Оглавление
Введение
Глава 1. Понятие и виды ипотечных ценных бумаг, секьюритизации ипотечных активов
1.1 Определение, основные виды ипотечных ценных бумаг и законодательства РФ об ипотечных ценных бумагах
1.2 Технология продажи ипотечного кредита. Секьюритизация
Глава 2. Зарубежная практика выпуска ипотечных ценных бумаг
2.1 Ипотечные ценные бумаги США
2.2 Ипотечные ценные бумаги западноевропейских стран
2.3 Ипотечные ценные бумаги стран БРИКС
Глава 3. Российский рынок ипотечных ценных бумаг: проблемы и перспективы его развития
3.1 Формирование, развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг и современное состояние рынка ИЦБ в РФ
3.2 Проблемы и перспективы развития рынка ИЦБ в РФ
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Актуальность выбора темы данной выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что однотраншевые ипотечные ценные бумаги, занимающие подавляющую долю российского рынка секьюритизации, не способны создать оптимальные условия для развития сегмента ипотеки. Они характеризуются заменой нескольких эндогенных механизмов поддержки кредитного качества облигаций, индивидуально рассчитанных для каждой сделки, на один экзогенный источник поддержки в форме квазигосударственной гарантии ДОМ.РФ.
Текущая модель Фабрики ИЦБ направлена на работу с «премиальным» сегментом заемщиков, а попытки распространить программу на весь рынок увеличат нагрузку на государственный бюджет и создадут дополнительные риски для финансовой системы страны
Выпуск многотраншевых ипотечных облигаций с внутренними механизмами поддержки кредитного качества позволяет снизить ставку кредитования и увеличить объемы выдачи ипотеки с минимальной нагрузкой на бюджет.
Многотраншевая секьюритизация является наиболее эффективным (и, возможно, единственным) решением, которое позволит достичь целевых показателей жилищного рынка, прописанных в федеральном проекте «Ипотека», в рамках исполнения инициатив Правительства и Президента РФ. Благодаря механизму секьюритизации ипотечных займов национальная экономика получит возможность повысить доступность кредитов для населения, увеличить объемы выдачи ипотеки без дополнительной нагрузки на бюджет, снизить процентные и регуляторные риски для банков и привлечь в реальные отрасли экономики длинные деньги институциональных инвесторов.
Многотраншевая секьюритизация — ключ к созданию безопасного рынка высококачественных ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Старшие выпуски многотраншевых ИЦБ отличаются минимальным риском, понятной и прозрачной структурой и ориентацией на широкий круг инвесторов. Подобные инструменты полностью независимы от государственной поддержки и способствуют диверсификации рисков.
Изучению проблемы регулирования рынка ипотечных бумаг были посвящены труды таких ученых, как:
Асаул А. Н., Асаул Н. А., Фалтинский Р. А., Бондаренко, Е. И., Демушкина Е., Иванов О., Карабанова К. И., Колодина И., Котлов А., Мельникас М., Сушкова Е., Пашутинская Е., Петров В., Почежерцева З. А., Белых В. С., Резванова Л. М., Рубцов Б. Б., Санникова Т., Суворов Г., Стивен Б. Батлер, Пастухова Н., Филатова, М. А., и др.
Предметом данной выпускной квалификационной работы является рынок ипотечных ценных бумаг.
Объектом – процесс регулирования рынка ипотечных ценных бумаг в РФ.
Целью данной выпускной квалификационной работы является анализ рынка ипотечных ценных бумаг.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
–определить основные виды ипотечных ценных бумаг и законодательство РФ об ипотечных ценных бумагах;
–рассмотреть технологию продажи ипотечного кредита и секьюритизацию;
–рассмотреть особенности ипотечных ценных бумаг США;
–рассмотреть особенности ипотечных ценных бумаг западноевропейских стран;
–рассмотреть особенности ипотечных ценных бумаг стран БРИКС;
–изучить формирование, развитие российского рынка ипотечных ценных бумаг и современное состояние рынка ИЦБ в РФ;
–проблемы и перспективы развития рынка ИЦБ в РФ.
Теоретическая значимость данной выпускной квалификационной работы заключается в том, что при написании данного исследования нами были проанализированы труды ведущих ученых, систематизирована теоретическая база и сделаны соответствующие выводы по теме исследования.
Практическая значимость данной работы заключается в том, что результаты, полученные в ходе исследования, можно использовать на практике для совершенствования методов анализа рынка ипотечных ценных бумаг.
Методология и методы исследования. Теоретической основой данного исследования послужили научные труды ведущих отечественных и зарубежных ученых в области анализа рынка ипотечных ценных бумаг.
В процессе исследования применены общенаучные методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, сравнение, моделирование и др.), статистический анализ.
Информационной базой исследования явились документы и материалы, опубликованные в открытой печати.
Целю и задачами определена структура данной выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, основной части, которая включает три главы, заключения и списка литературы.
