Развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на российском рынке инвестиционных услуг. Часть 2

Страницы 1 2 3

---

ГЛАВА 2. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1 Особенности развития российских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

 

Россияне, в том числе и состоятельные инвесторы, традиционно воспринимают недвижимость как один из самых надежных инструментов. По данным Knight Frank, 20% россиян, обладающих активами более $30 млн, инвестируют в недвижимость помимо той, которой они пользуются.

Вместе с тем, рядовому человеку приобрести дополнительные объекты недвижимости, которые предназначаются не для собственного проживания, а именно для целей инвестирования, не представляется возможным в силу их высокой стоимости. Для этих целей может быть использован такой инструмент коллективного инвестирования как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее также – ЗПИФН)[1].

С другой стороны, как уже отмечалось ранее, ЗПИФН представляет собой достаточно удобный инструмент налогового планирования, заключающийся, прежде всего, в отсрочке уплаты налога на прибыль до момента ее распределения между пайщиками. Девелоперские компании нередко используют такую особенность ЗПИФН при построении своих юридических (корпоративных) структур для осуществления своей хозяйственной деятельности. Развитию этого инструмента способствует, в частности, и тот факт, что при создании и функционировании ЗПИФН возможно наличие и одного пайщика[2].

Таким образом, на наш взгляд, основными особенностями развития российских ЗПИФН послужили именно эти две основные тенденции: возможность инвестирования в недвижимость розничному инвестору и использования ЗПИФН в качестве инструмента налогового планирования для девелоперских компаний[3].

Отметим, что к особенностям российского ЗПИФН также повлиявшим на их развитие, относится и то, что конструкция российских ПИФ была в целом заимствована из американской правовой системы (в данном случае речь идет об REITs (real estate investment trusts) в США), где фонд находится под внешним независимым управлением, а отношения с управляющей компанией строятся по договору доверительного управления.

Институт доверительного управления, в свою очередь, был введен в российское гражданское законодательство исходя из того, что в континентальной системе права, используемой в РФ, невозможно в принципе применение института траста в понимании этого термина в англо-саксонской правовой системе.

Первый закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости в России появился в 2003 г. По состоянию на 31.12. 2019 г. в РФ зарегистрировано 1 287 ЗПИФ недвижимости. Стоимость чистых активов (СЧА) ЗПИФ недвижимости (недвижимости и рентный) по состоянию на 30.09.2019г. по данным ЦБ РФ составили 548 849 млн. руб., что составляет 15,64% активов всех ЗПИФ (3 509 609 млн. руб.)[4].

Рисунок 2.1 – Стоимость чистых активов ЗПИФ недвижимости и прочих ЗПИФ на 30.09.2019 г., млн. руб. Источник: ЦБ РФ[5]

Касательно первой тенденции (особенности) развития ЗПИФН в РФ, то здесь следует отметить, что в настоящее время популярность ПИФов возросла в том числе из-за падения доходности банковских депозитов (см. таблицу 2.1.).

 

Таблица 2.1. Средняя доходность вложений в РФ в 2018 – 1-м полугодии 2019 г. Источник: Ведомости, ЦБ РФ[6]

 

Так, по данным ЦБ РФ, активы паевых инвестиционных фондов выросли с 3,6 трлн. руб. в 3-ем квартале 2018 г. до 4,5 трлн. руб. в 3 квартале 2019 г. (из них 3,5 трлн. руб. приходятся на закрытые фонды). При этом самый распространённым активов ЗПИФов является недвижимость, в том числе ипотечные ценные бумаги и закладные. Данные виды активов являются основными активами ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов (см. рис. 2.2.)

Как видно из рисунка, подавляющая доля активов ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов – недвижимое имущество (48,3%).

Всего по итогам 2019 года в ПИФ для неквалифицированных инвесторов вложено 0,9 трлн рублей (рост на 10,5% в IV квартале относительно III квартала).

 

Рисунок 2.2 – Структура активов ПИФ по видам активов для неквалифицированных инвесторов по состоянию на 31.12. 2019 г. Источник: ЦБ РФ[7]

 

Почти треть средств (31%, или 285,7 млрд рублей) таких фондов вложено в отрасль строительства, недвижимости, девелопмента и инфраструктуры, то есть фактически в ЗПИФН (рис. 2.3.).

