ПРОЕКТ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. Часть 2

Страницы 1 2

---

2.3  Процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Проблемы

 

Рассмотрим процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» и проблемы, связанные с данным процессом.

Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»[1] внёс ряд изменений в Градостроительный Кодекс России. Эти поправки разрешили давние споры о параметрах объекта «ИЖС» законодательно утвердив это понятие. Так, как уже отмечалось ранее, «ИЖС» – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости». Кроме того, эти поправки упростили процедуру строительства ИЖС. Теперь заказчику не нужно получать разрешение на строительство и разрешение на ввод.  Вместо разрешений вводится уведомительный порядок начала и окончания строительства объекта ИЖС и садовых домов. Установлены единые требования к объектам ИЖС. Упрощена процедура оформления прав на построенные объекты.

Вместе с тем, заказчик и строитель не может на своём участке построить что угодно. Таким образом, первый шаг процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве. На рассмотрение документов компетентным органам отводится семь рабочих дней. Если в отведенный срок администрация не выдаёт решения о соответствии или несоответствии будущего дома градостроительным нормам — то строительство автоматически считается согласованным на десятилетний срок. Регламентируется этот аспект ст. 51.1 Градостроительного Кодекса России[2]. Заявка производится посредством личного обращения, в том числе через МФЦ,  заказным письмом по почте, или через портал государственных услуг. Важно отметить, что не требуется проектная документация при отправке уведомления о планируемом строительстве, так как такая документация не входит в перечень документов, прилагаемых к уведомлению о планируемом строительстве (ст. 51.1 Градостроительного Кодекса России).

В целях проектирования, строительства, реконструкции жилых одноквартирных домов с количеством наземных этажей не более чем три, отдельно стоящих или блокированной застройки приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр утвержден и введен в действие «Свод правил «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001»[3]. Согласно данному документу, проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» должен включать в себя одну или несколько комнат, а также вспомогательные помещения: кухни, ванные, туалет, кроме того, могут устраиваться встроенные, встроено-пристроенные и иные вспомогательные подсобные помещения, бассейн, стоянка при доме, баня и т.п. Это значит, что жилой дом должен обязательно включать в себя в том числе вспомогательные помещения, в частности, кухню, ванную (или душевую), туалет или совмещенный санузел. Все это будет учитываться при проверке соответствия параметров построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности и в дальнейшем при государственной регистрации прав на дом. По данным характеристики проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» все эти вспомогательные помещения в рамках проекта предусмотрены в соответствии с заявленными выше нормами.

Уполномоченный орган на выдачу разрешений на строительство (а именно — Управление регулирования и контроля организации строительства — Управление архитектуры и градостроительства), в течение 7 дней проверяет параметры будущего проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» (прежде всего на предмет того, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка и его территориальной зоне согласно местным правилам землепользования и застройки) и высылает заявителю уведомление – о соответствии постройки установленным параметрам и её допустимости размещения на земельном участке либо о несоответствии постройки. Копия уведомления о несоответствии планируемого проекта направляются автоматически в государственные контролирующие структуры – орган, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора,  орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль  и Росреестр.

Только получение застройщиком или гражданином уведомления о соответствии проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» или неполучение никакого письма дает осуществлять проект в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение 10 лет со дня направления в уполномоченный орган своего уведомления.

Если решение положительное или ответа не последовало в установленный срок, то происходит второй шаг реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — строительство. Данный проект реализует ранее описанная компания СК «РитмСтрой». Предварительная стоимость проекта 3,3 млн. руб., срок реализации – 45 дней. Любое строительство всегда начинается с проектирования, от которого зависят сроки и стоимость дальнейших работ. На начальном этапе у заказчика есть для выбора два варианта: типовой или индивидуальный проект дома. В рамках проекта выбран типовой вариант — заранее подготовленный специалистами, тщательно просчитанный вариант, который предназначен для многоразового применения. Проект готов и тратить время на его изготовление не потребуется.

Перед началом возведения жилого объекта важно правильно подготовить территорию под застройку. Здесь большое внимание уделяется природным условиям, особенностям рельефа и составу грунта. Строительные работы по подготовке территории включают в себя мероприятия, которые проводятся: внутри стройплощадки и вне стройплощадки. Работы, касающиеся непосредственно подготовки самого земельного участка к строительству частного дома:

1. Уборка на участке (освободить от всего лишнего, в частности, от мусора, старых застроек, растительности и пр.).
2. Ограждение участка (это снизит вероятность кражи строительных материалов с площадки, кадастровый план при возведении забора должен быть примером, чтобы не нарушить границы и избежать конфликтов с соседями).
3. Подготовка грунта (важно для качественной подготовки участка под строительство фундамента, от этого зависит несущая способность, качество и долговечность фундамента).
4. При перепадах высот на участке по мере необходимости могут понадобиться выравнивающие работы или вертикальная планировка участка. Она заключается в изменении рельефа за счет среза либо подсыпки грунта, смягчения склонов и впадин для выравнивания поверхности.
5. Снятие плодородного слоя почвы с места для будущего фундамента.
6. Уплотнение почвы (особенно требуется после работ по выравниванию грунта).
7. Работы по осушению почвы при слишком высоком уровне грунтовых вод, чтобы избежать подтопления. При высокой влажности фундамент будет быстрее разрушаться.

Финансирование проекта может быть реализовано за счёт личных средств покупателя / заказчика или посредством кредита. Как уже отмечалось, СК «РитмСтрой» предлагает кредитные проекты до 3 млн. руб., а кредит на покупку земли можно приобрести в любом банке.

После окончания строительства проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», в течение месяца, наступает третий шаг — извещение администрации г. Химки о завершении строительства. При это, необходимо приложить к уведомлению документы, необходимые для регистрации права на возведенный объект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»:

• технический план (предоставляет СК «РитмСтрой»);
• квитанцию об оплате госпошлины (350 руб., если объектом является земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС или ИГС).

Сделать это нужно не позднее чем через месяц со дня окончания строительства. Обратиться можно в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в том числе через МФЦ, либо отправить уведомление заказным письмом по почте, или через портал госуслуг с уведомлением об окончании строительства объекта ИЖС. Орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в течение 7 дней проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, а также соответствие виду разрешенного использования построенного объекта виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве. В случае положительного решения госорганы сами направляют документы в Росреестр для процедуры регистрации прав.

