Развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на российском рынке инвестиционных услуг

Страницы 1 2 3

---

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ МОДЕЛИ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1 Понятие закрытых паевых инвестиционных фондов
1.2 Классификация закрытых паевых инвестиционных фондов
1.3 Характеристики инвестиционных паев закрытых ПИФ недвижимости
ГЛАВА 2. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1 Особенности развития российских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости
2.2 Проблемы рынка коллективных инвестиций в недвижимость
2.3 Тенденции и перспективы ЗПИФН в системе коллективного инвестирования в недвижимость
ГЛАВА 3. ВЛИЯНИЕ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ ФИНАНСОВОЙ ЗАЩИТЫ
3.1 Влияние финансовых кризисов 2008-го, 2014 года и текущего кризиса на закрытые ПИФ недвижимости и формирование методов их финансовой защиты
3.2 Финансовая модель ПИФ недвижимости в современной России
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбора темы данной выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что экономическая стратегия в Российской Федерации всецело нацелена на инновационном развитии, которое базируется на развитии инвестиционных процессов, реализация которых возможна лишь при том, что будет доступен необходимый объем финансовых ресурсов, которые станут источником финансирования инвестиций. Однако в настоящее время неразвитость финансовых рынков в РФ существенно снижает степень привлечения таких средств путем использования рынка ссудных капиталов, так как он ограничен в инвестиционных финансовых ресурсах.
Кроме того, привлечение средств физических лиц в различные сферы деятельности, которые позволяют получить сравнительно большую доходность, чем вклады в банках и, вместе с тем, ограничить риски такого инвестирования, с одной стороны, диверсификацией инвестиционного портфеля и, с другой стороны, управлением активами профессиональными (доверительными) управляющими при сравнительно небольших объемах инвестирования, которые могут быть ограничены стоимостью пая паевого инвестиционного фонда, доступной для достаточно числа физических лиц делают схемы коллективного инвестирования, включая паевые инвестиционные фонды, весьма привлекательным активом.
В последнее время все чаще инвесторы обращают свое внимание на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости, так как инвестиции в недвижимость считаются наиболее надежными. Рынок недвижимости в России показывает уверенный рост, что позволяет пайщикам умножать свой капитал.
Вопросы развития теоретических основ инвестиций, в том числе и в недвижимость, находились в центре внимания как зарубежных, так и отечественных ученых. Значительный вклад в исследование механизмов взаимодействия финансовых институтов и рынка ценных бумаг внесли такие ученые, как: Бондарев А. А., Лихтер А. В., Брюков, В. В., Бычков, А. П., Васин М. А., Галанов, В. А., Басов А. И., Галкова, И. В., Скребник Б. В., Гончаров А. И., Давиденко Л. П., Егорова Н. В., Желтоносов В. М., Касьянова М. А., Лихтер А. В., Бондарев А. А., Миловидов В. Д., Назарова В. В., Началов А. В., Павлова Е. В., Погосьян B. C., Шлычков В. В., и др.
Однако несмотря на то, что изучению коллективного инвестирования в целом было посвящено немало работ, следует отметить слабое освящение в научной литературе развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России, что также обусловила актуальность выбора темы данной работы.
Предметом данной выпускной квалификационной работы являются экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Объектом – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Российской Федерации.
Целью данного исследования является анализ развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на российском рынке инвестиционных услуг.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
– раскрыть понятие закрытых паевых инвестиционных фондов;
–определить классификацию закрытых паевых инвестиционных фондов;
–дать характеристики инвестиционных паев закрытых ПИФ недвижимости;
–выявить особенности развития российских закрытых ПИФ недвижимости;
–выявить проблемы рынка коллективных инвестиций в недвижимость;
–определить тенденции и перспективы ЗПИФН в системе коллективного инвестирования в недвижимость;
–определить влияние финансовых кризисов 2008-го, 2014 года и текущего кризиса на закрытые ПИФ недвижимости и формирование методов их финансовой защиты;
–рассмотреть финансовую модель ПИФ недвижимости в современной России.
Цель и задачи определили структуру этого исследования, которая состоит из введения, основной части, состоящей из трех глав, заключения, списка литературы и приложения.
Теоретическую основу данной работы составили труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, касающиеся вопросов развития закрытых паевых инвестиционных фондов в России, законодательная база и нормативные акты Российской Федерации, Банка России, Федеральной службы по финансовым рынкам, Федеральной службы государственной статистики.
Методологической основой исследования послужили такие общенаучные методы познания, как анализ, синтез, сравнение, обобщение, методы аналогии и классификации, методы эконометрического анализа.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ МОДЕЛИ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие закрытых паевых инвестиционных фондов

