Глава 2. ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В РФ И ЗА РУБЕЖОМ: ОСОБЕННОСТИ И ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
2.1Цели предупреждения преступлений на рынке жилья
Предупреждение преступлений на рынке жилья, как и в любой другой сфере, осуществляется на разных уровнях.
В частности на общесоциальном и специальном криминологическом.
Общесоциальное предупреждение преступлений предполагает оздоровление общественных отношений во всех сферах жизни общества, соблюдение режима законности, активизацию борьбы с негативными социальными явлениями, являющимися питательной средой для преступности (коррупция, теневая экономика и т.д.).
В этом контексте стратегическим направлением предупреждения преступности в жилищной сфере является стабилизация политической, экономической, социальной и духовной жизни общества. При этом проводимая политика не должна ограничиваться только уголовной, правовой или криминогенной стороной этого понятия. Эти меры даже могут не иметь непосредственной антикриминальной направленности, не преследовать напрямую цель борьбы с преступностью, однако, результаты их внедрения косвенно влияют и на процессы, происходящие в преступной среде. Чем масштабнее и объемнее принимаемые государством меры, тем ощутимее их влияние на общество и на такое социальное явление как преступность .
Целями предупреждения преступлений на рынке жилья являются:
— преодоление экономического кризиса;
— снижение уровня инфляции, безработицы трудоспособного населения и степени поляризации населения по уровню доходов;
— ресурсное обеспечение прожиточного минимума населения;
— обеспечение эффективной социальной поддержки пенсионеров и инвалидов;
— поддержание устойчивого равновесия государственных и частных интересов в экономике;
— ограничение коррупции в органах государственной власти и местного самоуправления, ведающих государственным регулированием экономикой;
— устранение противоречий в правовом регулировании собственности, экономической деятельности коммерческих и иных организаций;
— восполнение пробелов в правовом регулировании отдельных видов экономических отношений (например, отноше-ний собственности на землю и ее аренды);
— усовершенствование финансовых услуг (строительные компании не имеют возможности получать дешевых кредитов для строительства объектов жилой недвижимости);
— воспитание уважения к законодательным установлениям в сфере экономики;
— формирование идеалов честного предпринимателя;
— формирования доверия населения к экономической политике государства;
— воспитание негативного отношения к уклонению от уплаты налогов;
— создание и внедрение новых технологий в сферу оказания жилищных услуг, объективно препятствующих совершению правонарушения различного рода и т.д .
Разработка и реализация мер специального предупреждения преступлений в сфере рынка жилой недвижимости должна осуществляться по двум основным направлениям:
1. Гарантирование безопасности осуществления жилищных сделок от причинения любого ущерба, в том числе и в результате совершения преступления.
2. Создание эффективной модели противодействия преступлениям в анализируемой сфере:
— просвещение населения, в частности о порядке заключения жилищных сделок и принятия необходимых мер безопасности при их осуществлении;
— установление дополнительных преград, усложняющих совершение преступлений;
— создание сложностей для пользования плодами совершенного преступления;
— совершенствование мер, направленных на большее выявление и снижение латентности преступлений.
Реализация первого из указанных направлений может быть осуществлена посредством совершенствования нормативной базы деятельности органов государственной власти, обеспечивающих государственный контроль за жилищными сделками и их регистрацией.
Следует обратить внимание на то, что государство (в лице органов юстиции), осуществляя проверку законности и регистрацию сделок с жильем, не гарантирует безопасность их совершения. При обнаружении некоторых обстоятельств (ошибки сотрудника БТИ, нотариуса, государственного регистратора и др.) сделка может быть признана недействительной и все расходы в этом случае ложатся на добросовестного приобретателя.
Современный рынок жилья уже сам по себе характеризуется своей рискованностью, а многоходовые комбинации, разрабатываемые с целью получения дохода преступным путем, увеличивают и без того высокий уровень риска. Государство же в этой ситуации остается как бы в стороне и не несет (хотя должно нести) ответственность за такую сделку.
В апреле 2003 г. Конституционный суд РФ признал не соответствующим Конституции установленную законом возможность расторжения сделки с жилым имуществом, если были нарушены права третьих лиц (находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних и других) . Теперь если сделка произведена в легитимном порядке, то все подобные претензии предъявляются не к добросовестному приобретателю, а к ее продавцу.
Однако такое положение неприменимо к тем случаям, когда, например добросовестному приобретателю квартира продается по поддельным документам и без ведома законного собственника. В этом случае судебные органы небезосновательно встают на сторону защиты интересов законного собственника.
