Развитие арендной политики на рынке коммерческой недвижимости. Часть 3

Страницы 1 2 3

---

3 Направления совершенствования арендной политики в деятельности ТРК «Сити»

3.1 Рекомендации по оптимизации арендной политики в ТРК «Сити»

Результаты проведенных исследований позволяют сделать вывод о том, что ТРК «Сити» относится к категории коммерческих предприятий, основной вектор функционирования которых направлен на получение прибыли. В этой связи менеджмент ТРК «Сити» должен приложить максимум усилий по обеспечению эффективности использования имеющихся в распоряжении торговых площадей. Обоснование рекомендаций по оптимизации арендной политики в ТРК «Сити» должно происходить с учетом существующей конъюнктуры в данном сегменте ведения бизнеса. Обобщение результатов экспертных оценок позволяет выделить ключевые закономерности существующей конъюнктуры рынка аренды коммерческой недвижимости:
— незначительное восстановление потребительского интереса и потока клиентов в условиях постепенного снятия ковидных ограничений;
— уход с отечественного рынка ряда иностранных компаний в результате начала СВО, что увеличивает предложение в сегменте коммерческой недвижимости и оказывает давление на стоимостной фактор;
— переориентация коммерческого подхода арендаторов, суть которого заключается в повышении интереса к помещениям торговых центров относительно прежних предпочтений в области стрит-ретейл. В качестве примерна можно привести шоурумы производителей, работающих и в розницу, и как b2b-формат. Офлайн-площадка позволяет им рассказать о своем товаре, показать тестовую линию производства»;
— формирование в потребительской среде имиджа торгового центра как места проведения досуга, что способствует росту трафика населения при условии создания комфортных условий в каждой конкретной локации;
— актуальным запросом существующей рыночной конъюнктуры выступает необходимость использования нетрадиционного подхода к аренде коммерческой недвижимости в торговых центрах, основной вектор которого должен быть направлен на внедрение форматов инновационного типа, к числу которых можно отнести дарк-китчен, склад+шоурум, лайт индастриал.
С учетом рассмотренных векторов развития конъюнктуры рынка аренды коммерческой недвижимости на рисунке 3.1 представим основные направления оптимизации арендной политики в деятельности ТРК «Сити».

Рисунок 3.1 — Основные направления оптимизации арендной политики в деятельности ТРК «Сити»
Выполненный в предыдущих главах работы анализ использования торгового пространства ТРК «Сити» позволяет сделать вывод о том, что на данный момент в деловом обороте не задействовано 8000 м2 коммерческих площадей при общей площади центра в размере 19000 м2. Таким образом, не используемый в коммерческих целях объем торговой площади ТРК «Сити» составляет примерно 42% от общего арендного пространства центра, что является достаточно большой величиной. С учетом представленной информации на рисунке 3.2 отразим распределение свободного коммерческого пространства ТРК «Сити» по предложенным в рамках работы ключевым направлениям оптимизации арендной политики.

Рисунок 3.2 — Распределение свободного коммерческого пространства
ТРК «Сити» по ключевым направлениям оптимизации арендной политики
Так как при текущей конъюнктуре спроса ТРК «Сити» обладает значительными свободными коммерческим пространствами, то основные направления оптимизации арендной политики центра было решено дополнить предоставлением помещений для оказания услуг ответственного хранения или склада последней мили. Для решения поставленной задачи воспользуемся методами проектного управления. На следующем этапе работы в таблице 3.1 рассмотрим дорожную карту оптимизации арендной политики ТРК «Сити».
Таблица 3.1 — Дорожная карта оптимизации арендной политики ТРК «Сити»

 

На рисунке 3.3 отразим проектируемый внешний вид использования коммерческого пространства для потенциальных арендаторов в ТРК «Сити».

 

Рисунок 3.3 — Проектируемый внешний вид использования коммерческого пространства для потенциальных арендаторов в ТРК «Сити»

 

На основе разработанной дорожной карты можно сделать вывод о том, что общий период реализации проекта по оптимизации арендной политики ТРК «Сити» составит четыре месяца. Основные мероприятия, которые должны быть реализованы в рамках данного временного интервала, сфокусированы на разработке и проведении активной рекламной компании, а также на перепланировке коммерческого пространства ТРК с учетом предложенных проектных решений. Стержневая цель рекламной компании направлена на обеспечение максимального притокам арендаторов за счет генерирования интенсивного информационного контента в профильной потребительской среде. В первую очередь основной акцент рекламных мероприятий должен быть сфокусирован на интерактивном сегменте рекламного пространства региона. На основе выполненных проектных расчетов можно сделать вывод о том, что совокупный бюджет реализации предложенных инициатив по оптимизации арендной политики ТРК «Сити» составляет 25 млн. рублей.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что реализация предложенных в работе проектных предложений будет способствовать оптимизации арендной политики ТРК «Сити» и приведет к минимизации коэффициента вакантности коммерческих площадей.

