Правовые проблемы договора аренды части вещи. Часть 3

Страницы: 1 2 3

---

Пленум ВАС РФ указал в Постановлении, что данное положение является разрешительным и допускает включение в договор аренды возможности изменения размера арендной платы более одного раза в год по соглашению сторон и в результате одностороннего изменения арендодателем условий договора (статья 310 ГК РФ).

В этом случае, если договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в случаях, когда доказано, что в результате этого одностороннего изменения она увеличилась несоразмерно изменениям среднерыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на данной территории, и значительно превысила их, суд обязан отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные среднерыночные ставки.

Кроме того, Пленум ВАС РФ в своем Постановлении дал разъяснение о праве арендодателя требовать досрочного прекращения договора аренды в судебном порядке, если арендатор не платит арендную плату более двух раз подряд по истечении указанного договором срока оплаты (ст. 619 ГК РФ).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ разъяснил, что даже после уплаты такого долга арендодатель имеет право подать иск о расторжении договора в разумный срок. Однако непредставление такого требования в разумный срок со дня уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Остается без ответа вопрос о том, может ли часть земельного участка участвовать в обороте самостоятельно, даже в случае следования за зданием или иным сооружением. В соответствии с требованиями закона часть земельного участка не может быть индивидуализирована и, следовательно, не может быть самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализируется, как того требует закон, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание новых объектов гражданских прав.

На практике суды признают предметом договора аренды согласованный, если сторонами составлен и подписан план участка, направленного в аренду земельного участка (топографическое изображение местности с обозначением на нем объектов и земельного участка, переданного в пользование), акт замера площади или разработан план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена переданная в аренду часть земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Поэтому в случае сдачи в аренду части объекта недвижимости обременение накладывается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка.

Таким образом, земельный участок является самостоятельным объектом гражданского права и гражданских правоотношений, поэтому определение земельного участка как объекта договора аренды земельного участка должно быть комплексным и содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а не толковаться в различных нормативных правовых актах по отраслевому признаку.

Первая проблема содержится в части 3 статьи 614 ГК РФ, которая гласит, что стороны могут изменять размер арендной платы, если договором не предусмотрено иное, но изменение должно происходить не чаще одного раза в год. Статья также предусматривает, что законом могут быть предусмотрены иные сроки пересмотра размера платы за отдельные виды аренды или аренды отдельных видов имущества. Законодатель определяет именно такое содержание данной статьи, учитывая тот факт, что договоры аренды, как правило, заключаются на длительный срок и достаточно подвержены изменениям экономической ситуации. Для стабилизации рыночных отношений было выдвинуто условие о пересмотре арендной платы не чаще одного раза в год. Исключение было сделано только для договора лизинга (статья 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовом лизинге»).

Из пунктов 2 и 3 пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2016 г. № 73 следует, что данное положение носит дискреционный характер и изменяет условие о размере Правления один раз в год даже в том случае, если указание о возможности изменения отсутствует в договоре, действительном по соглашению сторон. В этом пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2007 № 66 Высший арбитражный суд высказал противоположную точку зрения. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может быть произведено им не чаще одного раза в год.

Правоприменителем была сформирована позиция о том, что если при отсутствии государственного регулирования арендной платы договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда доказано, что в результате этого одностороннего изменения она возросла непропорционально изменению среднерыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества на данной территории за соответствующий период, и значительно превысила таковые, свидетельствующие о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей среднерыночную ставку (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2016 г. № 73 (ред. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 января 2018 г. № 13) право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату не привело к неравномерному размеру обязательств сторон.

Стоит также отметить, что, как в данном вопросе, так и в других вопросах, касающихся арендной платы, сложилась судебная практика, направленная на защи­ту интересов арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2018 по делу № А38-160/2018-3-76, Московского округа от 30.03.2016 № КГ-А40/2614-16, Уральского округа от 06.05.2019 № Ф09-2678/19-С6 и от 18.06.2014 № Ф09-1792/14-ГК, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2020 № КГ- А40/1860-20, от 14.01.2020 № КГ-А41/14499-19, от 27.08.2017 и 03.09.2017 № КГ-А40/8421-17, Поволжского округа от 06.05.2020 по делу № А06-2184/2019, от 18.11.2018 по делу № А12-6018/18 и от 23.03.2016 по делу № А65-6989/2015-СГ2-24). Учитывая все сказанное выше, автор предлагает внести изменения в ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Также пришло время рассмотреть предложение об использовании нематериальных активов в качестве предмета договора аренды, как это имеет место в случае аренды игроков, аренды персонала и инновационной аренды. То есть пересмотр положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основное обоснование этого предложения-экономические преимущества и решения экономических проблем.

