Развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на российском рынке инвестиционных услуг. Часть 3

Страницы 1 2 3

---

ГЛАВА 3. ВЛИЯНИЕ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ФОРМИРОВАНИЕ МЕТОДОВ ФИНАНСОВОЙ ЗАЩИТЫ

 

3.1 Влияние финансовых кризисов 2008-го, 2014 года и текущего кризиса на закрытые ПИФ недвижимости и формирование методов их финансовой защиты

 

Качественные объекты, приносящие стабильный доход, пользуются спросом на рынке. Поведенческие аспекты потребителей меняются очень стремительно, и скорость изменений будет только нарастать. Бизнес должен очень быстро перестраиваться под эти изменения. Недвижимость всегда будет востребована, если есть гибкость в управлении и набор базовых параметров, таких как расположение и архитектура. Чем быстрее и более гибко можно адаптировать объект под изменения, чем меньше затраты на эту перестройку — тем лучше перспективы открываются перед ним и его владельцами».

Паевые инвестиционные фонды впервые появились в России более 20 лет назад (основание первого фонда датируется 1996 г.). Исходя из этого, можно сделать вывод, что рынок коллективных инвестиций в нашей стране находится на первоначальном этапе становления.

О тенденции развития рынка паевых инвестиционных фондов можно также сказать на основе анализа изменения количества паевых инвестиционных фондов за период с 2000 по 2016 г.: количество ПИФ изменилось с 577 функционирующих фондов в 2006 г. до 1298 фондов в 2016 г. Впрочем, в последние годы их количество стало постепенно снижаться, что особенно затронуло именно рыночные открытые инвестиционные фонды.

Несмотря на общие тенденции к росту сегмента, развитие рынка коллективных инвестиций в России значительно отстает от западных аналогов. Для проведения сравнительного анализа рассмотрим фонды взаимных инвестиций (mutual funds) в Соединенных Штатах Америки.

Говоря о предпосылках развития первичного рынка инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, в первую очередь стоит отметить законодательную базу. Для создания паевых инвестиционных фондов как непосредственного участника фондового рынка Федеральной службой по финансовым рынкам был разработан целый перечень нормативно-правовых актов, направленный на защиту интересов пайщиков.

Таким образом, серьезное регулирование рынка паевых инвестиций является одной из причин наблюдавшегося ранее роста популярности паев ПИФов как достаточно надежного способа финансовых вложений. Другим фактом стало бурное развитие российского рынка в 2004–2007 гг., что привело и к росту стоимости паев инвестиционных фондов.

Одним из показателей, характеризующих степень доверия пайщиков к ПИФ в виде объемов осуществляемых ими вложений, является суммарная стоимость чистых активов. Этот показатель рассчитывается из суммарной стоимости активов фонда за вычетом обязательств, которые имеются на текущий момент и погашение которых планируется непосредственно из активов фонда.

Рассмотрим диаграмму, составленную Всемирным научно-исследовательским институтом межотраслевой информации, построим диаграмму (см. рис. 3.1)[1].

Рисунок 3.1 – Стоимость чистых активов паевых фондов, млрд руб.

 

На основании данной диаграммы можно сделать вывод о положительном приросте суммарной стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов в России, за исключением периода кризиса с 2008 по 2009 г., во время которого изменение стоимости чистых активов паевых фондов было отрицательным из-за экономической ситуации в стране.

Однако после периода кризиса суммарная стоимость чистых активов ПИФ вновь возросла, почти достигнув значения в докризисный период. Впрочем, это во многом обусловливается ростом зачастую нерыночных — закрытых ПИФ (см. табл. 3.1)

 

Таблица 3.1 – СЧА ПИФ за 2004 – 2015гг., млрд руб.[2]

 

Основной рост стоимости чистых активов в период до 2008 г. сопровождался ростом стоимости чистых активов открытых и закрытых ПИФ. Как уже говорилось выше, это явление может быть объяснено тем, что в период до экономического кризиса доходы населения были достаточно высокие, поэтому их привлекали развивающиеся инвестиционные фонды, гарантирующие высокую доходность паев[3].

В период с 2008 г. на поведение инвесторов на рынке в значительной степени повлиял финансовый кризис в России. Стоимость чистых активов открытых и интервальных фондов значительно уменьшилась из-за того, что их годовая доходность достигла глубокого отрицательного значения при кризисе (например, для открытых фондов акций в 2008 г. этот показатель был равен –63,4%)[4].

Пайщики, не уверенные в возможности дальнейшей стабилизации рынка и достижения инвестиционными фондами положительной доходности, стали забирать денежные средства и, соответственно, СЧА паев значительно сократилось. Так, за период с 31 января 2008 г. по 30 января 2009 г. отток денежных средств из открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов составил 30,950 млрд руб., что составляет значительную потерю средств в сравнении с предыдущими периодами[5].

При этом на протяжении дальнейших периодов также наблюдался устойчивый отток денежных средств, что свидетельствует о сохранении недоверия пайщиков к данном инструменту. Рынок паев закрытых паевых инвестиционных фондов был подвержен финансовому кризису в России в меньшей степени.

