Правовые проблемы договора аренды части вещи

Страницы: 1 2 3

---

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
• 1.1. Понятие и признаки договора аренды
• 1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды
• 1.3. Элементы и содержание договора аренды
• 2. ЧАСТЬ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
• 2.1. Юридическая делимость как теоретическая предпосылка признания части вещи самостоятельным объектом гражданских прав
• 2.2. Виды договоров аренды части вещи
• 3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
• 3.1. Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части
• 3.2. Спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества.
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Развитие различных форм общения между людьми выдвигает необходимость предоставления им согласованных сторонами возможностей использования предложенных законодателем или путем создания правовых моделей. Эти модели были контрактами. Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, начала проявляться в последние годы во все возрастающем объеме в современной России. В связи с этим большое значение имеет изучение договорных форм хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает рента.

Договор аренды позволяет более эффективно использовать имущество и вести хозяйственную деятельность.

Граждан­ским кодексом РФ (часть вторая)^[1] устанавливается особый подход к правам собственника — он может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Несмотря на то, что договор аренды не влечет за собой смены собственника, он образует отношения, в которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Все это играет особую роль для вновь возникших юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, предоставляя им свободные средства на другие цели. Именно поэтому в стране растет спрос на использование договора аренды в различных правоотношениях.

Договор аренды особенно актуален сегодня, когда в сложной экономической ситуации он позволяет субъекту более эффективно использовать денежные средства. Арендные отношения позволяют нам решать насущные экономические проблемы, особенно в сфере малого и среднего бизнеса. Арендатор получает возможность пользоваться дорогостоящим имуществом, которое он сам не может приобрести в силу различных факторов, а если договором предусмотрено приобретение имущества, то он имеет право приобрести это имущество по остаточной цене при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору. Стоит отметить, что минимальные риски несет именно арендодатель он продолжает и дальше получать прибыль. Однако на сегодняшний день гражданское законодательство в сфере регулирования арендных отношений не в полной мере соответствует потребностям, которые выдвигаются современным российским обществом.

Даже несмотря на то, что  Высшим арбитражным судом РФ были приняты разнообразные решения, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, которые связанные с договорами аренды,  это не помогло устранить пробелы в законодательстве.  Проблемы с применением правил аренды жилья могут быть решены только на законодательном уровне.

Возможность сдачи в аренду части недвижимой вещи установлена статьей 26 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ: «В том случае, если для сдачи в аренду здания, строения, помещения или части помещения, сдаваемого в аренду недвижимого имущества, к представленному на государственную регистрацию прав прилагается кадастровый паспорт соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)»^[2].

Аренда части недвижимой вещи возможна как в отношении части, которая сама по себе может быть охарактеризована как недвижимая вещь, так и в отношении части недвижимой вещи, которая сама по себе не является недвижимой собственностью.

Все вышесказанное указывает на актуальность темы исследования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации договора аренды части вещи.

Предметом исследования являются нормы права, регулирующие общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации договора аренды части вещи.

Цель исследования-проанализировать проблемы договора аренды части вещи, предложить пути их устранения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить задачи:

— рассмотреть понятие и признаки договора аренды;

— изучить форму и государственную регистрацию договора аренды;

— охарактеризовать элементы и содержание договора аренды;

— рассмотреть юридическую делимость как теоретическую предпосылку признания части вещи самостоятельным объектом гражданских прав;

— изучить виды договоров аренды части вещи;

— охарактеризовать некоторые проблемы аренды земельного участка и его части;

— рассмотреть спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества.

Методы исследования: анализ, синтез, сравнительно-правовой, формально-юридический.

Теоретическую основу исследования составили труды авторов: М.М. Агаркова, В.А. Белова, В.Н. Сусликова, К.В. Пышкина, А.П.     Фирсова, П. Г. Шапкина и др.

Новизна магистерского исследования заключается в комплексном исследовании теоретических и практических проблем в сфере арендных отношений.

Практическая значимость исследования выражается в том, что полученные результаты могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях по данной теме, а также в практической деятельности.