Рисунок 2.3 – Структура активов ПИФ для неквалифицированных инвесторов по отраслям Источник: ЦБ РФ[8]

 

Средства ПИФ для неквалифицированных инвесторов в основном вкладываются в корпоративные облигации (по итогам года доля составила 30,5%), акции и депозитарные расписки на акции (24,1%), а также в объекты недвижимости (23,1%) (см. рис. 2.4.)

Рисунок 2.4 Структура активов ПИФ для неквалифицированных инвесторов по классам активов. Источник: ЦБ РФ[9]

В портфелях таких фондов продолжается наращивание доли активов финансовых компаний (+3,2 п.п. за квартал, до 46,3%) на фоне сокращения вложений в отрасль строительства, недвижимости, девелопмента и инфраструктуры (-3,7 п.п., до 25,6%). Тем не менее, объем инвестирования в недвижимость также продолжает оставаться высоким (см. рис. 2.5.).

Востребованность ЗПИФН на рынке недвижимости связано с тем, что они помогают снизить порог входа на этот рынок, прежде всего рынок коммерческой недвижимости. Так, одним из вариантов инвестирования является покупка недвижимости.

Рисунок 2.5 – Структура активов ПИФ для квалифицированных инвесторов[10]

В большинстве случаев подразумевается приобретение жилых квартир (как готовых к эксплуатации, так и в строящихся комплексах). Более продвинутые инвесторы ищут возможности приобретения коммерческой недвижимости.

Такой вид инвестиций требует больших первоначальных вложений и не всегда доступен рядовому инвестору. Однако могут быть полезны инструменты коллективных инвестиций — паевые инвестиционные фонды недвижимости. Использование ПИФов позволяет инвестировать в недвижимость при относительно небольшом начальном капитале. Так, например, если жилая квартира стоит несколько миллионов рублей, то стать пайщиком фонда можно с суммой в несколько сотен тысяч рублей (как правило, а иногда и меньше.

ЗПИФы недвижимости относятся к инструментам долгосрочного инвестирования: срок инвестирования составляет от 5 до 15 лет. Несмотря на то, что фонды недвижимости очевидно гораздо менее ликвидны (вложить деньги в фонд можно только в период его формирования и до момента закрытия забрать инвестированные средства нельзя), чем фонды ценных бумаг, тем не менее, они менее волатильны и более стабильны, что обусловлено теми активами, которые их составляют: недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество, земельные участки.

ЗПИФН, как правило, имеет в своих активах коммерческую недвижимость: складские помещения, торговые центры, офисы, реже – жилую. Доходы ЗПИФН от указанных объектов составляют доходы от сдачи их в аренду, а также доходы в виде прироста их стоимости при перепродаже.

Сравнение структуры инвестиций ЗПИФН в РФ и в среднем в мире показывает следующие результаты (см. рисунки 2.6.и 2.7.).

Рисунок 2.6 – Доля вложений по типам инвестиций в РФ Источник: ЦБ РФ[11]

Как видно из диаграмм, доля вложений в недвижимость в РФ и мире практически совпадают и составляют в среднем 20-21% от общей суммы инвестиций.

Рисунок 2.7 – Доля вложений по типам инвестиций в мире Источник: ЦБ РФ[12]

 

Что касается второй особенности развития ЗПИФН в РФ, то она связана с порядком налогообложения данной структуры. Так, как уже было указано выше, ЗПИФН юридическим лицом не является, а представляет собой имущественный комплекс.

В этой связи он не является плательщиком налога на прибыль, а доходы ЗПИФН облагаются на уровне пайщиков при их распределении налогом на прибыль – если пайщик – юридическое лицо либо НДФЛ, если пайщик – физическое лицо. Таким образом, ЗПИФН представляет собой транспарентную структуру в целях налогообложения, что используется девелоперами при построении своих корпоративных (налогово – юридических) структур для ведения своей деятельности

При этом управляющая компания ЗПИФН обязана выполнять за фонд обязанности налогоплательщика по НДС в отношении операций, совершаемых фондом, а также уплачивать за него налог на имущество, что прямо предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Более того, в период до 2011 г., когда вступили в силу поправки к налоговому соглашению об избежании двойного налогообложения между РФ и Кипром в отношении необходимости производить налогообложение всех доходов, так или иначе связанных с недвижимым имуществом находящимся в РФ у источника в РФ по ставке 20%, не было значимых законодательных оснований облагать данные доходы в РФ. Аналогичные, по своей сути, положения содержались в налоговых соглашениях с Люксембургом и Нидерландами[13].

