Единственным общим требованием, которое распространяется на все договоры аренды части недвижимого имущества, заключенные на срок более года, является обязательная государственная регистрация таких договоров. Арбитры пояснили, что если права на указанное имущество (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы у арендодателя, то для государственной регистрации договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстовое описание части недвижимой вещи, которая будет использоваться арендатором. В том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующего недвижимого имущества. Если из указанного описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным[1].
Следует отметить, что Постановление № 13 частично сохранило норму о необходимости постановки на кадастровый учет арендуемой части объекта. Но это касается аренды части имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Можно сделать вывод: Верховный суд фактически признал, что для целей индивидуализации объекта недвижимости при сдаче его в аренду первостепенное значение имеет не кадастровый учет такого имущества, а фактическая способность сторон договора аренды идентифицировать и индивидуализировать этот объект на местности. То есть если стороны фактически исполняют договор аренды в отношении определенной вещи (или части вещи), то договор действителен и заключен даже при отсутствии в нем описания арендуемой вещи. В то же время стороны не вправе ссылаться на его недействительность или незаключенность на основании неопределенности предмета договора.
Таким образом, Пленум ВАС РФ при решении вопроса о действительности договора аренды и определенности предмета договора отдал предпочтение не описанию предмета аренды (объекта) имущества в документе, а возможности сторон на практике индивидуализировать и сдавать в аренду определенный объект.
По мнению авторов, это свидетельствует о тенденции принятия судами более «либеральной» позиции по отношению к договорам аренды имущества (его части), находящегося в частной собственности, и признании судами приоритета фактических арендных отношений над некоторыми формальными требованиями к договорам аренды. Последнее может включать в себя постановку на кадастровый учет части имущества, сдаваемого в аренду, или подробное описание предмета договора аренды в тексте самого договора.
Следует отметить, что ни действующее законодательство, ни разъяснения вышестоящих судебных инстанций не дают определения понятию «часть вещи». Создается впечатление, что конструктивный элемент здания (стена, крыша) отличается от части этого здания (например, конкретной комнаты) порядком использования. Очевидно, что размещение каких-либо конструкций на стене или крыше здания не может рассматриваться как использование вещи по прямому назначению. Однако использование-это более широкое понятие. Как справедливо заметил М. М. Агарков, использование-это использование вещи для достижения определенных целей, в частности для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для получения дохода[2].
Гражданское законодательство также не ограничивает право пользования только целевым назначением, устанавливая в статье 615 ГК РФ обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды. Поэтому размещение рекламных конструкций и других объектов на конструктивном элементе здания-это специфический способ извлечения из вещи полезных свойств. В связи с этим мы считаем, что нет никаких препятствий рассматривать конструктивный элемент здания как часть вещи, которую стороны договора должны индивидуализировать таким образом, чтобы фактически можно было определить ее границы (например, указав место этой части на чертеже здания).
Это позволяет сделать вывод, что обязательства по возмездному использованию конструктивного элемента здания по своей сути являются арендой, опосредующей передачу части вещи во временное пользование, без передачи права собственности.
Поэтому правила о договоре аренды должны применяться для регулирования таких договоров непосредственно, а не по аналогии с законом.
Необходимость индивидуализации объекта аренды установлена пунктом 3 статьи 607 ГК РФ, согласно которому договор аренды должен содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору. В противном случае состояние объекта аренды признается противоречивым, а соответствующий договор не считается заключенным. В то же время отсутствуют общие правила, содержащие перечень конкретных данных, которые должны быть указаны в отношении тех или иных объектов аренды, что порождает различные подходы судов к разрешению соответствующих споров.
Так, например, по вопросу о достаточности указания в договоре адреса здания, в котором расположено арендуемое помещение, а также площади этого помещения для согласования условий объекта аренды существуют противоположные позиции судов. ФАС Уральского округа по делу № А47-1541/16 установила, что «…кассационная жалоба заявителя на заключенный договор аренды от 01.07.2015 № 24 ввиду того, что стороны не пришли к соглашению по предмету договора, является необоснованной. В договоре аренды указываются адрес и площадь сдаваемого в аренду помещения: часть площади торгового зала, равная 95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20»[3].
В аналогичном деле Федеральный суд Волго-Вятского округа в деле № 43 4982/2019 установил, что «договорное описание арендуемого имущества не позволяет однозначно установить, какое именно помещение из домовладения собственника должно быть передано в пользование арендатору, так как указание общей площади помещения, которая составляет 175,3 кв. м, при общей площади 702 кв. м (площадь первого этажа составляет 610,3 кв. м, на втором этаже 91,7 кв. м) недостаточно для идентификации объекта обязательства»[4].