Все вышеизложенное представляет интерес и является актуальным для исследования.

Положения, выносимые на защиту:

1. В рамках норм изложенных в ГК РФ предлагается авторское определение аренды, как вида коммерческой и предпринимательской деятельности, которую предлагается понимать, как самостоятельную деятельность осуществляемую на свой страх и риск, направленную исключительно на постоянное получение прибыли от владения и пользования переданного имущества.
2. На сегодняшний день в действующем законодательстве РФ не существует чёткого определения арендатора и арендодателя, как сторон заключаемого договора. В рассматриваемой диссертации предлагается дать уникальные определения сторонам договора, а именно:

Арендатор-это участник договора аренды действия и намерения которого направлены на приобретение имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование.

Арендодатель-это участник договора аренды, действия и намерения которого направлены на передачу имущества за обусловленную договором плату во временное владение и пользование с целью получения прибыли.

3. Участниками отношений при заключении договора аренды в рамках

осуществления коммерческой и предпринимательской деятельности выступают стороны договора аренды (арендатор и арендодатель), являющиеся в свою очередь субъектами коммерческой и предпринимательской деятельности. При заключении договора аренды, а также его исполнения, зачастую, стороны вынуждены вступать в отношения с иными субъектами, такими как: государственные органы, коммунальные службы, риелторы и другие.

4. Для решения проблем правового регулирования договора аренды предлагается внести изменения и дополнения в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о правовом регулировании договора аренды.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка используемой литературы.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1. Понятие и признаки договора аренды

Действующее гражданское законодательство устанавливает понятие «договор аренды». В соответствии со статьей 606 ГК РФ арендодатель (арендодатель) обязуется предоставить арендатору (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Юрист А. А. Иванов правильно указывает, что Гражданский кодекс Российской Федерации рассматривает арендную плату и имущественный наем как синонимы. Поэтому термины «аренда», «имущественный наем» и «наем», а также «наймодатель» и «арендодатель» или «наниматель» и «арендатор» будут использоваться как тождественные^[3].

В Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава, включающая более шестидесяти статей.

Структура этой главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК РФ, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств: сначала излагаются условия, общие для всех видов аренды, а затем специальные правила, применимые только к определенному виду договора аренды (аренда, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда). Эти виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним опосредованно, то есть только в том случае, если специальными правилами по этим договорам не предусмотрено иное.

Возвращаясь к понятию договора аренды, можно выделить некоторые его характерные черты, позволяющие рассматривать данный договор как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров.

Во-первых, он относится к категории гражданско-правовых договоров о передаче имущества. При этом следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается передачей права собственности на это имущество арендатору; последний получает имущество только во владение и пользование или только в пользование. Это обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, обмен, заем.

Использование имущества при аренде обязательно связано с его эксплуатацией арендатором, с присвоением последним плодов, продуктов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание платных услуг.

Решить проблему защиты законных прав и интересов арендатора позволит именно предоставление статуса правообладателя. То есть правообладателю предоставляются правовые средства защиты на арендуемое имущество от посягательств третьих лиц. Согласно ГК РФ (ст. 305), защиты прав от нарушений  принадлежат лицу, который владеет имуществом по основаниям, предусмотренных договором или законом, но не является при этом собственником данного имущества.

Во-вторых, законодатель стремится обеспечить прямое регулирование договора аренды, а именно общие вопросы отдельных видов аренды и договора аренды. Диспозитивный характер носят большинство норм, которые регулируют договор аренды. Такие нормы применяются в том случае, если стороны не могут урегулировать вопросы, которые представлены в договоре. Следовательно, с нашей точки зрения, основные правоотношения регулируются из договора аренды. А именно: судьба улучшений, которые внесены в имущество арендатором; обязательства сторон по содержанию арендуемого имущества; порядок и форма уплаты арендной платы; срок действия договора и многое другое.

В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением аренды, временного фрахтования, лизинга) производится в ГК РФ не на основе единого классификационного критерия, а в зависимости от вида арендуемого имущества. При таком подходе возникает риск «пропуска» каких-либо объектов и тем самым ограничения их регулирования общими положениями договора аренды.

