Системный анализ рисков ООО СЗ «СИТИ Проект» при строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово. Часть 4

Страницы 1 2 3 4 5

Вывод по разделу

 

Интегральный уровень риска ООО СЗ  «СИТИ-Проект» равен 2,4 баллов значимости рисков, что ближе к категории 2, которая интерпретируется как «средний» уровень риска, причиной этому стали следующие рисковые события:

— влияние санкционной политики;

— импортозамещение строительных материалов и оборудования;

— низкая платежеспособность покупателя;

-правовые и строительные риски (изменение ГПЗУ, изменение проектных решений).

Для снижения рисков компания может использовать различные методы, такие как активная реклама, создание резервных фондов, заключение долгосрочных договоров, наличие долгосрочных контрактов, соотношение собственных и заемных средств, страхование и формирование благоприятного отношения к проекту в СМИ. Анализ деятельности компании показывает, что риски находятся на приемлемом уровне, и финансовые показатели находятся в пределах допустимых значений, что свидетельствует о стабильном финансово-экономическом положении.

Для управления рисками при управлении строительными инвестиционными проектами ООО СЗ «СИТИ Проект» использует комбинированные методы управления рисками, выбирая необходимый набор инструментов для каждого конкретного случая.

 

 

 ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧИСКИЙ РАЗДЕЛ

Способность предприятия успешно функционировать и развиваться, сохранять равновесие своих активов и пассивов в постоянно изменяющейся внутренней и внешней предпринимательской среде, постоянно поддерживать свою платежеспособность и финансовую устойчивость свидетельствует о его устойчивом финансовом состоянии, и наоборот.

 

1 Анализ финансового состояния

 

Анализ финансового состояния ООО СЗ «СИТИ Проект» выполнен на основе данных бухгалтерской отчетности организации за 1 год (01.01.2021 по 31.12.2021) [Приложение А]. Качественная оценка значений финансовых показателей организации проведена с учетом отраслевых особенностей деятельности организации.

Структура активов организации на последний день анализируемого периода характеризуется таким соотношением: 56,7% внеоборотных активов и 43,3% текущих (Рис. 13). Активы организации за весь период уменьшились на 634 448 тыс. руб. (на 58,2%). Отмечая значительное снижение активов, необходимо учесть, что собственный капитал уменьшился в меньшей степени – на 28,1%. отстающее снижение собственного капитала относительно общего изменения активов следует рассматривать как положительный фактор.

На диаграмме ниже представлена структура активов организации в разрезе основных групп:

Рисунок 13-Структура активов организации в разрезе основных групп

 

Снижение величины активов организации связано, главным образом, со снижением следующих позиций актива бухгалтерского баланса (в скобках указана доля изменения статьи в общей сумме всех отрицательно изменившихся статей):

— дебиторская задолженность – 261 850 тыс. руб. (40,2%)

— прочие внеоборотные активы – 228 433 тыс. руб. (35,1%)

— денежные средства и денежные эквиваленты – 157 548 тыс. руб. (24,2%).

Одновременно, в пассиве баланса наибольшее снижение наблюдается по строкам:

— краткосрочные заемные средства – 323 099 тыс. руб. (43,7%)

— прочие краткосрочные обязательства – 275 528 тыс. руб. (37,2%) —

— нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) – 112 001 тыс. руб. (15,1%)

Среди положительно изменившихся статей баланса можно выделить «запасы» в активе и «кредиторская задолженность» в пассиве (+14 511 тыс. руб. и +105 184 тыс. руб. соответственно). На последний день анализируемого периода собственный капитал организации равнялся 287162,0 тыс. руб. за последний год собственный капитал организации уменьшился на 112 001,0 тыс. руб.

Чистые активы организации на 31 декабря 2021 г. значительно (на 169,6%) превышают уставный капитал. Это положительно характеризует финансовое положение, полностью удовлетворяя требованиям нормативных актов к величине чистых активов организации. Однако необходимо отметить снижение чистых активов на 28,1% за год. Несмотря на нормальную относительно уставного капитала величину чистых активов, их дальнейшее снижение может привести к ухудшению данного соотношения. На следующем графике наглядно представлена динамика чистых активов и уставного капитала организации.

