Глава 2. Зарубежная практика выпуска ипотечных ценных бумаг
2.1 Ипотечные ценные бумаги США
Прежде чем рассмотреть практику выпуска ипотечных ценных бумаг в США, рассмотрим исторические особенности Американского выпуска ИЦБ.
Итак, в Америке 1920-х годов выдавали ипотечные кредиты на несколько лет, но как правило не более пяти и в размере около половины стоимости жилья. Т. е. если дом стоил 20 000$, банк мог дать десять тысяч.
Особенность была в том, что проценты по кредиту не включали общую сумму долга. Это значит, что в примере выше в конце срока договора нужно было выплатить сумму в 10 000$. Тем не менее эта проблема имела простое решение: попыткой взять новый кредит в том же или другом банке. Поскольку стоимость недвижимости росла и перекрывала взятый кредит, это было возможно .
Однако после 1929 года люди не только оказались без работы и не могли платить проценты по кредиту, но и резко упала недвижимость. Дом стоимостью 20 000$ мог оцениваться, например, в 8 000$. А значит, такой продажей взятый кредит было не погасить, и новый банк десять тысяч не выдаст. В результате человек оказывался банкротом, дома продавались за бесценок — и все равно люди оставались должны.
Все это только усугубило кризис и правительство было вынуждено выкупить примерно пятую часть ипотек. Стало очевидно, что схема не работает и ее нужно совершенствовать. В результате в период кризиса правительство Рузвельта пришло примерно к тому, что мы имеем сегодня: был увеличен срок ипотеки, а платеж по кредиту стал равномерно распределяться на все время договора.
Кроме того, правительство в 1943 году создало структуру (Федеральную Жилую Администрацию, ФЖА), которая страховала убытки банков при условии, что срок кредита составляет не менее 15 лет и тело вклада не возвращается в конце срока, как раньше. В начале 1950-х в США уже были ипотечные кредиты на 30 лет.
Как и сегодня в России, ипотечная ставка на срок договора фиксировалась. Эта схема на сегодня есть не везде — скажем, в Канаде или Германии ставка плавающая. В российской схеме при росте ставки заемщик оказывается в более выгодной ситуации — он по-прежнему платит по ипотеке меньше. Если ключевая ставка падает, то все наоборот: лотерея, где от вас ничего не зависит. При плавающей ставке условия выравниваются .
В конце 1930-х и в 1970 году в США были созданы два крупных государственных ипотечных агентства: Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association) и Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сейчас они частные — Фэнни Мэй стала таковой за два года до появления Фредди Мэк. Цель структур заключалась в покупке ипотечных кредитов у банков. Есть подобная организация и в Канаде (Canada Housing and Mortgage Corporation), но она государственная.
И тут мы подходим к выпуску ипотечных облигаций — купленные агентствами обязательства «запаковывались» в ценные бумаги и продавались инвесторам со своей гарантией. Сам процесс получил название «секьюритизация», о нем еще поговорим ниже. Первыми такие бумаги выпустил новый Фредди Мэк, а за ним более старая Фэнни Мэй. Первый пик популярности ипотечных ценных бумаг пришелся на 1980-е годы, когда их распространяли инвестиционные банки вроде Salomon Brothers.
Также заметим, что ипотечные облигации были не единственной возможностью демократичных вкладов в недвижимость. В 1960-е в США появились трасты недвижимости, так называемые REITs. Фактически это фонды, направленные на получение арендной платы от разных типов недвижимости: от жилой до коммерческой. При этом обычная прибыль облагается налогом два раза: в момент получения компанией и после отдачи инвестору как налог на прибыль. Трасты первый налог не платят, только инвесторы. За минувшие 60 лет в этом секторе получена прекрасная доходность, несмотря на кризис 2008 года.
По факту ипотечные агентства брали на себя риск неуплаты владельцев ипотек перед своими инвесторами (покупателями облигаций) — если ипотечники были не в состоянии заплатить, ипотечные агентства должны были возместить убыток. Позднее появились даже страховые компании, которые страховали и этот риск — схема усложнялась все больше .
