Преимущество применения сравнительного подхода к оценке объектов жилой недвижимости. Часть 2

Страницы: 1 2

---

Глава 2. Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости

2.1. Метод сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж — популярная методика оценки недвижимости (имущества). В основе подхода — анализ объемов продаж объектов оценки после учета ряда корректировок, характеризующих их отличия.

Сравнительный анализ — одна из методик, где применяются данные о проведенных в последнее время операциях на рынке недвижимости. Оценщик сопоставляет несколько объектов на интересующем рынке, вносит ряд корректировок (поправок) с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления. Результат анализа — цена продажи каждого из объектов сопоставления с позиции, что все они имеют такие же характеристики, как и объект оценки. Получение скорректированной стоимости посредством анализа — возможность сделать выводы о наиболее точной цене объекта в условиях рынка.

Подход сравнительного анализа имеет несколько синонимов — рыночная методика, метод сравнительных продаж, метод рыночной информации.

Есть три основных варианта оценки недвижимости:

— в доходном методе коэффициент капитализации вычисляется с учетом информации рынка;

— в затратном методе оценивается замещенная стоимость с учетом данных о ценах рынка на рабочую силу и материалы, объемов нормальной прибыли и текущих затрат. Основа метода — вклад, пропорциональность, объемы предложения и спроса, замещение;

— в подходе сравнительного анализа сопоставляются показатели, которые учитывают характеристики объектов.

Рис. 1 — Варианты оценки недвижимости

Подход сравнительного анализа — метод, отличающийся своей наглядностью и простотой, ведь его основой являются стандартные сравнения с учетом поправок.

Сложность подхода сравнительного анализа связана с необходимостью большого объема данных, что возможно только на активном рынке недвижимости и при существенных объемах продаж. Чем больше корректирующих поправок применяется, тем меньше точность информации.

Сфера применения подхода сравнительного анализа — оценка некоторых земельных участков, объектов малой предпринимательской деятельности, рынка жилья и так далее.

Источник для оценки — информация из страховых компаний, данные информационных агентств, периодические издания, архивы компании-оценщика.

Процесс сравнительного анализа проходит в несколько этапов:

— производится изучение рыночного сегмента и выбираются объекты оценки, имеющие аналогичные оцениваемому параметры;

— собираются необходимые данные по объектам и проверятся их достоверность;

— выбираются единицы сравнения для последующего анализа;

— корректируются цены по анализируемым объектам с учетом имеющихся отличий между объектами оценки и сопоставления;

— согласовываются поправочные цены, и вычисляется конечная стоимость объекта оценки.

Рис. 2 – Сравнительный подход анализа продаж

В методе сравнительного анализа объекты сопоставления берутся из одного сегмента с учетом следующих аспектов:

— независимости объектов. Это актуально, когда покупатель и продавец являются родственниками, представителями одной компании или холдинга, имеют общую заинтересованность;

— срока экспозиции — времени существования оценочного объекта на рынке;

— инвестиционной мотивации — может определяться степенью износа объекта оценки, мотивами инвесторов, эффективным применением.

Подход сравнительного анализа подразумевает применение следующих критериев при выборе сопоставимых объектов:

— наличия права собственности. Суть корректировки — учет разницы между арендной платой рынка и договорной ценой;

— условия финансирования операции. При нетипичности условий проводится дополнительный анализ и вносится корректировочный коэффициент;

— местоположения;

— времени и условий продажи;

— характеристики объектов.

Итог подхода сравнительного анализа — получение конечной стоимости, вычисляемой с применением корректировок. Расчет последних осуществляется с учетом важности каждого из показателей.

В подходе сравнительного анализа применяется два вида поправок:

1. Процентные- учитываются посредством умножения стоимости продажи сопоставимого объекта на поправку (коэффициент), определяющий их различия с оцениваемым объектом. В ситуации когда основной (оцениваемый) объект лучше объекта сопоставления, то используется повышающая поправка, если хуже, то понижающая.
2. Стоимостные поправкибывают двух видов:

— абсолютные — учитываются с единицей сравнения. Такие поправки меняют стоимость реализованного объекта сопоставления на какую-то сумму, в которую оценено отличие двух объектов — основного и аналога. Если объект оценки лучше объекта сопоставления, то поправка положительная, если хуже- отрицательная;

— финансовые (денежные) — меняют стоимость объекта сопоставления на сумму, в которую оценены отличия.

Кумулятивные поправки — параметр, получаемый путем умножения индивидуальных корректировочных коэффициентов.