Несмотря на то, что стоимость чистых активов закрытых инвестиционных фондов снизилась, ее колебания не были такими значительными, как в случае открытых и интервальных ПИФ. Одной из причин, объясняющих данное явление, выступает ориентация ЗПИФ на другую категорию — инвестиции в недвижимость. Такой выбор был обусловлен меньшей волатильностью цен в этой отрасли по сравнению с ценами акций[6].

Не секрет, что надежность того или иного ПИФа в период кризиса зависит от стоимости базисного актива, который его составляют. То, что касается ЗПИФН, то базисным активом выступает недвижимость. Тем не менее, значение имеет также и структура недвижимости, которые составляют тот или иной фонд.

В настоящий момент времени существует, помимо частных (внутренних) фондов, представленных в основном как инструмент для налоговой оптимизации девелоперских компаний а также для решения иных корпоративных задач, три укрупненных типа ЗПИФН в зависимости от недвижимости в который они преимущественно инвестируют:

— ЗПИФН жилой недвижимости;

— Земельный ЗПИФН;

— ЗПИФН коммерческой недвижимости.

ЗПИФН жилой недвижимости по оценкам экспертов приносит доходность в 6-7% годовых. В периоды кризиса в экономике жилая недвижимость обычно достаточно существенно просаживается в своей стоимости. Тем не менее, на данном этапе есть возможность приобретения жилой недвижимости со значительным дисконтом. а затем, по окончании кризиса продать ее и зафиксировать прибыль.

Земельный ЗПИФН является самым доходным ЗПИФН. Вместе с тем, возможность инвестирования зависит от того, насколько юридически правильно оформлены или могут быть оформлены документы на тот или иной земельный участок. В период кризиса земельные участки позволяют наиболее защитить свои инвестиции от обесценения.

В период кризиса наиболее востребованными фондами коммерческой недвижимости, менее всего подверженных кризису, могут оказаться рентные фонды, специализирующиеся на вложениях в торговую недвижимость. Смысл здесь заключается в том, что в период кризиса, например, продуктовые магазины тем не менее сохраняют свою жизнеспособность в связи с тем, что они удовлетворяют первичные необходимые потребности населения, соответственно доход от аренды торговых помещений таких фондов может оставаться достаточно стабильным.

Что касается инвестиций в торговую недвижимость с целью их сдачи в аренду, то они более рискованы в периоды экономических кризисов. Так, например, в кризисный период 2014 – 2015 годов у многих арендаторов офисных площадей, особенно у тех, которые занимали престижные объекты недвижимости класса А и А+, возникли трудности и они стремились переехать в более дешевые офисные площади.

Одновременно падали доходы и у ЗПИФН, инвестировавшие в подобные объекты. Как показывают опросы общественного мнения (данные агентства НАФИ) около 44% россиян считают инвестиции в недвижимость наиболее безопасным средством вложения денежных средств в период кризиса (см. рис. 3.2)

Рисунок 3.2 – Рейтинг инвестиций по степени надежности по мнению россиян, %

Это в целом понятно, так как инвестировав в недвижимость ваш риск не зависит от процентных ставок, курса рубля, цен на нефть, а только лишь от цены недвижимости и арендной платы, которые, как показывает практика, меняют свою стоимость медленее и без резких скачков, а, упав в цене, после кризиса возвращаются на свой прежний уровень.

Кроме того, инвестиции в недвижимость приносят иногда и более высокие доходы, чем например покупка акций и облигаций, инвестирование в валюту и т.п. (см. рис. 3.3.)

 

Рисунок 3.3 – Доходность отдельных объектов недвижимости. Источник: международное агентство Cuhsman

 

Рассмотрев общие аспекты того, как экономические кризисы могут повлиять на привлекательность ЗПИФН как объектов инвестиций, рассмотрим отдельные вопросы как повлияли на ЗПИФН последние случавшиеся экономические кризисы, в частности, кризис 2008 года.

На начало развития мирового финансового кризиса 2008 г. в России было 358 ЗПИФН, стоимость чистых активов которых составляла 277, 5 млрд. руб.  При этом в 2008 г. рост числа ЗПИФН существенным образом замедлился. Так в 2008 г. рост числа ЗПИФН составил 91 фонд (+34%). В то время как в 2007 году количество ЗПИФН увеличилось на 114 ЗПИФН (+74,5%). Объем инвестиций в ЗПИФН также сократился на 84 млрд. руб. (-49%).

К началу кризиса 2008 года рынок ЗПИФН был в основном насыщен ввиду влияния следующих двух основных факторов:

— вследствие начавшего падения рынка аренды не существовало потребности в образовании новых рентных фондов;

— что касается строительных фондов недвижимости, то здесь тоже наблюдался отток денежных средств с финансовых рынков, а также рост стоимости капитала, что создавало сложности с привлечением средств в новые и уже существующие строительные фонды.