Глава 1. Понятие и виды ипотечных ценных бумаг, секьюритизации ипотечных активов
1.1 Определение, основные виды ипотечных ценных бумаг и законодательства РФ об ипотечных ценных бумагах
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой инструмент, обеспеченный правами требования по ипотечным кредитам, которые обособляются на балансе эмитента — ипотечного агента (ИА) или специализированного финансового общества (СФО) — с целью выпуска облигаций. Денежный поток от портфеля задолженности используется эмитентом для выплаты купона и погашения номинала данных облигаций.
Ипотечные облигации это долговой инструмент, который обеспечивается ипотечными кредитами. Т. е. выплаты по ипотечным ценным бумагам (сокращенно ИЦБ) осуществляются из средств тех заемщиков, кто купил недвижимость в рассрочку.
Когда заемщик хочет получить кредит на покупку недвижимости, он обращается в коммерческий банк или специализированную финансовую компанию. Если заявитель удовлетворяет требованиям кредитора, ему выдается необходимая сумма на покупку объекта. В дальнейшем заемщик будет выплачивать кредитору проценты и тело вклада — вплоть до полного погашения задолженности. Данная схема называется ипотекой.
Однако такая схема по целому ряду причин не очень удобна для банка. Дело в том, что особенностью ипотечных кредитов является их долгосрочный характер. Заемщик будет выплачивать проценты и постепенно — обычно в течение более десяти лет — погашать основную сумму долга. При этом пассивы (источник формирования средств) любого банка являются по большей части краткосрочными и состоят из денег вкладчиков. Из-за диспропорции межу долгосрочными кредитами и краткосрочными пассивами банк может попасть в ситуацию с кризисом ликвидности: в какой-то момент ему может просто не хватить средств для расчетов с вкладчиками.
Также банк, выдающий ипотечные кредиты, может столкнуться и с другими проблемами :
1. Долгосрочная зависимость от финансового положения кредитора. За те годы, пока будет погашаться долг, финансовое положение заемщика может кардинально ухудшиться, что приведет к его дефолту.
2. Невысокая прибыльность. Ипотечные займы составляют большую часть кредитных портфелей западных банков. Однако прибыльность таких операций ниже по сравнению с другими видами деятельности (например, выдача потребительских кредитов).
3. Затруднения с выдачей новых ипотечных кредитов, поскольку имевшиеся средства уже выданы заемщикам.
Чтобы решить проблему, нужно «очистить» баланс банка от долгосрочных активов. Сделать это можно, выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Хотя ипотечные облигации зачастую выпускают не сами банки, а ипотечные агентства, выкупающие у банков долг ипотечников.
Ипотечные облигации обладают следующими признаками:
–периодичность платежей. Обычно выплаты инвесторам осуществляются помесячно или поквартально;
–платежи состоят из двух частей: выплаты купонного дохода и амортизации (погашение тела кредита);
–основной долг погашается по графику и растягивается на длительный период. Регулярность амортизации — характерная особенность ипотечных ценных бумаг. К примеру, по корпоративным облигациям регулярно выплачиваются только купоны, а погашение номинала выполняется единоразово — по окончании срока обращения долговых бумаг;
–амортизация может быть плановой или досрочной (что оговаривается в проспекте эмиссии). При плановом погашении заемщик возвращает основную сумму долга по определенному графику. Также эмитент имеет право на досрочное погашение долга.
Ипотечные облигации обладают рядом достоинств :
–ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью;
–ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию;
–выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений.
ИЦБ не лишены и некоторых недостатков:
–обычно невысокая доходность;
–относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка;
–имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов.
Чтобы защитить права инвесторов, для каждой эмиссии ИЦБ создается отдельное ипотечное покрытие. В его состав входят права требования на возврат долга, в том числе процентных платежей. При этом еще не построенные или недостроенные объекты недвижимости не могут включаться в ипотечное покрытие.
Требование должно подтверждаться соответствующими документами, включая ипотечный договор, закладную, свидетельством о регистрации прав на недвижимость, страховой полис. Сумма долга, проценты, реквизиты, стоимость недвижимости, сроки и другие параметры прописываются в реестре ипотечного покрытия, который находится в ведении специализированного депозитария. Эмитировать ипотечные ценные бумаги имеют право только коммерческие банки и специализированные финансовые компании.
В случае нарушения эмитентом своих обязательств (например, при просрочке выплат) инвестор обращает взыскание на ипотечное покрытие, но не на конкретные объекты недвижимости, приобретенные по ипотеке.
Ответственность сторон распределяется следующим образом :
–эмитент отвечает перед инвесторами в облигации. Обеспечением является ипотечное покрытие, куда входят права требования по кредитам множеству заемщиков;
–заемщик отвечает перед эмитентом облигации. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости.