Несмотря на то, что сделка зарегистрирована государственными органами и была расторгнута по их вине (сотрудники органов юстиции не распознали поддельные документы), обманутый приобретатель может рассчитывать на возмещение ущерба лишь после установления виновных лиц. В этой связи закон «О государственной регистрации недвижимости» должен быть дополнен рядом положений, устанавливающих порядок компенсации ущерба, причиненного в результате расторжения сделки, после ее государственной регистрации. От общего числа изученных нами уголовных дел о мошенничестве в 30 % случаях их совершение становилось возможным ввиду «прохождения» поддельных или подложных документов через регистрирующий орган.
В этой связи «пакет документов», необходимый для осуществления и регистрации сделки с жилой недвижимостью, должен подвергаться тщательной проверке. Такая проверка осуществляется и в настоящее время, но она сведена лишь к набору формальных сведений по проверке наличия необходимой совокупности документов, когда каждый из таких документов должен проверяться на предмет подделки и соответствию действительности содержащейся в них информации.
Например, при проверке доверенности собственник жилья может быть вызван в учреждение юстиции. При этом собственник уведомляется о виде и заявленной сумме сделки, которой подвергается его жилье. Если собственник ничего не знает о такой сделке или доверенность дана им на иных условиях, он сможет ее вовремя отозвать. В случае невозможности явки собственника факт выдачи доверенности может быть подтвержден нотариусом, заверившим ее. В первую очередь тщательной проверке должны быть подвержены паспорта участников сделки и правоустанавливающие документы на недвижимость.
Возможна выборочная проверка иных документов путем направления запросов в учреждения, выдавшие их с целью подтверждения содержания и факта выдачи документа. Основным недостатком такой проверки является длительность ее осуществления, хотя данная проблема в современных условиях разрешима.
Например, вся переписка может осуществляться при помощи электронной почты, факсов, телетайпов и т.д. В дополнение к изложенным мерам гарантирование безопасности осуществления жилищных сделок от причинения ущерба может быть реализовано и в результате обязательного страхования сделок с жильем.
Страхование должно производиться именно на ту сумму, на которую эта сделка заключается. В настоящее время деятельность многих риэлторских компаний застрахована, чем они и спешат успокоить потенциальных клиентов. Но страховая выплата будет произведена клиенту лишь в том случае, если он претерпит ущерб непосредственно по вине компании, а сумма возможной страховой выплаты, как правило, редко превышает и половину стоимости объекта жилой недвижимости, в отношении которого заключается сделка. Вместе с тем страхование сделок также обеспечивает дополнительный контроль за законностью их осуществления. Любое страховое агентство, прежде чем застраховать какую-либо сделку, обязательно должно проводить проверку на предмет ее «юридической чистоты».
Отметим, что по результатам изучения уголовных дел установлено, что совершению многих преступлений способствует элементарная правовая безграмотность граждан. При попытке изменить свои жилищные условия это приводит к причинению немалому числу этих граждан материального ущерба.
Иллюстрацией к сказанному могут служить материалы уголовного дела №20002310722, возбужденного по ст. 159 УК РФ. Из материалов этого дела следует, что В. передала мошеннику деньги за приобретаемую квартиру после того, как он предъявил ей договор купли-продажи, заверенный нотариусом (для этого она заранее передала виновному свой паспорт). Как позже выяснилось, нотариус такую сделку не удостоверял. В. не знала, что заключение жилищной сделки в одностороннем порядке невозможно, она считала, что у нотариуса может присутствовать только продавец .
В связи с вышеуказанным, очевидно, что деятельность по предупреждению преступлений на рынке жилья должна в себя включать в первую очередь информирование населения о процедуре осуществления жилищных сделок.
В содержание распространяемой информации должны входить сведения о:
— возможных видах сделок с жильем;
— юридических основаниях отчуждения, приобретения и обмена жилой недвижимости;
— процедуре осуществления сделок с жилым имуществом;
— порядке регистрации заключаемых сделок и перехода права на недвижимость;
— документах, необходимых для заключения жилищной сделки, и порядке их получения;
— возможных способах проверки документов, предъявленных другой стороной сделки;
— деятельности риэлторских организаций и расценках предлагаемых ими услуг;
— организациях, лишенных права заниматься риэлторской деятельностью;
— способах совершения преступлений; действиях, которые должен предпринять потерпевший при совершении посягательства на его права в жилищной сфере.
Подобное информирование должно осуществляться по инициативе органов государственной власти и включать публикации в СМИ и т.д. Кроме этого таким вопросам может быть посвящена ежемесячная рубрика, например «Российской газеты». Для подготовки такой информации следует привлекать не только сотрудников государственных органов (попечительских советов, органов юстиции и др.), но и риелторские компании, коллегии адвокатов и т.д.
В качестве аргументов отмеченного представления может служить следующее:
1) деятельность указанных негосударственных объединений подчинена интересам оздоровления рынка жилья от преступных посягательств;
2) своим участием в подобных мероприятиях такие организации смогут обеспечить рекламу своей деятельности, способную оказывать адекватное влияние на деловую репутацию не только конкретного работника, но и всей организации.