На сегодняшний день, договор аренды относится к взаимным, возмездным, консенсуальным и двусторонним договорам, с точки зрения общей характеристики правовых и гражданских обязательств .

Поскольку  с передачей арендованного имущества арендатору не связан момент вступления договора, а договор аренды считается заключенным, то он является консенсуальным. Исполнение договора аренды, который со стороны арендодателя вступил в силу, является передачей арендованного имущества. Особый порядок заключения договора аренды считается тогда, когда с фактической передачей арендованного имущества совпадает момент вступления договора, который вступает в силу.

Договор аренды является платным, так как арендодатель для исполнения своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего обеспечение в виде уплаты арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, так как каждая из сторон этого Договора обязана в пользу другой стороны и считается должником другой стороны, что обязана сделать в ее пользу, и в то же время кредитором, что вправе требовать. Более того, в договоре аренды есть две встречные обязанности, не менее важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора платить арендную плату, которые взаимно обусловливают друг друга и являются, в принципе, экономически эквивалентными. Таким образом, договор аренды является синаллагматическим договором.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение обязательств арендатора по уплате арендной платы до выполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Иными словами, арендатор не обязан исполнять свои обязательства по уплате арендной платы до тех пор, пока арендодатель не выполнит свои обязательства по передаче ему арендованного имущества.

1.2. Форма и государственная регистрация договора аренды

Аренда имущества обычно рассчитана на длительный срок, поэтому для большинства договоров аренды законом предусмотрена обязательная письменная форма. Договор аренды на срок, превышающий один год, и если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В устной форме договоры аренды могут заключаться только между гражданами на срок не более года. Существуют, однако, договоры, для которых письменная форма обязательна независимо от их действий, например, договор аренды (пункт 2 статьи 626 ГК РФ), договор аренды транспортных средств (статьи 633 и 643 ГК РФ), договор аренды зданий и сооружений (статья 651 ГК РФ), предприятия (статья 658 ГК РФ).

Для краткосрочной аренды с участием только граждан необходимо четко определить (зафиксировать) предмет аренды, ее качество и т. д., а это, как правило, возможно только при заключении письменного договора.

Следует иметь в виду, что если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, то она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только в том случае, если договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

— по своей сути не является договором аренды;

— предметом лизинга не являются транспортные средства, здания, сооружения, предприятия;

— письменная форма договора не устанавливается соглашением сторон;

— заключен на срок менее одного года.

Например, договор аренды компьютера заключается между физическими лицами на полгода. Поскольку особых требований к его форме законом не установлено, применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

Но если физические лица заключают договор аренды транспортного средства без экипажа не менее чем на один месяц, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой договор в письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ договор аренды в письменной форме означает, что должен быть определен документ, указывающий на содержание сделки и подписанный сторонами сделки или надлежащим образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма договора считается выполненной, если стороны соблюдают следующие условия:

— составить документ, подписанный сторонами, или произвести обмен документами по почте, телеграфу, телетайпу, телефону, электронной или иной связи, что позволяет достоверно установить, что документ исходит от стороны договора. В этом случае другая сторона должна принять предложение о заключении договора (пункты 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации);

— лицо, получившее оферту (оферту о заключении договора) в срок, установленный для ее акцепта (ответа на акцепт оферты), предпринимает действия по выполнению условий договора (пункт 1 статьи 435, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

В случаях, когда здание, сооружение или предприятие сдается в аренду, договор аренды должен быть заключен только путем составления единого документа, подписанного сторонами, и никаким иным способом (пункт 1 статьи 651, пункт 1 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нельзя заключить договор аренды здания, сооружения или предприятия путем обмена документами с использованием специальной связи или других вышеперечисленных действий.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительности, а лишь затрудняет разрешение споров^[4].

Стороны в случае возникновения спора ссылаются на показания свидетелей, но вправе представить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон (пункт 2 статьи 162 ГК РФ). Основанием недействительности сделки, как и несоблюдения ее формы, являются договоры аренды зданий и сооружений (часть 1 статьи 651 ГК РФ) и промышленной аренды (часть 3 статьи 658 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ устанавливает основания, порядок и ответственность государственной регистрации прав на недвижимое имущество[5].