Прежде чем рассмотреть понятие и сущность деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), необходимо пояснить, что представляет собой непосредственно само понятие «паевой инвестиционный фонд».
Итак, Паевым инвестиционным фондом (ПИФ, Фонд) называется обособленный имущественный комплекс, состоящий из:
1. Имущества, которое было передано в его состав учредителями Фонда (Пайщиками);
2. Имущества, которое было получено полученного в ходе управления Фондом.
Первый взаимный фонд, Massachusetts Investors Trust, был сформирован в 1924 г. Поэтому к периоду формирования первых паевых инвестиционных фондов в России в США было сформировано уже более 4558 их аналогов. На данный момент также наблюдаются значительные различия в количестве фондов коллективных инвестиций: на 2015 г. в России функционировало 1375 паевых инвестиционных фондов, в то время как в США их число достигло 8116. И это нельзя объяснить только тем, что российский фондовый рынок пока что относится к разряду развивающихся. Так, на другом развивающемся рынке — бразильском, количество паевых фондов сравнимо с их количеством в США .
Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, его деятельность регулируется Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» .
Имущество ПИФа принадлежит его Пайщикам, основываясь на праве общей долевой собственности, причем доля каждого Пайщика обеспечена ценной бумагой, которая называется инвестиционным паем. Пайщик получает инвестиционные паи при передаче средств в состав Фонда. Также Пайщикам принадлежит доход от деятельности ПИФа.
Инвестиционные паи имеют равную стоимость, поэтому доля Пайщика напрямую зависит от того, сколько ему принадлежит паев в Фонде. Если у Фонда только 1 пайщик, то соответственно, ему будет принадлежать 100% паев.
Имущество Фонда, которое принадлежит Пайщикам обособлено и от имущества Пайщиков (в имуществе Пайщика находятся инвестиционные паи Фонда), и от имущества Управляющей компании, которое учитывают на отдельном балансе, а денежные средства и ценные бумаги хранят на обособленных счетах доверительного управления. Данное имущество Фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании. При этом оно.
ПИФы можно подразделить на следующие виды (по тому признаку, как Пайщики могут потребовать погасить свои паи) :
1. Открытый паевой инвестиционный фонд (ОПИФ), когда Пайщик может потребовать погасить принадлежащий ему пай в любой рабочий день;
2. Интервальный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ), когда владелец паев может потребовать погасить его пай в течение определенного периода времени;
3. Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), когда Пайщик не может потребовать погасить принадлежащий ему пай до того, как прекратится функционирование такого фонда, кроме тех случаев, которые установлены на законодательном уровне (см. рис. 1.1).

