Страницы: 1 2
Содержание
- Введение.
- Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости.
- 1.1. Недвижимость как объект оценки.
- 1.2 Методы оценки недвижимости.
- 1.3 Нормативно – правовая база оценки недвижимого имущества.
- Глава 2. Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.
- 2.1. Метод сравнительного анализа продаж..
- 2.2. Метод соотнесения цены и дохода и метод валового рентного мультипликатора
- 2.3. Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)
- Глава 3. Расчёт стоимости объекта жилой недвижимости с использованием сравнительного подхода.
- 3.1. Описание и анализ объекта оценки.
- 3.2. Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости.
- Заключение.
- Список источников и литературы.
Введение
Рынок недвижимости в Российской Федерации развивается, регистрируется много сделок с недвижимым имуществом: купли-продажи, передаче в залог, дарения и другие. Для проведения сделки необходимо знать цену объекта недвижимости. В Российской Федерации приняты стандарты оценки, в соответствии с которыми оценщик должен оценивать объект недвижимости тремя подходами.
Оценку недвижимости выполняют для того, чтобы заказчик принял определенное решение: купить, продать, подарить, заложить в банк и т.п.
Сравнительный подход эффективно используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.
Анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно — для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Из выщесказанного следует актуальность темы дипломной работы: применение сравнительного подхода к оценке жилой недвижимости.
Цель настоящей дипломной работы – применить сравнительный подхода к оценке объекта жилой недвижимости.
Объект исследования – сравнительный подход применительно к оценке объектов жилой недвижимости.
Предмет исследования – методология оценки недвижимости.
Задачи, поставленные в дипломной работе:
— определить теоретические основы оценки объектов недвижимости;
— охарактеризовать сравнительный подход к оценке объектов недвижимости;
— провести оценку объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода.
В исследовании использованы труды отечественных и зарубежных ученых В.М.Баутина, А.П. Белых, А.Г. Грязновой, Дж. Ордуэя. В процессе работы использовались системный, исторический и комплексный подходы к изучению практики применения сравнительного подхода к оценке объектов жилой недвижимости.. Применялись логический, факторный, сравнительный и статистический методы анализа.
Разделы дипломной работы содержат положения нормативно – правовых актов, материалов СМИ и Интернет — источников, специальной и учебная литература.
Структурно дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Глава 1. Теоретические основы оценки объекта недвижимости
1.1 Недвижимость как объект оценки
Оценку недвижимости во всех случаях выполняют для того, чтобы заказчик принял определенное решение: купить, продать, подарить, заложить в банк и т.п.
Термин «оценка», который мы употребляем в обычной жизни, можно рассматривать с двух точек зрения: как процесс и как результат.
С философской точки зрения оценку можно определить как процесс размышления человека о свойствах (характеристиках) материального или нематериального мира в целом и отдельных ее элементов в частности с целью установления их полезности и, следовательно, ценности.
С экономической точки зрения под оценкой недвижимости следует понимать совокупность действий оценщика, направленных на моделирование наиболее типичного поведения (мотиваций) основных субъектов рынка недвижимости (информированных покупателей и продавцов) при совершении сделки с недвижимостью. Если мы говорим о рыночной стоимости объекта недвижимости, то процесс ее оценки подразумевает действие оценщика по созданию модели рынка этого объекта недвижимости или, выражаясь языком экономики, модели рыночного ценообразования. Учитывая это обстоятельство, необходимо отметить близость этих двух областей прикладной экономики (микроэкономики): теории оценки и теории ценообразования.
Оценку как результат можно определить как итог наших размышлений о наиболее вероятном значении цены, которая может образоваться в результате сделки с объектом недвижимости. Ближайшим аналогом здесь может быть термин «оценка», который мы используем в статистике. Когда мы ищем среднее значение генеральной совокупности, мы ведем расчеты на основании ограниченного набора данных (так называемой выборки из генеральной совокупности) и получаем при этом не среднее значение генеральной совокупности, а лишь оценку этого среднего значения по данным выборки.
Например, нам необходимо рассчитать среднее значение цен на жилые квартиры в каком-то районе города. В этом районе находится огромное количество квартир. Полное множество этих квартир называется генеральной совокупностью. Если бы мы имели информацию о ценах всех квартир, мы могли бы рассчитать среднее значение цен на жилье в районе. Но, во-первых, маловероятно, чтобы они все имели цену, то есть продавались или хотя бы предлагались к продаже, и, во-вторых, маловероятно, что мы смогли бы получить информацию об этих ценах в обозримый промежуток времени.