Нововведением является также отсутствие необходимости обращения за разрешением на возведение на участке гаража и хозяйственных построек, что исключает узаконение гражданами на садовых и дачных участках таких построек, как «магазины», «ангары», «склады» и прочие коммерческие объекты.

Изменение разрешительного порядка строительства на уведомительный значительно сокращает административные барьеры при оформлении ИЖС, способствует охране интересов граждан от злоупотреблений со стороны застройщиков, исключает споры между соседями. Важно понимать, что от реализации первого шага зависит многое. Без подписи уведомления о начале строительства нельзя и закончить стройку, а значит и зарегистрировать дом тоже не получится. Однако, новый закон о продлении «дачной амнистии» до 01.03.2021 г. разрешил оформлять садовые и жилые дома, построенные на садовых и дачных участках, как и ранее, по декларации.

С момента регистрации прав на ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» у собственника появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Кроме того, по завершении строительства собственник вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Проблемы, с которыми можно столкнуться при реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»:

1. Несоблюдение процедуры оформления ИЖС. Если при реализации ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» не будет соблюдена установленная процедура, то придется оформлять свои права в судебном порядке, при этом обосновав, что ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» не нарушает строительных норм и правил и не является самовольной постройкой.
2. Задержка сроков от СК «РитмСтрой». Важной проблемой может стать то, что сотрудники СК «РитмСтрой» не смогут реализовать проект вовремя. Для этого стоит предусмотреть в договоре неустойку за нарушение сроков.
3. Проблемы покупки земельного участка в г. Химки. Объявления, расположенные на сайтах «Авито» и «Циан» могут быть скомпрометированы. В случае возникновения непредвиденных ситуаций стоит рассмотреть эквивалентные по стоимости участки. Также, важно предусмотреть услуги риэлтора.
4. Проблемы СК «РитмСтрой» с подрядчиками и поставщиками в условиях санкционного противостояния, роста цен и пр.

Рассмотрим SWOT-анализ проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» в таблице 2.3.

 

Таблица 2.4 — SWOT-анализ проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

 

Таким образом, безусловными сильными сторонами проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» являются хорошая транспортная доступность; наличие реки рядом с участком, наличие ж/д «Станции» в 1,5 км., экологическая ситуация в районе г. Химки является благоприятной, рельеф участка и окрестностей ровный, имеется асфальтированная дорога. Правовой статус земельного участка оформлен, все документы готовы к сделке. Наличие коммуникаций на участке даёт дополнительные преимущества проекту, которые может реализовать опытный застройщик — СК «РитмСтрой». Посёлок имеет развитую инфраструктуру.

Безусловными минусами можно считать относительную дороговизну сотки земельного участка за счёт его расположения и наличия коммуникаций. Также, имеются коммерческие риски в связи с экономической ситуацией в стране, так как надежность поставщиков в условиях санкционного противостояния уязвима.

Возможностями проекта является его экологическая составляющая. Использование экологических функций посёлка и реки позволит организовать любой семье досуг. Кроме того, можно расширить территорию дома в дальнейшем. Вероятна перспектива расширения г. Химки или его вхождение в состав г. Москва.

Угрозами проекта можно считать дополнительные барьеры, связанные со строительством, рост цен на услуги и материалы и ухудшение экономической и политической обстановки в стране. Например, один из главных рисков для рынка жилья — фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика.

Промежуточным шагом, при потере заказчика, у компании СК «РитмСтрой» может стать реализация проекта. Здесь важно сосредоточится на взаимоотношениях с другими организациями (подрядчиками и поставщиками строительных материалов. Стоит перезаключить договоры с учётом неустойки за невыполнение отдельных условий. Для продвижения проекта и иных услуг компании необходимо заключить договор аудита сайта и SEO-продвижения. Важно организовать связь с клиентами через мессенджер WhatsАpp с сайта, которой сейчас не имеется, поднимать регулярно рейтинг организации на Яндекс.картах. Ежемесячно обновлять раздел «Наши работы» и более чётко раскрывать планировку этажей ко всем проектам. Тематика строительства загородных домов – одна из конкурентных в Московской области. Именно поэтому стоит привлекать к продвижению грамотные агентства для того, чтобы обойти конкурентов[4].

Таким образом, были рассмотрены аспекты реализации проекта, в частности, первый шаг процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве;  второй шаг реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — строительство; третий шаг — извещение администрации г. Химки о завершении строительства. Промежуточным шагом, при потере заказчика, у компании СК «РитмСтрой» может стать реализация проекта и его продвижение. Выделены возможные проблемы реализации проекта: несоблюдение процедуры оформления ИЖС; задержка сроков от СК «РитмСтрой»; проблемы покупки земельного участка в г. Химки; проблемы СК «РитмСтрой» с подрядчиками и поставщиками.

 

Вывод

В данной части исследования был проведён анализ проекта создания ИЖС на примере ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». В частности, была рассмотрена ситуация на рынке ИЖС в Московской области; была дана характеристика проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»; были проанализированы процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» и ряд проблем, связанных с данными процедурами. Сделаем ряд выводов.