Компании, так или иначе владеющие и/или связанные с созданием объектов недвижимого имущества, планировали свои юридические структуры таким образом, чтобы владельцами российских компаний, которым принадлежала недвижимость, выступали связанные с российскими кипрские (голландские, люксембургские) компании, что позволяло, с одной стороны, избежать налогообложения доходов от недвижимости в РФ у источника, и, с другой стороны, воспользоваться льготными положениями законодательства упомянутых государств, которые позволяли не облагать такие доходы налогом или облагать их по гораздо более низким, чем в РФ ставкам.

Что касается ЗПИФН, то девелоперские компании при строительстве какого – либо объекта вводили в состав российского ЗПИФН иностранных, прежде всего, кипрских пайщиков. Кипрская компания вносила денежные средства в ЗПИФН, который осуществлял строительство. После окончания строительства, доходы, полученные ЗПИФН от продажи/аренды построенных объектов не облагались налогом на уровне ЗПИФН, а также налогом у источника в РФ при выплате дохода кипрским (голландским, люксембургским) пайщикам. Одновременно, кипрское налоговое законодательство трактовало указанные доходы кипрской компании как доходы от участия (дивиденды), которые в соответствии с национальным налоговым законодательством Кипра налогообложению на Кипре не подлежат[14].

После подписания протокола к налоговому соглашению с Кипром, а позже к налоговым соглашениям с Нидерландами и Люксембургом возможность ухода от налогообложения с помощью данной схемы была устранена. Кроме того, начиная с 2015 года в российский Налоговый кодекс были имплементированы положения о налогообложении прибыли контролируемых иностранных компаний (КИК), позволяющие облагать прибыль КИК в РФ на уровне ее российского контролирующего лица, что окончательно поставило крест на использовании подобного рода схем.

Вместе с тем, использования ЗПИФН на совершенно законных оснований позволяет отсрочить уплату налога на прибыль до момента ее распределения пайщикам, что может быть эффективно при реинвестировании средств в новые проекты внутри ЗПИФН.

 

2.2 Проблемы рынка коллективных инвестиций в недвижимость

 

При рассмотрении проблем рынка коллективных инвестиций в недвижимость сначала следует рассмотреть общие проблемы института коллективных инвестиций, в частности, ПИФы, так как они в своем большинстве являются общими (см. табл. 2.2).

Таблица 2.2 – Проблемы и пути решения деятельности ПИФов в РФ[15]

 

Касательно первой обозначенной проблемы в таблице, можно сказать, что Банк России уже предпринял определенные шаги в этом направлении. Буквально на днях ЦБ РФ анонсировал, что разработал новые требования к раскрытию информации управляющими компаниями (УК), чтобы обеспечить инвесторов полной информацией для принятия обоснованных инвестиционных решений — как при приобретении паев паевых инвестиционных фондов (ПИФ), так и при оценке результатов деятельности управляющей компании. Соответствующий проект указания опубликован на сайте Банка России[16].

В частности, основная информация о ПИФах — доходность, инвестиционные риски, комиссии, крупнейшие позиции в активах — будет раскрываться ежемесячно в стандартной и простой для понимания форме единого Ключевого информационного документа. Кроме того, УК должны будут публиковать сведения о событиях, которые могут существенно повлиять на стоимость инвестиционных паев.

Вся информация об УК и ПИФах будет раскрываться на официальном сайте УК. Это позволит всем инвесторам и заинтересованным лицам легко получать информацию в едином источнике. А для самих УК снизится регуляторная нагрузка, поскольку устаревшие нормы об обязательной публикации не только на сайте, но и в печатных изданиях отменяются. Аналогичные требования устанавливаются к раскрытию информации об акционерных инвестиционных фондах. Предполагается, что указание вступит в силу 1 апреля 2021 года.

ПИФы занимают основную долю на рынке коллективных инвестиций (см. таблицу 2.3.) со стоимостью чистых активов на сумму более 3 трлн. руб., что составляет примерно около 4% ВВП (см. рисунок 2.8).

