ПРОЕКТ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Страницы 1 2

---

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ СФЕРЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1 Особенности индивидуального жилищного строительства
1.2 Механизмы и инструменты регулирования сферы индивидуального жилищного строительства
2 АНАЛИЗ ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРИМЕРЕ ИЖС «КОТТЕДЖ ИСТРА В Г. ХИМКИ»
2.1 Ситуация на рынке индивидуального жилищного строительства в Московской области
2.2 Характеристика проекта компании «РитмСтрой» (проект «Коттедж Истра в г. Химки»)
2.3 Процедуры согласования и реализации проекта ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Проблемы
3 ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1 Разработка рекомендаций по управлению реализацией проекта индивидуального жилищного строительства
3.2 Экономическая оценка проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ

 

ВВЕДЕНИЕ

Современное общество так быстро развивается, что ему необходимо все условия для достойного существования в соответствии с его интересами, прогрессом и стандартами. Иными словами, уровень жизни должен отвечать требованиям людей. Индивидуальное жилищное строительство как раз является тем сегментом, которое отвечает за качество жизни. Его развитие позволит решить социальные и экономические проблемы, такие как доступность жилья и его качества, а также увеличение роста населения.
Индивидуальное жилищное строительство, как и любая другая сфера, нуждается в постоянном развитии. Степень его развития зависит от экономики страны и поддержки государства. Так же для развития индивидуального жилищного строительства необходимо создание условий, а именно выделение новых земельных участков, что очень проблематично в больших городах, но необходимо из-за большого роста населения.
Впервые в мировой теории вопросами жилищного строительства занялся немецкий философ Ф. Энгельс. В своей работе «К жилищному вопросу» он рассматривал жилье как нужду и решения жилищного вопроса. Разработке функционирования и регулирования жилищной сферы посвящены работы В.П. Ресина, Я. Корнай, Р. Страйка. Так же в свое время жилищным вопросом занимались А. Мюльбергер, Э. Закс.
В России подходами к решению жилищного вопроса в отдельных городах, стоимостью построек, требованиями к условиям проживания и множество других аспектов занимался ученый экономист В.В. Святловский. Квартирным вопросом занимался русский и французский архитектор
М.Г. Диканский, он предложил социальные решения этой проблемы. Из современных ученых можно выделить такого как В.З. Черняк, доктор экономических наук, автор работы «экономика строительства и коммунального хозяйства». Экономикой строительства занимаются
В.С. Кулибанов, А.Н. Ларионов, Л.М. Чистов, Максимов С.Н. и др.
Базой научного исследования данной выпускной квалификационной работы послужили труды В.В. Бузырева, Л.Г. Селютиной о жилищной проблеме и путях ее решения в современных условиях. Экономика жилищной сферы В.В. Бузырева, С.А. Николихиной, экономика городского хозяйства И.Н. Ильиной, а также жилищный фонд Московской области.
Несмотря на многовековую историю строительства индивидуального жилья, данная тема является по-прежнему актуальной и требует постоянного развития, как это было сказано выше. Теоретическая сторона не до конца обозначена, и изучая статьи различных авторов, можно столкнуться с проблемой в области определения понятия «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).
Актуальность темы обусловлена перспективностью развития ИЖС как альтернативы многоквартирного строительства, что предусмотрено государственной жилищной политикой, важностью проработки механизмов финансирования ИЖС и организации реализации проектов строительства объектов ИЖС.
Спецификой и особенностями развития рынка ИЖС в современных условиях, системы государственного регулирования в сфере строительства малоэтажного жилья, к числу которых можно отнести: стратификации населения по уровню платежеспособности; стратегического планирования и прогнозирования; государственной регулируемости рынка малоэтажного домостроения при рыночных ограничениях; делегирования части государственных функций строительства малоэтажного жилья; экологизации ИЖС; технологичности малоэтажного домостроения.
Целью выпускной квалификационной работы (ВКР) является разработка предложений по реализации проекта индивидуального жилищного строительства. В соответствии с данной целью необходимо решить следующие задачи:
— рассмотреть особенности индивидуального жилищного строительства;
— изучить механизмы и инструменты регулирования сферы индивидуального жилищного строительства;
— рассмотреть ситуацию на рынке индивидуального жилищного строительства в Московской области;
— дать характеристику проекта;
— описать процедуры согласования и реализации проекта;
— разработать рекомендации по управлению реализацией проекта индивидуального жилищного строительства;
— дать экономическую оценку проекта.
Предмет исследования – отношения, возникающие между субъектами процесса реализации проекта индивидуального жилищного строительства.
Объект исследования  проект индивидуального жилищного строительство в Московской области.
Методами сбора и обработки информации являются методы экономико-статистических группировок, табличное представление информации, а также опросный метод.
Научная гипотеза заключается в том, что проблемы развития индивидуального жилищного строительства и направления их решения являются факторами повышения уровня доступности и комфортности проживания для граждан.
Выбор используемой литературы основывается на вопросах воспроизводства индивидуального жилищного фонда, формирования эффективной системы управления развитием индивидуального жилищного строительства, обобщения отечественного и зарубежного опыта, направленных на повышение обеспеченности граждан доступным и комфортным жильем.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ СФЕРЫ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1.1 Особенности индивидуального жилищного строительства