1. Во-первых, Московская область является одним из лидирующих регионов страны в сфере ИЖС из-за ряда факторов: столичного статуса, числа жителей, географического положения и пр. В Московской области в строительство инвестируются собственные или привлеченные средства населения, доля которых в общей структуре финансирования введения в действие жилых домов составляет примерно 63 %. То есть чаще жители финансируют жилищное строительство в области.
2. Во-вторых, вместе с тем, введение в действие жилых домов в сельской местности Московской области, как показывает статистика, — сократилось за период 2019-2021 гг. примерно на 44,91 %. Это указывает на снижение интенсивности ИЖС в Московской области, несмотря на реализацию различных проектов, программ и инициатив в данной сфере. Следовательно, проводимая в данном направлении политика нуждается в модернизации. По данным ЦИАН и иных ресурсов по продаже недвижимости, население страны испытывает особый интерес в ИЖС, которые повысился многократно в рамках сдерживающих мер из-за развития пандемии короновируса. В период 2020-2021 гг., также, возросла и стоимость недвижимости, что подталкивает граждан к самостоятельному строительству. Именно качественные, проработанные, доступные по цене проекты — главный драйвер активного развития рынка ИЖС. По опросам «Дом.РФ» и ВЦИОМ в 2021 г. был проанализирован идеальный проект ИЖС для жителей России и его составляющие.
3. В-третьих, отмечено, что создание и реализация проекта ИЖС – трудоёмкий процесс. Важно выбрать качественного исполнителя. Так, рассмотрена компания «РитмСтрой», как опытный исполнитель, ведущий деятельность в исследуемой области с 2003 г. Компания создаёт и реализует проекты домов из газобетона, керамического поризованного блока, кирпича, теплоблока, оцилиндрованного бревна, клееного бруса, а также других материалов. Компания имеет ряд готовых проектов, одним из которых является проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Коттедж общей площадью 99 м. кв., из которых 68 м. кв. – жилая. Строится такой коттедж по данным СК «РитмСтрой» около 45 дней и его стоимость составляет примерно 3,3 млн. руб. Дом будет сделан из кирписча. Строительство проекта предполагается на земельном участке в г. Химки возле реки, размером в 18,8 сот. Проект предназначен для семьи, которой необходимо выбираться в г. Москва.
4. В-четвёртых, отмечено, что первый шаг процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве. Второй шаг реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — строительство (проектирование, согласование, подготовка территории, строительство, приём объекта). Третий шаг — извещение администрации г. Химки о завершении строительства. Промежуточным шагом, при потере заказчика, у компании СК «РитмСтрой» может стать реализация проекта и его продажа. Были выделены проблемы, с которыми можно столкнуться при реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», среди которых: несоблюдение процедуры оформления ИЖС; задержка сроков от СК «РитмСтрой»; проблемы покупки земельного участка в г. Химки; проблемы СК «РитмСтрой» с подрядчиками и поставщиками в условиях санкционного противостояния, роста цен и пр. Также, в результате проведения SWOT-анализа проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» были рассмотрены плюсы проекта можно назвать транспортную доступность, относительную дешевизну, расположение участка, и пр.

3 ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

 

3.1 Разработка рекомендаций по управлению реализацией проекта индивидуального жилищного строительства

 

Грамотное управление проектом, в частности, проектом ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», включает реализацию определенных действий и этапов по реализации данного проекта. В предыдущей части исследования были рассмотрены описательные характеристики проекта  ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», далее, важной рекомендацией по управлению реализацией данного проекта является определение его целей и задач.

Цель реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — удовлетворение потребностей заказчика в индивидуальном жилье на территории Московской области с возможным последующим извлечением выгоды.

Задачи проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»:

• определение финансовых источников для реализации проекта ИЖС в г. Химки;
• покупка земельного участка для реализации проекта ИЖС в г. Химки, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве;
• реализация проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» в части строительства самого дома (проектирование, согласование, подготовка территории, строительство, приём объекта), управление рисками данного этапа;
• оформление документов на ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» посредством извещения администрации г. Химки о завершении строительства, оформление документов в Росреестре по процедуре регистрации прав;
• при потере потенциального заказчика у компании СК «РитмСтрой» может возникнуть дополнительная задача – продвижение проекта для реализации его другому заказчику, также, у заказчика может возникнуть потребность в продвижении проекта в случае его дальнейшей перепродажи;
• определение возможной эффективности от реализованного проекта на ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки».

Определение цели и задач проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» позволяет осуществлять контроль качества реализации каждого из этапов проекта по сроку и полноте выполненных процедур. Также это позволяет оценивать сам проект и управлять ресурсами по его реализации. Сопровождающий проект исполнитель или руководитель проекта могут контролировать процесс и изменять его по необходимости.

Ещё одной рекомендацией по реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является чёткое определение срока проекта и сроков реализации каждой из его задач.  Процесс реализации проекта предлагается уложить в примерный срок — 3 месяца. Это, непосредственно:

1. Временные затраты на получение финансирования в виде кредита, покупку и оформление участка (35-40 дней).
2. Временные затраты на получение разрешения на строительство ИСЖ (до 10 дней).
3. Временные затраты на реализацию проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» (проектирование, согласование, подготовка территории, строительство, приём объекта) и управление рисками данного этапа (45 дней плюс дополнительные 10 дней на случай форс-мажора).
4. Временные затраты на оформление прав собственности на ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» и страхования недвижимости (15-20 дней).

Таким образом, срок реализации проекта составляет в среднем 100 дней. Были взяты максимальные сроки реализации всех процедур, добавлен резервный срок для реализации процедуры проектирования, согласования, подготовки территории, строительства и приёма объекта. Срок невелик, так как в проекте используется готовое решение «Коттедж Истра» от компании СК «РитмСтрой».

Для понимания сущности реализуемого проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» при его управлении важно учесть заинтересованные стороны в рамках проекта или стейкхолдеров проекта — это непосредственно те, кому выгодна качественная реализация проекта. Это также, важнейшая рекомендация управлением реализуемого проекта. Негативное отношение к проекту ИЖС со стороны заинтересованных сторон может серьезно затруднить его реализацию. Такие препятствия приведут к перерасходу средств и превышению сроков из-за конфликтов и разногласий, касающихся разработки и реализации проекта. Так, для управления заинтересованными лицами по проекту важно охарактеризовать стейкхолдеров, определить степень их влияния на проект. Анализ заинтересованных сторон проекта следует рассматривать как необходимый и важный шаг в планировании, реализации и оценке эффективности проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Рассмотрим таблицу 3.1, где представлена матрица стейкхолдеров проекта или анализ заинтересованных сторон.

 

Таблица 3.1 — Матрица стейкхолдеров проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором

 

Таким образом, как видно, каждая группа заинтересованных сторон имеет определенные выгоды, которые обеспечивает реализованный проект, эти выгоды связаны финансовым вознаграждением, получением опыта, реализацией государственных проектов и программ и пр. Рассмотрим выгоды каждого из представленных стейкхолдеров.

Заказчик (частное лицо, которое нуждается в проекте ИЖС) является важнейшим звеном реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Выгоды заказчика при реализации данного проекта кроются в том, что он получает индивидуальное жильё и удовлетворяет свои потребности. При этом, заказчик сокращает свои издержки, так как приобретение готовой недвижимости такого уровня значительно дороже, чем её строительство в том виде, в котором оно предлагается. Вместе с тем, важно то, что заказчик несёт затраты, которые, как правило реализуются за счёт собственных средств или средств заёмных. Также, заказчик может после реализации продать ИСЖ и получить определенные выгоды. Время реализации таких проектов несколько месяцев, в данном случае – 111 дней. Как правило, проект заказывается у таких компаний как СК «РитмСтрой» заказчиками и реализуется по мере того, какие требования заказчик предъявляет к исполнителю-подрядчику.

