Страницы 1 2
Содержание
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы методов оценки эффективности проектных решений
Обзор методов оценки эффективности инвестиционных проектов.
Современные тенденции формирования городской недвижимости и развитие застройки городского пространства в России, в Екатеринбурге.
Обзор конкурентного окружения в Екатеринбурге.
ГЛАВА 2. Аналитическая глава
2.1. Анализ текущего состояния рынка инвестиционных проектов Екатеринбурга, основных игроков (девелоперы и застройщики). Перспективы и направления развития.
2.1.1. Описание основных застройщиков Екатеринбурга, их направления деятельности (основные проекты).
2.1.2. Перспективы и направления развития городского строительства г. Екатеринбурга.
2.1.3. Рассмотрение и сравнение вариантов застройки земельного участка завода Уралкабель.
2.2. Описание инвестиционного объекта.
ГЛАВА 3. Проектная глава
3.1. Бизнес-план проекта.
Заключение
Введение
За последние полтора десятилетия в экономике России появилось значительное число новых экономических явлений и процессов. Рынок недвижимости по праву занимает среди них особое место. Недвижимость выступает одним из элементов национального богатства любого государства. Кроме того, высокий уровень вовлеченности и неразделимости социума с рынком недвижимости является механизмом успешного развития рыночной экономики в целом. Без него не могут активно развиваться рынки труда, капитала, товаров и услуг. Недвижимость является одновременно и благом, и потребностью, и даже финансово-инвестиционным инструментом для накоплений и сбережений граждан страны, поэтому подходы к развитию рынка недвижимости, к концепциям развития территорий, к выбору девелпомента проектов, в значительной мере влияют на благосостояние людей, их моральное и финансовое самочувствие, политические оценки и мотивацию населения.
Следовательно, актуальность темы исследования – Выбор наиболее эффективного проектного решения застройки земельного участка завода «Уралкабель» в г. Екатеринбурге обусловлена следующими обстоятельствами.
Во-первых, значительной ролью рынка недвижимости в решении экономических и социальных задач, стоящих перед российским обществом.
Во-вторых, исключительной необходимостью интенсивного, инновационного роста и развития рынка недвижимости, что требует научного анализа состояния его потенциала.
В-третьих, потребностью в исследованиях, направленных на конструктивное решение актуальных проблем, стоящих перед застройщиками, девелоперами и другими участниками российского рынка недвижимости.
В-четвертых, важностью исследований, связанных с поиском путей совершенствования социально-экономических отношений в данной сфере в условиях переходной экономики.
В рамках темы развития экономических отношений на рынке недвижимости, и в связи с избранной стратегией развития компании руководством ООО «УГМК-Холдинг», в частности предприятия – ЗАО «Уралкабель», принято решение осуществить вынос существующего производства, расположенного в центральной части города Екатеринбурга с последующей застройкой территории объектами социальной инфраструктуры. В последнее время такие решения актуальны т.к. наличие промышленных производств в местах близких к центру населенных пунктов неэффективно с точки зрения градостроительства, тогда как рентабельность девелоперских проектов существенно выше, чем эксплуатация объектов в текущем состоянии. Все это создает серьезные экономические предпосылки для редевелопмента производств и не противоречит экономическим и общественным целям собственников.
Таким образом, актуальность и бесспорная значимость обозначенной темы определили выбор диссертационного исследования, его предметную область, цель и решаемые задачи. Руководством поставлена задача изучения вопроса максимальной экономической выгоды, полученной в будущем от застройки того или иного проекта на территории завода «Уралкабель», при этом необходимо сохранить социально-общественную полезность и значимость проекта для всех жителей города и смежных отраслей экономики.
ГЛАВА 1. Теоретические основы методов оценки эффективности проектных решений
1.1 Обзор методов оценки эффективности инвестиционных проектов
Изучая вопрос эффективности проектных решений, хотелось бы остановиться на определении – инвестиционного проекта.
Понятие «инвестиционный проект» может употребляться в нескольких аспектах:
– как деятельность, либо мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение инвестиционных целей;
– как система расчетно-финансовых и организационно-правовых документов, необходимых для осуществления инвестиционных действий или описывающих такие действия;
– как ограниченное во времени целенаправленное изменение отдельной системы, связанное с использованием инвестиций для достижения определенных конечных результатов (экономического и внеэкономического характера) [24].
В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дано такое определение инвестиционного проекта: «инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (норами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)».
В условиях развития рынка недвижимости, особую значимость приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость, которая включает в себя анализ рынка недвижимости, подверженному влиянию разнообразных факторов государственного, экономического, социального и экологического характера. Данный рынок представлен различными сегментами, которые характеризуются местоположением, видом использования имущества, потенциальным доходом, инвестиционной мотивацией и иными признаками инвестиционной деятельности [23].
