Системный анализ рисков ООО СЗ «СИТИ Проект» при строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово. Часть 3

Страницы 1 2 3 4 5

8 Технико-экономические и объемно-планировочные показатели здания

 

Объемно-планировочные показатели и технико-экономические показатели приведены в таблице 4.

 

Таблица 4 — Объемно-планировочные показатели и технико-экономические показатели

 

 

Продолжение таблицы 4

 

 

 

9 Информационная модель элементов объекта капитального строительства

 

Создание модели здания выполнены в трехмерном пространстве.

Полученная в системе Renga информационная архитектурная модель проектируемого здания представлена на рисунке 1

 

 

Рисунок 10-Информационная модель проектируемого здания в системе Renga

 

 

 

 

Выводы по разделу

 

На основе принципов проектирования объектов строительства, как важного элемента формирования жилой среды и общественного крупного современного города, разработан проект многоквартирного 9-ти этажного жилого дома со встроенными помещениями нежилого назначения на первом этаже в г. Пермь.

Проект разработан с использованием современных методов проектирования зданий, произведены необходимые расчеты.

Определено градостроительное значение объекта в системе застройки города, района, микрорайона, в формировании застройки улицы, квартала, транспортного узла.

Изучены действующие нормы строительного проектирования, ГОСТов, СП, специальной технической и нормативной литературы.

Освоены общие приемы и правила графического оформления строительных чертежей, а также оформление пояснительной записки в соответствии с действующими нормативными документами.

Разработана информационная модель здания многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово.

 

 

  ЭКСПЕРТНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

В строительстве источниками рисков являются как строительно-технологические процессы и проектная деятельность, так и весьма специфичные внешняя и внутренняя среды предприятий строительной отрасли. Риски носят сложные причинно-следственные связи и междисциплинарный характер. В связи с многоаспектностью рисков необходим системный анализ всех отраслевых рисков предприятия и оценка интегрального уровня риска предприятия в целом.

Объектом исследования курсового проекта является предприятие ООО СЗ «СИТИ Проект», а предметом его отраслевые риски.

ООО СЗ «СИТИ Проект» зарегистрировано в Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Перми, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц серия 59 №004360837 от 20.06. 2012 г. ОГРН 1125902004260, ИНН5902889443, КПП590201001.

Юридический адрес: 614068, Пермский край, г. Пермь, ул. Ленина, д. 72а, вход с ул. Борчанинова, офис 2.

ОКВЭД

68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

41.2  Строительство жилых и нежилых зданий

43.11 Разборка и снос зданий

43.12 Подготовка строительной площадки

43.12.3 Производство земляных работ

43.3  Работы строительные отделочные

64.99.3 Капиталовложения в уставные капиталы, венчурное инвестирование, в том числе посредством   инвестиционных компаний

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

71.12.2 Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика

71.12.45 Создание геодезической, нивелирной, гравиметрической сетей

71.12.9 Землеустройство

Основные виды деятельности:

— сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

— продажа объектов недвижимости;

— строительство многоквартирных домов.

В соответствии с Уставом Общества органом управления Общества является общее собрание участников Общества.

Единоличным исполнительным органом является управляющая организация — ООО «ПАН Сити Групп» на основании договора передачи полномочий единоличного исполнительного органа №ПР-399/ПР-1 от 12.07.2012г. Генеральным директором ООО «ПАН Сити Групп» в отчетном периоде являлся Полуянов А.Н.

Штатных сотрудников  в ООО СЗ «СИТИ Проект» нет. Деятельность, в том числе представление интересов, осуществляется штатными сотрудниками Управляющей организации на основании доверенностей, выдаваемых Генеральным директором Управляющей организации.

Управляющая организация ООО «ПАН Сити Групп» работает на рынке с 1992 года и, является частью крупнейшего на Урале инвестиционного холдинга ООО «Пермская финансово-производственная группа», предоставляет полный спектр услуг в сфере недвижимости.

Основные направления деятельности ООО «ПАН Сити Групп»:

PAN DEVELOPMENT — Девелопмент и управление строительством;

PAN REALTY – Операции с жилой, коммерческой и загородной недвижимостью;

PAN PRO — Управление недвижимостью (Facility&Property Management);

PAN EXPERT- Аналитика, консалтинг. Сопровождение проектов.

За эти годы при участии ООО «ПАН Сити групп»: построено более 20 объектов; совершено свыше 3000 сделок; инвестировано в строительство  городского и загородного жилья общей площадью 340 000 кв. м; реализовано около 350 000 кв. м жилой, загородной и коммерческой недвижимости.

В успешном управлении ООО «ПАН Сити Групп» объекты площадью свыше 150 000 кв. м, реализован целый комплекс крупных консалтинговых проектов.

Основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Основная задача – организация эффективного управления жилой и коммерческой недвижимостью, обеспечение комфортных и безопасных условий проживания и эксплуатации здания, разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли, снижение затрат на содержание здания, увеличение стоимости объекта и наращивание активов.

Общество является застройщиком следующих объектов:

— многоквартирный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями ЖК «Салют 1» (жилой дом со встроенными нежилыми помещениями 16 этажей), расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово, ул. Камская, 2/2 – дом сдан;

— многоквартирный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями ЖК «Атмосфера» (жилой дом со встроенными нежилыми помещениями 19 этажей), расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Краснополянская, 21 – дом сдан;

— многоквартирный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями ЖК «Маяк» (жилой дом со встроенными нежилыми помещениями 17 этажей), расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 1А- дом сдан;

— многоквартирный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями ЖК «Салют 2» (жилой дом со встроенными нежилыми помещениями 9 этажей), расположенный по адресу: Пермский край, Пермский район, Кондратовское с/п, д. Кондратово, ул. Камская, 2/4 – дом сдан. По объекту ЖК «Салют 2» привлечение средств дольщиков осуществлялось с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке – ПАО СБЕРБАНК;

— многоквартирный жилой дом переменой этажности со встроено-пристроенными помещениями и автостоянкой», расположенный по адресу:  Пермский край, г.Пермь, ул. Стахановская, 52а» ЖК «Смарт Сити», расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Стахановская, 52а

По объекту ЖК «Смарт Сити» привлечение средств дольщиков осуществляется с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке –  ПАО СБЕРБАНК.

— многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Баумана, 25д, на основании разрешения №59-RU90303000-26-2020 от 19.03.2020 выдано Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми на срок до 19 марта 2024 года;

— многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и автостоянкой ЖК «Талисман», расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. КИМ, 45 на основании разрешения на строительство №59-RU90303000-205-2021 от 07.12.2021 выдано Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми на срок до 07 декабря 2025 года. Начало строительства – 4 квартал 2021 года, окончание строительства – 1 квартал 2024 года. Проектная декларация на строительство размещена на сайте «наш.дом.рф»  – 01.02.2022.

 

1 Классификация рисков в строительстве

 

В данной работе воспользуемся следующей системой классификации рисков, приведенной ниже (таб. 5).

 

Таблица 5- Принятые факторы и показатели рисков приведенные в данной курсовой работе

 

 

 

 

 

• Идентификация и анализ отдельных видов риска

 

• Анализ экономических рисков предприятия ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

  2.1.1 Спад экономики. Продление санкций.

 

Строительная отрасль чувствительна к любому кризису. Поэтому, анализируя данный сегмент, важно изучить макроэкономические показатели в стране.

На протяжении многих лет около 80% всех купленных квартир в новостройках было приобретено с использованием ипотечных средств.

Несмотря на временные трудности, с которыми в очередной раз столкнулась строительная отрасль России, её перспективы выглядят положительными.

Господдержка, снижение ключевой ставки и рост объёмов ипотечного кредитования станут ведущими драйверами для оживления и роста строительного сектора. Вопрос лишь во времени формирования всех вышеописанных условий.

 

Таблица 6-Анализ экономических рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

 

• Анализ рыночных рисков предприятия ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

• Спад потребительского спроса

 

Общее состояние экономики, связанное с распространением коронавирусной инфекции CОVID-19 и геополитической обстановкой, оказывает значительное влияние на спрос и цены в коммерческом и жилищном строительстве. В свою очередь, именно данные факторы, способствовали высокому потребительскому спросу и в случае, изменения кредитно-финансовой политики регулятора (Центрального банка РФ) в части ипотечного кредитования населения в последующем периоде, возможно изменение конъюнктуры рынка и снижение спроса на готовое и строящееся жилье. В настоящее время аналитики впервые увидели будущий спад строительства жилья в снижении эскроу-счетов.

При расчете финансовой модели на строительство объекта Застройщиком учитывается спрос жилья.

 

• Появление новых конкурентов

 

Конкурентов на рынке города по строительству многоквартирных жилых домов аналогичного класса достаточно много, застройщики города Перми, отображены в таблице 7

Таблица 7- Застройщики города Перми

 

Источник: https://perm.domdrom.ru/novostroyki/; https://perm.novostroyki.org/poisk_novostroek/

 

 

Таблица 8- Анализ рыночных рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

2.3 Анализ финансовых рисков предприятия ООО CЗ «СИТИ Проект»

 

На основе данных бухгалтерской отчетности организации за 1 год была проведена оценка финансовых. За отчетный период сумма заемных средств уменьшилась на 522 447 тыс. руб. или на 76%. Кредиты и займы полностью погашены, кредиторская задолженность уменьшена на 170 411 тыс. руб.

