Глава 3. ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ НОРМ И ИХ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ В ОБЛАСТИ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ ПРЕСТУПЛЕНИЙ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
3.1 Проблемы правоприменения и судебной практики в сфере предупреждения преступлений на рынке жилья
Государственные инструменты регулирования рынка недвижимости принято делить на три большие группы:
– правовые инструменты (создание и совершенствование законодательного и нормативно-правового обеспечения отрасли, ведение антимонопольной политики, стандартизация, сертификация и лицензирование и т.п.);
– экономические инструменты (бюджетное инвестирование, государственные программы поддержки, налоговое регулирование, программы ипотечного кредитования, субсидирование и т.д.);
– инфраструктурные инструменты (создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости).
Другой подход к классификации инструментов государственного регулирования рынка недвижимости делит их на прямые и косвенные инструменты.
Так правовые и инфраструктурные инструменты государственного регулирования рынка недвижимости являются прямыми, а экономические – косвенными инструментами.
Применение перечисленных инструментов государственного регулирования рынка недвижимости преследует следующие важные цели:
– государственный контроль деятельности всех субъектов рынка недвижимости;
– привлечение средств в экономику страны посредством приобретения недвижимости различными инвесторами;
– повышение эффективности использования объектов недвижимости.
Как любой другой рынок, рынок недвижимости является открытой системой и находится под влиянием многочисленных факторов внешней среды. Последние несколько лет примечательны целой чередой абсолютно новых экономических и геополитических потрясений, негативно влияющих на всю экономическую систему России, включая рынок недвижимости .
Сначала в 2020 году в условиях сложнейшего мирового кризиса и пандемии новой коронавирусной инфекции рынок недвижимости, как и многие другие отрасли российской экономики, был сломлен. Приостановка деятельности одних компаний по цепочке привела к сокращению бизнеса других. Так, во многих крупных городах большая часть коммерческой недвижимости была сдана в аренду под различные виды деятельности от салонов красоты, ресторанов до офисов компаний консалтинговых услуг.
Многие предприятия стали банкротами, что, в свою очередь, отразилось на собственниках недвижимости. Пострадала и офисная недвижимость – с самого начала 2020 года многие работники российских компаний в целях экономии средств на аренду помещений были переведены на удалённую работу.
По рынку жилой недвижимости было отмечено его неравномерное развитие в течение года – ощутимое замедление в первой половине года и постепенное возвращение спроса во второй половине. Это неравномерное движение на рынке жилой недвижимости породило серьезный рост цен в 2020 году, как на первичном (на 23,3 %), так и на вторично (на 14,0 %) рынках жилья. В 2021 году тенденция повышения цен сохранилась – 25,2 % и 15 %, соответственно (рисунок).
Рекордно высокими в 2020 году были цены на недвижимость традиционно в Москве (230-260 тыс. руб. за квадратный метр), Московской области и Санкт-Петербурге (145-148 тыс. руб. за квадратный метр), при этом темпы роста стоимости недвижимости в некоторых других регионах превышали темпы роста лидеров.
В это период одним из значимых событий стала государственная поддержка отрасли Правительством Российской Федерации в виде программы предоставления льготной ипотеки с субсидированием ставки процента свыше 6,5% годовых. Данная программа действовала с 17 апреля 2020 года по 1 июля 2021 года. Благодаря этой программе удалось улучшить свои жилищные условия более чем двум миллионам россиян, а также удалось привлечь в строительную отрасль около 1 трлн. руб. инвестиций и ввести в эксплуатацию около 15 млн. м2 нового жилья.
Таким образом, во время пандемии коронавируса благодаря использованию экономических инструментов государственного регулирования рынка недвижимости российские власти нарастили меры господдержки в жилищном секторе. В частности, программа льготной ипотеки 2020 года серьёзно подняла спрос на квартиры в новостройках и спровоцировала бурный рост цен на недвижимость. В выигрыше оказались
Застройщики, и вместе с ними множество связанных со строительством областей, обеспечивающих рабочими местами сотни тысяч россиян.
Однако далее низкая ключевая ставка, позволявшая предлагать россиянам дешёвые кредиты на жильё, продержалась всего несколько месяцев, а затем начала расти.
2022 год принес новые испытания для российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности.
В январе-феврале 2022 года наблюдался рост спроса на рынке жилой недвижимости, поскольку покупатели стремились завершить сделки по выгодным условиям в ожидании ужесточения условий заключения договоров купли-продажи жилья.