Включение в оборот необычных объектов договорных отношений было выдвинуто ранее, например, доктором юридических наук Л. Т. Кокоевой в ее докторской диссертации. Среди таких необычных объектов-аренда оборудования рабочего времени, наем персонала, аренда сайтов, аренда выделенных каналов связи и т. д., ранее не входивших в оборот. Предлагается отказаться от недавнего постулата о невозможности признания какого-либо объекта, входящего в сферу гражданско-правового регулирования, без его легитимности, т. е. без прямого указания со стороны законодателя на его существование. В таких случаях было бы правильно применять нормы статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (то есть применять гражданское законодательство по аналогии).

Следующая проблема-использование «аренды будущей вещи» в качестве объекта договора аренды, то есть объекта, который еще не создан. Судебная практика в этом вопросе остается спорной, суды как признают право участников оборота заключать предварительные договоры до регистрации права на объект недвижимости, так и отказывают в этом. Также остаются спорными и действия Федеральной службы государственной регистрации, осуществляющей регистрацию таких действий. Стоит отметить, что с этим вопросом связано Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2007 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2018 № 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде»; Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2018 № 13 «О внесении изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2016 № 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не решило проблему.

Проблема аренды отдельно стоящей части здания. Аренда отдельно стоящей части здания чаще всего используется в торговых центрах, когда собственник помещения делит здание на секции с перегородками и сдает эти секции в аренду третьим лицам на некоторое время. И часто такие договоры называются арендой. Но есть проблема в связи со статьей 607 ГК РФ, которая гласит, что вещи сдаются в аренду в собственность, и в данном случае это не вещь, а раздел. Получается, что такой договор не вписывается в идею статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стоит отметить, что такие договоры еще называют договорами на оказание платных услуг, хотя платного оказания услуг здесь нет.

На основании Информационного письма № 66 от 11.01.2007 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также из Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2014 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников общего имущества здания» делается вывод о том, что такие договоры признаются договорами, не именуемыми в Гражданском кодексе. В то же время в Постановлении Пленума говорится, что к таким договорам должны применяться нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде. Возникают проблемы с описанием и регистрацией такого объекта, составлением кадастрового паспорта и постановкой его на кадастровый учет.

Существует также проблема признания части вещи предметом аренды, таким как «парковочное место». Проблема существует с точки зрения определения и возможности регистрации «парковочного места». На данный момент есть разногласия, у судов разные подходы к этому вопросу. Некоторые суды признают «парковочное место» недвижимой вещью, а в связи с особенностью ведения кадастра объектов недвижимости «парковочным местом» называют ряд помещений. Второй подход судебной практики заключается в непризнании «парковочного места» как вещи, в том числе недвижимой, в связи с тем, что» парковочное место « не имеет границ, воспринимаемых чувственно или через систему объективных координат. Стоит отметить, что в Государственную Думу РФ внесен проект федерального закона, направленный на придание «парковочному месту» статуса недвижимого имущества в составе жилого  препятствует доступу к прекрасному инструменту модернизации и внедрения современных технологий. Интересно будет отметить, что в Законе «О финансовом лизинге» Республики Казахстан есть определение возвратного лизинга[3]. Этот закон также различает другие виды лизинга, такие как: вторичный лизинг, банковский лизинг, чистый лизинг, исламский лизинг.

Проблема защиты и обеспечения прав арендодателя при возврате арендованного имущества. Согласно действующему законодательству, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю при расторжении договора финансовой аренды. Но все же бывают случаи, когда переданное имущество должно быть возвращено арендодателю как можно скорее. Например, такие случаи возникают, когда арендатор не платит арендные платежи и существует вероятность того, что имущество может быть передано третьим лицам. Право бесспорного списания денежных средств со счета лизингополучателя, право на досрочное расторжение договора и возврат переданного имущества и взыскание убытков является обеспечением прав лизингодателя. Однако эти методы нельзя в полной мере назвать эффективными^[4].