В 2000-е годы недвижимость росла. Разумеется, уроки 1920-х годов никто не помнил — если недвижимость растет, то под нее можно без риска давать большие кредиты: иначе забираем дом и остаемся с прибылью. Поэтому в это время кредиты выдавали практически кому угодно. В России, кстати, тоже, поскольку у нас бурно рос фондовый рынок. В результате получилось почти невероятное: американские банки выдали кредитов в десятки раз больше, чем составлял их собственный капитал.
Но еще хуже, что эта схема была поддержана крупнейшими рейтинговыми агентствами как безрисковая. Т.е. выпущенным под такие займы ипотечным ценным бумагам нередко присваивался высший кредитный рейтинг ААА. Не всем выпускам поголовно, бумаги имели сложную структуру по вероятности досрочного гашения — но в среднем так.
В результате с виду получился отличный продукт из хорошей доходности при высшем кредитном рейтинге или близком к нему. Разумеется, такие бумаги стали охотно сметать инвесторы со всего мира и финансовый пузырь недвижимости надулся до предела.
В какой-то момент выяснилось, что люди не в состоянии платить по кредитам, что неудивительно — требования к заемщикам были ниже всякой критики. Перегретая недвижимость быстро полетела вниз — и ее продажа уже не покрывала стоимость выданных банками наличных. В этом плане все было, как в начале 1930-х годов. Позднее кредитные агентства заплатили многомиллиардные штрафы и до сих пор нет единого мнения: был ли это сговор с банками или вопиющая халатность.
В результате последовали дефолты крупнейших финансовых структур, самым громким из которых было падение Lehman Brothers. Инвесторы ипотечных облигаций от Bear Stearns потеряли около $22,5 млрд. Фэнни Мэй и Фредди Мэк, а также крупнейший страховщик AIG оказались фактическими банкротами. США оказались в щекотливом положении: инвесторы по всему миру требовали сохранения обязательств по ипотечным долгам, однако ипотечные агентства были частными, а не государственными. И по букве закона государство за них не в ответе. Однако риски подрыва финансовой репутации США и размер компаний оказались настолько велики, что государство вмешалось и структуры продолжили свое существование .
Однако на этом смогли и выиграть, поскольку существовал такой продукт: кредитно-дефолтный своп, CDS. Он гарантирует держателю выплату в случае дефолта по ипотечным ценным бумагам. По сути это вариант «зашортить» рынок, поставив на его спад — но только в этом случае падение должно быть полным. В период эйфории 2003-2007 гг. данный своп явно не был популярным продуктом.
На сегодняшний день, чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.
На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:
– Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам;
– Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства), которые представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)
Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют ИЦБ на общую сумму около 5 трлн. долларов (см. рис. 2.1) .
Рисунок 2.1 – Динамика ипотечных агентств США
При этом общий объем американского рынка Mortgage-Backed Security превысил 10 трлн. долларов (см. рис. 2.2).
Рисунок 2.2 – Общий объем американского рынка Mortgage-Backed Security
Для мировых (и в том числе российских) инвесторов существует возможность вложиться в пул ипотечных ценных бумаг США инвестиционного рейтинга через биржевые фонды ETF.
Ключевыми примерами платформ финансирования, основанных на государственной поддержке институтов развития, являются американские ипотечные агентства Federal National Mortgage Association и Federal Home Loan Mortgage Corporation (далее — Fannie Mae и Freddie Mac), а также (в несравнимо более низких объемах) канадское агентство Canada Mortgage and Housing Corporation (далее — CMHC).
В международной практике ИЦБ, выпускаемые такими спонсируемыми институтами развития (Government-Sponsored Enterprises, GSE), получили название «агентские» ИЦБ (agency MBS) (см. рис. 2.3).
Рисунок 2.3 – Модель выпуска «агентских» однотраншевых ИЦБ
Агентская модель основана на механизме государственной поддержки и представляет собой сквозную переупаковку ипотечных кредитов в один транш, кредитный профиль которого отражает средневзвешенное кредитное качество портфеля.
«Агентские» однотраншевые ИЦБ дают возможность выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным портфелем конкретного банка-оригинатора. Объем выпуска с использованием таких платформ примерно равен объему ипотечного портфеля. Выпуск обеспечен гарантией, основанной на поддержке кредитора последней инстанции (например, гарантии Fannie Mae и Freddie Mac основаны на федеральной поддержке). Риск дефолтов по ипотечному портфелю несет на себе гарантор, взимая с оригинатора плату за гарантию. Если гарантор не может справиться со своими обязательствами, потери берет на себя кредитор последней инстанции (государство).