Жилье является одной из главных ценностей в современном обществе. Оно обеспечивает безопасность гражданам и дает ощущение экономической стабильности. Его строительство позволяет дать граждан собственное место проживания и улучшить жилищные условия. Также строительство жилья стимулирует к эффективному и производительному труду, тем самым улучшая экономическую ситуацию в стране.
Рынок жилья является объектом регулирования жилищной политики. В экономической литературе под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилье. Жилищная политика решает проблемы, которые являются важнейшей частью государственной политики большинства как экономически развитых, так и развивающихся стран.
Сущность и понятие «жилищная сфера» раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации. Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Именно поэтому индивидуальное жилищное строительство  это неотъемлемая часть жилищной сферы. Оно является одной из крупнейшей и главной отраслью экономики в России.
Понятие «жилищное строительство» раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ). Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате этого будут созданы объекты жилищных прав, которыми в свою очередь являются жилые помещения. Жилищное строительство включает в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования.
Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу органами, однако такое не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ст. 17 ГК РФ).
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» регламентирует процедуру государственной регистрации права собственности объекта индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Жилищное строительство подразумевает собой возведение различных видов жилых домов:
— Индивидуальных жилых домов – предназначенных для индивидуального пользования одной семьи;
— Малоэтажных жилых домов – это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2 – 3 этажа.
— Многоквартирных жилых домов, жилищных комплексов.
— Других жилых строений, поскольку они тоже предназначены для проживания и являются жилыми.
Согласно ст. 35 Гражданский кодекс Российской Федерации это в ГрК РФ жилищное строительство осуществляется в специальных жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. Территорией застройки являются жилые зоны, предназначенные для какого-либо вида жилых домов и строений. В жилищных зонах, помимо домов, могут размещаться другие объекты социального и коммунально-бытового назначения, например больницы, школы, гаражи. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
Порядок предоставление земельных участков под строительство регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность, аренду или в безвозмездное срочное пользование. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа прав на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ. В состав жилищного фонда в соответствии со ст. 19 Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) входят жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье. В зависимости от формы собственности выделяют следующие категории на жилые помещения:
− Частный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности граждан или принадлежащий юридическим лицам, построенным или приобретенным за их счет.
− Государственный жилищный фонд – представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ либо субъектам РФ.
− Муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Индивидуальный жилищный фонд – это помещения частного жилищного фонда, собственниками которого являются юридические или физические лица.
Участниками жилищного строительства являются технический заказчик и генеральный подрядчик. Заказчиком признается лицо осуществляющее реализацию инвестиционного проекта, специализирующегося на каком-то определенном виде строительства. Подрядчиком выступает лицо, которое выполняет работы по договору подряда государственному и муниципальному контракту, заключаемому с заказчиком.
ГК РФ регулирует отношения между участниками строительства, и раскрывает основные положения их договора. Так в случае повреждения объекта строительства идет распределение риска, объект строительства может быть застрахован. Заказчик может внести изменения в документацию на стадии строительства. За качество строительных работ отвечает заказчик и все недостатки работ, должны быть устранены за его счет. Обязательно должны быть обговорены оплата работы, сдача и приемка и сроки выявления качества строительных работ.
Индивидуальное жилищное строительство представляет собой вид разрешенного пользования земли, предполагающий возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных построек, гаражей и других надворных сооружений вспомогательного использования, на которые не требуется оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию и предъявлять его для проведения инвентаризации объекта. Получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство можно по упрощенной процедуре. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. К объектам индивидуального жилищного строительства, согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, относятся отдельно стоящие жилые здания, которые предназначены для проживания одной семьей (высотой не более 20 метров, количеством надземных этажей не более трех и не могут состоять из квартир или блок-секций). В качестве участников строительства могут выступать только физические лица.
Основной целью индивидуального жилищного строительства является приобретение жилья для личных и семейных нужд. Это форма обеспечения граждан жильем путем строительства домов при непосредственном участии граждан или за их счет. Земельные участки для этих целей предоставляются в городах и поселках.
Во многих случаях размер участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, позволяет не только поместить дом, но и использовать землю для производства сельскохозяйственной продукции.
Среди основных преимуществ индивидуального жилищного строительства: такие земли можно подвести под участие в самых различных государственных программах поддержки малоэтажного строительства; у владельца такой земли нет зависимости от других членов товарищества; собственники, в чьих владениях находятся такие земельные участки, не нагружаются сборами на охрану, дороги и другими подобными тратами; хозяин участка всегда имеет право на постоянную прописку на его территории; данная категория участка уже предназначена для строительства на нем жилья.
Частное строительство – возведение гражданами отдельно стоящих жилых домов по их желанию и на их средства. Максимально возможная высота таких зданий не должна быть больше трех этажей (приблизительно 20 метров). На земельных участках для строительства, не занятых строениями, можно выращивать сельскохозяйственные растения.
Таким образом, индивидуальное жилищное строительство это то, что дает гарантии строительства жилого дома с регистрацией по месту жительства, оптимально для ведения самостоятельного, не зависящего от соседей, ведения хозяйства. Индивидуальное жилищное строительство наиболее привлекательный правовой режим, как для домовладения, так и для земельного участка.

1.2 Механизмы и инструменты регулирования сферы индивидуального жилищного строительства