Инвестиционные проекты можно оценивать по многим параметрам – с позиции их социальной значимости, по воздействию на окружающую среду, по общественной полезности и инновациям, по степени вовлечения трудовых ресурсов и др. Однако главное место в этих оценках занимает эффективность инвестиционного проекта.
Под эффективностью в общем случае понимают соответствие полученных от проекта результатов – как экономических (в частности, прибыли), так и внеэкономических (социально-общественная полезность в регионе) – и затрат на проект.
Эффективность инвестиционного проекта по мнению «В.В.Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров» заключается в соответствии проекта целям и интересам его участников. При этом в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов различают следующие виды эффективности проекта:
– эффективность проекта в целом;
– эффективность участия в этом проекте.
Для оценки инвестиционного проекта в целом необходимо понимать общественную эффективность, а именно показатели социально-экономических последствий для общества, учитывая «затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты [2]» и коммерческую эффективности проекта – финансовые последствия его осуществления для участников, реализующих проект.
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки финансовой реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников. Данная эффективность включает:
• эффективность участия предприятий в проекте (его эффективность для предприятий – участников инвестиционного проекта);
• эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров АО – участников инвестиционного проекта);
• эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по отношению к предприятиям (народнохозяйственная, региональная, отраслевая и другие эффективности);
• эффективность участия государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней.
После определения общественной значимости инвестиционного проекта, в два этапа проводится оценка его эффективности. На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. При этом:
• если проект не является общественно значимым (локальный проект), то оценивается только его коммерческая эффективность;
• для общественно значимых проектов оценивается сначала их общественная эффективность (способы подобной оценки в общих чертах изложены в «Методических рекомендациях [2]»).
На втором этапе, после определения схемы финансирования инвестиционного проекта, где уточняется состав участников и определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них, можно сформулировать основные задачи, которые приходится решать при оценке эффективности инвестиционных проектов:
1. Оценка реализуемости проекта – проверка его возможностей на ограничения технического, экологического, финансового и другого характера. Обычно все ограничения, кроме финансовой реализуемости, проверяются на ранних стадиях формирования проекта. Финансовая реализуемость инвестиционного проекта – это обеспечение такой структуры денежных потоков, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для осуществления проекта. Соответственно, денежные потоки инвестиционного проекта понимаются как денежные потоки проекта, связанного с данным проектом.
2. Оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, то есть проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекту не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов.
3. Оценка сравнительной эффективности проекта, под которой понимают анализ рассматриваемого проекта и оценку существующих преимуществ по сравнению с альтернативным.
4. Оценка наиболее эффективной совокупности проектов из всего их множества. Это задача оптимизации инвестиционного проекта, и она обобщает предыдущие три задачи. В рамках решения этой задачи можно провести и ранжирование проектов, то есть выбор оптимального проекта с точки зрения инвестиционных возможностей и затрат.
Учитывая ограниченность инвестиционных ресурсов, существуют две постановки задачи рационального использования инвестиций:
При заданном объеме инвестиций для осуществления проекта следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования;
если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов и возможности реализации заданных технико-экономических параметров проекта.
В данной работе буду отталкиваться сразу от двух вариантов постановки задачи – во-первых имеем данные о затратах, которые нужно окупить и заработать максимальную прибыль, во-вторых, мы понимаем какой объем строительства необходимо реализовать, чтобы выйти на определенный финансовый результат.
Рассмотрим основополагающие принципы оценки эффективности инвестиционных проектов:
В 2000 г. по заданию правительства в России были изданы Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, которые ориентированы на решение следующих задач:
– на оценку реализуемости и эффективности инвестиционных проектов;
– обоснование целесообразности участия в реализации инвестиционных проектов заинтересованных предприятий, банков, российских и иностранных инвесторов, федеральных и региональных органов государственного управления;
– сравнение вариантов проекта;
– государственную, отраслевую и другие виды экспертиз инвестиционных проектов.