Рисунок 1.1 – Типы паевых фондов

Итак, паевой инвестиционный фонд — это обособленное имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителями (пайщиками), и имущества, полученного в процессе управления Фондом.
Доходы и имущество фонда принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности и удостоверяется инвестиционным паем.
Инвестиционные паи могут быть свободно проданы или заложены.
Все инвестиционные паи имеют равную стоимость. Размер доли в фонде определяется количеством паев у пайщика.
Имущество фонда находится в доверительном управлении Управляющей компании (УК). Оно обособленно от личного имущества пайщиков и от имущества УК.
В состав имущества фонда могут входить различные активы, обладающие имущественной ценностью: ценные бумаги, займы и прочие. Операционная деятельность фонда осуществляется управляющей компанией и исключительно в интересах пайщиков.
Активы могут как приобретаться в ЗПИФ, так и отчуждаться из него.
Активы могут находиться в составе ЗПИФ длительный период как в ожидании роста стоимости, так и в целях получения дохода.
Фонды могут получать займы и кредиты в т. ч. под залог имущества Фонда.
Операции с имуществом Фонда формально совершаются Управляющей компанией. На практике многие ЗПИФ управляются пайщиками.
Все доходы, образованные в результате операционной деятельности, поступают в состав имущества Фонда.
Преимущества ЗПИФ
Оптимизация налогообложения
Создание ЗПИФа позволяет существенно снизить налоговую нагрузку на бизнес. Уменьшение налогового бремени происходит с использованием абсолютно законной схемы, жизнеспособность которой закреплена в Налоговом кодексе и подтверждена правоприменительной практикой.
Преимущества инвестирования в закрытые паевые инвестиционные фонды представлены на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2 – Преимущества инвестирования в закрытые паевые инвестиционные фонды
Применение ЗПИФов:
Застройщиками:
–ЗПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль;
–нельзя обратить взыскание по долгам владельцев инвестиционных паев или управляющей компании на имущество фонда;
–предоставляет возможность формирования фонда (от 25 млн. руб) из отдельных объектов коммерческой или жилой недвижимости, так и на базе проектов районного масштаба.
Арендодателями:
1. ПИФ не является плательщиком налога на прибыль.
2. Рентный ЗПИФ получает доходы от сдачи недвижимости в аренду, основной доход пайщиков — арендные платежи и рост рыночной стоимости объекта;
3. Полученный доход или его часть управляющая компания ЗПИФа по согласованию с учредителем может:
–периодически выплачивать пайщикам;
–инвестировать в модернизацию
и реконструкцию объектов
для увеличения их стоимости 
и арендных ставок по ним;
–инвестировать в покупку и строительство других объектов недвижимости (как коммерческой, так и жилой).
Холдингами:
–ЗПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицом;
–простой способ объединить бизнес активы, простота управления.
–на имущество фонда нельзя обратить взыскание по долгам пайщиков.
–информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой.
Замена офшорным структурам:
–отсутствие рисков, связанных с изменением в законодательстве офшорных зон;
–отсутствие рисков, связанных с изменением во внешней политике;
–информация о владельцах инвестиционных паев является закрытой;
–нет ограничений на владение активами нерезидентами.
Кредиторами:
–возможность выдачи займов без лицензии кредитной организации;
–фонд не является юридическим лицом и, следовательно, не является налогоплательщиком. Пайщики уплачивают налог только при продаже (погашении) паев и при получении промежуточных выплат;
–возможность покупки прав требования по кредитам у банков и получать проценты по этим договорам без уплаты налога на прибыль;
–отсутствие жестких ограничений. Нет надзора в виде нормативов и обязательных резервов;
–возможность привлечения денежных средств от стратегических инвесторов;
–нет ограничений на объем займов. Позволяет проводить более гибкую кредитную политику;
–минимизация потерь по дефолтным кредитам;
–эффективная структура управления и структурирования активов;
–защита активов.
Землевладельцами:
–налоговые преференции;
–защита активов;
–приобретение земли нерезидентами;
–привлечение денежных средств.
Зарубежная недвижимость
–налоговые преференции и избежание двойного налогообложения;
–приобретение и защита активов;
–профессиональное управление активами;
–привлечение средств иностранных инвесторов.
Инновации:
–простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний;
–удобная структура управления и финансирования венчурного проекта;
–строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий;
–привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных и частных инвесторов, в т. ч. иностранных.
Налогообложение ЗПИФ:
–операции, совершаемые с имуществом ЗПИФ, и само имущество ЗПИФ имеют специальный налоговый режим;
–доходы, поступающие в состав Фонда от продажи имущества или сдачи в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы не облагаются налогом на прибыль, что позволяет реинвестировать без потерь;
–за счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое имущество;
–пайщики фонда – владельцы инвестиционных паев, их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.
Специфика юридической конструкции ЗПИФ сближает его с юридическим лицом, но при этом предоставляет существенные преимущества в деятельности. Таким образом, в рамах ЗПИФ может быть выстроена привычная структура системы управления (см. табл. 1.1, и рис. 1.3).

