РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ КОНЦЕПЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

Страницы: 1 2 3 4

---

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1 КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРЕДНАЗНАЧЕННОЙ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
• 1.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации
• 1.2 Классификация жилой недвижимости
• 1.3 Создание и оборот жилой недвижимости
• 1.4 Жилой фонд Российской Федерации в 2019 году
• РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ КОНЦЕПЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
  • Рейтинговые оценки инвестиционной привлекательности территории … 371.2 Рейтинговые оценки стран
    • Рейтинговые оценки регионов
• 2.1.4 Рейтинговые оценки городов
• Макроэкономическая ситуация в стране и регионе
  • Уровень социального развития страны и региона
  • Уровень экономического развития региона
  • Перспективы развития региона
• Анализ района
  • Описание земельного участка
  • Описание застройки в районе, прилегающем к объекту
  • Анализ пешеходной и транспортной доступности
• 2.3.4 Анализ перехватывающих парковок
• 2.3.5 Анализ перспектив развития района
• Маркетинговый анализ жилой составляющей проекта
  • Анализ рынка жилой недвижимости
  • Анализ рынка жилой недвижимости в городе
  • Анализ перехватывающих парковок
• 2.5 Выводы. Предложения по концептуальному решению
• ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО
• ПРОЕКТА
• Организационно-правовая схема организации проекта
• Расчет стоимости проекта
• Структура инвестиций проекта, схема финансирования
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

Формирование рынка жилой недвижимости – качественно новая для российской экономики структура. Этот процесс начался в условиях либерализации экономики.

Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, а также практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья. К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, жилищное строительство является косвенным источником дохода, т.к. способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта.

К жилым объектам недвижимости относятся комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные, малосемейные и многоквартирные), капитальные дома, предназначенные для постоянного проживания, дома временного проживания.

Актуальность данной темы курсовой работы состоит в том, что жилые объекты недвижимости всегда остаются востребованными на мировом рынке вне зависимости от времени. Классификация их дает более четкие описания и границы отнесения к той или иной группе, классу, для точного ориентирования в рынке недвижимости.

Цель данной курсовой работы состоит в рассмотрении классификаций и характеристик жилых объектов недвижимости.

Задачи, которые были решены в ходе данной курсовой работы:

• дано понятие жилому объекту недвижимости;
• рассмотрена классификация и характеристика жилых объектов недвижимости;
• выявлены различия между рассмотренными классификациями;
• определена приблизительная стоимость жилой недвижимости в городе Екатеринбург;
• сделан вывод о выявленных классификациях жилых объектов;
• произведен социально-экономический анализ территории;
• предложены решения по строительству жилого дома;
• произведена оценка эффективности инвестиций проекта;
• определен социальный эффект при реализации проекта.

Объектом данного курсового проекта является осуществление строительства объекта жилой недвижимости в Екатеринбурге.

Предметом данного курсового проекта являются система и методы оценки инвестиционной привлекательности объекта будущего строительства.

1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости

1.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [3, с.88].

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

Способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества. Так, к свойствам недвижимости относят:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть [7, с.49-52]:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля подразделяется на следующие элементы:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека. Жильё может быть следующего вида:

• элитным;
• типовым;
• городским;
• загородным.

Нежилые помещения – это отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной деятельности, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных целях).

Нежилые помещения подразделяются на [1, с.108]:

• офисное помещение;
• торговая площадь;
• универсальное помещение;
• складское помещение.

1.2 Классификация жилой недвижимости

Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [39].

Классификация недвижимости – это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.

Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются [7, с.34]:

• расположение дома относительно города;
• архитектурные особенности;
• используемые технологии строительства;
• используемые материалы;
• качество инженерных систем;
• качество отделки;
• уровень благоустройства придомовой территории;
• обслуживание дома.

На основании этих факторов выделяют универсальные классы жилья:

• элитные (дома класса люкс);
• премиум-сегмент;
• бизнес-сегмент;
• эконом-сегмент;
• социальное жилье.

Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. Поиск жилья с определенным уровнем комфорта уменьшает круг поисков до конкретного класса.

Элитное жилье и премиум-сегмент. Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей — она в данном случае наиболее высокая.

Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье — самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. Также здесь, комфорт и качество стоит превыше цены.

Элитное и премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.

Но главное достоинство элитного и премиум жилья – это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир имеют свободную планировку, большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов [9, с.100-102].

Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.

Недвижимость премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с пентхаусами на последних этажах.

Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.