В соответствии с Методическими рекомендациями в основу оценок эффективности инвестиционных проектов положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:
– рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода) − от «идеи» до завершения;
– корректное определение денежных потоков, которые включают все связанные с осуществлением проекта денежные поступления и расходы на разработку и реализацию за расчётный период с учетом возможности использования различных валют;
– учет фактора времени (воздействия инфляции);
– учет только предстоящих в ходе осуществления проекта затрат и поступлений (соблюдение реливантности денежного потока, т.е. относящихся конкретно к данному проекту);
– многоэтапность оценки. На различных стадиях разработки и осуществления проекта (обоснование инвестиций, ТЭО, выбор схемы финансирования, экономический мониторинг) его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки;
– учет участия всех инвесторов проекта, интересы которых не всегда совпадают;
– учет всех последствий проекта: внешних и внутренних эффектов;
– сравнение «с проектом» и «без проекта» (принцип «with – without»). Смысл принципа звучит так: «Денежный поток проекта равен денежному потоку предприятия с проектом минус поток предприятия без проекта» (Лимитовский М.А.). Отсюда оценка эффективности инновационного проекта должна производиться сравнением вариантов «без проекта» и «с проектом»;
– учет временной стоимости денег: деньги теряют свою покупательную способность, т.е. 1 рубль сейчас в кармане дороже, чем 1 рубль, который будет в будущем;
– учет разновременности затрат и приведение их к единому периоду времени – дисконтирование. Этот принцип является одним из важнейших требований при оценке эффективности инновационных проектов;
– учет неопределенностей и рисков. Показатели проекта, полученные в процессе его оценки, носят вероятностный характер. Что может привести к отклонению их в ходе реализации проекта. Поэтому необходимо расчитывать проект, исходя из различных вариантов и условий реализации проекта.
Проект не будет принят к реализации, если не обеспечит прежде всего [25]:
– возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации товаров и услуг;
– прирост капитала, создающий минимальный уровень доходности, компенсирующий общее (инфляционное) изменение покупательной способности денег, а также покрывающий риск инвестора, связанный с осуществлением проекта;
– окупаемость инвестиций в пределах срока, приемлемого для предприятия.
Структура эффективности ИП приведена на рис. 1.1.
Рис. 1.1 Структура эффективности инвестиционного проекта
Основные показатели оценки эффективности инновационных проектов
Для оценки эффективности инновационных проектов используются следующие основные показатели:
Стоимость проекта (величина капитальных затрат на реализацию
проекта).
Чистая текущая стоимость — сумма дисконтированных чистых денежных потоков, относящихся к инновационному проекту:
где NPV — чистая текущая стоимость проекта, t- период, за который рассчитывается денежный поток (по умолчанию — 1 год), Т — срок реализа¬ции проекта; NCFt — чистый денежный поток за период t; r — требуемая рен¬табельность капитальных вложений (процентная ставка).
3. Рентабельность (отдача капитальных вложений, требуемая владельцем капитала).
4. Внутренняя норма доходности — максимальная процентная ставка,
которую может генерировать сам проект.
5. Срок окупаемости капитальных вложений.
Методы оценки эффективности инновационных проектов
Существуют учетные методы или статические, дисконтированные методы оценки эффективности инновационных проектов и методы реальных опционов.
Учетные (статистические) методы оценки принадлежат к числу наиболее старых и широко используемых методов оценки инвестиций еще до того, как концепция дисконтирования денежных потоков приобрела всеобщее признание в качестве метода получения самой точной оценки. Так, методами оценки эффективности проекта, основанными на учетных оценках (без дисконтирования), являются период окупаемости (payback period, РР), коэффициент эффективности инвестиций (average rate of return, ARR) и показатель окупаемости инвестиций (Return on Investment, ROI).
Показатель окупаемости инвестиций (ROI)
На практике для оценки привлекательности инновационного проекта используют показатель окупаемости инвестиций (ROI — Return on Investment), с помощью которого можно сравнить экономичность различных проектов. Данный показатель можно рассчитать путем деления чистой прибыли (Р) за период времени (обычно за год) на общий объем инвестиционных затрат:
ROI = P / IC, (2)
где P — чистая прибыль, IC – общий объем инвестиционных затрат.
Однако показатель окупаемости инвестиций имеет ряд существенных недостатков. Точнее, он не берет в расчет стоимость денег во времени и не предполагает дисконтирования, следовательно, не учитывает распределения доходов по годам, таким образом, он будет использоваться только для проектов в краткосрочном периоде. Помимо этого, невозможно проанализировать вероятные расхождения проектов в разных периодах.
Простой срок окупаемости инвестиций (РР)
Простым сроком окупаемости инвестиций (payback period) является период от начала реализации до окупаемости вложений. Суть метода состоит в вычислении того периода, при котором денежные поступления сравниваются с суммой первоначальных инвестиций.
(3)
где РР – срок окупаемости инвестиций (лет), Ко – первоначальные инвестиции, CF – среднегодовая стоимость чистых денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.
Проекты, у которых срок окупаемости меньше, чем заявленный инвесторами, принимаются; с большим сроком окупаемости – отвергаются; при сравнении проектов необходимо принимать проект с наименьшим сроком окупаемости.