Отдельно необходимо остановиться на характеристике правовых последствий отсутствия согласия сторон договора аренды на условиях предмета. Как указывалось выше, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает в качестве такого следствия незаключение договора.
В связи с этим в судебной практике неоднократно поднимался вопрос о возможности признания фактически заключенного сторонами договора аренды незаключенным при отсутствии должной индивидуализации объекта аренды. Некоторые суды придерживались формальной позиции: если в договоре не согласован предмет аренды, то фактическое исполнение не может быть основанием для признания договора заключенным. При этом суды признали использование имущества без законных оснований и право арендодателя взыскать плату за пользование этим имуществом необоснованным обогащением арендатора (статья 1102 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2018 определил, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована надлежащим образом, однако договор фактически исполнен сторонами (например, вещь была передана арендатору, при этом довод о ненадлежащем исполнении арендодателем обязательств по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать договор по основаниям, связанным с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключительность или недействительность[5].
Впоследствии за этим последовал законодатель, и статья 432 ГК РФ «Общие положения о заключении договора» была дополнена положением о том, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение договора или иным образом подтвердившая договор, не вправе требовать акцепта этого не заключенного договора, если применение таких требований к конкретным обстоятельствам противоречило бы принципу добросовестности. Это законодательное новшество является своевременным и разумным.
Действительно, вопрос о незаключении договора из-за отсутствия согласия по его предмету может возникнуть только до его фактического исполнения, поскольку, как уже говорилось выше, именно предмет в первую очередь определяет порядок последующего исполнения договора, а его неопределенность может привести к невозможности осуществления сторонами своих прав и обязанностей.
Фактическое исполнение договора означает, что стороны понимают его предмет, а последующее требование одной из сторон признать такой договор незаключенным обычно делается с целью избежать ответственности за ненадлежащее исполнение договора и фактически является злоупотреблением правом. В то же время стоит отметить, что статья 432 ГК РФ является общим правилом, которое применяется ко всем договорным обязательствам, если иное не установлено специальными правилами по конкретному договору. И статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является такой специальной нормой. Как вы знаете, когда общие и специальные правила конкурируют, применяется последнее. Поэтому во избежание неоднозначности в понимании правовых норм, с учетом позиций ВАС РФ, а также с целью предотвращения неправомерных действий сторон договора необходимо, на наш взгляд, в п. 3 ст. 607 ГК РФ внести исправления, связанные с установлением запрета на признание фактически исполненного договора аренды заключенным.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что предметом договора аренды являются действия его сторон в отношении имущества, являющегося объектом аренды. При этом часть (элемент) вещи может быть передана в аренду с соблюдением требований к ее индивидуализации в договоре. Неправильное описание объекта аренды в договоре в случае полного или частичного исполнения договора хотя бы одной из сторон не является основанием для признания его незаключенным[6]
2.2. Виды договоров аренды части вещи
Аренда части недвижимой вещи, которая является недвижимым имуществом
Чтобы оформить договор аренды недвижимого имущества в соответствии с действующими законами и нормативными актами в судебной практике, а также соблюсти все необходимые формальности для обеспечения надлежащей государственной регистрации договора, необходимо иметь представление о деталях договора аренды части недвижимой вещи.
Прежде всего, для того чтобы стороны договорились о существенных условиях договора, необходимо четко определить в договоре аренды ту часть вещи, которая сдается в аренду. Пункт 3 статьи 607 ГК РФ гласит, что « договор аренды должен содержать сведения, позволяющие однозначно определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.»
Условие надлежащего определения части вещи в качестве предмета договора аренды должно быть выполнено, во-первых, в целях обеспечения действительности договора (что важно как для договоров аренды, подлежащих, так и не подлежащих государственной регистрации), а во-вторых, чтобы этот договор аренды при условии его заключения на срок не менее одного года был зарегистрирован соответствующим территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и вступил в силу.
В отношении недвижимого имущества правильное определение вещей требует достаточно детального определения в договоре аренды, во-первых, недвижимого имущества, часть которого сдается в аренду, и, во-вторых, непосредственно части такого недвижимого имущества. Целью данного определения является четкое определение предмета договора аренды, а, следовательно, и его согласия сторонами как существенного условия договора аренды.
В частности, для определения недвижимости в целом, часть которой сдается в аренду, рекомендуется указать в договоре, во-первых, полный адрес объекта недвижимости. Во-вторых, если часть здания сдается в аренду, необходимо указать этаж, номер и площадь помещения.
