Развитие арендной политики на рынке коммерческой недвижимости. Часть 2

Страницы 1 2 3

---

Глава 2. Анализ арендной политики, реализуемой в ТРК «Сити» (г. Королев)

2.1. Характеристика объекта ТРК «Сити»

ТРК «СИТИ» — современный торгово-развлекательный комплекс в городе Королёве, удачно расположенный по отношению к транспортным потокам столицы.

Рисунок 2.1. ТРК «Сити» на карте
Постоянному и мощному потоку посетителей способствует расположение вдоль основной магистрали на въезд и выезд из города — улицы Пионерская. Строящийся микрорайон «Золотые Ворота» рассчитан на 360 000 м² жилых площадей и 25 000 жителей. В шаговой доступности имеются остановки общественного транспорта, а для личных автомобилей — места в современном подземном паркинге. К моменту окончания застройки микрорайона «Золотые Ворота» площадь ТРК «СИТИ» составит около 40 000 м².

Рисунок 2.2 – План комплекса
Основные характеристики ТРЦ представлены в таблице 2.1
Таблица 2.1 Характеристика ТРЦ «Сити»

 

ТРК «СИТИ» ориентирован на посетителей разных возрастов. В основе концепции его развития предоставление уникальных возможностей совмещения шопинга и развлечений для всей семьи. Для удобства покупателей вся площадь торгово — развлекательного комплекса «СИТИ» поделена на модули.

Рисунок 2.3. Модули ТРК «СИТИ»

ТРЦ управляет управляющая компания.

Деятельность ТРК регламентируется нормативно-правовыми актами РФ, г. Москва, настоящими Правилами, приказами и распоряжениями Генерального директора/ Администрации ТРК.

 

2.2. Анализ арендной политики на объекте и основные проблемы

 

С каждым арендатором ТРК «СИТИ» заключает арендный договор.

Типовой его образец представлен в Приложении 1.

Стоимость аренды по договору может варьироваться от 500 до 3000 руб за м2, зависит от этажности и месторасположения.

Средние арендные ставки в ТРК «СИТИ» представлены в таблице 2.2.

Таблица 2.2 — Средние арендные ставки в ТРК «СИТИ»

 

Так, из таблицы видно, что средняя арендная ставка за квадратный метр составляет 800 руб. Можно отметить, что стоимость квадратного метра прямопропорциональна площади арендуемого помещения.

Чем больше площадь, чем ниже стоимость аренды. И, наоборот, чем площадь меньше, тем аренда выше.

Так, например, аренда прикассовой галереи 20 квадратов составит 20 тыс.руб. А аренда ресторана 200 квадратов 160 тыс.руб.

Согласно договору предоставляются арендные каникулы новым арендаторам сроком 1 мес. В рамках договора предусмотрены отдельные платные услуги -– сдача в аренду рекламных постеров.

ТРК «СИТИ» имеет сайт, дает рекламу на уличных щитах в городе. Частыми посетителями являются соседние дома и районы.

Это приводит к заинтересованности арендаторов арендовывать площади и оставться в ТРЦ. В конечном итоге достигается повышение уровня доходов от ТРЦ и эффективности его деятельности.

Правила внутреннего распорядка ТРК «СИТИ» обязательны для исполнения всеми лицами, осуществляющими коммерческую деятельность в ТРК (далее — «Арендаторы»).

Арендаторы обязаны осуществлять торговую деятельность: ежедневно с 10.00 до 22.00. Арендаторы могут находиться в арендуемых помещениях в ТРК с 07.00 до 24.00.

Арендаторам запрещается устанавливать часы работы своего магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания), без письменного разрешения Администрации ТРК.

Все сотрудники Арендаторов должны неукоснительно выполнять требования Администрации по пропускному режиму ТРК.

Арендаторам запрещается:

— вносить (выносить) товарно-материальные ценности в ТРК минуя дебаркадер;

— загромождать или перегораживать в период погрузки и разгрузки пути эвакуации из здания ТРК: лестницы, входы, проезды и коридоры;

— использовать тележки с колесами без резиновых матов;

— использовать дебаркадер для временного хранения товарно-материальных ценностей, тележек и т.п.;

В случае нанесения ущерба зданию ТРК, его инженерным системам, фасаду здания и техническому оборудованию при транспортировке товарно-материальных ценностей и других грузов, Арендатор возмещает в полном объеме убытки, причиненные Арендодателю.

