Системный анализ рисков ООО СЗ «СИТИ Проект» при строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово. Часть 5

Страницы 1 2 3 4 5

 

6.5 Технология строительства

 

 Безригельный сборный каркас КУБ 2,5. Применение данной технологии, позволило оптимизировать стоимость строительно-монтажных работ на 3 тыс. руб. (- 27,6 млн. руб.)  и уменьшение сроков строительства на 6 мес. в сравнении с монолитно-каркасной технологией.

Рисунок 27- Состав строительных конструкций

 

6.6 Статистика продаж квартир

 

К концу завершения строительства дома было продано 97% квартир, из них 74% — сделки с ипотекой.

 

Рисунок 28-Способы оплаты покупки квартир

 

 

Рисунок 29-Процентные ставки банков

 

Выручка от реализации квартир составила на 5% выше плана. Конкурентноспособное ценообразование на старте продаж, качественная проработка концепции проекта и грамотная ценовая политика позволили реализовать проект с показателями эффективности выше плановых.

 

6.7 Анализ экономической эффективности проекта

 

Оценка экономической эффективности данного проекта осуществлялась с использование метода дисконтирования, позволяющего разновременные денежные потоки привести к единому моменту времени (дисконтирование денежных потоков). В качестве точки приведения принят момент времени, соответствующий началу реализации проекта. Основные показатели экономической эффективности проекта представлены в таблице 23.

Таблица 23- Основные показатели экономической эффективности проекта

 

Показатели проекта свидетельствуют о высоком уровне экономической эффективности проекта.

 

Вывод по разделу

 

Финансовое положение ООО СЗ «СИТИ Проект» можно охарактеризовать как удовлетворительное. Показатели финансовой устойчивости и ликвидности находятся в пределах допустимых значений, что указывает на стабильное финансово-экономическое положение.

Показатели проекта по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово свидетельствуют о высоком уровне экономической эффективности проекта.

 

 

 

НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ РАЗДЕЛ

1 Актуальность темы исследования

 

В России проводится реформа ценообразования, которая направлена на улучшение качества сметной документации и обеспечение достоверности сметной стоимости. Одним из ключевых моментов этой реформы является разработка новых методик определения стоимости строительства и обновление существующих нормативных документов.

В рамках реформы ценообразования в России создается новая система ценообразования, которая будет основываться на использовании единой методики расчета сметной стоимости. Эта методика будет учитывать все основные факторы, влияющие на стоимость строительства, такие как стоимость материалов, трудозатраты, затраты на оборудование и т.д. Также в рамках реформы предусмотрено внедрение новых технологий и программных продуктов, которые позволят ускорить процесс расчета сметной стоимости и повысить его точность.

Целью реформы ценообразования является обеспечение прозрачности и достоверности сметной стоимости, а также повышение качества строительных работ и улучшение условий для участников строительного рынка. Это позволит уменьшить риски для заказчиков и предотвратить возможные злоупотребления в сфере ценообразования.

Разработка укрупненных нормативов для определения стоимости строительства на предпроектной стадии является важным этапом в проектном финансировании многоквартирных домов. Эти нормативы могут помочь специалистам более точно оценить стоимость проекта на ранних этапах разработки проекта и сделать более обоснованные решения.

Укрупненные нормативы могут включать в себя стоимость земли, стоимость строительных материалов, стоимость труда, стоимость коммуникаций и другие расходы, связанные со строительством. Эти нормативы могут быть разработаны на основе опыта предыдущих проектов, данных статистических агентств, анализа рынка и других источников.

Однако, следует отметить, что укрупненные нормативы не могут учитывать все факторы, которые могут повлиять на стоимость проекта. Например, они не могут учитывать индивидуальные особенности проекта, такие как местоположение, сложность проекта и другие факторы, которые могут существенно влиять на стоимость проекта.

Поэтому, помимо укрупненных нормативов, необходимо проводить дополнительные расчеты и оценки, чтобы получить более точную и достоверную оценку стоимости проекта. Это может включать в себя использование метода экспертных оценок, статистических методов, моделирования и других методов оценки.

Актуальность темы заключается в том, что в настоящих условиях строительства всё большая территория застраиваться многоэтажными жилыми комплексами с подземной парковкой. Так как при плотной застройки основной проблемой является  — отсутствие парковочных мест. Для большинства людей, покупающих квартиры в отдаленных от делового центра районах, машина является основным способом передвижения. Решением этой проблемы является строительство паркингов. Наиболее удобным среди всех видов можно назвать подземный паркинг.