Недвижимое имущество (недвижимость, недвижимое имущество) включает в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их целевому назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры аренды транспортных средств, в том числе связанные с недвижимым имуществом, не нуждаются в государственной регистрации независимо от срока, на который они заключены (статьи 633 и 643 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Что касается аренды зданий и сооружений, то в государственной регистрации нуждаются только те договоры, которые заключены на срок не менее одного года. Если срок действия договора аренды здания или сооружения составляет менее года, он не подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это правило в полной мере распространяется на договоры, предметом которых является аренда помещений, а также частей зданий и сооружений.

На сегодняшний день, договор субаренды и договор аренды предприятия  подлежат государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.2 ст. 658). Также ограничения права на недвижимое имущество подлежат к  регистрации вещных прав (ипотека, аренда и прочее).

Именно  с момента государственной регистрации  (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ) договор аренды считается заключенным и его срок начинается именно с регистрации.  Стоит отметить, что суд может по требованию другой стороны принять решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклонятся от ее осуществления. В таком случае, в соответствии с решением суда, регистрируется сделка.

Сторона, необоснованно уклонившаяся от его осуществления, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п. 3, 4 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации)^[6].

Таким образом, договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

На основании договора аренды, являющегося по существу договором, одно лицо, имеющее право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, право собственности не переходит к арендатору.

Договор аренды носит платный характер, так как арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

Договор аренды является срочным, поэтому по истечении указанного в договоре срока арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Есть исключительный случай-покупка имущества арендатором, но в этом случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

1.3. Элементы и содержание договора аренды

Стороны — любые субъекты гражданского права.

Арендодатель — собственник вещи, любое лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Предмет-это любая телесная непотребляемая вещь, так как она не теряет своих свойств в процессе использования, за исключением вещей, аренда которых законом не допускается или ограничена.

Непотребляемость-это качество вещей, позволяющее им не терять своих природных свойств в процессе использования. Закон не определяет, сколько раз вещь должна быть использована для того, чтобы ее можно было считать непотребляемой. Поэтому любой предмет, который можно использовать более одного раза, следует считать непотребляемым.

Предметы потребления, то есть те, которые уничтожаются в едином акте их использования (продукты питания, топливо и т. д.), не могут быть сданы в аренду. В перечень арендуемого имущества входит как недвижимое, так и движимое имущество (статья 130 ГК РФ). Здания и сооружения, предприятия и некоторые транспортные средства именуются в составе техногенной недвижимости (см. п. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Все остальные арендуемые объекты считаются движимым имуществом. Особенности аренды земельных участков устанавливаются Земельным кодексом Российской Федерации.

Предметом договора аренды является его существенное условие.

Статья 607. Аренда недвижимости (выписка)

Договор аренды должен содержать сведения, позволяющие четко идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договора аренды всегда является индивидуально определенный непотребляемый предмет.

Форма договора аренды:

— договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (договор аренды зданий, сооружений — на срок не менее одного года-пункт 2 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации);

— договор аренды, предусматривающий последующую передачу права собственности на это имущество арендатору — по форме, установленной для договора купли-продажи;

— договор аренды на срок более года или с участием юридических лиц — простая письменная форма.

В простой письменной форме должен быть заключен договор аренды между гражданами на срок более одного года и даже независимо от суммы.

При этом в простой письменной форме должен быть заключен, независимо от срока, договор аренды на сумму, которая превышает десять минимальных размеров оплаты труда. В  таком случае сумма арендной платы за весь срок аренды или стоимость арендуемого имущества будет считаться суммой договора аренды.

Во всех случаях для договоров аренды, где принимают участие юридические лица,  простая  форма в письменном виде обязательна.

Пункт 2 статьи 609 ГК РФ устанавливает обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимым имуществом[7]. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса и Законом о государственной регистрации. В соответствии со статьей 1 указанного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество. договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. он порождает права и обязанности сторон с момента его государственной регистрации.

