РАЗРАБОТКА МАРКЕТИНГОВОЙ КОНЦЕПЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ. ЧАСТЬ 4

Страницы: 1 2 3 4

---

2.3.5 Анализ перспектив развития района

В настоящее время существуют только точечные застройки – это ЖК «Ботанический сад» и ЖК «Новая Ботаника». Улица Белинского является основной магистралью, которая связывает районы Химмаш, Сосновый бор, Уктус, Нижне-Исетский с центром города.

Уктус – старейший район Екатеринбурга, окруженный Уктусскими горами и берегами Исети. Скоро здесь собираются построить полмиллиона квадратных метров нового жилья (это примерно половина того, что сейчас построено в Академическом). Предполагается, что там в конце концов будет жить около 30 тысяч человек. Новый микрорайон расположится там, где в свое время собирались строить новую телебашню, – на Шишимской горке, между улицами Павлодарская, Гастелло и Дальневосточная. Проект развития территории разработала «Брусника» совместно с голландским бюро.

Уктус должен осознать свое глобальное местоположение в генеральном плане города: район связывает центр города и Уктусский горы. К нему примыкают два больших района – Вторчермет и Химмаш, рядом находятся крупные развязки – Объездная дорога и Кольцовский тракт. Река Исеть дает преимущество: при желании по ней можно добраться до ВИЗа, который находится на другом конце города. Если благоустроить территории берегов, по ним будет приятно бегать в сторону центра, не отвлекаясь на автомобили. Район не имеет потенциала к территориальному развитию, поэтому самым оптимальным будет создать на имеющейся территории цветущий город, в который со всего Екатеринбурга будут притягиваться люди и финансировать его своим присутствием.

Уктус – территория с ярко выраженным рельефом. В центре мы не замечаем горки – Вознесенскую, Московскую, – а видим только застроенные горизонты. В центре Уктуса находится парковая территория – как Центральный парк в Нью-Йорке, поэтому необходимо сохранять историю застройки по периметру зеленой зоны. Современному застройщику важно учитывать рельеф района – подчеркивать его, но не перебивать.

Сейчас на Уктусе вдоль железной дороги растянулись большие массивы опустевших промышленных территорий, из которых вышли бы отличные арт-кластеры вроде московских Artplay и «Флакон» – с аутентичностью и недорогой арендой. Важно пытаться перепрофилировать под современные нужды те зоны, которые сейчас уже не используются.

Доступ к району простой – здесь проходит магистраль регионального значения, поэтому проблемы добраться на Уктус нет. Сюда ходит общественный транспорт, с конечной станции метро на Ботанике можно быстро доехать до Уктуса на автобусе. На окраине района есть железнодорожная станция, ходят электрички. Состояние внутренней инфраструктуры района на данный момент плачевное – асфальтированные проселочные дороги без канализационных сливов. На данный момент времени это неблагоустроенное и неуютное пространство. Возможно, из-за проблем с инфраструктурой район сегодня развивается медленнее других спальных районов города. Возможно, застройщики понимают, что создание коммуникаций требует больше вложений. Уктус – район небольшой и доступный, поэтому его реконструкция – вопрос времени.

2.4 Маркетинговый анализ жилой составляющей проекта

2.4.1 Анализ рынка жилой недвижимости

Изучая историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. В процессе образования цен на рынке жилой недвижимости учитывается много различных факторов, которые оказывают непосредственное влияние на конечную стоимость жилья.

Первым фактором является его географическое положение. Квартиры, расположенные в крупных мегаполисах, стоят в несколько раз дороже, чем в небольших региональных городах. Эта разница объясняется более качественным уровнем жизни, в том числе, и уровнем средней заработной платы жителей крупных городов.

Второй фактор – это год постройки и тип самого строения жилья. Жилая площадь в доме дореволюционной постройки, безусловно, имеет гораздо меньшую ценность, чем квартира в доме, построенном после 1970 года, а цена за квадратный метр в новостройке будет в разы дороже, чем на вторичном рынке недвижимости.

Также немаловажное значение имеет и тип строения, так, квартира в панельном доме в несколько раз уступает в стоимости аналогичной квартире, расположенной в кирпичном здании.