Переходя к правильному определению части недвижимой вещи, которая должна быть определена в договоре аренды, необходимо подчеркнуть, что для обеспечения действительно четкого обозначения части вещи[7] должно быть указано, во-первых, в тексте договора аренды и, во-вторых, путем выделения части недвижимой вещи в графическом документе, прилагаемом к договору аренды. Однако в тексте Договора может быть указание хотя бы части арендуемой части предмета, подлежащего отнесению к приложению к договору аренды, содержащему четкую графическую идентификацию части недвижимой вещи. Если используется метод идентификации части вещи со ссылкой на приложение к договору, то рекомендуется указать в тексте договора хотя бы общую площадь арендуемой части вещи и повторить площадь в графическом приложении к договору.
Метод графической идентификации части вещи необходим и дополняет описание части вещи в тексте договора. Способ выделения части вещи (предпочтительно цветом или штриховкой) должен быть указан в текстовой части договора аренды вместе с общей площадью части вещи, чтобы не было сомнений в том, что графический документ, прилагаемый к договору, действительно указывает именно ту часть недвижимой вещи, которая сдается в аренду по договору.
Возникает резонный вопрос, можно ли использовать какой-либо графический документ в качестве приложения к договору аренды, позволяющего идентифицировать часть вещи. Ведь на практике стороны могут использовать для этого различные документы: кадастровый паспорт, поэтажный план, технический план и т. д.
Следует отметить, что Росреестр при регистрации части вещи требует представления кадастрового паспорта, в графической части которого четко обозначена та часть вещи, которая сдается в аренду[8].
Однако в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2014 г. 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции от 25 декабря 2018 года содержит иную позицию: «если права на такое недвижимое имущество (земельный участок, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы на арендодателя, для государственной регистрации договора аренды может быть представлен подписанный документ, содержащий графическое и/или текстовое описание части недвижимой вещи»., использование которого будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующего недвижимого имущества). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.»
Ни в коей мере не оспаривая вышеуказанную позицию Пленума ВАС РФ, исключительно в целях обеспечения беспрепятственной государственной регистрации договора аренды части вещи и исходя из требований Росреестра как государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, рекомендуется выделить в графической части кадастрового паспорта часть сдаваемой в аренду вещи. Исключение составляет ситуация, когда та же часть недвижимого имущества ранее была передана в аренду, подлежащую государственной регистрации, и при этом в территориальный орган Росреестра был предоставлен кадастровый паспорт с указанием этой части.
В этом случае вам не нужно будет подавать кадастровый паспорт с выделенной частью объекта в его графической части для регистрации[9]. Однако к регистраторам Росреестра вопросов нет, для правильного определения части вещи в качестве предмета аренды мы рекомендуем вам составить заявление об аренде с копией кадастрового паспорта с выделением его графической части из арендуемой части вещи.
Если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок и, таким образом, не предполагает государственной регистрации, то представляется, что стороны вправе выделить часть вещи по другим документам: поэтажному плану или техническому плану. Суды принимают такие документы как соответствующие при оценке определенности части вещи как предмета договора аренды. Важно, чтобы эти документы, прилагаемые к договору аренды, отражали текущее состояние недвижимого имущества на дату его заключения.
В случае государственной регистрации договора на часть недвижимой вещи обременение в виде аренды устанавливается в отношении всей вещи в целом. Однако в Едином государственном реестре прав делается отметка о том, что договор аренды фактически зарегистрирован только на часть вещи. Таким образом, государственная регистрация договора аренды части вещи не препятствует заключению и государственной регистрации договора аренды других частей той же недвижимой вещи.
Кроме того, как следует из вышеизложенного, арендодатель не обязан выделять часть вещи, подлежащей аренде, в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Такие действия предполагают составление технического плана части вещи, постановку ее на государственный кадастровый учет в Федеральной кадастровой палате Федерального реестра государственной регистрации и, наконец, государственную регистрацию права собственности арендодателя на часть вещи. Этот процесс будет трудоемким и займет довольно много времени, по крайней мере 1 календарный месяц. К счастью, нет необходимости самостоятельно регистрировать часть недвижимой вещи, например, часть помещения, чтобы заключить в отношении нее договор аренды.
Следует отметить, что исключением из этого правила является аренда части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности[10]. В этом случае необходимо провести кадастровый учет части земельного участка независимо от того, подлежит ли договор аренды государственной регистрации или нет. В противном случае договор аренды части земельного участка может считаться незаключенным. Отметим, что вышеуказанное правило не распространяется на лесные участки, которые могли быть сданы в аренду до 1 января 2015 года, даже при отсутствии кадастрового учета лесного участка.
Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешено все, что прямо не запрещено», поэтому, поскольку закон не запрещает заключение таких договоров, а коммерческим организациям необходимо арендовать часть помещений, заключение соответствующих договоров допустимо. Такую же позицию занимает судебная арбитражная практика, признающая действительность договоров аренды части помещений.