Руководитель проекта (заинтересованное лицо со стороны заказчика) это либо отдельно нанятое лицо, либо лицо со стороны заказчика (например, член семьи). Руководитель за финансовое вознаграждение (если это не сам заказчик) реализует контроль над проектом, организует коммуникации, контролирует ресурсы и процессы. Выгоды руководителя в получении опыта и перспективе реализации таких проектов в будущем, в возможной оплате услуг (если это не сам заказчик). Если руководителем проекта будет выступать сам заказчик, то его выгоды схожи с теми положениями, которые были указаны выше: получение индивидуального жилья; удовлетворение потребностей; сокращение издержек на приобретение недвижимости в Московской области; потенциальная прибыль от перепродажи ИЖС. В реализуемом проекте ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» заказчик проекта и руководитель проекта – одно лицо, поэтому затраты на оплату услуг руководителя учитываться не будут.

Исполнитель проекта СК «РитмСтрой» — компания, подробная характеристика которой представлена выше. Компания реализует работы по проектированию, согласованию, подготовке территории, строительству, сдаче объекта и пр. В частности, компания имеет выгоды от реализации проекта, среди которых получение опыта, увеличение репутации и перспектива сокращения затрат по реализации подобных проектов в дальнейшем. Возможно, сотрудники компании найдут в процессе реализации проекта более эффективные пути строительства, более эффективных партнеров и пр. Кроме того, компания получает оплату реализации проекта — 3,3 млн. руб., так как проект стандартный и уже разработанный специалистами компании.

В перечень иных стейкхолдеров проекта добавлены такие заинтересованные лица, как агентство недвижимости (риэлтор); Росреестр, МФЦ, администрация г. Химки; Банк; агентство по рекламному продвижению проекта ИСЖ (в случае необходимости), страховщик.

Агентство недвижимости (риэлтор) обеспечивает сделку по покупке земельного участка в г. Химки, который был выставлен на продажу на сервисе «Авито». На сервисе «Авито» заказчик или риэлтор может осуществлять поиск объекта по названию, геолокации, стоимости и пр. Оба стейкхолдера имеют выгоду в виде получение денежных средств за свои услуги. Агентство недвижимости (риэлтор) также получает дополнительную репутацию и приобретает опыт в процессе реализации сделки. Банк, который является кредитором заказчика получает выгоды в виде получения заёмщика и процентов по кредиту. Довольно доходным для банков делом является именно предоставление гражданам денежных средств во временное пользование. Агентство по рекламному продвижению проекта ИСЖ (в случае необходимости) может извлечь выгоду в виде денежного вознаграждения за услуги продвижения проекта. Страховщик или страховая компания имеет выгоды из-за оплаты услуг – страховой суммы (денежная сумма, которая определена в порядке, установленном договором страхования при его заключении, и исходя из которой устанавливаются размер страховой премии (страховых взносов) и размер страховой выплаты при наступлении страхового случая). В целом, страхование домов такого типа, как представлено в проекте ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» на сумму до 3 млн. руб.  в России стоит в год от 8 до 15 тыс. руб., в зависимости от программы страхования и страховой компании.

Важнейшей рекомендацией по реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является разработка его содержания и расписания. Проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» должен основываться на теоретических положениях, моделях, методах и инструментах управления подобными проектами. Важно рассмотреть логико-структурную матрицу проекта в таблице 3.2, в которой представлены уровни целей, измеримые показатели их достижения, допущения и риски проекта.

 

Таблица 3.2 — Логико-структурная матрица проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

 

Источник: составлено автором

 

Далее рассмотрим иерархическую структуру работ по проекту ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», представленную на рисунке 3.1. Такого рода схема является, также, важной рекомендацией при реализации проекта индивидуального жилищного строительства. Используем инструмент «Иерархическая структура работ» (далее — ИСР) или структурная декомпозиция работ (Work Breakdown Structure, сокращенно, WBS). Все элементы ИСР имеют специальную кодировку, смысл которой — присвоить каждому элементу уникальный номер. Для реализации инструмента используем возможности Microsoft. Такая схема позволяет видеть заказчику проекта прямую цепочку этапов реализации проекта от самого начала до конца. Заказчик может принимать важные решения, которые затем можно реализовывать на основе модернизации остальных работ по проекту.

Как было отмечено ранее, при реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» выделяется ряд этапов, среди которых:

1. Покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве.
2. Реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки».
3. Извещение администрации г. Химки о завершении строительства и получение права собственности.
4. Дополнительный этап: страхование и продвижение.

Рисунок 3.1 — Иерархическая структура работ проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» (составлено автором)

 

График реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» представляется возможным сделать после того, как виды работ были подробно расписаны. Запланируем реализацию проекта на июль-октябрь 2022 г. Рассмотрим таблицу 3.3.

 

Таблица 3.3 — График реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором

Рисунок 3.2 – Диаграмма Ганта проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором

График реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» позволяет определить срок реализации каждой из задач в рамках реализации проекта, контролировать этот срок, сдвигать при необходимости, тем самым контролировать сдвижение всех остальных этапов реализации проекта. Самый длительный этап при этом – этап реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» в натуральном виде (подготовка, строительств, сдача). Длительность данного этапа составляет 55 дней. Также, затратен по срокам этап поиска, покупки и регистрации земельного участка – 39 дней.

Наглядно этот график можно представить по основным работам на рисунке 3.2. Для определения продолжительности и последовательности работ используем такой инструмент как диаграмма Ганта, который можно реализовать в среде Microsoft Project. Программа помогает работать с большими объемами данных, вести экономико-статистические расчеты, использовать графические инструменты для визуализации данных. Количество дней, представленное на диаграмме — календарное, без учета выходных дней, именно поэтому на реализацию каждого из этапов было заложено дополнительное время. Срок реализации проекта составляет 111 дней. В конце сентября 2022 г. начнётся активное тестирование систем ИСЖ, окончание внедрения проекта планируется 20.10.2022 г.

В конце реализации проекта планируется заезд жильцов в дом. Вместе с этим, может быть рассмотрен вариант временной сдачи жилья заказчиком для того, чтобы обеспечить кредитный платёж. Также, может быть рассмотрен вариант перепродажи готового проекта. При завершении строительства у заказчика имеется множество вариантов, которыми он может воспользоваться.