И ещё один немаловажный фактор – это бытовые условия, которые включают в себя наличие лоджии или балкона, мусоропровода, водопровода, отопления и т.д. Все это скажется на стоимости жилья. Цена на недвижимость может меняться в зависимости от времени года. В летний период, как правило, увеличивается спрос на загородные дома и индивидуальные строения в дачных поселках, что вызывает рост цен на них летом по сравнению с зимой. Экологическая обстановка в районе тоже заметно влияет на стоимость жилья влияет. Квартира в доме рядом с промышленной зоной или оживленной автострадой обойдется покупателю заметно дешевле [61, таб.18].

Таблица 18 – Средняя стоимость покупки жилой недвижимости, руб./м2

Цена за метр квадратный для квартир зависит от количества комнат. Несмотря на это, самая высокая цена для всех рассматриваемых объектов недвижимости в Москве и в Санкт-Петербурге. В число городов с наиболее высокими показателями стоимости жилья вошли также Владивосток, Казань, Екатеринбург. Самой низкой ценовой категории недвижимость представлена в Вологде и Череповце, что обусловлено падением спроса на жильё. Так, президент Череповецкой ассоциации риэлторов Ю. Румянцев считает, что в городе металлургов спрос упал больше, чем в других городах: «Если там снижение на 30%, то у нас на 40-50%», сделок проводится немного. Объяснение – упала платежеспособность населения».

Наименьшая цена за м2 в квартире-студии определяется в Вологодской области по городу Череповец и равняется 38 416 рублям. В Вологде как в областном центре цена возрастает до 42 960 рублей. Примерно в этом же диапазоне м2 квартиры-студии в городе Воронеж, а именно 42 308 рублей. Затем по возрастающей идут цены во Владимире, Красноярске, Ярославле и Анапе. Цены за м2 в квартире-студии в этих городах приблизительно от 50 000 до 55 000 рублей. Цены в Архангельской области (города Архангельск и Северодвинск) и в Калининграде колеблются от 62 000 до 66 000 рублей за м2 в квартире-студии. Казань опережает Калининград и Архангельскую область. Цена за м2 в квартире-студии в Казани равна 68 792 рублям. На Урале (город Екатеринбург) цены возрастают до 80 000 рублей за м2. В Приморском крае (город Владивосток) это число приближается к 90 000 рублям за м2. Максимальная цена за м2 в квартире-студии наблюдается в Санкт-Петербурге и равняется 119 803 рублям [61, рис.10].

Рисунок 10 – Диаграмма средней стоимости жилой недвижимости, руб./м²

2.4.2 Анализ рынка офисной недвижимости в городе

Средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, на 14 октября равна 72 551 руб. За месяц цена на вторичное жилье снизилась на 0,3%.

За месяц объектов на рынке стало больше на 1,4%, в численном выражении 8,95 тыс. объектов. По количеству пригородных объектов наблюдаем рост – на 2,5% (в реальном выражении 730 квартир). Объем предложения комнат снизился на 3,8% за четыре недели (1,35 тыс. объектов). Сроки экспозиции объектов на рынке составляют 4 месяца.

Среди различных территорий отмечаем в основном отрицательную динамику. Квадратный метр объектов в Центре стал дешевле на 0,7% и теперь стоит 101 838 руб. Объекты первого и второго ценового пояса подешевели на 0,3%. Стоимость объектов в районах, приближенных к Центру, составляет 77 167 руб./кв. м. Объекты второго пояса приобретают по 66 641 руб./кв. м. Квартиры в третьем ценовом поясе обойдутся покупателю по 59 267 руб./кв. м. (-0,2% за четыре недели). Повышение средней цены на этот раз характерно только для квартир четвертого ценового пояса, — на 2,1%. Квартиры в отдаленных районах покупают по 51 359 руб./кв. м в среднем.

Для различных типов объектов фиксируем разнонаправленные корректировки ценовых показателей. Средняя цена объектов в домах «сталинских» времен выросла на 1,2% и на текущий момент составляет 61 482 руб./кв. м. Для «хрущевок» на этот раз характерен несущественный рост цен на 0,3%. Квадратный метр «хрущевки» стоит 64 490 руб. в среднем. Цены на «брежневки» стали дешевле на 0,4%. При покупке объекта в доме «эпохи застоя» покупатель заплатит 63 121 руб./кв. м. Цены на «пентагоны» стали выше на 0,8%. Квартиры в панельных девятиэтажных домах 70-80-х годов постройки покупателям предлагают по 66 570 руб./кв. м. в среднем. Квадратный метр квартир в типовых домах 80-90-х убавил в цене 0,9%, квартиры улучшенные можно приобрести по 66 853 руб./кв. м. Квартиры в современных домах дешевле на 0,7%: квадратный метр стоит 82 798 руб.