Уборку мест общего пользования ТРК: вестибюля, коридоров, проходов, туалетных комнат и т.п., а также сбор и вывоз мусора после уборки производит Арендодатель. Уборка арендуемых помещений осуществляется силами и средствами Арендаторов. Арендатор вправе привлекать по отдельному договору специализированную организацию, согласованную с Арендодателем.

Основную уборку помещения, включая поддержание чистоты стеклянных конструкций (витрин) как с внутренней, так и с наружной их части, Арендатор осуществляет до 9.45; косметическую уборку — в течение всего времени работы магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания).

Арендатор может организовать приём пищи для своих сотрудников в арендованном им помещении ТРК вне видимости посетителей только с использованием одноразовой посуды. Приготовление пищи в арендуемом помещении запрещается.

Запрещено распитие спиртных напитков в арендуемых помещениях ТРК.

Администрация ТРК обеспечивает (самостоятельно или с привлечением третьих лиц):

— выполнение пропускного режима в здание ТРК, не допуская несанкционированного проникновения посторонних лиц вне рабочего времени ТРК, а в зоны систем жизнеобеспечения ТРК — круглосуточно;

— поддержание порядка в местах общего пользования ТРК;

— оказание содействия правоохранительным органам и органам внутренних дел по вопросам безопасности и поддержания общественного порядка.

Обеспечение охраны арендуемого помещения, входа в него, сохранности товарно-материальных ценностей Арендатора в помещении, осуществляется Арендатором самостоятельно либо организацией, привлеченной Арендатором.

В случае привлечения сторонней охранной организации, Арендатор обязан получить письменное разрешение Администрации ТРК о полномочиях указанной организации.

Арендатор вправе устанавливать в арендуемом помещении систему охранной сигнализации и видеонаблюдения, при условии обязательного согласования такой установки с Администрацией

О любых случаях нарушений порядка в ТРК, обнаружения бесхозных предметов, Арендатор незамедлительно информирует Администрацию ТРК.

Администрация ТРК оставляет за собой право не допускать на территорию ТРК лиц, которые, по мнению Администрации, могут причинить ущерб имуществу, вред репутации ТРК или неудобство его посетителям (лиц в состоянии алкогольного опьянения, в пачкающей одежде и т.п.).

Открытие и закрытие арендуемых помещений осуществляют сотрудники Арендатора в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Арендатор открывает помещение магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания) самостоятельно. Перед открытием сотрудник Арендатора должен убедиться в отсутствии признаков несанкционированного проникновения в арендуемое помещение (разбитых витрин, незапертых дверей, визуально просматриваемого через стеклянные перегородки беспорядка в помещении, разбросанного товара и т.п.) и только после этого отключить охранную сигнализацию (если она установлена в помещении) и открыть двери магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания).

О признаках несанкционированного проникновения в помещение, сотрудник Арендатора, не открывая магазин (предприятие общественного питания, бытового обслуживания), немедленно информирует Администрацию ТРК.

По окончании работы магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания) Арендатор обязан:

— выключить освещение и отключить все электроприборы, работа которых в круглосуточном режиме не предусмотрена (за исключением рекламных поверхностей, выходящих на фасад Здания и оборудования.

— убедиться, что в помещении не осталось посторонних предметов и лиц, а при их обнаружении — незамедлительно проинформировать об этом Администрацию ТРК;

— самостоятельно запереть на ключ входные двери магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания), включить охранную сигнализацию (если она установлена в помещении).

Правом открывать и закрывать арендуемое помещение обладают сотрудники Арендатора, имеющие ключи от данного помещения и указанные Арендатором в списках к Правилам, хранящихся в Администрации ТРК, в которых отражается Ф.И.О. и номер телефона указанных сотрудников. Помимо этого, Арендаторы в списках указывают Ф.И.О., номера телефонов и адреса места жительства двух штатных сотрудников, с которыми можно связаться в любое время суток для обязательного их прибытия в ТРК при возникновении чрезвычайной ситуации в помещении Арендатора.

Каждый Арендатор в день начала работы в ТРК обязан сдать в Администрацию один экземпляр ключей от арендуемого помещения для вскрытия его в чрезвычайных ситуациях (при затоплении, возгорании электропроводки и т.п.). Ключи сдаются в тубе, опечатанной печатью Арендатора.

При возникновении указанных чрезвычайных ситуаций в арендуемом помещении, Администрация незамедлительно вызывает сотрудников Арендатора. Если характер возникшей ситуации позволяет — Администрация дожидается сотрудников Арендатора и открывает помещение только в их присутствии. При экстренном вскрытии помещения, производимого без присутствия сотрудников Арендатора, составляется Акт, подписываемый представителями Администрации ТРК.