Начиная с 2000-х гг. в России постепенно развернулось интенсивное возобновление федерального, регионального и муниципального стратегического градостроительства, соответственно данные изменения коснулись и индивидуальное жилищное строительство.
Согласно части 1 статьи 55.8 Градостроительного кодекса РФ с 1 июля 2017 года индивидуальный предприниматель или юридическое лицо имеет право выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства по договору подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, по договору строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором, при условии, что такой индивидуальный предприниматель или такое юридическое лицо является членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено Градостроительным кодексом Российской Федерации.
С 1 сентября 2016 г. вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» от 3 июля 2016 г. № 368-ФЗ.
Закон №368-ФЗ способствует реализации положений Градостроительного кодекса Российской Федерации в части архитектурно-строительного проектирования, экспертизы проектной документации, осуществления государственного строительного надзора путем введения института проектной документации повторного использования, предоставляя возможность многократно использовать такую проектную документацию, в том числе при реализации государственных и муниципальных контрактов на выполнение работ по строительству объектов капитального строительства.
Федеральным законом от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 151-ФЗ) в Градостроительный кодекс Российской Федерации введено понятие экспертного сопровождения.
Мощнейшим профессиональным информационным ресурсом градостроительной деятельности, как и в других сферах, стал ИНТЕРНЕТ, в первую очередь Федеральная государственная информационная система территориального планирования (ФГИС ТП). В эту систему в соответствии с законодательством должны быть помещены все утвержденные документы территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории. Соответственно, в ФГИС ТП содержатся сведения из документов территориального планирования вышестоящих уровней и информация о состоянии и планируемом развитии территории смежных регионов и муниципальных образований. Стал возможен современный способ согласования градостроительной документации.
Как известно, строительство как вид деятельности и научная дисциплина отличается комплексным взглядом на развитие территории. С этой точки зрения важными ресурсами являются активно развивающиеся ведомственные системы (Особо охраняемые природные территории федерального значения; Лесной план Российской Федерации; Месторождения полезных ископаемых; Цифровые топографические карты масштабов 1:1000000 и крупнее; Публичная кадастровая карта и пр.).
Земельный участок под строительство объекта ИЖС должен располагаться на границах поселений. Для надлежащей эксплуатации частного дома на участке должны быть проложены все необходимые коммуникации – электричество, газ, система водоснабжения и канализация. После завершения постройки индивидуального жилого дома в нем можно оформить постоянную прописку. Престижность и, соответственно, стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительств выше у участков, расположенных на землях садоводческих или дачных товариществ.
Приобрести земельный участок под строительство можно на рынке недвижимости у граждан либо купить свободный участок у муниципалитета или у государства (в зависимости от категории земель). Отдельные категории граждан имеют право на безвозмездное получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
На приобретенном участке разрешено возведение:
— строения для постоянного проживания;
— вспомогательных зданий (гаража, летней кухни, веранды, террасы);
— подсобных помещений (сарай, дровяной склад и так далее).
Объектом ИЖС является отдельно стоящее здание (статья 1, ГрК РФ), наземных этажей должно быть не более трех, высота такого объекта не более 20 метров, включая жилые комнаты и вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных потребностей его жильцов.
На земельных участках в жилом секторе города разрешена застройка под частные дома и размещение надворных построек, бань.
Если участок находится вблизи водоема, леса или на холмистой местности, то владельцу придется понести дополнительные расходы. Иначе он не сможет соблюсти правила СНИП и нарушит соответствующее законодательство. Например, хозяевам нередко приходится возводить укрепленный фундамент, получить разрешение на вырубку деревьев возле дома и т.д.
Правила возведения частного домовладения требуется, чтобы:
1. От жилого дома на вашем участке до дома на участке соседей расстояние было не менее трех метров;
2. До границы соседского участка расстояние должно соблюдаться, начиная от 3 метров;
3. Расстояние от любого строительного объекта на вашем участке и до ограждения может быть ≥ 1,5 метров;
4. От дома, где проживают люди, и до ближайших лесных насаждений расстояние должно соблюдаться ≥ 15 метра;
5. 3 метра – минимальное расстояние от жилой постройки до капитального искусственного ограждения;
6. 1 метр – минимальное расстояние, которое должно быть между забором и любой нежилой постройкой;
7. Участок огораживают не менее чем в 1 метре от кустарника и 2-4 метрах от деревьев;
8. Если на примыкающем по соседству участке имеется баня, то разделительное ограждение должно проходить на расстоянии не менее 8 метров от нее;
9. Постройка бытового назначения (туалет) должна располагаться в радиусе 12 метров от жилого дома;
10. Не ближе чем 8 метров от жилого дома и не менее чем за 20 метров от колодца владелец участка должен располагать компостную яму;
11. Возведение построек, предназначенных для скота – за 12 метров от жилого дома.
Правила, касающиеся противопожарной безопасности, устанавливают дальность расположения построек в зависимости от материала, используемого при их возведении, к таковым относятся:
1. Разработка проектов ИЖС осуществляется по СниП 2.08.01-89 и СП 131.13330.2021 (актуализированная редакция СниП II-3-79).
2. СниП 30-02-97 регламентирует расположение на плане земельного участка, а впоследствии, при размещении, нормы разрешенного удаления.
3. Правила землепользования и застройки предусматривают, как необходимо размещать жилые, хозяйственные строения и зеленые насаждения друг от друга.
4. СП 42.13330.2021 и СП 53.13330.2021 актуальны при строительстве дачного домика, хозпостроек и др. (в январе 2021 года будет новая терминология – садовые дома), на садоводческих участках, в СНТ.
5. ГК РФ от 13.03.2021 г. № 17 (п. 7.4) лимитирует расстояние до границ соседского владения, как высоту хозпостройки или других построек, для предотвращения затененности чужой собственности.
6. В КоАП есть отдельная статья, предусматривающая административную финансовую ответственность за нарушение норм, которые должны быть соблюдены, рассматривая их игнорирование как препятствие собственнику в осуществлении его прав.
7. СанПиН требует выполнения санитарно-гигиенических норм, чтобы избежать опасности заражения или загрязнения на своем собственном и соседском землевладениях.
8. Противопожарные расстояния тоже разработаны МЧС, и пожарные требования определяются характером материала постройки, его огнеустойчивости, способности к быстрому возгоранию.
9. Органы местного самоуправления, правление СНТ в отдельном населенном пункте, районе, для территорий садоводческих товариществ, дачных участков, находящихся составе кооператива, иногда принимают отдельные решения.
10. Для малоэтажного строительства существует еще СП 30-102-99, известный как «Планировка и дальнейшая застройка площади малогабаритного строительства».
Существующие условия по противопожарной безопасности при строительстве позволяют обустроить застройку в два ряда, то есть, обеспечить такие расположения построек, при которых два объекта могут быть построены рядом друг с другом.
До начала процесса строительства надлежит разработать планировочную схему размещения отдельных строений и градостроительный план. Далее необходимо обратиться в муниципалитет за разрешением на строительство, а именно в случае необходимости как строительства, так и реконструкции объекта капитального строительства. Экспертиза проекта ИЖС проводится для целей проверки соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. Также экспертиза проекта ИЖС проводится для целей предотвращение создания объектов капитального строительства, строительство и использование которых нарушает права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям, утвержденных в установленном порядке норм и правил.
Если замечаний к представленным документам нет, разрешение выдается сроком на 10 лет (в течение указанного срока застройщик должен закончить строительные работы).
