Решения застройки земельного участка завода «Уралкабель», Часть 2

Страницы 1 2

---

Историческая смешанная городская среда

Рис. 1.8 — Историческая смешанная городская среда
Историческая смешанная городская среда представлена на рисунке 1.8 состоит из территорий исторической разреженной и исторической периметральной застройки дореволюционного периода с отдельными включениями застройки всех последующих лет вплоть до настоящего времени. Историческая смешанная среда в основном представлена в центрах городов России. Для среды этого типа характерны высокая плотность улично-дорожной сети и высокая доля объектов торговли и услуг.
Динамика урбанизации в России обусловлена активным развитием и уплотнением застройки в крупных и крупнейших городах (прогнозируемый рост городского населения до 2028 г. — 5–9 %) при стагнации в средних и малых городах (прогнозируемая убыль населения до 2028 г. — 5–10 %)
Крупные и крупнейшие города страны развиваются в двух направлениях. Первый тип развития — экстенсивный. В строительный оборот вовлекаются окраинные территории, свободные от застройки: сельскохозяйственные земли, озелененные территории и прочее. Половина объема нового жилищного строительства в крупных городах ведется за пределами районов сложившейся застройки, на свободных участках площадью от 30 до 130 га 2. Второй тип развития — интенсивный, при котором развиваются застроенные территории. К застроенным территориям относятся территории с плотно расположенными объектами капитального строительства и их участками. Уникальные территории — для которых не применяются стандартизированные подходы (объекты культурного наследия, в том числе промышленного назначения, территории, обладающие статусом исторического города или достопримечательного места, и прочее) — развиваются по индивидуальным проектам. Для всех остальных застроенных территорий выделяют два варианта развития:
– революционное развитие;
– эволюционное развитие.
Революционное развития
Полная замена существующей застройки. Применяется при развитии тер-риторий с низкой интенсивностью использования: промышленных и транс-портных предприятий, застроенных сельскохозяйственных территорий, зон особого назначения (например, бывших военных частей), в некоторых случаях — территорий индивидуальной жилой застройки, территорий ветхого и аварийного жилья. После освобождения от существующей застройки тер-ритория развивается как свободная. Развитие таких территорий связано с необходимостью перераспределения прав на объекты недвижимости и земельные участки.
Эволюционное развитие
Постепенное преобразование застройки, предполагающее частичное обновление жилого фонда и сохранение сложившегося местного сообщества. Эволюционное развитие предпочтительно для развития застроенных территорий.
Радикальные одномоментные перемены на территориях при таком подходе исключены: они требуют поэтапных преобразований, которые должны про- исходить не по воле одного субъекта, будь то девелопер или муниципалитет, но по мере возникновения у собственников потребности в развитии — реконструкции или новом строительстве. Такой механизм преобразований более органичен, а следовательно, и более устойчив, поскольку опирается на волю сразу нескольких субъектов развития. Параметры и функциональное назна- чение застройки определяются градостроительными регламентами, задающими правовые рамки для всех участников процесса.

1.2.2 Современные тенденции освоения городского пространства Екатеринбурга

Учитывая вышеизложенное, следует отметить что развитие застройки территорий городов России совмещает в себе все типы и варианты развития.

В Екатеринбурге представлены и индивидуальные жилые застройки (например район Юго-запад «цыганский поселок»), и многоэтажная микрорайонная городская среда (районы ЖБИ, пионерский поселок, ВИЗ), и советская периметральная городская среда (центр города, район УрФУ) и конечно  современный мегаполис невозможно представить без высотных зданий, они стали неотъемлемой частью городского облика (БЦ Высоцкий, Башня Исеть, Деловой Дом «Демидов»).

Являясь почти самым инвестиционно-привлекательным городом миллионником среди Российских городов Екатеринбург, также является самым плотноспроектированным городом-миллионником России и мира. Этим, определяется экстенсивный путь развития города Екатеринбурга, что выражается в застройке новых приближенных территорий, такими проектами как Академический,  Солнечный, Изумрудный Бор и другие. В то же время достаточную популярность имеет интенсивный путь развития города, т.к. застроенные территории распалагают большей инфраструктурой и историей, что в свою очередь создает наибольшую привлекательность вовлечения в городскую среду жизни потенциального покупателя. Такие проекты привлекательны застройщикам, так как они имеют более высокую рентабельность, подтвержденную созданием ликвидного продукта, их выбирают для комфортной внутригородской жизни. Как правильно застраиваются внутригородские пространства новыми высотными, современно-спланированными архитектурными проектами.