Данный показатель позволяет рассчитать за какое время будет получена чистая прибыль, которая по сумме будет равна величине первоначально авансированного капитала.
Показатели простой рентабельности инвестиций (ARR)
Показатель рентабельности инвестиций (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости инвестиций. Расчет простой нормы рентабельности показывает эффективность инвестиций в процентном отношении денежных поступлений к общему объему первоначальных капиталовложений
(4)
где ARR –норма рентабельности инвестиций; CF – среднегодовые денежные поступления; Ко – стоимость первоначальных инвестиций.
Таковы учетные методы оценки эффективности инвестиционных проектов. Общим недостатком их является то, что они не учитывают ряд факторов таких как, инфляция, распределение денежных потоков во времени и риски. Более того, данные методы основаны на бухгалтерских оценках прибыли, которые условны и зависят от выбранной политики компании. Поэтому для оценки эффективности инновационных проектов эти методы не всегда применимы. Однако они важны для отбраковки заведомо неэффективных проектов. Отличаются простотой в расчетах. Как указывается в некоторых источниках, учетные методы применяют для оценки проектов небольших фирм, которые не осуществляют крупные и долгосрочные инновационные проекты.
Динамические (дисконтированные) методы оценки эффективности (NPV, NTV, PI, IRR, DPP)
Динамические методы оценки эффективности инновационных проектов основаны на модели дисконтированного денежного потока DCF (Discounted Cash Flows). Дисконтирование представляет собой приведение стоимости денежного потока (CF, cash flow) проекта в разное время на конкретный период времени. Это можно сделать с помощью ставки дисконтирования (RD), которая зависит от риска, связанного с будущим денежным потоком. Смысл DCF состоит в том, что деньги теряют свою покупательную способность, т.е. деньги в будущем периоде дешевле, чем настоящем периоде.
Оценка с помощью дисконтированных методов оценки более точна, так как учитываются различные виды инфляции, изменения процентной ставки, нормы доходности и т.д. К этим показателям относят метод индекса рентабельности (profitability index, PI), чистую приведенную стоимость, иначе называемую “чистый дисконтированный доход” (net present value, NPV), внутреннюю норму (ставку) доходности (internal rate of return, IRR), дисконтированный срок окупаемости (DPP).
Чистый дисконтированный доход (NPV)
NPV представляет собой сумму денежных потоков, связанных с инновационным проектом, приведенная по фактору времени к моменту оценки и рассчитывается по формуле:
NPV=CF_0+〖CF〗_1/(1+RD)+〖CF〗_2/〖(1+RD)〗^2 +⋯+〖CF〗_j/〖(1+RD)〗^(j ) +〖CF〗_n/〖(1+RD)〗^n , (5)
где 〖CF〗_j — денежный поток, приведенный к j – му моменту (интервалу) времени;
n – срок жизни проекта.
В качестве ставки дисконта RD используется требуемый уровень доходности, который определяется с учетом риска.
Для оценки чистого денежного потока (cash flow) используется следующая формула:
CF=(S-C)(1-T)+DPT+SV-(Capex+∆WS), (6)
где S – выручка от реализации продукции: произведение ожидаемого натурального объема реализации на цену;
С – текущие затраты;
Т – ставка, по которой будет облагаться налогом прибыль инновационного проекта;
DP – амортизация представляет собой произведение стоимости капитальных объектов, оборудования и т.п. на соответствующую норму амортизации;
SV – стоимость продажи и ликвидации активов, которые определяются экспертным методом;
Capex – капитальные издержки: произведение количества вводимого оборудования на его цену, сметная стоимость строительства и т.п.;
∆WS – изменения в рабочем капитале: разница между текущими активами и пассивами. Активы — это запасы и дебиторская задолженность, пассивы – кредиторская задолженность.
Если NPV > 0, то это значит что:
выраженный в «сегодняшней оценке» эффект от проекта составляет положительную величину;
общая рыночная цена (капитализация) простых акций компаний, осуществляющей проект, должна повыситься при принятии данного проекта на величину, которая равна NPV;
проект имеет доходность более высокую, чем ставка дисконта r, требуемая на рынке капиталов от инвестиций с таким уровнем риска.
Если NPV<0, то это значит, что заданная норма прибыли не обеспечивается и проект убыто¬чен. При NPV = 0 проект только окупает затра¬ты, но не приносит дохода. В этом случае объемы производства вырастут, а в следствии компания увеличится в масштабах, что является не плохой тенденцией.
Общее правило NPV: если NPV > 0, то проект принимается, иначе его следует отклонить.