В марте текущего года активность возросла ещё больше ввиду событий вокруг Украины, так как в моменты экономических потрясений люди, как правило, стремятся вложить сбережения в недвижимость как в самый надёжный актив, в результате чего была зафиксирована значительная доля сделок с оплатой наличными деньгами .
Затем в апреле-мае 2022 года спрос резко упал из-за повышения ключевой ставки до рекордных 20 %, стремительного роста цен и общего состояния неопределённости.
Однако уже в июне-июле активность на рынке недвижимости начала восстанавливаться за счёт снижения ставок и программ со стороны застройщиков. На фоне снижения ключевой ставки стали снижаться ставки по ипотеке на вторичном рынке – до 9,25 %, что привело к возврату покупателей. По итогам августа число ипотечных кредитов на первичном рынке составило лишь 45 % от общего числа. 3750 сделок на первичном рынке против 4467 на вторичном, однако уровень продаж все же остался ниже аналогичного показателя за предыдущий 2021 год.
Во-первых, спрос на вторичное жилье сильно просел из-за отсутствия в этот период государственных льготных программ по ипотеке, без которых в текущих условиях было невыгодно покупать вторичное жильё. Помимо этого, общий объем предложения на рынке снизился из-за неопределённых экономических условий: люди решили переждать кризис с квартирой, а не с рублями. Всё это привело к снижению рыночных цен на вторичное жилье. Цены 1 м2 в августе 2022 года по сравнению с июлем этого же года снизились на двухкомнатные (–2,6 %) и трёхкомнатные (–1,8 %) квартиры.
При этом средняя стоимость квартир на рынке первичной недвижимости России почти не изменилась: она снизилась на долю от 0,2 % до 2 % в зависимости от планировки.
Осенью 2022 года вторичный рынок жилья вновь начал восстанавливаться в том числе и появлению нового вида ипотеки на новое жилье – траншевая ипотека. Ее смысл заключается в том, что сумма покупки жилья делится на 2 неравномерных по объему транша, каждый из которых имеет свои условия по процентной ставке.
В результате вплоть до планового срока сдачи дома ежемесячные ипотечные платежи могут составлять всего 1 руб. Затем за 2 месяца до сдачи дома банк перечисляет Заемщику остаток суммы по кредитному договору (второй транш), и платежи по ипотеке становятся обычными. Данный экономический инструмент регулирования спроса начал оказывать свое положительное влияние, однако свои коррективы внесла частичная мобилизация. Негативный фон и риски неопределенности привели к пока еще не оцифрованным изменениям на рынке недвижимости. На рынке вновь появилось большое количество инвестиционных квартир, что привело к росту объема предложения на вторичном рынке и очередному снижению средней стоимости сделок.
В ноябре 2022 года эксперты прогнозируют, что при благоприятных условиях восстановительный тренд может начаться уже в начале 2023 года.
После схода волны ажиотажных продаж вероятнее всего будет наблюдаться картина «замороженных» цен на первичном рынке, поддерживаемых как различным программами стимулирования спроса со стороны государства, так и ростом издержек застройщиков на фоне роста строительной себестоимости.
На вторичном рынке по мере восстановления спроса цены должны восстанавливаться быстрее. Основными факторами этого прогнозируются снижение в 2023 разрыва в ставках кредитования, рост стоимости нового строительства и как следствие рост цен на квартиры в новостройках.
Вместе с продолжающимся состоянием неопределенности на рынок недвижимости России к ноябрю 2022 года свое усилившееся негативное влияние стали оказывать дополнительные факторы внешней среды – рост себестоимости жилья из-за нарастающего отрицательного эффекта действующих антироссийских экономических санкций, проблемы на рынке труда, падение платежеспособности населения.
Разработка управленческих решений в ситуации всевозрастающей сложности, неопределенности, нелинейности процессов, нестабильности внешней среды, необратимости социально-экономических процессов требует новых эвристических подходов, одним из которых является институционально-синергетический. Институционально-синергетический менеджмент гармонично сочетает в себе синергетику и институционализм.
На сегодняшний день договор продажи недвижимости является одним из самых востребованных договоров, заключаемых гражданами и юридическими лицами. В январе – ноябре 2021 года в Москве на вторичном рынке зарегистрировано порядка 150,5 тысяч сделок, связанных с передачей недвижимого имущества, что на 17% больше, чем за прошлый аналогичный период (128,8 тысяч). Это является абсолютным рекордом за предыдущие годы.
