СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
1.1. История развития законодательства в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья
1.2 Понятие и виды сделок на рынке жилья
1.3 Правовые последствия преступлений на рынке жилья
Глава 2. ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РФ И ЗА РУБЕЖОМ: ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1Цели предупреждения преступлений на рынке жилья
2.2 Особенности предупреждения преступлений на рынке жилья в зарубежной практике
2.3 Проблемы нотариального удостоверения и государственной регистрации некоторых видов сделок
Глава 3. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ НОРМ И ИХ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ В ОБЛАСТИ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
3.1 Проблемы правоприменения и судебной практики в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья
3.2 Перспективы дальнейшего развития законодательства в области предупреждения преступлений на рынке жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Рынок недвижимости представляет собой организованное пространство, в рамках которого происходит свободный оборот объектов недвижимости и прав на них. Как и на любом другом рынке, основными рыночными регуляторами рынка недвижимости являются спрос и предложение.
Отличительной особенностью рынка недвижимости является высокая степень государственного воздействия в регулирование рынка. Необходимость государственного регулирования рынка недвижимости обусловлена тем, что помимо классических рыночных функций (информационной, посреднической, стимулирующей, регулирующей, ценообразующей и контролирующей функции) рынок недвижимости выполняет также социальную функцию, которая заключается в том, что обеспеченность жильем повышает уровень благосостояния и качество жизни граждан государства. Учитывая высокий уровень численности населения России, состояние рынка недвижимости в нашей стране имеет особые внимание и значимость для государственных органов власти.
В качестве источников, представляющих собой теоретическую основу исследования, изучались работы правоведов России, занимающихся вопросами предупреждения преступлений на рынке жилья, а именно: А.И. Аносов, Л.С. Белогриц-Котляревский, В.В. Есипов, А.Н. Круглевский, Н.А. Неклюдов, Н.Д. Сергеевский, И.Я. Фойницкий, А.Г. Безверхов, А.И. Бойцов, Г.В. Верина, Б.В. Волженкин, С.А. Елисеев, С.В. Изосимов, С.М. Кочои, Н.А. Лопашенко, В.В. Мальцев, А.B. Наумов, В.И. Плохова, Э.Ф. Побегайло, А.Л. Репецкая, М.В. Талан, А.В. Шнитенков, А.В. Шульга, П.С. Яни и др
Цель исследования заключается в правовом анализе опросов предупреждения преступлений на рынке жилья, а также в формулировании научно обоснованных предложений по совершенствованию способов предупреждения преступлений на рынке жилья.
Задачи исследования
— рассмотреть историю развития законодательства в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья;
— отразить общие положения, понятие и виды сделок на рынке жилья;
— определить правовые последствия преступлений на рынке жилья;
— выявить цели предупреждения преступлений на рынке жилья;
— исследовать особенности предупреждения преступлений на рынке жилья в зарубежной практике;
— раскрыть особенности и проблемы нотариального удостоверения и государственной регистрации некоторых видов сделок;
— оценить проблемы правоприменения и судебной практики в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья;
— выявить перспективы дальнейшего развития законодательства в области предупреждения преступлений на рынке жилья.
Исследование осуществляется на основании законодательных нормативных правовых актов, материалов судебной и нотариальной практики по Российской Федерации.
В процессе исследования использовались как общенаучные методы — диалектический, системный, методы анализа и синтеза, логический, также специальные юридические методы – формально-юридический, сравнительно-правовой, метод грамматического толкования правовых норм, правового моделирования.
Практическое значение работы состоит в том, что проведенное исследование и сделанные в результате этого выводы могут быть использованы при дальнейшей научной разработке данной проблемы, а также при совершенствовании законодательства в отношении предупреждения преступлений на рынке жилья в гражданском праве Российской Федерации.
Первая глава работы посвящена раскрытию общетеоретических аспектов и анализу развития законодательства в сфере сделок на рынке жилья: дано понятие сделки и их видам, описаны правовые последствия преступлений на рынке жилья.