В процессе реализации проекта важной рекомендацией по управлению реализацией проекта ИЖС является аспект управления рисками. Проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», как и любой иной проект, реализуемый в области строительства, имеет множество рисков. Это обусловлено неполнотой и неточностью информации, отсутствием реальных данных о состоянии определенных процессов в рамках реализации проекта. Строительные работы, как процесс, сложные по своей природе[5].

Ранее подробно был рассмотрен вопрос проблем реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», среди которых были выделены: несоблюдение процедуры оформления ИЖС; задержка сроков от СК «РитмСтрой»; проблемы покупки земельного участка в г. Химки; проблемы СК «РитмСтрой» с подрядчиками и поставщиками в условиях санкционного противостояния, роста цен и пр. При характеристике стейкхолдеров, также, был выделен ряд отрицательных аспектов участия в проекте. В частности, эти аспекты могут характеризовать возможные риски проекта, среди которых: непредвиденные затраты, связанные с финансированием проекта посредством кредита, риск мошенничества, риск увеличения сроков реализации проекта. На случай возникновения представленных рисков актуально рассмотреть мероприятия по их предотвращению и устранению. В таблице 3.4 представлены аспекты, связанные с рисками проекта, а именно: наименование риска, мероприятия по предотвращению данных рисков и их устранению.

Таким образом в рамках реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» были предусмотрены следующие риски:

1. Риски нарушения графика реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки».
2. Финансовые риски.
3. Риски неодобрения кредита.
4. Риски мошеннических действий на рынке недвижимости.
5. Риски документального оформления земельного участка и ИСЖ.
6. Риски продажи проекта изначальному заказчику и перепродажи проекта.

 

Таблица 3.4 — Управление рисками проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором

 

Управление данными рисками будет эффективно при реализации ряда мероприятий, среди которых: контроль каждого этапа графика реализации проекта; выделение дополнительного времени в рамках проекта; сокращение времени выполнения менее важных задач; внедрение сверхурочных часов работы; выделение резервной суммы для реализации проекта; подача заявок на кредит в несколько банков; привлечение риэлторского, страхового и рекламного агентств и пр.

Таким образом, в данной части исследования были рассмотрены рекомендации по управлению реализацией проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Среди рекомендаций были выделены: определение целей и задач проекта, чёткое определение срока проекта и сроков реализации каждой из его задач; анализ и контроль стейкхолдеров проекта; разработка содержания и расписания проекта; построение процесса управления рисками проекта. Далее актуально рассмотреть бюджет проекта и его предполагаемую экономическую эффективность.

 

3.2 Экономическая оценка проекта

 

Важно определиться с полным перечнем затрат, которые понесёт заказчик в рамках реализации проекта. Чтобы оценивать затраты, важно понимать, что проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является дорогостоящим решением, кроме непосредственной стоимости готового проекта, в перечень затрат важно внести такие позиции как оплата труда риэлтора, возможная оплата услуг рекламного агентства, страхование, резервная сумма денежных средств на случай возникновения непредвиденных затрат реализации проекта из-за экономической ситуации, удорожания материалов и пр. В рамках этого целесообразно рассмотреть таблицу 3.5, где представлены затраты на каждом этапе реализации проекта, представлена статья затрат и охарактеризована, тем самым, итоговая стоимость реализации проекта.

Таким образом, с учётом рассмотренных затрат, резервного фонда, возможных затрат на продвижение  и пр. стоимость проекта для заказчика составит 11918336 руб. При этом, резервный фонд составляет в данной сумме 347136 руб. и может быть увеличен на 50000 руб. за счёт исключения необходимости рекламного продвижения после постройки ИСЖ. Ранее была рассмотрена стоимость участка – 8,1 млн. руб., стоимость готового проекта коттеджа «Коттедж Истра» — 3,3 млн. руб.

 

Таблица 3.5 — Затраты на реализацию проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором

 

Ставка оплаты услуг риэлтора взята из расчёта 1 % от суммы сделки – 100 тыс. руб. Квалифицированный агент по недвижимости может упростить процесс, помогая найти подходящий земельный участок, сопровождая заказчика на переговорах и помогая с оформлением документов. Это позволяет сократить вероятность наступления ряда рисков в случае сделки по покупке земельного участка. Несмотря на то, что процесс включает в себя множество шагов, таких как оплата услуг риэлтора, просмотр вариантов, внесение предложений, осмотр земельного участка, — помощь риэлтора в данном случае — верное решение.

Стоимость страхования предусмотрена за счёт действующих  программ страхования «Сбербанк»[6]. Рассмотрена страховая программа, которая предусматривает следующие элементы защиты:

1. Чрезвычайная ситуация.
2. Механическое воздействие.
3. Удар молнии.
4. Взрыв.
5. Залив.
6. Стихийные бедствия.
7. Противоправные действия третьих лиц.
8. Падение посторонних предметов.
9. Падение летательных аппаратов и их частей.
10. Пожар.

Страховая сумма и объекты страхования предусмотрены следующие: вся отделка, электрика, сантехника, трубы, стены, перекрытия, крыша, фундамент ИЖС – 1,35 млн. руб.; мебель , техника и вещи – 1,09 млн. руб., постройки на территории – 0,15 млн. руб., ответственность перед соседями – 0,31 млн. руб. Следовательно, общая сумма страхования составляет 2,9 млн. руб. Стоимость такой страховки составляет 11,2 тыс. руб. в год. При этом, ИСЖ может сдаваться в аренду. Учтено отсутствие сигнализации в доме и материал несущих стен по проекту (кирпич).

Финансирование таких проектов гражданами России, как правило, предполагает наличие заёмных средств. Предположим, что 50 % от заявленной суммы от стоимости проекта заказчик гасит за счёт личных средств, а 50 % заказчик планирует занять у банка. Таким образом, с учётом полной стоимости проекта в 11918336 руб., заказчику необходимо взять кредит на сумму 5959168 руб.