2.2 Ипотечные ценные бумаги западноевропейских стран
Рост ипотечных активов, как правило, сопровождается развитием рынка классических ИЦБ, которые играют системообразующую роль в качестве инструментов диверсификации риска. К примеру, в европейских юрисдикциях доля секьюритизации ипотечных кредитов составляет около 50–60%. Более того, в таких странах, как Бельгия, Нидерланды или Великобритания, оригинатор может секьюритизировать более половины собственного ипотечного портфеля в рамках одной сделки.
На современном этапе рынок ипотечных облигаций в странах ЕС концентрируется в нескольких ключевых странах – Дании, Швеции, Испании, Германии и Италии, а всего ипотечные облигации эмитируются только в 18 из 28 стран ЕС. Из приведенных данных следует, что на Данию, Испанию и Швецию приходится более половины рынка ипотечных облигаций ЕС .
Однако также, например, высока роль ипотечных облигаций в экономике (ВВП) Швеции, Финляндии, Норвегии и Австрии (в странах Скандинавии традиционно ипотечные облигации выступают значимым инструментом жилищного финансирования, что отражает специфику модели социальноэкономического развития этих стран). В США, напротив, роль ипотечных облигаций в финансировании ипотечных кредитов невысока.
Ипотечные облигации почти во всех странах ЕС выпускаются специализированными кредитными институтами, которые регулируются и контролируются законодательством и специальными организациями. Речь идет о регламентации активных операций этих институтов и требований к кредитным продуктам (этот подход характерен для Дании, Финляндии, Швеции и Германии). Некоторые страны (в частности, Австрия, Испания, Португалия, Греция) не ограничивают право эмиссии ипотечных облигаций специализированными институтами.
В Швейцарии же (также как и в Германии) ипотечные кредиты могут предоставляться любыми институтами, однако выпуск ипотечных облигаций (нем. – Pfandbrief) строго регламентирован законодательно. Так, в Германии есть только три категории таких организаций :
– частные ипотечные банки, сфера кредитных операций которых ограничена ипотечным жилищным кредитованием и кредитованием в сфере коммунальных услуг;
– кредитные институты общественного сектора (их собственники – преимущественно региональные сберегательные банки);
– частные корабельные ипотечные банки (их всего два в стране).
В Дании выпуск ипотечных облигаций осуществляется ипотечными банками, которые по законодательству страны представляют собой специализированные кредитные институты, осуществляющие лишь ипотечные операции. Капитал таких банков образуется за счет средств Национального банка, сберегательных и коммерческих банков.
Ипотечные облигации во Франции (франц. – obligations foncieres) выпускаются традиционно двумя финансовыми структурами – Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de I’Habitat. С 1999 г. также эмитентами стали специализированные кредитные операции, которые осуществляют операции с недвижимостью (франц. – societe de credit foncier). В настоящее время в стране две такие организации.
Как мы уже указывали, значение ипотечных облигаций в качестве источника финансирования варьируется по разным странам. В Дании ипотечное кредитование почти полностью обеспечено финансовыми ресурсами за счет выпуска ипотечных облигаций, торгуемых на Копенгагенской фондовой бирже. Законодательство страны не позволяет ипотечным банкам Дании привлекать депозиты.
Эмиссия облигаций осуществляется лотами, а характеристики последних зависят от условий ипотечных кредитов, которые обеспечивают выпуск облигаций (срок, процентная ставка, условия погашения). В Швеции около 65 % фондов ипотечных компаний формируется путем эмиссии ипотечных облигаций. Ипотечные компании также могут запрашивать кредиты других финансовых структур, однако здесь, как и в Дании, запрещено привлекать депозиты.
В Испании и Франции ипотечным облигациям принадлежит второе место среди источников финансирования ипотечного кредитования (после депозитов). В некоторых странах ЕС ипотечные облигации используются также для обеспечения кредитов муниципальному и государственному секторам. Такие кредиты обычно идут на финансирование проектов в сфере инфраструктуры. Такого рода облигации, которые часто называют муниципальными, региональными или государственными ипотечными облигациями, нашли широкое применение в хозяйственной практике Австрии и Германии. В указанных странах кредит, предоставляемый публичному сектору, преимущественно финансируется этим видом ипотечных облигаций .
