1.2. Особенности оценки жилой недвижимости
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рисунок 1):
— сравнительный;
— доходный;
— затратный.
Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [9].
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики [37].
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [55].
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
- обоснование необходимости обновления действующего объекта;
- оценка зданий специального назначения;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
- анализ эффективности использования земли;
- решение задач страхования объекта;
- решение задач налогообложения;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами [55].
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода [39]:
С = ЧД / К или V = I / R, где
С (V) — стоимость недвижимости;
ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования — норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода [39]:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
— прямой капитализации доходов;
— дисконтированных денежных потоков.
Раздел 2. Анализ формирования оценки жилой недвижимости
2.1. Законодательно — правовые основы регулирования оценки жилой недвижимости
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.
Конституция РФ [1] является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ.
Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Конкретное разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в жилищной сфере можно определить путем анализа законодательства, договоров России с субъектами Федерации, конкретных правоотношений.
Жилищный кодекс (ЖК), другие федеральные законы регламентируют жилищные отношения, которые согласно ст. 72 Конституции РФ являются предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Поэтому ЖК и федеральные законы выступают одновременно в качестве правовой базы, на основе которой принимаются законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Исходя из конституционных положений, законодательство в РФ в сфере недвижимости развивается как сложная система, в которой в качестве системообразующих законов выступают Конституция РФ, федеральные законы (например, «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), Жилищный кодекс РФ и другие акты.
В состав жилищного законодательства, кроме законов и других нормативных актов гражданско-правового, финансового характера, входят также законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти — правительства РФ, министерств и других федеральных органов управления, предприятий, учреждений, организаций в области управления государственным и муниципальным жилищным и другими фондами, организации эксплуатации и ремонта жилищного фонда и др.
Новый ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В 1983 — 1995 гг. жилищное законодательство России развивалось отдельно от гражданского законодательства.
Из этого следует, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.
Жилищный кодекс РФ [4] включает почти все жилищно-правовые нормы, содержащиеся ранее ГК РСФСР (Раздел «Наем жилого помещения»), а также содержит много новых норм, соответствующих периоду принятия Кодекса и введения его в действие.
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России, в нем собраны воедино правовые нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.
Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач Российского государства и общества.
Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.
Основой жилищной реформы в России является поэтапный переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства, распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере.
Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений (ст. 2 ЖК РФ). В преамбуле Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также говорится, что закон устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений [12].
Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».
Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом [4] терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.
Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового, земельно-правового, финансово-правового характера.
Имущественно-правовой статус субъектов в сфере недвижимости обусловлен действием регулятивных функций Конституции Российской Федерации, прежде всего ее учредительной, правонаделительной и охранительной функций. Эти функции определяют сущность теоретической разработки механизма правового регулирования отношений в сфере недвижимости. В содержание данного механизма наряду с этими функциями Конституции РФ [1] следовало бы включить правовое обеспечение приватизационной политики, государственные и муниципальные правоотношения недвижимости, в том числе по поводу ее рыночного регулирования. Вместе с тем недопустимо замкнутое, самодовлеющее хозяйство недвижимого имущества в рамках региона или муниципального образования, когда увеличивается разрыв традиционных связей между собственниками, владельцами, партнерами. Такой разрыв сопровождается установлением высоких, не ограниченных законом пошлин на ввозимые товары, повышением цен на потребительские товары, созданием препятствий развитию экономических и торговых связей регионов и муниципальных образований.
К тому же законодательство о полномочиях органов государственной власти субъектов Федерации и местного самоуправления определяет лишь в общих чертах правовые основы развития отношений недвижимости, что сдерживает перенесение центра модернизации экономики на места и подталкивает федеральные власти к чрезмерному вторжению во внутренние дела субъектов Федерации. И региональные, и муниципальные органы власти, осуществляя переход к рынку недвижимости, не всегда полно выявляют факторы и границы гражданского согласия как условия бесконфликтного взаимодействия властных структур, осуществляющих развитие системы государственного и муниципального управления недвижимостью.
Происходят в этих условиях стихийного роста натурального обмена между территориями попытки решать местные проблемы за счет распродажи сырьевых ресурсов и даже дефицитной продукции за рубеж. Из области дискуссии о приоритетах, сфокусировавшихся главным образом на вопросах раздела собственности, властные структуры нередко переходят в плоскость практических действий, закладывая в региональное законодательство механизмы, не гарантирующие безопасность и защиту интересов собственников недвижимого имущества.