Льготная ипотека в 2022 г. претерпела изменения. Правительство приняло решение увеличить возможную сумму кредита и процентные ставки по нему. Изменения вступили в силу с 1 апреля, они касаются только классической ипотеки с господдержкой. В феврале 2022 г. Центральный Банк принял решение повысить ключевую ставку с 9,5% до 20% годовых на фоне российско-украинского кризиса и санкционного противостояния. Это решение сказалось на условиях предоставления всех кредитов, включая ипотечных. В марте 2022 г. ставки по ипотеке увеличились до 19-22% годовых и выше. И спрос на ипотеку с господдержкой под 7% стал большим. Если раньше ставка составляла до 7 % годовых, то теперь значение увеличилось до 12 %; если раньше сумма кредита с льготой была ограничена 3 млн. руб., теперь это 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей и до 6 млн. руб. для жителей других городов и регионов[7]. В конце апреля стало известно, что льготная ипотека до 9 % станет доступна гражданам с 1 мая 2022 г. Ипотечный кредит по ставке до 9 % может оформить любой совершеннолетний гражданин России без ограничений по возрасту и семейному положению. Перечень банков-участников программы: ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО), АО «Альфа-банк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Банк дом.рф»,  АО «Россельхозбанк» и пр. Таких банков в списке 70 шт.[8] Первоначальный взнос для приобретения жилья в ипотеку по ставке до 9% составляет не меньше 15% от стоимости квартиры. Максимальный срок ипотечного кредита в рамках программы льготная ипотека каждый банк устанавливает самостоятельно. Как правило, такой срок не превышает 30 лет. Следовательно, параметры проекта подходят под условия.

Предположим, что льготная ипотека под 9 % будет одобрена заказчику в ПАО «Сбербанк». Рассмотрим детали платежей, переплаты по процентам и пр.

Заказчик использует заёмные средства в сумме 5959168 руб. по программе льготного ипотечного кредитования в 9 % ПАО «Сбербанк». Срок кредита составит 15 лет, в случае если заказчик подтвердит свою финансовую обеспеченность на уплату ежемесячного платежа. Платёж может быть только аннуитетный при льготной ипотеке. Рассмотрим детали таких платежей в таблице 3.6, на рисунке 3.3.

 

Таблица 3.6 – Параметры кредитных платежей заказчика в рамках реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»

Источник: составлено автором при помощи кредитного калькулятора

 

Рисунок 3.3 – Детали платежей по кредиту по типу  аннуитетные

 

Графики платежей представлены в Приложении 1. Если при аннуитете досрочно погасить кредит, то чем раньше заемщик это сделает, тем меньше окажется переплата. Сумму для досрочного погашения, которая уже исключает будущие проценты, можно посмотреть в графике платежей.

Проект ИСЖ может быть реализован как для личного пользования, так и для сдачи в аренду, так и для дальнейшей продажи. Однако реальную выгоду от проекта можно рассмотреть в том случае, если заказчик решит продать реализованный проект ИСЖ в г. Химки. Особенно это актуально, когда проект имеет удачное место расположение, а земельный участок был приобретен на выгодных условиях. Местоположение, цена, рыночные тенденции, налоги на недвижимость, состояние собственности и пр. обычно учитываются потенциальными покупателями при поиске дома. Кроме того, у каждого покупателя обычно есть список пожеланий, который включает в себя конкретные потребности (вещи, инфраструктура, тип дома) и пожелания. Расположение ИСЖ в г. Химки крайне удачное, плюсы земельного участка были подробно рассмотрены выше.

Для понимания примерной суммы реализации готового проекта ИСЖ в г. Химки заказчиком важно рассмотреть рынок подобных продуктов. В данном случае анализ предложений недвижимости можно провести (дома, таунхаусы) с помощью сервиса ЦИАН по следующим параметрам:

• месторасположение — г. Химки;
• размер дома — 60-100 квадратов;
• размер участка дома — 15-20 соток участок;
• этажность – 2 этажа;
• тип дома – новый;
• прочие схожие инфраструктурные характеристики с ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»[9].

Строительство нового дома не так удобно, как покупка существующего дома для обширного количества потребителей. Именно поэтому некоторые граждане готовы купить готовый дом по более высокой цене. По данным на 29 апреля 2022 г. минимальная стоимость такого жилья составляет – 18 млн. руб., максимальная – 30 млн. руб. Предположим, что в среднем, заказчик сможет реализовать проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» за 18-30 млн. руб. В течении трёх месяцев после окончания реализации проекта с 20.10.2022 г. заказчик сделает пять кредитных платежей и к 20.01.2023 г. продаст построенный проект и сможет досрочно погасить кредитные обязательства. При частично досрочном погашении возможно два типа списаний: в день очередного платежа; между двумя очередными платежами. Предположим, что после получения кредита в июле 2022 г. заказчик с августа месяца совершил 5 аннуитетных платежей по кредиту в размере 60441,85 руб. Рассмотрим таблицы 3.7.

 

Таблица 3.7 – Совершенные платежи заказчика по кредиту в течении 5-ти месяцев по типу аннуитетные

Источник: составлено автором при помощи кредитного калькулятора

 

 

Таким образом, как показывает проведенный анализ, если заказчик планирует быстро реализовать проект и его продать его в течении 3-х месяцев после постройки – выгодный вариант взять кредит с аннуитетными платежами. Так, после продажи застройки заказчик сможет досрочно погасить кредит в сумме 5880627,67 руб. и получить остальные вырученные средства с продажи.

Предположим, что заказчик реализовывает проект по заданным ранее условиям. Заказчик построил проект для себе и решил его реализовать с целью получения выгоды.

Можно получить несколько прогнозов суммы выгоды для заказчика:

1. При пессимистическом прогнозе за 18 млн. руб.
2. При реалистическом прогнозе за 24 млн. руб.
3. При оптимистическом прогнозе за 30 млн. руб.

Рассчитаем сумму выгоды заказчика в таблице 3.9.

 

Таблица 3.9 — Оценка эффективности реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» при его продаже

Источник: составлено автором

 

Таким образом, реализовав проект ИЖС в 2023 г. после 5-ти кредитных аннуитетных платежей:

1. При пессимистическом прогнозе заказчик, в случае продажи ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» за 18000000 руб., после гашения остатка долга, будет иметь сумму на руках в 12119372,33 руб. Данная сумма позволит реализовать подобный проект без привлечения заёмных средств.
2. При реалистическом прогнозе заказчик, в случае продажи ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» за 24000000 руб., после гашения остатка долга, будет иметь сумму на руках в 18119372,33 руб. Данная сумма позволит реализовать подобный проект без привлечения заёмных средств и получить в свободное пользование на реализацию иных проектов 6201036,33 руб.
3. При оптимистическом прогнозе заказчик, в случае продажи ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» за 30000000 руб., после гашения остатка долга, будет иметь сумму на руках в 24119372,33 руб. Данная сумма позволит реализовать подобный проект без привлечения заёмных средств и получить в свободное пользование на реализацию иных проектов 12201036,33 руб.