Таблица 1.1 – Сравнение ЗПИФ и АО
ЗПИФ АО

Компании, не стремящиеся к приобретению статуса публичных, заинтересованы в ограничении для третьих лиц доступа к информации о финансовых показателях деятельности, строго соблюдая требования контролирующих органов к раскрытию информации.

Рисунок 1.3 – Сравнение ЗПИФ и АО

Далее рассмотрим сравнение российского ЗПИФа и Частного семейного фонда в Лихтенштейне (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1 – Сравнение российского ЗПИФа и Частного семейного фонда в Лихтенштейне

 

Подобные задачи, актуальные как для крупных компаний, так и для обладателей семейных капиталов (имущественных накоплений), возможно решить с использованием структуры фонда. В России это ЗПИФы, в том числе для квалифицированных инвесторов. В иностранных юрисдикциях — трасты, фонды и иные структуры по управлению благосостоянием.

 

1.2 Классификация закрытых паевых инвестиционных фондов

 

Классификация закрытых паевых инвестиционных фондов, требования к составу и структуре их активов определены Указаниями Банка России от 05.09.2016 N 4129-У (ред. от 15.05.2019) «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (далее также — Указания ЦБ РФ).

В свою очередь, ЗПИФы, работающие с коммерческой недвижимостью, было принято делить на 3 категории[1]:

– Рентные, основой вид деятельности которых инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, например, элитные квартиры в центре города, с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Особенно высокую эффективность демонстрируют рентные ПИФы в сфере гостиничного бизнеса. Это наиболее безопасные инвестиционные фонды с точки зрения надежности и существующих рисков;

– Земельные, деятельность которых тесно связана со строительством объектов коммерческого назначения или жилых новостроек. Поэтому их еще иногда называют строительными. То есть приобретается земля, на ней строится комплекс объектов со всей необходимой инфраструктурой, скажем, дом на несколько сотен квартир, который затем продается. Строительные ПИФы обеспечивают самую высокую эффективность и показатели прибыли, но считаются наиболее рисковыми;

– Девелоперские, подобные фонды занимаются инвестированием в покупку и реконструкцию различных объектов, например, офисов или квартир в новостройке, с целью дальнейшей перепродажи либо самостоятельного управления[2].

Однако упомянутыми выше Указаниями ЦБ РФ количество видов ПИФов было существенно сокращено и упрощенно. В настоящее время структура видов инвестиционных фондов выглядит следующим образом (см. таблицу 1.3.).

 

Таблица 1.3. Виды паевых инвестиционных фондов[3]

 

Как видно из приведенной классификации ПИФы недвижимости могут быть только закрытыми, что связано с долгосрочным характером инвестирования. Вместе с тем, подобные фонды доступны как для квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов, то есть не ограничены в обороте, что делает их привлекательным объектом инвестирования для максимально широкого круга как юридических, так и физических лиц.

Указания ЦБ РФ также определяют требования к составу и структуре активов различных видов ПИФов.

Не менее важным фактором является использование закрытых ПИФ для «переупаковки» бизнеса, с целью ухода от налогов (паевой фонд не является юридическим лицом, а значит, не платит налоги в период своего функционирования). Для анализа тенденций на мировом рынке коллективных инвестиций может быть также использована суммарная стоимость чистых активов, являющаяся характеристикой доли рынка в экономике страны.