Арендаторы несут ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности», иными правовыми актами, нормативами и правилами, устанавливаемыми противопожарными службами РФ и г. Королев.

Администрация ТРК несет ответственность за состояние фасада здания ТРК, прилегающей территории, мест общего пользования до границы с арендуемыми Помещениями.

Все централизованные системы, обеспечивающие жизнедеятельность здания ТРК (отопление, вентиляция, водопровод, канализация, дымоудаление и т.д.), обслуживаются Арендодателем, либо привлекаемыми организациями (далее — специалисты Арендодателя).

При необходимости внести изменения в интерьер арендуемого Помещения, инженерные системы (перестановка вентрешётки, электророзеток, выключателей и т.п.) Арендатор действует в соответствии с Руководством Арендатора на проведение работ по обустройству Помещений в здании ТРК. Процедура согласования, предусмотренная указанными Правилами, может быть сокращена по согласованию с Администрацией ТРК.

Специалисты Арендодателя имеют право в любое время, но не в ущерб коммерческой деятельности Арендаторов, осуществлять контроль за состоянием инженерных систем, иного оборудования, обеспечивающего жизнедеятельность ТРК, при этом все работы по инженерным системам общего назначения проводятся в нерабочее время ТРК с обязательным письменным уведомлением Арендатора. Арендаторы не вправе препятствовать специалистам Арендодателя в осуществлении контроля за состоянием инженерных систем и иного оборудования, а также в проведении работ по инженерным системам общего назначения.

Данный порядок не распространяется на случаи доступа Арендодателя в арендуемые помещения с тем, чтобы предотвратить возможность возникновения чрезвычайных обстоятельств, включая, пожар, затопление, сбой в работе или поломку инженерных систем и т.д. или ликвидировать такие чрезвычайные ситуации или их последствия. Такой доступ осуществляется Арендодателем в любое время, без предварительного уведомления Арендатора.

Арендодатель определяет программу рекламно-информационной деятельности, способствующую созданию имиджа ТРК и развитию коммерческой деятельности в целом. Указанная программа включает в себя: организацию наружной рекламы (рекламные щиты, перетяжки на улицах города), рекламу в средствах массовой информации (в том числе на Интернет-ресурсах), выпуск специализированных каталогов, буклетов и другой полиграфической продукции, участие в презентациях, конференциях, а также проведение прочих рекламных акций.

Арендатор вправе принимать участие в рекламных мероприятиях, проводимых Арендодателем, на согласованных сторонами условиях.

Арендатор может проводить собственную рекламно-информационную деятельность в ТРК за свой счет, при условии ее согласования с Администрацией. Администрация согласует рекламные мероприятия Арендатора, если они: а) не будут противоречить общей рекламной концепции Арендодателя; б) не будут отрицательно влиять на деловую репутацию других арендаторов.

Арендатор письменно согласует с Арендодателем размер, вид, характер, месторасположение и способ крепления вывески над входом в арендуемое помещение. Размещение рекламной информации в ТРК вне пределов арендуемого помещения осуществляется на платной основе по отдельным договорам, заключаемым с Арендодателем, если иное не оговорено Сторонами.

Арендатор обязан поддерживать стеклянные перегородки (витрины) своего магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания) в освещенном состоянии в течение всего рабочего времени ТРК.

Арендатор имеет право использовать витрины арендуемого помещения для размещения рекламных объявлений, плакатов, информационных носителей и т.п. при условии предварительного согласования с Администрацией.

Все рекламные и информационные носители и материалы, размещаемые Арендатором внутри Помещения, должны быть профессионально оформлены, не должны содержать информации, которая не связана с коммерческой деятельностью Арендатора. Указанные материалы должны соответствовать уровню оформления ТРК.

Все рекламные, информационные носители и материалы, которые предполагаются к размещению на фасаде ТРК, подаются Арендатором на согласование Администрации не позднее, чем за три недели до даты предполагаемого размещения, носители размещаемые внутри Помещения Арендатора и видимые с внешней стороны ТРК, подаются Арендатором на согласование Администрации не позднее, чем за три дня до даты предполагаемого размещения.