Выпуск ипотечных облигаций регулируется на законодательном уровне. Прежде всего, речь идет о регулировании ипотечных кредитов, которые эти облигации обеспечивают. Так, имеются некоторые требования к коэффициенту LTV (англ. – loan-to-value ratio): в Германии он должен составлять 60 %, в Дании – до 80 %. Банкам необходимо соблюдать требования о соответствии активов и пассивов по срокам, а также процентов по облигациям и кредитам. Основными инвесторами в ипотечные ценные бумаги в большинстве стран выступают страховые компании и пенсионные фонды, а также некоторые кредитные институты.
Ценные бумаги, которые обеспечены жилищной ипотекой (англ. – Residential Mortgage-Backed Securities, RMBS), играют все более значимую роль в обеспечении ипотечного кредитования.
Кредитными организациями создаются специализированные организации, покупающие ипотечные кредиты, образующие пулы кредитов, выпускающие RMBS и реализующие их инвесторам. Специфической чертой данного вида ценных бумаг является то, что банки, предоставившие ипотечные кредиты, получают возможность убрать их со своего баланса, продав и передав специальным организациям, которые, собрав пул кредитов на своем балансе, выпускают RMBS. Владельцы данных ценных бумаг одновременно владеют и долями в их обеспечении .
В свою очередь, вместо ипотечного кредита первоначальный кредитор может получить ценную бумагу, которая обладает некоторыми преимуществами, в частности, она менее рисковая, чем конкретный кредит, так как обеспечена уже пулом кредитов (это означает, что кредитные риски распределяются по всему пулу), она более проста в обращении и более ликвидна. Эти преимущества обеспечивают рефинансирование ипотеки. Функция обслуживания проданных и выданных ипотечных кредитов остается за банками. Однако владельцы данных ценных бумаг, в отличие от владельцев ипотечных облигаций, принимают на себя большую часть рисков, которые связаны с пулом кредитов.
В связи с этим, без государственной поддержки и дополнительных гарантий (как это характерно для США через субъектов вторичного рынка) в ЕС данный рынок развивается пока еще медленно. Также следует указать, что развитие рынка RMBS ограничено спецификой законодательства ЕС, делающего фактически невозможным создание трастов по образцу США, которые эмитируют ценные бумаги без оформления ипотечного кредита на балансе траста.
В целом же, по странам ЕС доля RMBS в совокупной задолженности по ипотеке редко превышает 5 %, а в среднем по ЕС не превышает и одного процента. Слабое развитие этого инструмента также можно объяснить отсутствием стандартизации ипотечных кредитов. Сформировавшиеся традиции ипотечного рынка ЕС базируются на использовании ипотечных облигаций, которые эмитируются кредитными организациями и ипотечными банками. По мере развития процессов стандартизации RMBS будут играть более значимую роль в ипотечном кредитовании, поскольку они позволяют распределить риски, эффективнее использовать капитал, а также ввиду того, что они обеспечены пулом кредитов .
В последние годы объемы европейского рынка RMBS снизились (по нашим оценкам, в 2008-2014 гг. – на 19 %). Среди стран ЕС в развитии рынка RMBS наибольшую активность проявляют Нидерланды, Великобритания (на эти две страны приходится 53,7 % рынка RMBS ЕС), а также Испания, Франция и Бельгия, однако такие ценные бумаги выпускаются лишь в 11 странах ЕС.
Из данных таблицы 2.1 видно, что при общем снижении рынка RMBS в ЕС, в таких странах, как Франция, Бельгия и Нидерланды эти инструменты становятся более популярными, тогда как Греция, Испания и Великобритания, напротив, склонны все больше отказываться от его применения.
Рассмотрим конкретнее параметры ипотечного кредитования, характерные для отдельных стран. Процентные ставки. Что касается процентных ставок по выдаваемым ипотечным кредитам, то зарубежные банки обычно дают возможность выбора между фиксированной и плавающей ставками (см. табл. 2.1).