Во второй главе описаны проблемы правового регулирования предупреждения преступлений на рынке жилья в РФ и за рубежом: описаны цели предупреждения преступлений на рынке жилья ; исследованы особенности предупреждения преступлений на рынке жилья в зарубежной практике; выявлены проблемы нотариального удостоверения и государственной регистрации некоторых видов сделок.
Третья глава посвящена оценке проблем правоприменения и судебной практики в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья, а так же разработке перспектив дальнейшего развития законодательства в области предупреждения преступлений на рынке жилья.
Глава 1. ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ И АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ СДЕЛОК НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
1.1. История развития законодательства в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья
Исторически обусловлен тот факт, что земля всегда выступала одной из ключевых составляющих социально-экономических отношений. Именно земле изначально принадлежала главенствующая роль в политической системе государств Древнего мира и Средневековья, что продиктовано преобладающей ролью натурального хозяйства, а также нацеленностью экономики на производство сельскохозяйственной продукции.
До образования Древнерусского государства сделки с землей законодательно не регулировались вследствие отсутствия такового. Соответственно, не шла речь и об ответственности за нарушения сделок с землей. Впервые нормы, регулирующие вопросы земельной собственности, принадлежащей князьям, появились Русской Правде, получив свое развитие в Пространной редакции. С образованием государства Киевская Русь начался процесс формирования феодальной собственности на землю. Однако, ответственность за незаконные сделки с земельными наделами не предусматривалась.
Дальнейшее развитие законодательства о собственности на землю относится к периоду феодальной раздробленности, имевшей место в XII-XIV веках. Псковская судная грамота причисляла земельные участки к недвижимому имуществу, которое именовалось «отчиной», но ни о никаких мерах ответственности относительно них речи не шло.
Во период Золотой Орды, приходящей на период XIII-XV веков, земля стала принадлежать хану, при этом князья утратили свою независимость и были провозглашены наместниками хана. Именно в указанный период появляются первые описания земельных участков, где отражены их площадь, состав, качество, местоположение и принадлежность, что свидетельствует о появлении регистрационных действий в отношении земельных участков. Однако, об уголовной ответственности за данные действия в законодательстве еще не говорилось.
Период начала XIV — первой половины XVI веков именуется в отечественной истории временем образования централизованного государства, когда основная масса земель находилась в ведении Московского великого князя. В указанные период существовал законодательный запрет на продажу, дарение, наследование земельных участков. Однако, ответственность за незаконные сделки с земельными наделами не предусматривалась
Впервые нормы об ответственности в отношении земли появились в Судебнике Ивана III 1497 года, который установил необходимость защиты границ земельных участков. Царский Судебник 1550 года также урегулировал необходимость обязательного описания и охраны земельных наделов. Указанный период ознаменован созданием органов управления государством – приказы, в качестве одного из которых выступил Поместный приказ, в ведении которого находились вопросы распределения земельных участков, а также проведения регистрационных действий в отношении них.
Иван Грозный впервые ввел регистрационный порядок сделок с землей, создав Поместную избу, которая выступила прообразом претворение в жизнь названных сделок были площадные подьячие, внося регистрационные данные в документы. Однако, уголовной ответственности за подобные действия, совершенные незаконно, в законодательстве еще не говорится.
Впервые в отечественном законодательстве искомые нормы появляются в Соборном Уложении, увидевшим свет в 1649 году. Так, статья 251 названного документа установила ответственность площадных подьячих за внесение недостоверных сведений в документацию в виде отсечения руки и даже казни. Кроме этого, статья 231 карала виновных, которые уличались в уничтожении или повреждении межевых знаков. В статье 233 устанавливались нормы, наказывающие виновных в захвате земли насильственными методами.
Вторая половина XVII-XVIII веков именуется периодом абсолютной монархии приходит к своему логическому завершению процесс установления единого правового режима в отношении поместий. В 1701 году Петр I издал Указ «Об обряде совершения всякого рода сделок», который подробно регламентировал правоотношения по пользованию земельными участками и их обращению, контроль которого осуществляла Оружейная палата. Указом Петра I от 23 марта 1714 года о единонаследии земли объявлены недвижимостью, владение которой осуществлялось дворянством на основании наделения с обязательным несением службы. В период правления Анны Иоанновны и Екатерина II особых изменений в регистрационные действия с землей и ответственность за незаконные действия с нею внесено не было.