Таблица 2.3 – Структура активов рынка коллективных инвесторов в 2019 году[17]

 

Вместе с тем рынок коллективных инвестиций в России существенно отстает в своем развитии от стран с развитыми экономиками как по объемам инвестиций (в экономически развитых странах объем активов фондов сопоставим с объемом ВВП и может доходить до 80% и более от объема ВВП), так и по участию в инвестировании хозяйствующих субъектов (до 3/4 от общего количества хозяйствующих субъектов инвестируют свободные средства через фонды).

 

Рисунок 2.8 – Динамика активов ПИФов (трлн. руб.) и их отношение к ВВП (%). Источник: ЦБ РФ[18]

Кроме общих проблем, связанных с функционированием ПиФов можно также выделить и специфические проблемы, относящиеся к ЗПИФ недвижимости. Среди них можно отметить следующие[19]:

— низкая ликвидность: инвестиции невозможно изъять до расформирования фонда, а это, в среднем, период от 5 до 15 лет;

— продажа паев третьим лицам напрямую или через биржу, если паи ЗПИФН котируются на бирже, обычно возможна со значительным дисконтом;

— отсутствуют законодательные требования о выплате рентных (дивидендных) платежей и не все рентные фонды недвижимости производят их выплату;

— относительно высокий порог входа, который в закрытых паевых инвестиционных фондах может составлять от 300 тысяч до нескольких миллионов рублей, вместе с тем, если паи ЗПИФН обращаются на бирже, биржевая стоимость пая может быть всего несколько тысяч рублей;

— не все фонды имеют высокую доходность, а некоторые и вовсе убыточны;

— существуют отдельные неясности с учетом НДС при внесении в ЗПИФН имущества.

Как уже было отмечено выше, российские ЗПИФН по ряду параметров проигрывают в своем регулировании западным REITs (real estate investment trusts) и ETF (exchange traded funds), что отвлекает значительную часть денежных средств, которые инвесторы могли бы вложить в российские ЗПИФН, в эти инструменты.

REIT имеют ряд преимуществ перед российскими ЗПИФН:

— они более ликвидны и имеют более низкий порог для входа (20 – 50 долларов США);

— нет зависимости от неустойчивого курса рубля;

— риски, связанные с мошенничеством и завышением стоимости активов минимальны;

— абсолютное большинство REIT выплачивают дивиденды[20].

Кроме REIT существует еще такой инструмент как ETF. REIT ETF – это биржевой фонд, который инвестирует свои средства во множество REITs. При этом инвестиции осуществляются в бумаги, составляющие тот или иной рыночный индекс, поэтому курс акций ETF полностью следует за рыночным индексом.

Фактически ETF представляет собой очень диверсифицированный рыночный портфель, куда включаются REIT из разных видов недвижимости: коммерческой (офисы, склады, магазины и др.), жилой, земельные участки. Акции ETF очень ликвидны, купить их или продать можно в любой день на бирже, причем сделать это можно даже через брокерский счет отечественного брокера, а порог входа составляет всего несколько десятков долларов.

 

2.3 Тенденции и перспективы ЗПИФН в системе коллективного инвестирования в недвижимость

 

Как уже отмечалось ранее, стоимость чистых активов ПИФов за 2019 г. существенно выросла. Рост составил 32,4% (1,1 трлн. руб.). Данный рост явился самым значительным за последние 5 лет. Общий объем средств ПИФ составил ,4,48 трлн. руб. На фонды для квалифицированных инвесторов пришлось 3,58 трлн. руб., а на фонды для неквалифицированных инвесторов – 0,9 трлн. руб. Учитывая то, что все фонды недвижимости являются закрытыми, а доля инвестиций в недвижимость составила 12,2% для квалифицированных инвесторов и 23,1% для квалифицированных инвесторов, то общий объем активов ЗПИФ недвижимости составил 644,66 млрд. руб. (436,76 млрд. руб. + 207,9 млрд. руб.)[21].

По состоянию на 31.12.2018 г. общий объем активов ЗПИФН недвижимости составил 672,83 млрд. руб. (454,3 млрд. руб. для квалифицированных инвесторов и 218,53 млрд. руб. для неквалифицированных инвесторов). Также см. рисунок 2.9.

