Цель: «Закрепить теоретические знания и приобрести навыки расчета стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Задание: 1. Решить ситуационные задачи. Сделать вывод
или напишите нам прямо сейчас:
⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.
В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.
Задача № 1
Определить величину корректировки цен продаж в абсолютном выражении на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж, рассчитав среднеарифметическое значение, моду и медиану.
Описание недавно проданных аналогичных дачных участков
| № п/п | Размер соток | Расстояние до города, км | водоем | Состояние дорог | Бани | Гараж | Цена продаж, тыс. р. |
| 1 | 5 | 50 | — | Плохое | — | + | 40 |
| 2 | 5 | 55 | Река | Среднее | + | + | 55 |
| 3 | 5 | 55 | Озеро | Среднее | — | + | 52 |
| 4 | 10 | 50 | Река | Среднее | + | — | 52 |
| 5 | 10 | 55 | Озеро | Среднее | + | — | 50 |
| 6 | 5 | 55 | Река | Среднее | + | — | 50 |
| 7 | 5 | 50 | — | Плохое | — | — | 34 |
| 8 | 10 | 50 | Река | Среднее | + | + | 60 |
| 9 | 10 | 55 | Озеро | Среднее | + | + | 57 |
| 10 | 5 | 55 | Озеро | Среднее | — | — | 45 |
Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче
| Характеристики дачных участков
| Пары продаж с единственным отличием | ||||
| № __ и № __ | № __ и № __ | № __ и № __ | № __ и № __ | № __ и № __ | |
| Цена продажи дачи с гаражом, тыс. р. |
|
|
|
|
|
| Цена продажи дачи без гаражом, тыс. р. |
|
|
|
|
|
| Разница в ценах, тыс. р. |
|
|
|
|
|
Задача 2
Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.
Данные о трех складских помещениях
| Элементы сравнения | Условные номера складов | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Объем, м3 | 1000 | 1100 | 1000 |
| Местоположение относительно центра города | район средней отдаленности | район средней отдаленности | отдаленный район |
| Цена продажи, тыс. руб. | 2000 | 2200 | 1700 |
Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, схожи у всех трех, сравниваемых объектов.
Задача № 3
Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.
Данные об аналогичных однокомнатных квартирах
| Параметр | Оцениваемая квартира | Недавно проданные квартиры | ||
| кв. № 1 | кв. № 2 | кв. №3 | ||
| Лоджия | + | — | + | — |
| Этаж/ этажность | 3/5 | 1/5 | 1/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. р. | — | 350 | 360 | 375 |
Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами
| Пары продаж | Разница в ценах продаж, тыс. руб. | Причины разницы в ценах продаж |
| кв. № __ и кв. № __ |
|
|
| кв. № __ и кв. № __ |
|
|
| кв. № __ и кв. № __ |
|
|
Задача 4
Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах участков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исходя из площади здания двумя способами:
- к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м., эти границы считаются соответствующими площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;
- методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и здания, которые обычно принимают равными 1,5:
Sз.у. = х 1,5
где S общ. зд. — общая площадь здания, кв. м.,
N эт, — количество этажей;
1,5 — коэффициент плотности застройки
Нужно определить площадь земельного участка, на котором расположено одноэтажное здание размером 20 x 25 м двумя способами.
Задача 5
Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.
Данные о сопоставимых продажах
| Отличия объектов сравнения | Оцениваемая квартира | Данные о недавно проданных квартирах | ||
| кв. № 1 | кв. № 2 | кв. №3 | ||
| Балкон | — | — | + | + |
| Этаж/ этажность | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 3/5 |
| Цена продажи, тыс. р. | ? | 450 | 455 | 495 |
Задача № 6
Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовый доход которой составит 60 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
| Аналог | Цена продажи | ПВД |
| 1 | 205 000 | 65 000 |
| 2 | 196 000 | 58 000 |
| 3 | 210 000 | 61 000 |
Задача № 7
Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 350 000 тыс. руб.
Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена следующими сведениями.
| Аналог | Чистый операционный доход, тыс. руб. | Рыночная цена, тыс. руб. |
| 1 | 330 000 | 1 350 000 |
| 2 | 360 000 | 1 500 000 |
| 3 | 370 000 | 1 700 000 |
Задача № 8
Оцените недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого составляет 600 м2, расположенный в 5 мин ходьбы от станции метро. Определите знак корректировки, используя указанные ниже сведения.
| Характеристика | Аналог — ТЦ «Василек» |
| Цена продажи, тыс. руб. | 1 500 000 |
| Площадь, м2 | 500 |
| Местоположение | 15 мин ходьбы от станции метро |
| Корректировка на местоположение | 10% |
| Отделка | Требует ремонта |
| Корректировка на отделку | 15% |
Задача № 9
Оцените гостиницу «Бета», действительный валовой доход, которой составляет 87 000 тыс.руб. Для расчета используйте следующие данные.
| Объект | Действительный валовой доход, тыс. руб. | Цена, тыс. руб. |
| Гостиница «Альфа» | 80 000 | 850 000 |
| Склад «Сток» | 85 000 | 950 000 |
| Гостиница «Омега» | 95 000 | 1 100 000 |
Задача № 10
Оцените склад методом капитализации дохода, если потенциальный валовой доход недвижимости — 130 000, коэффициент потерь — 10%, операционные расходы — 87 000. Необходимые данные представлены в таблице.
| Объект | Доход, тыс. руб. | Цена, тыс. руб. |
| Склад | 450 000 (потенциальный валовой доход) | 4 500 000 |
| Склад | 32 000 (чистый операционный доход) | 600 000 |
| Офис | 150 000 (чистый операционный доход) | 600 000 |
| Склад | 28 000 (чистый операционный доход) | 700 000 |
или напишите нам прямо сейчас:
⚠️ Пожалуйста, пишите в MAX или заполните форму выше.
В России Telegram и WhatsApp блокируют - сообщения могут не дойти.
Прикрепленные файлы: |
|
|---|---|
|
Администрация сайта не рекомендует использовать бесплатные работы для сдачи преподавателю. Эти работы могут не пройти проверку на уникальность. Узнайте стоимость уникальной работы, заполните форму ниже: Узнать стоимость |
|
Скачать файлы: |
|
|
|