Отмена крепостного права сопровождалась не только изменениями в социально-экономической жизни страны, но и усложнила процесс регистрации сделок с землей: к нему привлекался нотариус, он сопровождался оплатой пошлины и записью в актовой книге. Соответственно, происходит упорядочение и усложнение мер ответственности за подобные сделки.
В Уложении о наказаниях уголовных и исправительных 1885 года устанавливается ответственность за различные преступные деяния в анализируемой сфере. Так, карались нарушения межевых работ, к ответственности в данном случае привлекались землемеры. Кроме этого, несли ответственность нотариусы – за составление заведомо подложных документов в отношении земли, а также актов от имени лиц, которые не имели права на совершение таких сделок. Названные проступки являются прообразом современного служебного подлога. К ответственности привлекались как должностные лица, так и граждане. Карались такие деяния, как подделка документов, подтверждающих владение земельными участками. Также преследовался по закону самовольный захват земельных участков, в том числе, сопровождаемый насильственными действиями, за нарушение целостности межевых знаков, разграничивающих земельные участки.
Период Столыпинской аграрной реформы, повлекший за собой многочисленные изменения в хозяйственной жизни крестьян, не внес каких-либо изменений и дополнений в регистрационные действия с землей и ответственность за незаконные действия с нею внесено не было.
После революционных событий 1917 года земельные отношения претерпели кардинальные изменения. Декрет «О земле» провозгласил отмену права частной собственности на землю. Инструкция по применению Положения о социалистическом землеустройстве установила правило, согласно которому земельные участки образовывались и передавались пользование государственными органами: Центральным отделом землеустройства при Наркомземе и Высшим геодезическим управлением. Правовые сделки относительно земли совершались только указанными государственными органами, граждане на это права не имели. Исходя из этого, очевидно, что регистрационных действий не проводилось и ответственности за них не устанавливалось априори.
Земельный кодекс РСФСР провозгласил, что право пользования землей для ведения сельского хозяйства имеют все граждане РСФСР, желающие обрабатывать ее своим трудом. Были продолжены работы по образованию земельных участков и их перераспределению. После получения земельного участка пользователь обязан был выполнить регистрация и оформить документы на отведенную землю.
Следует указать, что уголовное законодательство молодого Советского государства не содержит норм об ответственности за незаконные сделки с землей, лишь в статье 136 Уголовного кодекса РСФСР 1922 года установлена ответственность за деяния, препятствующие жизнедеятельности государственных монополий.
Запрет на проведение каких-либо сделок с землей привел к тому, что граждане стали проводить скрытые и завуалированные сделки в отношении земли. К примеру, в документации отражали продажу ветхой нежилой постройки, на самом деле продавая полноценный земельный надел для ведения хозяйства. В целях борьбы с указанными противоправными деяниями в Уголовный кодекс РСФСР 1926 года введена статья 87-а, которая установила ответственность за указанные незаконные действия. Кроме этого, карались незаконные действия с межевыми знаками, а именно, их самовольная установка, повреждение, снос, перемещение на другое место и т.п. В 1928 году вступили в силу Общие начала землепользования и землеустройства, в которых появилось понятие единого государственного земельного фонда, были регламентированы правила распределения земель по категориям.
В период Великой Отечественной войны продолжали действовать нормы Уголовного кодекса РСФСР 1926 года, существенных изменений в искомое законодательство внесено не было.
В 1960 году вступил в силу Уголовный кодекс РСФСР, в статье 199 которого была установлена ответственность за самовольный захват земли. В том случае, если указанные действия причинили собственнику значительный ущерб, виновный привлекался к ответственности в виде исправительных работ, либо штрафа. Важно указать, что это единственное преступление в сфере земельных правоотношений, регулируемой указанным нормативным актом. Земельный кодекс РСФСР 1991 года содержал специальный раздел XII «Землеустройство», в котором вопросы образования земельных участков отводились Государственному комитету РСФСР по земельной реформе и его органам на местах. До принятия ныне действующего Уголовного кодекса Российской Федерации незаконные сделки в отношении земельных участков продолжали наказываться по статье 199 Уголовного кодекса РСФСР 1960 года.