Для объектов различных размеров характерны в основном положительные изменения по отношению к ценовым значениям четырехнедельной давности. Однокомнатные квартиры стали дешевле на 0,6%, их выставляют по 77 403 руб./кв. м. Средняя цена «двушек» снизилась на 0,3%, их стоимость на сегодня – 70 747 руб./кв. м. Трехкомнатные и четырехкомнатные объекты теперь стали доступнее для покупателей на 0,4%. Рыночная цена «трешек» составляет 71 011 руб./кв. м., а квартир с четырьмя и более комнатами – 75 194 руб./кв. м.

Средняя цена на комнаты снизилась на 0,1% и достигла отметки 59 668 руб./кв. м. Цены на квартиры в пригороде остались без изменений на уровне 53 759 руб./кв. м. [61, таб.19,20].

Таблица 19 – Изменение цен на рынке недвижимости Екатеринбурга

Таблица 20 – Состав ценовых поясов рынка жилья Екатеринбурга

 

2.4.3 Анализ рынка офисной недвижимости в городе

Одной из причин того, что все дворы заставлены машинами, является недостаток стоянок и гаражей для постоянного хранения автомобилей. Поэтому одной из идей использования перехватывающей парковки, которая в основном функционирует в рабочие часы, является использования стояночных мест жителями близлежащих домов, в качестве места постоянного хранения транспорта. В таблице 17 представлен список автопарковок в районе «Уктус».
Таблица 17 – Автопарковки района «Уктус»

В «Уктусе» находятся большие по площади территории, которые можно использовать в качестве стоянок для автомобилей. Район начинает развиваться, однако у местных жителей проблемы с местами для парковки [61, рис.11].

Рисунок 11 – Расположение автостоянок в районе «Уктус»

2.5 Выводы. Предложения по концептуальному решению

Одним из старейших районов Екатеринбурга является Уктус, расположенный между одноименными горами и берегом Исети. На данный момент, благодаря своему расположению, район считается экологически чистым в сравнении с другими частями города. О том, чтобы сохранить природу и леса Уктуса задумались еще в далеком 1733 году, когда властями было принято решение остановить ковку железа с расположенным заводом.

В ближайшее время район ждет масштабная реновация – здесь планируют построить около полумиллиона квадратных метров жилья, рассчитанных на 30 тысяч человек. Участок под застройку расположен на Шишимской горке, в границах улиц Павлодарская – Гастелло – Дальневосточная. Разработкой проекта развития территории занималась компания «Брусника» совместно с голландским архитектурным бюро КСАР.

Расположение района, доступ к крупным дорожным развязкам (Объездная дорога и Кольцовский тракт), набережная реки – являются факторами, позволяющими развивать потенциал района и его привлекательность для жителей всего города. Развитая инфраструктура района позволяет удовлетворить потребности жителей без необходимости длительных поездок в другие части города, из развлечений – ТРЦ «Глобус», аквапарк «Лимпопо», горнолыжный комплекс «Уктус».

Проект будущей застройки представляет собой узнаваемый образ, строительство будет вестись кварталами. Большое внимание уделено «зеленым» связям между всеми объектами, пешеходным маршрутам и пересмотру роли береговой зоны. Сеть общественного пространства объединит застройку в одно целое. Общая территория, запроектированная в представленном мастер-плане, — 25 га. Первая очередь жилого района вместит 10 тысяч жителей (жилая площадь 435 000 м², коммерческая – 65 500 м2). Запланировано строительство трех детских садиков и расширение трех существующих школ. Строительство первого квартала уже ведется, планируемая сдача ЖК – 2018 год, сдача второго – IV квартал 2020 г.

Первые этажи домов займут коммерческие помещения, здесь расположится вся необходимая инфраструктура – магазины, кафе, салоны красоты и многое другое.

Кварталы спроектированы таким образом, что их разная высота позволит не мешать обзору из каждого отдельного здания – красивый вид из окна и достаточное количество солнечного света будет еще одним преимуществом планируемого строительства [61, рис.12].

В дальнейшем, с развитием района, по прогнозам специалистов стоимость жилья на данном направлении будет только расти. Помимо кварталов «Брусники», перспективными с точки зрения девелопмента являются неиспользуемые промышленные зоны, которые со временем будут преобразовываться в жилые и культурные кластеры. Уктус станет районом, связующим город и «зеленые» территории гор, а также набережной, которые будут местом для отдыха, прогулок и занятий спортом на свежем воздухе.