Таким образом, вопреки общему тенденции на увеличение объем активов ЗПИФН даже понизился, хотя и незначительно, по отношению к уровню 2018 года. Объем понижения составил 17,54 млрд. руб. (4%) для квалифицированных инвесторов и 10,63 млрд. руб. (5,1%) для неквалифицированных инвесторов. Общий объем снижения активов ЗПИФН в 2019 г. по отношению к уровню 2018 года составил, таким образом, 28,17 млрд. руб. (4,37%).

 

Рисунок 2.9 – Активы ЗПИФ недвижимости в 2018 и 2019 гг., млрд. руб. Подготовлено на основании данных ЦБ РФ[22]

 

Попробуем разобраться в причинах такой ситуации на рынке коллективного инвестирования в недвижимость через ЗПИФН.

Очевидно, как также было указано ранее, активы ЗПИФ, в том числе и ЗПИФ недвижимости, подлежат регулярной переоценке. Таким образом, стоимость активов ЗПИФН может связано, в том числе, и с изменением цен самой недвижимости. Посмотрим, какие тенденции имела стоимость объектов недвижимости в 2019 году.

Поскольку, по данным исследования консалтинговой компании PWC, стоимость как жилой, так и коммерческой недвижимости в течение 2019 года росла и средний рост составил 10-12%. Цены на московскую недвижимость росли планомерно как и в 2018г. и их рост составил 6- 7% очевидно, что данный фактор не явился причиной снижения активов ЗПИФ недвижимости.

Вторым фактором, который может оказывать влияние на величину активов ЗПИФН является собственно сам объем вложений в данную форму коллективного инвестирования в недвижимость. На объем вложений может оказывать влияние как альтернативная доходность по другим инструментам, включая банковские депозиты, так и появление на рынке других инструментов инвестирования в недвижимость.

Что касается доходности, то, как было указано выше, доходность банковских депозитов снижалась: в начале года она была близка к 7%, а в конце года снизилась до 6% ввиду планомерного сокращения ставки ЦБ РФ.

Что касается такого инструмента как фондовый рынок, то здесь следует отметить, что индекс Московской биржи акций очень существенно вырос за 2019г. на 28,5%, кроме того, существенно вырос и индекс рынка облигаций: государственных – на 20%, корпоративных – на 14%. Вполне можно предположить, что одним из факторов явился переток денежных средств из ЗПИФ недвижимости в более доходный паи ПИФов, осуществляющие вложения в ценные бумаги. Кроме того, денежные средства из российских ЗПИФН могли быть отвлечены в более ликвидные REITs и ETF, что также отмечалось ранее[23].

В принципе в период роста финансового рынка акций и облигаций финансовые ресурсы инвесторов, как правило, устремляются именно туда, в период кризиса, наоборот, денежные средства инвесторы предпочитают вкладывать в менее волатильные и более надежные активы, в том числе и недвижимость, включая паи ЗПИФ недвижимости.

Дальнейшие перспективы развития ЗПИФ недвижимости могут быть связаны со следующими направлениями их использования:

1) как достаточно безрисковые вклады в «рентные» фонды недвижимости в качестве альтернативы банковским депозитам;

2) в качестве долгосрочных инвестиций в объекты недвижимости, особенно строящиеся;

3) покупка паев на вторичном рынке в расчете на рост стоимости пая;

4) как способ структурирования хозяйственной деятельности девелоперов, позволяющей получить отсрочку по налогу на прибыль;

5) как альтернатива договорам долевого участия в строительстве в результате введения с 2019 года системы эскроу – счетов вместо договоров ДДУ и переход на проектное финансирование жилищного строительства;

6) как способ обеспечения конфиденциальности владения активами в при адаптации своих структур бизнеса в результате введения в действие правил налогообложения КИК.

Рассмотрим эти варианты использования ЗПИФ более подробно.

В отношении первого варианта – инвестирование в ЗПИФН как замены банковского депозита – отметим, что по оценкам газеты Коммерсантъ в феврале 2020 г. средняя ставка по депозитам банков составила 5,489% годовых. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ составляет 6%, при этом, по прогнозам аналитиков, в результате негативного воздействия на экономику последнего кризиса, связанного с пандемией коронавируса, на ближайшем заседании ЦБ РФ ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки в целях поддержания экономики. В этой связи ставки по банковским депозитам также в скором времени ожидает дальнейшее снижение[24].