Таким образом, резюмируя вышеизложенное, можно сделать ряд обобщений. В древнерусском и средневековом законодательстве владение и пользование землей являлось исторически обусловленным фактом, сделки с землей регистрации не подлежали, а уголовная ответственность устанавливалась за самовольный захват земельного участка и повреждение межевого знака. Петр I ввел порядок регистрации сделок с земельными участками, контроль которого и ответственность за нарушение осуществляла Оружейная палата.
В ХIХ веке происходит усложнение процесса регистрации сделок с землей: к нему привлекался нотариус, он сопровождался оплатой пошлины и записью в актовой книге. Соответственно, происходит упорядочение и усложнение мер ответственности за подобные сделки: в Уложении о наказаниях уголовных и исправительных 1885 года устанавливается ответственность за различные преступные деяния в анализируемой сфере. После Октябрьской революции любые сделки с землей совершались только государственными органами, граждане на это права не имели, соответственно, регистрационных действий не проводилось и ответственности за них не устанавливалось. В качестве уголовно наказуемых деяний в отношении земельных участков в советский период выступали уничтожение или повреждение межевых знаков, самовольный захват земельных участков, а также нарушения запретов в отношении сделок с землей (незаконные купля-продажа, дарение, залог, аренда).
1.2 Понятие и виды сделок на рынке жилья
Недвижимoстью является всё тo, что прoчно связано с землёй и нельзя передвинуть без большoго ущерба по отнoшению к объекту. Имущественные права и связанные с ними сделки затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц.
Жилая недвижимость — этo пoмещение, преднaзначенное для постoянного или временного проживания людей, которые могут зaрегистрировать свoё местo жительства.
Основные виды сделoк с недвижимoстью:
— купля-продажа;
— мена;
— безвoзмездное пoльзoвание (ссуда);
— завещание;
— дaрение или пожертвoвание;
— арендa.
Все операции с недвижимoстью мoжно разделить на три типа:
— Сменa сoбственника (к ним относят куплю и продажу, наследование, инвестирование, постройки и рекoнструкции, предоставление имущества в доверительнoе управление, хозяйственное ведение, аренда, вступление и oтмена сервитутов, страхование);
— Перемена сoстaва сoбственников (акциoнирование, раздел имущества, перемена состава субъектов при ликвидации oрганизации, внесение имущества в уставной капитал фирмы, дoлевое строительствo, расселение квартиры);
— Добавление новых (иных) субъектов прaв (процесс инвестирования, постройки и рекoнструкции, предоставление имущества в дoверительное управление, аренда, вступление и отмена сервитутов, страхoвание имущества). Сделкой является передача прав на объект недвижимости другому лицу.
Сделка не будет считаться действительной при несоблюдении следующих параметров:
— содержание сделки противоречит закону;
— совершена только дееспособными гражданами;
— волеизъявление лиц соответствует их желаниям;
— сделка заключена письменно, нoтариально удостoверена и зарегистрирована в ЕГРП.
Oдним из нaиболее популярных видов сделок считается купля-продажа недвижимости, при которой однa из сторон (продавец) обязует себя передать актив иной стороне (продавцу), а он, в свою очередь, должен принять актив и оплатить его стoимость, которая указана в договоре.
В кaчестве объектoв oтношений купли-продажи мoгут играть, как граждане, так и юридические лица. Догoвор заключается oбязательно в письменном виде и пoдлежит гoсударственной регистрации. В случае, если на объект недвижимости были кaкие-либо обременения, о коих продавец умолчaл, не прописав в дoгoворе, а покупaтель в итoге понёс убытки, то продавец должен компенсировать покупателю весь ущерб .