Рисунок 14-Динамика чистых активов и уставного капитала

 

 

• Анализ финансовой устойчивости организации

 

• Основные показатели финансовой устойчивости организации

 

Коэффициент автономии организации по состоянию на 31.12.2021 составил 0,63. Расчет данного коэффициента приведен  в [Приложение Б]. Данный коэффициент характеризует степень зависимости организации от заемного капитала. Полученное здесь значение укладывается в принятую для этого показателя норму (нормальное значение для данной отрасли: 0,55 и более, оптимальное 0,65-0,75) и свидетельствует о хорошем балансе собственного и заемного капитала.

Ниже на диаграмме наглядно представлено соотношение собственного и заемного капитала организации: При этом необходимо отметить, что долгосрочные обязательства на диаграмме не отражены, поскольку имеют незначительную долю (меньше 0,1%).

 

Рисунок 15-Структура капитала организации

 

 

На последний день анализируемого периода коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами равнялся 0,15. коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами за весь анализируемый период очень сильно вырос (+0,3). на 31 декабря 2021 г. коэффициент вполне укладывается в норму.

В течение анализируемого периода коэффициент покрытия инвестиций стремительно увеличился на 0,24 и составил 0,63. Значение коэффициента на последний день анализируемого периода ниже допустимой величины (доля собственного капитала и долгосрочных обязательств в общей сумме капитала организации составляет только 63%).

на 31 декабря 2021 г. коэффициент обеспеченности материальных запасов составил 0,18; это намного (на 0,8) превышает значение на 31 декабря 2020 г. на 31.12.2021 значение коэффициента обеспеченности материальных запасов не укладывается в норму.

По коэффициенту краткосрочной задолженности видно, что величина краткосрочной кредиторской задолженности организации значительно превосходит величину долгосрочной задолженности (99,9% и 0,1% соответственно). При этом за весь анализируемый период доля долгосрочной задолженности уменьшилась на 4,1%.

 

• Анализ финансовой устойчивости по величине излишка (недостатка) собственных оборотных средств

 

Таблица 19-Показатели собственных оборотных средств

 

Поскольку на 31.12.2021 наблюдается недостаток собственных оборотных средств, рассчитанных по всем трем вариантам, финансовое положение организации по данному признаку можно характеризовать как неудовлетворительное. Следует обратить внимание, что несмотря на неудовлетворительную финансовую устойчивость два из трех показателей покрытия собственными оборотными средствами запасов за год улучшили свои значения.

 

 

• Анализ ликвидности

 

• Расчет коэффициентов ликвидности

 

Таблица 20-Показатели ликвидности

 

 

При норме 2 коэффициент текущей (общей) ликвидности имеет значение 1,17. При этом следует отметить, что за весь рассматриваемый период коэффициент текущей ликвидности вырос на 0,26.

Коэффициент быстрой ликвидности по состоянию на 31.12.2021 также оказался ниже нормы (0,2). Это означает, что у ООО СЗ «СИТИ Проект» недостаточно активов, которые можно в сжатые сроки перевести в денежные средства, чтобы погасить краткосрочную кредиторскую задолженность.

Коэффициент абсолютной ликвидности, как и два другие коэффициента, имеет значение ниже нормы (0,02).

 

• Анализ соотношения активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения

 

Таблица 21- Анализ соотношения активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения

 

 

 

Из четырех соотношений, характеризующих соотношение активов по степени ликвидности и обязательств по сроку погашения, выполняются все, кроме одного. У ООО СЗ «СИТИ Проект» недостаточно денежных средств и краткосрочных финансовых вложений (высоколиквидных активов) для погашения наиболее срочных обязательств (разница составляет 163 293 тыс. руб.). В соответствии с принципами оптимальной структуры активов по степени ликвидности, краткосрочной дебиторской задолженности должно быть достаточно для покрытия среднесрочных обязательств (краткосрочной задолженности за минусом текущей кредиторской задолженности). В данном случае у организации достаточно быстрореализуемых активов для полного погашения среднесрочных обязательств (больше в 26,3 раза).