Информация о способах совершения преступлений может предоставляться следственными подразделениями ОВД. Благодаря этому будут реализованы важнейшие принципы работы таких подразделений – информирование населения, обратная связь с населением.
Например, обязанность по информированию населения возложена на органы предварительного следствия приказом МВД России №1 от 4 января 1999 г. Отмеченные принципы организации работы с населением могут быть реализованы с помощью установления «горячих телефонных линий», по которым граждане имели бы возможность получать информацию, связанную с осуществлением жилищных сделок и «делиться» своими сомнениями с органами власти по указанным вопросам, сообщать и о допущенных нарушениях со стороны должностных лиц.
Установление преград, усложняющих совершение преступлений, может быть выражено в виде создания единой системы расчета за приобретаемое жилье. Например, после заключения соответствующего договора покупатель в присутствии продавца помещает оговоренную в договоре денежную сумму в банковскую ячейку. Получить же эту сумму продавец сможет лишь после того, как в банк поступит уведомление органов юстиции о регистрации прав покупателя на жилое имущество продавца. При этом в целях действенности указанной системы расчета размер госпошлины и подоходного налога не должен зависеть от суммы, указанной в договоре соответствующей сделки. Определяя размер пошлины, возможно, исходить от общей площади жилья, места расположения дома, произведенного ремонта и т.д.
Предложенная модель исчисления пошлины и налога будет не только способствовать предупреждению некоторых способов мошенничества, но и явиться предпосылкой для ликвидации циркуляции на рынке жилья неучтенной наличности. Отметим, что вышеозначенные преграды могут быть созданы лишь для лиц, незаконно завладевших объектом жилой недвижимости .
Например, для создания видимости легализации прав на жилое имущество, преступники два и более раза переоформляют жилые помещения на подставных лиц. Данное обстоятельство может служить индикатором для инициативной проверки со стороны ОВД. Например, в случае, когда в течение одного года на один и тот же жилой объект будет заявлено повторное переоформление прав собственности, учреждения юстиции должны будут уведомить об этом территориальный ОВД. Правда, возможны исключения, в частности, если право собственности переоформляется на родственников или лиц, проживающих на одной жилплощади.
Особое внимание должно быть уделено также виктимологическому предупреждению преступлений и деятельности правоохранительных органов, направленной на выявление новых способов совершения преступлений. Должна быть активизирована работа с «группами риска». Как показала практика создание попечительских советов и их непосредственный контроль за законностью реализации прав граждан в сфере жилищно-рыночных отношений позволило существенно снизить количество совершаемых в указанной сфере преступлений.
Значительно меньше стало пострадавших среди пожилых граждан, инвалидов и несовершеннолетних. Тем не менее, далеко не все проблемы здесь решены. Продолжают совершатся преступления, ущемляющие права граждан из «группы риска». Субъекты преступлений, несмотря на все юридические преграды, и сегодня получают разрешения на заключение сделки с жильем, формально.
Например, практикуется формальная регистрация пожилого человека по новому месту жительства без предоставления реальной возможности проживания и т.д. Кроме того, работники попечительских советов нередко сами допускают различные злоупотребления. В частности, немалому числу людей во время получения разрешения на осуществление сделки с недвижимостью предлагались услуги по оказанию помощи (за денежное вознаграждение) в ускорении процесса оформления необходимых документов.
Механизм достаточно прост и многократно апробирован. Различного рода предложения об оказании «помощи» поступают не от самих работников попечительских советов, а от «посторонних» лиц, но при этом (если клиенты передают требуемую сумму) все необходимые документы выдаются быстро и непосредственно работниками указанных учреждений. Многие из участников жилищных сделок прибегают к таким услугам, а для других «этап» проверки документов в попечительском совете растягивается на многие месяцы. Кроме отмеченного, в практике имелись случаи, когда работниками попечительских советов допускались факты прямого содействия субъектам преступлений в осуществлении их преступных намерений.
В этой связи, лица входящие в «группу риска» — одинокие пенсионеры, инвалиды и лица, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, должны быть взяты на профилактический учет ОВД. А все сделки с жильем указанной категории граждан на стадий проверки в попечительских советах должны согласовываться с территориальными ОВД.
С такими гражданами важно проводить беседы о порядке продажи или обмена объектов жилой недвижимости. При этом к гражданам, злоупотребляющим спиртным или употребляющими наркотики, должны быть своевременно приняты меры по ограничению их дееспособности в части осуществления ими сделок, связанных с отчуждением жилья. Обязанность по осуществлению этих мероприятий необходимо возложить на подразделения полиции общественной безопасности.
Граждане из «группы риска» должны быть закреплены за конкретными сотрудниками указанных подразделений. Такие меры могут осуществляться сотрудниками территориальных органов, непосредственно прикрепленными к участкам, на которых проживают указанные граждане. Однако стоит сказать, что все предложенные меры несколько усложнят процедуру приобретения и отчуждения объектов жилой недвижимости, но все это вынужденные меры, направленные на предупреждение указанных преступлений. Правда, при нынешнем достаточно интенсивном развитии компьютерных технологий, соответствующие процедуры значительно упростятся.