Рис. 3 – Виды корректировок (поправок)

Плюсы подхода сравнительного анализа:

— учет мнения основных участников сделок (покупателей и продавцов);

— статистическая обоснованность;

— учет инфляции и корректировки финансовых условий;

— внесение поправок на отличия объектов;

— простота и надежность.

Минусы подхода сравнительного анализа:

— проблемы со сбором информации о реальных ценах;

— отличия каждой из продаж;

— зависимость результатов от активности и стабильности рынка;

— проблемы с согласованием данных от различных сделок.

2.2. Метод соотнесения цены и дохода и метод валового рентного мультипликатора

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

— потенциальный валовой доход;

— действительный валовой доход;

— чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

— одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

— сопоставимый вид используемого дохода:

— потенциальный валовой доход;

— действительный валовой доход;

— чистый операционный доход;

— денежный поток на собственный капитал;

— совпадение времени поступления дохода:

— прогнозный годовой доход;

— фактический доход за последний отчетный год;

— среднегодовой доход за последние несколько лет;

— экономический признак — незначительное расхождение величин адекватных доходов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор — это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
7. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВД_оц (ДВД_оц)*ВРМ_ср (1)

где Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД_оц — потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

ДВД_оц — действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

ВРМ_ср — валовой рентный мультипликатор;

Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

или по другой формуле:

Сн = ПВД_оц (ДВД_оц)*(Ца₁/ПДВ₁+…+Ц_аn/ПВД_аn):n (2)

где Ца₁ — цена продажи первого аналогичного объекта;

ПВД₁ — потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;

Ц_аn — цена продажи n-ного аналогичного объекта;

ПВД_аn — потенциальный валовой доход от n-ного аналогичного объекта;

n — количество аналогичных объектов. считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
2. В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

2.3. Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициента капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

— Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;

— Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

— Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

— По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

— Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам;

— Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов сопоставимых к оцениваемым объектам проводится в соответствующим по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска уровень дохода и т.д. Вероятная цена продажи объекта оценки будет определятся формулой:

С = ЧОД: ОКК (3)

или

С = ЧОД: ( ЧОД: Ц +…+ЧОД Ц ): i (4)

где С — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

i — число аналогов используемые для оценки.

Виды поправок, вносимых в цену аналога:

Сравнения характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требует ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки.

Поправки используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными. Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок.

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вносится как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога.

Денежные поправки изменяются на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости. Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

Глава 3. Расчёт стоимости объекта жилой недвижимости с использованием сравнительного подхода

3.1. Описание и анализ объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Весенний д.9, представляет собой: 3-комнатная квартира на 5-м этаже 5 — этажного жилого дома (см. рис.4).

Рис. 4 — Местоположение объекта оценки

Описание района окружения объекта

Местоположение — Белгородская область, город Старый Оскол, мкр. Весенний д.9, кв.65,

Тип и качество окружающей застройки — Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию — зона жилой застройки.

Транспортная доступность — хорошая, остановка общественного транспорта «Весенний», транспорт — автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории — в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций — здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние — наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Старый Оскол являются — промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В г. Старый Оскол ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе Старый Оскол осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из Староосколького водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабоочищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Старый Оскол. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов — контейнерная.

Социальная инфраструктура — социальная инфраструктура района развита гармонично.

Положительные характеристики местоположения — развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения — основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Новосибирске являются — промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В Приложении 1 приведено описание здания и оцениваемых помещений.

Анализ наиболее эффективного использования

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

сначала, анализ участка земли как незастроенного;

затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически целесообразные варианты использования. При анализе альтернативных вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов. Учитывая местоположение участка — квартал жилой застройки, разрешенное использование земельного участка, современную ситуацию на рынке и конструктивные особенности оцениваемого объекта целесообразен вариант использования земли под застройку жилого характера со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (административными, торговыми).

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

В качестве возможного варианта использования земельного участка может быть принято такое его использование, при котором отдача от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов.

На момент оценки объект выполняет функцию — 5-этажный жилой дом. Учитывая вышеизложенное, снос существующего объекта представляется нецелесообразным и нерациональным в силу выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому, дальнейшие рассуждения в процессе анализа наиболее эффективного использования будут производиться только для участка с имеющимися улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определения наиболее эффективного варианта использования объектов недвижимости в текущем состоянии базируется также на вышеприведенных четырех критериях.

Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект наиболее подходит для размещения в нем жилых помещений. Приведение помещений к соответствию действующим строительным нормам и правилам не потребует никаких дополнительных затрат.

Законодательно разрешенное использование.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет его перепрофилировать, или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Варианты использования, приносящие прибыль.

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость.

Функциональное назначение оцениваемого объекта — жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, поэтому доходным вариантом использования будет его текущее использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилых помещений.

При этом гарантированный доход может быть получен владельцем также при сдаче жилых помещений в аренду.

3.2. Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости

Выбор объектов-аналогов

На дату оценки были проанализированы совершенные сделки по продаже объектов, 3 из которых были определены как относительно сопоставимые с оцениваемым объектом. Данные о продажах (предложении) аналогичных помещений и их параметры приведены в таблице. В качестве источника информации использованы опубликованные сведения агентств недвижимости в журнале «Справочник по недвижимости» от 23 — 30 ноября 2018г.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. метра объектов-аналогов.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

В Приложении 2 приведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов.

1) Права собственности.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

4) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере — 5%.

5) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для объектов недвижимости селитебных территорий (городов, поселков) это — транспортная доступность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Таким образом, при корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения. Объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, поэтому по данному элементу сравнения корректировка не вводилась.

6) Физические характеристики объекта недвижимости — размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Корректировка на техническое состояние.

Требуется проведение внутреннего ремонта квартиры. В квартире устроены деревянные полы, находятся в удовлетворительном состоянии. Требуется ремонт стен (демонтаж имеющейся штукатурки). Требуется замена электропроводки, сантехники. Дверные и оконные блоки — деревянные, находятся в удовлетворительном состоянии.

Расчет данной корректировки определен по следующему типу: различают четыре вида технического состояния объекта — отличное, хорошее, удовлетворительное и неудовлетворительное, в совокупности это 100%, а разница между состояниями равна 100%: 4 = 25%, т.е. различие помещений по текущему состоянию, например, между хорошим и удовлетворительном не должно превышать 25%. Дата последнего капитального ремонта не установлена. Величина корректировки принята в размере — 10%.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

С учетом перечисленных в предыдущем параграфе поправок, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. оцениваемых помещений, определенная методом сравнительного анализа, составила 30 520 руб. Стоимость оцениваемого объекта составляет:

С = 30 520 руб./кв.м х 57,6 кв.м = 1 757 952 руб.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет — 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.

Согласование результатов итоговой стоимости происходит при изучении трех методов оценки недвижимости (затратный, доходный, и сравнительный) для этого более подробно опишем процедуру согласования объекта недвижимости расположенного по адресу Белгородская обл., г. Старый Оскол, м-н Весенний д.9, кв.65.

Описание процедуры согласования

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

Обоснование выбора использованных весовых коэффициентов

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца. Стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов.

В силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, оценщик использовал цены предложения агентств недвижимости. Стоимость объектов-аналогов для подобных площадей выбраны в соответствии с данными анализа рынка, при этом оценщик руководствовался умеренно-реалистичным подходом.

Рассчитаем кратко итоговые стоимости по затратному подходу (таблица 1) и доходному подходу (таблица 2).

Таблица 1

Расчет итоговой стоимости по затратному подходу

 

Таблица 2

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)

 

Итак, стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью затратного подхода, на дату оценки составляет: 1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рублей.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет: 1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей тремя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 3.

Таблица 3

Определение весовых коэффициентов

 

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле:

V = V1 *Q1 + V2 *Q2 + V3 *Q3 (5)

где V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная затратным, доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2,, Q3 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Итак, V =  1 794 899*0,2+1 757 952*0,6+1 624 615*0,2= 358 979,8+1 054 771,2+324 923= 1 738 674 руб.

Получается, что рыночная стоимость трёхкомнатной квартиры, общей площадью 57,6 кв.м, расположенной на 5-этаже 5-этажного жилого дома, по адресу: Белгородская область, город Старый Оскол, Весенний мкр., д.9, кв.65 на дату оценки 30 ноября 2018 г. составляет: 1 738 674 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.

Заключение

Итак, подводя итоги по теме исследования «Преимущество применения сравнительного подхода к оценке объектов жилой недвижимости» можем сделать следующие выводы:

При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке: сравнительный подход к оценке недвижимости, затратный подход к оценке недвижимости, доходный подход к оценке недвижимости.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом  и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.

