Оглавление
Введение
Глава 1. Общие положения арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
1.1. Теоретические основы арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
1.2. Особенности современной арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
1.3 Подходы к определению арендной платы
Глава 2. Анализ арендной политики, реализуемой в ТРК «Сити» (г. Королев)
2.1. Характеристика объекта ТРК «Сити»
2.2. Анализ арендной политики на объекте и основные проблемы
3 Направления совершенствования арендной политики в деятельности ТРК «Сити»
3.1 Рекомендации по оптимизации арендной политики в ТРК «Сити»
3.2 Экономическая оценка результатов совершенствования арендной политики ТРК «Сити»
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
Одной из востребованных договорных конструкций является договор аренды зданий и сооружений. Указанный договор, играя приоритетную роль на современном этапе, способен удовлетворять различные потребности участников гражданского оборота. Учитывая, что договор аренды зданий и сооружений в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) достаточно урегулирован, мы обнаруживаем, что в практике его применения могут возникать различные отношения, не отраженные действующим законодательством.
Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространенных в гражданском праве. Как и каждый договор, он имеет ряд своих специфических особенностей, игнорируя которые гражданин, юридическое лицо или иной хозяйствующий субъект могут остаться без возможности правовой защиты.
Актуальность данного вопроса заключается в том, что в настоящее время с развитием рыночной экономики договор аренды нежилых помещений имеет большую популярность. Сам договор аренды имел важное значение и несколько тысяч лет назад, в древних цивилизациях,например, таких как древнегреческая, римская, египетская договор аренды активно использовали как доступный способ для получения рабочих земельных участков. В наши дни появилось значительное многообразие форм сдачи помещений в аренду, что требует их более тщательного рассмотрения в гражданско-правовой науке и правового регулирования в этой сфере.
Формирование эффективной арендной политики является сегодня одним из ключевых условий успешного функционирования любого объекта коммерческой недвижимости. Арендная политика — это совокупность стратегий, правил, условий и процедур, в соответствии с которыми происходит сдача в аренду объектов, заключаются договоры аренды, совершенствуются взаимоотношения с уже имеющимися арендаторами.
Следует учитывать, что договор аренды предполагает применение общих норм о порядке совершения сделок и заключения договоров, о которых говорится в главах 9, 27, 28 Гражданского кодекса РФ. Также стоит отдельно выделить 34 главу ГК РФ, которая является основой законодательного регулирования арендных правоотношений. Кроме того, из-за распространенности данного вида договорных отношений на практике часто встречаются спорные и проблемные вопросы правового регулирования договора аренды нежилого помещения, соответственно, очень важно, чтобы стороны знали все свои права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и особенности их осуществления.
Объект исследования – ТРК Сити.
Предмет исследования –арендная политика в ТРК Сити.
Цель исследования – провести анализ и предложить пути совершенствования развития арендной политики в ТРК Сити.
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Рассмотреть теоретические основы арендной политики на рынке коммерческой недвижимости.
2. Выяснить особенности современной арендной политики на рынке коммерческой недвижимости.
3. Выявить подходы к определению арендной платы.
4. Дать характеристику объекта ТРК Сити.
5. Провести анализ арендной политики на объекте и основные проблемы.
6. Разработать рекомендации по развитию арендной политики на объекте.
7. Рассчитать экономическую оценку результатов совершенствования арендной политики.
Методологической основой написания выпускной квалификационной работы послужили следующие методы исследования: системный и логический подход, методы классификации и группировок, аналитических сравнений и статистической обработки информации, обобщения.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений.
В первой теоретической главе рассмотрены общие положения арендной политики на рынке коммерческой недвижимости. Отражены особенности современной арендной политики на рынке коммерческой недвижимости и подходы к определению арендной платы.
Во второй главе проведен анализ арендной политики, реализуемой в Московской области, г. Королеве, ТРК Сити и охарактеризованы основные проблемы.
В третьей главе представлены рекомендации по развитию арендной политики на объекте и дана экономическая оценка результатов совершенствования арендной политики.
Глава 1. Общие положения арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
1.1. Теоретические основы арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
В России арендные отношения рассматриваются в 34 главе Гражданского кодекса РФ, в ней определяются понятия объекта, субъекта арендных отношений, а также общие положения договора аренды. Так, субъектами арендных отношений являются арендодатель, т.е. собственник имущества или его законный представитель, и арендатор. А объектом аренды может стать практически любой материальный предмет.