На рынке в своем большинстве преобладали частные (внутренние) фонды, создаваемые застройщиками в целях налоговой оптимизации, а  также в иных корпоративных целях.

Финансовый кризис оказал следующие негативные последствия на рынок недвижимости: те застройщики, которые находились на стадии проектирования строительства или на стадии «котлована» были вынуждены прекратить задуманные проекты, те, кто уже вошел в строительство на достаточно глубоком этапе были вынуждены, с одной стороны, искать на рынке капиталы, уже подорожавшие на рынке, с другой стороны, как-то пытаться снизить себестоимость строительства, чтобы вписаться в падающие цены на недвижимость и сохранить свою рентабельность. Кроме того, стали падать и арендные ставки на недвижимость.

Изложенные факторы не могли не сказаться и на ЗПИФН. Что касается рентных фондов, то на них повлияло снижение спроса на недвижимость и последовавшее за этим снижение ставок арендной платы. Более мелкие рентные ЗПИФН пострадали объективно больше ввиду более низкой диверсификации объектов инвестирования. В отношении строительных фондов недвижимости наблюдалась следующая картина: ввиду того, что цены на недвижимость начали падать, возросли случаи остановки проектов по строительству, ощущалась нехватка и подорожание финансовых ресурсов ввиду сжатия рынка капиталов. Кроме того, негативное влияние оказывал существенно понизившейся курс рубля. В таких условиях деятельность ЗПИФ была сильно затруднена и привело к падению стоимости их паев.

Вместе с тем, в сравнительно более выгодной ситуации оказались ЗПИФН, инвестировавшие свои средства в элитную жилую недвижимость. Это объяснимо, так как элитная недвижимость представлена в основном уникальными единичными объектами, ее покупатели, как правило, готовы платить за нее сколь угодно много, кроме того на этом рынке фактически отсутствует стандартизированный рынок. В отличие от таких ЗПИФН, ЗПИФН, занимавшиеся строительством стандартных объектов эконом-класса оказались куда в более худшем положении, так как общее снижение цен на такие объекты усилилась также падением платежеспособного спроса, в частности также и из-за сужения рынка ипотечных кредитов и повышения на нем ставок.

Существенное негативное влияние на рынок недвижимости повлиял отток денег из страны и сужение рынка капитала. По оценкам ЦБ РФ отток капитала из страны только в декабре 2008 г. составил около 130 млрд. долларов США. Поэтому основной проблемой созданных строительных ЗПИФН, вызванной финансовым кризисом 2008г., явился недостаток финансирования и, как следствие, невозможность завершения начатых строительных проектов. Данная проблема была усугублена также и тем, что на балансах ЗПИФН было очень много проектов на ранних стадиях. В условиях экономического роста такая стратегия могла обеспечить высокую доходность в результате привлечения средств пайщиков на стадии проектирования или «котлована» и последующего подорожания объектов на более поздних стадиях проекта, а также на стадии готовности. Однако в период кризиса, недостатка и удорожания финансирования она только усугубила последствия кризиса.

Как последствия такого рода обстоятельств явилось падение цен паев ЗПИФН ниже общего падения рынка. Так, к концу 2008 года паи ЗПИФН потеряли до 85% от своей стоимости, в то время как индекс РТС потерял 70%, а индекс ММВБ – 67%.

В заключении отметим, что еще одним последствием кризиса 2008 года для ЗПИФ стало то, что большое число пайщиков ЗПИФН стали банки, у которых осталось много заложенной по кредитам недвижимости по долгам неплатежеспособных заемщиков.

Кризис 2014 года был вызван падением стоимости нефти, который вызвал падение курса рубля. Также не последнюю роль в развитии кризиса сыграли введенные санкции в отношении России, которые очень негативным образом сказались на возможности российских компаний, в том числе и девелоперских, заимствовать денежные средства на западных рынках капитала.

Влияние на рынок недвижимости было в целом тем же самым: падение цен на рынке недвижимости составило 20-25% в рублях и на 60% в иностранной валюте. В отличие от кризиса 2008 года власти РФ более адекватно реагировали на кризис, включая поддержку сектора недвижимости. Например, была частично профинансирована ставка по ипотечным кредитам, что в какой-то мере поддержало рынок недвижимости.

Кроме того, ЦБ РФ начиная с 2015 года ввел ключевую ставку и отправил рубль в «свободное плавание». Несмотря на то, что ставка ЦБ РФ была сильно поднята (до 17%), что негативно сказалось на строительной отрасли, в дальнейшем она последовательно снижалась и, таким образом, тоже в какой степени компенсировало сжатие рынка капиталов и препятствовало повышения ставки по банковским кредитам. К положительным моментам можно также отнести и то, что рынок недвижимости в РФ практически полностью стал рублевым, за исключением, может быть, объектов премиум класса.

Что касается ЗПИФН, то последствия кризиса 2014 года для них были куда менее негативными. В принципе большинство населения переключились на то, что в кризисные периоды инвестировать в недвижимость, которая менее волатильна, чем курс ценных бумаг или рубля, что поддержало ЗПИФН.