Тем не менее, необходимо отметить, что на основе рассматриваемого договора возникает большое количество судебных споров, в том числе в части исполнения договора продажи недвижимости. Представляется, что важно изучить причины, которые послужили основанием для обращения в суд. На наш взгляд, следует проанализировать условия договора, которые чаще всего нарушаются сторонами.
Для анализа основных обязанностей продавца и покупателя обратимся к основному нормативно-правовому акту – Гражданскому кодексу РФ (далее – ГК РФ), в котором содержится правовое определение договора купли-продажи недвижимости. Согласно статье 549 ГК РФ продавец обязан передать вещь в собственность покупателя, а последний обязан принять ее и оплатить по соответствующей цене .
Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, двусторонним. На наш взгляд, правовая характеристика данного договора определяет основание и момент возникновения обязательств у субъектов правоотношений (достижение «согласия»), а также определяет основные обязанности сторон. В то же время в правовой доктрине существует иная научная позиция, согласно которой, стороны вправе выбрать любую модель договора (реальную или консенсуальную), ссылаясь на статью 421 ГК РФ.
Как правило, стороны стремятся к противоположному материальноправовому результату. С одной стороны, продавец стремится к скорейшему, безопасному и простому получению денежных средств за проданную вещь.
С другой стороны, покупатель стремится после оплаты имущества минимизировать риски утраты приобретенного имущества. Традиционный способ исполнения договора — это передача денежных средств и получения предмета договора в день заключения. В отличие от общих положений договора купли-продажи, в которых исполнение обязанностей допускается в форме совершения конклюдентных действий, при продаже недвижимости стороны обязаны передать/получить её по передаточному акту в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ. Также договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, поскольку именно указанный юридический акт свидетельствует о праве собственности покупателя.
В связи с этим традиционный способ исполнения договора продажи утрачивает актуальность, поскольку значительно повышает риски покупателя поскольку продавец может поступить недобросовестно и начать уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.
Также при наличии запретов на проведение регистрационных действий и наложения обеспечительных мер судом, государственная регистрация может быть и вовсе приостановлена. Или покупатель может уже не обладать обусловленной договором суммой денежных средств после проведения регистрационных мероприятий.
Таким образом, здесь мы наблюдаем правовую проблему, где у покупателя появляется риск осложнения переоформления права собственности недвижимого имущества, а у продавца возникает обоснованное опасение неполучения денежных средств. Следовательно, необходимо детальней изучить механизмы и способы передачи предмета и получения денежных средств в рамках договора купли-продажи недвижимости, это важно для минимизации рисков.
В частности, М.Т. Саблин предлагает в качестве безопасного способа исполнение денежного обязательства с помощью заключения договора хранения ценностей в банке. То есть банк (хранитель) предоставляет покупателю (поклажедателю) и продавцу (бенефициару) ячейку. При покупке недвижимости, денежные средства поклажедателем помещаются в банковскую ячейку, в то время как хранитель обязуется обеспечить допуск бенефициару при отлагательных условиях договора (это может быть предъявление выписки из ЕГРН и договор с отметкой регистрации Росреестра).
Наш взгляд, этот способ носит весьма рисковый характер, поскольку данную выписку злоумышленник может сфальсифицировать. В данном случае банк является только хранителем денежных средств и не выступает гарантом договора куплипродажи недвижимости, мы считаем необходимым возложить дополнительную обязанность проверки представленных документов банком. В связи с этим предлагается рассмотреть иную форму исполнения своих обязательств покупателем, которая также может быть предложено банком – это аккредитив (по поручению плательщика банк обязуется перед плательщиком произвести платеж или иные действия для надлежащего исполнения аккредитива).
По общему правилу используется безотзывной аккредитив – то есть он не может быть отменен без согласия получателя денежных средств в банке и самого банка, подтвердившего аккредитив. К основным принципам аккредитива относится полное соответствие и автономность.
Данный механизм выступает гарантом того, что покупатель не отзовет денежные средства. Также, продавец получит денежные средства только при представлении документа, подтверждающего государственную регистрацию перехода права собственности. На наш взгляд, проведение сделки с применением аккредитива защищает в равной степени как права покупателя, так и продавца, поскольку в случае если покупатель сфальсифицирует выписку из Росреестра и банк выдаст денежные средства, то уже банк, как гарант сделки, будет отвечать перед продавцом за ненадлежащее исполнение своих обязательств.