 

• Анализ эффективности деятельности организации

 

• Обзор результатов деятельности организации

 

По данным «Отчета о финансовых результатах» за весь анализируемый период организация получила прибыль от продаж в размере 98 094 тыс. руб., что равняется 47,6% от выручки. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прибыль от продаж выросла на 15 953 тыс. руб., или на 19,4%.

По сравнению с прошлым периодом в текущем уменьшилась как выручка от продаж, так и расходы по обычным видам деятельности (на 22 718 и 38 671 тыс. руб. соответственно). Причем в процентном отношении изменение расходов (-26,3%) опережает изменение выручки (-9,9%)

Изучая расходы  [Приложение В] по обычным видам деятельности, следует отметить, что организация, как и в прошлом году учитывала общехозяйственные (управленческие) расходы в качестве условно-постоянных, относя их по итогам отчетного периода на реализованные товары (работы, услуги).

Убыток от прочих операций за весь анализируемый период составил 15 736 тыс. руб., что на 15 626 тыс. руб. (в 143,1 раза) больше, чем убыток за аналогичный период прошлого года

Изменение выручки наглядно представлено ниже на графике.

Рисунок 16-Динамика выручки и чистой прибыли

 

 

• Анализ рентабельности

 

За последний период организация получила прибыль как от продаж, так и в целом от финансово-хозяйственной деятельности, что и обусловило положительные значения всех трех представленных в таблице показателей рентабельности.

Прибыль от продаж в анализируемом периоде составляет 47,6% от полученной выручки. При этом имеет место рост рентабельности обычных видов деятельности по сравнению с данным показателем за аналогичный период года, предшествующего отчётному, (+11,7%).

Показатель рентабельности, рассчитанный как отношение прибыли до процентов к уплате и налогообложения (EBIT) к выручке организации, за 2021 год составил 40%. То есть в каждом рубле выручки организации содержалось 40 коп. прибыли до налогообложения и процентов к уплате.

Рисунок 17- Динамика показателей рентабельности продаж

 

 

За последний период каждый рубль собственного капитала ООО СЗ «СИТИ Проект» обеспечил чистую прибыль в размере 0,189 руб.

Значение рентабельности активов за последний год (8,4%) можно характеризовать как достаточно хорошее.

 

• Расчет показателей деловой активности (оборачиваемости)

 

Оборачиваемость активов за весь анализируемый период показывает, что общество получает выручку, равную сумме всех имеющихся активов за 1368 календарных дней (т.е. 4 года). О размере материально- производственных запасов можно судить по следующему соотношению: требуется 519 дней, чтобы расходы по обычным видам деятельности составили величину среднегодового остатка запасов.

 

 

• Выводы по результатам анализа

 

• Оценка ключевых показателей

 

По качественному признаку обобщены важнейшие показатели финансового положения и результаты деятельности ООО СЗ «СИТИ Проект» в течение анализируемого периода.

Приведенные шесть показателей финансового положения и результатов деятельности организации имеют хорошие значения:

— коэффициент автономии соответствует норме (0,63);

— чистые активы превышают уставный капитал, однако за весь анализируемый период произошло снижение величины чистых активов;

— на последний день анализируемого периода (31.12.2021) коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами имеет хорошее значение (0,15);

— хорошая рентабельность активов (8,4% за 2021 год);

— отстающее снижение собственного капитала относительно общего изменения активов организации; чистая прибыль за 2021 год составила 64 999 тыс. руб.

Показатели результатов деятельности организации, имеющие исключительно хорошие значения:

— положительная динамика рентабельности продаж (+11,7 процентных пункта от рентабельности 35,9% за аналогичный период года, предшествующего отчётному);

— за 2021 год получена прибыль от продаж (98 094 тыс. руб.), более того наблюдалась положительная динамика по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (+15 953 тыс. руб.);

— рост прибыли до процентов к уплате и налогообложения (EBIT) на рубль выручки организации (+4,2 коп. к 35,8 коп. с рубля выручки за аналогичный период года, предшествующего отчётному).

Показатели финансового положения организации, имеющие критические значения:

— коэффициент быстрой (промежуточной) ликвидности значительно ниже нормы;

— коэффициент абсолютной ликвидности значительно ниже нормального значения;

— крайне неустойчивое финансовое положение по величине собственных оборотных средств.