После завершения строительных работ на земельном участке застройщику надлежит зарегистрировать возведенное строение в местном управлении Росреестра и оформить свидетельство о праве собственности – документ выдается в течение 20 дней со дня подачи документов.
В случае, если за 10 лет объект ИЖС так не построен, предусмотрено особый режим налогового регулирования, в частности налог на земельный участок рассчитывается по повышенным коэффициентом: в течении первых трех лет – с коэффициентом 2, а в случае если строительство не начато более 3 лет – с коэффициентом 4 ( п. 15 ст. 396 Налогового кодекса РФ).
Участки с временным статусом после 1 марта 2022 года будут исключены из ЕГРН. Речь идет об участках, которые были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет с 1 марта 2008 года по 1 января 2017 года, но на которые до сих пор не зарегистрированы права собственности или аренды в установленном порядке. В 2017 году участкам прекратили присваивать временный статус, а их фактическим владельцам предоставлено 5 лет на регистрацию.
Право на земельный участок утрачивается: его всего-навсего нужно будет вновь поставить его на государственный кадастровый учет (причем ему присвоят новый кадастровый номер) и зарегистрировать права на него.
Двадцатипятилетний период активного развития в нашей стране компьютерных технологий не прошел даром. Теоретически все документы территориального планирования должны разрабатываться в ГИС-оболочке. На практике это далеко не так. И главное, не существует понятной пошаговой инструкции (стандарта), регламентирующей порядок, структуру, содержание и технологию ГИС-проектов территориального планирования на единой технологической и концептуальной основе. При пользовании ведомственными ресурсами выявляется слабая взаимосвязь отраслевых информационных систем, что затрудняет использование этих информационных материалов в территориальном планировании и предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Как ни странно, не существует официально утвержденного перечня исходных данных, необходимых для разработки строительной документации.
Современное качество среды проживания во многих населенных пунктах нельзя в полной мере назвать удовлетворительным. Остаются нерешенными вопросы индивидуального жилищного строительства, проблемы «недостроев» и очередность нуждающихся в улучшение жилищных условий. Диспропорция территориально-пространственной организации расселения жителей и размещения производительных сил определяет ключевую роль вопросов, связанных с жилищным обеспечением и организацией городской среды.
Малоэтажные дома предъявляют более простые требованиями к конструкциям и инженерному оборудованию, что делает себестоимость квадратного метра в среднем на треть ниже по сравнению с многоэтажными. Индивидуальное жилищное строительство по стоимости может стать еще более экономичным и в значительной своей части ориентироваться на деревянные конструкции, высокую энергоэффективность и полную экологическую «растворимость» при утилизации. Уменьшается потребность в дорогостоящей многоуровневой транспортной инфраструктуре, обслуживающей сгустки жилых мегакомплексов, осуществляется переход на локальные в основном категории дорог и новые типы мест приложения труда.
В краткосрочной перспективе предполагается повышенный спрос на малоэтажные дома, а также усилится тренд индивидуального жилищного строительства. Сегодня он уже подкрепляется со стороны государства выгодными условиями по сельской ипотеке. Пандемия стала триггером для изменений потребительского поведения  люди захотели жить на земле.
В 2021 году рынок частных домов развивался активнее, чем многоквартирных. Рост составил 35% (до 46 млн кв. м) по сравнению с 15% (до 35,7 млн кв. м) годом ранее.. За 2021 год в России было построено 92,6 млн кв. м жилья, что на 12,7% больше показателя 2020 года.
В 2020 году населением построено 298,7 тыс. жилых домов общей площадью жилых помещений 39,8 млн кв. метров, что составило 103,4% к 2019 году. Начиная с 2003 г. объемы индивидуального жилищного строительства ежегодно увеличивались, кроме 2010 г., когда по сравнению с предыдущим годом было отмечено снижение ввода на 10,6%. В 2015 г. объем ввода жилья, построенного населением, по сравнению с прошлым годом снизился на 2,9%, в 2016 г. – на 9,7%, в 2017 г. отмечено увеличение объемов на 3,8% по сравнению с 2016 г, в 2018 г. объем ввода жилья вновь снизился на 1,7%, в 2019 г. – увеличился на 13,5%. В 2020 г. – на 3,4%. Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в 2020 г. составила 48,4% против 46,9% в 2019 г.
По данным Комплексного наблюдения условий жизни населения, проведенного Росстатом в 2020 г., 13,9% домохозяйств собирались улучшить свои жилищные условия. Из них 32,1% составили домохозяйства, которые намерены в этих целях купить или построить другое жилье. По данным Банка России, объем предоставленных физическим лицам – резидентам жилищных кредитов на покупку жилья (в рублях и иностранной валюте) в 2020 г. составил 4450,5 млрд рублей, что превышает объем выданных жилищных кредитов в 2019 г. в 1,5 раза, причем, доля валютных жилищных кредитов составляет менее 1% .
Повышенный спрос на объекты индивидуального жилищного строительства связан с реализацией программы льготной ипотеки, а также с развитием новых инструментов для частного домостроения, считает руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Эксперты ВТБ считают, что по итогам 2021 года объем ипотеки на частные дома достигнет 20 млрд руб., а в 2022 году данный показатель может удвоиться.
К 2030 году российские власти поставили задачу вводить по 120 млн кв. метров жилья в год, из них 50 млн кв. м должно приходиться на индивидуального жилищного строительства.
На землях сельхозназначения, вид разрешенного использования которых определяется как 1.16  «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках»  строительство жилых домов запрещено. С 1 марта 2022 года фермеры смогут строить для себя жилые дома на таких участках. Правда, есть ограничения: дом должен быть один, а строить его должен именно фермер на тех землях, которые использует лично он  то есть для себя. Этажей в таком «поместье» не должна быть больше трех, площадь не должна быть больше 500 квадратных метров, причем пятно застройки не должно превышать 0,25% площади земельного участка.
В отношении участка земли, на котором будет возведен такой дом, сохраняется действие закона о крестьянско-фермерских хозяйствах. Органы власти позаботились тем, чтобы под видом таких фермерских домов не возникали коттеджные поселки коммерческого характера.
Каждый субъект РФ сможет и самостоятельно определять на своей территории те муниципальные образования, на которых строительство фермерских домов или их эксплуатация все-таки не разрешена.
Таким образом, в данной части исследования были рассмотрены теоретические основы регулирования сферы индивидуального жилищного строительства, в частности, выявлены Особенности индивидуального жилищного строительства, охарактеризованы механизмы и инструменты регулирования сферы индивидуального жилищного строительства. Сделаем ряд выводов.
Во-первых, были среди особенностей индивидуального жилищного строительства в РФ в части правового регулирования можно выделить ряд аспектов. Требования к ИЖС и понятие «жилищное строительство» раскрыто в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ), законодатель объектом ИЖС признает создание зданий, строений, сооружений. Прежде чем приступить к ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение в компетентном исполнительном органе (департамент архитектуры муниципального образования), в противном случае такой объект будет считаться самовольно построенным. Законодательно предусмотрено, что подготовка проектной документации необязательна в случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящем доме не выше 3х этажей, который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство объекта ИЖС.
Во-вторых, имеются особенности объекта и субъекта ИЖС. Объект строительства непосредственно связан с земельным участком, пользование которым представляет собой вид разрешенного пользования земли. ИЖС предполагает возведение на земельном участке жилых зданий, хозяйственных построек, гаражей и других надворных сооружений вспомогательного использования. В качестве участников ИЖС могут выступать только физические лица, то есть это есть субъекты в области исследуемой сферы. К объектам ИЖС предъявляются строительные и иные нормы, в частности, установлена этажность, высота строения (не более 20 метров), условия по противопожарной безопасности и прочее.