Ряд современных исследователей указывают на некоторое сходство между арендными отношениями, отношениями кредитования и отношениями купли-продажи. Однако, несмотря на кажущуюся близость этих понятий, между ними существует качественное различие. Для того, чтобы лучше понять это различие, следует обратиться к, так называемому, «перечню Оноре», еще иногда его называют «полный пучок прав». Автором этой теории является английский юрист А.Оноре, который в 1961 г. предложил полный набор прав, состоящий из 11 позиций, каждая из которых воспринимается как санкционированная обществом поведенческая модель поведения во взаимоотношениях между людьми. Другой известный ученный, американский экономист Пол Хейн в своей работе «Экономический образ мышления» тоже поднимает тему прав собственности, называя их «правилами игры», и приходит к выводу о том, что именно они выступают главным фактором в формировании процесса спроса и предложения в обществе.
Стоит отметить, что чаще всего, когда говорят на тему прав собственности, не рассматривают всю плеяду, выделяя три основных:
1. Владение
2. Пользование
3. Распоряжение.
Таким образом, существенное отличие между отношениями аренды и купли-продажи связано с понятиями права собственности и распоряжения. По договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на вещь, это означает, что в отношении своего имущества собственник имеет следующие правомочия: владения, пользования и распоряжения. Таким образом, собственник может совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают права других членов общества, т.е. не противоречат закону. А в соответствии с договором аренды, арендатор получает право пользования и владения, но право распоряжения остается у арендодателя.
В результате заключения договора аренды, арендатор получает право на все выгоды полученные в ходе использования взятого в аренду имущества. При этом собственник объекта не может никак претендовать на результаты хозяйственной деятельности с участием своего имущества в течении всего времени действия договора.
Данное утверждение следует из закона, действует всегда и не противоречит действительности, даже если, согласно договору аренды, в качестве арендной платы арендатором предусмотрена передача части произведенной продукции арендодателю. В этом случае произведенная продукция все равно является собственность арендатора, а арендодателю она передается в качестве эквивалента денежным средствам. Таким образом, пользователь арендованного имущества, хоть и не получает право собственности на объект аренды, но приобретает право на владение, пользование и распоряжение результатами деятельности этого имущества, т.е. приобретает право собственности на них.
Можно говорить о том, что при заключении договора аренды арендатор приобретает права собственности на выгоды от нанимаемого имущества, значит эти выгоды становятся предметом покупки (продажи), однако, они не могут существовать отдельно от объекта, который их производит.
Фактически в этом и заключается сущность аренды: она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом, т.е. как и в случае договора купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. Единственная разница между ними в правомочиях и от этого возникающих обязанностей у субъектов арендных отношений.
Стоит отметить, что долгое время институт частной собственности не изучался должным образом, так известный американский экономист Армен Алчиан в своих работах уделяет этой проблеме большое внимание. Автором было отмечено, что в Справочники Американской экономической ассоциации отсутствуют определения понятий «собственность» или «права владения», а собственность государственных, некоммерческих организаций представлена таким образом, будто она не отличается от стандартных прав частной собственности» Другой известный американский экономист Стивен Чен в одной из своих работ утверждает, что обсуждение прав собственности в научной среде считалось «запретной зоной».
Том Бетелл в своей книге «Собственность и процветание» пишет, что такая ситуация могла сложиться из-за особого отношения к правам собственности и ощущения их незыблемости, а значит, проблема защиты этих прав не стояла, а обсуждения казались излишними.
Джон Р. Коммонс (американский экономист) в своей книге «Правовые основания капитализма» отметил, что «экономисты XIX века частную собственность принимали как данность.
С точки зрения Теоремы Коуза размещение активов будет эффективным, если права собственности на активы будет четко распределено.
Однако чаще всего в реальной жизни складываются ситуации, при которых трансакционные издержки не просто не равны нулю, но и оказываются очень значительными. Отсюда следует, что изначальное распределение прав собственности оказывает большое значение на эффективность ведения хозяйственной деятельности. Когда большинство земельных участков принадлежат физическим и юридическим лицам, рациональное распределение прав собственности оказывается затруднительным, что рано или поздно приведет к росту трансакционных издержек.