Поэтому заключение договора аренды части нежилого помещения является законным.
Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является только помещение в целом, возникает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Когда-то у организаций была возможность защитить клиентов, которые устанавливали границы части помещения, рисуя их мелом на полу, стенах и потолке, и фотографии этого рисунка прилагались к договору. В том конкретных случаях удавалось отстоять свои права, но сам по себе этот метод установления границ очень ненадежен, потому что фотографии обычно имеют искажение перспективы, трудности с определением масштаба, фотографии могут быть изменены, а регистрирующие органы недоумевают по поводу согласования предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в регистрации.
Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в будущем договора аренды заключенным в связи с несоответствием предмета договора и обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальный способ согласования границ арендуемой части жилого помещения. Конкретные варианты могут быть разными: составление плана арендуемой площади применительно к кадастровому паспорту помещения, копирование арендуемой площади из технического паспорта, нанесение арендуемой площади на поэтажный план и т. д. В любом случае должно быть графическое представление арендуемого помещения, привязанное к какому-то официальному документу, отражающему поэтажный план. Причем эта экспозиция должна быть либо включена в сам договор аренды, либо являться приложением к нему либо актом приема-передачи помещения[11].
Следует отметить, что территориальные органы Росреестра придерживаются позиции, что регистрация договора аренды части жилого помещения возможна только при наличии кадастрового паспорта или кадастровой выписки на эту часть нежилого помещения. Поэтому, если речь идет о заключении долгосрочного договора аренды и не хочется заниматься судебным обжалованием отказа в регистрации, следует заранее позаботиться о внесении сведений о части жилого помещения в кадастр.
Неправильное согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.
Поскольку юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, то объектом договора аренды помещения выступает, однако, вся внутренняя среда. Иными словами, с точки зрения закона арендатор сдает в аренду все помещение, но договаривается с арендодателем, что тот будет пользоваться только частью помещения и, соответственно, арендная плата будет меньше. Такая специфическая конструкция создает определенные трудности.
Например, в силу общих положений закона арендатор обязан проводить текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толкование данного положения применительно к ситуации сдачи в аренду части нежилого помещения с учетом вышеизложенного приведет к выводу, что обязанность по проведению текущего ремонта распространяется на все помещение, а не на его часть. Такое решение явно необоснованно, поэтому в договоре аренды следует подробно описать объем обязанностей арендатора по содержанию соответствующего помещения.
Эта сумма может варьироваться в зависимости от особенностей бизнеса арендатора. Если речь идет об установке платежного терминала, то логичнее всего освободить арендатора от обязанностей по ремонту, если арендуемая часть помещения представляет собой торговый зал, то обязанности арендатора по техническому обслуживанию могут быть ограничены физическими границами арендуемой площади и т. д.
Основной проблемой при аренде части помещения является четкое определение границ такой части. Это необходимо для правильного оформления договора аренды. А проблемы могут возникнуть из — за следующих факторов.
Возьмем современный торговый центр. Один большой зал на весь этаж, в котором расположено несколько торговых точек. Изначально никаких конструктивных элементов, которые позволили бы выделить части помещения, не предусмотрено.
Арендаторы арендуют необходимые квадратные метры площади зала в зависимости от собственных потребностей. Эти части не равны по площади. При определенных видах споров в суде важно четко документировать, что данное лицо арендовало именно этот квадратный метр площади зала.
Возьмем, к примеру, печальный случай с пожаром в торговом центре. Помещение выгорело, и следствию необходимо достоверно установить жильца того места, где произошел пожар. Все сгорело, стен нет, как определить границы участка, арендуемого конкретным арендатором.
Если помещение, как описано выше, не имеет капитальных сооружений, позволяющих выделить часть помещения, которое сдается в аренду по заключенному договору, действия арендатора и собственника помещения заключаются в следующем.
При составлении договора аренды части помещения собственник должен предоставить технический документ на здание, в котором имеется план помещения в виде графической схемы.
Важно, чтобы такой документ был официальным, а план составлялся специалистами госслужбы. С этих документов делается копия.
После переговоров между арендатором и собственником и принятия решения о размере помещения, которое сдается в аренду, партнеры в соответствии с тем, где физически будет сдаваться часть торгового зала, отмечают эту часть копий поэтажного плана в официальном документе.
Копия подписанного плана с выделенной частью помещения, сданного в аренду, остается у сторон договора и прилагается к договору.
Теперь каждая из сторон возникших арендных отношений имеет заверенную другой стороной бумагу, в которой четко указывается та часть помещения, которая сдается в аренду.
Теперь в любых спорах, соотнося оба экземпляра плана, можно с уверенностью сказать, что речь идет об одной и той же площади всего помещения.