2 АНАЛИЗ ПРОЕКТА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ПРИМЕРЕ ИЖС «КОТТЕДЖ ИСТРА В Г. ХИМКИ»

 

2.1 Ситуация на рынке индивидуального жилищного строительства в Московской области

 

Московская область является одним из субъектов РФ, традиционно лидирующим в сфере индивидуального жилищного строительства. Безусловно, в первую очередь на этот факт влияет количество проживающих граждан и иностранцев на территории столицы России – в г. Москва. Кроме того, г. Москва является административным центром Московской области.

По данным Федеральной службы государственной статистики по Московской области, за период 2019-2021 гг. в г. Москва введено в действие около 24 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в Московской области, в целом – значительно больше. Рассмотрим таблицу 2.1.

 

Таблица 2.1 – Статистика введения в действие жилых домов Московской области и в г. Москва в 2019-2021 гг.[1]

 

Анализ показателей указывает на то, что на территории г. Москва показатель введения в действие жилых домов за исследуемый период 2019-2021 гг. увеличился на 50,85% или на 2631,8 тыс. кв. м общей площади. В Московской области данный показатель увеличился лишь на 6,98 % или на 601,6 тыс. кв. м общей площади. Это указывает на то, что на территории г. Москва проекты жилищного строительства более востребованы, чем, в целом, в Московской области. Вместе с тем, динамика
исследуемого показателя – неоднородная. Это видно на рисунке 2.1.

Рисунок 2.1 – Динамика показателя введения в действие жилых домов Московской области и в г. Москва в 2019-2021 гг., тыс. кв. м общей площади

Таким образом, показатель введения в действие жилых домов в г. Москва являлся неоднородным, и в 2020 г. в сравнении с 2019 г. – снизился на 196,1    тыс. кв. м общей площади или на 3,8 %. Это, отчасти обусловлено общим экономическим спадом на фоне экономических последствий распространения короновирусной инфекции.

Рассмотрим в структуре введенного в действие жилья финансирование по формам собственности, как на территории г. Москва, так и на территории Московской области в таблице 2.2 в 2021 г. Видно, что на территории г. Москва значительно больше введенного жилья, которое финансируется за счёт государственных или муниципальных средств (20 %) и частных средств (61 %), а в Московской области в данном направлении лидируют собственные или привлеченные средства населения (63 %).

 

Таблица 2.2 – Структура финансирования введения в действие жилых домов Московской области и в г. Москва в 2021 гг., тыс. кв. м общей площади

 

Рисунок 2.2 – Структура форм собственности во введении в действие жилых домов Московской области и в г. Москва в 2021 гг., тыс. кв. м

Следовательно, жители финансируют проекты жилищного строительства в Московской области чаще и больше, чем в г. Москва. Вероятно, это обусловлено финансовой доступностью таких проектов в области, в сравнении с г. Москва.

Рассмотреть статистику ИЖС можно по данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (далее ЕМИСС), где можно отследить показатели введения в действие жилых домов в сельской местности, построенных населением и показатели введения в действие жилых домов, построенных населением за 2019-2021 гг. Так, по данным ЕМИСС, введение в действие жилых домов в сельской местности, построенные населением – сократилось значительно за период 2019-2021 гг., а именно — на 44,91 % или 1382,6 тыс. кв. м общей площади.

 

Таблица 2.3 – Статистика введения в действие жилых домов, построенных населением в Московской области в 2019-2021 гг.[2]

 

В свою очередь, общее количество введения в действие жилых домов, построенных населением – увеличилось 41,87 % или на 1708,4 тыс. кв. м общей площади. Этот факт наталкивает на следующий тезис: интенсивность индивидуального жилищного строительства в Московской области снижается. Следовательно, важно проанализировать последние тенденции рынка.

В 2020 г. был объявлен проект Министерства строительства России — программа по развитию индивидуального жилищного строительства. В программе предлагается увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. В соответствии с Указом Президента РФ от 21.07.2020 № 474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года»[3] было отмечено, что «в рамках национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни» необходимо —  улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно и увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год». В целом до 2030 года в России планируется возвести более 1 млрд кв.м жилья. В рамках этого развиваются определенные программы.

В 2021 г. правительство России утвердило перечень из 42 стратегических инициатив, среди которых инициатива «Мой частный дом». Несмотря на сложившиеся условия в России действует государственная программа по предоставлению льготной семейной ипотеки, в том числе для индивидуального жилищного строительства. Вместе с тем, для этой сферы по-прежнему нужны дополнительные импульсы. Поэтому запуск инициативы «Мой частный дом» крайне важен, так как в рамках этой инициативы: предлагается облегчить процесс оформления строительства и подключения к сетям; создать новый ипотечный продукт, чтобы к 2030 году порядка 700 тыс. граждан могли получить ипотечные кредиты на постройку своего дома; разработать банк типовых проектов для домов. В частности, банк типовых проектов уже активно формируется, в него входят проекты-победители конкурса от Фонда ДОМ.РФ совместно с Минстроем и Минпромторгом России при поддержке Ассоциации деревянного домостроения. По четырем номинациям было подано 122 заявки, из которых члены международного жюри выбрали 40 проектов-победителей. Но количество лотов в продаже на рынке загородной недвижимости России сократилось в условиях экономической нестабильности, так, в условиях снижения объема готового предложения на загородном рынке население решается на строительство. Также, этот фактор усилился наличием льготной ипотеки по ставке до 6 %, в рамках чего предусмотрено строительство частного дома, а также приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем. Этот аспект предполагал рост показателя введения в действие жилых домов в сельской местности, построенные населением в 2022 г., однако, как видится, в данной области будет спад в условиях российско-украинского кризиса и экономических последствий данного явления.