Ситуация в корне меняется, когда мы рассматриваем институт аренды, во-первых, государство может влиять на ведение того или иного вида предпринимательской деятельности, отдавая земельные участки, находящиеся в непосредственной близости друг к другу, предпринимателям смежных или дополняющих отраслей. Такое распределение окажет позитивное влияние на ведение хозяйственной деятельности, позволит свести к минимуму трансакционные издержки и, в некоторых случаях, может привести к появлению положительных внешних эффектов.
Почти все отечественные экономисты после Второй мировой войны заговорили о преимуществах государственной и муниципальной собственности, преобладание которой позволяет добиться более быстрого экономического роста, чем при частной собственности. Однако, нельзя забывать о том, что частная собственность также имеет многочисленные преимущества, не обращать внимание на которые невозможно. Обычно выделяют 4 основных блага:
свобода;
справедливость;
мир;
процветание.
Именно эти четыре постулата, по мнению многих мыслителей, для которых экономическое развитие является областью профессиональных интересов, не представляются реализуемыми в обществе, в котором отсутствует защищенная, децентрализованная частная собственность.
Так, известный революционный деятель, идеолог одного из течений марксизма утверждал, что в отсутствие частной собственности государство, угрожая голодной смертью, может добиться беспрекословного повиновения.
Эту же мысль выразил американский экономист, обладатель нобелевской премии Милтон Фридмен, который в одном из интервью 1988 года заявил, что что «общество не может быть свободным в отсутствие частной собственности».
Больше того, частная собственность выполняет еще одну важную функцию, так по мнению именитого шотландского писателя и специалиста в области права, именно собственность дает способ быть свободным и «защищенным от свободы других».
Профессор Джеймс К. Уилсон отмечал в своих работах, что собственность — это «мощное противоядие против необузданного эгоизма». Таким образом, можно сделать вывод, что частная собственность – это своего рода компромисс между нашим стремлением к неограниченной воле и признанием того, что другие обладают сходными желаниями и правами.
Однако стоит отметить, что приведенные высказывания не являются истиной в первой инстанции, вопросы собственности неразрывно связаны с историей и национальными особенностями. Данный подход неспроста является оплодом изучения по большей мере именно американских экономистов, правоведов и философов. При анализе различной литературы мне неоднократно встречались упоминания того, что этот факт вызывал удивление как у отечественных, так и у европейских иммигрантов. Конституция Соединенных штатов Америки рассматривает частную собственность в числе основных прав, так в 14-ой поправке Конституции США установлено, что все штаты без исключения не вправе «лишать кого-либо жизни, свободы или собственности без надлежащего судебного разбирательства».
Согласно американскому праву имущество делится на два типа:
материальное;
идеальное.
Под «материальным» принято понимать телесное имущество, т.е. вещественное, процесс эксплуатации которого связан с физическим преобладающим, подавляющим влиянием, установленным над этим объектом. «Идеальное» — это, так называемое, бестелесное имущество, которое не имеет материальной формы, но имеет стоимость и денежную оценку. Так, например, патенты, оборотные документы, такие права на технические и нетехнические объекты, как изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, марки, право пользования чужой землей. Исходя из приведенных примеров, нетрудно заметить различную природу некоторых имущественных объектов, отсюда напрашивается еще одна классификация, которая разделяет имущество на:
движимое;
недвижимое.
Суть этой классификации интуитивно понятна по названию компонентов, так к движимому имуществу относится все имущество, что «движется», а к недвижимому – «не движется», т.е. то, что закреплено на земле или имеет тесную с ней связь.
Принято выделять одно из очень своеобразных, а от того вызывающего большой интерес и являющегося предметом для обсуждений и многочисленных споров институтов права, которое именуется доверительной собственностью. В основе этого института лежит доверие объекта имущества со стороны обладателя права собственности в отношении третьего лица. Таким образом, мы видим своеобразное разделение права собственности, о котором говорилось выше, и именно оно лежит в основе арендных отношений.
В начале 90-х годов всё население России приняло участие в приватизации организаций и жилья. По месту работы люди стали акционерами. Некоторые дельцы скупали дёшево брошенные объекты и регистрировали на них право собственности. Потому и появилась возможность, на законных основаниях, передавать движимое имущество во временное владение. Владелец, передавший такой объект, стал «арендодателем», получатель объекта «арендатором».