Для легкости расчетов и удобства применения NPV разработаны специальные финансовые таблицы.
Стоит отметить, что в случае принятия инновационного проекта показатель NPV отражает прогноз изменения экономического потенциала компании. А также обладает свойством аддитивности, что позволяет суммировать NPV различных проектов.
График чистой текущей стоимости отражает суммарно характеристику доходности инвестиций. На оси абсцисс откладываются различные ставки дисконтирования; на оси ординат — чистая текущая стоимость инвестиций (рис 1.2).
NPV
y = f(r)
Рисунок 1.2 – График чистой текущей стоимости
С помощью NPV можем не только оценить эффективность проекта, но и определить ряд других показателей, а также он лежит в основе других методов оценки эффективности. Для использования NPV необходимо соблюсти ряд условий:
1. денежные потоки инвестиционного проекта должны быть оценены для всего периода и соотнесены во временные интервалы;
2. необходимы денежные потоки, связанные только с реализацией данного проекта;
3. используемый при расчете NPV принцип дисконтирования, подразумевает возможность неограниченного привлечения и вложения финансовых средств по ставке дисконта;
4. при сравнении эффективности нескольких проектов используется одинаковая для всех проектов ставка дисконтирования и единый период времени.
Несмотря на то, что критерий NPV, является наиболее точным показателем оценки эффективности инвестиционных проектов, теоретически обусловленным, все же имеет недостатки. Во-первых, данный показатель не применим при сравнении проектов с большими первоначальными затратами и с меньшими при равной стоимости. Во-вторых, при выборе между проектом с большей реальной стоимостью и длительным периодом окупаемости и проектом с меньшей реальной стоимостью и коротким периодом окупаемости. Это означает, что метод NPV не определяет границу рентабельности и финансовую прочность проекта. Еще одной трудностью является определение процентной ставки.
Таким образом, применение NPV к оценке проектов с различными исходными данными затрудняет принятие управленческих решений.
Индекс рентабельности проекта (PI)
Индекс рентабельности отражает, какое количество единиц текущего объема денежного потока приходится на единицу ожидаемых первоначальных затрат. Показатель IP можно рассчитать по следующей формуле:
или (7)
Если индекс рентабельности проекта превышает единицу, то текущий денежный поток больше первоначальных инвестиций, а это в свою очередь обеспечивает положительную величину NPV, таким образом проект принимаем;
Если РI< 1, проект отвергается;
В случае РI = 1, то инвестиции не приносят дохода, — проект ни рентабельный, ни убыточный.
Итак, показатель PI показывает насколько эффективны вложения; именно данный критерий является самым предпочтительным, в случае, когда нужно упорядочить самостоятельные инновационные проекты для формирования оптимального портфеля при ограниченности сверху общего объема инвестиций.
Данный метод удобен при выборе проекта из альтернативных.
Одним из основных недостатков индекса рентабельности является чувствительность к масштабу проекта. Данный показатель не всегда дает однозначную оценку эффективности финансовых вложений, и проект с самым высоким индексом может не соответствовать проекту с высоким значением NPV. В связи с тем, что данный показатель не оценивает корректно взаимоисключающие инновационные проекты, он применяется как дополнение к методу NPV.
Внутренняя норма прибыли инвестиций (IRR)
Внутренняя норма доходности – это ставка дисконтирования RD, при которой NPV=0: IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.
IRR определяется как ставка дисконта, при NPV = 0, так как если при NPV>0 доходность проекта больше требуемой ставки RD, а при NPV<0, наоборот, доходность проекта меньше ставки дисконта, то при NPV=0 позитивная доходность равна ставке дисконта (стоимости капитала) RD.
Таким образом, IRR находится из уравнения:
0=〖CF〗_0+〖CF〗_1/(1+x)+〖CF〗_2 〖(1+x)〗^(-2)+⋯+〖CF〗_n 〖(1+x)〗^(-n) , (8)
где IRR=x.
Для решения данного уровня используют приближенные методы, чаще всего метод линейной интерполяции:
берем наугад две ставки дисконта r_(1 )и r_2, причем r_(1 )< r_2;
затем, используя значения ставок, вычисляем 〖NPV〗_1 и 〖NPV〗_2;
приближенное значение IRR получаем по формуле:
IRR=r_1+〖NPV〗_1/(〖NPV〗_1-〖NPV〗_2 )(r_2-r_1) (9)
Графическая интерпретация представлена на рисунке 1.3. Для того, чтобы получить более точное значение IRR, можно сужать интервал между r_(1 )и r_2 и проводить расчеты несколько раз:
NPV
NPV1
IRR
0 r1 r2 r
NPV2
Рис. 1.3 Графическое решение IRR.