 

• Анализ ликвидности

 

Проведена оценка анализ ликвидности баланса. Ликвидность организации – наличие у нее оборотных средств в размере, теоретически достаточном для погашения краткосрочных обязательств, хотя бы и с нарушением сроков погашения, предусмотренных контрактами.

Коэффициент обеспеченности собственными капиталами анализируемого периода ООО СЗ «СИТИ Проект» равняется 0,15. Данный коэффициент за анализируемый период очень сильно вырос (+0,3), на 31 декабря 2021 г. коэффициент вполне укладывается в норму. Ниже на диаграмме наглядно представлено соотношение собственного и заемного капитала организации: При этом необходимо отметить, что долгосрочные обязательства на диаграмме не отражены, поскольку имеют незначительную долю (менее  0,1%) ( рисусок 11).

 

Рисунок 11-Структура капитала организации на 31 декабря 2021 г.

• Банкротство

 

Оценка рисков банкротства предприятия — обязательный элемент финансового анализа. Это определенный алгоритм, выработанный учеными-экономистами. В частности – это формула количественной оценки вероятности наступления банкротства. Выработаны общие модели анализа риска банкротства, позволяющие проанализировать ситуацию на любом отдельно взятом предприятии. К таким моделям относятся методы Альтмана (Таб.9), модель Спрингейта (таблица 11), формула Таффлера (таблица 10) и т.д.

 

Таблица 9-Оценка вероятности банкротства Модель Альтмана

 

Таблица 10-Оценка вероятности банкротства Модель Таффлера

 

 

 

 

Продолжение таблицы 10

 

Таблица 11-Оценка вероятности банкротства Модель Спрингейта

 

Таблица 12-Оценка вероятности банкротства Модель Беликова и Давыдовой

 

На основании финансовых показателей ООО СЗ «СИТИ Проект» с применением основных вариаций модели Альтмана, Таффлера, Спрингейта, Беликова и Давыдовой можно сделать вывод, что компания устойчива, имеет низкую вероятность банкротства.

 

Таблица 13-Анализ финансовых рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

 

2.4 Анализ правовых рисков предприятия ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

2.4.1 Изменение законодательства в области градостроительства.

 

В связи с введением санкционной политики в отношении РФ начали действовать антикризисные меры в сфере градостроительства и землепользования. Законодатели упростили процедуры и сократили сроки подготовки градостроительной документации.

По предварительной оценке, на подготовку, согласование и утверждение градостроительной документации будет уходить в два-три раза меньше времени.

Принятое решение позволяет сократить время на подготовку полного комплекта документов, необходимых для изменения категории земель, видов разрешенного использования земельных участков, размещения объектов капитального строительства местного значения.

 

2.4.2 Убытки в связи с ошибками при заключении договоров

 

С введением эскроу-счетов вероятность мошенничества в отношении покупателей новостроек стала ниже. Теперь, даже если застройщик не завершит строительство дома, дольщик может вернуть свои вложения, которые хранятся на банковском счете до окончания строительства. Несмотря на это, есть некоторые недобросовестные застройщики, которые могут вводить дольщиков в заблуждение, поэтому необходимо быть внимательным и бдительным при выборе застройщика.

Застройщики часто обещают своим потенциальным клиентам обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса,  благоустроенная территория с детским садом. Однако указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику.

 

Таблица 14- Анализ правовых рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

 

 

• Анализ проектных рисков предприятия ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

• Неэффективная планировка продаваемых жилых помещений

 

В настоящее время экономические аспекты являются основным фактором при продаже жилья, и многие люди предпочитают небольшие  квартиры в центре города, даже если они дороже, чем более просторные квартиры за пределами центра. Неправильное планирование продаж жилых помещений может привести к различным проблемам. Например, если жилые помещения не соответствуют потребностям покупателей, они могут остаться не проданными, что может привести к убыткам для компании. Если жилые помещения предназначены для продажи на вторичном рынке, неэффективная планировка может привести к тому, что они не будут востребованы покупателями, что может привести к снижению их стоимости. Кроме того, неправильное планирование может привести к необходимости перестройки жилых помещений, чтобы они соответствовали потребностям покупателей. В целом, неправильное планирование продаж жилых помещений может привести к серьезным финансовым и репутационным проблемам для компании.

 

• Ошибки, допущенные при проектировании

 

В проектировании любых строительных объектов, как малых, так и крупных, наибольшую проблему представляют ошибки в проектной документации. Эти ошибки могут привести к значительным потерям времени, денег и репутации, а также к провалу всего проекта. Причины возникновения ошибок могут быть разными и лежать как на стороне проектировщика, так и на стороне заказчика.