Лизингодатель может реализовать свое право на бесспорное списание денежных средств только по истечении двух платежных периодов, в течение которых лизингополучатель не выполнил платежное обязательство. Но с арендатором есть возможность для злоупотреблений. Таким образом, лизингополучатель может закрыть текущий счет в одном банке и открыть его в другом. Ранее Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» предоставлял лизинговым компаниям право бесспорно изымать собственное имущество, переданное по договору лизинга[5]. После вступления поправок в силу закон такого права не предоставляет. Законодательство «О лизинге» не предусматривало возможности для лизингодателя изъять объект договора лизинга у лизингополучателя без расторжения договора. Это подтверждается судебной практикой: ФАС Московского округа № КГ-А40/2706-19 от 15 апреля 2019 года и ФАС Приволжского округа № А12-14276/2018 и от 25 февраля 2019 года. Процедура расторжения договора аренды и возврата имущества в судебном порядке занимает много времени. В течение этого времени имущество, являющееся предметом договора аренды, может быть существенно подвержено износу или отчуждено в пользу третьих лиц. Стоит также отметить, что арест имущества не будет выгоден арендодателю в экономическом плане, так как шансы на продажу вторичного имущества падают. Кроме того, свойство может быть адаптировано только для конкретной задачи. И не всегда лизингодатель может использовать имущество для собственных нужд, так как лизингодателями обычно являются специализированные организации. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что для лизингодателей деятельность по договору лизинга остается рискованной.

Также внести предложение о внесении изменений в пункт 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2016 № 73 «О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Правовая позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации в этой части, с точки зрения автора, нуждается в корректировке. В первую очередь это касается проблемы выкупа объектов лизинга субъектами малого и среднего предпринимательства. Федерального Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности Российской Федерации и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в Отдельные законодательные акты Российской Федерации» запрещает включение в договор купли-продажи условий о сохранении обязательств по уплате арендной платы покупателем (арендатором) после его заключения. Статья 3 настоящего закона содержит понятие преимущественного права на приобретение арендованного имущества, а также определяет условия его реализации. Статья 5 этого же Закона устанавливает порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретенного его арендаторами при осуществлении преимущественного права на его приобретение. Эти правила прямо не запрещают внесение соответствующих условий в договор купли-продажи недвижимости, заключаемый с такими арендаторами. Единственное правило, которое касается специфики данного вида договора, касается специфики приобретения имущества такими арендаторами в рассрочку. Как видно из содержания статьи 5 вышеназванного федерального закона, закон не запрещает включение в договор купли-продажи недвижимого имущества (или иной договор), заключенный с такими арендаторами, условий сохранения обязанности по уплате арендной платы покупателем (арендатором) после его заключения законодателем.

Так, в пункт 6 Постановления № 73 следует внести соответствующие изменения, исключающие запрет на включение соответствующего условия в договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключаемые с данной категорией арендаторов.

3.2. Спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества

Регистрация договоров аренды нежилых (коммерческих) помещений в 2021 году строго контролируется федеральным законодательством. Основные положения изложены в Федеральном законе «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Несмотря на то, что все существенные изменения в этой сфере были применены с 2013 года, законодательство постоянно обновляется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не располагают достоверной информацией о порядке проведения регистрационных действий в отношении недвижимости.

Требование о регистрации сделок аренды недвижимости должно быть выполнено лицами, заключающими долгосрочные договоры аренды.

В настоящее время все производственные комплексы, розничные магазины, кафе и рестораны и другие сферы деятельности контролируются государством, в том числе на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды. А повышение цен на аренду помещений вынуждает арендаторов прибегать к оформлению договоров, чтобы закрепить свою стоимость на длительный срок.

Для того чтобы разобраться в вопросе о порядке оформления договора аренды помещения, его части, здания или части здания, следует шаг за шагом определить порядок необходимых для этого мер.

Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают стороны сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что ему предшествует выбор помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и т. д.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для регистрации.

Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может быть подано одной из сторон договора аренды недвижимого имущества. Договор аренды расторгается:

— по решению суда;

— по соглашению сторон;

— по окончании срока аренды, если имеется письменное заявление арендодателя и документ, подтверждающий возврат арендатором предмета аренды арендодателю. В том случае, если сдаются в аренду здания, сооружения, помещения или часть помещений, к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу для государственной регистрации прав прилагается кадастровый паспорт соответственно зданий, сооружений и помещений с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При регистрации юридическим лицом договора аренды нежилых зданий, сооружений и помещений в них в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации договора аренды.
2. Документ, подтверждающий правоспособность юридического лица, а также полномочия представителя действовать в интересах юридического лица.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица или представителя юридического лица.
4. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию.
5. Документы, необходимые для оформления договоров аренды:

— при аренде недвижимого имущества, обеспеченного правом хозяйственного ведения, предоставляется согласие соответствующего органа исполнительной власти, осуществляющего функцию управления государственным или муниципальным имуществом;

— при передаче имущества в размере 25-50% балансовой стоимости активов акционерного общества на дату принятия решения о сделке дополнительно представляется решение совета директоров (наблюдательного совета), а при передаче имущества в размере более 50% балансовой стоимости активов акционерного общества-решение о заключении сделки, принятое общим собранием акционеров;

— согласие всех совладельцев на передачу имущества в аренду (если арендуемое недвижимое имущество находится в общей собственности);

— документы, подтверждающие права арендодателя (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);

— договор аренды договор уступки^[6].