Так, даже в рамках пессимистического прогноза продажа ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» может принести заказчику реальную выгоду, которая позволит избежать уплаты процентов банку и заново реализовать подобный проект для себя. Безусловно, расчёты примерные, реализация таких проектов имеет особые сложности. Строительство дома для получения прибыли в рамках последующей перепродажи – это огромная задача, требующая от заказчика максимальных усилий. Недостаточно построить просто конструкцию, дом должен быть безопасным и пригодным для жизни. Вместе с тем, такой путь является достаточно эффективным инвестиционным вложением на перспективу, которое может принести заказчику значительные выгоды. Несмотря на то, что первоначальные затраты велики, строительство может быстро и эффективно окупить инвестиции.

 

 

Вывод

Таким образом, в данной главе работы были рассмотрены предложения по управлению реализацией проекта создания объекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», а именно были предложены сами рекомендации и оценена предполагаемая эффективность данного проекта. Сделаем ряд выводов.

1. Выявлено, что рекомендации по управлению реализацией проекта индивидуального жилищного строительства основываются на стандартных решениях в области управления проектами. Однако заказчик и руководитель проекта должны учитывать некоторую гибкость проекта и его возможную корректировку. Важно учесть специфику проекта в области строительства.
2. Отмечено, что важной рекомендацией по управлению реализацией проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является определение его целей и задач. Цель реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — удовлетворение потребностей заказчика в индивидуальном жилье на территории Московской области с возможным последующим извлечением выгоды. Были определены задачи проекта.
3. Выявлено, что важной рекомендацией по реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является чёткое определение срока проекта и сроков реализации каждой из его задач. Процесс реализации проекта предлагается уложить в примерный срок — 3 месяца, а именно 111 дней. Были взяты максимальные сроки реализации всех процедур, добавлен резервный срок для реализации процедуры проектирования, согласования, подготовки территории, строительства и приёма объекта. Срок невелик, так как в проекте используется готовое решение «Коттедж Истра» от компании СК «РитмСтрой».
4. Также, важной рекомендацией по реализации проекта является анализ стейкхолдеров проекта или анализ заинтересованных сторон. Каждая группа заинтересованных сторон имеет определенные выгоды, которые обеспечивает реализованный проект.
5. Отмечено, что ещё одной рекомендацией по реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» является разработка его содержания и расписания. Логико-структурная матрица проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» позволила обозначить цели, измеримые показатели их достижения, источники и методы для подтверждения достижений, а также допущения и риски. Была представлена иерархическая структура работ по проекту ИЖС, на основе основных этапов: 1. Покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве. 2. Реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». 3. Извещение администрации г. Химки о завершении строительства. 4. Дополнительно: страхование и продвижение. График реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» позволил определить сроки реализации проекта — 01.07.2022 г. — 20.10.2022 г. в рамках представленных этапов. Такой график позволяет определить срок реализации каждой из задач в рамках реализации проекта, контролировать этот срок, сдвигать при необходимости, тем самым контролировать сдвижение всех остальных этапов реализации проекта. Самый длительный этап– этап реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» в натуральном виде (подготовка, строительств, сдача). Наглядно этот график был представлен диаграммой Ганта.
6. Выявлено, что в процессе реализации проекта важной рекомендацией является аспект управления рисками. Проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки», как и любой иной проект, реализуемый в области строительства, имеет множество рисков. Для конкретного проекта были выделены следующие риски: риски графика проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки»; финансовые риски; риски неодобрения кредита; риски мошеннических действий на рынке недвижимости; риски документального оформления земельного участка и ИСЖ; риски продажи проекта изначальному заказчику и перепродажи проекта. Были выделены пути управления рисками и их предотвращения: контроль каждого этапа графика реализации проекта; выделение дополнительного времени в рамках проекта; сокращение времени выполнения менее важных задач; внедрение сверхурочных часов работы; выделение резервной суммы для реализации проекта; подача заявок на кредит в несколько банков; привлечение риэлторского, страхового и рекламного агентств и пр.
7. Были определены затраты на проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». С учётом рассмотренных затрат, резервного фонда, возможных затрат на продвижение и пр. стоимость проекта для заказчика составит 11918336 руб. Были включены следующие расходы: стоимость земельного участка; оплата услуг риэлтора; стоимость готового проекта СК «РитмСтрой»; подготовка документов и их отправка; продвижение; страхование; резервная сумма денежных средств в 3 %.
8. Был рассмотрен вариант финансирования проекта посредством льготной ипотеки с процентной ставкой 9 % на 15 лет. При этом, заказчик использует 50 % собственных средств и 50 процентов заёмных. Сумма кредита — 5959168 руб. Были рассмотрены параметры выгоды аннуитетных платежей заказчика в рамках реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки».
9. Также, выгода от проекта была рассмотрена в случае продажи заказчиком ИСЖ в г. Химки в течении 3-х месяцев после реализации проекта. Было рассмотрено три варианта, в рамках которых заказчик реализовывает проект при пессимистическом прогнозе за 18 млн. руб., при реалистическом прогнозе за 24 млн. руб., при оптимистическом прогнозе за 30 млн. руб. Так, заказчик может извлечь выгоду от 5857995,08 до 17857995,08 руб.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, была достигнута цель исследования, а именно — разработка предложений по реализации проекта индивидуального жилищного строительства. Сделаем выводы по каждой из задач, представленных во введении к настоящему исследованию.

Во-первых, были рассмотрены особенности ИЖС, изучены механизмы и инструменты регулирования сферы ИЖС. Отмечено, что правовое регулирование исследуемой области обеспечивается нормами, представленными в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) и пр. Прежде чем приступить к ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение в компетентном исполнительном органе (департамент архитектуры муниципального образования), в противном случае такой объект будет считаться самовольно построенным. К объектам ИЖС предъявляются строительные и иные нормы, в частности,  установлена этажность, высота строения (не более 20 метров), условия по противопожарной безопасности и прочее. Объект строительства непосредственно связан с земельным участком, пользование которым представляет собой вид разрешенного пользования земли. ИЖС предполагает возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных построек, гаражей и других надворных сооружений вспомогательного использования. В качестве участников ИЖС могут выступать только физические лица, то есть это есть субъекты в области исследуемой сферы.