В целом заключение договоров аренды части жилого помещения требует достаточно серьезной правовой проработки, которая обеспечивает возможность эффективной защиты прав в случае их нарушения другой стороной.
Аренда части недвижимой вещи, не являющейся недвижимым имуществом
Рассмотрим также другой аспект аренды недвижимой вещи, а именно аренду части недвижимого имущества (например, крыши, наружной стены здания и т. д.), которая сама по себе реальной вещью не является, но является структурным элементом реального объекта.
ВАС РФ достаточно четко выразил поддержку возможности использования части недвижимой вещи, не являющейся отдельной недвижимой вещью, в пункте 1 Информационного письма ВАСа РФ № 66 от 11 января 2007 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в пункте 7 Постановления Пленума ВАСа от 23 июля 2014 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников общего имущества здания». Однако такой договор является не договором аренды, а договором пользования конструктивной частью вещи.
Например, в этих решениях ВАСа России мы наблюдаем эволюцию подхода к интерпретации и переводу интерпретации на использование признака реальных вещей. Если в Информационном письме ВАСа РФ № 66 от 11 января 2007 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд занимает жесткую позицию, что «крыша является конструктивным элементом здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому кровля не может быть объектом аренды», Постановление Пленума ВАСа от 23 июля 2014 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников общего имущества здания» мы наблюдаем смягчение позиции, выражающейся в признании договора пользования конструктивной частью недвижимого имущества и применении по аналогии правил договоров аренды к такому использованию: «Например, в случае, если, договор на использование несущей стены или крыши здания для наружной рекламы может быть заключен… Положения законодательства о договоре аренды применяются к таким договорам по аналогии…»[12].
Отметим, что, в соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАСа от 23 июля 2014 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников общего имущества здания», договоры пользования конструктивной частью вещей, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации. В этом случае обременение устанавливается на все здание в целом.
На основании вышеприведенного пункта Постановления Пленума ВАС суды активно признают договоры пользования конструктивным элементом недвижимой вещи (например, кровлей) не заключенными, если такой договор заключен на срок не менее года и не прошел государственную регистрацию[13].
Однако у Росреестра есть своя позиция относительно возможности государственной регистрации права на структурный элемент недвижимой вещи, которая сама по себе не является недвижимостью, изложенная в Письме Росреестра от 09 июля 2017 года № 14-3117/17. В этом письме Росреестр указывает следующее: «Однако к отдельным конструктивным элементам здания (фундаментам, стенам и перегородкам, перекрытиям, кровлям (кровлям), перекрытиям, дверным проемам, отделке, внутренней сантехнике и электрооборудованию) применяются законы, относящиеся к недвижимому имуществу (частям недвижимого имущества), в результате чего право на них не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ[14] , такие объекты в силу Федеральный закон «О кадастровой деятельности»[15] от 24.07.2007 N 221-ФЗ, также не подлежат кадастровому учету. Так, при заключении государственной регистрации договора аренды на объект, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи невозможна, в соответствии со статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ должно быть принято решение об отказе в проведении его государственной регистрации.
Хотя приведенная выше выдержка из Письма Росреестра является примером невозможности государственной регистрации договора аренды конструктивного элемента здания, есть все основания полагать, что на основании изложенной выше позиции Росреестра будет также отказано в государственной регистрации договора пользования конструктивным элементом здания, заключенного Росреестром на срок не менее одного года.
Таким образом, существует выраженное противоречие между позицией ВАСа РФ, требующей государственной регистрации договора пользования конструктивными элементами здания, заключенного на срок не менее 1 года, и позицией Федеральной службы государственной регистрации, отказывающей в государственной регистрации таких договоров на том основании, что, поскольку конструктивный элемент здания сам по себе является недвижимым имуществом, права на него (в том числе право пользования) государственной регистрации не подлежат.
В такой ситуации лицам, заключающим договор пользования конструктивной частью недвижимой вещи, предпочтительнее заключить договор пользования менее чем на 1 год и при необходимости продлить его действие после истечения срока еще раз на срок менее одного года во избежание государственной регистрации договора аренды. Такое соглашение будет считаться заключенным и действительным с момента согласования сторонами всех существенных условий соглашения путем его подписания.
Что касается идентификации предметом договора конструктивной части недвижимой вещи, то стороны должны, следуя приведенным выше правилам, идентифицировать наиболее реальные вещи (точный адрес). Кроме того, в договоре должен быть указан сам конструктивный элемент(крыша, стена и т. д.), указана его площадь и обозначен он на графическом плане такого конструктивного элемента недвижимой вещи, прилагаемого к договору аренды.