Вместе с тем надо обеспечить правовую защищенность субъектов государственно- и гражданско-правовых отношений в процессе регулирования объектов недвижимости и упрочения правоотношений имущественного развития территорий (функция защиты). Для разрешения коллизий, возникающих на этих направлениях, необходимо в полной мере использовать специальный инструментарий: способы борьбы с нарушениями гражданско-правового порядка, экономическими правонарушениями, прежде всего преступностью, юридические споры и ответственность, то есть средства, снимающие особый конфронтационный пласт в управленческих отношениях жизнеобеспечения. Это также и требования к повышению профессионализма законодателей, улучшению работы юридических служб представительных и исполнительных органов в центре и на местах, ликвидации разрыва между практикой правотворчества, управленческими и гражданско-правовыми реалиями. В такой ситуации появляется необходимость разработки целостной теории правового регулирования отношений недвижимости рыночного типа, которая позволила бы использовать факторы оптимизации нормативного регулирования этих отношений и их организационно-правовые функции, формы и методы на этапе формирования системы государственного и гражданско-правового регулирования в сфере недвижимости.
Активная роль права в закреплении целей и функций развития этой системы обнаруживает недостаточную корректность традиционного противопоставления административно-правовых, гражданско-правовых и экономических методов управления. Предпочтительнее говорить об административно-правовом, финансово-правовом, управленческо-правовом и других правовых методах регулирования имущественных отношений, ни в коем случае не принижая роли предпринимательско-правовых отношений. Реализация субъектами данных отношений своей хозяйственной самостоятельности, целей и интересов обусловливает расширение сферы действия не только имущественно-правового метода, но и общих юридических дозволений, диспозитивных норм. Многообразие видов правоотношений, в которые вступает Федерация, ее субъект, муниципальное образование, потребности их государственного и муниципального регулирования предполагают сочетание норм различных отраслей права, воздействующих на деятельность субъектов и объектов в сфере недвижимости.
Формирование новых имущественных отношений и обусловленные ими изменения во взаимосвязях государственных и муниципальных правоотношений начинают оказывать все большее воздействие на организационно-управленческие структуры, выступающие в качестве самостоятельных субъектов конституционных и уставных правовых отношений недвижимости. В этой связи изменяются функции тех служб, которые непосредственно управляют государственной и муниципальной недвижимостью в Российской Федерации, обеспечивая единство имущественно-правового пространства.
В условиях формирования гражданского общества стала очевидной необходимость создания именно такого механизма правового регулирования имущественных отношений, при котором территориальные органы были бы заинтересованы в эффективном использовании всех объектов собственности, а субъекты Федерации имели бы такую систему регулирования, переменные которой влияют друг на друга посредством использования одной или нескольких замкнутых цепей, обладают обратной связью, свойствами, позволяющими исполнять правовые акты в сфере недвижимости.
Отсюда вытекает вопрос о коренном изменении функций регулирования государственных и гражданско-правовых отношений недвижимости. С помощью этих функций должны оптимально сочетаться интересы собственников объектов недвижимости. Тогда государство не будет монопольным субъектом имущественных отношений, а станет одним из их равноправных участников, действующих на основе конституционных принципов многообразия форм собственности, свободы ведения экономических процессов, равенства всех участников имущественных отношений. Укрепление механизма правового регулирования отношений недвижимости — следствие взаимодействия гражданско-правовой, экономической и управленческой систем Российской Федерации. Именно Федеральный центр определяет цели народно-хозяйственного развития, его параметры, закрепляет и реализует их на основе федерального законодательства. Правовая система берет на себя основные функции по регулированию отношений недвижимости, становится неотъемлемым инструментом демократизации имущественных отношений.
Демократизм взаимодействия граждан и органов управления по обеспечению правовой и социально-экономической стабилизации отношений недвижимости оказывает решающее влияние на управленческие механизмы Федерации, регионов и местного самоуправления. В этой связи возможно внесение дополнений в курс «Система государственного и муниципального управления», касающихся упорядочения правовых отношений в сфере недвижимости, по горизонтали в органической связи с гражданскими и хозяйственно-предпринимательскими отношениями. На мой взгляд, этому способствовала бы разработка кодекса государственного и муниципального управления недвижимостью. Разработке кодекса должна предшествовать подготовка ресурсного обеспечения развития системы регулирования отношений субъектов и объектов правоотношений.
Об этом свидетельствуют потребности рыночно-правового режима регионального хозяйствования в Курской, Белгородской, Воронежской, Липецкой, Орловской и ряде других областей, который охватывает новые акты применения права, регулирующего управленческие функции в сфере недвижимости, призванные использовать юридические средства для упорядочения деятельности органов управления в рамках закона, демократии, самоуправления. Этот режим целенаправлен на борьбу с коррупцией и профилактику экономических правонарушений. По существу, возникает вопрос не об упрощенных схемах централизации или децентрализации, а о рационализации функций организации управления, предпринимательско- и гражданско-правового регулирования в сфере недвижимого имущества и распределении полномочий управленческих подразделений, занятых в этой сфере. Надо усиливать контроль над корпоративной, не основанной на законе деятельностью основных субъектов государственного и муниципального управления недвижимостью.