Собственниками земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в черте города (сельских населенных пунктов), а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, являются, как правило, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При государственной регистрации юридического лица договора аренды земельного участка требуются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации договора аренды. регистрацию.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя-физического лица или представителя юридического лица
3. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию.
4. Документ, подтверждающий правоспособность юридического лица, а также полномочия представителя действовать в интересах юридического лица.
5. Документы, необходимые для оформления договоров аренды:

— решение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления о выделении земельного участка;

— аренда земельного участка;

— документы, подтверждающие права арендодателя (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления).

Кадастровый учет помещений, зданий или их частей. Согласно требованиям Федерального закона № 122, каждый объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Подлежит государственной регистрации, должен быть поставлен на кадастровый учет в Государственном кадастре недвижимости. Учет такого объекта может быть временным или постоянным (в зависимости от пожеланий владельца объекта). Максимальный срок временного кадастрового учета объекта недвижимости составляет 5 лет. Соответственно, срок аренды такого объекта, подлежащего регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, не может превышать указанного срока. Давайте подробнее рассмотрим варианты постановки на кадастровый учет объектов недвижимости в зависимости от их типа.

Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости автоматически передавались на Кадастровый учет на основании информации органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако не все они сохранились в базе данных этих организаций на момент проведения кадастровой реформы. На сегодняшний день существуют неучтенные объекты, информация о которых утеряна. Проверить наличие объекта недвижимости в Кадастре Вы можете на нашем сайте, воспользовавшись сервисом «Кадастр онлайн». Если вы столкнулись с проблемой неучтенного имущества, то решать ее следует только с участием специализированной организации, имеющей в своем штате кадастровых инженеров.

Дело в том, что только кадастровые инженеры могут помочь найти такую информацию об объекте, которую очень сложно извлечь из государственных органов самостоятельно или с помощью неквалифицированных лиц.

Если здание или помещение не стоят на кадастровом учете, то перед регистрацией договоров аренды на него необходимо провести настоящий кадастровый учет. В каждом конкретном случае перечень мероприятий для этой цели индивидуален, в зависимости от причин отсутствия объекта в кадастре.

Возможно, потребуется зарегистрировать ранее зарегистрированный объект (по архивным данным БТИ) или провести кадастровый учет «с нуля». В любом из вышеперечисленных случаев следует обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого пакета документов (технический план, декларация и т. д.).

Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует несколько иного подхода. Прежде всего, различия касаются оформления технического плана по этой части. Он содержит как информацию о здании, так и о той части, которая будет выделена. Необходимо помнить, что при учете части имущества эта выделенная часть должна иметь изоляцию, то есть наличие перегородок от остального помещения и входа в него. Если в техническом паспорте здания не предусмотрена выделенная часть, то для того, чтобы ее учесть, необходимо сначала зарегистрировать перепланировку здания с нанесением новых границ его части. Без такой процедуры выделить часть здания не удастся, так как Кадастровая палата располагает информацией о другой конфигурации объекта недвижимости и без узаконивания новых перегородок выделенная часть не будет зарегистрирована.

Кадастровый учет помещений. Это самый распространенный вид кадастрового учета недвижимости, сдаваемой в аренду. Популярность этого вопроса заключается в том, что большинство нежилых зданий регистрируются в кадастре без внутренних помещений.

В органах, которые осуществляли кадастровый учет до 2013 года (БТИ, ГУП ГУИОН, Ростехинвентаризация и др.) вся информация о помещениях в таких зданиях была вынесена в Технические паспорта. И только все здание в целом было поставлено на кадастровый учет. Эта процедура, которая применялась ранее, теперь вынуждает заинтересованных лиц выделять помещения в аренду из зданий, находящихся на кадастровом учете. Как уже говорилось ранее, регистрация жилого помещения (выделение помещения из здания) может быть временной (до 5 лет) или постоянной. Какой из этих способов будет использован участниками сделки, относится к их соглашению. Оба варианта требуют примерно одинаковых временных и материальных затрат. Поэтому все остается на усмотрение заказчика работ.