Рисунок 12 – Участок земли под строительство жилого дома

3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

3.1 Организационно-правовая схема проекта строительства

Источники финансирования инвестиционных проектов представляют собой денежные средства, используемые в качестве инвестиционных ресурсов. Их подразделяют на внутренние (собственный капитал) и внешние (привлеченный и заемный капитал).

Внутреннее финансирование (самофинансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего осуществление инвестиционного проекта. Оно предполагает использование собственных средств – уставного (акционерного) капитала, а также потока средств, формируемого в ходе деятельности предприятия, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений. При этом формирование средств, предназначенных для реализации инвестиционного проекта, должно носить строго целевой характер, что достигается, в частности, путем выделения самостоятельного бюджета инвестиционного проекта.

Самофинансирование может быть использовано только для реализации небольших инвестиционных проектов. Капиталоемкие инвестиционные проекты, как правило, финансируются за счет не только внутренних, но и внешних источников.

Внешнее финансирование предусматривает использование внешних источников: средств финансовых институтов, нефинансовых компаний, населения, государства, иностранных инвесторов, а также дополнительных вкладов денежных ресурсов учредителей предприятия.

Каждый из используемых источников финансирования обладает определенными достоинствами и недостатками. Поэтому реализация любого инвестиционного проекта предполагает обоснование стратегии финансирования, анализ альтернативных методов и источников финансирования, тщательную разработку схемы финансирования.

Данный проект осуществляется при помощи собственных денежных средств и средств предоставленного кредита предприятию.

3.2 Расчет стоимости проекта

Расчет эффективности инвестиции выполнялся в EXCEL. Поэтажные характеристики объекта представлены в таблице 19, смета на строительство дома представлена в таблице 20, календарный график финансирования строительства – в таблице 21, затраты на эксплуатацию – в таблице 22.

Техническое задание – документ, содержащий требования заказчика к объекту строительства, определяющие условия и порядок проведения в соответствии с которым осуществляются выполнение работ. Используется в качестве исходного документа, в котором учитывается основное назначение задания заказчика, описание первичных данных, сроков выполнения работ, требований к работам [61, таб.18].

Таблица 18 – Техническое задание

Таблица 19 – Поэтажные характеристики объекта

Таблица 20 – Смета на строительство жилого дома

Продолжение таблицы 20 – Смета на строительство жилого дома

 

 

Таблица 21 – Календарный график финансирования строительства

 

Таблица 22 – Затраты на эксплуатацию

 

3.2 Расчет показателей эффективности инвестиций

Рассмотрим стоимость квартир всех категорий на 9 этажах, в 5 подъездах будущего жилого дома и представим данные в таблице 23.

Таблица 23 – Общая стоимость всех квартир в жилом доме

Таким образом, в девятиэтажном жилом доме располагаются всего 5 подъездов и 225 квартир, на каждом этаже находятся 5 квартир (2 однокомнатных, 2 двухкомнатных, 1 трехкомнатная):

• 1 категория – двухкомнатные квартиры с выходом окон на 2 стороны;
• 2 категория – однокомнатные квартиры с выходом окон на одну сторону;
• 3 категория – однокомнатные квартиры с выходом окон на одну сторону;
• 4 категория – трехкомнатные квартиры с выходом окон на две стороны;
• 5 категория – двухкомнатные квартиры с выходом окон на 1 сторону.

Себестоимость 1 м² жилья согласно смете на строительство жилого дома (таб. 20) составляет 25 696 руб., а общая стоимость строительства – 466 385 499 руб. Разница между ценой и себестоимостью 1 м² равна 44 000 руб. – 25 696 руб. = 18 304 руб., а между общей себестоимостью и поступлениями от продаж всех квартир в доме – 556 380 000 руб. – 466 385 499 руб. = 89 994 501 руб.

Рассмотрим план продаж всех квартир в жилом доме за 3 года на этапе строительства и за 2 года на стадии эксплуатации. Представим для наглядности план продаж квартир в жилом доме в таблице 24

3.3 Структура инвестиций проекта, схема финансирования

При осуществлении строительства жилого дома планируется привлечение заемных средств в виде кредита в «АльфаБанке». Приведем соотношение собственных и заемных средств финансирования. Рассчитаем показатели возврата денежных средств.