Отметим, что роль сегодня ОВД сведена лишь к проверке заявлений граждан о совершенных в отношении них преступлений. В этой связи их деятельность должна быть нацелена на предупреждение и пресечение преступлений на более ранних стадиях – приготовления или покушения. На рынке жилья действует множество фирм, по сути, открыто занимающихся мошенничеством.
В частности речь идет о деятельности фирм, предоставляющих на платной основе информацию о «выгодных» предложениях в сфере аренды жилья. Работники указанных компаний размещают на улицах объявления о сдаче квартир или комнат по сниженным ценам. Из контекста объявления следует, что оно дается самим собственником данного жилья. В разговоре желающего арендовать жилье убеждают приехать в офис для оформления необходимых документов, после чего он якобы сможет вселиться в квартиру. В офисе ему сообщается, что деятельность фирмы заключается в подборе жилья, а затем предоставляется клиентам адрес и информация о таком жилье. Далее события развиваются по одному из трех вариантов:
1) в присутствии клиента сотрудник фирмы звонит как будто владельцу квартиры и говорит ему: «Есть желающий снять вашу квартиру». После этого телефонная трубка передается клиенту. На другом конце провода слышится голос, как правило, пожилой женщины, которая подробно рассказывает о находящейся в квартире мебели и о том, как можно быстро добраться до ближайшей станции метро. Затем хозяйка квартиры называет своей номер телефона (иногда адрес) и приглашает заселиться в квартиру в любое удобное для клиента время. По окончании телефонного разговора от клиента требуют оплаты посреднических услуг, в противном случае планируемую сделку грозят расторгнуть;
2) клиенту предоставляется список выгодных вариантов аренды жилья с указанием соответствующих адресов и телефонов арендодателей;
3) клиенту сообщается секретный ПИН-код, позволяющий в течении продолжительного времени получать информацию о любых предложениях арендодателей от операторов фирмы по телефону. Однако, реализовать оплаченную информацию обычно невозможно, так как квартиры по указанным адресам либо уже сданы, либо их не существует. Вернуть же клиенту деньги невозможно.
Сотрудники фирмы ссылаются на недобросовестность собственников жилья, не уведомивших их о том, что жилплощадь «еще» или «уже» несвободна, либо неправильно указавших адрес, номер телефона и т.д. Затем клиенту вновь предлагается несколько вариантов аренды жилых помещений, но на этот раз их цена значительно превышает ранее заявленную и предусматривает некоторые доплаты за посреднические услуги. Согласно экспертным оценкам, в г. Москве до 5 тыс. граждан ежемесячно становятся клиентами таких лжеагенств недвижимости.
Отметим, что деятельность правоохранительных органов по противодействию случаям мошенничества остается пассивной, что позволяет многим преступным фирмам паразитировать на рынке жилья довольно длительный срок и совершенствовать способы обмана граждан. Думается, что в своей деятельности по предупреждению преступлений на рынке жилья правоохранительные органы должны быстро реагировать на все преступные проявления и пытаться контролировать эти процессы негласным путем .
Например, на рынке жилья постоянно появляется большое количество новых внешне выгодных видов услуг в разных сферах рынка – срочный выкуп жилья, обмен квартир, взаимозачет квартир при покупке новых и т.д. Многие из этих услуг впоследствии могут оказаться очередными способами мошенничества, и если они будут контролироваться соответствующими органами, то становится возможным своевременное вмешательство и предотвращение преступлений на более ранних стадиях.
Таким образом, любые меры направленные на «оздоровление» рынка жилья от преступных посягательств или на снижение темпов его криминализации, сами по себе могут быть представлены в качестве мер по предупреждению общей преступности на общесоциальном уровне. Разработка и реализация мер предупреждения преступлений в сфере рынка жилья должна осуществляться по двум основным направлениям: гарантирование безопасности осуществления жилищных сделок и создание эффективной модели противодействия преступлениям в названной экономической сфере .
Основополагающая роль в предупреждении преступлений на рынке жилья должна быть отведена мероприятиям, направленным на: совершенствование нормативной базы деятельности органов государственной власти обеспечивающих государственный контроль за осуществлением жилищных сделок и их регистрацией; информирование населения о процедуре осуществления жилищных сделок и наиболее распространенных способах совершения преступлений; ликвидацию предпосылок для циркуляции на рынке жилья неучтенной наличности; активизацию профилактической работы с лицами из «группы риска»; разработку комплекса мер, позволяющих своевременно выявлять готовящиеся преступления.