 

3.2 Экономическая оценка результатов совершенствования арендной политики ТРК «Сити»

 

Важным этапом проектирования мероприятий, направленных на совершенствование арендной политики ТРК «Сити» является оценка их потенциальной эффективности. В рассматриваемом контексте оценка потенциальной эффективности будет проводится с точки зрения прибыльности применения нового подхода в арендной политике ТРК «Сити». В первую очередь необходимо провести оценку операционного дохода, генерируемого в финансовой системе ТРК «Сити» в результате оптимизации арендной политики. Для решения данной задачи в работе будут использованы следующие допущения в рамках проектного менеджмента:

— формирование средней стоимости аренды площади коммерческой недвижимости происходит на основе обобщения совокупных экспертных оценок[1];

— на основе обобщения мнения экспертов[2], также проектируется 5% ежегодный рост стоимости аренды коммерческих площадей несмотря на общий негативный макроэкономический фон;

— постоянные управленческие расходы не зависят от объема используемых коммерческих площадей и связаны с эксплуатацией всего ТРЦ в целом;

— текущие эксплуатационные расходы коррелируются с величиной, используемой для аренды коммерческих торговых площадей;

— в условиях потенциальной гиперинфляции проектируется ежегодный прирост эксплуатационных расходов на 15%.

С учетом сказанного в таблице 3.2 представим проектные значения операционного дохода в результате оптимизации арендной политики ТРК «Сити».

Таблица 3.2 – Проектные значения операционного дохода в результате оптимизации арендной политики ТРК «Сити»

 

По итогам проведенных проектных расчетов можно сделать вывод о том, что величина операционного дохода в результате оптимизации арендной политики ТРК «Сити» будет увеличиваться на протяжении всего рассматриваемого временного периода. Основными драйвера роста операционного дохода выступят следующие факторы:

— во второй и последующие годы реализации проекта планируется использование коммерческих площадей для аренды на протяжении всех 12 месяцев, так как в первый год реализации проекта происходила перепланировка коммерческого пространства ТРК «Сити»;

— при существующей конъюнктуре рынка аренды коммерческой недвижимости проектируется постепенная заполняемость коммерческих площадей ТРК «Сити» потенциальными арендаторами, а полная заполняемость проектируется на пятый год реализации проекта.

С учетом указанных обобщений на рисунке 3.4 представим динамику операционного дохода оптимизации арендной политики ТРК «Сити».

 

Рисунок 3.4 — Динамика операционного дохода в результате оптимизации арендной политики ТРК «Сити»

 

Так как реализация проекта оптимизации арендной политики ТРК «Сити» будет носить длящейся во времени характер, то на основе концепции временной стоимости денег расчет финансовых показателей для оценки экономической эффективности адаптации разработанных управленческих решений будет производиться при помощи такого инструмента как дисконтирование. В таблице 3.3 рассмотрим показатели экономической эффективности оптимизации арендной политики ТРК «Сити».

Таблица 3.3 — Показатели экономической эффективности оптимизации арендной политики ТРК «Сити»

 

На рисунке 3.5 представим динамику NPV проекта по оптимизации арендной политики ТРК «Сити».

 

Рисунок 3.5 — Динамика NPV проекта по оптимизации арендной политики ТРК «Сити»

 

По итогам проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что величина показателя NPV проекта накопительным итогом станет положительной на третий год его эксплуатации, то есть именно в этом период изменения в арендной политике будут приносить устойчивую доходность ТРК «Сити» с учетом первоначальных расходов на переформатирование коммерческого арендного пространства.

В первые два года реализации проекта сумма чистого дисконтированного дохода будет носить отрицательный характер, так как операционные доходы от сдачи площадей в аренду не смогут перекрыть величины управленческих расходов и расходов по перепрофилированию коммерческого пространства ТРК «Сити». В этой связи увеличение прибыльности проекта происходит на фоне роста масштабов сдачи коммерческой площадей ТРК «Сити» в аренду.