Цена контракта не является существенным условием. Формы арендной платы устанавливаются статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую его составляющую в виде:

1) оказание лизингополучателем определенных услуг;

2) возложение на арендатора предусмотренных договором расходов по благоустройству арендуемого имущества;

3) установленная доля продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;

4) передача арендатором арендодателю вещи, предусмотренной договором в собственность или аренду;

5) определяется в фиксированной сумме платежей, производимых периодически или единовременно.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание этих форм арендной платы или иных форм арендной платы.

Арендная плата-это плата за владение и / или пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может предоставить арендатору. Размер, порядок, условия и сроки уплаты арендной платы устанавливаются договором.

В случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатор несет ответственность перед арендодателем в виде возмещения убытков, уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также уплаты неустойки, если это предусмотрено договором аренды. Взаимосвязь этих мер ответственности устанавливается общими правилами, предусмотренными Гражданским кодексом.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую его составляющую, в зависимости от того, какие положения содержатся в договоре на этот счет.

В случае, если арендная плата не согласована в отношении единицы площади или иного показателя, характеризующего размер здания (сооружения), устанавливается правило, которое используется при определении абсолютной величины арендной платы. Для этого нужно умножить арендную ставку на количество единиц площади, которое содержится в здании (сооружении), фактически переданном арендатору.

Срок действия договора аренды

Определенный период времени. Законом могут быть предусмотрены максимальные (максимальные) сроки для отдельных видов аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный этому пределу (пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Неопределенный срок. В этом случае любая из сторон может расторгнуть договор, уведомив об этом другую сторону в течение 1 месяца, а срок аренды недвижимого имущества-3 месяца, если в договоре не указана иная дата (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

— предупреждать арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество (статья 61З Гражданского кодекса Российской Федерации);

— компенсировать арендатору стоимость постоянных улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (статья 624 ГК РФ);

— производить капитальный ремонт за свой счет (если иное не предусмотрено договором) — статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации;

— предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению имущества, в установленный срок (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанности арендатора:

— своевременно оплачивать плату за пользование недвижимостью;

— пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не указаны в договоре, то в соответствии с целевым назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Особенности: арендатору может быть предоставлено преимущественное право заключения договора аренды на новый срок.

Арендодатель несет ответственность за любые недостатки арендованного имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответственность наступает не только за те недостатки, которые названы в пункте 2 статьи 612 ГК.

Улучшение арендованного имущества

Под улучшениями следует понимать такие изменения арендуемого имущества в течение срока действия договора, которые повышают его потребительские свойства и стоимость.

Существуют улучшения, которые отделимы и не отделимы от арендуемого имущества, а также те, которые сделаны с согласия или без согласия арендодателя.

Отделимые улучшения-это те, которые могут быть отделены от вещи, не причиняя ей вреда. Соответственно, неотделимые улучшения, когда они отделены от вещи, ухудшают ее состояние, в результате чего она приобретает недостатки.

Отделимые улучшения, внесенные арендатором в арендуемое имущество, признаются его собственностью, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. В конце срока аренды отделимые улучшения должны быть отделены от арендованного имущества^[8].

Неотделимые улучшения неразрывно связаны с арендованным имуществом, а потому как часть его переходит в собственность арендодателя. Однако арендатор, сделавший улучшения за свой счет и с согласия арендодателя, имеет право после расторжения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии уплаты арендатором всей договорной выкупной цены.

Договор аренды с правом покупки является смешанным договором, так как сочетает в себе черты купли — продажи и аренды. Если условие выкупа арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, то оно может быть предусмотрено соглашением сторон, которые могут договориться о зачете ранее уплаченной арендной платы к выкупной цене.

Вывод по 1 главе

Договор аренды недвижимости является наиболее распространенным видом сделки не только в сфере предпринимательской деятельности, но и в сфере товарно-денежного обмена в целом. С договором аренды связано множество споров, а именно: признание его незаключенным или недействительным, расторжение в судебном порядке, а также споры, возникающие из договоров субаренды, переоформления договора аренды без согласия арендодателя, включения права аренды в уставный капитал и другие споры.