Банк России участвует в выполнении поручения Президента России по созданию условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Ипотека» в его составе.

В рамках своей компетенции Банк России работает над созданием условий для внедрения банками новых законодательных требований к финансированию проектов строительства жилья для обеспечения бесперебойного перехода на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Работа проводится в соответствии с изменениями в законодательство о долевом строительстве, которыми предусмотрен переход от действующей модели привлечения средств граждан непосредственно на счета застройщиков к целевой модели, когда средства граждан – участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. Согласно новой модели, финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на так называемых счетах эксроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

С 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

Проектное финансирование жилищного строительства в соответствии с 214-ФЗ [40] заключается в призвании обеспечить затраты застройщика в размере до 85% от бюджета проекта. Сумма кредита зависит от схемы финансирования и определяется по результатам оценки финансовой модели проекта. «АльфаБанк» может предложить различные структуры финансирования с учетом законодательных требований, применяемых к объекту в зависимости от даты разрешения на строительство. Финансирование возможно сроком до 5 лет (7 лет – для проектов комплексной застройки).

Так как строительство будет осуществляться с привлечением денежных средств в виде кредита, следует рассмотреть общие требования, которые предоставляются к заемщикам.

Сроки кредитования:

• до 5 лет при финансировании строительства жилой недвижимости;
• до 10 лет при финансировании строительства коммерческой недвижимости.

Возможное обеспечение по кредитам:

• активы проекта: залог земельного участка (или права аренды) под строящимся объектом, залог объекта незавершенного строительством (при наличии его регистрации или возможности ее проведения), залог прав требований на строящиеся площади объекта, залог акций Застройщика, Дольщика и их материнских компаний, поручительства основных компаний группы клиента, поручительство собственников бизнеса;
• залог активов, не связанных с проектом (при необходимости, зависти от структуры финансирования).

Окончательная структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально.

График погашения кредита устанавливается исходя из плановых денежных потоков проекта с возможностью установления отсрочки по погашению основного долга на срок до окончания строительства.

Подтверждение бюджета проекта и контроль целевого использования средств, что состоит из следующих условий:

• до начала финансирования проекта проводится подтверждение бюджета проекта, фактически произведенных затрат, экспертиза ИРД и проекта на предмет соответствия действующим нормативным документам;
• в период строительства осуществляется периодический (ежемесячный или ежеквартальный) мониторинг хода строительства (проверка освоения кредитных средств, соблюдения графика строительства и качества выполнения работ);
• подтверждение бюджета, фактических вложений, качества строительства и мониторинг проекта проводятся независимым техническим консультантом или сотрудниками банка в зависимости от специфики и сложности проекта.

Минимальный размер собственного участия компании в проекте определяется в зависимости уровня риска по проекту.

Основные требования к застройщику для получения проектного финансирования от «АльфаБанка»:

• наличие у застройщика или у группы компаний, в которую входит Заемщик, опыта реализации аналогичных проектов (количество реализованных проектов за последние 3 года не менее 3-х, общая площадь каждого из которых сопоставима с рассматриваемым проектом и 4-х проектов на разной стадии строительства);
• соответствие застройщика требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• отсутствие у Застройщика или группы компаний, в которую входит застройщик, «замороженных» проектов жилищного строительства, по которым нарушены обязательства перед дольщиками;
• отсутствие у Застройщика или группы компаний, в которую входит застройщик, действующих проектов, по которым более чем на 6 месяцев нарушены сроки по передаче дольщикам объектов долевого строительства.

Требования к проекту строительства:

• наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации в отношении рассматриваемого проекта (в т.ч. получено разрешение на строительство);
• вложение собственных средств до предоставления банковского финансирования — не менее 15% от бюджета строительства проекта, согласованного с Банком;
• приемлемая экономика проекта, подтверждаемая финансовой моделью проекта, согласованной с Банком (способность полного погашения кредита при применении стресс-тестов);
• владение застройщиком земельным участком, на котором планируется реализация проекта, на праве собственности или долгосрочной аренды, включая стоимость земельного участка;
• наличие у генерального подрядчика, привлекаемого застройщиком, успешного опыта строительства не менее 3-х сопоставимых проектов;
• удачное месторасположение проекта (удовлетворительная транспортная доступность: пешая и автомобильный и общественный транспорт; наличие необходимой инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры и пр. в пешей/транспортной доступности).