Таким образом, выполненные проектные расчеты свидетельствуют об экономической целесообразности внедрения предложенных инициатив по оптимизации арендной политики ТРК «Сити». Оптимизация арендной политики должна найти свое отражение в результативности организационно-экономической деятельности ТРК «Сити». Для оценки степени достижения указанной цели на рисунке 3.6 представим проектные значения коэффициента вакантности коммерческих арендных площадей ТРК «Сити».

Рисунок 3.6 — Проектные значения коэффициента вакантности коммерческих арендных площадей ТРК «Сити»

Таким образом, оптимизация арендной политики будет приводить к снижению вакантности коммерческих арендных площадей ТРК «Сити».

Заключение

 

В результате выполнения теоретической части работы можно сделать вывод о том, что главные составляющие эффективной арендной политики сегодня включают в себя в первую очередь правильное позиционирование объекта, определение целевых групп и сегментов рынка, оптимизация требований к арендаторам, сроков и ставок аренды, выбор стандарта измерения офисных площадей. Одним из важных условий при заключении договора аренды является размер арендной платы. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Для определения размера стоимости аренды применяют три основных метода.

Для сравнительного метода используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости. Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

Затратный метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

Доходный метод оценивает величину аренды через капитализацию прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Практическая часть исследования выполнена на материалах ТРК «СИТИ», который представляет собой современный торгово-развлекательный комплекс в городе Королёве, удачно расположенный по отношению к транспортным потокам столицы. Постоянному и мощному потоку посетителей способствует расположение вдоль основной магистрали на въезд и выезд из города — улицы Пионерская. Строящийся микрорайон «Золотые Ворота» рассчитан на 360 000 м² жилых площадей и 25 000 жителей. В шаговой доступности имеются остановки общественного транспорта, а для личных автомобилей — места в современном подземном паркинге.  ТРК «СИТИ» ориентирован на посетителей разных возрастов. В основе концепции его развития предоставление уникальных возможностей совмещения шопинга и развлечений для всей семьи.

Для удобства покупателей вся площадь торгово — развлекательного комплекса «СИТИ» поделена на модули. Средняя арендная ставка за квадратный метр составляет 800 руб. Можно отметить, что стоимость квадратного метра прямопропорциональна площади арендуемого помещения. Чем больше площадь, чем ниже стоимость аренды. И, наоборот, чем площадь меньше, тем аренда выше. Согласно договору предоставляются арендные каникулы новым арендаторам сроком 1 мес. В рамках договора предусмотрены отдельные платные услуги -– сдача в аренду рекламных постеров. ТРК «СИТИ» имеет сайт, дает рекламу на уличных щитах в городе. Частыми посетителями являются соседние дома и районы. Это приводит к заинтересованности арендаторов арендовывать площади и оставться в ТРЦ.

В конечном итоге достигается повышение уровня доходов от ТРЦ и эффективности его деятельности. Правила внутреннего распорядка ТРК «СИТИ» обязательны для исполнения всеми лицами, осуществляющими коммерческую деятельность в ТРК. Арендаторы обязаны осуществлять торговую деятельность: ежедневно с 10.00 до 22.00. Арендаторы могут находиться в арендуемых помещениях в ТРК с 07.00 до 24.00. Арендаторам запрещается устанавливать часы работы своего магазина (предприятия общественного питания, бытового обслуживания), без письменного разрешения Администрации ТРК. Все сотрудники Арендаторов должны неукоснительно выполнять требования Администрации по пропускному режиму ТРК.

Выполненный в предыдущих главах работы анализ использования торгового пространства ТРК «Сити» позволяет сделать вывод о том, что на данный момент в деловом обороте не задействовано 8000 м² коммерческих площадей при общей площади центра в размере 19000 м².

Таким образом, не используемый в коммерческих целях объем торговой площади ТРК «Сити» составляет примерно 42% от общего арендного пространства центра, что является достаточно большой величиной. актуальным запросом существующей рыночной конъюнктуры выступает необходимость использования нетрадиционного подхода к аренде коммерческой недвижимости в торговых центрах, основной вектор которого должен быть направлен на внедрение форматов инновационного типа, к числу которых можно отнести дарк-китчен, склад+шоурум, лайт индастриал. Выделенные приоритеты должны стать основными векторами оптимизации арендной политики ТРК «Сити».

На основе разработанной дорожной карты можно сделать вывод о том, что общий период реализации проекта по оптимизации арендной политики ТРК «Сити» составит четыре месяца. Основные мероприятия, которые должны быть реализованы в рамках данного временного интервала, сфокусированы на разработке и проведении активной рекламной компании, а также на перепланировке коммерческого пространства ТРК с учетом предложенных проектных решений. Стержневая цель рекламной компании направлена на обеспечение максимального притокам арендаторов за счет генерирования интенсивного информационного контента в профильной потребительской среде.

