений
При рассмотрении сделок с земельными участками, нами была выявлена еще одна проблема, при которой возникают некоторые проблемы при продаже, дарение или обмене участка.
Право собственности на земельный участок, возникшее на земельный участок подтверждается соответствующими документами: Свидетельством на право собственности на землю, Постановлениями/Распоряжениями, которые выдавались органами местного самоуправления, иными документами, установленными законодательством РФ.
Однако, для того, чтобы распорядиться полученными правами, необходимо выполнить ряд процедур. Например, занести участок в кадастровый учет и получить кадастровый паспорт.
Для проведения данных действий требуется выполнить еще одну процедуру – межевание.
Процедура предусматривает определение точных параметров территории, расчет её координат и установление границ.
Мероприятия по межеванию земли осуществляют кадастровые инженеры, входящие в состав геодезических компаний. При проведении они руководствуются специализированными методиками и инструкциями, применяя специальные приборы проводят замеры наделов, определяют координаты границ и с составляют межевое дело.
Собственник дачной территории несет затраты, связанные с проведением межевых работ, которые зависят от размеров площади.
Проведение такой процедуры рекомендуется всем собственникам земельного имущества независимо от их категорий и предназначения. Это требование введено в связи с тем, что в государстве осталось много неучтенных площадей, занятых капитальными зданиями, но не прошедших официальное оформление. Из-за этого владельцы не выплачивают установленные налоги. Раньше учету подлежали только площади, предоставляемые для разведения плодовых и овощных культур, дачного хозяйствования или индивидуального строительства. Важным требованием нового НПА является официальное оформление земельного надела и строений на нем.
Проблемы в межевании также возникают и в техническом плане, так как не во всех регионах РФ еще отлажены «точки привязки» к единой системе координат, используемой для съемки местности и установления границ участков.
Решить данную проблему возможно только при устранении причин технического характера.
Еще одной проблемой является:
«Старый» земельный участок поставлен на кадастровый учет, выдан кадастровый паспорт, но неожиданно для собственника выясняется, что площадь его участка изменилась.
Узаконены данные границы могут посредством принятия соответствующего акта субъектом РФ или органом местного самоуправления об уточнении границ земельного участка.
Изменение границ и площади участка в меньшую сторону связано с так называемым «наложением» друг на друга границ соседних земельных участков.
«Старый» участок ранее не был обозначен на кадастровой карте, а рядом с ним были предоставлены новые земельные участки, которые были отмежеваны в соответствии с действующим законодательством и их границы обозначены на кадастровой карте, но без учета «старого» участка.
При проведении кадастровых работ выясняется, что «старый» участок в созданную кадастровую карту «вставить» невозможно, поскольку площади и границы новых территорий были узаконены их владельцами.
Поэтому соответствующим службам приходится сдвигать границы «старого» земельного участка на карте в сторону уменьшения его площади.
Конечно, данные изменения на практике взывают многочисленные споры.
Таким образом, мы выявили две проблемы наложения границ земельных участков:
1. Техническая ошибка.
2. Кадастровая ошибка.
Решения данных проблем, по нашему мнению, возможно путем использования кадастровыми инженерами нового оборудования.
Также мы предлагаем ввести гарантии возмещения убытков тем владельцем участков, чьи данные были неверно внесены в кадастровый реестр. Часто ошибки в кадастровом реестре связаны не только с неправильным использованием измерительного оборудования, но и с тем, что инженеры вообще не выезжают на места и оценивают территории приблизительными параметрами по карте. Конечно делать это не допустимо.
Как мы же говорили раньше, земля является особым объектом, на владение и использование которого законодательствам предусматриваются определенные правила.
Особой проблемой в настоящее время является также неоднозначный подход к правилам отчуждения земли и недвижимости, которая построена на ней .
Суть образовавшейся проблемы заключается в определении юридической судьбы земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества при его отчуждении. ЗК РФ устанавливает принцип единства участка и недвижимых объектов, которые на них находятся (п.5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ).
В ст. 35 ЗК РФ указаны следующие правила:
а) отчуждение здания и сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком;
б) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.