Данный вид застройки обладает определенными достоинствами:

–  Эффективное использование земли, экономия пространства;

– Высокое качество строительства. Помимо красивого вида из окна, покупатели часто выбирают квартиры в высотках из-за гарантии в техническом аспекте. Любая высотка сегодня – это сложный инженерный проект, который гарантирует безопасность жильцов дома.

Особым направлением развития застройки территории Екатеринбурга является редевелопмент городских промышленных производств.

Данные проекты всегда трудоемкие и затратные так как «редевелопмент» включает потребление финансовых средств не только на создание новых объектов, но и на ликвидацию объектов, утративших свое назначение или эксплуатационную пригодность, восстановление экологических параметров, утилизацию большого объема отходов. Указанные факторы повышают стоимость квадратного метра объекта «brownfield» (с англ. — строительство на бывшей заводской территории) по сравнению с объектом «greenfield» (с англ. — строительство на отведенном незастроенном земельном участке).

Осуществлять редевелопмент городов начали не так давно, но освобождать территории, занятые промышленными предприятиями в Екатеринбурге начали много лет назад. Но до сих пор в городе промышленные зоны занимают до 40 % земли. Процесс переезда заводов будет продолжаться и в будущем, ведь редевелопмент прибыльный процесс для всех участников.

Наиболее активно программы по переселению заводов реализуются в Москве и Санкт-Петербурге. Екатеринбург, по мнению экспертов, третий российский город, где уделяют значительное внимание подобным проектам [7].

Пустующих площадок на карте уральской столицы с каждым годом остается все меньше. Тем временем, планы развития города требуют ввода в эксплуатацию все новых и новых «квадратных метров». Безусловно, можно и нужно развивать город за счет присоединения к нему периферийных территорий. Однако, Екатеринбург нуждается и в реконструкции существующей застройки. Сегодня все участники рынка сходятся во мнении, что существует два перспективных тренда в условиях дефицита земли под строительство. Во-первых, возведение зданий на месте ветхих и аварийных домов и, во-вторых, редевелопмент промышленных зон. Рассмотрим второе направление подробнее.

Производство всегда играло большую роль в жизни Екатеринбурга. Город, образованный в 1723 году как крепость-завод, по мере развития продолжал наращивать индустриальный потенциал. В прошлом столетии количество промышленных предприятий в Екатеринбурге выросло в несколько раз. В наследие от эпохи СССР ему достались и заводы-гиганты, и относительно небольшие фабрики. Значительная часть производственных объектов заняла в уральской столице центральную часть города.

В соответствии с советским законодательством, каждое предприятие получило в распоряжение крупную прилегающую территорию — санитарно-защитную зону. Сегодня эти огромные индустриальные площадки утратили свое назначение: изменились и производственные технологии, и требования к охране окружающей среды. На сегодняшний день основная борьба с негативными факторами промышленных производств ведется за счет использования новейшего оборудования. В результате большинство заводов сдают принадлежащую им землю в аренду под склады и базы.

Промышленные зоны в Екатеринбурге располагают удачным местонахождением и большой площадью. У строительных компаний не возникнет проблем и с подводом коммуникаций к участку: как правило, заводские территории обеспечены инженерной инфраструктурой.

В то же время, высвобождение территорий бывших промышленных зон связано с большим количеством административных и финансовых вопросов. Без особой необходимости любой владелец предприятия едва ли станет решать эти вопросы. Перебазирование существующего производства на новое место, инфраструктурная и инженерная подготовка площадки, строительство на участке новых промышленных корпусов, получение массы согласований в различных ведомствах — все это требует большого количества времени и колоссальных инвестиций. Для строительной компании перепрофилирование промышленной зоны и ее последующая застройка также сопряжены с большим количеством затрат и согласований [8].

На данный момент наиболее популярной концепцией редевелопмента в Уральском федеральном округе является жилищное строительство. Кроме жилищного строительства на Урале популярны следующие концепции редевелопмента: коммерческое строительство, промышленность и модернизация, социальная инфраструктура, рекреационно-культурная и спортивная инфраструктура.

В большинстве своем, осваивая промышленные площадки, застройщики предпочитают строить жилье (см. Таблицу 2.1 — Проекты редевелопмента в Екатеринбурге.). Самыми показательными в этом плане являются проекты микрорайона «Университетский», проект на месте фабрики «Уралобувь», ЖК «Малевич» («Автоколонна 1212»), ЖК «Рассветный» (цех завода «Бетфор»), элитный квартал апартаментов и пентхаусов «Главный проспектЪ» (Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов, а также «Макаровский квартал», расположенный в центральной части уральской столицы на месте бывшего Екатеринбургского мукомольного завода. Сложность освоения площадки мукомольного завода обусловлена наличием на территории объектов культурного наследия регионального значения, которые необходимо гармонично вписать в новый проект.