Договор аренды-это один из классических видов договоров с богатой многотысячелетней историей и широчайшей сферой применения, охватывающей как хозяйственную деятельность, так и другие отношения, в том числе и те, которые имеют место в повседневной жизни.

Договор аренды имеет долгую историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившее основы современного права, было осуществлено в римском праве.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс Российской Федерации является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях иных законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

2. ЧАСТЬ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

2.1. Юридическая делимость как теоретическая предпосылка признания части вещи самостоятельным объектом гражданских прав

Выделение части вещи в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (прежде всего имущественных) непосредственно связано с вопросом о делимости или неделимости соответствующей вещи. К сожалению, гражданское законодательство сегодня не отличается полнотой и последовательностью правового регулирования в этой сфере.

Концепция развития гражданского законодательства также игнорировала общие вопросы о делимости или неделимости вещей.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой вещью признается вещь, которая не может быть разделена в натуре без изменения ее назначения. По формулировке этой нормы создается впечатление, что законодатель говорит исключительно о естественном, физическом делении вещи.

Однако такой подход не соответствует современной правовой действительности и потребностям гражданского оборота, в котором части вещи рассматриваются не с точки зрения их физических характеристик, а с точки зрения наличия экономической ценности и способности выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Кроме того, естественный (физический) раздел не представляет особого интереса для закона, так как он ограничен природными свойствами вещи.

Гораздо больший интерес для юриспруденции представляют ситуации, когда целое продолжает существовать (как самостоятельный объект права собственности или иного вещного или обязательного права и даже просто как объект материального мира, не придавая ему статуса самостоятельного объекта гражданских прав), а его части (прежде всего вещные) становятся предметом особых, не связанных с целым, гражданских правоотношений. В связи с этим необходимо говорить не только о разделе в природе, но и об экономической и юридической делимости вещей, которые логически объединены в одно юридическое понятие делимости, так как закрепленные в законе делимости вещи, вещественные части которых не имеют никакой экономической ценности, не имеют никакого значения.

Под правовой делимостью предлагается понимать свойство вещи, позволяющее разделить ее на экономически целесообразные вещные части, которые могут быть самостоятельными объектами имущественных и иных гражданских прав. Как справедливо заметила М. Зимелева, разделение частей не прекращает существования целого как целого как объекта природы, так как нет физического дробления или разделения его. При этом она перестает быть единым объектом права собственности, так как каждая выделенная часть становится самостоятельным объектом права, в частности, объектом права собственности, правовая судьба которого не зависит от судьбы других выделенных частей.

Проблема юридической делимости вещи и выделения ее частей как самостоятельных объектов гражданского оборота тесно связана с характеристикой вещи в юридическом смысле.

Известный дореволюционный адвокат Ю.С. Гамбаров отмечал, что «понятие предмета не является абсолютным и неизменным, но с кондиционером, как и все права,

Культурные традиции и нормы позитивного законодательства», в связи с чем «все имеющиеся в природе служат в качестве вещей в правовом смысле, не в том виде, как они существуют в природе, а не в их постоянно меняющихся физических и химических свойствах, но в совокупности только тех человеческих отношений, что позволит законное владение»^[9].

Таким образом, ученый вполне обоснованно акцентировал внимание не на физических свойствах вещи как объекта гражданских прав, а на ее самостоятельности и ценности с точки зрения гражданского оборота. Подход Ю. С. Гамбарова полностью соответствует современной правовой действительности, где потребности гражданского оборота породили совершенно новые конструкции материального объекта правоотношений (например, нежилые помещения и их части), которые трудно отнести к вещам в их классическом понимании.