Вместе с тем, качественные проекты в рамках индивидуального жилищного строительства в Московской области, а также грамотная государственная политика может позволить населению открыть новые перспективы в условиях перестройки российского рынка. В период самоизоляции многие жители пересмотрели потребности в отношении жилья, так, популярностью на рынке Московской области по данным ЦИАН стали пользуются готовые дома и дачи — на них приходилось примерно 77 % всех просмотров, в рамках 20 % речь шла о земельных участках и в рамках 3 % — о таунхаусах. За 2021 г. число просмотров объявлений по продаже земельных участков увеличилось почти в 2 раза, по данным специалистов ЦИАН. Вместе с тем, продолжается и рост цен на рынке загородной недвижимости. По расчетам Циан средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в июле 6,93 млн рублей против 6,27 млн в начале года (+10,6%) и 5,94 млн рублей год назад (+16,7%). Рост цен на рынке недвижимости России особенно обострился в 2021 г. Более высокие темпы роста отмечались в столичных регионах, в Московской области (+29,3%), что связано, в том числе, с изменением структуры предложения и вымыванием наиболее доступных вариантов с меньшими площадными характеристиками.

Таким образом, на рынке Московской области имеется интерес к области индивидуального жилищного строительства в Московской области, но неэффективная государственная политика и экономические потрясения не дают гражданам реализовать потребность в ИЖС.

Специалисты отмечают, что качественные, проработанные, красивые проекты — главный драйвер активного развития рынка ИЖС. Новые стандарты ИЖС характеризуются сквозь призму подготовки лучших решений для граждан, повышения доступности комплектов домов и их качественных характеристик. Идеальный индивидуальный дом должен быть обеспечен всей необходимой инфраструктурой и располагаться от работы не более чем в получасе езды[4]. Эти данные сформированы за счёт проведенного совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ в 2021 г. Исследование показало, что спрос на индивидуальные дома в России продолжает расти: за год число семей, которые хотели бы жить в частном доме, выросло на 1,7 млн и достигло 45,4 млн (73% всех домохозяйств). При этом самый востребованный формат индивидуального жилья у россиян — кирпичный или деревянный дом с двумя этажами площадью 80-120 кв. м.

В целом портрет идеального индивидуального жилья глазами россиян выглядит следующим образом:

• материал стен — кирпич (57%) или дерево (34%);
• количество комнат — четыре и более (69%);
• средняя площадь — от 80 до 120 кв. м (93%);
• количество этажей — два (52%);
• транспортная доступность — не более 30 минут езды от работы (67%);
• наличие поблизости остановок общественного транспорта (40%);
• близость социальных объектов, объектов торговли и услуг (55%);
• наличие детских площадок и зон отдыха (38%).

Рассматривая возможность строительства или приобретения жилого дома, граждане выбирают место для постоянного проживания. Основная часть населения России проживает в её центральной части. Г. Москва является крайне заселенным, именно поэтому жители города стараются жить в пригороде, но недалеко от места официальной работы, которая, как правило, располагается именно в городе. Так, ИЖС должно иметь хорошую транспортную доступность и развитую инфраструктуру рядом. Важным фактором является наличие социальных объектов, объектов торговли и услуг.

Таким образом, были рассмотрены статистические данные рынке индивидуального жилищного строительства в Московской области. Отмечено, что рынок строительства жилья в Москве и Московской области растёт, но есть отрицательные показатели введения в действие жилых домов в сельской местности, построенных населением. Вместе с тем, статистика показывает рост интереса жителей Московской области к проектам индивидуального жилищного строительства. Данный факт подтверждается данными совместного опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМ в 2021 г. Следовательно проект – актуален. Важно рассмотреть характеристику проекта ИЖС в рамках деятельности компании «РитмСтрой».

 

2.2 Характеристика проекта компании «РитмСтрой» (проект «Коттедж Истра в г. Химки»)

 

Создать проект ИЖС – трудоёмкий и ответственный процесс. Объекты ИЖС должны возводиться в строгом соответствии с действующими нормами и правилами в области строительства, установленными на территории Российской Федерации и Московской области. Именно поэтому к такому проекты следует привлекать качественных исполнителей. В рамках предлагаемого проекта речь идёт о строительной компании «РитмСтрой» (далее — СК «РитмСтрой»).

СК «РитмСтрой» занимается строительством домов достаточно давно – с 2003 г. Компания имеет свой собственный сайт — https://ritmstroi.ru, где можно проанализировать иные услуги компании, среди которых[5]: проектирование, строительство, отделка домов и бань, инженерные коммуникации и благоустройство.

За время работы специалистами СК «РитмСтрой» накоплен уникальный опыт и понимание технологий, норм и правил для постройки и отделки современного загородного дома. Также, сотрудники СК «РитмСтрой» постоянно следят за новинками в строительной сфере, апробирует новые решения и подходы. Специалисты компании сосредоточены на качестве выполнения работ, на качестве применяемых материалов, также сотрудники СК «РитмСтрой»  имеют высокую квалификацию, профессиональное образование и многолетний практический опыт. Это крайне важно для того, чтобы контролировать и организовывать весь процесс строительства и отделки дома. СК «РитмСтрой» предоставляет клиентам 100 % гарантию надежности и долговечности строения. Ответственный подход к выполнению поставленных задач и четкое соблюдение технологий позволяет СК «РитмСтрой» реализовывать качественные, надежные и долговечные проекты, а именно – дома из газобетона, керамического поризованного блока, кирпича, теплоблока, оцилиндрованного бревна, клееного бруса, а также других материалов. Всё зависит от предпочтений заказчика.

При работе СК «РитмСтрой» заключает договор подряда, согласно которому компания несет ответственность и гарантии, договор подписывается на основе открытой и обсуждаемой сметы. Разрабатываемые СК «РитмСтрой» проекты учитывают все пожелания, специалисты рассчитывают нагрузки, выбирают тип фундамента, материал стен и кровли, предоставляют предварительный вид ИЖС. Компания имеет опыт организации и проведения строительных и отделочных работ, что позволяет добиться высокой скорости и качества реализации проекта. В компании имеется трехуровневый контроль качества и внедрение систем онлайн-видеонаблюдения на объекты компании, что обеспечивает постоянный и непрерывный надзор за процессом строительства.

Компания предоставляет гарантию 5 лет на ИЖС из керамического и газобетонного блока, теплоблока, на цокольные этажи. Компания реализует строительство в кредит. Для этого необходимо гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация в любом субъекте России, наличие собственного мобильного, а также контактного и рабочего номера телефона, возраст от 18 лет. Как правило требуются документы, среди которых: паспорт гражданина РФ и номер СНИЛС. Есть пределы по сумме заявки — от 3 тыс. руб. до 3,3 млн. рублей (с учетом первоначального взноса). Партнером компании является «Почта Банк».