Таблица 2.1 — Проекты редевелопмента в Екатеринбурге

Таблица 2.1

В будущем планируется редевелопмент таких проектов как строительство жилого района «Завокзальный» на территории бывшего завода «Уралпластик», компания Prinzip объявила международный конкурс на лучшую архитектурную концепцию площадки завода имени Воровского, расположенного в границах улиц Машинная — Фурманова — Цвиллинга.  Объект культурного наследия Мельница Борчанинова-Первушина, на улице Челюскинцев-Азина находится в стадии начала строительных работ, предполагается строительство многофункционального комплекса общественно-жилого назначения, с реконструкцией исторического здания мельницы.

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что капитализация участка после редевелопмента возрастает в несколько раз. Этот объект теперь можно заложить в банке, получив под него необходимые кредиты. Значит, структура бизнеса меняется в лучшую сторону, ведь в балансе отражается новая стоимость земли.

Редевелопмент промышленных территорий — процесс, выгодный для всех сторон: он позволяет учесть интересы и собственника предприятия, и инвестора, и муниципалитета, и горожан. Первый получает возможность создать современную материально-техническую базу на новой площадке, второй — застроить освободившийся участок и получить прибыли, а город и его жители обретают новые экологически чистые территории.

Органы власти, архитекторы и девелоперы едины во мнении, что старым объектам недвижимости нужна новая жизнь. Для проведения подобных работ можно воспользоваться опытом Европы и Америки, где большая часть таких зон модернизирована. На данный момент Россия находится еще в самом начале пути. Модель перехода из промышленных зон в бизнес-проекты у нас до сих пор не выработана, нет юридической базы для редевелопмента и продажи такой недвижимости. Но все же, подобные объекты являются довольно привлекательными и могут приносить большую прибыль не только инвесторам, но и региональной казне.

В данной работе исследуется земельный участок Верх-Исетского района города Екатеринбурга — один из семи административных районов города. Район является частью центра города, расположенную на правом берегу Городского пруда, находится в непосредственной близости от важнейших городских магистралей.  На территории района расположены: администрация Свердловской области, театр драмы, резиденция полномочного представителя Президента в Уральском федеральном округе, Дворец молодёжи (сейчас является учреждением дополнительного образования детей), Центральный стадион, стрельбище Динамо, Уральская государственная медицинская академия, Мебельный центр, ДК ВИЗ, завод электромедицинской аппаратуры (ЭМА).  В связи с этим потребность в жилых и торговых площадях в данном микрорайоне обусловлена развитием городской инфраструктуры данной территории города, что подтверждает социальную значимость и будущую общественную полезность данного инвестиционного проекта.  В статье Коммерсантъ «Ломать и строить» сказано, что «наличие промышленных производств в местах близких к центру населенных пунктов неэффективно с точки зрения градостроительства, тогда как рентабельность девелоперских проектов существенно выше, чем эксплуатация объектов в текущем состоянии. Все это создает серьезные экономические предпосылки для редевелопмента и не противоречит общественным целям [6]». Таким образом уже на ранней стадии исследования вопроса эффективности можно определенно сказать, что вынос производства действующего завода Уралкабель и строительство на данном участке объекта социальной инфраструктуры будь это жилой комплекс, торговый, либо офисный центр будет однозначно иметь положительный социально-экономический эффект для общества.

1.3 Обзор конкурентного окружения в Екатеринбурге

Конкуренция – это неотъемлемое свойство бизнеса и обязательное условие его эффективного функционирования.

Чем активнее конкуренция и чем лучше условия для ее проявления, тем более совершенным является рынок.

В экономике под конкуренцией обычно понимается соперничество между отдельными компаниями в определенной сфере деятельности (конкурентами), которые заинтересованы в максимизации прибыли за счет завоевания предпочтений потребителя.  Конкурент – это противник, а противника всегда надо знать в лицо.  Поэтому при выборе стратегии деятельности и развития любого предприятия необходим анализ конкурентов предприятия.

В наше время существуют множество различных методов анализа конкурентной среды, которые широко применяются различными компаниями во всех уголках мира. Наиболее популярные методы, которые уже можно отнести к категории «классических» активно применяются в современных компаниях мира и не теряют свою популярность.  В первую очередь применяется метод отраслевого анализа.  Он подразумевает собой структурированный анализ и обзор какой — либо отрасли, который характеризует ее отличительные признаки и участников. Основной целью данного анализа является выявление конкурентных преимуществ, потенциала прибыльности отрасли, факторов повышения и сокращения прибыльности. За последние несколько лет поменялся как сам рынок, так и его анализ. Он стал проводиться намного профессиональнее, чем до этого. Анализ рынка недвижимости включает в себя оценку различных рыночных сегментов, изучение соотношений спроса и предложений, перспективы их применения.