В таких условиях доходность «рентных» фондов недвижимости на уровне 6-7% годовых уже будет привлекательным для инвесторов. Опрошенные газетой Коммерсант[25] эксперты говорят, что средняя доходность рентного ЗПИФа может составлять от 6 до 12% годовых в зависимости и вида объекта, ему принадлежащего. Так, приводятся следующие «вилки» доходности для различных объектов:

— гостиничный бизнес – 6-7%;

— бизнес-центры – 7-9%;

— торговые центры – 8-11%;

— небольшие магазины стрит-ритейла – 9 – 12%[26].

Вместе с тем, необходимо отметить, что привлекательность такого рода инвестирования будет зависеть от того, предусмотрено ли правилами фонда выплата рентных (дивидендных) платежей.

Использование ЗПИФ недвижимости в качестве инвестиций в строящиеся объекты недвижимости, должны осуществляться на формирования (создания) ЗПИФН и на этапе «котлована» стройки. Вместе с тем, стоит отметить, что с введением с 2019 г. системы эскроу счетов для застройщиков маржа между ценой «котлована» и готового жилья снизилась, соответственно, привлекательность вложений ЗПИФН по объектам жилой недвижимости может снизиться.

Кроме того, следует учитывать достаточно высокий порог входа в такой ЗПИФ – от 300 тыс. руб. Кроме того, денежные средства вкладываются в ЗПИФН до момента его расформирования, а это может быть достаточно долгий период времени (от 3-х лет). Если паи ЗПИФН не котируются на бирже, то реализовать их до расформирования фонда можно только продав их другим пайщикам фонда, что можно сделать, как правило, лишь с большим дисконтом.

Несмотря на это, по оценкам отдельных экспертов инвестиции в «правильные» строящиеся объекты могут приносить готовой доход в размере до 15% годовых. При этом данный тип инвестирования рассчитан, прежде всего, на квалифицированных инвесторов.

Что касается инвестирования в паи ЗПИФН с целью повышения их курсовой стоимости, то здесь следует иметь ввиду, что объем ЗПИФ недвижимости, которые котируются на бирже в настоящее время ограничен, Кроме того, отсутствие законодательно закрепленного аналога западного ETF затрудняет возможности такого инвестирования. В этой связи представляется, что дальнейшее развитие данной формы инвестирования будет связано с усовершенствованием законодательства в этой области.

Безусловно, как уже говорилось ранее, ЗПИФ недвижимости и в дальнейшем будет использоваться девелоперами для получения возможности отложенного налога на прибыль с целью эффективного реинвестирования.

Эксперты PWC отмечают, что ЗПИФН может быть интересен и в качестве оболочки, которая делает менее прозрачным владение тем или иным активом и, в частности, снижает риск рейдерского захвата собственности[27].

Вопрос о том, сможет ли ЗПИФН заменить договор ДДУ звучит примерно так: можно ли привлечь денежные средства покупателей квартир в ЗПИФ, который направит эти средства в строительство многоквартирного дома, а по завершении строительства покупатели-пайщики получат в собственность свои таким образом предоплаченные квартиры?

Инвестор-покупатель, располагающий собственными денежными средствами (ипотека не рассматривается), приобретает паи ЗПИФ у УК или на вторичном рынке инвестиционных паев с одновременным заключением с Агентом предварительного договора купли-продажи квартиры с тем, чтобы закрепить за собой выбранную квартиру. Указанный ЗПИФ финансирует Застройщика по договору займа или договору купли-продажи будущей недвижимости. УК Д.У. ЗПИФ на определенной стадии строительства уступает Агенту права требования к застройщику. По завершении строительства квартира переходит к Агенту, который продает ее Инвестору. В оплату квартиры Инвестор полностью или в части передает инвестиционные паи.

Отметим, что реализация предложенной схемы возможна только в фонде, паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов. Функционирование таких фондов связано с рядом особенностей. Отметим лишь некоторые:

— покупатель-инвестор и Агент должны соответствовать определенным требованиям, предъявляемым к квалифицированным инвесторам (наиболее распространенное при признании физического лица квалифицированным инвестором — наличие на банковском счете суммы не менее 6 млн. руб.),

— информация о таком ЗПИФ не подлежит раскрытию, т.е. интернет-маркетинг здесь будет затруднен.