Из негативных последствий можно, как и в 2008 году, отметить снижение доходности рентных ЗПИФ в результате превышения предложения коммерческой недвижимости над спросом, а для строительных фондов недвижимости негативным последствием стало падение цен на недвижимость.  Вместе с тем, положительными к положительным моментам можно, например, отнести тот факт, что возросло число фондов, обеспечивающих реальные коллективные инвестиции на рынке и имеющие большое число розничных независимых пайщиков. В условиях роста спроса на недвижимость в период кризиса это помогло поддержать ЗПИФН.

О том, что кризис 2014 года не стал катастрофичным для ЗПИФН свидетельствует и статистика. Так, в еще кризисном 2015 году стоимость чистых активов ЗПИФН возросла на 10,9% по сравнению с 2014 годом и составила 1 021 млрд. рублей.

Наряду с независимыми фондами к ЗПИФН сохраняется интерес и со стороны девелоперских компаний с учетом принятых правил налогообложения КИК и введения автоматического обмена финансовой (налоговой) информацией, которые фактически устранили как налоговые, так и конфиденциальные преимущества оффшорных зон. В этой связи использование ЗПИФН как инструмента получения возможности отложенного налога на прибыль, а также обеспечения значительной степени конфиденциальности пайщиков является дополнительным стимулом использования ЗПИФН для девелоперов в качестве частных фондов.

Что касается нынешнего кризиса, связанного с пандемией коронавируса, то здесь пока рано говорить о каких-то конкретных последствий в целом для рынка недвижимости и для ЗПИФН в частности. Многое будет зависеть об эффективности мер п поддержке экономики в целом, включая, прежде всего, поддержку покупательного спроса, стимулирование ставок ипотечных кредитов, прямая поддержка бизнеса и населения.

 

3.2 Финансовая модель ПИФ недвижимости в современной России

 

Существует достаточно много моделей использования ЗПИФН, которые, в том числе, определяют и финансовые потоки между участниками реализации того или иного проекта. В частности модели использования ЗПИФН могут варьироваться в зависимости от направления деятельности того или иного ЗПИФН: сдача в аренду недвижимости, инвестиции в коммерческую недвижимость, инвестиции в жилую недвижимость с целью ее дальнейшей продажи.

Доходы пайщиков, порядок и сроки их получения, также различаются в зависимости от целей создания ЗПИФН. Так, в случае сдачи имущества в аренду, как правило, пайщики получают доход в виде периодических (рентных) платежей, в случае же создания фонда с целью получения дохода от роста стоимости недвижимости, как правило в процессе ее строительства и степени готовности объекта, пайщики получают доход только в момент реализации таких объектов недвижимости, кроме того, в данном случае возможно получение дохода и от роста курсовой стоимости пая, если он котируется на организованном рынке ценных бумаг.

Все указанное выше оказывает влияние на взаимоотношения между ЗПИФН, пайщиками, управляющей компанией, другими участниками того или проекта, финансовые потоки между ними, которые, в конечном счете , определяют финансовую модель того или иного ЗПИФН.

Ниже, во-первых, будет рассмотрена как наиболее распространенная модель использования ЗПИФН в настоящее время, во-вторых, будут рассмотрены некоторые альтернативные модели использования ЗПИФН, которые будут зависеть от целей создания того или ЗПИФН.

Общая схема взаимодействия между ЗПИФН, пайщиками, управляющей компанией представлена на рисунке 3.4.

 

Рисунок 3.4 – Взаимодействие участников инвестиционного проекта в ЗПИФН

 

Как видно из рисунка, денежные средства, а также другое имущество и имущественные права, которые были внесены пайщиками (инвесторами) фонда в состав имущества ЗПИФН «Трансформируются» в состав недвижимости, принадлежащей ЗПИФН, которая строится строительной организацией (подрядчиком), выбираемой управляющей компанией фонда.

Пайщики фонда после реализации построенной недвижимости на рынке получают свой доход по паям. Как уже отмечалось ранее, доходы самого ЗПИФН в виде разницы между стоимостью строительства и стоимостью реализации недвижимости на рынке не облагаются налогом на прибыль до момента распределения их между пайщиками.

При распределении дохода пайщикам данные доходы облагаются у них по обычным ставкам: 15% в виде НДФЛ для физических лиц и 20% в виде налога на прибыль для юридических лиц.

На рис. 3.5 представлена общая практикующаяся в РФ схема создания строительного ЗПИФН, которая включает в себя основного инвестора и софинансирующего его рыночных пайщиков.

 

Рисунок 3.5 – Финансирование строительных проектов через ЗПИФН

 

Из схемы видно, что основной инвестор, фактически представляющий девелоперскую компанию, формирует ЗПИФН, вносит туда имущество и имущественные права. Это могут быть недостроенные объекты недвижимости, права аренды земли, проектное документация, строительное оборудование, денежные средства и другое.

