Реферат на тему «Проблемы формирования рынка земли в России»

Содержание

Введение

1. Рынок земли, основные понятия

2. Основные показатели и тенденции рынка земли в России

3. Проблемы рынка земли в России

Заключение

Список использованной литературы

Введение

На протяжении многих веков, одним из важнейших источников процветания любого государства являлись принадлежащие ему земельные ресурсы. Как известно, до недавнего времени земля в России находилась в исключительной собственности государства.
С переходом Российской Федерации на рыночную форму управления, одним из направлений государственной политики в области земельных отношений, явилась возможность передачи земель из государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц. Это стало возможным, благодаря проведению земельной реформы в конце двадцатого века, а также принятию 25 октября 2001 года Земельного кодекса Российской Федерации.
Сегодня купля-продажа земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности является распространенной сделкой с землей на уже сложившемся и активно функционирующем земельном рынке Российской Федерации. Однако до сих пор, необходимо детальное правовое регулирование некоторых процессов, а также совершенствование законодательства в области купли-продажи земельных участков, устранение существующих противоречий, что подтверждает актуальность данного исследования.
Цель курсовой работы – исследование проблем формирования рынка земли в России.

1. Рынок земли, основные понятия

Рынок земли — это совокупность отношений между продавцами и покупателями земли. Это относится как к рынку ресурсов, так и к рынку капитала и труда.
Продавцами на земельном рынке являются собственники земли (государственные, частные лица).
Покупатели — это пользователи сельскохозяйственных земель и люди, которые покупают землю для строительства, добычи полезных ископаемых и т.д.
Рынок земли, как и любой другой рынок, имеет одни и те же элементы функционирующего механизма: спрос, предложение, цена, конкуренция.
Спрос на землю определяется теми же факторами, что и спрос на любой фактор производства.
Во-первых, величина спроса зависит от цены земли. Чем выше цена, тем ниже стоимость спроса (по закону спроса) и наоборот.
Во-вторых, на общий спрос на землю влияют неценовые факторы: продуктивность земли (чем выше спрос, тем больше спрос); спрос на продукцию, произведенную на этой земле (спрос на землю получается: чем выше спрос на зерно, тем больше спрос на землю) [2].
Предложение земли имеет особенность, присущую этому единственному фактору производства: количество земли не может свободно воспроизводиться, в отличие от труда и капитала. Земля производственного коэффициента абсолютно ограничена. Следовательно, предложение земли является постоянным (фиксированным) в данный момент времени и не может изменяться под влиянием изменений спроса и цен.
Поэтому предложение земли неэластично. Вторая характеристика земельных ресурсов — это их недвижимый характер. Второй особенностью земельных ресурсов является их недвижимый характер. Собственник земли не может передвинуть участок земли ближе к рынку сбыта, т. е. к рынку, где продается продукция, созданная на земле.
Чем ближе участок земли расположен к рынку сбыта, тем меньше издержки на перевозку продукции, а эти издержки входят в общие издержки производства. Это учитывается собственником земли и при продаже ее, и при сдаче в аренду [2].
Экономическая рента — платежи за пользование землей и другими ограниченными ресурсами. Существует два типа экономической ренты за землю: абсолютная рента и дифференцированная рента.
Монополия на землю как объект собственности генерирует абсолютную арендную плату, которая выделяется землевладельцем для использования земли арендатором. Это связано с ограниченным количеством земельных участков.
Монополия на землю как на объект бизнеса позволяет арендаторам лучших и средних земельных участков получать дополнительную прибыль, которая действует как дифференциальная рента. Источником дифференцированной ренты является более продуктивный труд сельскохозяйственных рабочих, занятых на лучших и средних участках.
Рисунок 1 – Кривая спроса на землю

На графике кривая DD показывает спрос на землю, а S – предложение земли. Предложение земли, как видно на графике, абсолютно неэластично, т.к. её количество всегда одинаково и не может быть изменено. Поскольку предложение фактически фиксировано, то единственным решающим фактором, определяющим ренту, может выступать только спрос на землю.
Он зависит от:
1)Цены продукции, которую можно производить на конкретной земле,
2)Производительности самой земли.
Точки, которые устанавливают размер ренты, лежат на пересечении кривых спроса с кривой предложения. При нормальном спросе (кривая DD) рента устанавливается примерно на уровне 3 (точка R); при увеличении спроса и сдвиге криво спроса до уровня D1D1 рента будет равна 3,7; при уменьшении спроса и сдвиге кривой до уровня D2D2 рента составит 1,8. Изменение величины экономической ренты (цены за пользование землёй) не окажет никакого влияния на количество предлагаемой земли, т.е. цена в данном случае не будет выполнять функцию стимулятора предложения.
Продавая землю, её собственник теряет ежегодно получаемый им доход – экономическую ренту. Поэтому в обычных условиях он согласится продать землю только за такую сумму, которая, будучи положена в банк, станет приносить ему доход в виде процента, который будет не меньше получаемой ранее ренты. Поэтому цена земли зависит в основном от двух факторов:
1)Величины приносимой ренты
2)Банковского процента.