Однако ГК РФ не реализуется концепцию единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости, что фактически позволяет собственнику участка и объекта на нем отчуждать данные объекты отдельно друг от друга.
Таким образом, мы можем отметить наличие коллизии между нормами ГК РФ и ЗК РФ.
Данную проблему можно решить двумя методами.
1. Преимущество отдать нормам ЗК РФ, и тем самым признать концепцию единства судьбы земельного участка и недвижимости, которая на нем находится.
2. Признать приоритет норм ГК РФ, и тем самым отвергнуть концепцию единства судьбы земельного участка и недвижимости, которая на нем находится.
Авторы свой выбор объясняют разными позициями.
Так, В. Можаровский отмечает, что положения ЗК РФ явно вторглись в сферу отношений, регулируемую гражданским законодательством
И. А. Иконицкая считает, что подходы рассмотрения поставленной проблемы в ГК РФ более последовательны и логичны, так как своими нормами гарантируют свободу собственнику распоряжаться своим участком.
Таким образом, мы видим, что многие авторы в основном данный выбор делают в сторону Гражданского Законодательства.
Поэтому мы можем прийти к выводу, что при решении возникшей проблемы необходимо исходить прежде всего из общих положений о разграничении отраслей ГК РФ и ЗК РФ.
Кроме того, также необходимо установить природу и сущность отношений, которые складываются при продаже или ином отчуждении недвижимого имущества либо земельного участка, на котором такое имущество находится.
В этой связи следует определить структуру складывающихся при этом общественных отношений, обнаружить его объект и содержание.
Объектом данных правоотношений будет земельный участок. Также объектом может быть и иное недвижимое имущество, которое на нем находится.
Следовательно, нормы земельного права, носящие гражданско-правовой характер в этом случае не должны применяться, в соответствии п. 2 ст.3 ГК РФ.
Таким образом, на основе вышесказанного, мы можем прийти к выводу, что рассматриваемое отношение должно регулироваться нормами ГК РФ, поскольку все признаки являются предметами именно гражданского права.
Следующей проблемой, которую обязательно необходимо обозначить в рамках данного исследования является наличие коллизий и противоречий действующего законодательства и практики его применения, в отношении правового статуса так называемой земельной доли.
Юридическая природа земельных долей до сих пор остается неясной.
По этому поводу возникают много дискуссий и проблем в судебной практике.
В ом числе в научной литературе не представлено единого определения на понятие «земельная доля».
Рассмотрим трактовки некоторых авторов.
Б. В. Ерофеев под земельной долей рассматривает условную часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченную на местности, имеющую целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю .
О.И. Крассов отмечает, что «право на земельную долю не может быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена на местности…а право на земельную долю – лишь право выдела вещи – земельного участка, т.е. обязательственное право» .
З.С. Беляева предлагает возникшие вопросы права общей собственности на землю и земельных долей рассматривать в аспекте общей собственности по гражданскому праву .
Таким образом, в отечественном законодательстве и доктрине юридическая природа земельной доли понимается как условная часть права собственности за земельный участок, имеющая усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю.
Указанные права носят не вещный, а обязательный характер. Следовательно, земельная доля должна быть классифицирована как обязательное право.
Земельная доля является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Права на земельные доли возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и подтверждались Свидетельством на право собственности на землю, выданным соответствующим уполномоченным органом.
Земельная доля выступает в двух качествах:
— как доля в праве общей долевой собственности (объект гражданских правоотношений);
— как природный ресурс, имеющий такие характеристики как качественная оценка и площадь (объект земельных правоотношений). Именно такая конструкция земельной доли, по моему мнению, позволяет в полной мере соблюсти баланс интересов всех долевых собственников по владению, пользованию и распоряжению землей и земельным участком сельскохозяйственного назначения.
Одним из основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков, поэтому к сделкам, совершаемым с ними, применяются правила ГК РФ, но в случае, если число участников долевой собственности превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, а также ст.13 и ст.14 указанного Федерального закона.
Проблемы:
1.В основном права земельные доли возникли у работников действующих на тот момент сельскохозяйственных предприятий. Во всех случаях это более пяти человек.