Смысл расчета данного коэффициента при оценке эффективности заключается в том, что IRR показывает наибольший допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть связаны с инновационным проектом. Например, если источниками средств проекта полностью ссуды коммерческого банка организациям, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, если превысит, то проект не рентабельным.
Требуемый уровень доходности проекта зависит от его риска и состояния финансового рынка. Если IRR < r, т.е. доходность проекта меньше, чем требуемая стейкхолдерами (инвесторами) проекта ставка дохода на вложенный капитал, то проект отвергается.
В отличие от NPV, измеряющего абсолютную величину дохода, IRR показывает прибыль на 1-цу вложенного капитала. Таким образом при сопоставлении нескольких проектов IRR иногда противоречит NPV, так как проект может быть более прибыльным в расчете на вложенную 1-цу, а в абсолютном выражении давать меньший эффект из-за мелких масштабов инвестирования.
Кроме того критерий IRR имеет следующие недостатки:
уравнение n-ой степени имеет n корней, правда обычно всего только одно подходит по смыслу;
естественно огромные вычисления, которые в настоящее время преодолеваются с помощью финансовых калькуляторов;
при расчете IRR предполагается, что получаемые доходы реинвестируются под ставку равную IRR. Если получается, что с IRR намного больше ставки дисконта, то это вносит существенные искажения в результаты расчета. Но в конечном счете выводы о эффективности проекта остаются в силе и получается IRR выполняет свою функцию.
Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPP)
Ряд экономистов при расчете показателя срока окупаемости инвестиций (PP) рекомендуют учитывать временной аспект. В данном случае в расчет денежные потоки дисконтируются по показателю WACC (средневзвешенная стоимость капитала). Итак, определяется момент, когда дисконтированные денежные потоки доходов сопоставляются с дисконтированными денежными потоками затрат.
Для расчета DPP применяется следующая формула:
DPP = min n, при котором, при дисконтировании срок окупаемости увеличивается
(10)
Преимуществами метода дисконтирования срока окупаемости, является то, что он, также как и критерий PP учитывает ликвидность и рискованность проекта. Помимо этого, DPP берет в учет временную стоимость денег и возможность реинвестирования доходов. Недостатком данного метода является отрицание денежных потоков после истечения срока окупаемости проекта.
Опираясь на вышесказанное, существует два основных метода оценки инвестиционных проектов в условиях определенности: основанный на применении дисконтирования и не использующий дисконтирование.
В чистом виде данные критерии используют только в условиях «совершенного рынка», а для оценки эффективности вложений в тот или иной проект применяют общий анализ данных и прогнозирование.
Поиск и выбор лучшего варианта проектного решения застройки территории будет исходить из «поиска инвестиционных возможностей, анализа альтернативных вариантов проекта [14]» и «соотношения между различными проектами [2]»
Опираясь на научную теорию методики ЮНИДО В. Беренса, Питер М. Хавранека «Исследования инвестиционных возможностей носят весьма поверхностный характер и основываются в большей степени на общих оценках, чем на детальном анализе. В зависимости от обстоятельств должны проводиться исследования либо общих возможностей (секторный подход), либо возможностей конкретного проекта (подход на уровне предприятия), либо то и другое вместе».
Несмотря на то, что данная теория относиться к промышленным инвестиционным проектам, в изучаемой теме застройки территории, инвестиционные возможности будут исследоваться исходя из допустимых максимально возможных технико-экономических параметров застройки, в том числе путем анализа альтернативных вариантов аналогичных существующих проектов, с определением базовых показателей расходной и доходной части, и сравнения вариантов экономики конкретных проектов.
Анализ вариантов должен охватить различные альтернативы, для себя я определил основную область исследования в виде рассмотрения различных концепций проекта и вариантов застройки с учетом их технико-экономических показателей.
Для выбора наилучшего варианта проекта обратимся к теории оценки В.В.Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров которая говорит о том, что при выборе наиболее эффективного проекта из общей совокупности проектов при ограничении на суммарные капиталовложения и отсутствии взаимного финансирования проектов может быть использован следующий приближенный метод: проекты отбираются в порядке убывания индекса доходности первоначальных инвестиций (из альтернативных проектов принимается только один) до тех пор, пока не будет исчерпан заданный объем капиталовложений или указанный индекс доходности не станет меньше 1.