Кадастровый учет части помещения. Так же, как и в случае выделения части здания и соответствующих регистрационных действий, учет части помещения требует составления технического плана, в котором будут отражены сведения об основных характеристиках выделяемого объекта. Если вы хотите присвоить части помещения временный кадастровый номер, то для самого помещения готовится технический план и в нем выделяются границы новой части. Если помещение разделено на несколько частей на постоянной основе, то регистрируется каждое помещение, являющееся результатом указанного распределения. Следует отметить, что при выделении части помещения требуется, чтобы оно имело перегородки и вход (он отдельный), а также при учете части здания.

Для анализа выбран только один аспект данного постановления, а именно возможность государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, без предъявления кадастрового паспорта на эту часть недвижимого имущества для постановки на учет.

Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ об аренде содержит следующие положения: если договором аренды сроком на год и более допускается использование земельного участка, здания, сооружения или помещения, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, то обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

При разрешении споров об оспаривании отказа в государственной регистрации указанных договоров аренды судам следует учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ представление кадастрового паспорта на договор аренды недвижимого имущества, обремененного арендой, необходимо только в том случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы у арендодателя, для государственной регистрации договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстовое описание части недвижимой вещи, которая будет использоваться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды в связи с непредставлением кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Таким образом, ВАС РФ окончательно решает два очень важных вопроса в практике заключения договора аренды недвижимого имущества. Во-первых, договор аренды части недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в качестве договора аренды.

ВАС Российской Федерации принял постановление, в котором к договору о передаче в пользование части здания были применены по аналогии положения договора аренды, в том числе правила о государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ, однако договором аренды такие обязательства не становились.

Во-вторых, если объект недвижимости ранее прошел процедуру государственной регистрации, в целях которой правообладатель представил кадастровый паспорт, вторичное представление кадастрового паспорта не требуется даже для части недвижимого имущества, за исключением случаев одновременной государственной регистрации ранее возникшего у арендодателя права собственности и государственной регистрации договора аренды. Однако, поскольку, как известно, решения судов, в том числе Верховного Суда РФ и Российской Федерации, не являются источником гражданского права, для завершения анализа мы считаем необходимым рассмотреть историю формирования этого спора.

За основу возьмем требование пункта 3 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ, согласно которому для целей государственной регистрации договора аренды жилого помещения с договором аренды необходимо представить кадастровый паспорт помещения и размер арендуемой площади, так как это является нормой в настоящее время, основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды жилого помещения при отсутствии кадастрового паспорта[7].

Вначале обратимся к определению недвижимости с точки зрения возможности постановки на кадастровый учет и выдачи кадастрового паспорта.

Согласно статье 130 ГК РФ, основным признаком недвижимого имущества является прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба целевому назначению имущества, то есть речь идет о земельных участках, участках недр, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Однако пункт 5 статьи 1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ содержит исчерпывающий перечень объектов, в отношении которых осуществляется кадастровый учет: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства[8].

Таким образом, объекты недвижимости, отнесенные к таковым законом, а именно воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, не могут быть объектами кадастрового учета (пункт 6 статьи 1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ)[9].

Положения рассматриваемого закона также не распространяются на участки недр, поскольку только их значимость для государства позволяет выделить их в отдельную категорию недвижимого имущества от земельного участка. Также невозможно получить кадастровый паспорт для такой категории объектов недвижимости, как имущественные комплексы, поскольку кадастровый учет осуществляется в отношении каждого объекта недвижимости, входящего в имущественный комплекс, отдельно. В отношении таких объектов, как «кафе на воде», выполненных на базе списанных водных судов или капитальных сооружений, не имеющих «прочной связи с землей», то есть фундаментом, законодательного закрепления вообще нет.

Будут ли применяться положения законодательства и сложившейся судебной практики о возможности государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества к этим объектам, не подлежащим кадастровому учету. Очевидно, нет. В связи с этим, на наш взгляд, следует согласиться с мнением, высказанным в юридической литературе, согласно которому существующее определение имущества, закрепленное в статье 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения кадастрового учета, а также нерешенных проблем осуществления кадастрового учета недвижимого имущества. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый 27 апреля 2012 года Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении, предлагает новую редакцию статьи 130 ГК РФ, которая принципиально не решает проблемы кадастрового учета недвижимого имущества.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости в соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ представляет собой выписку из кадастра, содержащую необходимые сведения об объекте недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[10].

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 года № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений, земельных участков» утверждена форма кадастрового паспорта помещения, включающая в себя две части: во-первых, текст, содержащий описание недвижимого имущества (помещения); во-вторых, графику, представляющую планировку помещения на этаже (планировку помещения).