Анализ цен на недвижимость – важная деятельность, ведь исследуя и анализируя цены на квадратные метры, можно спрогнозировать, будет ли в дальнейшем наблюдаться взлет стоимости или, наоборот, падение. Правда в условиях современного рынка прогнозирование несет скорее характер экспертного предсказания, т.е.  ведется оценка факторов, текущих и на перспективу, а также попытка понять, какое влияние они будут оказывать на рынок в ближайшее время. Кроме того, анализ рынка нужен и для видения изменений в данном секторе, перспективы развития, повышения конкурентоспособности агентства. Специалисты, владеющие самыми последними аналитическими и статистическими данными, более внятно и доходчиво могут объяснить клиенту о ситуации на рынке

Необходимость   проведения   анализа   рынка   коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений.  Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость.  Таким образом, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих инвестиций.

Проведем анализ конкурентной среды на рынке недвижимости в городе Екатеринбурге. В настоящее время в городе присутствуют 77 (семьдесят семь) застройщиков. Лидирующими среди них являются 20 компаний (крупнейшие застройщики Екатеринбурга представлены в таблице 2.2):

Таблица 2.2 Крупнейшие застройщики Екатеринбурга

 

В данной таблице представлены данные по двадцати самым крупным застройщикам города Екатеринбурга и Свердловской области, а именно – объем строительства в городе Екатеринбурге, доля присутствия в регионе, место в России.

Наибольший объем строящихся жилых комплексов сосредоточен в портфеле первых шести компаний, более 50% строящихся метров жилых комплексов принадлежат первым семи застройщикам. Данные застройщики отличаются надежностью и высококвалифицированными специалистами. Компании обладают большой клиентской базой, современным подходом к освоению территорий городского пространства. Среди этих компаний имеются застройщики, занимающие первую и вторую строку в России по объему строящейся жилой недвижимости это группа компаний ПИК (г. Москва) и группа компаний ЛСР (г. Санкт-Петербург).

Формула успеха лидирующих застройщиков состоит, прежде всего, в продуманной стратегии развития в сочетании с своевременной способностью предугадывать изменения рынка.

Эти компании гарантируют надежность, своевременность сдачи объектов, имеется возможность привлекать к проектам лучших проектировщиков, маркетологов, визуализаторов, инженерных специалистов, использовать новейшие технологии, оборудование и материалы.

Данные компании задают новые стандарты жилья, сочетающие высокое качество строительства с комфортной средой проживания.

 

          Заключение

В рамках данной научно-исследовательской работы была обоснована актуальность темы исследования – вынос производства действующего завода Уралкабель и строительство на данном участке объекта социальной инфраструктуры, изучены основные понятия, типы и варианты комплексного освоения территорий городов России и Екатеринбурга, изучены основные виды и методы оценки эффективности инвестиционных проектов, кратко представлены тенденции конкурентного окружения г. Екатеринбурга, формирования и развития застройки городского пространства в России.

Актуальность темы исследования обусловлена следующими обстоятельствами:

Во-первых, значительной ролью рынка недвижимости в решении экономических и социальных задач, стоящих перед российским обществом.

Во-вторых, исключительной необходимостью интенсивного, инновационного роста и развития рынка недвижимости, что требует научного анализа состояния его потенциала.

В-третьих, потребностью в исследованиях, направленных на конструктивное решение актуальных проблем, стоящих перед застройщиками, девелоперами и другими участниками российского рынка недвижимости.

В-четвертых, важностью исследований, связанных с поиском путей совершенствования социально-экономических отношений в данной сфере в условиях переходной экономики.

В данной работе исследуется земельный участок Верх-Исетского района города Екатеринбурга — один из семи административных районов города, на котором расположено производство действующего завода Уралкабель

Таким образом уже на ранней стадии исследования вопроса эффективности можно определенно сказать, что вынос производства действующего завода Уралкабель и строительство на данном участке объекта социальной инфраструктуры будь это жилой комплекс, торговый, либо офисный центр будет однозначно иметь положительный социально-экономический эффект для общества.

Предприятием – ЗАО «Уралкабель», принято решение осуществить вынос существующего производства, расположенного в центральной части города Екатеринбурга с последующей застройкой территории объектами социальной инфраструктуры.  Данное решение актуально т.к. наличие промышленных производств в местах близких к центру населенных пунктов неэффективно с точки зрения градостроительства, тогда как рентабельность девелоперских проектов существенно выше, чем эксплуатация объектов в текущем состоянии. Все это создает серьезные экономические предпосылки для редевелопмента производств и не противоречит экономическим и общественным целям собственников.