Аренда части будущей вещи
Когда в 2011 году Высший арбитражный суд РФ принял концепцию будущей вещи применительно к договорам купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика еще не сложилась. Несмотря на это, ВАС продолжил «крестовый поход» и при условии, что ранее предложенные принципы о возможности совершения сделки в форме купли-продажи в отношении будущих вещей будут применяться к договорам аренды.
Рынок давно и настойчиво требовал найти правовой механизм, который позволил бы арендаторам заполнять строящиеся комплексы. Сейчас большинство застройщиков последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда арендодатель зарегистрирован). В то же время объективно существует множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с законностью допуска арендатора к проведению ремонта и т. д. Существующая арбитражная практика не позволяла эффективно решать эти вопросы.
Теперь же ВАС РФ прямо высказал мнение, что можно арендовать будущую вещь. В то же время суд различает два типа ситуаций:
— арендодатель не имеет зарегистрированных прав на будущую вещь (права на объект зарегистрированы на другое лицо или не зарегистрированы вовсе, но арендодатель имеет право законного владения);
— нет самой вещи (то есть здание или комната еще не достроены).
По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности на подлежащее арендодателю юридическое владение не исключает действительности договора аренды, так как это не противоречит статьям 168 и 608 ГК РФ. В «законное владение» в терминологии Решения не входит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: раздел 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ прямо запрещает такому собственнику заключать договоры, предусматривающие распоряжение (в том числе в будущем) таким участком.
Однако есть риск, что «законная собственность» не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитать и доказать такие потери, оставался открытым.
ВАС РФ также считает, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция юридически спорна, но ее придется учитывать на практике.
Безусловно, был бы востребован и (формально противоречащий закону) вывод РФ о том, что передача объекта арендатору до его ввода в эксплуатацию, проведения ремонтно-отделочных работ не противоречит положениям градостроительного кодекса РФ. Девелоперы будут активно использовать это объяснение: оно сокращает время запуска объекта и, соответственно, окупаемость инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до завершения строительства.
При подготовке решения Верховный Суд Российской Федерации уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, что породило противоречивую судебную практику.
В частности, пункт 9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности сдачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика оценивала эту возможность по-разному: от вывода о том, что подобные действия совершенно неприемлемы, до отсутствия каких-либо ограничений на них.
ВАС не ограничился простым заявлением о возможности аренды части объекта и далее пояснил, что следует признать надлежащую индивидуализацию этой части: для оформления договора может быть «подписан документ, содержащий графическое и/или текстовое описание».»
При этом, если кадастровый паспорт объекта ранее был предоставлен регистрирующему органу, то дополнительных индивидуализирующих действий со стороны объекта от сторон не требуется.
В настоящее время в большинстве российских регионов для оформления договора аренды объекта необходимо приложить к договору хотя бы простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) плаката, покрытого цветной каймой в этой части. С учетом мнения ВАС регистрирующий орган будет вынужден пересмотреть свои требования к регистрации таких договоров и рассмотреть возможность «текстового описания».
Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе соответствия предмета договора. Когда возникали споры, недобросовестные стороны часто стремились признать договор незаключенным из-за неправильного описания предмета аренды. ВАС четко указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнен (например, вещь была передана арендатору и т. д.), то стороны не вправе оспаривать его на основании ненадлежащей характеристики.
Если в отношении одного и того же объекта заключено несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или не заключенными, но арендатором будет являться лицо, которому объект фактически был передан. Наличие в Едином государственном реестре юридических лиц записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр другого договора аренды того же самого. Арендатор, которому не был передан спорный объект, вправе требовать только возмещения причиненных убытков и уплаты неустойки по договору.
Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.
В частности, пунктом 12 постановления установлено положение о том, что доводы арендатора, который пользовался соответствующим имуществом и не платил за пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам не должны приниматься во внимание судом.
ВАС РФ предлагает решить эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте договора аренды»). В этом случае собственник объекта вправе обратиться с иском к недобросовестному участнику сделки о взыскании необоснованного обогащения:
— если арендатор был недобросовестным, то он отвечает;
— если оба были нечестны, они несут солидарную ответственность;
— если только самовольный «арендодатель» оказался нечестным, то к нему предъявляется иск собственника.
При этом требование арендатора о возврате платежей, уплаченных при фактическом использовании объекта аренды по договору, заключенному с неуполномоченным лицом, удовлетворению не подлежит. На самом деле это означает, что если арендатор был недобросовестным (он знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Такое регулирование создает скрытый механизм ответственности недобросовестных арендаторов, который должен в дальнейшем противодействовать злоупотреблениям законом.
Среди важных для практики норм следует упомянуть еще один новый подход ВАС: если договор аренды подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и начался договор, то к этим правоотношениям в случае возникновения спора должны применяться не правила о неосновательном обогащении, а положения настоящего договора аренды как обязательства, порожденные 309 ГК РФ. Это означает, что при возникновении спора должны применяться положения договора о размере арендной платы и порядке ее уплаты, а также о договорной неустойке.