Подавляющий объем мирового рынка ПИФ по суммарной стоимости чистых активов занимают США, достигая практически 50% от суммарной доли рынка. Следующим по величине рынком является рынок в Европе, занимая порядка 34%. За ними идут такие страны, как Люксембург, Франция, Ирландия и Великобритания.

Рынок коллективных инвестиций в России по объему СЧА достигает лишь порядка 1% от общеевропейского рынка, что является крайне низким показателем[4].

Другая трудность в приобретении паев на первичном рынке заключается в том, что для совершения такой сделки необходимо заключить договор с управляющей компанией или специальным агентом, которые находятся не во всех городах и имеют паи ограниченного числа фондов.

На данный момент в России функционирует 39 агентов, осуществляющих продажу паев паевых инвестиционных фондов. Подавляющее большинство агентов предоставляет паи только 10–15 фондов. В первую очередь такими агентами являются банки: Ситибанк, банк ФК Открытие, Восточный экспресс банк и ВТБ 24[5].

При этом специальные агенты берут определенную комиссию за совершение операций, а приобретение паев непосредственно у управляющей компании сопряжено с оплатой специальной надбавки (в случае продажи — скидкой). В случае продажи или приобретения инвестиционных паев на вторичном рынке взимается только комиссия брокера, которая значительно меньше.

Еще одной трудностью при приобретении и продаже паев ПИФ на первичном рынке является время совершения сделки. Для того чтобы купить или продать пай через управляющую компанию, необходимо отправить заявку, время осуществления которой до 15 дней, что сопряжено с возможностью изменения рыночной ситуации и, соответственно, стоимости пая. Обобщая вышесказанное, построим сравнительную таблицу (см. табл. 1.4) приобретения паев на первичном и вторичном рынках[6].

Таким образом, возможность обращения паев на бирже может рассматриваться как способ повышения их ликвидности и доступности для инвесторов. Для рассмотрения тенденций биржевой торговли паями паевых инвестиционных фондов в России рассмотрим их обращение на Московской биржe[7].

По данным биржи, сделки по покупке или продаже этого финансового инструмента совершаются довольно редко, что говорит о незначительном числе покупателей, предъявляющих спрос на паи. Также трудности возникают и со стороны управляющих компаний: для прохождения листинга и включения в котировальные списки первого и второго уровней требования со стороны Московской биржи высокие. Несмотря на общее, количество паев достаточно велико.

Таблица 1.4 – Сравнение приобретения паев на первичном и вторичном рынках

Политика действий управляющих компаний закрытых ПИФ значительно отличается. Биржевое обращение паев не является приоритетной целью, поскольку основной целью закрытых ПИФ является льготная налоговая политика, возможность проведения манипуляций с активами банков или других крупных организаций, или реализация собственного проекта в узком кругу инвесторов[8].

Возможность инвестиционных паев обращаться на бирже в России актуальна только для фондов, целью которых является привлечение новых пайщиков и увеличение активов фонда. Именно поэтому управляющие компании фондов не заинтересованы в повышении ликвидности паев на вторичном рынке. При этом обращение инвестиционных паев на вторичном рынке предполагает затраты со стороны фонда. Осуществление сделок с паями на бирже предполагает выплату комиссий бирже и вознаграждений расчетному депозитарию, выполняющему работу по фиксированию и проведению всех осуществляемых в ходе совершения сделок операций.

Вторичное внебиржевое обращение паев в России также представлено торговлей через некоторые банки и инвестиционные компании. Этот вид обращения получил наибольшее распространение среди паев интервальных фондов, паи которых банк имеет право продать и приобрести в определенные, заранее регламентированные в деятельности ПИФа периоды.

В дальнейшие периоды, в течение которых управляющая компания не приобретает и не продает инвестиционные паи, инвесторы могут обратиться в банк для приобретения этих паев непосредственно у банка. Примером банка, осуществляющего такие сделки, является ВТБ Капитал, который предоставляет не только услуги по продаже и покупке инвестиционных паев, но и услуги по обмену инвестиционных паев одного открытого фонда на другой.