Этого требуют интересы ресурсного обеспечения развития системы регулирования имущественных отношений, которая является социально-организованной структурой с развитыми правовыми и экономическими отношениями. Чтобы упрочить гражданско-правовой статус субъектов данных отношений, надо усовершенствовать концепцию развития федеральных, региональных и муниципальных правоотношений в сфере недвижимости, найти адекватную теорию, исходя из которой можно было бы преобразовывать отношения недвижимости на основе доступной для гражданского общества идеи договора (консенсуса) о комплексном развитии всех форм собственности.
Общественная система, взявшая курс на объективный учет личных, муниципальных, региональных и федеральных интересов, имеет шанс обеспечить свое эволюционное развитие и определенно говорить о вычленении регионального правоведения как практической юриспруденции субъектов Федерации.
Самостоятельность каждого субъекта Российской Федерации в реализации функций по регулированию экономики недвижимости в регионе и впредь будет занимать ключевую роль в государственных программах экономического и социального развития регионов, федеральных и региональных программах, законодательстве. При этом особое значение приобретает повышение уровня демократизации экономического развития в каждом субъекте Федерации, обеспечиваемое совершенствованием не только «чисто» управленческих отношений, но и регионального хозяйствования, саморазвития территорий и находящихся на них объектов недвижимости.
Было бы исторически оправданным и логически обоснованным тщательное правовое закрепление экономической основы управления и самоуправления в каждом регионе, которой является государственная и муниципальная собственность. Функция обеспечения эффективности территориальной организации правового регулирования отношений в сфере недвижимости требует к себе постоянного внимания законодателя. Представляется назревшей потребность в конституционно-правовом, административно-правовом и гражданско-правовом отражении этой функции. Правотворчество в сфере недвижимости — особый вид деятельности, направленный на установление, изменение либо отмену правовых норм, регулирующих отношения недвижимости.
Ведь право охраняет действие имущественных отношений, создает условия для их упорядочения. Не исключаются здесь коммерческие сделки (негоции), широко используемые в отношениях с движимым и недвижимым имуществом, торговлей, коммунальным и бытовым обслуживанием населения.
Обращает на себя внимание проблема соответствия функций (содержания) и оргструктур (форм) регулирования отношений недвижимости, ставшая исключительно актуальной в рыночных условиях в силу необходимости совершенствования целей, задач, функций, методов и организационных структур ее регулирования, понимаемых как единство и взаимодействие элементов единиц и нормативно установленных моделей (схем) управления.
В этой связи предпочтительно выработать единое понятие организационных, т.е. нормативно установленных, структур аппарата управления (управляющих структур), одинаково применимого как к самостоятельным органам управления и их структурным подразделениям, так и к подсистемам органов. Кроме того, заслуживают критического отношения управленческие аномалии типа, например, «господства структуры над функцией управления недвижимостью».
Государственным и гражданско-правовым структурам в процессе приведения их в соответствие с интересами граждан соответствующих регионов и муниципальных образований присущи относительная самостоятельность, создание на основе права целостной системы управления имуществом. Формула «целостная система управления имуществом» несет не просто новую терминологическую нагрузку. Такая система определенно нацеливает правовую теорию и практику на выявление и обеспечение условий формирования качественно нового состояния системы государственно-правовых и гражданско-правовых отношений, включая все ее составные элементы, равно как и их взаимодействие.
Публично-правовое регулирование отношений недвижимости выступает не только в форме государственного и муниципального регулирования, но и в качестве самостоятельной отрасли правовой аналитики недвижимости. Речь идет об отрасли, которая основывается на теории управления и имеет своим предметом организацию, развитие управленческо-функциональной основы отношений недвижимости, включая, прежде всего работу представительных и исполнительных органов власти Федерации, ее субъектов и местного самоуправления.
Специфической формой противоправных отношений недвижимости следует рассматривать так называемую «прихватизацию». Подобная система неформальных взаимосвязей между субъектами основывается на личных взаимоотношениях и чаще всего проявляется в форме прямого натурального обмена материальных ценностей и услуг, нередко связанных с дачей и получением взяток, должностными злоупотреблениями, коррупцией.
Применительно к государственному и муниципальному сектору все это проявляется функционально как действие теневой экономики, то есть противоправных, не учтенных ни государством, ни субъектами Федерации, ни муниципальными образованиями видов деятельности, включающей производство и распределение. Должна быть установлена конкретная, основанная на достоверных сведениях ответственность субъектов отношений недвижимости по своим обязательствам.
В этой связи требует анализа функция недобросовестной конкуренции. Наиболее существенное ее проявление — распространение ложных, неточных или искаженных сведений, способных причинить убытки другому хозяйствующему субъекту или нанести вред его репутации, введение потребителей в заблуждение относительно характера, способа и места изготовления потребительских свойств, качества товаров, некорректное сравнение хозяйствующим субъектом производимых или реализуемых им товаров с товарами других хозяйствующих субъектов.