Для того, что бы совершить сделку с земельной долей необходимо соблюсти требования закона о межевании, о преимущественном праве покупки, что достаточно затратно и по финансам и по времени. И хотя законодательство предлагает выход из этой ситуации, то все равно на деле возникают различные ситуации, когда эти сделки «срываются» именно из-за большого количества участников долевой собственности.
Поэтому многие земли сельскохозяйственного назначения оказались на настоящий момент заброшены, не используются уже много лет, зарастают лесом. Для того, что бы их вернуть в сельскохозяйственный оборот потребуется не один год и большое количество трудовых, материальных и финансовых ресурсов, что основной массе физических и юридических лиц не под силу. Эта проблема лежит намного глубже, чем кажется на первый взгляд и требует государственного подхода не только в правовой сфере. Необходимо отметить, что граждане РФ давно стали собственниками земельных долей в результате реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Но, как показывает практика, до сих пор граждане, желающие реализовать свое право собственности на земельную долю, сталкиваются с серьезными трудностями. Причинами такой ситуации специалисты называют несовершенство ранее действовавшего и современного законодательства и судебной практики.
В результате проведенного исследования С.А. Чаркин пришел к такому выводу: «…на практике зачастую получается, что сельскохозяйственные предприятия (бывшие колхозы и совхозы) по факту используют земельные участки, уже находящиеся в частной собственности граждан, зарегистрированной в установленном законом порядке. Зачастую организации не имеют основания для использования земельных участков» .
Указанные недостатки в законодательном регулировании права собственности на земельную долю и правоприменительной практике привели к множеству споров, возникающих в настоящее время, по поводу внесения (невнесения) гражданами земельной доли в уставный капитал сельскохозяйственных организаций.
Решения судов по этим вопросам противоречивы. Иногда решения принимаются в пользу граждан, но чаще — в пользу сельскохозяйственных организаций. Разные суды применяют различные подходы к рассмотрению указанных споров. Так, основными и достаточными доказательствами для признания права собственности на земельную долю за сельскохозяйственными организациями являются, по мнению ФАС Московского округа, учредительные документы о создании путем реорганизации новых юридических лиц, указывающие на внесение земельных долей гражданами-учредителями в уставный (паевой) капитал вновь созданных организаций. Если истцы, реализуя свое право выбора, подписывали коллективное заявление о принятии их в члены акционерного общества, ФАС Московского округа делал вывод, что они добровольно распорядились земельной долей, внеся ее в качестве взноса в уставный капитал . Аналогичная тенденция просматривается и в практике Арбитражного суда Краснодарского края . Таким образом, при рассмотрении подобных споров указанные суды в качестве доказательств отдают приоритет не свидетельствам о праве собственности на земельные доли, а учредительным документам юридических лиц, созданных при реорганизации колхозов и совхозов.
Если оценивать с позиции соответствия действующему законодательству, то при заключении учредительного договора и внесении доли в уставный капитал граждане исходили из того, что доли остаются в их собственности и соответствующая запись имеется в договоре и (или) учредительных документах, такие характеристики являются существенными условиями сделки. Если условия заключенного учредительного договора предусматривали положение, согласно которому земельные доли оставались в собственности граждан и не переходили к сельскохозяйственной организации, то любые действия юридического лица, направленные на лишение гражданина права собственности на доли, является не чем иным, как нарушением прав собственников земельных долей. Следовательно, может быть заявлен иск об устранении возникших нарушений.
В целях устранения существующих коллизий в судебной практике по спорам о признании права собственности на земельную долю и обеспечения эффективной защиты прав и законных интересов граждан и организаций необходимо внести изменения в действующее законодательство.
Рассмотрим также отдельные вопросы, связанные с использованием земельных участков, отнесенных к особо охраняемым природным территориям.
Формирование и функционирование ООПТ или особо охраняемых природных территорий обладает в наше время особой значимостью, для чего есть целый ряд причин, из которых основные: необходимость обеспечения сохранности ландшафтов и экосистем в их первозданном виде; учёт природоохранных нормативов при воздействии на окружающую среду в ходе ведения хозяйственной деятельности; обеспечение защиты исчезающих видов флоры и фауны и сохранение видового разнообразия в природе. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими юридический статус и порядок использования относящихся к указанной категории земель, являются: действующий Земельный кодекс, ФЗ «Об ООПТ» и пр. Категория ООПТ входит в состав более широкой категории территорий и объектов, подлежащих специальной охране.