Для решения этой задачи мы поступаем иначе. Мы выбираем некоторое количество квартир из разных типов домов и рассчитываем средневзвешенное значение цен по ним, получая таким образом не среднее значение цен, а оценку этого среднего значения. Аналогичным образом поступает и оценщик, выполняя оценку стоимости недвижимости. В процессе оценки он работает с ограниченным количеством аналогов объекта оценки. Именно поэтому отчеты, в которых оценщик выполняет расчет стоимости, принято называть отчетами об оценке рыночной или иной стоимости объектов недвижимости.
Центральным понятием теории оценки является понятие стоимости. В соответствии с Законом об оценочной деятельности[1] целью оценочной деятельности является установление для объекта какого-либо вида стоимости.
Основными элементами стоимости являются полезность, редкость и передаваемость. Отсутствие любого из этих элементов не позволяет говорить о том, что товар имеет стоимость. В полной мере это относится и к недвижимости. Уникальный по архитектуре дом, но построенный на экологически грязной территории, бесполезен для проживания или иного использования и, следовательно, не может иметь стоимости.
Эрмитаж, находящийся в центре Санкт-Петербурга, является памятником не только федерального, но и мирового значения. Находясь под охраной ЮНЕСКО, он не может быть продан и, следовательно, несмотря на его безусловную полезность и исключительную редкость, не может иметь стоимости.
Таким образом, с экономической точки зрения недвижимость можно определить как материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования как экономического блага в виде товара или источника дохода.
Итак, недвижимость может иметь стоимость в виде товара или в виде источника дохода. Как товар недвижимость может быть продана, и в этом плане она теряется для продавца как экономическое благо, взамен этого он получает денежный эквивалент.
Недвижимость может быть сдана в аренду, и тогда она не исчезает как экономическое благо, а становится постоянным источником дохода. При этом товаром является не сам объект недвижимости, а услуга по сдаче его в пользование. В первом случае мы можем говорить о стоимости недвижимости как товара, а во втором — о стоимости услуги по сдаче недвижимости в пользование.
В целом как товар недвижимость обладает такими отличительными свойствами, как материальность, безусловная полезность, продолжительный период использования, высокая капиталоемкость, уникальность, товарность в любой момент времени и низкая ликвидность.
Учитывая эти свойства, оценку недвижимости можно определить как науку прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на объект на соответствующем рынке, в разработке модели оценки, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену объекта оценки.
Различают следующие категории недвижимости:
— жилая недвижимость (отдельно расположенные и сдвоенные односемейные дома, многоквартирные здания);
— коммерческая недвижимость (офисные здания, производственно- промышленные центры, торговые центры, оптовые базы, отели и рестораны);
— промышленная недвижимость (промышленные предприятия, склады, здания научно-исследовательских учреждений);
— сельскохозяйственная недвижимость (пахотные земли, сады, пастбища, лесные угодья);
— недвижимость горнодобывающей промышленности — земельные участки, где производится добыча полезных ископаемых (шахты, нефтяные промыслы);
— недвижимость специального назначения (объекты, имеющие уникальный дизайн и строительные характеристики, ограничивающие их полезность использованием по назначению, для которого они были построены, например школы, общественные здания, аэропорты, парки, стадионы).
1.2 Методы оценки недвижимости
Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов.
Затратным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на расчете затрат на приобретение земли, и создание нового объекта недвижимости с равной полезностью с учетом износов, характерных для оцениваемого объекта. В Федеральных стандартах дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки»[2].
Например, требуется оценить объект недвижимости, представляющий собой земельный участок с отдельно стоящим зданием на нем.
Руководствуясь принципом замещения, покупатель, формируя для себя цену покупки, будет ориентироваться на цены аналогичных земельных участков, находящихся в аналогичных местах, на издержки, связанные с постройкой аналогичного здания, и на износы, которые характерны для этого здания. Полученная сумма, за вычетом износов, будет тем верхним пределом, больше которой он не заплатит за покупаемый объект. Это будет стоимость для покупателя. На основании этой информации он может принять решение — купить объект недвижимости или построить ему аналогичный.
Продавец, продавая этот объект, будет ориентироваться на те издержки, которые он потратил на создание этого объекта недвижимости. Причем получаемая при этом сумма денег будет нижним пределом, за которую он готов будет продать объект недвижимости. Это будет стоимость продавца.