В первую очередь основной акцент рекламных мероприятий должен быть сфокусирован на интерактивном сегменте рекламного пространства региона. На основе выполненных проектных расчетов можно сделать вывод о том, что совокупный бюджет реализации предложенных инициатив по оптимизации арендной политики ТРК «Сити» составляет 25 млн. рублей.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что реализация предложенных в работе проектных предложений будет способствовать оптимизации арендной политики ТРК «Сити» и приведет к минимизации коэффициента вакантности коммерческих площадей.  По итогам проведенных расчетов можно сделать вывод о том, что величина показателя NPV проекта накопительным итогом станет положительной на третий год его эксплуатации, то есть именно в этом период изменения в арендной политике будут приносить устойчивую доходность ТРК «Сити» с учетом первоначальных расходов на переформатирование коммерческого арендного пространства. В первые два года реализации проекта сумма чистого дисконтированного дохода будет носить отрицательный характер, так как операционные доходы от сдачи площадей в аренду не смогут перекрыть величины управленческих расходов и расходов по перепрофилированию коммерческого пространства ТРК «Сити».

В этой связи увеличение прибыльности проекта происходит на фоне роста масштабов сдачи коммерческой площадей ТРК «Сити» в аренду. В целом, выполненные проектные расчеты свидетельствуют об экономической целесообразности внедрения предложенных инициатив по оптимизации арендной политики ТРК «Сити». Кроме того, оптимизация арендной политики будет приводить к снижению вакантности коммерческих арендных площадей ТРК «Сити».

 

Список литературы

 

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. — № 32. – Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс  РФ  (ч. 1)  от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп.)// Собрание законодательства РФ.2014. № 5. Ст. 410.

Научная и специальная литература

3. Абашина, А.М. Аренда и лизинг. Бухучет и налогообложение. Проводки и примеры / А.М. Абашина. — М.: Филинъ, 2021. — 160 c.
4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость/В.А.Алексеев.- М.: Проспект, 2019.- 258с.
5. Анчоков А.М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. 2019.- № 12.-С.11-19.
6. Аренда и купля-продажа недвижимости. Комментарии и образцы документов / ред. Тихомирова М.Ю. Под.. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2019. — 811 c.
7. Аренда недвижимости. Сборник документов. — Москва: Гостехиздат, 2020. — 368 c.
8. Барсегян, А. Г. Аренда коммерческой недвижимости. Не повторяйте чужих ошибок. Консультации экспертов / А.Г. Барсегян, Е.С. Урумова. — Москва: СИНТЕГ, 2020. — 216 c.
9. Белов В. Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами // Жилищное право. 2020.- № 4.- С.21-26
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право — М.: Инфра-М, 2016.- 419с.
11. Бударин С.А. Проблемы правового регулирования аренды предприятия // Молодой ученый.- 2019. — №11.- С.17-19.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2017.
13. Гражданское право. Под ред. Алексеева С.С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2019.
14. Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон.- 2019. -№ 3.
15. Егоров А.В. Лизинг: аренда или финансирование ? // Вестник ВАС РФ.- 2020. -№ 3.
16. Игнатова Ю.Н. Договор аренды транспортных средств с экипажем // Юрист. -2019.- № 15.
17. Кузнецов Д.В. Расторжение договора и отказ от договора в гражданском законодательстве // Право и экономика.- 2018.- № 9.-С.9-14
18. Крутякова, Т.Л. Аренда. Практические рекомендации для арендатора / Т.Л. Крутякова. — М.: АйСи Групп, 2020. — 249 c.
19. Пащенко Н.Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый.- 2019. -№3.- С.9-15.
20. Рогова Ю.В. Договор как средство обеспечения стабильности гражданского оборота — М.: Статут, 2017.- 147с.
21. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России/Ю.В.Романец.- М.: Норма; Инфра-М, 2019.- 188с.
22. Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды // Журнал российского права. 2020. № 12.-С.21-27.
23. Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право.- 2021. -№ 10.
24. Терентьева, Л. Ф. Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет / Л.Ф. Терентьева. — М.: Научная книга, 2017. — 722 c.
25. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. — М., 2021.
26. Шагиева Р.В. Генезис, современное состояние и развитие юридической науки // Актуальные проблемы права. — М., 2018.
27. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. -М.: Инфотропик Медиа, 2017.
28. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве — М.: Юнити-Дана, 2016.- 193с

---

Страницы 1 2 3