Основным показателем, характеризующим абсолютную и сравнительную эффективность инвестиционного проекта, является значение ожидаемого ЧДД. Поэтому при наличии нескольких альтернативных проектов наиболее эффективным из них, с точки зрения некоторого участника проекта считается тот, который обеспечивает для этого участника максимальное значение ожидаемого ЧДД, и это значение — неотрицательно в максимальном возможном полученном экономическом результате (прибыли) проекта с учетом применения всех коэффициентов дисконтирования.
1.2 Современные тенденции формирования городской недвижимости и развитие застройки городского пространства в России (в том числе Екатеринбурге).
1.2.1 Комплексное развитие территорий и формирования городской застройки РФ
Концепции формирования городской недвижимости в России, определялись изначально ее переходной экономикой – ошибки реформ, несовершенство нормативной базы, произвола принятия решения властей, отсутствие опыта современного архитектурного искусства и прочего.
Городская недвижимость, недвижимость крупных мегаполисов является одной из главных направлений формирования в России экономической системы, особой сферы предпринимательской деятельности – бизнеса в сфере операций с недвижимостью. Недвижимость городов, играет ключевую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль пространственной среды, в которой осуществляются все виды человеческой деятельности.
Становление, развитие и совершенствование системы недвижимости в России происходит в сложных условиях: а) отсутствие необходимой нормативно-правовой базы; б) недостаточное знание исторического опыта и отсутствие внимания к юридическому, архитектурному и концептуальному опыту стран с развитыми рынками недвижимости со стороны практиков, что приводит подчас к изобретению изобретенного (например, система долевого участия фактически является парафразой достаточно хорошо известного на Западе метода форвардного финансирования); в) темпы формирования рынка недвижимости различны по регионам страны.
Но буквально за пару десятилетий отношение к развитию городской среды, к комплексной застройке территорий мегаполисов, концептуальное видение и архитектурно-инженерные решения новых объектов капительного строительства сделали большой шаг к современным тенденциям и подходам формирования и развития городской недвижимости.
Если совсем недавно, в приоритете была типовая комплексная застройка, так называемые «брежневки» и «хрущевки», которые составляют 70 % всего жилого фонда России, то сейчас современный городской облик невозможно представить без небоскребов, крупных торговых центров, индивидуальных архитектурных жилых районов и другого. Причем типовой дом – не всегда синоним неудобного, банального и непривлекательного жилья. Хотя, именно в СССР строительство типовых домов приняло массовый характер, а сами здания получили упрощенный и некрасивый облик.
Хотелось бы отметить, что типовая застройка городской среды обладала не только недостатками, но и определенными преимуществами:
Во-первых, возведение типовых зданий во много раз ускоряет строительный процесс и экономит время, которое могло бы быть потрачено на разработку индивидуальных проектов.
Во-вторых, возведение однотипных зданий – достаточно простой процесс, соответствующий всем стандартам и требованиям, которые выдвигает государство. Зачастую типовые проекты уже прошли проверку временем и доказали свою эффективность, в чем также заключается их достоинство.
В-третьих, строительство типовых домов обходится достаточно дешево, так как средства на оплату трудов проектировщика и архитектора в данном случае не тратятся.
Таким образом, типовая застройка во времена советской власти была максимально выгодным решением для «верхушки» страны, а для потребителей, зачастую, единственным выходом, решающим проблему жилья.
На сегодняшний день изменилось понятие типовой застройки городов. Девелоперы придают больший творческий и индивидуальный характер проектам строительства, причем это распространяется и на жилые кварталы, торговые центры, офисную недвижимость и другие объекты социальной инфраструктуры.
В настоящий момент современной тенденцией развития городского пространства является комплексное освоение территорий под жилищное строительство с помощью методов развития территорий жилой и многофункциональной застройки, высотного строительства, редевелопмента городских промышленных производств, благоустройства открытых общественных пространств.
Для формирования в городах России комфортной среды, отвечающей современным потребностям горожан, необходимо определить систему принципов развития территорий жилой и многофункциональной застройки. В целях создания механизмов регулирования развития территории Минстроем России разрабатывается стандарт комплексного развития территорий, который ляжет в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в области градорегулирования и архитектурного проектирования. Цель документа — разработка и внедрение новых подходов к созданию городской среды, отвечающей современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей, бизнеса и городских властей.
Сейчас большинство новостроек в России воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие градостроительные подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Согласно Указу президента «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» — задача к 2024 году выйти на 120 млн м² жилья в год. От того каким будет это жилье зависит облик городов через 50 лет.
Стандарт ограничит разрастание городов, создаст требования к компактной модели городов, эффективному использованию земельных ресурсов, эффективному распределению транспортной и инженерной инфраструктуры. Сделав акцент на смешанном использовании, будет сформирована среда, устойчивая к экономическим и демографическим изменениям.