Принадлежность указанных территорий подразделяется на общегосударственную, а также федеральных субъектов и муниципалитетов. Нормативно-правовое регулирование режима особо охраняемых территори, в соответствии с положениями Земельного кодекса, может осуществляться как на федеральном уровне (т.е. в масштабах всего государства), так и на местном; в том же Кодексе закреплено, что участие в земельном обороте соответствующие территории, а также входящих в их состав участков может быть либо ограничен специальными условиями, либо полностью запрещён (статья 27-я); иными словами, частная собственность на такие участки может быть разрешена только в особых случаях и с определёнными оговорками, поскольку подлежащие особой охране территории, согласно общему правилу, принадлежат к категории собственности общественной.
Кроме того, сдача в аренду тех участков, которые не задействованы в гражданском обороте (кроме прямо предусмотренных законодательством случаев), также запрещена.
При этом в действующем законодательстве не содержится уточнений по поводу статуса национальных парков, размещаемых на территориях, подлежащих особой охране. В соответствии с положениями 27-й ст. Земельного кодекса, аренда изъятых из оборота участков, как уже упоминалось, не допускается; однако в содержании 22-й ст. можно усмотреть противоречие данному запрету , что свидетельствует о некоторой недоработанности системы правового регулирования в данной сфере.
Из вышесказанного следует, что в рамках совершенствования указанной правовой системы следует принять во внимание возможность передачи особо охраняемых природных территорий в частную собственность и, соответственно, заключения в отношении данных земель разного рода гражданских сделок, что переводит анализируемую категорию в плоскость уже не земельного, но гражданского права. Данный факт обуславливает необходимость системного подхода к регулированию правоотношений, возникающих в связи с использованием земель ООПТ, что существенно усложняет процессы данного регулирования.
На это указывают многие авторы; так, Е.В. Лунева акцентирует внимание на «двустороннем» (т.е. со стороны гражданско-правовых и природохранных законодательных норм) регулировании связанных с землепользованием в рамках анализируемых зон договорных отношений, чьей ключевой характеристикой служит ограничение диспозитивности, направленное на обеспечение соблюдения основных природоохранных принципов.
Для регулирования данных отношений, таким образом, одних гражданско-правовых норм недостаточно; Гражданский кодекс, по мнению вышеупомянутого автора, следовало бы дополнить рядом норм, которые регулируют в земельном праве договорные отношения, связанные с особо охраняемыми территориями .
Однако такая мера заведомо влечёт за собой угрозу возникновения правовых противоречий.
Автор отмечает также, что отечественный законодатель не уточняет, обладают ли гражданские или земельные нормы каким-либо приоритетом ; тогда как в 3-й ст. Гражданского кодекса закреплено, что гражданско-правовые нормы, устанавливаемые в любых законодательных актах, должны соответствовать положениям Кодекса, то же самое правило, но уже в отношении норм земельного законодательства, содержится во 2-й ст. Земельного кодекса.
Во 2-й ст. ФЗ «Об ООПТ» указано, что правовое регулирование связанных с данными территориями имущественных отношений (если иное прямо не оговорено в законодательстве) осуществляется в соответствии с нормами гражданского права; таким образом, остаётся не вполне ясным, в каком именно из нормативных актов следует искать ответы на вопросы, связанные с возникающими в указанной сфере отношениями. Возможность того или иного использования подлежащих особой охране территорий определяется тем, к какой из категорий охраняемых земель данные территории отнесены; признаки категоризации содержатся во 2-й ст. ФЗ «Об ООПТ», но их чётко прописанного перечня не существует, т.к. на территориальном уровне федеральные субъекты вправе устанавливать собственные категории, не предусмотренные указанным Федеральным законом.