Бизнес-сегмент. Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома — идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.

Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество не приносится в жертву экономии.

Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.

Эконом-сегмент и социальное жилье. Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.

Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении безопасности и надежности жилья.

Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии [10, с.87].

Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются [11, с.112-113]:

• фактор спроса и предложения;
• фактор пользователя недвижимого имущества;
• факторы, связанные с объектом недвижимости;
• факторы внешней рыночной среды;
• фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

• фактор условия ведения бизнеса в городе;
• фактор уровня жизни;
• политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
• уровень платежеспособного спроса населения региона;
• себестоимость строительства;
• доступность кредитов и жилищных субсидий;
• макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.)

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье [16, с.186]:

• предпочтение потребителей;
• доходы населения;
• цены на жилье;
• количество домохозяйств на рынке жилья.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Малоэтажное жилье – это многоквартирные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи, высота которых не превышает в большинстве случаев 2-3 этажей. Отличительной чертой таких зданий является отсутствие лифтов и центрального мусоропровода. Это дома с облегчённой инженерной инфраструктурой.

Существует три формата малоэтажное жилье [4, с.97-98]:

• индивидуальные постройки от одного до трёх этажей, к ним относятся коттеджи и усадьбы. У них, как правило, есть участок земли, который в некоторых случаях может в несколько раз превышать площадь застройки;
• таунхаусы – дома с небольшим участком земли на двух-трех хозяев;
• многоквартирная малоэтажная застройка — многосекционные дома от трёх до четырёх этажей высотой.

При строительстве гражданских зданий применяются различные технологии: каркасная, панельная, монолитная и сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий – технология ручной кладки несущих стен, для деревянных –  технология рубленых бревенчатых стен. Все более широкое распространение получают системы быстровозводимых (полнокомплектных) зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. К решению возводить дома с несущим каркасом пришли еще в начале 20 века с изобретением энергоэффективных материалов и развитию промышленности

Малоэтажное жильё в России. В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка. По социологическим опросам, большинство граждан отдает предпочтение именно малоэтажному строительству. На малоэтажное жилье приходится        52 % от общего объема жилищного строительства в РФ. Относительная доля ввода малоэтажного жилья за последние 20 лет увеличилась более чем в 7 раз. По прогнозам Правительства РФ этот показатель должен быть в 2020 г. — около 70 %. Поставлена цель, вернуться к нормальной плотности населения на 1 гектар – 8 тыс. человек, как это было в 1970 году [22, с.119].

Государство сейчас рассматривает малоэтажное строительство как способ повысить доступность жилья для широких слоёв населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удалённых территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты.

Для покупателей малоэтажные проекты – это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

Девелоперам этот формат интересен из-за высокой скорости строительства, для расширения продуктовой линейки и минимизированного, по сравнению с высотной застройкой, количества согласований. Ведь согласно Градостроительному кодексу, экспертиза проектной документации капитального строительства не проводится для малоэтажных объектов.

Однако, несмотря на очевидные преимущества малоэтажного строительства, такие проекты редко бывают масштабными и не всегда соответствуют понятию доступного жилья. Это связано с целым рядом причин:

• возведение крупных малоэтажных проектов достаточно затратно для девелоперов ввиду высокой стоимости земли и подключения к коммуникациям. Поэтому обычно застройщики выбирают не эконом, а форматы бизнес и премиум-классов.
• строительство малоэтажных объектов на удалённых территориях требует больших затрат на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру.

Ипотека на малоэтажное жильё. Ипотека не так распространена на рынке малоэтажного строительства как на рынке городского жилья. Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев проявляется в величине первоначального взноса. Чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10 % больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры – от 40 до 50 %

Малоэтажное жильё в США (92 % всех домов), является основным видом домостроения США. Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых – малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 м2. Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22 % и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза. С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами около 12 % в год, а к 2008 г. снижение цен достигло 21 %. Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной [38].

В США отсутствует единая система стандартов на гражданское строительство. Практически все города или территориальные образования имеют собственные правила и законы в строительстве (Construction COD). Но базовые нормы и правила сложились на практике. Нормой является минимальная высота потолков 8 футов, что соответствует 2,4 метра. Часто применяется высота 9 футов (2,7 метра). Минимальные размеры комнат определяются исходя из местных норм, но меньше чем 8 x 8 футов (2,2 x 2,4 метра) комнат, как правило, не бывает. В многоквартирных домах очень часто можно встретить кухню без окна. Сильно варьируются нормы установки водопровода и электрических систем домов. Например, вся электрическая проводка в штате Иллинойс осуществляется только в металлических трубах, а в соседнем штате Висконсин разрешено устанавливать незащищённые электрические провода.