Очевидно, что в процессе переговоров на базе этих двух стоимостей сформируется цена сделки, которая, вероятней всего, будет находиться между этими двумя стоимостями. Профессиональная задача оценщика состоит в том, чтобы найти наиболее вероятное значение этой цены, предполагая разумные действия информированных продавцов и покупателей.
Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов»[3].
В рамках данного подхода покупатель и продавец при формировании цены покупки или продажи будут ориентироваться на информацию о ценах продаж готовых аналогичных объектов. С профессиональной точки зрения задача оценщика при использовании этого подхода состоит не только в том, чтобы найти объекты, сопоставимые с объектом оценки, но и определить, чем они отличаются с точки зрения формирования цены, и рассчитать стоимость объекта оценки путем корректировки цен аналогов на выявленные отличия от объекта оценки.
Доходным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.
Если говорить об истории оценки, то используемые в оценке подходы (затратный, доходный и сравнительный) явились в свое время своеобразным отражением известных теорий стоимости.
Затратный подход берет свое начало от Адама Смита (1776 г.) — создателя трудовой теории стоимости, или теории издержек, в соответствии с которой стоимость определяется количеством труда, необходимого для производства товара. Согласно этой теории, стоимость товара определяется издержками на четыре фактора производства — землю, капитал, труд и предпринимательство. Применяя затратный подход к оценке стоимости недвижимости, оценщик учитывает как материальные, так и человеческие ресурсы: рассчитывает издержки на приобретение земельного участка, рассчитывает стоимость улучшений как сумму стоимости материалов и человеческого труда и добавляет к полученной сумме прибыль предпринимателя, который инвестирует денежные средства в приобретение земли и создание объекта недвижимости.
Теория трудовой стоимости, ориентированная на факторы предложения, не могла объяснить разную стоимость товаров, имеющих одинаковые издержки на их создание.
Такой же недостаток характерен, в первом приближении, и для затратного подхода.
Если не учитывать износы, то дворец, построенный в центре города и в пустыне, с позиций затратного подхода будут иметь одинаковую затратную стоимость.
Известно, что впоследствии теория трудовой стоимости была дополнена теорией предельной полезности Леона Вальраса (1834-1920), согласно которой стоимость товара зависит от привлекательности и полезности предельной единицы товара, которая и формирует спрос на этот товар. Практическим воплощением теории предельной полезности в теории оценки является доходный подход, суть которого состоит в преобразовании доходов в стоимость на основе нормы прибыли, равной альтернативным издержкам привлечения капитала.
И наконец, вершиной достижений неоклассической экономики стала теория спроса и предложения, сформулированная Альфредом Маршаллом (1842-1924), по утверждению которой цена есть результат взаимодействия сил спроса и предложения.
Маршалл также сформулировал три общепринятых в настоящее время подхода к определению стоимости: сравнение сопоставимых продаж, замещение затрат и капитализация доходов.
Ирвинг Фишер (1867-1947), влиятельный американский экономист неоклассической школы, разработал концепцию доходов теории стоимости, которая стала основой метода капитализации доходов, используемого современными оценщиками.
Таким образом, можно констатировать, что современная теория оценки стоимости имеет небольшую историю — всего лишь немногим более полувека.
Использование того или иного подхода или метода оценки стоимости зависит от наличия исходной рыночной информации, типа и категории объекта недвижимости.
Например, для оценки земли не используется затратный подход, а для оценки больших жилых комплексов — сравнительный подход.
В оценке различают следующие типы объектов недвижимости:
— свободный земельный участок;
— застроенный земельный участок:
— одним зданием;
— комплексом зданий;
—недостроенными зданиями;
— встроенное помещение.
Свободный земельный участок оценивается, как правило, с использованием сравнительного и доходного подходов.
Свободный земельный участок — это участок земли, не имеющий не только зданий и сооружений, но и инженерных коммуникаций, которые необходимо рассматривать тоже как улучшения земельного участка.
В этой связи к оценке земельного участка нельзя применить затратный подход, так как на свободном земельном участке нет затрат по определению. Многие скажут, что в городской черте нет свободных земельных участков хотя бы от инженерных коммуникаций. И они будут правы, так как земельный участок, имеющий в своих недрах полезные инженерные коммуникации, следует рассматривать как улучшенный земельный участок.
Застроенные земельные участки могут оцениваться с использованием всех трех подходов разными методами в зависимости от степени застройки участка и наличия рыночной информации.
Встроенные помещения оцениваются, как правило, доходным методом в варианте прямой капитализации или с использованием сравнительного подхода. Теоретически можно рассмотреть возможность оценки встроенного помещения затратным подходом, но точность и неоспоримость этой оценки будут невысоки, так как достаточно сложно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания.