Таблица 2.1 – Динамика выпуска RMBS в отдельных странах ЕС в 2008-2014 гг. (млн евро)
Переменная (плавающая) ставка будет ниже, однако она связана с определенным риском, поскольку невозможно предсказать ее рост в краткосрочной перспективе. Если выбирается такой вариант, то необходимо отслеживать динамику Libor и Euribor, так как на базе данных бенчмарок осуществляется расчет ставок почти во всех кредитных организациях. Многими выбираются и фиксированные ставки, достигающие самого низкого уровня в США, Франции и Швейцарии. Также неплохие предложения возможно найти в Великобритании и Испании, а самые высокие ставки характерны для России, Турции и Болгарии .
Максимальная сумма займов. Проведенный анализ показал, что большинством зарубежных банков нерезидентам выдаются ипотечные кредиты в размере от 50 до 80 % стоимости недвижимости. Примечательно, что в Португалии и Испании до кризиса 2008‒2009 гг. возможно было взять кредит в размере до 100 % от суммы (фактически – даже больше, если учитывать постоянный рост цен). Однако в настоящее время в указанных странах заемщики могут рассчитывать на сумму, не превышающую 70 % от стоимости объекта недвижимости.
Интересный механизм ипотечного кредитования характерен для Турции: здесь банки выдают ссуды также в размере от 50 до 70 %, однако данный процент рассчитывается от оценочной стоимости покупаемого жилья, а не от цены покупки. В данном случае сумма кредита может быть меньше ожидаемой на 30 %. В целом же, в Турции большим спросом среди населения пользуется рассрочка, нежели ипотека .
Зарубежные банки, очевидно, более благосклонны к резидентам своих стран, а не к иностранцам. Например, в Великобритании резидент может получить кредит до 90 % от стоимости недвижимости, тогда как иностранец – только до 70 %.
Помимо установления максимальной суммы, банки также устанавливают и минимальные пороговые значения кредита. Такое ограничение зачастую относится только к иностранным покупателям недвижимости. Так, в Португалии, Испании, Греции и на Кипре минимальный объем займа составляет 100000 евро. В Болгарии среди стран ЕС самая дешевая недвижимость, поэтому кредит может быть взят начиная с суммы 5000 евро.
Самое высокое пороговое значение (порядка 400000 евро) установлено в Швейцарии и Великобритании. Большинством банков мира выдвигается условие, согласно которому выплаты по ипотечному кредиту не должны быть выше 35 % от годового заработка. В ряде случаев кредитные учреждения могут предоставить и большую сумму, если ссудополучатель убедит их, что в перспективе его зарплата повысится.
Срок кредитования. Банки большинства стран выдают кредит на срок от 5 до 20 или 40 лет. Однако, например, в Турции максимальный срок составляет 15 лет. Наиболее широкий диапазон кредитования предлагают США (от 1 до 30 лет).
2.3 Ипотечные ценные бумаги стран БРИКС
Рынок ипотеки не играл важной роли в Китае до середины 1990-х годов. Так, в 1997 году ипотечные кредиты составляли всего 12,7 % от общего объема кредитов на недвижимость. Поворотным моментом стало прекращение предоставления социального жилья в 1998 году. Центральный банк установил основные стандарты ипотечного кредитования для поддержки покупки жилья домашними хозяйствами на частном рынке .
Установление новых стандартов кредитования в сочетании с высоким спросом на жилье после прекращения обеспечения социальным жильем привело к беспрецедентному росту рынка жилья и ипотеки в последующие годы. Таким образом, реформируемая в течение нескольких десятилетий система жилищного финансирования Китая была преобразована в достаточно сложный, работоспособный механизм, представляющий собой на сегодняшний день широкую разветвленную сеть финансово-кредитных учреждений (см. рис. 1).
Так, на ипотечном рынке Китая действуют два вида жилищных финансовых учреждений, а именно специализированные и неспециализированные финансовые институты. Вторые играют гораздо большую роль на ипотечном рынке. Так, банковский сектор формируют «политические» и коммерческие банки. «Политическое» звено включает три банка, а именно Банк развития Китая, Банк развития сельского хозяйства, Экспортно-импортный Банк Китая. В свою очередь, звено коммерческих банков (КБ) включает 5 государственных банков, 12 акционерных коммерческих банков, 116 городских коммерческих банков, 48 иностранных коммерческих банков и сотни сельских финансовых учреждений. Отметим, что среди коммерческих банков на ипотечном рынке доминируют именно государственные КБ (см. рис. 2.4).