Основные направления работы СК «РитмСтрой»:

1. Строительство (дома из блока, дома из бревна, дома из бруса, каркасные дома и пр.).
2. Строительство фундаментов (цокольные этажи и подвалы, ленточные фундаменты, свайно-ленточные фундаменты, фундамент плита, фундамент на склоне и пр.).
3. Отделка (отделка деревянного дома, отделка дома из блока кирпича, отделка офисных помещений, монтаж коммуникаций и пр.).
4. Благоустройство территории (монтаж дренажей, строительство заборов, устройство дорожек, парковок, отмосток, устройство подпорных стенок, клумб, строительство гротов и пр.).
5. Проектирование (фундаментов, цокольных этажей, домов, коммуникаций, дизайн интерьеров, ландшафтный дизайн и пр.).

Приведем примеры реализованных проектов ИЖС в рамках деятельности СК «РитмСтрой». Рассмотрим рисунок 2.3., где представлена визуализация проекта «41-Д — Дом из керамических блоков 12 на 11 м».

Рисунок 2.3 – Визуализация проекта «41-Д — Дом из керамических блоков 12 на 11 м»

Как видно, дом выполнен в классическом стиле, с покатой крышей. Благодаря новым технологиям дом был построен достаточно быстро. Для строительства были использованы строительные блоки. На сегодняшний день строительный рынок может предложить для возведения домов самые разнообразные блоки, причем они могут отличаться не только материалом своего изготовления, но и своими размерами, весом, формами. Высота потолка 1 этажа: 2,75 м , высотка потолка 2 этажа: 2,75 м.

В настоящее время все большую популярность набирает индивидуальное проектирование загородной недвижимости по личным пожеланиям каждого человека. СК «РитмСтрой» реализовывает проектные задачи «под ключ» на объектах загородной недвижимости с соблюдением современных направлению в сегменте строительства, учитывая дизайнерские новации. Принимая во внимание эти факторы, готовое жилье получается уникальным. Например, на рисунке 2.4 можно рассмотреть современный проект дома из керамоблока в Здравнице (посёлок в городском округе Мытищи Московской области) общей площадью 261 м кв.

Рисунок 2.4 – Фото реализованного проекта «Дом из керамического блока в Здравнице»

Дом облицован австрийским облицовочным кирпичом, для экономии материала кирпич разрезался пополам, также для отделки фасада использовался крашеный планкен из лиственницы и декоративный камень.

Как указывают специалисты СК «РитмСтрой», реализация комплексных частных решений подходит тем заказчикам, которые хотят чтобы жилище выделялось среди прочих, и при этом ценят свое время и репутацию. Именно поэтому неповторимые коттеджи в духе времени и дизайна так актуальны. Одинаковые серые цвета домов сегодня неактуальны. Выполнение индивидуальных коттеджей на взаимовыгодных условиях по современным технологиям интересно для жителей. Тем более, что общая стоимость проекта на рисунке 2.2 – лишь 11,4 млн руб. По ценам рынка жилой недвижимости в г. Москва в многоэтажках – это не дорого.

Так, СК «РитмСтрой» в состоянии реализовать проект ИЖС, выполненный с учетом индивидуального подхода и выгодной цены, с учетом комбинации стилей и пр. Реализованные конструкции отличаются долговечностью, надежностью, а также высокими прочностными характеристиками. Кроме того, в список услуг, СК «РитмСтрой» входят мероприятия по оформлению ландшафта на участке строительства, а также реализация внутренних дизайнерских решений. В итоге заказчик получает уникальное сооружение, выполненное по особому решению. Также, удобным решением является покупка готового проекта, разработанного сотрудниками СК «РитмСтрой» специально для быстрых заказов.

ИЖС «под ключ» всегда представляет собой точные сметы в сочетании с воплощением индивидуальных пожеланий заказчика. В рамках проекта составляются:

• чертежи;
• строительные сметы;
• визуализации;
• дополнительные вычисления и пр.

Заказ загородных домов всегда подразумевает понимание необходимого типа цоколя, сметы на расходы, учета прочности несущих элементов здания, итоговой индивидуальности и визуализация творческих задумок обратившегося. Воплощение этих задач занимаются профессиональные архитекторы и конструкторы. Фактор безопасности и комфорта для мастеров СК «РитмСтрой» — на первом месте. По проекту заказчик реализует современное уникальное жилище, которое укомплектовано, оформлено пейзажным ландшафтом.

Первый шаг – снятие замеров и составление проектной документации. Можно приступить к возведению и со схемой планируемых операций, где указаны расчетные параметры строения. Постройка объекта, опираясь на эскизы, не требует соответствующих строительных знаний. Однако такой подход к реализации заказа просто неприемлем, ведь результат может быть неудовлетворительным. Начинать действия, руководствуясь только эскизными вводными, является достаточно ответственной задачей, ведь бригада не обладает пониманием по конструктивным элементам, нет спецификации по материалам, а размерность кровли неизвестна.

К основным плюсам сотрудничества с СК «РитмСтрой» можно отнести:

1. Сжатые сроки.
2. Профессионализм.
3. Широкий спектр услуг.
4. Гарантия.
5. Опыт.

Таким образом, на базе СК «РитмСтрой» будет реализован проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Коттедж общей площадью 99 м. кв., из которых 68 м. кв. – жилая. Визуализация внешнего вида проекта представлена на рисунке 2.5.

Рисунок 2.5 – Визуализация проекта «Коттедж Истра в г. Химки»

Количество спален в таком коттедже составляет 3 ед., а сам коттедж 2-х этажный. Строится такой коттедж по данным СК «РитмСтрой» около 45 дней и его стоимость составляет примерно 3,3 млн. руб.[6]

Рисунок 2.6 – План первого этажа проекта «Коттедж Истра в г. Химки»

Как видно, проект предполагает наличие тамбура, котельной, туалета, холла, лестницы, гостиной и кухни на первом этаже. Также гостевого пространства и санузла. На втором этаже предполагается наличие 3-х комнат, ванной комнаты и коридора.