Среди фондов, успешно осуществляющих торговлю своими инвестиционными паями на бирже, стоит выделить особую категорию фондов акций — биржевые фонды (ETF — Exchange Traded Fund), основанные еще в 1993 г. в США. С 1993 г. ETF получили широкое распространение по всему миру. ETF пользуются высокой популярностью среди инвесторов развитых стран мира: США, Великобритания, Франция и т. д[9].

Также ETF пользуются популярностью среди индивидуальных инвесторов в США, которые владеют порядка 40–50% активов, находящихся в управлении этих фондов. Это говорит о высоком уровне доверия к этому финансовому инструменту.

Отличительной особенностью ETF является механизм его действия на бирже. По своей сути ETF является инвестиционным фондом, отслеживающим динамику определенного индекса. Его доли торгуются как обычные акции, что позволяет проводить с ними короткие продажи.

Так, например, крупный американский фонд PowerShares DB Gold Fund полностью копирует индекс NASDAQ 100. ETF успешно торгуются на бирже из-за арбитражного механизма, позволяющего минимизировать разницу между расчетной стоимостью инвестиционных паев и их котировками на бирже[10].

Необходимым условием работы арбитражного механизма является ежедневная публикация портфеля активов ETF и соотношение в нем ценных бумаг разного типа, так как стоимость паев соответствует динамике изменения стоимости базового актива.

Биржевые фонды как финансовые институты, способные успешно обращаться на бирже, привлекли внимание и в России. Первый их аналог — индексный ПИФ «Сбербанк — Индекс РТС Стандарт» был создан в 2010 г. Несмотря на успехи относительно других паевых инвестиционных фондов (количество сделок и объем торгов были выше) инвестиционный фонд был ликвидирован в 2013 г. из-за того, что так и не смог достичь популярности со стороны крупных институциональных инвесторов.

В 2013 г. началась торговля непосредственно акциями ETF на Московской бирже, они были представлены провайдером FinEx Tradable Russian Corporate Bonds UCITS ETF, зарегистрированным в Ирландии. Стратегией, выбранной FinEx Group, является выход на рынок ETF в развивающихся странах, в которых биржевые фонды еще не получили успешного распространения. Стоит отметить, что компания активно принимает меры по реализации выбранной стратегии.

Так, на конец 2016 г. FinEx Group являлась единственной управляющей компанией, акции биржевых фондов которой торгуются на Московской бирже. При этом на данный момент существует 15 ETF этой управляющей компании, которые активно функционируют на Московской бирже[11].

Основными преимуществами представленных ETF являются очень низкие комиссии для инвесторов (порядка 0,5–1%, вместо 4–8% для паев ПИФов), а также возможность опосредованно вкладываться в различные активы, обычно недоступные непрофессиональным и неквалифицированным инвесторам, такие как иностранные акции, американские государственные облигации, еврооблигации.

 

1.3 Характеристики инвестиционных паев закрытых ПИФ недвижимости

 

ЗПИФы недвижимости – это вид коллективного инвестирования, где средства пайщиков передаются в доверительное управление, а затем вкладываются в строительство, приобретение жилой, коммерческой недвижимости или земельных участков.

Тип фонда определяется составом и структурой активов конкретного ЗПИФ. Для ЗПИФН основной тип активов – недвижимость.

Существуют[12]:

1. Фонды для квалифицированных инвесторов;
2. Фонды для неквалифицированных инвесторов.

ЗПИФН может быть любым из них.

ЗПИФ для квалифицированных инвесторов имеют расширенные операционные и управленческие возможности.

Имуществом ЗПИФ управляет Управляющая компания, за что получает оплату своих услуг, однако ее деятельность должна контролироваться госорганами, частным регистратором, независимыми оценщиками, аудитором, которых нанимает компания от лица Пайщиков.