Важнейшая роль среди специализированных финансовых учреждений в Китае отведена Фонду жилищных сбережений (HPF), который дебютировал в качестве эксперимента в Шанхае в 1991 году, стал официальной национальной стратегией Китая уже в 1995 году, а к 1999 году распространился уже по всей стране.
Рисунок 2.4 – Структура кредитования ипотеки и формирования ипотечных ценных бумаг в Китае
HPF – это программа, в которой как работодатели, так и сотрудники государственных и частных предприятий должны вносить определенный процент зарплат сотрудников, обычно 5 %, на персонифицированные счета HPF сотрудников в Китайском Строительном банке. Однако минимальный процент взносов в фонд устанавливается местными властями с учетом занимаемой должности сотрудника, и в некоторых случаях подобные накопительные взносы могут достигать 12 % от зарплаты. Примечательно, что сумма, внесенная работодателем, должна быть равной взносу работника, а участниками HPF, в соответствии с законом, должны являться все работники и все работодатели в стране.
Став участником Фонда жилищных сбережений, сотрудник получает возможность получить льготный кредит для покупки дома на частном рынке или для ремонта и строительства жилья. Размер кредита пропорционален размеру накоплений, однако верхняя планка ограничивается решением местных властей, ставка льготного кредита колеблется в диапазоне 2,75–3,25 % годовых. Важно, что после выхода на пенсию, участник HPF имеет право использовать накопленные средства на любые цели.
Результаты работы фондов жилищных сбережений трудно недооценивать. Так, с момента создания в HPF открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл. (9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием накопленных средств и кредитов фондов.
Став участником Фонда жилищных сбережений, сотрудник получает возможность получить льготный кредит для покупки дома на частном рынке или для ремонта и строительства жилья. Размер кредита пропорционален размеру накоплений, однако верхняя планка ограничивается решением местных властей, ставка льготного кредита колеблется в диапазоне 2,75–3,25 % годовых. Важно, что после выхода на пенсию, участник HPF имеет право использовать накопленные средства на любые цели.
Результаты работы фондов жилищных сбережений трудно недооценивать. Так, с момента создания в HPF открыто 217 млн счетов, на которые работники перечислили 1,4 трлн долл. (9,2 трлн юаней). Около 100 млн работников улучшили свои жилищные условия с использованием накопленных средств и кредитов фондов (см. рис. 2.5).
Рисунок 2.5 – Схема работы фонда жилищных сбережений в Китае
За управление HPF отвечает специализированное юридическое лицо, действующее под контролем муниципального правительства – Центр управления Фондом жилищных сбережений.
Первичный рынок ипотечных кредитов. Ипотека на первичном рынке включает: банковские ипотечные кредиты и займы Фондов жилищных сбережений. Поскольку кредиты HPF ограничены верхней планкой заимствований, а полученных сумм во многих случаях недостаточно для завершения транзакций из-за высоких цен на жилье, введены гибридные ипотечные кредиты, которые сочетают максимальную сумму HPF и банковские ипотечные кредиты. Банковская ипотека доминируют на рынке ипотечных кредитов. Баланс кредитов HPF составлял только 19,22 % от общего остатка банковских ипотечных кредитов на декабрь 2014.
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Центральный банк Китая реализовал пилотный проект для MBS в 2005 году, в соответствии с которым Китайский строительный банк был уполномочен выпустить MBS на сумму 3,0 млрд юаней на внутренний рынок межбанковских облигаций. В 2007 году этот же банк выпустил еще один транш MBS на сумму 4,0 млрд юаней. Однако выпуск MBS был остановлен в основном из-за мирового финансового кризиса, вызванного ипотечным коллапсом в США.
Только в июле 2014 года Почтовый сберегательный банк Китая объявил о третьем выпуске MBS на сумму 6,8 млрд юаней. В целом же рынок ипотечных ценных бумаг в Китае остается на самой начальной фазе своего развития. Несмотря на весьма впечатляющие результаты, демонстрируемые рынком ипотеки Китая в течение последних 15 лет, источники финансирования системы ИЖК по-прежнему очень ограничены.
Вторичный рынок так и не появился в Китае, а банковские депозиты являются практически безальтернативным источником финансирования ипотечных операций.