Кроме того, инвестор выбирает (как вариант, создает собственную) управляющую компанию фонда. Затем часть паев ЗПИФН продается сторонним («рыночным») пайщикам, основной целью которых в данном случае является как увеличение стоимости чистых активов ЗПИФН, так и рост курсовой стоимости пая в процессе строительства и доведения строящегося объекта до готовности.

 

Рисунок 3.6 – Этапы финансирования строительных объектов

Таким образом, инвестор (девелопер) осуществляет привлечение дополнительного внешнего финансирования для строительства. После окончания строительства и реализации объекта недвижимости денежные средства от продажи недвижимости распределяются между инвестором и рыночными пайщиками. Выплаты в пользу рыночных пайщиков фактически представляют собой плату за привлеченное финансирование.

Этапы создания и финансирования ЗПИФН при данной схеме представлены на рис. 3.6.

Ниже представлены некоторые другие варианты финансовых моделей использования ЗПИФН в зависимости от целей их создания: предоставление в аренду коммерческой недвижимости, строительство коммерческой и промышленной недвижимости, строительство жилья.

Возможная модель использования ЗПИФН, целью создания которого является предоставление в аренду коммерческой недвижимости представлена на рис. 3.7.

Рисунок 3.7 – Возможная модель использования ЗПИФН при аренде недвижимости

 

Как видно из рисунка, при формировании ЗПИФН собственник недвижимого имущества, которое сдается в аренду, вносит данную недвижимость в ЗПИФН при его формировании. Затем заключается договор с управляющей компании, которая перезаключает договоры аренду на имя созданного ЗПИФН. Затем собственник недвижимости продает данные паи бенефициарам – новым пайщикам.

Первоначальный собственник получает доход от продажи всей или части недвижимости, при этом достигается экономия на НДС, так ни взнос в ЗПИФН, ни продажа паев НДС не облагаются. Пайщики получают регулярный доход от аренды в виде рентных (дивидендных) платежей от ЗПИФН. Альтернативно все или часть дохода от аренды могут быть реинвестированы в покупку или строительство новых объектов недвижимости с целью увеличения дохода ЗПИФН. Для этих целей может быть также осуществлено привлечение новых пайщиков.

Возможная модель использования ЗПИФН, используемого для строительства объектов коммерческой и промышленной недвижимости представлена на рис. 3.8.

Рисунок 3.8 – Возможная модель использования ЗПИФН при строительстве объектов коммерческой и промышленной недвижимости

Как следует из схемы, ЗПИФ формируется денежными средствами, при этом, кроме средств пайщиков, для ускорения первоначального привлечения средств могут быть использованы и банковские кредиты. Для обеспечения по кредиту может быть использован права на земельный участок, принадлежащий застройщику (юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации и т.п.).

Далее застройщик получает разрешение на строительство и привлекает для реализации проекта генерального подрядчика. Между застройщиком и ЗПИФН заключается договор предварительной купли-продажи строящегося объекта, по которому финансируется строительство объекта.

По окончании строительства объект переходит в собственность ЗПИФН, который может либо продать его по рыночной стоимости, зафиксировав прибыль, или, альтернативно, сдать его в аренду с целью получения рентного дохода.

Возможная схема использования ЗПИФН при строительстве жилья представлена на рис. 3.9.

Рисунок 3.9 – Возможная схема использования ЗПИФН при строительстве жилья

При формировании имущества ЗПИФН пайщики вносят в него денежные средства, при этом основной пайщик передает в фонд права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. ЗПИФН продает земельный участок застройщику с отсрочкой платежа, далее застройщик привлекает денежные средства по договорам долевого участия в строительстве. При этом цена выкупа земли формируется, чтобы компенсировать застройщику затраты на строительство плюс нормальную для такой деятельности прибыль (разница между средствами полученными застройщиком по ДДУ и ценой покупки земли).

ЗПИФ в дальнейшем может привлекать новых пайщиков и финансировать другие проекты либо прекратить фонд и зафиксировать прибыль (разница между стоимостью земли, внесенной в фонд и ценой продажи этой земли застройщику).

Все рассмотренные схемы являются примерными и в дальнейшем могут быть изменены исходя из целей создания ЗПИФН.

В качестве примера можно привести управление недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН:

-юридическое лицо владеет бизнес-центром 4000м²;

-сдача здания в аренду приносит владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000$;

-рыночная стоимость здания -2500$/м² * 4000 м² = 10 000 000 $;

-балансовая стоимость здания — 1500$/м² * 4000 м² = 6 000 000$;

-расходы на управление и техническую эксплуатацию здания – 200 000$ в год.

Далее рассмотрены два случая управления зданием, находящемся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда (см. табл. 3.1).

 

Таблица 3.1 — Пример можно управление недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН

 

Выводы по 3-й главе:

О тенденции развития рынка паевых инвестиционных фондов можно также сказать на основе анализа изменения количества паевых инвестиционных фондов за период с 2000 по 2016 г.: количество ПИФ изменилось с 577 функционирующих фондов в 2006 г. до 1298 фондов в 2016 г. Впрочем, в последние годы их количество стало постепенно снижаться, что особенно затронуло именно рыночные открытые инвестиционные фонды.