Пайщики влияют на принятие решений Управляющей компании на общем собрании, причем для того, чтобы такое решение стало обязательным для исполнения Управляющей Компании, необходимо при голосовании набрать минимум 75% голосов за выдвигаемое решение[13].

Однако при голосовании Пайщиков ЗПИФН существует своя специфика – они засчитывается не сам «голос» Пайщика, а стоимость паев в Фонде, т. е. они голосуют своими паями.

Также если Пайщики недовольны деятельностью Управляющей компании, они вправе в любой момент отказаться от ее услуг, и выбрать нового Управляющего.

Кроме того, Пайщики имеют следующие права[14]:

–получать часть прибыли ЗПИФа соразмерно его доли;

– право продать долю на вторичном рынке;

–досрочно погасить пая в предусмотренном уставом или законодательством случае;

–получить компенсацию от Управляющей компании, если прооизошло досрочное прекращение договора;

–участвовать в собрании Пайщиков, и право голоса на нем;

 

Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН приведен схематично на рисунке 1.4.

 

Рисунок 1.4 – Механизм привлечения инвестиций в ЗПИФН[15]

Схема использования закрытого паевого инвестиционного фонда для управления строительными проектами приведена на рисунке 1.5[16].

Рисунок 1.5 – Схема использования закрытого паевого инвестиционного фонда для управления строительными проектами

 

Как правило, ЗПИФН создают, чтобы привести в жизнь крупный проект в сфере недвижимости (например, строительство высотного здания или застройка района).

Общая схема взаимодействия ЗПИФН с контрагентами представлена на рисунке 1.6.

Рисунок 1.6 – Общая схема взаимодействия[17]

Также здесь стоит отметить и то, что операции, совершаемые с имуществом ЗПИФН, и само имущество ЗПИФН имеют специальный налоговый режим[18]:

1. Налог на прибыль. Доходы, поступающие в состав Фонда (от продажи имущества или сдачи его в аренду, дивиденды, проценты и любые иные доходы) не облагаются налогом на прибыль, поскольку фонд – не юридическое лицо. Возможность реинвестировать прибыль Фонда без уплаты данного налога – является одним из ключевых преимуществ паевых инвестиционных фондов;
2. Налог на добавленную стоимость (НДС). Операции с активами Фонда облагаются НДС в общем режиме: при приобретении в состав Фонда имущества, операции с которым облагаются НДС, возникает налог к возмещению из бюджета (к зачету), соответственно, при реализации такого имущества — налог к уплате.
3. Налог на имущество организаций / земельный налог. За счет средств Фонда также оплачиваются имущественные налоги, если в состав Фонда входит такое соответствующее имущество – недвижимость, земельные участки
4. Налогообложение пайщиков. Пайщики Фонда – являются владельцами его инвестиционных паев, соответственно их налогообложение строится на основе правил налогообложения ценных бумаг.

Налог на прибыль / НДФЛ. Доходы у Пайщика возникают в трех случаях[19]:

– при погашении паев Фонда, например, при его прекращении;

– при реализации паев на вторичном рынке, например, при их продаже (в этих случаях расходы на приобретение паев учитываются при определении налогооблагаемой базы);

– при получении промежуточного дохода по паям. В зависимости от статуса Пайщика он уплачивает налог на прибыль или НДФЛ.

Также на паи распространяются правила определения рыночной стоимости ценных бумаг (в зависимости от того являются ли паи торгуемыми на бирже или нет).

В отношении Пайщиков-нерезидентов применяются налоговые соглашения России с иными странами (ранее активно использовались кипрские пайщики, что позволяло выводит из ЗПИФН средства из РФ как прочие доходы без налога у источника, одновременно они могли не облагаться и на Кипре, поскольку могли рассматриваться там как дивиденды, после подписания с Кипром Протокола к Соглашению в 2011 году, такая возможность исчезла. Теперь – это доходы от недвижимости, ставка налога у источника – 20%).