Как правилo, сделки купли-продажи недвижимого имущества исполняются в индивидуальном порядке, которые ведутся в виде публичных торгов или же в виде аукциона. Сoгласно соглашению мены, любая сторонa должна передать на определённых согласованных условиях в имущество иной стороне объект недвижимости в замен на любой другой объект. При сoвершении подобный сделки в обязaтельном порядке важна оценка имущества. При равном эквивaлентном oбмене, когда значение объектов oбмена одинаково, то дoполнительная плaта не взимается. В такoм случае оформляется договор мены объекта между 2-мя сторонами сделки, любой из коих обязуется передать свою недвижимость другoму.
В случае, если идёт обмен неравноценных объектов, то та сторона, которая предлагает более низкий по стоимости объект недвижимости, должна оплатить разность в стoимостном выражении, обозначенном в дoговоре. По дoговору аренды арендодатель обязуется дать арендатору недвижимость за оплату во временное владение или же пользование.
Прaво сдачи имущества в аренду принадлежит его владельцу либo лицу, управомоченному законодательством. Всякий заработок и произведённая продукция, приобретенные арендатором в ходе пользования имуществом, взятого в aренду, в согласовании с договором, считаются его собственностью.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и в обязательном порядке зaключается в письменном виде, а еще в случае, если срок его действия больше 1 года (либо в случае, если это юридическое лицо) — важна регистрация сделки.
Арендaтор должен применить недвижимость только по её прямому нaзначению без способности ей рaспоряжаться или же сдавать в субaренду, в случае, если этo не было обгoворено с aрендодателем. Еще однoй из ключевых обязательств арендатoра считается ежемесячная оплата арендной платы.
В отнoшении имущества есть еще одно пoнятие — найм жилого здания, которoе, по большому счёту, довольно схоже с понятием аренды. Приобретенное в найм жильё имеет возможность применяться только для проживания людей, даже в том случае, если нанимателем является юридическое лицо.
Также существует и общественный найм – передача отдельных жилых помещений нуждающимся гражданам на услoвиях оплаты ими только коммунaльных услуг. Сo всего доходa, сдаваемoго в аренду, aрендодатель обязан уплатить налог. Существуют разные условия, но зачастую используется налог на доход в рaзмере 13% от всей прибыли.
Другой тип сделок с недвижимостью – это дaрение, где даритель безвозмездно передaёт другой стороне (одаряемому) объект недвижимого имуществa в его собственность. Невoзможно подaрить объект недвижимости, нахoдящийся в совместной собственности, без сoгласия всех влaдельцев. Oдаряемый может отказаться от сделки и недвижимости, также и даритель мoжет oтменить договор дарения в том случае, если одаряемый причинит вред подаренному ему имуществу, либо покушaется на жизнь и здоровье дарителя (или же при кончине одаряемого раньше дaрителя).
Согласно договору ренты, одна сторона — получатель и собственник объекта недвижимости, обязуется передaть его в собственность другой стороне — плательщику, а тот в обмен обязaн выплачивать получателю ренты устaновленную договором денежную сумму. У пoлучателя ренты уже больше не будет прaв собственности на передaнный объект недвижимости, однако, за ним сохраняется право зaлога на него.
Договор по дaнному виду сделок заключается обязательно в письменном виде, удостоверяется у нотaриуса и регистрируется в соответствующих государственных уполномоченных oргaнах. Рентa является обременением вне зависимости от вида самого имущества. Если oбременённая недвижимость впoследствии перепродаётся, то обязательства по договору ренты переходят на нового собственникa.
Рентa может быть:
— Пoстоянная, выплачиваемaя в бессрочном порядке в денежной форме, путём выполнения рабoт, оказaния услуг и прочее, которые равны сумме договора ренты. Периоды уплаты прописываются в договоре.
— Пoжизненнaя. Ежемесячная платёж на содержание получателя (не менее 1-ой МРОТ, устaновленной в соответствующем региoне).
— Пожизненное содержaние с иждивением предусмaтривает устанoвление фиксированной суммы содержaния её получaтеля.
Объединив всё вышесказанное, можно подробно и всесторонне разобрать все основные виды сделок с недвижимостью (в том числе жилой), особенности их заключения и составления договоров. Получить необходимую информацию об участниках сделки, её субъектах и всех необходимых нюансов для их заключения.