Таким образом, при исполнении договора купли-продажи недвижимости вместо использования банковской ячейки как места хранения денежных средств предлагаем рассмотреть возможность задействовать банк как дополнительного гаранта с помощью аккредитива. Указанный способ защиты позволяет избежать таких рисков, как фальсификация документов, поскольку банк заинтересован в получении достоверных документов. Кража наличных денежных средств, также невозможна, поскольку указанные денежные средства находятся на счете банка и «заморожены» до выполнения определенных условий, позволяющих раскрыть аккредитив.
3.2 Перспективы дальнейшего развития законодательства в области предупреждения преступлений на рынке жилья
Вопросы совершенствования ст. 170 УК РФ назревали практически с момента вступления в силу этой нормы (с 01.01.1997 г.). Существовавшая тогда учётно-регистрационная система земель (недвижимости) не была надлежащим образом детализирована и продекларирована на законодательном уровне. По мере её реформирования – актуализировалось уголовно-правовое регулирование соответствующих отношений, постепенно изменяя диспозицию ст. 170 УК РФ (в 2008г. и 2015г.).
Тем не менее, образовавшаяся в ней бланкетная несогласованность со вступившим в законную силу с января 2017г. Федеральным законом от 13.05.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пока на текущий момент не урегулирована. Особенно очевидно это на фоне того, что Президент РФ обратил внимание на вопрос о полной или частичной декриминализации некоторых преступлений, связанных с предпринимательской деятельностью (в отсутствие регистрации, разрешения и т. д.).
С учётом этого, Правительством РФ была выдвинута законодательная инициатива о различных изменениях, а также о признании утратившими силу отдельного ряда у уголовно-правовых норм, в т. ч. ст. 170 УК РФ. Основной непосредственный объект рассматриваемых преступлений связан с отношениями в учётно-регистрационной системе недвижимости. Её осуществление хоть и сопряжено с экономической природой, поскольку такая деятельность представляет собой государственную услугу, но по существу она не тождественна предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 2 ГК РФ) .
Субъектом в ст. 170 УК РФ выступает должностное лицо с использованием своего служебного положения. Таковым может быть регистратор в Росреестре, штатный оценщик бюджетного учреждения, исчисляющего кадастровую стоимость, сотрудник Роскадастра и др. Они выполняют регистрационно-кадастровые (оценочные) функции в рамках служебно-трудовых отношений с их работодателем. За исключением государственных служащих, соответствующая категория лиц может осуществлять коммерческую деятельность, но это уже будет иная социальная платформа, которая не вписывается в объект изучаемых преступлений. В пояснительной записке к вышеуказанному законопроекту сказано, что он направлен на гуманизацию и либерализацию уголовного закона за экономические преступления, а также на оптимизацию делового климата, уменьшая риски необоснованного преследования лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность .
Прекращение действия ст. 170 УК РФ распространит на объект её уголовно-правового регулирования нормы из главы 30 УК РФ о должностных преступлениях (дополнительный объект исследуемых преступлений станет основным).
К примеру, в санкции ч. 3 ст. 2853 УК РФ максимальное наказание – лишения свободы до 10 лет, в ч. 3 ст. 286 УК РФ – лишение свободы до 10 лет. С учётом того, что в санкции ст. 170 УК РФ нет лишения свободы, такое усиление уголовной ответственности за рассматриваемые противоправные деяния не предполагает собой гуманизацию и либерализацию уголовного закона.
Уголовно-правовое регулирование учётно-регистрационной системы недвижимости (земель) нормами о должностных преступлениях было в советском уголовном законодательстве, когда не было частной собственности и землеустройство было в основном распределительным. В современных отечественных экономических условиях недвижимое имущество (земельные участки) – это огромный государственный бюджетообраующий потенциал, поэтому регистрационно-кадастровые (оценочные) отношения обоснованно выделены в качестве индивидуально-обособленного объекта уголовно-правового регулирования в ст. 170 УК РФ.
Таким образом, признание утратившей силу ст. 170 УК РФ не вписывается в вышеотмеченную государственную программу декриминализации некоторых преступлений в сфере предпринимательской деятельности. Оно не связано с гуманизацией и либерализацией уголовного закона и оптимизацией отечественного делового климата. Но, надо заметить, что вышеуказанная законодательная инициатива верна только в части «занижения кадастровой стоимости объектов недвижимости» .
Вероятностная природа любой оценки не позволяет определить абсолютные показатели итогов кадастровой оценки – что препятствует выработке конкретных уголовно-правовых критериев для квалификации содеянного.