Во-вторых, был проведен анализ ситуации на рынке ИЖС в Московской области. Статистические данные показали, что рынок строительства жилья в Москве и Московской области растёт, но есть отрицательные показатели введения в действие жилых домов в сельской местности, построенных населением. Вместе с тем, статистика показывает рост интереса жителей Московской области к проектам индивидуального жилищного строительства. Данный факт подтверждается данными совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ в 2021 г.

В-третьих, была дана характеристика проекта и описаны процедуры согласования и реализации проекта. Проект реализует компания СК «РитмСтрой». Это постройка готового объекта по шаблону — ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Местом для строительства выбран участок в г. Химки в 18,8 соток. Проект предназначен для семьи, которой необходимо выбираться в г. Москва из своего места жительства. Реализация проекта по документации СК «РитмСтрой» предполагается в 45 дней. Этапы реализации проекта следующие: первый шаг процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — покупка земельного участка, его оформление и направление в администрацию г. Химки уведомления о строительстве;  второй шаг реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — строительство; третий шаг — извещение администрации г. Химки о завершении строительства. Промежуточным шагом, при потере заказчика, у компании СК «РитмСтрой» может стать реализация проекта и его продвижение. Выделены возможные проблемы реализации проекта: несоблюдение процедуры оформления ИЖС; задержка сроков от СК «РитмСтрой»; проблемы покупки земельного участка в г. Химки; проблемы СК «РитмСтрой» с подрядчиками и поставщиками.

В-четвертых, были представлены рекомендации по управлению реализацией проекта ИЖС. Были представлены следующие рекомендации: определение целей и задач проекта, чёткое определение срока проекта и сроков реализации каждой из его задач; анализ и контроль стейкхолдеров проекта; разработка содержания и расписания проекта; построение процесса управления рисками проекта. Далее актуально рассмотреть бюджет проекта и его предполагаемую экономическую эффективность.

В-пятых, была дана экономическая оценка проекта. Для этого были определены затраты на проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки» — 11918336 руб. Был рассмотрен вариант финансирования проекта посредством льготной ипотеки с процентной ставкой 9 % на 15 лет, при том условии, что заказчик использует 50 % собственных средств и 50 процентов заёмных. Сумма кредита  — 5959168 руб. Были рассмотрены параметры выгоды аннуитетных платежей заказчика в рамках реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Как вариант, эффективность реализации проекта была рассмотрена через его дальнейшую продажу в течении 3-х месяцев после реализации проекта. Было рассмотрено три варианта, в рамках которых заказчик реализовывает проект при пессимистическом прогнозе за 18 млн. руб., при реалистическом прогнозе за 24 млн. руб., при оптимистическом прогнозе за 30 млн. руб. Так, заказчик может извлечь выгоду от 5857995,08 до 17857995,08 руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2022). URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.04.2022).
2. Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.04.2022).
3. СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) (ред. от 10.07.2018). URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения: 20.04.2022).
4. Указ Президента РФ от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года». URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_357927/ (дата обращения: 20.04.2022).
5. Банки-участники программы льготной ипотеки 9%. URL: https://спроси.дом.рф/instructions/banki-uchastniki-programmy-lgotnoy-ipoteki-6-5/ (дата обращения: 29.04.2022).
6. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости : учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. Москва : Издательство Юрайт, 2015. 417 с.
7. ЕМИСС, Введено в действие общей площади жилых домов (оперативные данные). URL: https://www.fedstat.ru/indicator/34118 (дата обращения: 20.04.2022).
8. Защита квартиры и дома онлайн. URL: https://online.sber.insure/store/propertyins/ (дата обращения: 20.04.2022).
9. Идеальное жилье глазами россиян. Результаты совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ,2021. URL: https://wciom.ru/analytical-reviews/analiticheskii-obzor/idealnoe-zhile-glazami-rossijan (дата обращения: 20.04.2022).
10. Как продвинуть в топ строительную компанию и построить более 200 объектов загородной недвижимости за 3 года. ). URL: https://vc.ru/seo/257477-kak-prodvinut-v-top-stroitelnuyu-kompaniyu-i-postroit-bolee-200-obektov-zagorodnoy-nedvizhimosti-za-3-goda (дата обращения: 20.04.2022).
11. Коттедж истра. Проект 231. СК «РитмСтрой». URL: https://ritmstroi.ru/proekty-domov/iz-blokov/proekt-231-dom-iz-kirpicha-9-86-x-7-86.html (дата обращения: 20.04.2022).
12. Купить таунхаус, дом в Химках. URL: https://khimki.cian.ru/cat.php?deal_type=sale&engine_version=2&maxarea=100&maxsite=20&minarea=50&minsite=15&object_type%5B0%5D=1&object_type%5B1%5D=4&offer_type=suburban&region=5044/ (дата обращения: 29.04.2022).
13. Маховикова Г.А. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом экологического фактора [Текст] / Г. А. Маховикова ; М-во образования и науки Российской Федерации, Гос. образовательное учреждение высш. проф. образования «Санкт-Петербургский гос. ун-т экономики и финансов». Санкт-Петербург : Изд-во Санкт-Петербургского гос. ун-та экономики и финансов, 2010 (Санкт-Петербург : СПбГУЭФ). 180 с.
14. РитмСтрой. URL: https://ritmstroi.ru (дата обращения: 20.04.2022).
15. Русанова И. Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: обновленные условия. URL: https://brobank.ru/lgotnaya-ipoteka-s-gospodderzhkoj-2022/ (дата обращения: 29.04.2022).
16. Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области. Раздел «Строительство». URL: https://mosstat.gks.ru/folder/106915 (дата обращения: 20.04.2022).
17. Управление недвижимым имуществом : учебник и практикум для среднего профессионального образования / С. Н. Максимов [и др.] ; под редакцией С. Н. Максимова. — 2-е изд., испр. и доп. Москва : Издательство Юрайт, 2020. 416 с.
18. Участок у реки в городе Химки. ИЖС. URL: https://khimki.cian.ru/sale/suburban/271848440/ (дата обращения: 20.04.2022).
19. Koirala M.P. Risks in Housing and Real Estate Construction Project. URL: https://www.researchgate.net/publication/270126603_Risks_in_Housing_and_Real_Estate_Construction_Project (дата обращения: 20.04.2022).

---

Страницы 1 2