Сумма обязательств по облигациям с ипотечным покрытием не должна быть выше 80% от суммы самого покрытия.
1.2 Технология продажи ипотечного кредита. Секьюритизация
Инструменты классической многотраншевой секьюритизации — наиболее эффективный и простой метод рефинансирования длинных ипотечных портфелей банков.
В мировой практике можно выделить две основные модели несинтетических обеспеченных инструментов, к которым применяется термин «секьюритизация»:
1. Стандартная модель секьюритизации с использованием субординации/транширования и других внутренних механизмов повышения кредитного качества облигаций (классические ИЦБ).
2. Модель сквозной переупаковки кредитных портфелей с использованием исключительно внешних механизмов поддержки кредитного качества выпусков, таких как суверенные гарантии, поручительства, обеспечение поддержки монолинейных страховых компаний и т. д. («агентские» ИЦБ).
Обе модели имеют следующие общие характеристики :
–действительная продажа (уступка) портфеля активов;
– эмиссия облигаций с использованием ипотечного агента (ИА) или специализированного финансового общества (СФО);
– наличие портфеля активов, состоящего из прав требований по задолженности первой степени (т. е. не повторная секьюритизация ранее выпущенных ИЦБ).
Выпуск классических многотраншевых ИЦБ — это стандартная, наиболее распространенная во всем мире практика секьюритизации ипотечных кредитов, в рамках которой один ипотечный портфель обеспечивает платежи по нескольким траншам выпускаемых облигаций. Эмиссионная документация по таким облигациям подразумевает определенный порядок распределения платежей, в соответствии с которым в первую очередь обычно осуществляется погашение старшего транша, а основной риск потерь абсорбируется за счет младших траншей, субординированных по отношению к старшему (см. рис. 1.1).
Вторая модель, основанная на механизме государственной поддержки и используемая преимущественно в странах Северной Америки, представляет собой сквозную переупаковку ипотечных кредитов в один транш, кредитный профиль которого отражает средневзвешенное кредитное качество портфеля (см. параграф 2.1, рис. 2.3).
Рисунок 1.1 – Модель выпуска классических многотраншевых ИЦБ
Благодаря механизму секьюритизации ипотечных займов создается возможность диверсифицировать риски, повысить доступность кредитов для населения, снизить процентные и регуляторные риски для банков, привлечь в реальные отрасли экономики длинные деньги институциональных инвесторов и пр. Однако достижение положительного эффекта по большинству задач, продиктованных майскими указами, возможно лишь при выпуске многотраншевых ИЦБ, подразумевающих наличие эндогенных механизмов защиты, в том числе механизма субординации (транширования) (см. рис. 1.2)
Процесс секьюритизации состоит в следующем:
–банк собирает имеющиеся у него кредиты и создает из них ипотечный пул;
Рисунок 1.2 – Схема по секьюритизации
–кредитный портфель списывается с баланса банка и передается специально созданной посреднической компании SPV (Special Purpose Vehicle);
–посредник выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные правами требования на возврат долга по ипотеке;
–банк получает от посредника деньги за выпущенные облигации.
Кроме того, банк может выпускать облигации и самостоятельно (см. рис. 1.3)
Рисунок 1.3 – Выпуск ипотечных облигаций
На рисунке 1.4 представлен механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией, выпускающей облигации, когда получив от банка кредитный портфель, посредник может секьюритизировать ипотечные займы как одной эмиссией, так и несколькими траншами.
Рисунок 1.4 – Механизм взаимодействия между банком и посреднической организацией
Секьюритизация позволяет кредитору:
–получить средства для выдачи новых кредитов, в том числе ипотечных;
–повысить ликвидность благодаря замене долгосрочного долга на денежные средства или ценные бумаги;
–улучшить качество активов, так как риски дефолтов заемщиков переносятся на покупателей облигаций;
–увеличить инвестиционные возможности за счет высвободившихся средств.
Выводы по 1-й главе:
Ипотечные облигации существенно отличаются от классических бумаг, они более сложны для расчетов и требуют определенных допущений при их проведении, но при этом зачастую предлагают интересные инвестиционные возможности при ограниченных рисках и комфортных сроках инвестирования.
Очевидно, что в будущем этот рынок будет расширяться. Однако, несмотря на многообещающие перспективы, до сих пор приходится сталкиваться с проблемой слабого понимания и, как следствие, низкой ликвидности этого класса инструментов, на который приходится значительная доля локального долгового рынка.
Национальные сделки секьюритизации, как правило, связаны с публичным размещением ипотечных ценных бумаг, эмитентом которых является специально созданное юридическое лицо — ипотечный агент. В связи с этим у ипотечного агента, как и у любого другого эмитента, публично размещающего ценные бумаги, возникает обязанность по раскрытию информации в соответствии с требованиями законодательства РФ, но с учетом ряда особенностей, связанных в том числе со специальным юридическим статусом ипотечного агента.