Современная система жилищного финансирования начала формироваться в Индии в 1970 году, когда государством была создана Корпорация жилищного и городского развития (HUDCO) для финансирования мероприятий в области жилищного строительства и городской инфраструктуры (см. рис. 2.6).
На сегодняшний день, с момента создания, HUDCO профинансировало 20 млн жилых единиц (95 % из которых – для семей с низкими доходами) и около 2 тыс. инфраструктурных проектов. Корпорация имеет высший страновой рейтинг и с момента создания показывает устойчивую прибыль. На конец 2014 г. задолженность по кредитам составила 304 млрд рупий, или 4,5 млрд долларов.
В 1977 году в Индии была создана первая частная финансовая жилищная компания – Компания по финансированию жилищного развития (HDFC). HDFC начала свою деятельность в качестве ипотечного банка.
Рисунок 2.6 – Учреждения жилищного финансирования на ипотечном рынке Индии Источник: оставлено автором
В 1988 году был создан Национальный жилищный банк (NHB) как 100 % дочерняя компания Резервного банка Индии (Центрального банка страны).Основная цель банка – создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка – это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. NHB активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе путем создания новых финансовых компаний и рефинансирования их кредитов.
Также NHB функционирует в качестве надзорного и регулирующего органа для жилищных финансовых корпораций, а именно устанавливает и контролирует соблюдение стандартов ипотечного кредитования. В настоящее время 29 жилищных финансовых компаний (HFCs) одобрены для рефинансирования Национальным жилищным банком .
В целом анализ структуры сектора жилищного финансирования показывает, что в Индии рынок финансирования жилья очень сложный. Правительство, как в центре, так и в штатах, является фасилитатором, и ему помогают два регулятора: Резервный банк Индии (RBI) и Национальный жилищный банк (NHB). RBI регулирует коммерческие банки и частично кооперативные банки (которые в основном регулируются правительствами штатов в соответствии с государственными соглашениями о сотрудничестве), в то время как NHB регулирует жилищные финансовые компании.
Выводы по 2-й главе:
На сегодняшний день, чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.
На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:
– Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам;
– Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства), которые представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)
Ключевыми примерами платформ финансирования, основанных на государственной поддержке институтов развития, являются американские ипотечные агентства Federal National Mortgage Association и Federal Home Loan Mortgage Corporation (далее — Fannie Mae и Freddie Mac), а также (в несравнимо более низких объемах) канадское агентство Canada Mortgage and Housing Corporation
На современном этапе рынок ипотечных облигаций в странах ЕС концентрируется в нескольких ключевых странах – Дании, Швеции, Испании, Германии и Италии, а всего ипотечные облигации эмитируются только в 18 из 28 стран ЕС. Из приведенных данных следует, что на Данию, Испанию и Швецию приходится более половины рынка ипотечных облигаций ЕС.
Однако также, например, высока роль ипотечных облигаций в экономике (ВВП) Швеции, Финляндии, Норвегии и Австрии (в странах Скандинавии традиционно ипотечные облигации выступают значимым инструментом жилищного финансирования, что отражает специфику модели социальноэкономического развития этих стран). В США, напротив, роль ипотечных облигаций в финансировании ипотечных кредитов невысока.
В Китае установление новых стандартов кредитования в сочетании с высоким спросом на жилье после прекращения обеспечения социальным жильем привело к беспрецедентному росту рынка жилья и ипотеки в последующие годы. Таким образом, реформируемая в течение нескольких десятилетий система жилищного финансирования Китая была преобразована в достаточно сложный, работоспособный механизм, представляющий собой на сегодняшний день широкую разветвленную сеть финансово-кредитных учреждений.
В 1988 году был создан Национальный жилищный банк (NHB) как 100 % дочерняя компания Резервного банка Индии (Центрального банка страны).Основная цель банка – создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка – это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. NHB активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе путем создания новых финансовых компаний и рефинансирования их кредитов.
Также NHB функционирует в качестве надзорного и регулирующего органа для жилищных финансовых корпораций, а именно устанавливает и контролирует соблюдение стандартов ипотечного кредитования. В настоящее время 29 жилищных финансовых компаний (HFCs) одобрены для рефинансирования Национальным жилищным банком.