Гостиничная недвижимость – это сложный инвестиционный объект, прежде всего потому, что из всех активов отель является наиболее долго окупаемым, в частности, срок окупаемости у трехзвездочного отеля даже при самом благоприятном для инвестора исходе будет не менее 7-8 лет.

Следует обратить внимание на несколько важных проблем, которые приходится решать с самого начала реализации инвестиционного проекта гостиничной недвижимости:

• готовность к отсроченному получению доходов. Компании, работающие с гостиницами, не попадают в число тех, кто ориентирован на извлечение наибольшей прибыли в кратчайшие сроки, например, как в случае с инвестированием земельных участков;
• учет факторов, снижающих рентабельность. Как правило, администрации городов предлагают инвестору участки с обременением (ветхое жилье), действующие объекты, памятники архитектуры.
• преодоление форс-мажорных обстоятельств. Проблемные участки могут повлечь за собой приостановку работ на некоторый срок, например, расселение квартала из ветхого жилья.
• освоение лишних площадей. Иногда предоставляемых территорий под застройку нового объекта оказывается слишком много, а для возведения нужны точечные участки;
• наличие четких критериев выбора места под застройку. Выбор в пользу отдельного участка, чтобы хозяйственные коммуникации объекта не пересекались с инфраструктурой других объектов, считается наиболее удачным вариантом.

По оценкам специалистов, объем российского гостиничного рынка увеличивается в среднем на 15-20% в год, что свидетельствует о хороших перспективах этого сегмента недвижимости. Однако на сегодняшний день для инвестиционных компаний данный сектор не является приоритетным, поскольку потенциал других направлений коммерческой недвижимости еще велик в большинстве регионов.

Апартаменты в жилом доме – это одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это – комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем [24, с.53-56].

В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья — это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами. Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82. Согласно ему, апартаменты – номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008, апартамент — номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.

Правовой статус апартаментов точно не определен. Все имеющиеся в законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но российские риелторы и эксперты используют понятие, когда говорят и о других нежилых помещениях, пригодных для проживания.

Говоря условно, апартаменты – нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания. В том числе гостиничные номера: по факту они относятся к коммерческим объектам, но в них можно жить.

Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды [5, с.63]:

• апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат – 2, реже – 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер;
• доходные дома. Это – обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них – это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги – например, охрану, уборку, приготовление еды;
• кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями – то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его;
• апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.

Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:

• класс A. Недвижимость похожа на студии. Это – жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество;
• класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел;
• класс C. Это – просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет – жить в престижном районе города;
• класс «люкс». Чаще всего это – апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относиться к классу люкс – дорогая отделка.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости [25, с.92].

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.

1.3 Создание и оборот жилой недвижимости

Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления.

Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.

Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом

Рынок недвижимости представляет собой многоаспектное явление.

На рынке жилой недвижимости представлены [23, с.32-33]:

• клиенты рынка жилой недвижимости — продавцы и покупатели;
• институциональные участники рынка жилой недвижимости;
• профессиональные участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель – главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся [35, с.82-84]:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются [20, с.102]:

• инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;
• кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;
• оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий.

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т.е. строительных организаций и риэлтерских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов.

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой – удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.

Исходя из триединства сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
• на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются [29, с.103-105]:

• преобладание внебюджетных источников инвестирования;
• большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);
• высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);
• слабая изученность рынка развития;
• отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.

Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.

Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов [30, с.11]:

• физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь);
• имущественно-правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения);
• экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность);
• состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность).

При этом информация должна быть собрана на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.

У каждого земельного участка свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям — БТИ.

Недвижимость может быть нескольких видов [33, с.79-81]:

• специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, химические предприятия, нефтеперерабатывающие заводы;
• неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду;
• недвижимость для инвестиций, которую приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду;
• избыточная недвижимость, земли, которые не нужны для бизнеса.

Как и любой товар, недвижимость имеет особенные свойства [29, с.11]:

• полезность, любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций;
• фундаментальность;
• долговечность, в зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции, недвижимость имеет разные сроки службы;
• стационарность;
• неповторимость, объект недвижимости индивидуален;
• управляемость, каждый объект недвижимости требует постоянного управления, своевременного ремонта и профилактических работ;
• устойчивая тенденция к росту стоимости.