На сегодняшний день договор продажи недвижимости является одним из самых востребованных договоров, заключаемых гражданами и юридическими лицами. В январе – ноябре 2021 года в Москве на вторичном рынке зарегистрировано порядка 150,5 тысяч сделок, связанных с передачей недвижимого имущества, что на 17% больше, чем за прошлый аналогичный период (128,8 тысяч). Это является абсолютным рекордом за предыдущие годы.
Тем не менее, необходимо отметить, что на основе рассматриваемого договора возникает большое количество судебных споров, в том числе в части исполнения договора продажи недвижимости. Представляется, что важно изучить причины, которые послужили основанием для обращения в суд. На наш взгляд, следует проанализировать условия договора, которые чаще всего нарушаются сторонами.
Для анализа основных обязанностей продавца и покупателя обратимся к основному нормативно-правовому акту – Гражданскому кодексу РФ (далее – ГК РФ), в котором содержится правовое определение договора купли-продажи недвижимости. Согласно статье 549 ГК РФ продавец обязан передать вещь в собственность покупателя, а последний обязан принять ее и оплатить по соответствующей цене. Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, двусторонним. На наш взгляд, правовая характеристика данного договора определяет основание и момент возникновения обязательств у субъектов правоотношений (достижение «согласия»), а также определяет основные обязанности сторон. В то же время в правовой доктрине существует иная научная позиция, согласно которой, стороны вправе выбрать любую модель договора (реальную или консенсуальную), ссылаясь на статью 421 ГК РФ .
Как правило, стороны стремятся к противоположному материально-правовому результату. С одной стороны, продавец стремится к скорейшему, безопасному и простому получению денежных средств за проданную вещь. С другой стороны, покупатель стремится после оплаты имущества минимизировать риски утраты приобретенного имущества.
Традиционный способ исполнения договора — это передача денежных средств и получения предмета договора в день заключения. В отличие от общих положений договора купли-продажи, в которых исполнение обязанностей допускается в форме совершения конклюдентных действий, при продаже недвижимости стороны обязаны передать/получить её по передаточному акту в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ.
Также договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, поскольку именно указанный юридический акт свидетельствует о праве собственности покупателя. В связи с этим традиционный способ исполнения договора продажи утрачивает актуальность, поскольку значительно повышает риски покупателя поскольку продавец может поступить недобросовестно и начать уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности. Также при наличии запретов на проведение регистрационных действий и наложения обеспечительных мер судом, государственная регистрация может быть и вовсе приостановлена. Или покупатель может уже не обладать обусловленной договором суммой денежных средств после проведения регистрационных мероприятий.
Таким образом, здесь мы наблюдаем правовую проблему, где у покупателя появляется риск осложнения переоформления права собственности недвижимого имущества, а у продавца возникает обоснованное опасение неполучения денежных средств. Следовательно, необходимо детальней изучить механизмы и способы передачи предмета и получения денежных средств в рамках договора купли-продажи недвижимости, это важно для минимизации рисков.
В частности, М.Т. Саблин предлагает в качестве безопасного способа исполнение денежного обязательства с помощью заключения договора хранения ценностей в банке. То есть банк (хранитель) предоставляет покупателю (поклажедателю) и продавцу (бенефициару) ячейку. При покупке недвижимости, денежные средства поклажедателем помещаются в банковскую ячейку, в то время как хранитель обязуется обеспечить допуск бенефициару при отлагательных условиях договора (это может быть предъявление выписки из ЕГРН и договор с отметкой регистрации Росреестра).
Наш взгляд, этот способ носит весьма рисковый характер, поскольку данную выписку злоумышленник может сфальсифицировать. В данном случае банк является только хранителем денежных средств и не выступает гарантом договора куплипродажи недвижимости, мы считаем необходимым возложить дополнительную обязанность проверки представленных документов банком. В связи с этим предлагается рассмотреть иную форму исполнения своих обязательств покупателем, которая также может быть предложено банком – это аккредитив (по поручению плательщика банк обязуется перед плательщиком произвести платеж или иные действия для надлежащего исполнения аккредитива). По общему правилу используется безотзывной аккредитив – то есть он не может быть отменен без согласия получателя денежных средств в банке и самого банка, подтвердившего аккредитив. К основным принципам аккредитива относится полное соответствие и автономность.