Финансирование проектов с использованием эскроу-счетов предполагает:

• целевое использование – финансирование затрат на строительство многоквартирных жилых домов.
• процентная ставка снижается от объема средств на эскроу-счетах.
• отсрочка по уплате процентов до ввода объекта в эксплуатацию и перевода средств с эскроу-счетов в пользу застройщика.

Дополнительные условия:

• наличие опыта реализации сопоставимых по масштабу проектов;
• наличие исходно-разрешительной документации по проекту;
• наличие исходно-разрешительной документации по проекту;
• участие средствами со стороны Заемщика не менее 15%;
• требования к экономике проекта: наличие запаса прочности на снижение цены реализации (не менее 20%) по расчетам банка;
• срок кредитования – до 5 лет (до 7 лет при комплексной застройке);
• привлечение стороннего технического консультанта для подтверждения бюджета проекта, контролем за ходом строительства;
• обеспечение: права на земельный участок, 100% долей/акций застройщика, поручительства собственников;
• ковенанты: контроль цен/темпов продаж, бюджета и графика строительства, страхование СМР, ограничение авансирования.

Таким образом, так как уровень риска невозврата денежных средств ниже среднего, а само строительство осуществляется одним из самых крупных застройщиков города Екатеринбурга (АО «ЮИТ-Урал), то в структуре инвестиций данного проекта предполагается следующее соотношение:

• собственные средства – 14,6 % (68 139 724 руб.);
• кредит – 85,4 % (398 245 775 руб.).

В соответствии с графиком финансирования строительства (таб. 21) тело кредита, составляющее 398 245 775 руб. распределено на 6 кварталов. Проценты по кредиту выплачиваются нарастающим итогом (12% годовых). На протяжении всего срока кредитования (6 кварталов) в первую очередь выплачиваются проценты по кредиту, только после этого выплачивается тело кредита. Схема кредитования с учетом начисления процентов и полной выплате всего тела кредита представлена в таблице 24.

При условии полного выполнения плана продаж за 5 лет будут проданы все квартиры в жилом доме (таблица 25).

За 1 год продажи составят:

• 129 квартир;
• 337 480 000 рублей.

За 2 год продажи составят:

• 40 квартир;
• 97 240 000 рублей.

За 3 год продажи составят:

• 16 квартир;
• 44 088 000 рублей.

За 4 год продажи составят:

• 18 квартир;
• 42 372 000 рублей.

За 5 год продажи составят:

• 22 квартир;
• 44 968 000 рублей.

 

Таблица 24 – Расчет процентов по кредиту

Таблица 25 – График продаж квартир

 

Продолжение таблицы 25

 

Продолжение таблицы 25

 

Продолжение таблицы 25

 

Показатель эффективности инвестиций — чистый дисконтированный доход. Определяется по следующей формуле:

где              n, t – количество временных периодов;

CF – денежный поток;

R – стоимость капитала (ставка дисконтирования).

Внутренняя норма рентабельности (IRR – это ставка дисконтирования, при которой NPV равен 0.  Если норма рентабельности больше ставки дисконтирования (IRR >r), то проект считается прибыльным.

Срок окупаемости – это срок, за который инвестор может вернуть свои вложенные деньги.   Он может быть статическим, т.е. рассчитанный на основе не дисконтированных сумм, без учета инфляции, налоговой нагрузки и амортизации.

Дисконтированный срок окупаемости инвестиций – это срок, при котором современная ценность доходов, получаемая от реализации проекта, сравняется с объемом инвестиционных затрат.

Ставка дисконтирования рассчитывается кумулятивным методом, с учетом безрисковой ставки и премий за различные риски.

r = rf + rp + I

где                r – ставка дисконтирования, %;

rf – ставка процентная безрисковая;

rp– премия за различные риски;

I – темпы инфляционных процессов.

Так как мы занимаемся строительством жилого дома, срок его окупаемости зависит от периода, за который будет возможно продать всю жилую площадь, поэтому расчет дисконтированного денежного потока и других представленных выше показателей не является эффективным методом. Однако следует заметить, что при сроке возможной продажи всей полезной площади за 5 лет, общая сумма полученных денежных средств от продажи всех квартир в доме (225 квартир) составит 556 380 000 руб., что больше общей суммы затрат на строительство, указанной в смете (466 385 499 руб.) и процентов по кредиту (49 505 712 руб.) на 40 488 789 руб. Представим итоговые показатели в таблицах 26 и 27 соответственно.