Ни для кого не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную арендную плату, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор до того, как суды заключат, что такой договор не заключен, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора была использована некая абстрактная «средняя» цена аренды[16].
Говорить о доктрине справедливого осуществления прав сторонами договора аренды позволяет норма, в которой закреплена возможность для арендатора защитить свои права в случае одностороннего изменения арендной платы арендодателем. Если изменение платы несоразмерно изменению среднерыночной ставки на аналогичную недвижимость в данном районе (и значительно превышает ее), арендатор может доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом в судебном порядке. Такой арендодатель будет лишен права требовать от арендатора сумму, превышающую «среднерыночную ставку». На практике это позволит арендаторам обезопасить себя от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются заставить арендатора освободить объект, хотя формулировка далека от идеальной. Определение «среднерыночных ставок в данном районе за соответствующий период» может вызвать споры, так как ни для кого не секрет, что для аренды место имеет первостепенное значение и взятие Москвы или Санкт-Петербурга в целом за «этот район» даст недостоверные результаты. Термин «существенный избыток» оставляет слишком много места для интерпретации.
В категорию добросовестных положений следует также включить положения положения, ограничивающие право арендодателя расторгнуть договор аренды на «разумный срок», если арендная плата не выплачивается дважды подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. Отказавшись навязать арендатору условия, арендодатель «вспомнил» о нарушении и обратился в суд. Введение квалификации «разумный срок» позволит нам качественно изменить существующую недобросовестную практику.
Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:
— арендная плата определяется по правилам, установленным публичным субъектом;
— арендная плата, установленная сторонами;
— регулируемая арендная плата[17].
Что касается регулируемой арендной платы, то ВАС РФ разъяснил общее правило о том, что арендная плата, определенная по результатам аукциона, не регулируется. Однако пункт 2 статьи 614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: часть ее определять путем торгов, а другую часть-регулируемой арендной платой.
К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит уплате в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и регистрация каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.
Если аукцион (в соответствии с законом) не был проведен, то условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (помимо регулируемой арендной платы) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.
Арендная плата, устанавливаемая публичным субъектом, во многом аналогична регулируемой (например, к этому типу относится арендная плата за помещения КУГИ). Он также не требует подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий общественный порядок был изменен уполномоченным органом[18].
Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон не возникает споров о размере лизинговых платежей, но в дальнейшем они составляют абсолютное большинство споров по договору.
ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может изменяться столько раз, сколько необходимо в течение года, даже если это прямо не указано в договоре. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только в том случае, если это прямо предусмотрено законом или договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.
Постановление содержит ряд правил, которые будут непосредственно затрагивать интересы застройщиков. Во-первых, делается однозначный вывод о том, что истечение срока аренды или ее прекращение не препятствует оформлению права собственности на объект незавершенного строительства, созданный в период его действия (если это не самовольная постройка). Во – вторых, определяется судьба прав на земельный участок под строительство многоквартирного дома-с момента регистрации первого права собственности любого совладельца право собственности/аренды застройщика прекращается по закону. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, но дополнительно высветит все проблемы строительства нескольких очередей на одном участке (потеря права помешает застройщику создавать последующие объекты).
В постановлении также уделяется внимание вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.
Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и устоявшихся схем ведения бизнеса.
Вывод по 2 главе
Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны договора.
Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов как собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных активов.
Заинтересованность арендатора в самом факте использования арендованного недвижимого имущества заключается в возможности эффективного использования в производственных целях временно арендованного и эксплуатируемого имущества без сильной финансовой нагрузки со стороны затрат на приобретение.
Несмотря на достаточно четкую формулировку норм об аренде в Гражданском кодексе РФ, в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие порой прямо противоположных судебных решений.
3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
3.1. Некоторые проблемы аренды земельного участка и его части
Аренда-это один из видов землепользования, вытекающий из договора аренды. В большинстве европейских стран доход от аренды является одним из основных источников местного бюджета. Региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях региональной власти, несмотря на разнообразие систем управления, власти предпочитают сдавать недвижимость в аренду, а не продавать ее, то есть стоят на позиции уважения интересов городов и регионов. Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальной земли и недвижимости. При этом земельные платежи и налоги на имущество основываются на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости[19].
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и иные вещи, не утратившие своих природных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), могут быть переданы в аренду.
Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не определяет земельный участок как объект аренды. В статье 130 ГК РФ «О недвижимых и движимых вещах» к недвижимым в первую очередь относят земельный участок[20]. Ст. 261 ГК РФ «земельный участок как объект права собственности» сводится лишь к объему полномочий собственника, возможности по своему усмотрению распоряжаться всем, что находится над и под поверхностью земельного участка и пространственными границами участка.
Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданском законодательстве является отсутствие фиксированного определения земельного участка. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать сведения, позволяющие однозначно определить имущество, подлежащее аренде. В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок является частью земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его как индивидуально определенную вещь.
Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, то, что земельный участок прошел кадастровый учет и кадастровый он имеет соответствующий номер согласно ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ[21]. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ[22].
Заявление о государственной регистрации договора аренды земельного участка может быть подано одной из сторон договора аренды. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, необходимым для эффективного осуществления частноправовых отношений, обеспечения стабильности частного оборота[23].
Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Итак, согласно положениям ЗК РФ (ст. 6), земельный участок определяется в гражданско-правовых отношениях. Правовые нормы относятся к ЗК. Такие нормы применяются по распоряжению земельным участком при регулировании отношений.
Части земельных участков также являются объектом земельных отношений в соответствии с ЗК РФ (п.1 ст. 6). При этом, если часть земельного участка берется в аренду на один год и более, то она также должна быть зарегистрирована в соответствующих органах.
На сегодняшний день Федеральным Законом подтверждается заключение договора аренды части земельного участка. Согласно данному закону, при заключении договора прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В таком паспорте должна быть указана часть, которая сдается в аренду[24].
По пути признания невозможности участия судебная практика ранее шла в обороте части земельного участка. В Постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа было указано, что самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений может быть именно часть вновь образованного земельного участка.
Обязательным фактором для представления подписанного документа является представление кадастрового паспорта, согласно Постановлению пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.[25]
Данный документ должен содержать текстовое и графическое описание участка, который был взят в аренду арендатором. Стоит отметить, суд принял незаконное решение об отказе регистрации договора аренды, так как предмет договора аренды был согласован сторонами. При этом часть земельного участка, которая взята в аренду, на кадастровый учет можно не ставить. Такое может произойти только в том случае, если часть земельного участка была описана в договоре аренды так, чтобы на местности стороны могли быть индивидуализированы. При этом описание части земельного участка может быть одновременно текстовым и графическим[26].
Пленум ВАС РФ подготовил проект Постановления о внесении изменений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма» (далее – «Постановление»)[27].
Постановление призвано прояснить спорные и неоднозначные вопросы и унифицировать подходы судов по вопросам заключения договора аренды недвижимого имущества.
Если проект Постановления будет окончательно принят, то многие спорные вопросы будут четко разрешены в судебной практике.
Ниже мы рассмотрим основные разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, которые отражены в проекте Постановления.
Отметим, что ранее суды расходились во мнениях о целесообразности сдачи в аренду части недвижимого имущества положениями гражданского законодательства об аренде (глава 34 ГК РФ), а также неоднозначно квалифицировали аренду части имущества, а также нередко признавали такие договоры не заключенными из-за отсутствия индивидуализации объекта аренды.
Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в своем Постановлении разъяснил, что:
Стороны могут заключить договор аренды в отношении части недвижимого имущества (здания, помещения или земельного участка), при этом будут применяться правила главы 34 ГК РФ.
Договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации. Обременение в этом случае устанавливается на всю недвижимую вещь.
При государственной регистрации договора аренды часть земельного участка, пользование которым будет осуществляться арендатором, должна быть указана на графической части (плане, схеме) кадастрового паспорта арендуемого земельного участка любым согласованным сторонами способом.
Регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта/банковской выписки, содержащей сведения о земельном участке, если в соответствующей части указан способ, который считается достаточным для определения объекта аренды.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что договор аренды не может быть признан недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ, если лицо, заключившее договор аренды на момент заключения такого Договора, не является собственником имущества, подлежащего аренде, а является собственником имущества, подлежащего аренде.:
На момент передачи имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во временное пользование) возникало право собственности на него.
На момент передачи имущества в аренду он являлся законным собственником вновь созданного или переданного недвижимого имущества, но еще не зарегистрировал свое право собственности на него.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать свое право собственности на арендуемое имущество. Более того, доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не должны приниматься во внимание судом.
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Однако Пленум ВАС РФ подчеркнул, что договор аренды, заключенный в отношении самовольной постройки (в частности, при условии последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), ничтожен, так как обязательства участников гражданского оборота в отношении самовольной постройки не допускаются (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в числе других разъяснений, касающихся порядка установления арендной платы, разъяснил порядок пересмотра размера арендной платы.
Так, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (в этом случае законом может быть установлен дополнительный минимальный срок пересмотра арендной платы как для отдельных видов аренды, так и для аренды отдельных видов имущества).