2.2 Особенности предупреждения преступлений на рынке жилья в зарубежной практике
В качестве главного механизма предупреждения преступлений на рынке жилья в зарубежной практике применяется институт нотариального удостоверения сделок.
Наиболее широкое распространение он получил в Германии, где нотариальному удостоверению подлежат договора в сфере имущественного, земельного, корпоративного, семейного и наследственного права. Должностные лица, уполномоченные на совершение нотариальных процедур, назначаются правительством федеральных земель Германии на неопределенный срок. Нотариусы имеют высшее юридическое образование и предоставляют своим клиентам независимые консультации по всем аспектам договорных правоотношений.
Утвержденный проект договора подписывается сторонами сделки и закрепляется печатью нотариуса. В параграфе 311 Германского гражданского уложения (ГГУ) устанавливается обязательная нотариальная или судебная форма для всех договоров передачи имущества или наложения правового обременения. Так, обязательная нотариальная форма предусматривается для сделок купли-продажи земельных участков и любой недвижимости, наследования имущества, установления обязательственных вещных прав, а также ряда других гражданско-правовых отношений .
В соответствии с параграфом 125 ГГУ сделки, не прошедшие процедуру нотариального удостоверения, признаются ничтожными, однако существует возможность провести процедуру «оздоровления» заключенной сделки по соглашению сторон.
Таким образом, в Германии нотариальному удостоверению подлежат практически все значимые имущественные сделки. Нотариальный институт Франции существенно отличается от немецкого образца: в данной стране абсолютно все нотариусы являются госслужащими, назначаются на должность министром юстиции и осуществляют свою деятельность от лица государства.
Согласно положениям статьи 1 Ордонанса от 2 ноября 1945 г., «нотариусы являются должностными лицами, уполномоченными составлять любые акты и договоры, которым стороны обязаны или желают придать характер аутентичности, присущий государственным актам».
На основании приведенного положения любой документ, составленный во Франции в нотариальной форме:
— признается публично-правовым актом;
— имеет абсолютную доказательную силу в части его содержания и даты совершения;
— подлежит приведению в исполнения без необходимости дополнительного судебного постановления;
— может быть опротестован только посредством сложной процедуры, сходной с обжалованием решений суда.
Французские нотариусы выполняют широкий спектр юридических действий от формирования проектов договоров до комплексного правового консультирования. Они являются авторитетными специалистами в сфере гражданского, наследственного и семейного права и реализуют функции беспристрастного медиатора, позволяющего предотвратить и урегулировать потенциальный конфликт интересов сторон договора .
Нотариальные конторы также имеют исключительный доступ к электронной базе данных Рынка национальных интересов (Marché d’intérêt national – M.I.N.), что обеспечивает нотариусам исключительную компетенцию на рынке недвижимости, позволяющую производить оценку имущества, осуществлять сделки, решать вопросы финансирования и налогообложения. Доход нотариуса состоит из фиксированной пошлины за выполнение нотариальных действий и договорной платы за юридические консультации и составление корпоративных документов. Французские нотариусы являются членами нотариальных палат (Chambre des notaires) регионального или муниципального уровня. Нотариальные конторы, относящиеся к одной палате несут солидарную ответственность за профессиональные ошибки, совершаемые при выполнении своих обязанностей.
В гражданском праве Королевства Испания существует несколько доктринальных подходов к пониманию указанной правовой категории в зависимости от того, какой признак является преобладающим для характеристики вещного права. Согласно классической доктрине вещное право представляет собой непосредственное господство над вещью, создающее прямую связь с ней же самой. Наоборот, в обязательственном праве правоотношения возникают между двумя субъектами, у одного из которых имеется право требования от другого встречного предоставления.
В этом случае интерес лица удовлетворяется именно встречным представлением со стороны другого лица. В классической доктрине вещное право характеризуется абсолютным характером, выражающимся в противопоставлении обладателя вещного права всем иным субъектам права, каждый из которых может вторгнуться в сферу действия вещного права. Обязательственное право, с другой стороны, существует только в отношении должника (обязанного лица) и нарушено может быть только им. Основным источником регулирования вещных прав в Испании является Гражданский кодекс 1889 г.
В разделе 5 ч. 1 «О владении и его видах» ГК Испании несколько статей уделено теме добросовестного владения вещью (ст. 433–435,443). Например, добросовестность всегда доказана, а лицо, заявляющее о недобросовестности владельца, берет на себя бремя доказывания этого. Также в ГК Испании четко прописано, что может быть предметом владения: «только вещи и права, имеющие способность присвоения». Способы приобретения права собственности — это все те факты, действия или юридические действия, с помощью которых становится возможным приобретение права собственности на вещь. В испанском законодательстве предусмотрено три способа приобретения права собственности на имущество:
1) по закону, по дарению, по наследству (по завещанию) и по определенным договорам;
2) по давности;
3) оккупация.