Следует отметить, что общая идея о необходимости отличать естественное деление вещи от ее юридической делимости присутствует в современной литературе, в частности, эту позицию высказывает Т. М. Рассолова, сводящая свою мысль к тому, что юридический и экономический разделы вещи всегда возможны. Для этого используются соответствующие эквиваленты вещи. Например, невозможность естественного деления автомобиля компенсируется делением его денежной стоимости^[10]. Такой подход, по сути, фиксирует последствия деления неделимой вещи: либо создание общей долевой собственности (правовой раздел), либо выплату денежной компенсации (экономический раздел), но не раскрывает правовой делимости как характеристики вещи, отражающей способность ее вещных частей выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Буквальное толкование положений статьи 133 ГК РФ приводит к выводу, что в результате раздела первоначальная вещь должна продолжать существовать, более того, она сохранила свое назначение, а кроме того, должна образоваться еще как минимум одна самостоятельная вещь, назначение которой юридически не определено. Эта позиция отражена в юридической литературе и состоит в том, что юридически значимо сохранить первоначальное назначение первоначальной вещи, так как для другой вещи, образовавшейся в результате отделения, ее назначение может либо совпадать с назначением вещи до ее отделения, либо быть иным^[11]. Кроме того, ряд авторов наряду с таким критерием делимости, как сохранение первоначального назначения оригинальной вещи, выделяют также отсутствие непропорциональной потери ее ценности, а также сохранение полезных свойств и качеств^[12].

Естественное деление, с физическим отделением частей друг от друга, но сохранение первоначальной вещи, не теряющей своего назначения, возможно только по отношению к вещам, определенным родовыми признаками, и то со значительной степенью условности. По отношению к индивидуально определенным вещам, к которым относится недвижимость, такой подход неприменим, и следовало бы говорить об их неделимости. Однако положения законодательства прямо именуют часть жилого дома или квартиру самостоятельными объектами гражданских прав (ст. 558 ГК РФ), помещения и их части указывают на обратное, поскольку части неделимой вещи не могут быть предметом самостоятельных гражданских прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что закон признает ряд объектов недвижимости делимыми вещами, но не в соответствии с буквальным толкованием статьи 133 ГК РФ.

Другой подход, представленный в юридической литературе, заключается в том, что в результате разделения в соответствии со статьей 133 ГК РФ первоначальная вещь должна прекратить свое существование, а вместо нее возникают новые самостоятельные вещи, которые являются частями прежней вещи и сохраняют свое назначение. Эту позицию разделяют и судебные органы. Так, в постановлении Третьего Арбитражного апелляционного суда от 20 января 2019 года по делу № А33-12610/2017, говорится, что деление вещей на делимые и неделимые осуществляется в зависимости от их природных свойств, которые дают возможность физически разделить вещь на части, каждая из которых сохраняет способность служить той цели, которой служила неделимая вещь^[13]. В юридической литературе также отмечается, что помимо назначения первой вещи, ее части должны сохранять материальную ценность вещи, а также удобство в пользовании.

Если говорить только о разделении вещей в природе, то второй подход более корректен, так как даже выделение соответствующих частей (особенно раздела, по существу предполагающего деление на части без сохранения исходной вещи) определенным образом влияет на присвоение исходной вещи (например, может уменьшиться число возможных способов ее использования, могут измениться или исчезнуть какие-либо качества или свойства). В этой связи весьма интересна позиция римских правоведов о том, что юридически делимой является та вещь, которую можно разложить на части, не разрушая ее сущности(substantia) и не понижая ценности, которая в принципе признает только юридическое деление вещи^[14].

При юридической делимости вещи сохранение первоначальной вещи вполне допустимо и даже является ключевым компонентом такого деления. Сохранение предмета его первоначального назначения не должно иметь принципиального значения, а остается на усмотрение владельцев выделенных частей при условии соблюдения соответствующих требований законодательства.

Таким образом, рекомендуется законодательно закрепить следующие положения:

1) вещь, разделение которой невозможно ни по природе, ни по закону, признается неделимой;

2) ни одна вещь не признается неделимой без установления действительных возможностей ее деления.;

(3) в случаях, прямо предусмотренных законом, делимая вещь может быть признана неделимой.

Под вещами в природе предлагается понимать деление на самостоятельные, физически и юридически обособленные части, сохраняющие все качество и ценность первоначальных предметов лишь в уменьшенном качестве, с гибелью первоначальных вещей как объекта материального мира.