Показатели финансового положения организации, имеющие отрицательные значения:

— коэффициент текущей (общей) ликвидности не укладывается в нормативное значение;

— коэффициент покрытия инвестиций ниже нормы (доля собственного капитала и долгосрочных обязательств составляет только 63% от общего капитала организации).

 

Таблица 22-Финансовые результаты и финансовое полжение

 

• Рейтинговая оценка финансового состояния организации

 

Итоговый рейтинг финансового состояния ООО СЗ «СИТИ Проект»:

BB — нормальное

По результатам проведенного выше анализа получены следующие результаты: финансовое положение ООО СЗ «СИТИ Проект» – -0,32; результаты деятельности за последний год – +1,09. Согласно рейтинговой шкале это B (удовлетворительное положение) и A (хорошие результаты) соответственно. Оценка произведена с учетом как значений ключевых показателей на конец анализируемого периода, так и динамики показателей, включая их прогнозируемые значения на последующий год. На основе этих двух оценок рассчитана итоговая рейтинговая оценка финансового состояния организации. Финансовое состояние получило оценку BB – нормальное.

Рейтинг «BB» отражает финансовое состояние организации, при котором основная масса показателей укладывается в нормативные значения. Имеющие такой рейтинг организации могут рассматриваться в качестве партнеров, во взаимоотношении с которыми необходим осмотрительный подход к управлению рисками.

 

 

• Оценка экономической эффективности проекта строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса в д. Кондратово.

 

• Краткий обзор (резюме) проекта

 

Наименование проекта: «Строительство многоквартирного жилого со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово »

Технико-экономический показатели проекта: Сборно-монолитный безригельный каркас – конструкция, представляющая собой вертикальные колонны и плоские панели перекрытия по технологии «КУБ 2,5»; 9 этажей (2 подъезда).

Выход реализуемых площадей – 9 008,7 кв.м., в т.ч.:

Жилая недвижимость – 8 003,9 кв.м.  160 квартиры

Коммерческая недвижимость – 805,4 кв.м. 13 помещений на 1-м этаже

Досуговый центр – 199,4 кв.м. на 1-м этаже (безвозмездно передан администрации Пермского р-на на основании соглашения от 31.07.2018)

Земельный участок — 0,23 Га (в собственности).

Месторасположение жилого комплекса: Жилой комплекс располагается в центре Кондратовского сельского поселения и примыкает к его центральной улице, Камской в 11 км. от центра Перми и в 100 метрах от остановок общественного транспорта. В шаговой доступности (200 м) от продуктовых магазинов, аптек, школ, поликлиник, банков, автостоянки

Особенности проекта: Организация мест общего пользования по стандартам домов «комфорт» класса, две входные группы с зонами ресепшен, квартиры с функциональными планировочными решениями, рассчитанные на широкий круг покупателей, помещения для хранения колясок, велосипедов, предусмотрена функция «Умного дома» через приложение PAN.

 

 

Планировка типового этажа:

 

Рисунок 18-Секция 1

Рисунок 19- Секция 2

 

 

6.2 Портрет покупателя     

 

При разработке проекта и планировок квартир было проведено исследование портрета покупателя. Цель этого исследования заключалась в том, чтобы понять и объяснить поведенческие намерения клиентов при покупке квартиры в отдаленном районе, а также определить возрастную группу покупателей и предпочтения покупателей. При этом были выявлены факторы, которые влияют на решение клиентов купить квартиру в отдаленном районе. Исследование проводилось методом анкетирования и анализом полученных данных [Приложение Г] Результаты исследования будут полезны для разработки маркетинговых стратегий для продажи квартир в данном районе, а также для понимания поведенческих тенденций клиентов при выборе места жительства. На основании исследования при проектировании был сделан акцент на семейный формат квартир небольшой площади, при этом на каждом этаже есть несколько планировок типа 1 — 1С.