К преимуществам сравнительного подхода относятся:

— Итоговая стоимость является отражением мнения типичных покупателей и продавцов;

— Цена продажи включает изменение финансовых условий и инфляцию;

— Статистическая обоснованность расчёта;

— Внесение корректировок на отличия с аналогом;

— Достаточная простота применения данного метода оценки недвижимости, при условии надёжности получаемого результата.

В рамках работы объектом исследования выступала 3-х комнатная квартира расположенная по адресу Белгородская обл., г. Старый Оскол, Весенний мкр., д.9, кв.65.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью сравнительного подхода, на дау оценки составляет — 1 757 952 (один миллион семьсот пятьдесят семь тысяч девятисот пятьдесят два) рубля.

Этот результат оказался самым близким к итогу расчета рыночной цены, которая составила 1 738 674 (Один миллион семьсот тридцать восемь тысяч шестьсот семьдесят четыре) рубля.56225

Менее эффективными оказались затратный и доходный подход, которые показали  1 794 899 (Один миллион семьсот девяносто четыре тысячи восемьсот девяносто девять) рубл. и 1 624 615 (Один миллион шестьсот двадцать четыре тысячи шестьсот пятнадцать) рублей соответственно.

Разница между рыночной ценой и расчетами трех подходов следующая:

— сравнительный подход +1,1%;

— затратный подход +3,2%;

— доходный подход -6,5%.

Таким образом, ы видим наглядное преимущество применения сравнительного подхода относительно оценки объектов жилой недвижимости.

Список источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30.11.94г. №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009г.).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)
3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016).
4. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-Ф3 (ред. от 03.07.2016) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
5. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017).
6. Федеральный закон Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
7. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017).
8. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».
9. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
10. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
11. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».
12. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316.
13. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358.
14. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.
15. Григорьев В.В. Совершенствование государственной кадастровой оценки недвижимости. Электрон. текстовые данные. М.: Русайнс, 2016. 174 c.
16. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. — М.: Маросейка, 2015 — 432 с.
17. Кара К.А., Ширина Н.В. Наполненность государственного кадастра недвижимости сведениями о границах и зонах Белгородской области // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 12. С. 215-221.
18. Лобенко А., Ширина Н.В. Использование кадастровой информации для повышения эффективности системы налогообложения на примере объектов недвижимости г. Белгорода / В кн.: Материалы международной студенческой научной конференции 2015. С. 175.
19. Смурова Н.С., Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Кадастровая оценка и налогообложение объектов коммерческого назначения, расположенных на территории г. Белгорода // Вестник науки и образования Северо-Запада России. 2015. Т. 1. № 3. С. 213-222.
20. Парфенюкова Е.А., Ширина Н.В. Правовые основы и регулирование оценочной деятельности // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 6. С. 213-218.
21. Хомин В.С., Калачук Т.Г. Особенности ведения единого государственного реестра недвижимости, на территории республики Крым и города Севастополь // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 8. С. 230-232.
22. Ширина Н.В., Затолокина Н.М., Зенина Д.С. Исследование результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и оценка эффективности налогообложения // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 3. С. 228-231.
23. Ширина Н.В., Калачук Т.Г. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и зонах Краснодарского края // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 1. С. 219-223.
24. Charles A. Akerson. MAI. The Appraiser’s Workbook. — Chicago, IL., 2015. — 262 P-
25. Charles B. Akerson. Study Guide: Cours 1-B Capitalisation Theory And Techniques,AIR. —Chicago, IL., 2017.
26. Copeland 6., Roller O., Murrin J. Measuring and managing the value of companies. Second edition. — McKinsey & Company, Inc., 2018.
27. Ell wood L.W. Ell wood Tables For Real Estate Appraising And Financing, 4th Ed. — Balliger Publishing Co., Cambridge, Ma., 2016.
28. Jeffrey D. Fisher & Robert S. Martin. Income Property Valuation. — Real Estate Education Company, 2014.
29. Peiser R.B. Professional Real Estate Development. The ULI Guide to the Business.The Urban Land Institute. — Dearborn Financial Publishing, Inc., 2012.
30. E. PhD. The Cost Approach: An Alternative View / The Appraisal Journal, April 2016.
31. Richtlinien fuer die Ermittlung der verkehrswerte von Grundstuecken
    (Wertermittlungs-Richtlinien 2014).
32. Wolverton M.L. MAI, PhD. Empirical Analysis of the Breakdown Method of Estimating Physical Depreciation / The Appraisal Journal, April 2015.

---

Страницы: 1 2