Несмотря на общие тенденции к росту сегмента, развитие рынка коллективных инвестиций в России значительно отстает от западных аналогов. Для проведения сравнительного анализа рассмотрим фонды взаимных инвестиций (mutual funds) в Соединенных Штатах Америки.

ЗПИФ формируется денежными средствами, при этом, кроме средств пайщиков, для ускорения первоначального привлечения средств могут быть использованы и банковские кредиты. Для обеспечения по кредиту может быть использован права на земельный участок, принадлежащий застройщику (юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок, обеспечивающее на нем строительство, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации и т.п.).

Далее застройщик получает разрешение на строительство и привлекает для реализации проекта генерального подрядчика. Между застройщиком и ЗПИФН заключается договор предварительной купли-продажи строящегося объекта, по которому финансируется строительство объекта.

По окончании строительства объект переходит в собственность ЗПИФН, который может либо продать его по рыночной стоимости, зафиксировав прибыль, или, альтернативно, сдать его в аренду с целью получения рентного дохода.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя итоги, остановимся на наиболее значимых аспектах проведенного исследования.

Итак, паевой инвестиционный фонд – это имущественный комплекс, не являющейся юридическим лицом. Имущество фонда образуется как за счет вкладов пайщиков, так и за счет имущества, приобретенного (накопленного) в процессе доверительного управления ПИФ, который осуществляет управляющая компания.

Паевой фонд недвижимости – это фонд активы которого преимущественно (не менее 40% чистых активов фонда) должны состоять собственно из недвижимого на имущества, имущественных прав на недвижимость, проектной документации и т.п. Паевой фонд недвижимости может быть только закрытым, что означает, что погашение паев такого фонда возможна только после завершения самого фонда.

Отрасль коллективных инвестиций в России получила свое распространение относительно недавно и только начинает развиваться, о чем свидетельствуют тенденции увеличения числа паевых инвестиционных фондов и суммарная стоимость их чистых активов. Введение серьезного государственного контроля за деятельностью управляющей компании представляет дополнительные гарантии пайщикам, увеличивая привлекательность этой отрасли с точки зрения финансовых вложений.

Однако первичный рынок инвестиционных паев ПИФ в России имеет гораздо меньшие масштабы по сравнению с такими странами, как США и Великобритания. Одной из причин, объясняющих данное явление, является период формирования этой отрасли в стране.

К сожалению, кризис 2008 г. в России также негативно сказался на развитии паевых инвестиционных фондов. В период кризиса наблюдался масштабный отток денежных средств из фондов, так как пайщики не были уверены в возможности дальнейшей стабилизации экономики и предпочитали избегать вложений, сопряженных с определенным уровнем риска. Введение в 2002 г. закона, позволяющего приобретать и продавать инвестиционные паи паевых фондов, предоставило инвесторам дополнительные возможности их реализации. Однако сделки с инвестиционными паями на бирже совершаются достаточно редко ввиду небольшого числа покупателей и продавцов.

Одним из факторов, объясняющих эту тенденцию, является уровень финансовой грамотности населения. Другим — низкая доходность паев в последние годы, ведущая к их малой привлекательности для инвесторов.

Одной из знаменательных тенденций на вторичном рынке является разработка законодательной среды для создания биржевых фондов (EFT) и обращения паев этих фондов на Московской бирже. Несмотря на то, что количество биржевых фондов в России на данный момент невелико, инвесторы получили дополнительные возможности диверсификации собственного портфеля и снижения транзакционных издержек. При дальнейших тенденциях развития этой отрасли ожидается увеличение количества биржевых фондов, что поможет сделать рынок коллективных инвестиций в России более привлекательным.

Основные тенденции развития ЗПИФН предопределили, по нашему мнению, две причины: (1) рассмотрение россиянами инвестиций в недвижимость как наиболее надежных при том ЗПИФН существенно уменьшает порог входа на этот рынок и (2) возможности использования ЗПИФН девелоперскими компаниями в качестве инструмента оптимизации налогообложения и сохранения конфиденциальности владения активами.

Основными проблемами дальнейшего развития ЗПИФН в РФ является низкая информационная прозрачность о доходности и рисках инвестирования в фонды и достаточно низкая финансовая грамотность большей части населения, незащищённость вложений инвесторов в паевые инвестиционные фонды, а также низкая развитость биржевых инвестиционных фондов, таких как западных, прежде всего американских, REITs (real estate investments trusts). Отметим также в целом очень низкие реальные доходы на душу населения в РФ, что выражается в отсутствие у 60-70% населения РФ каких-либо сбережений, которые могли бы быть инвестированы в различные рыночные инструменты, в том числе и в ЗПИФН.