Таблица 26 – Расчет показателей эффективности инвестиций

 

Таблица 27 – Денежные потоки для оценки коммерческой эффективности проекта

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время перед проектировщиками стоит серьезная задача разработки новых прогрессивных объемно-планировочных решений квартир и домов с более совершенной планировкой и эстетическими качествами, с тем, чтобы удовлетворить все запросы человека социалистического общества.

Возведение жилого дома – это не только удовлетворение материально-бытовых потребностей, но и создание материальной, социальной и духовной среды, в которой живет и работает человек, происходит воспитание поколения будущего.

В настоящее время эстетической стороне архитектуры жилых зданий и их комплексов придается особо важное значение. Проблема создания гармоничной архитектурно-планировочной среды жилых районов – одна из важнейших творческих задач современных архитектуры и градостроительства. Воспитательная роль среды, с которой человек повседневно связан, неоценима.

Строительство осуществляется в спальном районе «Уктус». Строительство бъекта жилой недвижимости представляется возможным осуществить за 3 года.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Аленичева, Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: Учебное пособие. / Е.В. Аленичева. — Тамбов.: ТГУ, 2005. -25 с.
2. Артеменков, И.Л. Оценка недвижимости. — Ч. 1. — 3.-е изд. / И.Л. Артеменков, Г.В. Попов. — М.: АО РОО, 2006. — 67 с.
3. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России. / И.Т. Балабанов. — М.: Финансы и статистика, 2006. — 216 с.
4. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / И.Т. Балабанов. -СПб.: Питер, 2008. — 208 с.
5. Белых, Л.П. Формирование портфеля недвижимости. / Л.П. Белых.- М.: Финансы и статистика, 2007. — 306 с.
6. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ./ В. Беренс, П.М. Хавранек. — М. Интерэксперт, 2008. — 270 с.
7. Бойко, Т. Недвижимость : парадоксы закона и логика права/ Т.Бойко // ж-л «ЭКО» — 2006 — № 9 — С.5 — 7
8. Бяков, Э. Приватизация и создание рынка недвижимости/ Э.Бяков // Российский экономический журнал — 2006 — № 5-6 — С.124-126
9. Витрянский, В. Купля — продажа / Витрянский В. // Хозяйство и право — 2006 — №1. -С.17-18
10. Витрянский, В. Отдельные виды договора аренды/ Витрянский В. // Хозяйство и право- 2006 — №3 — С.154-156
11. Газман, В. Гарантии для участников лизинговых операций/ В. Газман // Хозяйство и право — 2005 — №11 — С.34-36
12. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости.: Учебник / В.А.Горемыкин — 2-е издание, перераб.и доп. — Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2006. — 516 с.
13. Горемыкин, В.А. Рынок недвижимости. / В.А.Горемыкин — М.: МЭГУ, 2006. — 196 с.
14. Горемыкин, В.А. Стоимость земли и методы ее оценки/ В.А.Горемыкин // Вопросы оценки. — 2006 — №1 — С.56-57
15. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. / В.А.Горемыкин — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006. — 836 с.
16. Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества / Д.Б. Горохов // Законодательство и экономика — 2008 — 6- 7. С.23-28
17. Гранова, И.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие./ И.В.Гранова. — СПб.: Питер, 2007. — 208 с.
18. Грибоевский, С.В. Оценка доходной недвижимости. / С.В. Гриюоевский.- СПб.: Питер, 2007. — 325 с.
19. Григорьев, В.В., Федотова М. А. Оценка предприятия. / Григорьев В.В.- М.: Инфра-М, 2006. — 248 с.
20. Денисенко, Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, / Денисенко Е.Б. — Н-ск, НГАСУ, 2008. — 264 с.
21. Золотарев, И.И., Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. / И.И. Золотарев, А.И. Щербаков, Н.А. Щербакова. — Н-ск:НГАС, 2006. — 268 с.
22. Золотарев, И.И. Методические проблемы оценки недвижимости в России в современных условиях / И.И. Золотарев, А.И. Щербаков, Н.А. Щербакова // Н-ск: СГГА, 2006. — 154 с.
23. Желтков, Е.Л. Защита граждан от посягательств на их права при cовершении жилищных сделок / Е.Л. Желтков // Гражданин и право. — 2008. — № 5. — С. 48-61.