Оборот участков, расположенных в границах особо охраняемых зон, согласно положениям 95-й статьи Земельного кодекса, либо запрещён, либо существенно ограничен, что соответствует целям сохранения природных ландшафтов и экосистем в первозданном виде, чему и служит закрепление за данными землями особого правового статуса.
Кроме того, в границах указанных территорий запрещено внесение каких-либо изменений в целевое назначение земель, как и связанное с этим прекращение имущественных прав; вместе с тем, при закреплении за той или иной территорией соответствующего статуса не всегда влечёт за собой изъятие входящих в её состав участков у лиц, владеющих либо пользующихся ими.
Допустимые в рамках действующего законодательства виды использования указанных земель (в т.ч. строительство) определяются с учётом перечисленных законодательных ограничений. Своеобразное пересечение территориальных правовых режимов, с которым связана одна из основных проблем категоризации и использования входящих в границы ООПТ земель, обусловлено тем, что такие земли могут быть расположены на территории того или иного поселения (как сельского, так и городского).
В границах определённой территориальной зоны, в соответствии с положениями 85-й ст. Земельного кодекса, предусмотрено зонирование территорий, а также определение для отдельных участков собственного правового режима. Некоторые авторы указывают на то, что подлежащие особой охране природные зоны могут выделяться непосредственно в границах населённых пунктов; порядок их использования должен регулироваться ст.ст. с 94-й по 100-ю Земельного кодекса .
Правовые коллизии в данном случае могут быть обусловлены тем, что земли особо охраняемых территорий могут обладать как местным, так и федеральным значением, находиться частично в пределах поселения и частично вне его.
Чтобы разрешить возникающие в этой связи противоречия, представляется целесообразной разработка для регулирования правоотношений, связанных с землями рассматриваемой категории, универсального законодательного акта, учитывающего все перечисленные нюансы; но данная мера требует глубокого пересмотра норм актуального законодательства, прямо и косвенно относящихся к анализируемой правовой сфере.
Автору настоящей работы, по результатам проведённого анализа доктринального и правоприменительного аспектов регулирования общественных отношений в сфере гражданского оборота участков, включённых в состав ООПТ, удалось прийти к следующим заключениям.
В нашей стране в конце прошлого столетия была заложена правовая основа института частной собственности, в т.ч. на земельные ресурсы; таким образом, земли приобрели статус гражданско-правовых объектов, что закономерно предполагало развитие в данной области соответствующих общественных отношений . В указанный период возникла очевидная потребность выделения земельного участка как такового в качестве особого гражданско-правового объекта, характеристики которого должны были быть закреплены в специфическом нормативном акте, которым является ЗК РФ.
Отсюда проистекает определённая амбивалентность общественных отношений, связанных с оборотом земельных участков, т.к. данные отношения регулируются отчасти положениями ГК РФ, отчасти – исключительно Земельным кодексом; при этом приоритетность норм гражданского или, напротив, земельного права законодателем не предусмотрена.
Отсюда возникают многие проблемы, связанные с трактовкой и практическим применением норм ГК и ЗК, что влечёт за собой многочисленные конфликты интересов и в целом создаёт препятствие для нормального земельного оборота.
В актуальном на данный момент отечественном законодательстве предусмотрено достаточно чёткое разграничение в анализируемой сфере предметов регулирования норм ГК и ЗК – имущественные отношения, порождаемые владением и использованием земель, в соответствии с положениями 3-й ст.
Земельного кодекса, регулируются гражданско-правовыми нормами в том случае, если это не противоречит специальным ФЗ, а также положениям земельного, водного, лесного, природоохранного законодательства и законодательства о земных недрах.
В свою очередь, в соответствии с положениями 129-й статьи Гражданского кодекса, отчуждение различных природных ресурсов, включая земли, возможно постольку, поскольку это не противоречит законодательству в сфере пользования данными ресурсами. Исходя из этого, в отношении земельного участка как объекта недвижимого имущества «работают» нормы гражданского законодательства, а в качестве специфического природного объекта, подпадающего под ту или иную категорию использования, участок регулируется законодательством земельным.