Дальнейшие перспективы ЗПИФН в РФ могут быть связаны со следующими основными направлениями их использования: (1) как достаточно безрисковые вклады в «рентные» фонды недвижимости в качестве альтернативы банковским депозитам, (2) в качестве долгосрочных инвестиций в объекты недвижимости, особенно строящиеся, (3) покупка паев на вторичном рынке в расчете на рост стоимости пая, (4) как способ структурирования хозяйственной деятельности девелоперов, позволяющей получить отсрочку по налогу на прибыль, (5) как альтернатива договорам долевого участия в строительстве в результате введения с 1 июля 2019 года системы эскроу – счетов вместо договоров ДДУ и переход на проектное финансирование жилищного строительства, (6) как способ обеспечения конфиденциальности владения активами.

Воздействие кризисов на ЗПИФН в целом определяется тем, какое влияние кризис оказывает на рынок недвижимости, являющейся базовым активом ЗПИФН. Кроме того, рентные фонды, специализирующиеся на сдаче в аренду торговых площадей и складов под продовольственные товары, как правило, имеют больший запас устойчивости. Кроме того, определенное позитивное воздействие экономических кризисов на ЗПИФН оказывает и тот факт, что в период кризиса наблюдается определённой «переток» финансовых ресурсов в недвижимость, которая менее волатильна.