В отношении остальных деяний в ст. 170 УК РФ такой законопроект является преждевременным. Поскольку при достаточно подробной законодательной детализации учётно-регистрационной системы недвижимости, образовались благоприятные условия для совершенствования их объективной стороны. Регистрация незаконных сделок с недвижимым имуществом подразумевает собой положительное решение об одобрении заявления о регистрации права на объект недвижимости («осуществление регистрации права»), к которому была приложена незаконная сделка (недействительная, незаключённая и т. д.).
Данное деяние не образовывается:
— если к заявлению прилагался иной правоустанавливающий документ, предусмотренный в ст. 14 закона о регистрации недвижимости № 218 (судебный акт, постановление органа местного самоуправления и др.);
— по итогам правовой экспертизы принимается иное регистрационное решение (приостановление, отказ, возврат и т. п.);
— при проведении кадастрового учёта недвижимости (в т. ч. и при правовой экспертизы в рамках него).
Искажение сведений ГКН и (или) ЕГРП. Такие информационные ресурсы предусматривались до 2017г. (до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015г. № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), сейчас они подразумевают собой «реестр (кадастр) недвижимости» и «реестр прав на недвижимость» в ЕГРН. Реестр границ административно-территориального деления и особо охраняемых зон, реестровые дела, кадастровые карты, а также книги учета документов, будучи частью ГКН [8] (до 2017г.), выведены из него и стали частью ЕГРН. Т. е. с января 2017г. они выведены из состава преступления по ст. 170 УК РФ.
Такое частичное распространение действия ст. 170 УК РФ на учётно-регистрационную систему недвижимости, а также неочевидная внутриструктурная изменяемость объективной стороны рассматриваемых противоправных деяний – требует огромнейшего интеллектуально-волевого внимания процессуального лица, создавая трудности в соблюдении сроков рассмотрения (расследования) уголовных дел .
В подобных условиях нередко возникают случаи, когда квалификация содеянного идёт по правилам уголовно-правовых норм (в частности, по ст. 2853 УК РФ, ст. 286 УК РФ и т. д.), являющихся общими по отношению к ст. 170 УК РФ, поскольку её применение требует выяснения дополнительных обстоятельств, увеличивая дополнительные рабочие и временные ресурсы на службе.
Изменение ст. 170 УК РФ, с учётом отмеченных выше недостатков специфически сложной объективной стороны рассматриваемых преступлений будет способствовать «оперативной» квалификации содеянного, повышая эффективность применения данной уголовно-правовой нормы. Ценность и рентабельность недвижимого имущества в современных отечественных экономических условиях идёт в сторону повышения и увеличивается в связи с этим общественная опасность и вред, причиняемый преступлениями, предусмотренными в ст. 170 УК РФ. Поэтому здесь также нельзя оставлять без внимания вопрос о совершенствовании уголовной ответственности за их совершение .
Алексеенко Н.Н., в свою очередь, заметил: «Нарушения в данной сфере отличаются повышенной, а не пониженной общественной опасностью. Существующая санкция ст. 170 УК РФ не соответствует характеру и степени общественной опасности запрещаемых статьей деяний».
Безусловно, на современном этапе, уголовная ответственность за рассматриваемые деяния требует усиления. Закрепление более строгого наказания в санкции ст. 170 УК РФ потребует обозначения определённых квалифицирующих признаков, обозначающих повышенную общественную опасность соответствующего состава рассматриваемого преступления.
Такой специальный состав преступления будет выходить за пределы категории преступлений небольшой тяжести, максимальное наказание за которые – лишение свободы до 3-х лет (ч. 2 ст. 15 УК РФ) и срок привлечения к уголовной ответственности за содеянное – 6 лет (п. «б» ч. 1 ст. 78 УК РФ).
Говоря о квалифицирующих признаках исследуемых преступлений, в данном случае, стоит обратить внимание на ущерб. О том, что его необходимо включить в ст. 170 УК РФ отметили, в частности Плешков М.А. и Хомутов Р.В.. Но ущерб требует установления (экспертиза, оценка и т. д.), усложняя делопроизводственные и процессуальные процедуры рассмотрения (расследования) уголовных дел. В данном случае, в качестве квалифицирующего признака рассматриваемого состава преступления можно выделить стоимость (кадастровая, инвентаризационная и др.) объекта недвижимости (земельного участка) как предмета изучаемых преступлений в крупном размере.