Недвижимое имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно признать неделимым.

Недвижимость может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.

В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.

1.4 Жилой фонд Российской Федерации в 2019 году

По данным ОЭСР, по обеспеченности жильём на человека РФ занимает      32-е место мира с показателем 25,2 м²/чел (Швеция – 42 м²/чел. Германия – 40).

Обеспеченность по количеству комнат на человека РФ занимает 36-е место в мире (на одного россиянина приходится одна комната). По мировым меркам это хороший показатель, по европейским — относительно низкий. Стратегическая потребность населения России в жилых площадях оценивается ещё в 1,5 млрд. м² [31].

С 2000 по 2019 год обеспеченность жильём в России выросла с 19,2 м²/чел до 25,2 м²/чел. Для сравнения: ещё ранее, в 1990 году, этот показатель составлял 16,4 м²/чел [32].

К концу 2015 года общее число квартир в России составляло 64 миллиона. Россия, вводя ежегодно более 1 млн. квартир в эксплуатацию, догоняет среднеевропейский уровень – 473 квартиры на 1000 человек. В России – 436 квартир на 1000 жителей.

В 2019 году в России построено 75,7 млн. м² жилья. В 2014 и 2015 годах Россия ввела рекордные за всю свою историю объёмы жилья — 84,2 и 85,3 млн. м² соответственно, побив рекорд РСФСР 1987 года (72,8 млн. м²). К 2024 году планируется довести ввод нового жилья до 120 млн. м² в год [33].

Главной макроэкономической задачей в жилищном строительстве является привлечение «длинных» финансовых ресурсов под низкие проценты, как для застройщиков, так и для банков, участвующих в проектном финансировании и ипотечном кредитовании. Одними из возможных решений могли бы стать привлечение пенсионных денег и выпуск ипотечных бумаг.

В 2014 году, по данным ОЭСР, 62 % россиян удовлетворены своим жильем, что является сравнительно низким показателем (в Германии удовлетворены   93 %), при этом в России один из самых высоких в мире показателей доли населения, живущего в собственном жилье, что стало результатом приватизации в 1990-е и 2000-е гг.

Преимущества жилья в России. По сравнению с Европой и США, дома в России отличаются большей прочностью и лучшей приспособленностью под суровые погодные условия. Дома имеют толстые стены и не рушатся от непогоды, как это постоянно происходит в США.

В России повсеместно в городах доступно централизованное горячее водоснабжение в любое время года и централизованная канализация. Эти факторы существенно улучшают санитарное состояние. В той же Италии, для получения горячей воды необходимо тратить дорогую электроэнергию, а отсутствие централизованной канализации приводит к периодическому затоплению улиц нечистотами, которые не вывезли из выгребных ям.

Полноценное отопление позволяет россиянам переживать зиму с комфортом, в жарко натопленных квартирах, а не в полу холодных помещениях, как часто приходится делать европейцам с их крайне дорогой коммуналкой (а также с их более мягкими зимами, что приводит к тому, что во многих районах вообще практически полностью отказываются от отопления, а осенне-весенние холода и редкие случаи мороза терпят как неизбежное бедствие – по дому ходят и спят в теплой одежде).

Коммунальные расходы в России в разы ниже, чем на Западе. Средние расходы российской семьи на жилищно-коммунальные услуги составляют 5000 руб./мес. (2013 г.), что вдвое ниже, чем в Норвегии (11 тыс. руб./мес.) или в Германии (9 тыс. руб./мес.), а расходы на электроэнергию и вовсе в 3-4 раза ниже, чем в большинстве европейских стран. При этом для малоимущих расходы на ЖКУ в значительной мере субсидируются [18, с.111].

Недостатки жилья в России. Теплоснабжение в России часто неэффективно из-за устаревшей инфраструктуры, а значительную долю жилищных расходов граждан составляют именно расходы на отопление (порядка трети всех расходов). Впрочем, в 2010-е годы предпринимаются активные усилия по модернизации теплосетей. Низкое качество городской среды (типично для большинства так называемых «спальных районов» в российских городах), что связано со сложившимися с советских времён негативными традициями застройки, устаревшими строительными нормами и правилами (СНиПами), с жаждой наживы и некомпетентностью строительного бизнеса, который стремится выжать максимум прибыли с участка за счёт повышения плотности застройки (в условиях дефицита жилья раскупят даже жильё с некачественной средой), а также пытается сэкономить на проектировании и на благоустройстве (хотя затраты на проектирование составляют порядка 0,5-1,5 % стоимости проекта, и на благоустройство тоже совсем немного).