Сегодня сдаются объекты недвижимости, автомобили, земли. Такая передача происходит по договору аренды, на равных условиях каждого, за определённую сумму.
На современном этапе существует несколько разновидностей арендных отношений.
Прокат. Отчуждение на основании Соглашения на передачу в прокат, считается предпринимательской деятельностью. Поэтому владелец должен быть зарегистрирован в ИФНС по месту жительства в качестве предпринимателя. Оборудование передаётся в эксплуатацию на короткий период, не более года. Платежи вносятся в такие сроки, как прописано в договоре. Пользователь может прекратить пользование этим имуществом. Для этого, необходимо предупредить владельца за 10 суток. Отдавая оборудование в аренду, владелец обязан ознакомить пользователя с условиями эксплуатации.
Автомобили на прокат.
Автомобили отдают с водителем и услугами на его ремонт за счёт владельца или вообще без экипажа. Если произошло ДТП, и за рулём не было экипажа владельца, нанесённый ущерб должен возместить пользователь. В договоре пользования автомобилем, обязательно должна быть указана информация из ПТС и указан пробег на момент передачи. Если такой информации нет, то договор не будет иметь юридической силы. Особенно популярен прокат авто в Москве.
Здания, сооружения, нежилые помещения.
К письменному документу, оформленному владельцем на передачу пользователю объектов, прилагается передаточный акт, подписанный каждым и ксерокопия паспорта БТИ с указанием занимаемой площади. Срок действия договора: более года, там же прописывается размер платы и все условия по содержанию и эксплуатации этих объектов. Пользователь после указанного срока должен вернуть объект в надлежащем состоянии. Если в договоре нет даты, значит, договор составлен на длительный срок.
Срок действия договора: более года. Пользователь должен вернуть недвижимость в хорошем состоянии. Пользователь производит капитальный ремонт с согласия владельца в счёт арендной платы.
Передача предприятия.
Когда переходит организация в аренду, всё что числится на балансе владельца на дату передачи, передаётся пользователю. Владелец бывшей организации, обязан известить кредиторов о передаче долгов пользователю в письменном виде. Только после приёма передачи организации, пользователь и передающая сторона, становятся равнозначными ответчиками по долгам.
Пользователь может сдавать арендуемое имущество субарендаторам без согласия владельца. Договор считается подписанным, если обе стороны поставили подписи. Пользователь должен содержать всё имущество в хорошем состоянии и производить все виды ремонтов.
Лизинг.Финансовая аренда — лизинг, когда банк передаёт право пользования техники, в конкретный расчётный период. За это пользователь регулярно вносит фиксированную плату в период, прописанный в договоре или соглашении. При отсутствии платежа, наступает банкротство. Поэтому банк может продать технику по льготной или остаточной стоимости пользователю.
Операционный (сервисный) лизинг. Эксплуатация чужого оборудования сроком от 1 года до 3 лет. Поэтому владелец сдаёт его в эксплуатацию несколько раз. По такому лизингу владелец может оказывать услуги по текущему ремонту и установке передаваемого оборудования (оказывает сервисные услуги).
Итак, рассмотрим более подробно особенности современной арендной политики на рынке коммерческой недвижимости.
Формирование эффективной арендной политики является сегодня одним из ключевых условий успешного функционирования любого объекта коммерческой недвижимости. Арендная политика — это совокупность стратегий, правил, условий и процедур, в соответствии с которыми происходит сдача в аренду площадей, заключаются договоры аренды, совершенствуются взаимоотношения с уже имеющимися арендаторами.
1.2. Особенности современной арендной политики на рынке коммерческой недвижимости
Во все времена одним из самых прибыльных и стабильных бизнесов было строительство зданий и сооружений с целью их дальнейшей продажи или эксплуатации и получения регулярного дохода от сдачи имеющегося помещения в аренду. Особый интерес в этом направлении представляет коммерческая недвижимость и возникающие по этому поводу арендные отношения между девелоперами (собственниками недвижимости, арендодателями) и ритейлерами (арендаторами).
Арендные отношения возникают и регулируются положениями договора аренды или в более редких случаях предварительным договором аренды.