Разберем каждый из вышеприведенных способов. Первая группа оснований (по закону, по дарению, по наследству (по завещанию) и по определенным договорам) не отличается от оснований, предусмотренных российским законодательства, они практически идентичны. Исковая давность (узукапия) — это способ приобретения вещных прав путем владения в качестве собственника в течение срока, указанного в законе. Регулируется ст. 1930 ГК Испании.
Так, если лицо владеет имуществом в течение определенного времени в качестве собственника и истек срок, установленный законом, лицо может приобрести право собственности на указанное имущество. Обычный срок давности составляет: при купле-продаже движимого имущества — 3 года (ст. 1955 абз. 1 ГК Испрании), приобретении недвижимости — 10 лет между присутствующими и 20 лет между отсутствующими (ст. 1957 ГК Испании). Чрезвычайный срок давности составляет: при приобретении движимого имущества — 6 лет (ст. 1955 абз. 2 ГК Испании) и при приобретении недвижимого имущества — 30 лет (ст. 1959 ГК Испании).
Присвоение имущества, не имеющего собственника, а также спрятанное сокровище и брошенное движимое имущество приобретается путем занятия (оккупации). В Испании распространена практика незаконного занятия недвижимости, известного как «явление сквоттеров» или «движение сквоттеров».
Происхождение правовой беспомощности, от которой страдают многие владельцы, напрямую связано с Уголовным кодексом Испании 1995 г., в котором была введена преступная узурпация недвижимого имущества, наказуемая лишением свободы на срок от трех до шести месяцев за предполагаемое занятие чужого имущества, дома или здания, которые не являются жилыми помещениями, и против воли владельца. В чем же тогда проблема возбуждения уголовного дела по факту занятия недвижимого имущества? Дело в том, что занятие должно производиться на объекте, который не является жилым, и судья должен оценить признаки преступления. Именно здесь возникает проблема толкования, поскольку не все виды владения недвижимостью, не являющейся жилищем, приводят к преступлению. Наказываться могут только самые серьезные нарушения.
Судебная практика понимает, что наказуемы только те виды деятельности, в которых присутствует явное намерение реализовать права на недвижимость с целью постоянного проживания и полного лишения ее владельца возможности пользоваться этим правом. Уголовный процесс является длительным и утомительным. Как только сквоттеры окажутся внутри, их действительно трудно выгнать. С этого момента начинается запутанная судебная процедура, которая может затянуться на срок до трех лет. Теряется не только дом, но и все деньги, необходимые для его содержания: владелец должен продолжать оплачивать коммунальные услуги (воду, свет), налоги и расходы.
В соответствии с действующим законом о гражданском судопроизводстве в отношении незаконного занятия жилья полиция может выселить жильцов только в том случае, если они застанут жильцов на месте преступления — «преступление с поличным». После того как они войдут и заменят замок, необходимо запросить судебный запрет на выселение через гражданский иск о выселении. Это обеспечивает определенную «безнаказанность» при захвате жилья.
Таким образом, в Испании существует множество способов приобретения права собственности, некоторые из них не урегулированы законодательством до сих пор.
Право собственности, поскольку оно является самым широким, которым может обладать человек, не является абсолютным, потому что ст. 27 Конституции Испании наделяет государственную власть полномочиями навязывать частной собственности условия, диктуемые общественными интересами, что означает, что она по существу ограничена.
Аналогичным образом, в соответствии со ст. 830 ГК Испании, пользование и распоряжение собственником своим правом собственности регулируется «ограничениями и условиями, установленными законом». Ограничения на осуществление права собственности проистекают из требований общественных интересов, удовлетворению которых они служат: принудительная экспроприация, добрососедские отношения и эмуляционные действия
Принудительная экспроприация — один из способов, который Государственная администрация использует для приобретения товаров, которые, по ее мнению, необходимы для реализации ее целей. Это одно из старейших ограничений права собственности. Она вытекает из идеи о том, что частная собственность создана на службе общества и может быть осуществлена только по причинам общественной полезности и за счет компенсации (ст. 27 Конституции и ст. 1 Закона об экспроприации).
Также существуют ограничения, налагаемые на осуществление права собственности обязательными добрососедскими отношениями. ГК Испании устанавливает, в частности, следующие: на участке нельзя проводить земляные работы или строить сооружения, которые лишают почву соседнего участка необходимой опоры; никто не может строить или высаживать растения вблизи площадей, крепостей и общественных зданий, кроме как при соблюдении условий, предусмотренных специальными постановлениями по этому вопросу; владелец здания обязан построить свои крыши и кровли таким образом, чтобы ливневые стоки не попадали на соседнюю землю или здание. Еще одно важное ограничение, налагаемое на осуществление права собственности, состоит в запрете действий, называемых эмуляцией. Это те действия, которые владелец предпринимает в отношении принадлежащих ему вещей или в связи с осуществлением своих прав, которые ему принадлежат, с единственной целью причинить кому-либо вред или неудобства.