Успех данной модели правоотношений с точки зрения безопасности и гарантий для инвесторов-покупателей во многом зависит от компетенции и опыта управляющей компании. Выше приведена лишь одна из возможных и максимально упрощенная структура правоотношений, которая на практике может обрастать всевозможными обеспечительными механизмами – залогами, поручительствами, различными форматами управленческого контроля за целевым использованием денежных средств застройщиком, агентом и т.п. Т.е. управляющая компания может организовать управление проектом таким образом, что права инвесторов будут защищены не хуже, чем по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», однако УК может этого и не сделать, что создает или минимизирует риски инвесторов[28].

Важным, с нашей точки зрения, в организации проекта является корректная работа с покупателем, который должен понимать, что данная схема не является заменой ДДУ, и что участие в ПИФ, с одной стороны, предполагает принятие соответствующих рисков, с другой, — несет в себе известные финансовые преимущества по сравнению с приобретением жилья традиционно путем заключения ДДУ.

Как уже отмечалось выше, создание проектных фондов с привлечением денежных средств только покупателей квартир, помимо рисков признания надзорными органами мнимости правоотношений несут в себе риск финансовой неэффективности.

Так, источником значительной части денежного потока в существующей на сегодня модели рынка первичных продаж жилья являются банки с ипотечными программами кредитования. Т.е. собственных средств покупателей будет недостаточно для альтернативного полноценного финансирования застройки. Поэтому необходимо создать такую финансовую среду, чтобы другие инвесторы (не покупатели) несли свои сбережения не в банковские вклады, а в соответствующие проектные фонды.

Наконец, если банки согласятся признать управляющие компании таких ПИФ центром компетенций по управлению проектом застройки и смогут либо софинансировать, либо кредитовать именно фонд, а не застройщика с тем, чтобы не возникала конкуренция за залоговое обеспечение, это превратит паевые фонды в истинный инструмент инвестирования и создаст реальную альтернативу финансированию по договорам долевого участия в строительстве.

Выводы по 2-й главе:

ЗПИФН представляет собой достаточно удобный инструмент налогового планирования, заключающийся, прежде всего, в отсрочке уплаты налога на прибыль до момента ее распределения между пайщиками. Девелоперские компании нередко используют такую особенность ЗПИФН при построении своих юридических (корпоративных) структур для осуществления своей хозяйственной деятельности. Развитию этого инструмента способствует, в частности, и тот факт, что при создании и функционировании ЗПИФН возможно наличие и одного пайщика.

К особенностям российского ЗПИФН также повлиявшим на их развитие, относится и то, что конструкция российских ПИФ была в целом заимствована из американской правовой системы (в данном случае речь идет об REITs (real estate investment trusts) в США), где фонд находится под внешним независимым управлением, а отношения с управляющей компанией строятся по договору доверительного управления.

Институт доверительного управления, в свою очередь, был введен в российское гражданское законодательство исходя из того, что в континентальной системе права, используемой в РФ, невозможно в принципе применение института траста в понимании этого термина в англо-саксонской правовой системе.

ЗПИФы недвижимости относятся к инструментам долгосрочного инвестирования: срок инвестирования составляет от 5 до 15 лет. Несмотря на то, что фонды недвижимости очевидно гораздо менее ликвидны (вложить деньги в фонд можно только в период его формирования и до момента закрытия забрать инвестированные средства нельзя), чем фонды ценных бумаг, тем не менее, они менее волатильны и более стабильны, что обусловлено теми активами, которые их составляют: недвижимое имущество, имущественные права на недвижимое имущество, земельные участки.

ЗПИФН, как правило, имеет в своих активах коммерческую недвижимость: складские помещения, торговые центры, офисы, реже – жилую. Доходы ЗПИФН от указанных объектов составляют доходы от сдачи их в аренду, а также доходы в виде прироста их стоимости при перепродаже.

Среди основных проблем развития паевых инвестиционных фондов в Российской Федерации можно выделить следующие:

1) низкая информационная прозрачность о доходности и рисках инвестирования в фонды;

2) незащищённость вложений инвесторов в паевые инвестиционные фонды;

3) низкая развитость биржевых инвестиционных

---

Страницы 1 2 3