Очень часто в документации проектов можно найти несоответствия и расхождения между разделами, такими как «архитектурно-строительный проект», «железобетонные конструкции», «инженерные сети» и другими. Также возможны расхождения между основными разделами и блоками, такими как «Пожарная безопасность», «Технологические решения», «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» и т.д.

В следствии всего вышесказанного был сформирован анализ проектных рисков ООО СЗ «СИТИ Проект» и отображен в таблице 15.

 

Таблица 15-Анализ проектных рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

 

• Анализ строительных рисков предприятия ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

• Строительные материалы, изделия или сырье несоответствующего качества, цены

 

При строительстве многоквартирных домов очень важно, чтобы все используемые материалы соответствовали техническим стандартам. Также важно, чтобы материалы прошли процедуру апробации и согласования с контролирующими и надзорными органами. Это позволит обеспечить конкурентный выбор и повысить контроль за принятием решений по выбору материалов. Необходимо учитывать ценовой фактор. Использование некачественных материалов может привести к серьезным проблемам в дальнейшем, поэтому это недопустимо.

В первые месяцы после начала СВО в конце февраля 2022 года все участники внешнеэкономической деятельности столкнулись с неопределенностью в связи с западной санкционной политикой, затронувшей практически все сферы деловой активности. В числе наиболее пострадавших, конечно, оказалась строительная отрасль. Стоимость материалов резко увеличилась до 25% . Это было связано с введениями санкций, возникла трудность с логистикой. По прошествии времени наступила дефляция, произошло снижение курса валют, за счет этого цены на некоторые  материалы вернулись к значениям прошлого года и даже снизились.

В настоящее время существует дефицит на некоторые группы строительных материалов и оборудования. Но как показывает практика, участники рынка находят новые логистические цепочки для поставки оборудования, пересматривается оборудование с аналогичными характеристика других поставщиков. Отечественные производители оперативно отреагировали на возможность импортозамещения и увеличили мощность производств, расширили продуктовые линейки.

Считаю, что существенного недостатка стройматериалов нет.

 

2.6.2 Срыв сроков строительства

 

Застройщик функционирует в рамках финансовой  модели, рассчитанной ранее. В связи с геополитической обстановкой  и трудностью поставки материалов отклонение сроков по строительным объектам  составило 2 месяца, что приводит к корректировке сроков. Данный перенос сроков  больше номинальный, чем реальный. Компания опираются теперь на сроки из договоров с дольщиками, а они фиксируются всегда с дельтой по времени, то есть более длинные, чем реальные. Это даёт возможность сохранить репутацию в том случае, если не удастся сдать дом к ранее озвученной дате введения в эксплуатацию

 

2.6.3 Выбор подрядной организации

 

В условиях жесткой конкуренции строительные компании предлагают свои услуги, стараясь максимально учитывать предпочтения заказчиков. Рациональный подход к выбору компании подразумевает аналитическое отношение ко всем предложениям рынка и мониторинг конкурентных преимуществ компаний.

Самым главным риском, который предстает перед заказчиками данных видов услуг, является некачественное выполнение доверенной работы. Прежде чем решить, какую строительную фирму выбрать, следует четко определить, какие виды работ необходимо выполнить на вашем объекте. Потому разные виды монтажных, строительных и ремонтных работ следует доверять организациям, либо бригадам, которые специализируются на конкретном виде деятельности.

Опыт подрядчика, его репутация и надежность дают представление о его способности своевременно выполнить проект по согласованной цене. В проектах должны анализироваться такие элементы, как человеческие и технические ресурсы, необходимые для выполнения контрактных требований.

 

Таблица 16-Анализ строительных рисков ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

 

3 Оценка интегрального уровня риска ООО СЗ «СИТИ Проект»

 

Проведя анализ рисков исследуемого предприятия, можно выделить следующий реестр рисков (таблица 17)

 

Таблица 17-Реестр рисков предприятия ООО  СЗ «СИТИ Проект»

 

 

Продолжение таблицы 17

 

Карту рисков представим в виде следующей матрицы рисков:

 

 

Рисунок 12 – Карта рисков исследуемого предприятия

 

Всего исследуемое предприятие набрало по 14 факторам риска 30 баллов, что допустимо.

Оценка интегрального уровня риска будет выполнена на основе карты рисков (см. рис. 12). Для этого каждой категории риска присвоим балльное значение уровня риска:

Очень высокий уровень риска: 4 балла

Высокий уровень риска: 3 балла

Средний уровень риска: 2 балла

Низкий уровень риска: 1 балл

 

Интегральная оценка получилась 2,4 балла, что близко к значению 2, на основании чего можно заключить, что интегральный уровень риска исследуемого предприятия средний.

Страницы 1 2 3 4 5