Ст. 840 ГК Испании указывает на противоправность этих действий, в то время как ст. 837 ГК Испании предусматривает, что владелец или арендатор объекта недвижимости имеет право предпринимать надлежащие действия для предотвращения того, чтобы из-за неправильного использования собственности соседа безопасность и спокойствие не нарушались.
Реестр собственности в Испании (Registro de Propiedad) — это официальный государственный регистр, в который заносятся сведения о правах владельцев на недвижимость в Испании (земельные участники, дома, квартиры, здания, складские помещения и т. д.), а также перечисляются другие имущественные права, которые могут применяться к собственности (ипотека, залог и т. д.) .
Регистрация в Registro de Propiedad полностью добровольна. Для регистрации необходимо предоставить: документы, связанные с приобретением недвижимости (договор куплипродажи и т. д.); документы, связанные с имущественными правами, например договор на ипотечное кредитование, сервитут, административные или судебные решения и т. д.
Важно отметить, что в испанском законодательстве регистрация недвижимости в Registro de Propiedad является добровольным актом. В то же время, зарегистрировав собственность, лицо получает правовую защиту, права собственника находятся под контролем судов и все дела рассматриваются с позиции указанной в Registro de Propiedad собственности. Кроме того, регистрация сделки купли-продажи недвижимости облегчает ее передачу и удешевляет получение финансирования. Любой гражданин имеет право запросить информацию о своей недвижимости или недвижимости, принадлежащей третьим лицам, однако в последнем случае необходимо продемонстрировать законный интерес для получения этой информации.
Ставки, по которым облагаются услуги Registro de Propiedad зависят от стоимости недвижимости, они утверждены Правительством Испании и опубликованы в официальном бюллетене. Что касается тарифов на запрос нота сипмле (nota simple) в режиме онлайн, то их можно посмотреть на официальном сайте www.registradores.es.
Право собственности является по преимуществу вещным правом, но на практике оно может быть нарушено. Чтобы гарантировать право собственности, существуют судебные иски для защиты собственности, которые могут представлять собой декларативное действие домена, направленное на то, чтобы оно было признано в судебном порядке (т. е. судья объявил, что лицо является владельцем определенного имущества перед лицом другого лица, пытающегося нарушить это право собственности). Не требуется, чтобы лицо, нарушающее право собственности, владело или пользовалось им, но важно, чтобы оно просто совершало действия, направленные на то, чтобы стать собственником.
Например, если гражданин унаследовал какую-то землю, но оказалось, что есть человек, который говорит, что эта земля принадлежит ему, потому что умерший владелец подарил ее ему или продал. И исковое заявление: аналогично предыдущему, оно предназначено не только для объявления правового титула на товар, но и для передачи владения собственнику. Это действие направлено на то, чтобы судья объявил право собственности на имущество и, кроме того, обязал того, кто им владеет, вернуть собственность его истинному владельцу.
Допустим, следуя приведенному выше примеру, если гражданин унаследовал несколько загородных поместий, но оказалось, что их занимает человек, который говорит, что на самом деле он является владельцем в силу дарения или купли-продажи.
Таким образом, несмотря на обилие различных способов приобретения прав собственности, а также различных законов, их регулирующих, до настоящего времени не урегулированы некоторые анализируемые в данной статье защитные аспекты прав собственности, что позволяет сделать вывод о правовой незащищенности в Испании.
2.3 Проблемы нотариального удостоверения и государственной регистрации некоторых видов сделок
Нотариальное удостоверение договора является важным этапом при заключении сделки. На данном этапе происходит придание сделке установленной законом формы. От этого будет зависеть появление прав и обязанностей сторон сделки, а также возможность комплексного решения ряда различных вопросов, касающихся проработки условий сделки.
В соответствии со ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус перед удостоверением гражданско-правовой сделки обязан проверить, не нарушает ли данная сделка норм законодательства. Если заключаемая сделка противоречит нормам права, нотариус обязан объяснить сторонам, чем конкретно указанная сделка противоречит законодательству, а также предложить способы по приведению условий сделки к нормам законодательства .
Однако, в любом случае нотариус откажется от удостоверения сделки, противоречащей закону. Проверка соответствия сделки законодательству, проводимая нотариусом, содержит в себе проверку всех ее положений, а именно:
1) соответствие законодательству содержания данной сделки;
2) удостоверение дееспособности сторон;
3) уточнение волеизъявления сторон;
4) соблюдение формы заключения сделки.
В случае удостоверения нотариусом гражданско-правовой сделки это будет означать, что данная сделка соответствует всем требованиям законодательства и дополнительно предъявлять доказательства юридической действительности сделки не следует. Необходимо помнить, что в основе деятельности нотариуса по удостоверению сделок заложены установленные законом меры ответственности в отношении нотариуса за ошибки и злоупотребление полномочиями при заключении сделок .