С учётом примечания к ст. 170.2 УК РФ он составит 2 250 000 рублей. Это положение действует с 15.07.2016г. Вышеуказанной законодательной инициативой (которая внесена 04.08.2022г.) предложено увеличить эту сумму в полтора раза с учётом уровня инфляции – до 3 375 000 рублей (2 250 000 р. х 1,5). Если рассчитать инфляцию за соответствующий временной период, она составит 41,59 % . Т. е. крупный размер в примечании к ст. 170 УК РФ обесценился на 935 775 рублей (2 250 000 р. х 41,59%), и по состоянию на август 2022г. соответствующий показатель амортизируется в сумму 3 185 775 рублей (2 250 000 р. + 935 775 р.). Это на 314 225 рублей меньше размера, заявленного в законопроекте, но по проведении всех законодательных этапов, при текущей динамике инфляции, объективный эквивалент крупного размер приблизится к этому показателю. Подобные суммы всегда привлекают повышенное криминальное внимание со стороны различных групп и сообществ .
Незаконные операции, которые осуществляются ими в т. ч. и по обороту недвижимости, обладают большой латентностью (скрытностью) и повышенной общественной опасностью. С учётом этого, нужно закрепить в ст. 170 УК РФ квалифицирующий признак, обозначающий наличие группы. Подобного мнения придерживаются Валеев А.М.
В данном случае, в отношении изучаемого преступления целесообразно закрепить группу лиц по предварительному сговору.
Таким образом, на сегодняшний момент представляется преждевременным признание утратившей силу ст. 170 УК РФ в полном объёме. Современная законодательная детализация учётно-регистрационной системы недвижимости позволяет полноценным образом скорректировать объективную сторону рассматриваемых преступлений. В связи с невозможностью определить абсолютный показатель искажения итогового результата кадастровой оценки, «занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости целесообразно исключить из диспозиции ст. 170 УК РФ. С учётом этого, существует реальная возможность привести в соответствие уголовную ответственность за изучаемые противоправные деяния с их фактически повышенной общественной опасностью.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В кризисные для российской экономики периоды 2020 и 2022 годов правительство страны регулировало спрос на рынке недвижимости с помощью экономических инструментов поддержки, что имело как положительные, так и отрицательные (перегрев рынка) последствия. Основными инструментами стали субсидирование и ипотечные кредитные программы. В целом применение данных инструментов в кризис можно оценить как эффективное.
В текущих условиях основными проблемами отечественного рынка недвижимости являются высокий рост цен на строительные материалы, с одной стороны, и снижение доходов россиян, с другой. В 2023 году для стимулирования спроса на рынке недвижимости одних экономических инструментов государственного регулирования рынка недвижимости будет уже недостаточно. Более того, вполне вероятно, что необходимый эффект дадут инструменты государственного регулирования, используемые за пределами рынка недвижимости. Наиболее реалистичным видится вариант принятия регулятивных государственных мер, направленных на рост доходов россиян, так как снизить цены на стройматериалы в условиях мирового энергетического кризиса вряд ли будет возможно.
Преступления, посягающие на хищение недвижимого имущества, являются одними из наиболее общественно опасных и распространенных видов преступлений против собственности. Общественная опасность прежде всего заключается в последствиях совершения преступных посягательств, влекущих за собой такое массовое социальное явление, как дестабилизация общественных отношений, разрушение привычного уклада жизни граждан, что, в свою очередь, может выступать в качестве детерминант совершения иных преступлений.
Недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом, каждая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. В контексте совершения рассматриваемого преступного посягательства неправомерное завладение недвижимым имуществом возможно лишь в результате обращения имущества в пользу путем приобретения соответствующих прав на недвижимое имущество посредством реализации механизма надлежащего, предусмотренного законодательством правового оформления факта смены собственника, следовательно, объективная сторона реализации преступного умысла будет заключаться в том, что волеизъявление на отчуждение соответствующих прав собственника (титульного владельца) или отсутствует в принципе, или получено при отсутствии действительного понимания о правовых последствиях совершаемого действия с использованием способа — обмана или злоупотребления доверием.
Мошенничество в сфере оборота недвижимости является специфичным корыстным преступлением против собственности в силу того, что совершается особым способом – обманом или злоупотреблением доверия.
Количество мошеннических схем, использующих различные способы для совершения противоправных действий, уменьшается. Однако говорить об окончательной победе над этим явлением еще рано, что обусловлено следующими недостатками: на низком уровне находится правовая грамотность граждан; слишком большие деньги вращаются в рассматриваемой сфере.