Складывающуюся судебную практику о необходимости представления кадастрового паспорта для государственной регистрации договора аренды можно разделить на два этапа: до 1 марта 2015 года и после. Дата 1 марта 2015 года связана со вступлением в силу Федерального закона «О кадастровой деятельности», который ввел новое понятие — «кадастровый паспорт недвижимости» (статья 14 N 221-ФЗ). До 1 марта 2015 года арендуемая площадь указывалась на поэтажном плане графическим отображением границ и размеров арендуемой площади (например, затенением или иным копированием соответствующей части помещения), и соответственно формировалась судебная практика. Общество с ограниченной ответственностью «М» и гражданин К. Они обратились в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного между «М.» и К., представляющими часть помещения, а также об обязанности ответчика устранить указанные нарушения путем регистрации оспариваемого договора.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения решением девятого арбитражного апелляционного суда, заявление удовлетворено. Федеральная налоговая служба подала кассационную жалобу на принятые судебные акты, в которой ставится вопрос об их отмене. Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО) при рассмотрении апелляционной жалобы поддержал выводы суда первой инстанции о том, что стороны индивидуализировали объект аренды, поскольку на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть арендуемого помещения заштрихована красным цветом. В связи с этим ФАС приняла решение о выводе нижестоящих судов о том, что представленные сведения однозначно устанавливают имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям части 3 статьи 607 ГК РФ, и оставила оспариваемые судебные акты без изменения^[11].

По мнению судебной власти, суть заключалась в том, что путем размера арендуемой площади, правовое регулирование государственной регистрации данного вида сделок должно реализоваться  как  заявление об аренде поэтажного плана, согласно Закону о регистрации (п.3 ст. 26). При этом предметом аренды может считаться часть помещений. Также этот же пункт закона стал после 1 марта 2008 года основанием для отказа в удовлетворении требований о государственной регистрации договора аренды, так как не был   представлен кадастровый паспорт.                                                                                                   С нашей точки зрения, было признанно незаконным решение об отказе в государственной регистрации договора аренды. Такое решение принимало УФАС по Москве. Также заявление  ООО «Кофейня» было удовлетворено решением Арбитражного суда города Москвы. Апелляционный суд принял решение отклонить ходатайство и отменить решение. Федеральным арбитражным судом было установлено, что заявитель представил экспликацию объекта недвижимости на регистрацию договора аренда всего помещения. При этом в экспликации  должна быть описана только часть объекта недвижимости. Помимо этого, в поэтажном плане не были указаны сведения, которые описывают размер площади помещения и его расположения.

Отсутствие номера арендуемого помещения, а также точное описание его расположения в помещении позволяет персонализировать объект, что противоречит положениям статьи 607 ГК РФ и части 3 статьи 26 Закона о регистрации прав.

Федеральная антимонопольная служба также учла вывод суда о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют его четко отличить от других объектов недвижимости. На наш взгляд, позиция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по этому спорному вопросу заслуживает особого внимания.

Изначально Росреестр высказался однозначно, не допуская даже теоретической возможности регистрации договора аренды на индивидуально неопределенные вещи. При заключении государственной регистрации договора аренды объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи невозможна, в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации должно быть принято решение об отказе в проведении его государственной регистрации. Однако при возможности аренды неизолированную часть помещения идентифицировать как объект недвижимости (помещение как часть объема здания или сооружения, имеющее конкретное назначение и ограниченное строительством строения) и предъявить кадастровый паспорт помещения и размер арендуемой площади, государственная регистрация договора аренды такого объекта может быть проведена.

Через несколько месяцев высказанное мнение оказалось не столь однозначным: если аренда здания, сооружения, помещения может быть представлена подписанными документами, содержащими графическую часть описания объекта недвижимости, использование которой обеспечит арендатора указанием в «примечании» кадастрового паспорта зданий, сооружений, незавершенного строительства, объектов, размера арендуемой площади и других сведений, характеризующих такую часть (например, номера помещения) (представленного арендатором), то, что эти сведения могут быть внесены в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды).

Следовательно, с нашей точки зрения Росреестр допускает возможность внесения изменений в кадастровый паспорт по инициативе сторон, но еще не отказывается от требования о его представлении. Отметим, что закон не определяет способы указания арендуемой площади в кадастровом паспорте и в поэтажном плане, и  по мнению некоторых авторов, с которыми мы соглашаемся, это является главной проблемой в дано области.  Поскольку вывод суда сводится к тому, что в некоторых случаях представление кадастрового паспорта части жилого помещения не требуется, то судом РФ не решается проблема о договоре аренды. Наличие текстового и графического описания части переданного недвижимого имущества на государственную регистрацию в представленном документе, и представление кадастрового паспорта на земельный участок, в управление Росреестра относится к числу таких дел, согласно суду.