Кроме того, сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению. Он обычно не выделяется в натуре, и обычно говорят лишь о доле земли, приходящейся на встроенное помещение.
Наиболее активный рынок имеет жилая недвижимость. Для ее оценки, как правило, используется сравнительный подход в различных его вариациях.
Сравнительный подход легко встраивается в статистические методы оценки: корреляционно-регрессионный анализ, различные методы кластерного подхода[4] и др., с помощью которых удается не только повысить достоверность оценок[5], но и оценить точность конечных результатов. Теоретически для жилой недвижимости можно использовать и доходный подход. Для этого необходима информация о сдаче в аренду жилья. Сегодня такую информацию предоставляют некоторые риелторские фирмы, но время стабильного и, главное, легального бизнеса по сдаче в аренду жилья в России еще не пришло.
Менее активный рынок характерен для коммерческой недвижимости. В зависимости от типов недвижимости для оценки объектов этой категории недвижимости может использоваться сравнительный или доходный подход. Если коммерческая недвижимость представляет собой встроенное помещение, то используется сравнительный подход. Если это отдельно стоящее здание, то, как правило, используется доходный подход.
Доходный подход к оценке объектов недвижимости в значительной степени основан на использовании информации об арендных ставках. В России, как ни в какой другой стране, сложились хорошие условия для его применения. Это связано с тем, что после перестройки рынок коммерческой недвижимости в России начался именно с рынка аренды. И сейчас, по сравнению с рынком продаж, рынок аренды более развит не только с точки зрения количества сделок, но он более динамичен с финансовой точки зрения. Он быстрее реагирует на изменение макроэкономических показателей в стране, например инфляции, он более эластичен.
Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.
1.3 Нормативно – правовая база оценки недвижимого имущества
Одной из основных задач Росреестра является организация проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и представление её результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации[6]. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), оно необходимо при проведении любых видов сделок с объектами недвижимости, а также для расчета налогооблагаемой базы.
Нормативно-правовой базой государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты в сфере недвижимости, в том числе:
— Земельный кодекс Российской Федерации;
— Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[7];
— Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке»;
— Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»[8];
— Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)»;
— Приказ от 20 июля 2007 г. №254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;
— Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
— Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
Нормативно-правовая база Государственной кадастровой оценки земель была заложена постановлением Правительства РФ от 25.08.1999 № 945, в котором устанавливалась необходимость проведения ГКО земель всех категорий. В его развитии вышло постановление Правительства от 08.04.00 № 316, утвердившее Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель[9].
Согласно этим правилам Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Государственная кадастровая оценка сельско-хозяйственных угодий вне черты городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Кроме того, была разработана нормативная методическая база кадастровой оценки[10]:
1) для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:
а) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельско-хозяйственного назначения, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445;
2) для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов:
а) Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года № 3 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» внесены изменения в положения Методических указаний, в том числе выделены в отдельную группу виды разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (пункт 1.2.17);
3) для государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения:
а) Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49;
4) для государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений:
а) Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра Российской Федерации от 26.08.2002 № П/307;
5) для государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов:
а) Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138;
6) для государственной кадастровой оценки земель лесного фонда:
а) Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336;
7) для государственной кадастровой оценки земель водного фонда:
а) Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2005 № 99;
8) для оценки земель с целью определения кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков:
а) Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222;
9) документы, регламентирующие проведение оценки рыночной стоимости земельных участков.
В 2014 году ученые Финансового университета при Правительстве Российской Федерации подготовили доклад для Правительства Российской Федерации, в котором обосновали необходимость принятия в срочном порядке специального закона о государственной кадастровой оценке недвижимости. Связано это с тем, что необходимо было согласовать требования гражданского, налогового, земельного и иного законодательства, противоречия между которыми применительно к кадастровой оценке недвижимости невозможно было разрешить подготовкой и принятием каких-либо подзаконных актов. Это касалось таких вопросов, как, например:
— содержательное определение понятия «кадастровая стоимость недвижимости»;
— порядок разделения движимого и недвижимого имущества, а также единого объекта недвижимости на земельные участки и объекты капитального строительства для целей их раздельного налогообложения;
— система взаимоотношений государственных и муниципальных органов в части создания единой базы данных для государственной кадастровой оценки;
— правила учета налога на добавленную стоимость при оценке объектов капитального строительства и т.д.
3 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке 4[11]. Закон вступил в силу с 1 января 2017 года (кроме статьи 19 о внеочередной государственной кадастровой оценке).