Городская среда России по европейским меркам крайне неразвита, за исключением центров некоторых исторических городов и элитных районов. Интерес к этой проблеме значительно возрос в последние годы, предпринимаются шаги по исправлению ситуации. Однако города формируются десятилетиями и веками, и положительные изменения пока заметны лишь в отдельных сферах и в отдельных российских городах.

Проблема восходит к советской эпохе: стремительная индустриализация и урбанизация в 1930-е-1950-е, а также колоссальные разрушения жилой застройки в годы Великой Отечественной войны создали огромную неудовлетворённую потребность населения в жилье. Эту проблему советская власть начала активно решать в конце 1950-х, однако при этом было сделано множество ошибок. Начавшаяся в те времена массовая микрорайонная застройка смогла в целом обеспечить население жильём, однако она же стала причиной деградации облика российских городов практически во всех внешних аспектах: начиная от архитектуры и дизайна до общей организации городского планирования и заполнения связующих пространств между домами.

Исправлению ситуации в наше время мешают устаревшие (восходящие к 1960-м годам) строительные нормы и правила (СНиП), а также жадность застройщиков (стремящихся построить максимум квадратных метров на участке) и деградировавший за десятилетия общий уровень градостроительства и архитектуры. Ситуацию осложняет пока ещё достаточно низкий запрос на комфортную среду со стороны большинства россиян, привыкших к сформировавшимся условиям [34, с.104].

В городах за последние 25 лет наблюдаются противоречивые тенденции в отношении качества жилья и среды – с одной стороны, появился обширный рынок элитного жилья и возводится много качественных зданий (как по удобству, так и по архитектуре), внутренние потребительские качества новой застройки эконом-класса также повысились. В центрах городов воссоздаются памятники архитектуры, возрождены многие архитектурные стили прошлого, используются заграничные архитектурные наработки.

Однако в отношении городской среды новые окраинные районы зачастую представляют собой значительно ухудшенную версию позднесоветской застройки – каменные джунгли высотой до 20-30 этажей среди сплошных наземных автопарковок, при дефиците зелени и освещения, когда единственным заметным элементом благоустройства часто оказывается детская площадка стандартного цветастого окраса. В техническом отношении наблюдается безусловный прогресс по сравнению с советскими временами, однако среда обитания становится всё более и более неестественной и несоразмерной человеку.

В сельской местности значительная доля россиян живёт в достаточно неразвитых по европейским меркам условиях. Однако здесь также происходит обновление застройки – по сравнению с советскими временами в России наблюдается бум строительства частных загородных домов (именно домов, а не небольших дач или сезонных дачных строений). Продолжается газификация сельских поселений, распространение интернета и прочих удобств. В сёлах массово развиваются водоснабжение и канализация, модернизируются электрические сети.

Для улучшения положения в жилищной сфере недостаточно только строить новое, нужно ещё поддерживать в нормативном состоянии ранее построенное, и это правило не отменяется, даже если строить очень много, так как ремонт в идеальной ситуации должен быть плановый. Понимание тупиковой ситуации «бега на месте», когда в целом жилой фонд устаревает, что мало улучшает ситуацию для большинства россиян, пришло к началу 2010-х годов. В эти годы в стране капитально ремонтировалось ежегодно менее одного процента от всех многоквартирных домов (это с учётом накопившихся за предыдущие десятилетия недофинансирования огромной массы внепланового ремонта), что грозило через 30-40 лет возникновения патовой, «катастрофической» ситуации. Причём решение лежит не в «нормативно-бумажных хитростях», а в реальном наращивании объёмов реконструкций и работ с целью догнать упущенное.

Около 50 % жилых домов в России нуждаются в капитальном ремонте. По программе капитального ремонта за ближайшие 30 лет в России будет отремонтировано 740 тыс. домов общей площадью 2,3 млрд. м² [26, с.10-15].

В каждом субъекте РФ утверждается своя региональная программа капитального ремонта, как и минимальный размер взноса для собственников, поэтому программы регионально дифференцированы; роль федеральных структур – общеметодическая, определённая государственной социально-жилищной политикой.

Формируются фонды капитального ремонта многоквартирных домов по решению собственников либо на счёте регионального оператора, либо на специальном счёте жильцов. Соответственно, использование этого фонда и ремонт дома возлагается либо на регионального оператора, на самих жильцов.

---

Страницы: 1 2 3 4