2. Основные показатели и тенденции рынка земли в России

Падение цен на землю продолжается, но в основном касается участков под промышленную функцию: за исключением наиболее привлекательных участков, средние цены предложений на промышленные участки по-прежнему снижаются, хотя и малыми темпами. Во многом это объясняется тем, что привлекательные и более дорогие участки постепенно находят покупателя, и на рынке остаются более дешёвые, понижая средний уровень цен. Некоторые из таких участков находятся в листингах предложений не один год.

Рисунок 2 – Динамика средней стоимости земли под коммерческую застройку
Разрыв между ценой предложения и конечной ценой сделки по-прежнему высок. Для промышленных земельных участков он может составлять от 12% до 23%, для участков общественно-делового назначения — до 18%, в зависимости от местоположения, инженерного обеспечения и возможного использования участка.

Рисунок 3 – Динамика темпов изменения стоимости земли под коммерческую застройку
Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка в среднем на четверть; также средняя стоимость земли снижается по мере удаления от городской черты и увеличении площади земельного участка. С начала года на торгах Фонда имущества число предлагаемых участков было незначительным, все выставленные на торги в первом и втором квартале участки предлагались к продаже уже неоднократно. В настоящий момент они находятся в пуле предложения, но торги по ним не состоялись, а новые пока не назначены. Состоялась всего одна сделка: по небольшому участку под торговую застройку на Парашютной ул.; величина превышения конечной цены над начальной для него составила 125%. Также назначены торги на комплекс из 6 участков под жилую застройку. 5. В этом квартале на вторичном рынке земельных участков произошла одна крупная сделка: продажа земельного участка 1,18 га на наб. Обводного кан., 118а, лит. С, под общественную застройку, экспертная оценка суммы сделки — 300-350 млн. руб. (25-30 тыс. руб./кв.м земли). 6. Стоимость земли на вторичном рынке на конец рассматриваемого периода составляет в среднем для инженерно обеспеченных, расположенных в черте города участков площадью 10 000-50 000 кв.м: 1 300-1 900 руб./кв.м для промышленной и 10 200-14 200 руб./кв.м для общественно-деловой функций. Для участков под жилую функцию стоимость может колебаться значительно, в зависимости от градостроительных ограничений, и масштаба возможного(-ых) к строительству объекта(-ов). 7. Участков с высоким потенциалом — инженерно-обеспеченных и с хорошим местоположением, на рынке мало. Наиболее востребованными остаются участки: для промышленной функции — расположенные в локальных промышленных зонах и индустриальных парках окраинных районов города, пригородах и прилегающих к городской черте территорий Ленинградской области. Для общественно-деловой функции — расположенные вблизи крупных транспортных магистралей, станций метрополитена, ключевых транспортных узлов и/или в престижных районах делового центра города. Под жилую застройку — участки на территория комплексного освоения, в районах со сложившейся социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой.
На фоне пандемии и подорожания городской недвижимости спрос на покупку земельных участков в России вырос на 43%.
Такие данные следуют из исследования «Авито-Недвижимость».
Интерес к покупке участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) продолжает оставаться стабильно высоким — к такому выводу пришли эксперты Авито Недвижимости. Несмотря на незначительное сезонное снижение по сравнению со II кварталом, годовой рост спроса на земельные участки по итогам III квартала составил 43%. При этом цены пока не спешат демонстрировать схожую динамику, оставаясь на уровне II квартала и даже незначительно уступая аналогичным показателям прошлого года. В условиях продолжающегося увеличения стоимости квартир, все больше россиян рассматривают покупку земли как выгодную альтернативу приобретению городской недвижимости.
Именно дом, а не городская квартира стал актуальным форматом недвижимости во время карантина. Тогда жители городов оценили преимущество изоляции с возможностью выхода из дома и неограниченного время пребывания на природе в рамках собственного участка или дачного поселка, вдали от центров распространения коронавируса. Весной многие россияне стали арендовать участки с домами, чтобы не оставаться в городских квартирах, другие задумались о покупке и строительстве домов на собственной земле. Укреплению этого потребительского тренда способствует и текущее положение дел: второй виток развития получила коронавирусная инфекция, меры по борьбе с ее распространением ужесточаются, а многие компании продолжают придерживаться удаленного формата работы [7].