Известно, что города в России традиционно развивались как промышленные центры, жилье строилось вокруг заводов, а города делились на центр и спальные районы. Времена изменились, и сейчас города предлагается развивать по совершенно другой концепции — поставить в центр развития города человека, сделать так, чтобы в основе градостроительных и инфраструктурных решений был принцип комфорта для жителей.
Для этого Минстрой России и ДОМ.РФ работают над актуализацией законодательной базы в строительной отрасли — в нее будут включены новые требования к планированию и формированию городского пространства, проектированию домов, которые сейчас отражены в Стандарте комплексного развития территорий.
— Человек должен иметь возможность чувствовать себя комфортно везде — дома, во дворе, в парке, независимо от того, в какой части города он проживает. Для этого должна быть другая идеология и другие стандарты [развития городов], — отметил председатель нижней палаты парламента Вячеслав Володин в ходе обсуждения документа в Госдуме.
— Важно, чтобы этот стандарт был переложен в нормативно-технические документы и своды правил. Сегодня наше ведомство ведет эту работу, — заявил, выступая в Госдуме, глава Минстроя России Владимир Якушев.
По словам гендиректора ДОМ.РФ Александра Плутника, новые подходы в развитии городских пространств требуют новых инструментов, одним из которых и должен стать стандарт комплексного развития территорий.
Рассмотрим типы городской среды
Имеются пять типов городской среды — фрагментов сформированных территорий жилой и многофункциональной застройки с определенным набором планировочных и объемно-пространственных характеристик. К этим типам относятся:
— индивидуальная жилая городская среда;
— среднеэтажная микрорайонная городская среда;
— многоэтажная микрорайонная городская среда;
— советская периметральная городская среда;
— историческая смешанная городская среда.
Индивидуальная жилая городская среда по своим качественным характеристикам наиболее близка малоэтажной модели Стандарта, среднеэтажная микрорайонная — среднеэтажной. Поступательное развитие территорий многоэтажной микрорайонной городской среды предполагает достижение качественных характеристик, также сопоставимых с параметрами среднеэтажной модели. Территории советской периметральной и исторической смешанной городской среды рекомендуется развивать согласно центральной модели. При этом значения параметров, регулирование которых может привести к нарушению исторического облика таких территорий, в качестве целевых не рассматриваются. Развитие этих типов среды ведется преимущественно средствами благоустройства.
Индивидуальная жилая городская среда
Рис. 1.4 — Индивидуальная жилая городская среда
Индивидуальная жилая городская среда представлена на рисунке 1.4, выражается главным образом частными домами советского периода и современными коттеджами, иногда включает современную блокированную застройку. Территории индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в городах России в основном представлены сложившимся в советское время частным сектором. Такая застройка может быть расположена на периферии и в центральных зонах города. Независимо от расположения она слабо обеспечена инженерными коммуникациями и объектами общественно-деловой инфраструктуры, качество улично-дорожной сети здесь низкое.
Среднеэтажная микрорайонная городская среда
Рис. 1.5 — Среднеэтажная микрорайонная городская среда
Среднеэтажная микрорайонная городская среда представлена на рисунке 1.5 сформирована застройкой первого этапа индустриального домостроения второй половины 1950 — 1960-х гг. Территории микрорайонной застройки заняты преимущественно жилой функцией и находятся на удалении от мест приложения труда. Общественно-деловая инфраструктура территорий характеризуется нехваткой офисов и малых производств.
Многоэтажная микрорайонная городская среда
Рис. 1.6 — Многоэтажная микрорайонная городская среда
Многоэтажная микрорайонная городская среда представлена на рисунке 1.6 сформирована многоэтажными многоквартирными домами башенного и секционного типа советского и постсоветского периода. Территории многоэтажной микрорайонной городской среды обладают достаточной плотностью для развития функционально разнообразной среды, однако этому препятствуют планировочные и объемно-пространственные особенности таких территорий: укрупненные кварталы, низкая плотность улично-дорожной сети, избыточная ширина профилей улиц, отсутствие возможностей для размещения объектов стрит-ретейла на первых этажах.
Советская периметральная городская среда
Рис. 1.7 — Советская периметральная городская среда
Советская периметральная городская среда представлена на рисунке 1.7 сформирована застройкой начала 1920-х — конца 1950-х гг., к которой относятся рабочие поселки и типовое жилье, возведенное до середины 1930-х гг., и ансамблевая застройка последующих лет, до начала эпохи индустриального домостроения. Территории такой застройки, как правило, формируют центр города или расположены рядом с ним и отличаются высоким уровнем функционального разнообразия.
Страницы 1 2