 

          Список использованной литературы

3. СТ УГМК-032-2010 Состав, порядок разработки, согласования и утверждения задания на проектирование объектов капитального строительства. ООО «УГМК-Холдинг», 2010 г.
4. СТ УГМК-043-2013 Инвестиционные проекты. Этапы реализации, порядок разработки и утверждения. Методология и подходы к оценке капитальных вложений. Отчетность. ООО «УГМК-Холдинг», 2013 г.
5. СТ УГМК-027-2010 Порядок определения стоимости строительства и ремонтов промышленных объектов. ООО «УГМК-Холдинг», 2010 г.
6. Ломать и строить// [Электронный ресурс]. — 2017. // Режим доступа: http://www.redeveloper.ru/articles/lomat-i-stroit.htm
7. Российская газета — Экономика УРФО № 6279 // [Электронный ресурс]. // Режим доступа: https://rg.ru/2014/01/16/reg-urfo/zavod.html
8. Журнал «Недвижимость» Екатеринбург. Город больше не завод, // [Электронный ресурс] — 2012 // Режим доступа: http://nedv.info/index.php?article=810&arts.
9. Единый реестр застройщиков// [Электронный ресурс]. — 2019. // Режим доступа: https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/sverdlovskaya-oblast?topType=0&date=190901
10. Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившим силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» Режим доступа: http://rulaws.ru/laws/Federalnyy-zakon-ot-03.07.2016-N-373-FZ/
11. Статья предпринимателю «Инвестиционный проект» [Электронный ресурс]. — 2018. Режим доступа: http://center-yf.ru/data/ip/Investicionnyi-proekt.php
12. Сорокина М. Ю., Крыжановский О. А. Отечественные и зарубежные методики оценки эффективности инвестиций: сравнительный анализ // Молодой ученый. — 2014. — №4. — С. 610-613.
13. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Д. Фридман, Ник. Ордуэй. — М.: Дело, 1997. — 480 с.
14. Лазарев А. В., Пострелова А. В. Ставка дисконтирования с учетом риска и методы ее определения. — М.: Молодой ученый, 2013 — 376 с.
15. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Дело, 2002. — 888 с.
16. Кочкин, В. Эффективный девелопмент / В. Кочкин. — М.: Редакционно- издательский дом «Российский писатель», 2012. — 336 с.
17. Вернер Беренс, Питер М. Хавранек. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований (методика ЮНИДО). АОЗТ «Интерэксперт» Москва 1995 г.
18. Асват Дамодаран. Инвестиционная оценка, инструменты и методы оценки любых активов. Альпина Паблишер, 2014 г.
19. Титов С.А., Бирюков А.П. Европейский опыт реализации программ редевелопмента промышленных территорий мегаполисов. Фундаментальные исследования. — 2015. — № 11-3. — С. 605-610.
20. Управление проектами: учеб. пособие / Л. А. Раменская, Я. В. Савченко, М. В. Евсеева; М‑во образования и науки РФ, Урал. гос. экон.ун‑т. — Екатеринбург: Изд‑во УрГЭУ, 2014. — 164 с.
21. Колмыкова Т.С. Инвестиционный анализ: Учеб. пособие. — М.: Инфра-М, 2009. — 204 с. — (Высшее образование).
22. Экономика предприятия: Учебник для вузов /Под ред. проф. В.Я. Горфинкеля, проф. В.А. Швандара. — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. — 670 с.
23. Project Management Institute. Руководство к cводу знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK®) — Пятое издание,2013. — 614 с.
24. Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование /И.А. Никонова. — М.: Альпина Паблишер, 2012. — 154 с.
25. Грабовский П. Г. Риски в современном бизнесе / П. Г. Грабовский. — М. : Аланс, 1994. 274 с.
26. Барзилов С., Чернышев А. Город как социальное пространство // Свободная мысль, 2015. № 2. с. 3-13.
27. Теслюк Л.М., Румянцева А.В., Оценка эффективности инвестиционного проекта. Учебное электронное текстовое издание / Екатеринбург, 2014 г.
28. Лимитовский М.А. Инвестиционные проекты и реальные опционы на развивающихся рынках: учебно-практическое пособие / М.А. Лимитовский — 4-е изд., перераб. и доп. — М.: Юрайт, 2008. — 464 с. — ISBN 978-5-9916-0016-3.

---

Страницы 1 2