Налогообложение. Внесение имущества. Передача имущества и имущественных прав в фонд не является реализацией, следовательно не возникает в большинстве случаев налоговых последствий для пайщиков – владельцев активов

Внести доли (акции) компаний, владеющих объектами недвижимости не получится. Это не может быть активом ЗПИФН (Указание Банка России от 05.09.2016 N 4129-У)[20].

Основные налоговые риски при этом будут принадлежать компаниям – инвесторам, которые будут являться пайщиками фонда, в то время как налоговые риски компаний застройщиков существенным образом не изменяться.

Передача готовых объектов и объектов незавершенного строительства в ЗПИФН, как было указано выше, имеет негативное налоговое последствие в части невозможности возмещения ЗПИФН восстановленного инвесторами-пайщиками НДС, ранее принятого к вычету, в то время как ЗПИФН при дальнейшей продаже либо сдачи объекта недвижимости в аренду вынужден будет начислить НДС с доходов от продажи/аренды в полной сумме. Сумма негативного последствия будет зависеть от суммы НДС, ранее принятого инвестором к вычету, т. е., по сути от степени готовности объекта. В этой связи следует избегать передачи в фонд готовых объектов недвижимости.

Передача в фонд готовых объектов недвижимости (особенно при наличии одного или нескольких связанных пайщиков) с последующей продажей в течение незначительного временного периода данных объектов через ЗПИФН может быть трактовано налоговым органом сделкой, направленной исключительно на получение налоговой выгоды.

Выводы по 1-й главе:

ЗПИФы, работающие с коммерческой недвижимостью, принято делить на 3 категории:

– Рентные, основой вид деятельности которых инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, например, элитные квартиры в центре города, с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Особенно высокую эффективность демонстрируют рентные ПИФы в сфере гостиничного бизнеса. Это наиболее безопасные инвестиционные фонды с точки зрения надежности и существующих рисков;

– Земельные, деятельность которых тесно связана со строительством объектов коммерческого назначения или жилых новостроек. Поэтому их еще иногда называют строительными. То есть приобретается земля, на ней строится комплекс объектов со всей необходимой инфраструктурой, скажем, дом на несколько сотен квартир, который затем продается. Строительные ПИФы обеспечивают самую высокую эффективность и показатели прибыли, но считаются наиболее рисковыми;

– Девелоперские, подобные фонды занимаются инвестированием в покупку и реконструкцию различных объектов, например, офисов или квартир в новостройке, с целью дальнейшей перепродажи либо самостоятельного управления.

Однако упомянутыми выше Указаниями ЦБ РФ количество видов ПИФов было существенно сокращено и упрощенно.

Состоятельные инвесторы, традиционно воспринимают недвижимость как один из самых надежных инструментов. По данным Knight Frank, 20% россиян, обладающих активами более $30 млн, инвестируют в недвижимость помимо той, которой они пользуются.

Вместе с тем, рядовому человеку приобрести дополнительные объекты недвижимости, которые предназначаются не для собственного проживания, а именно для целей инвестирования, не представляется возможным в силу их высокой стоимости. Для этих целей может быть использован такой инструмент коллективного инвестирования как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее также – ЗПИФН).

С другой стороны, как уже отмечалось ранее, ЗПИФН представляет собой достаточно удобный инструмент налогового планирования, заключающийся, прежде всего, в отсрочке уплаты налога на прибыль до момента ее распределения между пайщиками. Девелоперские компании нередко используют такую особенность ЗПИФН при построении своих юридических (корпоративных) структур для осуществления своей хозяйственной деятельности.

Развитию этого инструмента способствует, в частности, и тот факт, что при создании и функционировании ЗПИФН возможно наличие и одного пайщика. Таким образом, на наш взгляд, основными особенностями развития российских ЗПИФН послужили именно эти две основные тенденции: возможность инвестирования в недвижимость розничному инвестору и использования ЗПИФН в качестве инструмента налогового планирования для девелоперских компаний.

---

Страницы 1 2 3