К противоправным способам хищения денежных средств при сделках с недвижимым имущества, которые наиболее распространены в настоящее время относятся: случаи прямого обмана (выдача кредитов в обмен на договор купли-продажи недвижимого имущества; подписание обманным путем договоров купли-продажи; продажа жилья по заниженной стоимости; совершение преступления с использованием электронной цифровой подписи), случаи, когда используются пробелы в действующем законодательстве (продажа жилья по доверенности; продажа недвижимого имущества по договору дарения; продажа жилья недееспособным родственником), случаи, не урегулированные действующим законодательством правоотношения (заключение предварительного договора купли-продажи с условием о задатке), случаи изъятия единственного жилья после принятия Конституционным судом РФ постановления № 15- П от 26.04.2021 г.
Основополагающая роль в предупреждении преступлений на рынке жилья должна быть отведена мероприятиям, направленным на: совершенствование нормативной базы деятельности органов государственной власти обеспечивающих государственный контроль за осуществлением жилищных сделок и их регистрацией; информирование населения о процедуре осуществления жилищных сделок и наиболее распространенных способах совершения преступлений; ликвидацию предпосылок для циркуляции на рынке жилья неучтенной наличности; активизацию профилактической работы с лицами из «группы риска»; разработку комплекса мер, позволяющих своевременно выявлять готовящиеся преступления.
Практическая реализация мер, направленных на предупреждение мошенничества, должна осуществляться с учетом виктимологических характеристик преступлений и личности их жертв.
Борьбу с мошенничеством с учетом виктимологических факторов преступления и личности потерпевшего необходимо начинать с глубокого исследования и предупреждения данного преступления в тех сферах жизни граждан, в которых оно получило особое распространение в совокупности с другими, связанными с ним экономическими преступлениями.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС «Консультант-Плюс»
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) //Российская газета», N 238-239, 08.12.1994.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 29.12.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2023) // СПС «Консультант-Плюс»
4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 29.12.2022) // СПС «Консультант-Плюс»
5. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2019) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/.
6. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»// Российская газета», N 209-210, 02.11.2002.
7. Федеральный закон от 06.04.2011 N 63-ФЗ «Об электронной подписи»// «Российская газета», N 75, 08.04.2011.
8. Федеральный закон от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ // «Российская газета», N 75, 17.07.2015 г.
9. Постановления Конституционного суда РФ № 15- П от 26.04.2021 г. «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой гражданина И.И. Ревкова»
10. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. № 3 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: http://www. garant.ru (дата обращения: 28.01.2023)
11. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2013. № 9 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: http://www. garant.ru (дата обращения: 28.01.2023)
12. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2016. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: http://www. garant.ru (дата обращения: 28.01.2023)
13. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2018. № 2 [Электронный ресурс] // СПС «Гарант». – Режим доступа: http://www. garant.ru (дата обращения: 28.01.2023)
14. Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 г., по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева // Собрание законодательства РФ. – 2003. – №17. – Ст. 1657.
15. Авлиев В.Н., Васяркиева Ц.О., Лиджеева К.Ф., Олчанова Ц.В. Предупреждение преступлений на рынке жилья // Аграрное и земельное право. 2021. № 2 (194). С. 140-144.
16. Атаев З.А. Общественная опасность преступлений в сфере регистрации сделок с недвижимостью и ее юридического оформления // Вестник Краснодарского университета МВД России. 2018. № 4 (34). С. 85.
17. Баканева Н.И. Предупреждение преступлений на рынке жилья // Актуальные проблемы юриспруденции. – 2019. №7. С.7 – 11.
18. Балданова А.Б. Особенности уголовно-правовой квалификации преступлений, совершаемых в сфере оборота жилья 25 лет Конституции Российской Федерации: тенденции развития законодательства и правоприменительной практики. 2019. №2. С. 96-100.
19. Безрукова Н.А., Вагин Д.Ю., Жулькова Ю.Н., Дудина В.Ю., Федотова О.В. Управление рынком жилой недвижимости: актуальные направления научных исследований и особенности регионального развития // Russian Economic Bulletin. 2021. № 2. С. 126-132.
20. Бембеева Д.С., Лиджиева В.Н., Манджиева А.Н., Шушунов В.В. Общая характеристика предупреждения преступлений на рынке жилья // Аграрное и земельное право. 2021. № 2 (194). С. 149-152.
21. Воронина С.В., Филиппова Т.А. Виды волеизъявления по гражданскому законодательству: доктринальный подход и правоприменительная практика // Известия АлтГУ. 2017. №3 (94). С. 104.
22. Гейнце О.В. Квалификация мошенничества в отношении недвижимого имущества // Уголовный процесс. 2022. № 10 (214). С. 50-55.
23. Гумеров, Р. К. Современные проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости / Р. К. Гумеров, Н. В. Свечникова // Научный альманах Центрального Черноземья. – 2022. – № 1-5. – С. 202-206.