Популярности покупки земельных участков способствует и экономическая ситуация: курс рубля последние несколько месяцев показывал отрицательную динамику, реальные доходы граждан сокращались, и потребность в сохранении уже накопленного капитала в виде инвестиций в недвижимость стала как никогда актуальной. При этом на рынке городских квартир уже не первый месяц фиксируется значительный рост цен: в категориях как первичного, так и вторичного жилья. На этом фоне приобретение земли под последующее самостоятельное строительство многим видится более доступным вариантом.
В итоге, по результатам III квартала 2020 интерес к приобретению в собственность земельных участков увеличился на 43% в годовом выражении*. Немаловажно и то, что, в условиях увеличивающегося спроса, роста цен на землю пока удается избежать: за последний квартал средняя стоимость земельных участков под ИЖС осталась неизменной, а в годовом сравнении и вовсе снизилась на 3%. Таким образом, к началу октября цена земли за сотку по России составила 39 тыс. рублей.
«Покупка земельных участков всегда рассматривалась россиянами как один из наиболее надежных способов сохранить сбережения в кризисный период. При этом, с ростом цен на квартиры, самостоятельное строительство частных домов становится хорошей альтернативой покупке готового городского жилья. Повышенной востребованности участков под ИЖС способствуют и другие факторы. Например, программа „Сельская ипотека“: она была запущена в России в начале этого года, и правительство уже анонсировало увеличение ее финансирования практически в 3 раза в следующем году [7]. А также целый ряд изменений, связанных с условиями получения материнского капитала: с этого года выплату можно получить уже после появления первого ребенка, общая сумма за двоих детей увеличена, действие программы продлили до 31 декабря 2026 года, а среди направлений, по которым его можно использовать появилось строительство домов на участках в СНТ. Стоит отметить, что спрос на приобретение земли растет не только в традиционных сельскохозяйственных регионах. Благодаря программе „Дальневосточный гектар“ интерес к покупке участков под частные дома повышается и на севере России — так, за год спрос в данном сегменте рынка в Ямало-Ненецком АО увеличился на 21%, в Ненецком АО — на 33%, а в Мурманской области — на 62%», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления новостроек и загородной недвижимости в Авито Недвижимости [7].
Среди крупнейших регионов России самый значительный рост спроса на покупку участков под ИЖС был зафиксирован в Московской и Ленинградской областях — 119% и 118% за год соответственно. Далее следуют Томская область с увеличением на 75%, Новосибирская область — на 61%, а также, с небольшим отставанием, Калининградская область и Республика Крым — 58% и 57% соответственно.
Что касается стоимости участков, то здесь лидируют южные регионы. На первом месте расположилась Республика Крым, где цена земли за сотку равна 150 тыс. рублей. На втором месте находится Ростовская область (120 тыс. рублей), а на третьем — Краснодарский край (102 тыс. рублей). В первой пятерке также присутствуют Московская (73 тыс. рублей) и Ленинградская области (67 тыс. рублей). Самые доступные участки под индивидуальное жилищное строительство можно приобрести в Пермском крае (23 тыс. рублей), в Омской и Челябинской областях, Республике Удмуртия и Красноярском крае (25 тыс. рублей в каждом из регионов). Как отмечают эксперты Авито Недвижимости, на ценообразование в данном сегменте рынка влияют сразу несколько факторов: удаленность от города, престижность района или населенного пункта, в котором приобретается земля, а также наличие необходимой инфраструктуры и коммуникаций — участки с уже проведенным электричеством, газом и водоснабжением оцениваются дороже.
При этом за год существеннее всего земельные участки подешевели в Ростовской и Нижегородской областях (-8% в каждом из регионов), а также в Свердловской и Саратовской областях, Красноярском крае и Республике Татарстан (-6% в каждом из регионов).