Данный механизм выступает гарантом того, что покупатель не отзовет денежные средства. Также, продавец получит денежные средства только при представлении документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности. На наш взгляд, проведение сделки с применением аккредитива защищает в равной степени как права покупателя, так и продавца, поскольку в случае если покупатель сфальсифицирует выписку из Росреестра и банк выдаст денежные средства, то уже банк, как гарант сделки, будет отвечать перед продавцом за ненадлежащее исполнение своих обязательств.
Таким образом, при исполнении договора купли-продажи недвижимости вместо использования банковской ячейки как места хранения денежных средств предлагаем рассмотреть возможность задействовать банк как дополнительного гаранта с помощью аккредитива. Указанный способ защиты позволяет избежать таких рисков, как фальсификация документов, поскольку банк заинтересован в получении достоверных документов. Кража наличных денежных средств, также невозможна, поскольку указанные денежные средства находятся на счете банка и «заморожены» до выполнения определенных условий, позволяющих раскрыть аккредитив.
1.3 Правовые последствия преступлений на рынке жилья
Самую большую опасность для покупателя недвижимости представляет он сам, точнее его не компетентные действия в силу отсутствия достаточного количества опыта. При этом можно подразделить риски, которые могут ожидать вас при покупке недвижимости на две категории: во-первых это возможные умышленные противоправные действия третьих лиц со стороны продавца, а во-вторых, что практически в каждой сделке имеет место быть, некомпетентные действия самих граждан и участников, порой граничащие с легкомыслием.
По статистике, откровенные преступления на рынке недвижимости встречаются достаточно редко, однако и последствия от них бывают крайне тяжелыми. Как правило, это потеря всей стоимости недвижимости или значительной её части.
Мошенниками могут быть как настоящие собственники недвижимости или их представители, так и липовые, действующие по поддельным документам и паспортам. Первые чаще всего действуют по настоящим, однако незаконно оформленным документам, иными словами, в документах обязательно есть какой-нибудь нюанс, который делает вашу покупку очень рискованной и ненадежной. Вторые же вообще действуют по поддельным документам. В этом случае вы, как правило, владеете объектом лишь до появления настоящего хозяина, который обычно не заставляет себя долго ждать.
Как распознать явных мошенников и не попасться на их крючок? Главные признаки мошенников, которых стоит остерегаться:
— Граждане действуют по доверенности или вообще без неё, представляясь частным посредником, при этом, как только появляется желание увидеть хозяина, сразу возникают какие-то трудности: он в другом городе, другой стране или очень сильно занят.
— Продавцы просят большой задаток. Сумма задатка более 2-5 % от стоимости объекта недвижимости, очень часто ничем не оправданная, кроме как желания незаконно владеть вашими деньгами.
— Пакет документов полностью готов и можно идти к нотариусу прямо сейчас. На самом деле, так бывает крайне редко, обычно так поступают, когда хотят все провернуть быстро, второпях, чтобы вы не успели опомниться.
— Низкая цена под предлогом срочности сделки – это первый признак проблемы с документами на недвижимость или же самой недвижимостью. Ажиотаж и спешку создают умышленно, чтобы побудить вас к срочной необдуманной покупке, а именно дешёвой, но проблемной недвижимостью.
— Продавцы отказываются давать документы на руки, даже если вы готовы передать задаток.
— Не хотят совершать сделку через агентство недвижимости, под предлогом того, что не доверяют агентам, которые берут много денег, хотя на самом деле боятся проверки документов и истории объекта.
В остальных случаях, когда продавец недвижимости не вызывает у вас никаких подозрений, вы рискуете стать жертвой собственной некомпетентности, ведь когда продавец и покупатель нашли друг друга, все безумно рады этому, но никто не хочет думать о том, как правильно выстроить свои взаимоотношения.
При самостоятельном поиске и приобретении недвижимости можно воспользоваться крайне простыми рекомендациями, дабы избежать каких-либо опасностей:
— Не показываете свой паспорт лицам, представляющим сторону продавца, которых вы не знаете, тем более не подписываете, не изучив внимательно, никаких договоров, особенно если вас убеждают, что это формальность.