24. Коркмазова Д.В. Отдельные аспекты правовой регламентации нотариального удостоверения сделок в России и за рубежом / Д.В. Коркмазова // Молодой исследователь: вызовы и перспективы: сборник статей по материалам CXIX международной научно-практической конференции. 2019. №6. С. 201-205.
25. Криминология и профилактика преступлений. Под ред. В.П. Сальникова М: Норма, 2017. – 220 с.
26. Лянной Г.Г. Пробелы в законодательстве, способствующие совершению преступлений в сфере оборота недвижимого имущества, и пути их решения // Аграрное и земельное право. 2021. № 8 (200). С. 120-126.
27. Макеев В.В. К вопросу о повышении роли нотариата при совершении сделок с недвижимым имуществом / В.В. Макеев, Е.В. Астапова // ЮП. 2016. №3 (76). С.98-103.
28. Матухнова Е.М. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью // Синергия Наук. 2020. № 50. С. 54-60.
29. Мустафин, Р. Ф. Способы приобретения, регистрации и защиты прав собственности в Испании / Р. Ф. Мустафин, С. А. Мустафина, М. Г. Бабичева // Epomen. Global. – 2022. – № 32. – С. 218-226.
30. Натура А.И., Якубова О.П. Организация и особенности тактики обыска в ходе расследования мошенничества в сфере обращения недвижимости // Теория и практика расследования преступлений. 2022. С. 104-110.
31. Наумова А.В. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: сравнительно-правовой анализ законодательства России и Германии / А.В. Наумова // Вестник науки. 2019. № 5 (14). С. 289-297.
32. Парфенов М.Р. Виктимологическая профилактика как основное направление специального предупреждения мошенничества в сфере оборота недвижимости // Инновации. Наука. Образование. 2020. № 15. С. 475-481.
33. Петрова И.В. Правовой механизм совершения сделок с недвижимостью как действенная мера профилактики преступлений по английскому законодательству // Проблемы экономики и юридической практики. 2021. № 6. С. 142-148.
34. Полянко А.Н. О некоторых проблемах уголовной ответственности за неправомерный оборот недвижимости Министерства обороны Российской Федерации // Право и государство: теория и практика. 2019. № 8 (176). С. 102-103.
35. Полянко А.Н. О расследовании преступлений, связанных с оборотом недвижимости Министерства обороны Российской Федерации // Государственная служба и кадры. 2019. № 3. С. 200-202.
36. Пузина М.В. Институт нотариата в России и Франции: ключевые особенности и перспективы взаимодействия на современном этапе / М.В. Пузина // Нотариальный вестникъ. 2017. № 3. С.47-52.
37. Рудниченко А.В., Саранцев А.А. О некоторых элементах криминалистической характеристики мошенничества, повлекшего утрату права на жилье // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2020. № 3 (118). С. 126-128.
38. Томашова О.А. Психологические аспекты организации мошеннических схем в сфере финансового рынка // Актуальные вопросы экономики и управления. 2022. С. 431-434.
39. Третьякова Е.И. Некоторые элементы криминалистической характеристики мошенничества, повлекшего утрату права на жилье // Вестник Восточно-Сибирского института Министерства внутренних дел России. 2019. № 1 (88). С. 90.
40. Третьякова Е.И. Способ совершения мошенничества в сфере оборота жилья // Криминалистика: вчера, сегодня, завтра. 2017. № 1 (1). С. 73-76.
41. Шутова А.В. Мошенничество в сделках с недвижимостью // Интернаука. 2022. № 45-6 (268). С. 49-52.
42. Эйвазова, Л. И. Некоторые проблемы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью / Л. И. Эйвазова // Молодой исследователь: вызовы и перспективы. — 2022. – С. 96-101.
43. Электронная цифровая подпись как новый способ совершения мошеннических действий в регистрационном производстве (в отношении недвижимого имущества)// Право и государство: теория и практика. 2019. № 10 (178). С. 189-191.
44. Якубова О.П. Особенности взаимодействия следователя и органов дознания при выявлении и расследовании преступлений в сфере оборота недвижимого имущества // Евразийская адвокатура. 2020. № 4 (47). С. 97-100.
45. Организация и роль нотариата во Франции [рус.яз.] // Chambre des Notaires de Paris – URL: http://paris.notaires.fr/
46. Официальная статистика // URL: https://мвд.рф.
47. Росстат. Федеральная статистика // URL: https://rosinfostat.ru/prestupnost/