Рассматриваемая резолюция не предусматривает ни документа, который должен содержать графическое и / или текстовое описание, ни требований к самому этому описанию.

Следует исходить из того, что таким документом должно быть приложение к договору аренды в виде схемы, поскольку только подписанное приложение как неотъемлемая часть договора будет доказывать взаимную волю сторон передать именно эту часть жилого помещения. Можно ли нарисовать эту диаграмму вручную. Скорее всего, нет. Очевидно, что стороны должны использовать копию кадастрового паспорта здания (помещения). Этот вывод вытекает из Постановления Пленума ВАС РФ о договоре аренды, согласно которому кадастровый паспорт должен быть представлен не менее одного раза (для первоначальной регистрации права собственности) и что копии кадастрового паспорта сторон должны отражать ту часть помещения или здания, которая передается в аренду частью недвижимой вещи. Это же правило следует распространить и на графическое описание части земельного участка^[12].

Введение союза «и/или» в отношении графического и текстового описания части передаваемого недвижимого имущества считаю ошибкой, поскольку одного графического описания будет недостаточно для однозначного установления объекта аренды, так как план находится в масштабе и любое расхождение границ помещения даже на один миллиметр с точки зрения двух экземпляров договоров аренды может привести к существенной разнице в фактических квадратных метрах, а, следовательно, может послужить правовой коллизией. В связи с этим возникает вопрос: должно ли текстовое описание объекта наряду с его графической визуализацией стать обязательным содержанием документа, прилагаемого к договору аренды.

Текстовое описание, содержащееся в выданных в настоящее время кадастровых паспортах, включает в себя сведения технического характера (например, о количестве этажей в здании или общей площади здания).

Текстовое описание, содержащееся в Приложении к договору аренды и форме сторон, на наш взгляд, должно включать, например, порядок определения метража помещения по длине и ширине от несущих конструкций, указанных в кадастровом паспорте, прошедшем первичное обращение в случае государственной регистрации права собственности на объект и не подлежащем последующей реконструкции.

Таким образом, можно сделать следующий вывод: судебная практика по рассматриваемому вопросу в Российской Федерации определенно сложилась, однако, несмотря на Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации о договоре аренды, различные территориальные подразделения Росреестра государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть.

Исправить ситуацию можно только одним возможным способом, а именно путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и связанных с ним документов».

Вывод по 3 главе

В данной работе выявлены проблемы правового регулирования договора аренды. Для решения этих проблем предлагается внести изменения и дополнения в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о правовом регулировании договора аренды.

Как оказалось, судебная практика по данному вопросу в Российской Федерации определенно эволюционировала, однако, несмотря на Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды различных объектов управления Росреестра на местах продолжают принимать решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть.

В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего арендную плату, предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство. Так, судебная практика по данному вопросу в Российской Федерации определенно эволюционировала, однако, несмотря на Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды различных объектов управления Росреестра на местах продолжают принимать решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть.

Исправить ситуацию можно только одним возможным способом, а именно путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон « О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и связанных с ним документов».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор аренды недвижимости является наиболее распространенным видом сделки не только в сфере предпринимательской деятельности, но и в сфере товарно-денежного обмена в целом. С договором аренды связано множество споров, а именно: признание его незаключенным или недействительным, расторжение в судебном порядке, а также споры, возникающие из договоров субаренды, переоформления договора аренды без согласия арендодателя, включения права аренды в уставный капитал и другие споры.

Договор аренды-это один из классических видов договоров с богатой многотысячелетней историей и широчайшей сферой применения, охватывающей как хозяйственную деятельность, так и другие отношения, в том числе и те, которые имеют место в повседневной жизни.

Договор аренды имеет долгую историю развития, первые упоминания о нем встречаются в древнем Вавилоне, а четкое нормативное регулирование, заложившее основы современного права, было осуществлено в римском праве.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс Российской Федерации является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях иных законодательных и иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование или владение, в чем заинтересованы обе стороны договора.

Интерес арендодателя заключается в реализации его интересов как собственника, а именно в извлечении дохода из принадлежащих ему или недавно приобретенных для этой цели производственных активов.

Заинтересованность арендатора в самом факте использования арендованного недвижимого имущества заключается в возможности эффективного использования в производственных целях временно арендованного и эксплуатируемого имущества без сильной финансовой нагрузки со стороны затрат на приобретение.