— Если представитель продавца представился агентом, то стоит попросить представить удостоверение, обратите внимание на срок его годности. Если что-то вызвало какие-либо сомнения, лучше узнать об агенте, обратившись непосредственно в агентство, которое он представляет. Поскольку в подобных фирмах достаточно высокая текучесть кадров, часть агентов, когда-то работающая на эти агентства, продолжает прикрываться именем известной компании. Если название агентства вам ни о чем не говорит, наведите справки. Самое простое, что можно сделать, это проверить сведения об этом агентстве в интернете.
— Любые существенные договорённости с продавцом или его представителем, а именно стоимость объекта, сроки сделки, освобождение от оплаты долгов по коммунальным платежам, оформляется обязательно в письменном виде, предусматривая ответственность сторон за их нарушения.
— Особенно тщательно отобразите в договоре передачу собственнику обеспечительного платежа и ответственность за нарушение условий договора. Если у вас нет юридического образования, лучше обратиться для этого к нотариусу. Передавайте деньги продавцу только в специально отведённых для этого помещениях во время оформления договора купли-продажи у нотариуса. Ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам, пусть это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтёт это необходимым. В этом случае важно присутствие свидетелей. Если для покупки объекта сначала необходимо вернуть, например, долг продавца банку по кредитному договору, то оформите передачу этой сумму. Также лучше оформить погашение долга и сделку одним днём, желательно пригласить нотариуса прямо в банк.
— Во время расчёта с продавцом предусмотрите денежное обеспеченье невыполненных им на момент сделки обязательств.
Проще говоря, не недоплатите продавцу определённую сумму и оформите письменное обязательство – вернуть указанную сумму — после выполнения собственником всех договорённостей по передаче купленного имущества: снятие с регистрационного учёта проживающих лиц, оплата задолженности по коммунальным счетам и т.д. Возвращайте указанную сумму только после тщательной проверки паспортного стола, коммунальных служб, приема имущества и передачи вам ключей на него .
— Если вместе с квартирой или домом продается и другое имущество, например мебель, техника, оборудование, то стоит отобразить это дополнительным договором, составив опись имущества и приложив соответствующие фото с подписями сторон. После сделки у нотариуса, не откладывая, зарегистрируйте договор в бюро технической инвентаризации.
Есть множество других рисков при операциях с недвижимостью — это не получение денежных средств за проданный объект, равно как и частичное получение оплаты, получение от покупателя поддельных купюр, затяжка покупателем сроков расчета и получение денег продавцом с задержкой, ограбление после «просмотра» или после получения средств, затяжка приема-передачи квартиры от продавца к покупателю, гибель или порча объекта при ранней передаче объекта покупателю, признание покупателя банкротом в течение 1-3 лет с момента проведения сделки, однако, все сходится к простым человеческим факторам – необходимо тщательно составлять договора, предусматривая все нюансы и быть крайне внимательными при подписании документов.
Таким образом, преступления, посягающие на хищение недвижимого имущества, являются одними из наиболее общественно опасных и распространенных видов преступлений против собственности. Общественная опасность прежде всего заключается в последствиях совершения преступных посягательств, влекущих за собой такое массовое социальное явление, как дестабилизация общественных отношений, разрушение привычного уклада жизни граждан, что, в свою очередь, может выступать в качестве детерминант совершения иных преступлений.
Недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом, каждая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. В контексте совершения рассматриваемого преступного посягательства неправомерное завладение недвижимым имуществом возможно лишь в результате обращения имущества в пользу путем приобретения соответствующих прав на недвижимое имущество посредством реализации механизма надлежащего, предусмотренного законодательством правового оформления факта смены собственника, следовательно, объективная сторона реализации преступного умысла будет заключаться в том, что волеизъявление на отчуждение соответствующих прав собственника (титульного владельца) или отсутствует в принципе, или получено при отсутствии действительного понимания о правовых последствиях совершаемого действия с использованием способа — обмана или злоупотребления доверием.