Во время удостоверения сделок ответственность нотариуса расположена в двух разных плоскостях: публично-правовой и частноправовой. Например, за допущенные нарушения нотариус перед государством несет уголовную и административную ответственность, которые носят публично-правовой характер. При этом, нотариус или нотариальная контора будут нести ответственность перед обеими сторонами сделки, за понесенные ими убытки из-за нотариальной ошибки. По своей правовой сути данная ошибка будет относиться к частноправовой ответственности, которая влечет имущественное (или денежное) возмещение потерпевшему нанесенных убытков .
Договор купли-продажи жилого помещения имеет свои особенности, связанные прежде всего с субъектным составом участников такого договора. Несмотря на то, что его субъектами могут быть как физические, так и юридические лица, в большинстве случаев именно физические лица являются покупателями и продавцами (на вторичном рынке) жилых помещений. С учетом этого становится очевидным, что договор купли-продажи жилого помещения имеет огромное социальное значение ввиду высокой стоимости объекта недвижимости, а также важности реализации данного договора как для стороны продавца (который в случае неполучения средств по договору может не иметь возможности приобрести иную недвижимость), так и для покупателя, который также в случае неисполнения договора со стороны покупателя рискует остаться и без денежных средств, и без недвижимого имущества.
Следовательно, все этапы договора купли-продажи жилого помещения, включая этап его заключения, нуждаются в правовом регулировании, сочетающем в себе, с одной стороны, гибкость в достаточной степени, которая следует из принципа свободы договора, с другой – необходимость защиты интересов всех сторон договора от злоупотреблений, что требует императивного правового регулирования. Необходимость надлежащего правового регулирования заключения договора купли-продажи жилого помещения обусловлена и с реализацией государством публично-правовой функции, связанной с обеспечением конституционного права всех граждан Российской Федерации (РФ) на жилье .
Одной из наиболее распространенных проблем, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимого жилого имущества, является проблема формы заключения такого договора. Как отмечает Д.А. Формакидов, существенной проблемой правового регулирования служит то обстоятельство, что договор куплипродажи жилого имущества может быть заключен в простой письменной форме.
По мнению исследователя, простая письменная форма не может в полной мере защитить граждан от нарушения их прав при составлении подобных договоров, что чаще всего проявляется в случаях, если одна из сторон договора (как правило, продавец) имеет значительные физические и (или) ментальные ограничения для принятия правильного решения по делу. Следует отметить, что переход права собственности на объект недвижимости по сделкам купли-продажи подлежит государственной регистрации, которая, на первый взгляд, может выступать эффективной гарантией от заключения неправомерных сделок.
В то же время нельзя не констатировать, что государственная регистрация имеет несколько иную правовую цель. Как справедливо пишет И.Ю. Стариков, сущность государственной регистрации состоит в признании правоспособности сторон на осуществление сделки, а также на оповещение неограниченного числа лиц о состоявшейся сделки.
При этом при государственной регистрации осуществляется проверка формальных критериев для совершения сделки. Например, переход права собственности на объект жилой недвижимости, совершенный продавцом, выявляющим явные признаки душевного заболевания, но не признанным в установленном порядке недееспособным, будет зарегистрирован государственным органом, который не вправе отказать в такой регистрации при соблюдении формальных критериев осуществления сделки.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что при заключении договора купли-продажи жилого помещения, наиболее уместна нотариальная форма осуществления сделки.
Как утверждает Е.С. Чурина, регистратор, осуществляющий государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество, не обязан и не правомочен заниматься проверкой законности сделки, не может визуально лицезреть ее участников, а в рамках его правовой экспертизы лишь проводится формальная проверка представленной документации, но не проверяется так называемая юридическая чистота сделки.
Вместе с тем нотариус обязан проверить законность осуществления сделки, а также, что значимо, разъяснить участникам сделки ее правовые последствия. Очевидно, что в такой общественно важной сфере, как совершение сделки в отношении объекта жилой недвижимости, нотариальная форма ее осуществления служит гарантией защиты прав граждан.
Следует признать и тот факт, что введение нотариальной формы сделки при сохранении обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество может привести к излишним бюрократическим процедурам и фактически ненужному двойному контролю над соблюдением формальных признаков сделки: сначала со стороны нотариуса, затем – государственного регистратора.
Решение данной проблемы, по нашему мнению, состоит в наделении органов нотариата правами государственного регистратора имущества. Вследствие этого нотариус сможет после проверки всех обстоятельств сделки и ее удостоверения осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества.
Указанные изменения помогут, с одной стороны, обеспечить должный контроль во время заключения договора купли-продажи жилого помещения, с другой – сократить существующие бюрократические формальности на осуществление сделки. Это позволит всем ее сторонам быстро и эффективно реализовывать права и законные интересы.