Несмотря на достаточно четкую формулировку норм об аренде в Гражданском кодексе РФ, в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие порой прямо противоположных судебных решений.

В данной работе выявлены проблемы правового регулирования договора аренды. Для решения этих проблем предлагается внести изменения и дополнения в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о правовом регулировании договора аренды.

Как оказалось, судебная практика по данному вопросу в Российской Федерации определенно эволюционировала, однако, несмотря на Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды различных объектов управления Росреестра на местах продолжают принимать решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть.

В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего арендную плату, предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство. Так, судебная практика по данному вопросу в Российской Федерации определенно эволюционировала, однако, несмотря на Постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды различных объектов управления Росреестра на местах продолжают принимать решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды части недвижимого имущества при отсутствии кадастрового паспорта на эту часть.

Исправить ситуацию можно только одним возможным способом, а именно путем внесения соответствующих изменений в Федеральный закон « О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и связанных с ним документов».

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 N 51-ФЗ (редакция от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. ст. 3301.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410.
3. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002,  N 5, ст. 376.
4. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации, 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
5. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2020 года) (редакция, действующая с 23 марта 2021 года) // Собрание законодательства Российской Федерации, 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ

Судебная практика

6. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2016 N 73 (ред. от 25.12.2018) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2019. N 1.
7. Определение ВАС РФ от 24.12.2012 № ВАС-16653/12 // СПС «Консультант Плюс».
8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2017 г. № КГ-А40/6697-17[Электронный ресурс] // «Консультант Плюс», 2018.
9. Постановление ФАС Московского округа от 31 декабря 2014 года № КГ-А40/12215-14-П // СПС «Консультант Плюс», 2016.
10. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 года N 18АП-12977/2017 по делу N А07-10842/2017
11. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года по делу N А14-9145-2010306/31.
12. Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2016 по делу № А47-1541/16 // СПС «КонсультантПлюс».
13. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2020 по делу № А43-4982/2019 // СПС «КонсультантПлюс».
14. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2019 по делу N А40-14407/2019 [Электронный ресурс]: http://ras.arbitr.ru – электронное правосудие.

Учебная литература (книги, учебники, монографии)

15. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. СПб., 2018. – 687 с.
16. Гражданское право: Учебник /отв. ред. В.П. Мозолин. «Юристъ», 2020. – 658 с.
17. Гражданское право: в 2 ч. / под ред. В.Л. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М., 2017. Ч. 1. – 568 с.
18. Рассолова Т.М. Гражданское право: учебник. М., 2018. – 712 с.

Периодические издания

19. Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское государство и право. 2013. № 11. С. 41-45.
20. Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С. 36-38.
21. Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. N 2. С. 33 — 38.
22. Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат. 2015. N 9. С. 68 — 71.
23. Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2019. №12. С. 34-36.
24. Гильмуллина Л.М. О новом договоре переуступки права аренды на землю // Юрист. 2016. № 16. С. 18-20.
25. Забазнов В.В. К вопросу о критериях делимости недвижимых вещей в современном российском гражданском праве // Бизнес в законе. 2016. №1. С. 77-79.
26. Кравцов Д.А. Договор аренды: понятие, содержание, предмет, стороны // В сборнике: Современные проблемы инновационного развития науки. сборник статей международной научно-практической конференции. Уфа, 2019. С. 117-119.
27. Калыгин Б.К. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Экономика и социум. 2018. № 5-1 (18). С. 565-566.
28. Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. 2020. N 8. С. 9 — 12.
29. Мацкевич О.А. Аренда земельных участков // Инновационная деятельность: теория и практика. 2016. № 7 (3). С. 23-28.
30. Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики. 2020. № 2. С. 8-12.
31. Пешкова К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид договора аренды // Научный поиск. 2017. № 2.1. С. 67-68.
32. Пышкина К.В., Сметанин А.Г. Отличие договора аренды от договора лизинга // Современные тенденции развития науки и технологий. 2016. № 4-6. С. 74-75.
33. Пискунова М.О. О делимости недвижимых вещей // СПС «КонсультантПлюс»; Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения// Правовая культура и правовой нигилизм: сб. материалов межвуз. конф. Омск, 2018. С. 150-156.
34. Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений // Нотариус. 2016. №6. С.44-48.
35. Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Известия ЮЗГУ. 2017. №5(44). Ч.1. С.111.
36. Фирсов А.П. Применение положений ГК РФ о договоре аренды // Новая аптека. 2015. № 2-1. С. 59-64.
37. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. № 7. С. 22-29.

---

Страницы: 1 2 3