Запрещается:

— выставлять на местах общего пользования ТРК рекламные щиты, штендеры и т.п. без согласования с Арендодателем;

— проводить работы по размещению или демонтажу рекламных носителей в рабочие часы ТРК;

— размещать любые рекламные материалы на стенах, стёклах здания ТРК без согласования с Арендодателем;

— оставлять витрины не оформленными в период ремонта. На период проведения работ витрины (стеклянные поверхности) арендуемого помещения должны быть задрапированы изнутри Арендатором таким образом, чтобы исключить возможность визуального обзора помещения со стороны мест общего пользования, либо на них изнутри должна быть размещена рекламная информация. Допускается специальное оформление витрин в данный период. В любом случае все действия по такому оформлению (драпировке) витрин осуществляется по письменному согласованию с Арендодателем, с предварительным представлением дизайн-проекта.

При проведении оформления витрины, чистке, мытье и т.д. принимать меры по предотвращению повреждений взрывопожаробезопасной пленки наклеенной на витрины.

При ведении коммерческой деятельности в ТРК Арендаторы обязаны:

— соблюдать и обеспечивать соблюдение всеми сотрудниками Арендатора нормативно-правовых актов Российской Федерации (включая законы и постановления в отношении лицензирования и осуществления коммерческой деятельности, правила и положения по охране здоровья и соблюдению санитарных норм, техники безопасности, правил безопасности клиентов, противопожарной безопасности, природоохранных правил и общих правил общественного порядка), а также строить свои взаимоотношения с государственными и муниципальными органами самостоятельно и отвечать перед ними за соблюдение норм действующего законодательства;

— соблюдать условия заключенного Договора аренды;

— осуществлять коммерческую деятельность только на территории арендуемого помещения (запрещается вести коммерческую деятельность на местах общего пользования ТРК). Любые исключения из этого правила письменно согласуются с Арендодателем, который оставляет за собой право оформлять данные отношения в виде отдельных договоров с Арендатором на возмездной основе;

— использовать арендованное помещение только для разрешенного использования, установленного Договором аренды;

— не предпринимать действий, способных нанести ущерб Арендодателю, оборудованию в ТРК, инженерным сетям и коммуникациям, а также другим Арендаторам и посетителям ТРК;

Арендаторы имеют право вносить предложения Администрации ТРК по совершенствованию его работы.

При осуществлении коммерческой деятельности в ТРК Арендаторы обязуются не причинять неудобств Арендодателю, посетителям и другим арендаторам.

В период проведения ремонтных, профилактических работ, Арендатор обязан:

— вести вышеуказанные работы исключительно вовремя, согласованное с Арендодателем;

— не производить работы с повышенным уровнем шума в часы работы ТРК.

Запрещается:

— хранить или использовать в своих помещениях вещества, материалы с сильным запахом;

— сотрудникам (представителям) Арендатора, при проведении ремонтных работ в помещении Арендатора, находиться в грязной, пачкающейся одежде вне границ арендованного помещения в период с 9.00 до 22.00;

— использовать мигающие лампы или другие подобные технические средства, создающие неудобства другим арендаторам или покупателям;

— включать громко музыку, радиотрансляцию или иные звуковые эффекты, если это мешает коммерческой деятельности других арендаторов.

Арендаторы обязаны бережно хранить поступающую от Арендодателя документацию (бухгалтерского, договорного, технического и иного характера). При утере Арендатором поступившей от Арендодателя документации, ее повторное оформление производится Арендодателем только после оплаты Арендатором штрафа за изготовление дубликата.

О факте нарушения сотрудниками Арендатора положений настоящих Правил Администрацией ТРК составляется Акт по форме к Правилам. Акт о нарушении Правил оформляется комиссией Арендодателя, состоящей из 3 (Трех) представителей Администрации ТРК.

На основании Акта о нарушении Правил, Администрация вправе по своему усмотрению применить одну из указанных ниже мер:

— направить руководству Арендатора письменное уведомление о нарушении Правил, с приложением копии Акта;

— взыскать с Арендатора штраф в размере, согласно Приложению № 5 к Правилам. Штраф уплачивается Арендатором на основании счета, выставляемого Арендодателем, в сроки, указанные в счете.

Итак, ТРК «СИТИ» — современный торгово-развлекательный комплекс в городе Королёве, удачно расположенный по отношению к транспортным потокам столицы.

Средняя арендная ставка за квадратный метр в ТРК «СИТИ» составляет 800 руб. Чем больше площадь, чем ниже стоимость аренды. И, наоборот, чем площадь меньше, тем аренда выше.

Так, например, аренда прикассовой галереи 20 квадратов составит 20 тыс.руб. А аренда ресторана 200 квадратов 160 тыс.руб.

Согласно договору предоставляются арендные каникулы новым арендаторам сроком 1 мес. В рамках договора предусмотрены отдельные платные услуги – сдача в аренду рекламных постеров.

---

Страницы 1 2 3