В данном случае ключевая проблема связана с повышенной сложностью при определении в ГК и ЗК относящихся к тому или иному случаю правовых норм, недопущении наличия в различных законодательных актах норм, повторяющих друг друга, а также ликвидации правовых противоречий, приводящих к отсутствию определённости в регулировании анализируемой сферы.
Многими правоведами указанная проблема глубоко исследовалась и в связи со вступлением в действие ЗК РФ, и в ходе разработки на федеральном уровне Концепции развития отечественной гражданско-правовой сферы . Специалисты по земельному праву также неоднократно отмечали необходимость пересмотра сфер действия ГК и ЗК, их содержания и структуры, строгой дифференциации их функций и устранения повторяющих друг друга положений .
Наиболее активно дискутируются вопросы, относящиеся к содержательной части тех положений ЗК РФ, которые определяют основания для возникновения и прекращения имущественных прав на земельные участки и образуют в данной сфере правовую систему в целом. Позиция государственных структур в отношении указанных вопросов была в какой-то мере выражена принятием ФЗ № 171, в соответствии с которым в действующее земельное законодательство были внесены некоторые коррективы, а именно – 20-я и 21-я статьи ЗК, устанавливавшие порядок бессрочного пользования участком и его владения, передаваемого по наследству, были упразднены (что послужило причиной многих дискуссий и породило множество вопросов). Между тем статьи практически аналогичного содержания имеются в ГК РФ (хотя их характер является, скорее, отсылочным); в новой же редакции ЗК РФ была введена статья 39.9, повторяющая, по сути, положения отменённой 20-й статьи и посвящённая праву бессрочного пользования земельным участком, тогда как право пожизненного владения участком, передаваемое по наследству, не упоминается вовсе.
Данное положение вещей обуславливает возникновение правовых коллизий, поскольку среди населения РФ достаточно много владельцев земельных участков, предоставленных именно на указанных условиях, что свидетельствует о явной преждевременности данной меры. В свою очередь, и вопрос нормативного регулирования права бессрочного пользования участком нельзя назвать полностью решённым, т.к. его юридическая природа и специфика ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ в полной мере не раскрываются.
Различные авторы (Рыженков А.Я., Анисимов А.П. и др.) зачастую указывают, в качестве основного препятствия к оптимизации законодательства в сфере земельных правоотношений, на отсутствие у данной отрасли обособленной концепции развития , которая должна быть разработана по образцу уже действующих в иных отраслях права Концепций.
В деле совершенствования нормативно-правовой базы в сфере земельных отношений наиболее значимым событием в последние годы явилось принятие ФЗ № 171 «О внесении изменений в ЗК и отдельные законодательные акты РФ», в соответствии с которым коррективы, наряду с ЗК РФ, были внесены в целый ряд иных нормативно-правовых актов: ГК РФ, ГрК РФ, ФЗ о государственном кадастре недвижимого имущества, о земных недрах, об обороте сельскохозяйственных земель и т.д.
На данный момент представляется затруднительным проведение детального анализа данного нормативного акта, поскольку не все законодательные нововведения ясны для понимания, как в теоретическом, так и в правоприменительном аспектах.
Формально, целью его принятия было обеспечение оптимизации правовой системы, функционирующей в сфере предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков и пользования ими, а также разрешение определённых проблем, возникших в сфере земельных отношений ещё при принятии первоначальной редакции ЗК РФ.
Согласно результатам исследования различных источников, проведённого в рамках настоящей работы, было сделано следующее заключение: сложившиеся к настоящему моменту тенденции развития отечественного земельного законодательства не соответствуют в полной мере фактическим запросам государства и общества, что обуславливает актуальность такой проблемы, как необходимость формирования в сфере земельного законодательства отдельной концепции развития (что уже упоминалось выше).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, в результате проведенного исследования нами были сделаны следующие выводы:
Земельные участки являются объектом, подлежащим продаже, отчуждению, дарению и другим сделкам, связанным с передачей прав на них и отчуждением земли. Земельные участки должны пройти государственный учет, в противном случае, они не подлежат передачи и отчуждению. В связи с тем, что земля является особым объектом имущественных прав, то законодательством предусматриваются особые условия для сделки с ними.