24. Калачева, С.А. Сделки с недвижимостью./ С.А. Калачева. — М.: Книга-сервис, 2005. — 176 с.
25. Калачева, С.А. Операции с недвижимостью./ С.А. Калачева. — М.: Приор, 2007. — 194 с.
26. Ковалев, А.П. Рыночная стоимость имущества предприятия. / А.П. Ковалев. — М.: Финстатинформ, 2005. — 80 с.
27. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П. Коростылев — М.: РДЛ, 2006. — 146 с.
28. Коростелев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. / С.П. Коростылев — М., 2007. — 196 с.
29. Кротов, М.В. Методы сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта / М.В. Кротов. // Вопросы оценки. — 2008. — № 1. — С. 34-42.
30. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости. / А.Б. Крутик — СПб.: Лань, 2008. — 48 с.
31. Кузьмин, В. Предвыборный рынок/ В. Кузьмин.// Эксперт — 2009- №23 — С.15 — 16
32. Купчин, А.Н. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития. Учебное пособие / А.Н. Курчин. — М. 2006. — 112 с.
33. Все для оценки и для оценщика [Электронный ресурс] — режим доступа: http://www.ocenchik.ru/;
34. Беляева, В.С. Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости [Электронный ресурс] — режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-mehanizma-otsenki-rynochnoy-stoimosti-obektov-zhiloy-nedvizhimosti/;
35. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон — Информационно-поисковая система «Консультант Плюс»;
36. Рейтинги стран мира по наиболее значимым экономическим показателям https://visasam.ru/emigration/vybor/ekonomika-stran-mira-2.html;
37. Рейтинговый портал https://basetop.ru/rejting-ekonomik-mira-2019-tablitsa-vvp-stran-mira/
38. Российские рейтинги https://kubdeneg.ru/mesto-rossii-v-mirovoi-ekonomike-2019/.
39. Российские регионы — где находится потенциал роста? // Росконгресс [Электронный ресурс]. URL: https://roscongress.org/upload/medialibrary/c6f/rossivskieregioni.pdf (дата обращения: 18.10.2019).
40. Рейтинг социально-экономического положения регионов — 2019 // Россия Сегодня [Электронный ресурс]. URL: http://riarating. ru/info grafika/20190604/630126280.html (дата обращения: 18.10.2019);
41. Рейтинг социально-экономического положения субъектов РФ по итогам 2019 года // Россия Сегодня [Электронный ресурс]. URL: http://riarating.ru/infografika/20180523/630091878.html (дата обращения: 18.10.2019).
42. Всероссийский рейтинг городов по торговым центрам. [Электронный ресурс] URL: https://samara-ru.livejournal.com/10102073.html (дата обращения 25.10.2019);
43. Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов России RAEX показал снижение интегрального инвестриска [Электронный ресурс] URL: https://raexpert.ru/releases/2017/Dec15a (дата обращения 25.10.2019);
44. Инвестируй в Свердловскую область. Общая информация. [Электронный ресурс] URL: http://invest.midural.ru/pages/30 (дата обращения 25.10.2019);
45. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения 25.10.2019);
46. Транспортно-пересадочный узел «Ботанический» в г. Екатеринбург [Электронный ресурс]       URL: http://www.uralgiprotrans.ru/ru/ proect/proect3/botanika (дата обращения 20.10.2019);
47. Транспортно-пересадочный узлы [Электронный ресурс] URL: https://stroi.mos.ru/tpu?from=cl (дата обращения 22.10.2019);
48. Мировые транспортные хабы: опыт для Москвы [Электронный ресурс] URL: https://realty.rbc.ru/news/577d23aa9a7947a78ce91868 (дата обращения 22. 10.2019);
49. Итоги рынка недвижимости в Екатеринбурге в 2017 году [Электронный ресурс] URL: http://www.domnedv.ru/page38/analitika_rinka_nedvizhimosti/?news_id=2985 (дата обращения 22.10.2019);
50. Аналитика коммерческой недвижимости в Екатеринбурге [Электронный ресурс] URL: http://prcity.arendator.ru/ekaterinburg_2017 (дата обращения 25. 10.2019);
51. Обзор рынка офисной недвижимости в Екатеринбурге [Электронный ресурс] URL http://www.uralgermes.ru/files (дата обращения 28.10.2019);
52. НГП СО 1-2009.66. «Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области».

---

Страницы: 1 2 3 4