Финансовые модели ЗПИФН в РФ, хотя и имеют общие черты, тем не менее, достаточно разнообразны и зависят от конкретных целей и направлений использования ЗПИФНов.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 02.12.2019) «Об инвестиционных фондах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.01.2020)
2. Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» ФЗ от 22.04.1996 г. № 39-Ф3 (в действующей редакции);
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): от 05.08.2000 г. № 117-ФЗ: (в действующей редакции);
4. Федеральный Закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» ФЗ от 05.03.1999 г. № 46-ФЗ: (в действующей редакции);
5. Указания Банка России от 05.09.2016 N 4129-У (ред. от 15.05.2019) «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов»
6. Абрамов А. Е. Институциональные инвесторы в мире: особенности деятельности и политика развития. М.: Дело, 2014.
7. Абрамов А. Е., Акшенцева К. С., Радыгин А. Д. Эффективность паевых инвестиционных фондов: теоретические подходы и опыт России // Экономическая политика. 2010. № 4.
8. Абрамов А. Е., Акшенцева К. С., Чернова М. И. Экономика инвестиционных фондов: монография. М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2015. — 720 с.
9. Бланк, И.А. Инвестиционный менеджмент / И.А. Бланк. М.: Эльга Ника-Центр, 2017. 448 с.;
10. Бондарев А. А., Лихтер А. В. Паевые инвестиционные фонды: экономическая сущность и тенденции развития в российской экономике // Менеджмент социальных и экономических систем. 2017. № 2. С. 64–71;
11. Брейли, Р. Принципы корпоративных финансов / Р. Брейли, С. Майерс. 2-е изд. М.: Олимп-Бизнес, 2018. 1008 с.;
12. Брюков, В. В. Методика оценки управления инвестиционным портфелем / В. В. Брюков // Рынок ценных бумаг. 2016. № 11 (314). С. 30-34;
13. Бычков, А. П. Инвестиционные фонды США: между рогами быка и берлогой медведя / А.П. Бычков // США: экономика, политика, идеология. 1998. № 2. С. 67-69;
14. Васин, М. А. Риски и возможности при долгосрочном инвестировании в паевые инвестиционные фонды / М.А. Васин // Рынок ценных бумаг. № 5. 2012. С. 51-54;
15. Васин, М. А. Вопросы эффективности долгосрочного управления портфелем активов с фиксированной доходностью / М. А. Васин. // Рынок ценных бумаг. 2012. № 8. С. 17-21;
16. Галанов, В. А. Рынок ценных бумаг / В. А. Галанов, А. И. Басов. М.: Финансы и статистика, 2018. 448 с.;
17. Галкова, И. В. О защите прав инвесторов на финансовых рынках / И. В. Галкова, Б. В. Скребник // Финансы. 2009. № 8. С. 70-73;
18. Гончаров, А. И. Рынок ценнок бумаг: учеб.: в 3 ч. Ч. 1 / А.И. Гончаров, М.В. Гончарова. Волгоград: ИУНЛ ВолгГТУ, 2012. 311 с.;
19. Гончаров, А. И. Рынок ценнок бумаг: учебник: в 3 ч. / А. И. Гончаров, М.В. Гончарова. Волгоград: ИУНЛ ВолгГТУ, 2012. Ч. 2. 223 с.;
20. Гончаров, А.И. Рынок ценнок бумаг: учебник: в 3 ч. / А.И. Гончаров, М.В. Гончарова. Волгоград: ИУНЛ ВолгГТУ, 2012. Ч. 3. 216 с.;
21. Давиденко, Л. П. Институты коллективного инвестирования в РФ: ПИФы, ОФБУ, НПФ: учеб. пособие / Л. П. Давиденко. СПб. : Изд-во Санкт-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов. 2018. 134 с.
22. Егорова, Н. В. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент развития инвестиционного потенциала экономики: дис. … канд. экон. наук: 08.00.05 / Н. В. Егорова. М., 2016. 153 с.;
23. Желтоносов, В. М. Паевые инвестиционные фонды в экономике России: модернизация и инновационное развитие / В. М. Желтоносов, Ю. В. Марошник, Е. А. Скуратович // Финансы и кредит. 2011. № 32. С. 51-59.;
24. Капитан М., Барановский Д. Паевые инвестиционные фонды: современный подход к управлению деньгами. — Санкт-Петербург: Питер, 2015. — 240 с.;
25. Касьянова, М. А. Особенности закрытых паевых инвестиционных фондов и роль специализированного депозитария в совершенствовании процесса их функционирования / М. А. Касьянова. // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы VII Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, апрель 2019 г.). — Санкт-Петербург: Свое издательство, 2019. — С. 23-27.
26. Лихтер А. В., Бондарев А. А. Паевые инвестиционные фонды: экономическая сущность и тенденции развития в российской экономике // Менеджмент социальных и экономических систем. 2017. № 2. С. 64–71.
27. Ломтатидзе, О. В. Базовый курс по рынку ценных бумаг: учеб. Пособие / О.В. Ломтатидзе, М. И. Львова, A.B. Болотин. М.: КНОРУС, 2010. 448 с.
28. Лукашин И. Ю. Российский фондовый рынок в период кризиса 2008–2009 гг. / И. Ю. Лукашин // Прикладная эконометрика. 2010. № 3 (19).
29. С. 23–37. Миловидов В. Д. Становление паевых инвестиционных фондов в России / В.Д. Миловидов // Рынок ценных бумаг. 1995. № 19. С. 42-46.
30. Назарова, В. В. Выбор критериев эффективности вложений в паевые инвестиционные фонды / В. В. Назарова, И. С. Насыров // Финансы и кредит. № 7. 2013. С. 39-48.
31. Началов А. В. Паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Банковский депозит или пай? Схема работы ПИФа. Налогообложение. М.: Статус-Кво, 2014. 150 с.
32. Павлова Е. В. Паевые инвестиционные фонды: анализ доходности и преимущества деятельности // Вестник НГИЭИ, 2015. № 3 (46). С. 74–81.
33. Погосьян, B. C. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в России: дис. … кан. экон. наук: 08.00.10 / B. C. Погосьян. М., 2009. 128 с.
34. Решедько Л. В. Проблемы и перспективы развития паевых инвестиционных фондов // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. № 2.
35. Фахрутдинов И.З., Трапезников В. А. Инвестиционное право: учебно-практическое пособие. — Москва, 2016. — 432 с.
36. Царькова Л. Н., Черкасов М. Н. Необходимость использования инновационных технологий для решения основных проблем современной экономики // Экономика и современный менеджмент: теория и практика, 2014. № 34 С. 34–39.
37. Чулюков, Ю. Паевые инвестиционные фонды: формирование, управление и контроль / Ю. Чулюков. Рынок ценных бумаг. 2006. № 24 (327). С. 53-57.
38. Шлычков В. В. От конкурентноспособной экономики к эффективному государству // Вестник экономики, права и социологии. 2015. № 2. С. 89–96.
39. Указание Банка России от 25.08.2015 № 3758-У «Об определении стоимости чистых активов инвестиционных фондов» / Официальный сайт компании «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс] — URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_185261/ (Дата обращения:19.04.2020)
40. Журнал Депозитариум [Электронный ресурс]. — 2013. — № 11/12 (129/130).– Режим доступа: www.nsd.ru/ru/press/depo/129–130 (Дата обращения:19.04.2020)
41. Журнал «Рынок Ценных Бумаг» [Электронный ресурс]. — 2017. — № 3 (470). — Режим доступа: http://www.rcb.ru/rcb/2017–03/325038/- 03/325038 (Дата обращения:19.04.2020)
42. Департамент рынка ценных бумаг и товарного рынка [Электронный ресурс] // Учетная система рынка ценных бумаг в России. Депозитарии. — Режим доступа: www.cbr.ru/finmarkets/files/supervision/review_dep_3016.pdf. (Дата обращения:19.04.2020)
43. Всемирный научно-исследовательский институт межотраслевой информации [Электронный ресурс]: Федер. информ.-аналит. центр оборон. пром-ти (ФГУП ВИМИ)]. URL: http://www.vimi.ru/node/245 (дата обращения: 19.04.2020).
44. Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.rcb.ru/(Дата обращения:19.04.2020)
45. Агентство по страхованию вкладов [Электронный ресурс]. URL: http://www.asv.org.ru/ (Дата обращения: 19.04.2020).
46. Московская биржа. URL: http://www.moex.com (дата обращения: 05.05.2020).
47. Национальная лига управляющих. URL: http://www.nlu.ru (дата обращения: 05.05.2020).
48. InvestFuture. Все об инвестициях в России. Открытый индексный паевой инвестиционный фонд «Сбербанк — Индекс РТС Стандарт». URL: http://investfuture.ru/pifs/id/1880 (дата обращения: 05.05.2020).
49. Официальный сайт Банка России [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.rcb.ru/(Дата обращения:19.04.2020)

---

Страницы 1 2 3