В зависимости от срока, на который заключается договор аренды недвижимого имущества, он может быть краткосрочным (заключённый на срок менее одного года) и долгосрочным (заключённый на срок не менее одного года). При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Краткосрочный же Договор аренды недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и приобретает юридическую силу в момент его подписания соответствующими сторонами.
Таким образом, срок аренды недвижимого имущества влияет на момент возникновения прав и обязанностей по договору, в частности на возникновения обязательств арендатора по оплате обеспечительных платежей или обязательств по осуществлению отделки арендуемого помещения.
Кроме срока аренды недвижимого имущества, договор аренды, как правило, содержит множество юридических и финансовых моментов, на которые следует обратить внимание при его заключении.
Так, существенным условием договора аренды помещения (здания, сооружения) является его предмет, то есть само помещение (здание, сооружение), которое должно быть индивидуально определено с помощью указания на его наименование, назначение, площадь, этажность, кадастровый номер, описание месторасположения с приложением плана помещения (здания, сооружения), позволяющего точно установить его локацию[19].
Отдельно необходимо провести анализ коммерческих условий, содержащихся в договоре аренды.
Зачастую под арендной платой понимается фиксированная или переменная плата за пользование помещением (зданием, сооружением), однако при анализе положений договора аренды может оказаться, что помимо указанной денежной суммы арендатор принимает на себя обязательства по внесению платы за открытие помещения(применительно к практике заключения договоров аренды в торговых комплексах), платы за рекламу (маркетинг), обязательства по внесению значительных сумм обеспечительных платежей, которые по своей правовой природе могут иметь двойное значение (использование данных денежных средств в счёт оплаты штрафных санкций, предусмотренных договором аренды), обязательства по оплате коммунальных услуг, услуг по охране и др.
Также немалое значение для успешной работы по договору аренды помещения (здания, сооружения) имеет подробный анализ совокупности санкций, содержащихся нём. Например, в силу сложившейся практики арендных отношений, возникающих между торговыми комплексами и арендаторами, последний принимает на себя существенные финансовые риски, образующиеся за счёт неразумно высоких штрафов, пеней, неустоек за малейшие нарушения (величина штрафа может доходить до величины двухмесячной аренды такой недвижимости). Безусловно, при таких обстоятельствах арендатор может не только оказаться в положении, при котором он не сможет получать прибыль от своей хозяйственной деятельности, но и существенно ухудшить своё финансовое положение и прийти к состоянию банкротства.
Кроме того, при совершении сделки по аренде помещения (здания, сооружения) необходимо подробно изучить права и обязанности сторон и условия одностороннего расторжения договора аренды. Юридический анализ указанного раздела договора создаст условия наибольшей степени равенства сторон, что полностью отражает суть соответствующего принципа гражданского права.
Как уже было сказано выше, в некоторых случаях арендные отношения регулируются не только договором аренды, но предварительным договором аренды. Указанная юридическая конструкция применяется в целях решения правовых проблем, вызванных необходимостью поиска достаточного количества арендаторов в период возведения здания (сооружения).
Поскольку на данной стадии строительства у девелопера нет и быть не может разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и тем более права собственности на него, между арендодателем и арендатором заключается предварительный договор аренды помещения (здания, сооружения). При этом такой договор содержит обязательства сторон по заключения основного договора в будущем после наступления соответствующих юридических фактов (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение права собственности на здание), а также может по своей юридической природе быть смешанным и разрешать использование арендуемого помещения (здания, сооружения) по назначению на условиях основного договора аренды без его формального заключения (на случай наличия проблем при получении права собственности на недвижимость).
Таким образом, арендные отношении являются сложной, многогранной структурой, содержащей в себе множество правовых и финансовых рисков. Поэтому заключению договора или предварительного договора аренды помещения (здания, сооружения) должен предшествовать его юридический анализ. Игнорирование правовой экспертизы может привести к совершению убыточной сделки без права одностороннего отказа от неё.
Подбор арендаторов основывается на потребности торгово-развлекательного центра в товарах и услугах.
При этом оценивается коммерческая привлекательность розничного бренда, прочность позиций на рынке, профессионализм.
Таблица 1.1 — Основные условия договора аренды в качественных торговых центрах
Тщательный и скрупулёзный отбор будущих арендаторов, единая ценовая политика, ориентированная на покупателей со средним достатком, позволит создать жизнеспособный, процветающий комплекс.