 

Рисунок 20- Цель приобретения

Рисунок 21-Способ покупки

 

Рисунок 22-Район проживания клиента на момент покупки жилья

Рисунок 23-Семейное положение

 

 

Рисунок 24-Качества заинтересованности объектом

 

Рисунок 25- Возрастные показатели клиентов

 

Фактическая структура покупательского спроса:

67% покупателей, приобретали квартиру как первое жилье;

9% — в качестве улучшений условий проживания;

9% — для подрастающих детей;

9% — переезд родителей;

6% в инвестиционных целях.

Анализ показал, что более половины покупателей стали молодые семьи в возрасте 25-40 лет, проживающие в д. Кондратово.

 

• Конкурентная среда

 

На старте продаж ЖК «Салют» основными конкурентами стали:

ЖК «Т-Сити» – концепция малоформатных квартир от 19 кв.м. со стоимостью до 1 млн. рублей, класс жилья «стандарт»

ЖК «Медовый» застройщик «Стройпанелькомплект» панельные дома 97 серии, класс «стандарт»

ЖК «Краски» застройщик «Ост Дизайн» ул. Мира 115Б, класс жилья «комфорт»

При изучении конкурентов было принято решение отказаться от однокомнатных квартир классической планировки, предусмотреть квартиры новой компоновки — квартиры «евроформатов», с одной, двумя, тремя спальнями небольшой площади. Так же была увеличина ширину лоджий с 1,2 м до 1,8 м.

Стоимость квартир на старте продаж выше цены основного конкурента — ЖК «Медовый» на 15-20%, но ниже цен аналогов в Индустриальном районе в среднем на 5-7%, что позволило дополнительно привлечь новую целевую аудиторию покупателей.  (Рисунок 10)

 

Рисунок 26- Сопоставление площади к стоимости квартир

 

За 2 года реализации квартир в средняя цена 1 кв.м. выросла на 34%.

Качественная проработка концепции проекта и сбалансированная ценовая политика позволили реализовать проект эффективно.

 

6.4 Продвижение проекта.

 

Для продвижения проекта по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово были выполнены мероприятия по активной рекламе на радио и в социальных сетях, открытие офиса продаж на стройке (58% жители Кондратово, Фролы, Култаево), активное продвижение среди жителей д.Кондратово. Проведение презентации на предприятиях Осенцовского промузла, что позволило привлечь  15%  покупателей, среди жителей Индустриального района.

Организация рекламной кампании, выездные центры продаж в районных центрах ПК Березники, Соликамск, Губаха, Кизел, Верещагино (результат 7% покупателей жители данных городов)

Ежемесячное проведение «Дня открытой стройки».

Также было принято решение по поднятию статуса жилого дома, что привело к улучшение качественных характеристик и поднятие статуса жилого дома из  «стандарт» класса в класс «комфорт»:

— стандарты квартир евро-форматов;

— увеличенная ширина лоджий;

— брендирование фасадов;

— безопасность (+ 754 тыс. руб.);

— установка систем контроля доступа, ограждение по периметру и внешнее благоустройство (+ 1 821 тыс. руб.);

— благоустройство подъезных путей, организация пешеходных переходов к остановкам общественного транспорта вне границ ЗУ, планировка территории на ЗУ примыкающим к детскому саду

комфорт (+ 5 841 тыс. руб.);

— организация зоны отдыха жильцов, рабочее место консьержа (+ 650 тыс. руб.);

— элементы «умного дома» (+ 590 тыс. руб.);

— дизайн мест общего пользования, отделка более качественными материалами:

— лифты комфорт-класса (производитель OTIS) (+ 500 тыс. руб.);

— применение более качественных входных и межкомнатных дверей (+ 2 270 тыс. руб.);

— линолеум более высокого класса (+ 871 тыс. руб.);

— натяжные потолки, дополнительная шумоизоляция в зоне влияния глиссады;

— замена профиля на окнах с Exprof на VEKA. (+ 670 тыс.руб.);

— организация шоурума (+ 290 тыс.руб.).

Все затраты, связанные с улучшениями, были осуществлены в рамках ТЭО (непредвиденные расходы).

Улучшение качественных характеристик на 8,4 млн. руб. позволило повысить статус жилого дома, получить конкретные преимущества.

Страницы 1 2 3 4 5