Сделки с земельными участками должны проводиться в письменной форме и содержать все обязательные условия. Это связано с тем, что при проведении таких сделок у участников правоотношений также возникают определенные права и обязанности. Чтобы в дальнейшем избежать споров и обеспечить законность данных процедур, необходимо в письменно виде удостоверять все условия, в соответствии с которым реализуются данные правоотношения.
Также земельные участки могут продаваться по договору ипотеки. Это связано с тем, что земля также может выступать объектом залога. Права собственности по ипотечному договору переходят к покупателю после прохождения государственной регистрации объекта (земельного участка). Данный объект при этом находится в залоге у кредитора до совершения последнего платежа.
Принципиальное различие в правовом регулировании порядка осуществления сделок с недвижимостью и порядка совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения заключается в социальной значимости земли.
В ЗК РФ содержатся нормы, регулирующих общие начала оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения и практически не затрагивающих правовое регулирование договоров (сделок), предметом которых является земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Мы считаем, что сделки с землей следует выделить в отдельный правовой институт.
Подводя итог вышеизложенному, мы сделали следующие выводы:
1) земельный участок является объектом гражданских прав и одновременно выступает объектом природного (естественного) происхождения. Следовательно, правовое регулирование сделок с земельными участками имеет комплексный характер (земельное право и гражданское право);
2) в настоящее время правовое регулирование сделок с земельными участками (земельными долями) не является достаточно урегулированным. В том числе имеются проблемы в соотношения гражданского и земельного законодательства.
В этой связи мы отметили следующее:
— Регулирование актами субъектов РФ отдельных видов правоотношений, которые относятся к предметам ведения РФ, следует признать допустимым, когда данные отношения одновременно входят в предмет совместного ведения Федерации и ее субъектов.
— Чтобы избежать конкуренции норм различных отраслей законодательства и различных уровней правового регулирования, положения федеральных законов, имеющих приоритет, должны допускать наличие гражданско-правовых норм в законодательных актах иных отраслей права и актах, принимаемых субъектами РФ, регламентирующих в определенной части соответствующие отношения;
— также мы считаем необходимым дополнить ЗК РФ положениями, имеющими общеправовой характер, например, о действии норм во времени, злоупотреблении правом и др.
— В целях устранения проблем в использовании земельных участков, отнесенных к ООПТ, можно было бы предложить разработать единый нормативный правовой акт, посвященный данным землям. В рамках совершенствования указанной правовой системы следует принять во внимание возможность передачи особо охраняемых природных территорий в частную собственность и, соответственно, заключения в отношении данных земель разного рода гражданских сделок, что переводит анализируемую категорию в плоскость уже не земельного, но гражданского права. Данный факт обуславливает необходимость системного подхода к регулированию правоотношений, возникающих в связи с использованием земель ООПТ, что существенно усложняет процессы данного регулирования.
— Сделки с земельными участками регулируются нормами земельного законодательства. Однако, в настоящее время в данных нормах имеются пробелы. Поэтому приведение текущих норм земельного права в соответствии с ранее действовавшими позволит устранить многие проблемы, как в теории, так и в практике правоприменения.
— Периодическое изменение принципов права приводит к нарушению стабильности земельного законодательства. Чтобы вносимые в закон изменения были результативными, вносимые изменения должны быть основаны на внимательном изучении текущего состояния земельных право отношений.
Земельные отношения регулируются ГК РФ и ЗК РФ. Однако, мы установили, что в данных законах представлены разные подходы по использованию земельных участков. Например, в Земельном Кодексе не точно урегулирован порядок проведения сделок по продаже и аренде частных земельных участков, поэтому он переводит решение проблемы на Гражданский Кодекс.
Решение данной проблемы возможно путем регулирования данных отношений нормами ГК РФ, a в ЗК РФ должен рассматриваться только порядок сделок с земельными участками.
Также нами было установлено, что в настоящем законодательстве слабо урегулированы сделки, связанные с долей на земельные участки. Также существуют проблемы и в регулирование правовых отношений в области сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Поэтому особая доработка требуется в части правового регулирования сделок с земельными долями, а также с землями сельскохозяйственного назначения.