Рисунок 2.7 – План второго этажа проекта «Коттедж Истра в г. Химки»

Дом будет сделан из кирпича. Это экологически чистое жилье, обладает оригинальным внешним видом. Иногда случается так, что, переехавши в новую квартиру или дом, жильцы начинают плохо себя чувствовать. Этому есть простое объяснение – при строительстве здания были использованы материалы, которые не являются экологически чистыми. Кирпич медленно проводит тепло. Именно поэтому летом дом нагревается дольше, сохраняя прохладу. Зимой медленнее будет пускать холод внутрь. Перечислим преимущества кирпича:

1. Устойчивость. Кирпичи устойчивы к атмосферным воздействиям и старению, способны выдерживать суровые условия, от морских циклонов до лесных пожаров. Это делает кирпичи идеальным решением. Кирпичи также устойчивы к термитам, потому что термиты не могут питаться кирпичами. После того, как кирпичи использованы в строительстве, материал остается устойчивым к атмосферным воздействиям и возрасту, с минимальным обслуживанием.
2. Относительная дешевизна. Кирпич не требует покраски, покрытия или лакировки для сохранения своей эстетичности и долговечности, в отличие от других строительных материалов. Долговечный кирпич полностью устойчив к атмосферным воздействиям даже в экстремальных условиях, а поскольку кирпичи не содержат растительных веществ, они устойчивы к вредителям и не разлагаются в жарких или влажных условиях.
3. Огнестойкость. Кирпичи пожароустойчивы и не способствуют распространению огня, что делает их идеальными для строительства в районах, подверженных лесным пожарам. Глиняные кирпичи обычно не повреждаются после пожара и могут быть повторно использованы даже в качестве несущих стен. Кирпичи сами по себе не защищают здание от пожара, но в отличие от дерева и пластмассы, которые легко воспламеняются, или стекла, которое распадается от высокой температуры, — имеют преимущества. Строительство из кирпича обеспечивает прочную основу для защиты инвестиций заказчика.
4. Гибкость дизайна. Кирпичи используются в стилях, подходящих для любого строительного проекта. Кирпич остается популярным строительным материалом среди архитекторов и дизайнеров из-за его гибкости в дизайнерском отношении, из-за структурных возможностей и сложной детализации.
5. Шумоподавление. Кирпичи действуют как звуковой барьер. Это звуки между комнатами в доме и звуки из вне, кирпич обеспечивает превосходную звукоизоляцию.
6. Энергетическая эффективность. Кирпичи обеспечивают тепловой комфорт. Это материалы с высокой плотностью, что означает способность эффективно поглощать и накапливать тепловую энергию, сохраняя в доме прохладу летом и тепло зимой. Правильное использование тепловой массы снижает внутреннюю температуру, усредняя дневные и ночные экстремальные температуры, что имеет огромное значение для комфорта и снижает расходы на электроэнергию.
7. Экологичность. Кирпич –натуральный строительный материал, который изготавливается из природных материалов и не выделяет летучих органических соединений, как многие иные материалы для постройки. Практически не выделяя вредных веществ и обладая высокой тепловой устойчивость, кирпич является правильным выбором для тех заказчиков, которым важна экологичность и здоровье. Сланец и глина, из которых изготавливаются кирпичи, широко распространены в природе, поэтому кирпич является экологически чувствительным материалом. Кирпичи можно использовать повторно, сохраняя первоначальные материала. Поскольку кирпичи не содержат агрессивных химикатов, пластика или искусственных соединений, кирпичные дома — это здоровая среда для жизни.

Строительство проекта из кирпича предполагается на земельном участке в г. Химки возле реки, размером в 18,8 сот. Стоимостью в 8,1 млн. руб. Расположение участка представлено на рисунке 2.8.

Рисунок 2.8 – Расположение проекта «Коттедж Истра в г. Химки»

В данный момент данный участок предлагается под ИЖС на сайте ЦИАН[7]. Данный участок имеет ряд преимуществ: находится в черте города Химки, в микрорайоне Сходня; попадает под категорию земли населенных пунктов; на участке подключены центральные коммуникации — электричество, магистральный газ; на участке есть скважина; участок более 3 лет в собственности, имеется полная стоимость в договоре; документы на продажу участка готовы к сделке; к участку имеется асфальтированная дорога; расстояние до железнодорожной станции «Сходня» составляет всего 1,5 км.; на участке имеются плодовые и хвойные деревья; расположен вдоль долины реки; в пешей доступности продуктовые магазины, поликлиника, школа, детские сады.

В целом, время в пути от железнодорожной станции «Сходня» в г. Химки до г. Москва, станции «Ленинградский вокзал» составляет 19 минут. Чтобы доехать по маршруту от г. Москва («Ленинградский вокзал») до железнодорожной станции «Сходня» в г. Химки необходимо преодолеть на автомобиле расстояние в 35 километров. Со скоростью 35 км в час это займёт один час, со скоростью 70 км в час примерно полчаса, со скоростью 105 км в час — лишь 20 минут. Расположение данного участка крайне удачное для проекта «Коттедж Истра в г. Химки».

Безусловно, в Московской области имеется ряд иных пригородных территорий, которые благоприятны для ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Данные территории имеют некоторые конкурентные преимущества перед участком в районе  «Сходня» в г. Химки. Среди них можно выделить:

1. Коттеджный поселок «Калипсо Вилладж» (сотка: от 305 тыс.руб.), 26 км от МКАД.
2. Коттеджный поселок «Русавкино-Заречное» (сотка: от 170 тыс.руб.), 28 км от МКАД.
3. Коттеджный поселок «ЭкоКвартал Раздолье» (сотка: от 199 тыс.руб.), 21 км от МКАД.
4. Коттеджный поселок «Лыжник» (сотка: от 150 тыс.руб.), 28 км от МКАД.
5. Коттеджный поселок «Регата» (сотка: от 195 тыс.руб.), 38 км от МКАД.

Но преимущество выбранного района заключается в том, что до микрорайона «Сходня» от МКАД 13 км, по автодорогам от центра Москвы 31 км, от Молжаниновского района по прямой около 1,5 км. А речка Сходня протекает частично по территории Москвы. Это огромный плюс, так как современному жителю Москвы важно добираться до работы быстро и удобно. Проект предназначен для семьи, которой необходимо выбираться в г. Москва по работе или учёбе.

Таким образом, на базе компании СК «РитмСтрой» предлагается реализовать проект ИЖС «Коттедж Истра в г. Химки». Местом для строительства выбран участок в г. Химки в 18,8 соток. Проект предназначен для семьи, которой необходимо выбираться в г. Москва. Рядом с участком имеется река, станция «Сходня» в 1,5 км., участок полностью готов для продажи, имеет коммуникации. Реализация проекта по документации СК «РитмСтрой» предполагается в 45 дней.

---

Страницы 1 2