Правовой раздел следует рассматривать как деление вещи на экономически целесообразные вещные части, которые могут быть самостоятельными объектами имущественных и иных гражданских прав. Первоначальная вещь при таком делении продолжает существовать как объект материального мира, а в случаях, предусмотренных законом или договором, и как объект гражданских прав.

Конструкция юридически делимой вещи теоретически объяснит существование части вещи как самостоятельного объекта гражданских прав, а также будет способствовать развитию гражданского оборота в этой сфере.

Следует отметить, что понятие правовой делимости принципиально важно для правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Признание объектов недвижимости неделимыми вещами в силу невозможности их физического разделения без разрушения сущности и изменения назначения логично с формальной точки зрения, но находится в прямом противоречии с законодательством и судебной практикой.

По смыслу закона предметом договора аренды не могут быть объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, а также предметы потребления и вещи, определяемые родовыми признаками. Например, имущественные права, деньги, расходные материалы, как правило, не могут быть объектом аренды и предметом соответствующего договора, за исключением случаев, когда они входят в состав предприятия как имущественный комплекс. Особое внимание следует обратить на возможность предоставления части вещи в пользование, а также ее конструктивных элементов. Таким образом, в судебной практике часто возникает вопрос, связанный с правовой квалификацией договоров, связанных с предоставлением одним лицом другому конструктивного элемента здания для размещения рекламных объектов.

При разрешении таких споров позиция судов заключается в том, что элемент здания (например, фасад крыши, часть стены) не может быть объектом аренды.

Временное отчуждение права пользования вещью влечет передача вещи в аренду. Самостоятельным объектом недвижимости не является конструктивный элемент здания.

Соответствующие договоры квалифицируются как такие договоры, где оказание услуги на платной основе в виде возможности размещения рекламы на структурном элементе здания является предметом. При этом в договоре указаны положения об обязательствах и условия, по которым регулируются отношения сторон, а также такой договор не противоречит ГК РФ. Такая позиция отражена в актах судов по конкретным делам и сформулирована в п.1 Инновационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ.

Позднее в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2014 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников общего имущества здания» этот договор продолжает признаваться недействительным, однако отмечалось, что к нему по аналогии применяются положения договора аренды[15].

В своем постановлении от 25 января 2018 года № 13 СК РФ определил, что стороны могут заключать настоящий договор аренды, в котором для пользования арендатором используется не вся вещь в целом, а только ее отдельные части. Однако вопрос о возможности квалификации отношений по возмездному использованию конструктивного элемента здания в качестве аренды остается без внимания.

Постановлением № 13 установлена возможность заключения договоров аренды в отношении части земельного участка, здания, сооружения или помещения. Ранее судебная практика относительно возможности сдачи в аренду части имущества была неоднородной. Большинство судов придерживалось правовой позиции, что аренда только части имущества вообще невозможна без кадастрового учета такой части имущества. Суды признали такие договоры аренды незаключенными.

На практике такая правовая позиция судов приводила к трудностям. Прежде всего, они были связаны с неопределенностью контрагентов относительно того, будет ли договор аренды части вещи признан заключенным и действительным. Например, землевладельцы, владеющие большими земельными участками и желающие сдать в аренду только часть земли, должны были встать перед выбором:

— или сдавать в аренду часть земельного участка без проведения какого-либо кадастрового учета (и тем самым рисковать тем, что в случае возникновения какого-либо спора с арендатором суд может просто признать такой договор аренды незаключенным);

— или провести кадастровый учет части участка, осуществляя дополнительные расходы (т. е. впоследствии увеличивая арендную плату и отпугивая потенциальных арендаторов). Но даже в этом случае не было никакой гарантии, что суд не признает такой договор незаключенным.

Однако все же следует отметить, что на практике существовали решения, в которых суды признавали действительными договоры аренды, заключенные в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет.

Постановление № 13 призвано устранить несогласованность судебной практики по данному вопросу. Он устанавливает правило, согласно которому договор аренды части объекта недвижимого имущества признается действительным без каких-либо дополнительных оснований.

---

Страницы: 1 2 3