Грамотное товарно-тематическое распределение отделов розничной торговли, развлекательного сектора, зоны ресторанов, кафе и бистро призвано обеспечить удобство розничных операторов в работе и комфортные условия посещения центра потенциальными покупателями.
К способам учета интересов арендаторов при установлении арендной платы в торговых центрах можно отнести следующее:
— Льготная ставка на короткий срок (от 3 до 12 месяцев) с дальнейшим пересмотром
— Step-rent – низкая ставка в первый год с дальнейшим ежегодным повышением, как правило, на протяжении 3 лет, до достижения объектом заявленного уровня посещаемости
— Ставка аренды на короткий срок (от 3 до 12 месяцев) в формате процента от товарооборота, размер уплаченного арендного платежа затем используется для установления фиксированной ставки, комфортной для обеих сторон
— Cap – ставка с ограничением в форме процента от товарооборота: выплачивается меньшее из фиксированной ставки и платы в форме процента от товарооборота
— Фактически в текущих условиях арендную ставку можно назвать «плавающей», поскольку она зависит от нескольких «переменных» значений
— Связь арендной платы с долей вакантных площадей в ТЦ
— Фиксация арендной платы на краткий период (в среднем 6 месяцев) с условием пересмотра условий в зависимости от текущей экономической ситуации.
Таблица 1.2 — Основные условия договора аренды складских помещений
Таблица 1.3 — Основные условия договора аренды офисных помещений
К способам удержания арендаторов можно отнести:
— Долевое участие арендатора и арендодателя в ремонте помещения
— Предоставление рассрочки на оплату за ремонт помещения
— Снижение размера обеспечительного платежа при заключении договора
— Зачет части обеспечительного платежа в счет оплаты текущей аренды- Предоставление скидки арендаторам на некоторые услуги, оказываемые управляющей компанией (например, выполнить генеральную уборку офиса, провести мелкий косметический ремонт помещения и т.д.)
— Предоставление бесплатно либо со скидкой места для размещения рекламы арендатора
Косвенные методы
— поддержание презентабельного внешнего вида здания, красивые и
современные интерьеры
— предоставление дополнительных услуг арендаторам (ресторан,
столовая, салон красоты, банкомат, меховое ателье и т.д.)
— сайт бизнес-центра и информация об арендаторах здания
— оформление объекта к празднику, подарки арендаторам и т.д.
Итак, главные составляющие эффективной арендной политики сегодня – это правильное позиционирование объекта, определение целевых групп и сегментов рынка, оптимизация требований к арендаторам, сроков и ставок аренды, выбор стандарта измерения офисных площадей.
1.3 Подходы к определению арендной платы
Одним из важных условий при заключении договора аренды является размер арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14- ФЗ [2] (далее — ГК РФ) в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, идентифицирующее здание или сооружение, подлежащее передаче арендатору, также в данном договоре должны содержаться согласованные сторонами данные, свидетельствующие о размере арендной платы.
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель. Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
— Площадь объекта.
— Базовая ставка платы за 1 кв. м.
— Степень износа здания и помещения.
— Предназначение помещения и т. д.
Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:
— Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
— Тип объекта.
— Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
— Уровень изношенности объекта.
— Материалы, которые были использованы при возведении здания.
— Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
Оценка арендной платы используется в следующих случаях:
— Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
— Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
— Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:
Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости. Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.
Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.
Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:
— Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
— Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:
ПД = Аим + Азем,
где: ПД – размер арендной платы.
Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:
Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S,
где: Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
S – общая площадь объекта.
Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.
Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее: По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор. Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты. В результате возможны два варианта:
— Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
— Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей. Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными.
Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:
— Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
— Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили. Сдача в аренду нежилого помещения имеет свою специфику.
Итак, размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.
Рассмотрим, что включает в себя арендная плата.
Рисунок 1.1 — Стратегии определения величины арендной ставки
Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:
— Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
— Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
— Уровень изношенности объекта. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
— Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2022 года:
Рисунок 1.2 — Стратегии определения величины арендной ставки
Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:
— Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
— Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.
Итак, размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно.
Минимальный уровень определяется:
— + амортизация капитала
— + налог на имущество
— + расходы по страхованию имущества
Максимальный уровень определяется
— соотношением спроса и предложения
— набором предоставляемых арендатору услуг
— распределением между арендатором и арендодателем нагрузки по содержанию объекта недвижимости