3. Проблемы рынка земли в России

Специфика рынка земли заключается в следующем:
– высокий уровень трансакционных расходов (издержки, связанные с переходом прав собственности);
– индивидуальный характер ценообразования;
– взаимодействие первичного и вторичного рынков;
– множество и разнообразие рисков;
– низкая ликвидность товара; – высокая зависимость цен, доходов и рисков от экономического состояния в стране, регионе.
Поэтому рынок земли отличается рядом факторов, которые усложняют его изучение и анализ:
– трудности получения достоверной информации;
– многообразие факторов, которые определяют тенденции развития рынка недвижимости;
– ограниченное количество или полное отсутствие сделок.
Основная проблема исследования рынка земли – это недостаточность и недостоверность информации.
Для оценки объема и структуры рынка необходимо владеть информацией:
– количестве земельных участков на рынке;
– сколько и какие готовятся к аренде. Статистика проданных земельных участков позволяет рассуждать о реализованной части спроса на рынке земли.
За последние 10 лет на территории России практически созданы основы нового земельного строя:
– ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности;
– проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; – введено платное землепользование;
– основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность;
– земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности;
– выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ;
– созданы объективные условия для оборота земли.
Вместе с тем, в эти годы государство выпустило из рук стратегическое управление земельно-ресурсным потенциалом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по повышению плодородия почв и обустройству земель, крайней слабости материальной базы АПК, отсталости его инфраструктуры, неэффективности городского землепользования.
Сегодняшняя сложная ситуация в сельской местности России — результат крупных просчетов последних десятилетий, и особенно последнего, как в народнохозяйственной экономической политике в целом, так и в аграрных вопросах в частности. Повышение эффективности российского сельскохозяйственного землепользования должно идти за счет решения комплекса общих и частных проблем, таких как развитие многообразия форм собственности, в том числе на землю; совершенствование земельных отношений, в первую очередь через развитие залоговых и арендных институтов; реформирование системы налогообложения путем установления единого сельскохозяйственного (земельного) налога.
Оживлению земельного оборота в условиях нынешнего переходного состояния российской экономики могут способствовать следующие мероприятия:
– формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства;
– осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;
– создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;
– формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость; – создание кредитных ресурсов за счет привлечения средств населения через механизм снижения нормы ссудного процента и роста нормы процента по депозитам, и на этой основе превращение кредитных ресурсов в главный источник инвестиций, а также средств российских и иностранных инвесторов. Практика последних лет показывает, что спорадические, бессистемные, частные и локальные земельнохозяйственные мероприятия не могут принести значительного экономического и экологического успеха. Управлять землепользованием, плодородием земли невозможно без создания четко действующей системы планирования и землеустройства.
Важное значение для России приобретает разработка и принятие долгосрочной программы развития земельных преобразований. Земля не терпит суеты. Реализация земельных преобразований в России включает три ключевые направления:
1. Реформирование отношений собственности на землю.
2. Учет и стоимостная оценка на рентной основе земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс.
3. Организация эффективного управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом народного хозяйства и главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности.

Заключение

Таким образом, в заключение можно сделать следующие выводы. В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. Факторами, влияющими на цену земли, являются:
1. Экономические факторы/ Факторы спроса. К ним относятся: – уровень занятости; – величина заработной платы и доходов; – платежеспособность; – наличие источников финансирования; – ставка процента; – издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести: – площадь имеющейся на продажу земли; – затраты на освоение или производство строительных работ; – затраты, связанные с обеспечением финансирования; – налоги.
2. Социальные факторы. Помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену.
3. Юридические, административные и политические факторы. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитноденежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дорог, школ, общественного транспорта, состояния полицейской и противопожарной службы и т.д.
4. Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения. Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то территории.
Российский рынок земельных ресурсов в последние годы становится всѐ привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами регистрируются всѐ чаще, но рынок земли в России всѐ ещѐ имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

Список использованной литературы

1. Братухина, О.А. Основы экономики. с практикумом (для спо) / О.А. Братухина. — М.: КноРус, 2017. — 352 c.
2. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: Учебник. / Липски,С.А., Гордиенко,И.И., Симонова,К.В. — М.: КноРус, 2016. – 432 с.
3. Земельное право: учебник. / Липски,С.А. — М.: Изд-во Кнорус, 2017 – 340 с
4. Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства: учебник./ Липски,С.А. — М.: Изд-во Кнорус, 2018. – 196 с.
5. Недвижимость: правовой режим, особенности управления и налогообложения: Учебное пособие. /Липски,С.А., Гордеева А.В., Гордиенко,И.И. — М.: ГУЗ, 2015. – 422 с.
6. Череданова, Л.Н. Основы экономики и предпринимательства / Л.Н. Череданова. — М.: Academia, 2018. — 352 c.
7. В России вырос спрос на земельные участки из-за пандемии и подорожания квартир// [электронный ресурс] URL : https://www.klerk.ru/buh/news/506517/ (дата обращения 01.12.2020).