2017 год принес кардинальные изменения в системе кадастровой оценки объектов недвижимости, проводимой государством для формирования налоговой базы.
Кадастровая оценка — это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Ключевое отличие кадастровой стоимости от рыночной — в использовании методов массовой оценки. Из-за этого влияние индивидуальных характеристик конкретного объекта оценки неизбежно будет усреднено и сглажено используемым массивом статистики.
Формирование кадастровой стоимости в 2017 году осуществляется уже по новым правилам. С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Принятие данного нормативного правового акта совпало с применением еще одного важного документа — Федерального закона от 07.07.2016 № 360-ФЗ, которым были приостановлено действие ст. 24.12-24.17 Закона «Об оценочной деятельности».
Суть нововведений заключается в детальной регламентации процедур и мероприятий, в ходе которых будет определяться кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества. Именно совокупность таких процедур и мероприятий входит в понятие государственная кадастровая оценка.
Помимо установления общих и частных правил определения кадастровой стоимости, ее показатели на ближайшие три года будут формироваться с учетом следующих особенностей, предусмотренных Законом № 360-ФЗ:
— начиная с января 2017 года, используется з начение стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, либо более позднее значение, если оно составляло меньшую величину;
— с января 2017 года субъекты РФ будут иметь право устанавливать новые значения кадастровой стоимости только при условии создания специализированного бюджетного учреждения и комиссий по урегулированию споров о результатах расчета кадастровой стоимости;
— до тех пор, пока региональные власти не создадут указанные органы, будет применяться наименьшее значение кадастровой стоимости за период с 2014 по 2016 годы.
Так как от показателя кадастровой стоимости напрямую зависят поступления в региональный бюджет от налоговых и арендных платежей, очевидно, что для органов власти субъектов РФ переход на новые правила оценки необходимо осуществить как можно скорее.
Требования Федерального закона № 237 -ФЗ обязывают субъекты РФ изменить систему и порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости путем создания специализированных бюджетных учреждений. Даже если процедура создания указанных организаций пройдет в кратчайшие сроки, проведение государственной оценки объектов приведет к введению новых значений стоимости только в следующем году.
Закон № 237-Ф3 прежде всего направлен на изменение организационного механизма установления кадастровой стоимости. Создание специализированного государственного бюджетного учреждения для проведения всего комплекса работ по ГКО в каждом субъекте Российской Федерации позволит системно организовать эту работу.
Новый закон направлен на совершенствование процедур определения кадастровой стоимости, так как ранее действующая система предусматривала проведение массовой кадастровой оценки физическими лицами, которые привлекались на конкурсной основе заказчиками работ по определению кадастровой стоимости, т.е. исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Данная система провоцировала «размывание» ответственности между заказчиком работ и исполнителем, т.е. оценщиком.
Новый закон предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков, т.е. передачу полномочий государственным бюджетным учреждениям, которые будут определять кадастровую стоимость на постоянной основе (статья 6 Закона об оценке)[12].
Кроме проведения массовой оценки бюджетные учреждения должны определять кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости при его постановке на государственный кадастровый учет (ГКУ), а также при изменении характеристик объекта, влияющих на размер кадастровой стоимости, т.е. изменении площади, разрешенного использования, назначения, категории (статья 7 Закона об оценке).
Список объектов, подлежащих оценке, формируется органами Росреестра (статья 13).
Оценка проводится не чаще одного раза в три года (исключение — города федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае оспаривания кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости не менее чем по 30 % объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации (статья 11)[13].
Важным моментом является то положение, что работники бюджетного учреждения не вправе устанавливать рыночную стоимость для оспаривания кадастровой стоимости (часть 2 статьи 7). Таким образом, исключается еще одна коррупционная составляющая.
Бюджетное учреждение обязано исправлять единичные, а также системные ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, при этом изменение кадастровой стоимости допускается только в сторону понижения. Кроме того, бюджетные учреждения обязаны давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости (статьи 20).
Теперь кадастровая стоимость будет определяться по единой методике, что повысит качество и обеспечит единообразие определения кадастровой стоимости. Расширится и упростится возможность для оспаривания оценки (статья 22). Ожидается, что с введением и применением Закона об оценке увеличится поступление налогов. Причем, увеличение должно произойти не в результате увеличения кадастровой стоимости или размера налоговых сборов, а в связи с вовлечением в хозяйственный оборот большего количества объектов недвижимости, ранее находившихся в тени, а также правильной их кадастровой оценки.
Страницы: 1 2