Достижением поставленной цели требует решения следующих взаимосвязанных задач:

1. Анализ стоимости предыдущих проектов строительства многоквартирных домов, которые имеют сходные параметры.
2. Сбор статистических данных.
3. Расчет коэффициента, учитывающего строительство подземной парковки в общем строительном объеме многоквартирного жилого дома.

При исследовании строительных объектов был применен метод основанный на анализе стоимости строительства подобных проектов (объекты-представители/аналоги), которые уже завершены.

2 Определения коэффициента влияющего на стоимость строительства многоквартирного жилого высотного дома (11-16 этажей) с подземной парковкой

 

С целью достоверности определения сметной стоимости на основании объектов — представителей/аналогов принят приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 2 марта 2022 г. N 135/пр где, установлены критерии, на основании которых устанавливается аналогичность проектируемого объекта капитального строительства и объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о применении типовой проектной документации:

1. Назначение проектируемого объекта капитального строительства соответствует назначению объекта капитального строительства, применительно к которому подготовлена проектная документация, в отношении которой принято решение о признании проектной документации типовой проектной документацией в соответствии с частью 7 статьи 48.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
2. Мощность проектируемого объекта соответствует мощности объекта капитального строительства (допустимое отклонение значения составляет не более 10%).
3. Площадь проектируемого объекта соответствуют площади и (или) протяженности объекта капитального строительства (допустимое отклонение значения составляет не более 10%).
4. Природные условия территории (климатический район и подрайон, ветровой район, снеговой район, интенсивность сейсмических воздействий, инженерно-геологические условия), на которой планируется осуществлять строительство проектируемого объекта, соответствуют природным условиям территории, на которой расположен объект капитального строительства.

 

• Анализ данных стоимости уже построенных объектов — представителей/ аналогов

 

Исходные данные представляют собой сводную таблицу, которая содержит информацию о различных аспектах строительства объекта, включая период строительства, местоположении объекта, его объемно-планировочные показатели, техническая характеристика, общая стоимость строительства и отдельных этапов. Стоимостные показатели приведены к единому значению с использованием индексов дефляторов. (рисунок 30).

Оценка выполняется с помощью метода стоимостной инженерии, который основан на анализе стоимости каждого элемента работы и его отношения к общей стоимости строительства. Данный метод позволяет определить, какие элементы работ являются наиболее затратными и какие могут быть оптимизированы для снижения стоимости строительства. Так же применяется метод аналогов, который основан на анализе стоимости строительства подземных парковок, похожих на проект, который планируется строить. Этот метод позволяет использовать данные о стоимости проектов, которые уже были завершены, для определения стоимости строительства нового проекта. Удельная стоимость назначается каждому компоненту объекта, представленным в сводной таблице. Общая стоимость представляет собой сумму произведений количеств, умноженных на соответствующие удельные затраты. Метод удельных затрат прост в принципе, но довольно трудоемок в применении. После определения оценки количества, каждой из них назначается удельная стоимость, а затем определяется общая стоимость путем суммирования затрат. Проведено сравнение стоимости объектов строительства многоквартирных жилых домов без подземной и с подземной парковкой. Определено среднее значение показателей удельного веса. Для визуального сравнения данных построены гистограммы (рисунок 31 и 32).

 

 

Рисунок 30 – Фрагмент таблицы с данными по объекту-аналогу

 

 

 

Рисунок 31-Сравнение объектов-аналогов (без подземной парковки)

 

 

Рисунок 32-Сравнение объектов-аналогов (с подземной парковкой)

 

После сбора и сортировки текущих данных стоимости строительства многоквартирного жилого дома с подземной парковкой на основе принципов сопоставимости, независимости, оперативности и полноты, определены показатели влияющие на затраты строительства подземной парковки.  Такими показателями являются земляные работы, фундаменты и общестроительные работы, заполнение проемов ворот, отделочные работы, устройство полов, внутренние инженерные сети (рисунок 33).

Было определено, что строительство подземной парковки увеличивает стоимость многоквартирного жилого дома в среднем до 12 процентов.

 

 

Рисунок 33-Доля (%) строительства подземной парковки

 

На основании ресурсных карт с распределением фактических затрат по объектам —  аналогам/представителям  и на основании Методики разработки нормативов цены строительства, а так же порядка их утверждения, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от «29» мая 2019 г. № 314/пр была определена укрупненная стоимость строительства жилого многоквартирного дома повышенной этажности (11- 16 этажей) каркасного с подземной парковкой с заполнением легкобетонными блоками и устройством вентилируемого фасада площадью квартир 17 554 м.кв. и площадью подземной парковки 2760 м.кв. [Приложение Д] и жилого многоквартирного дома повышенной этажности (11- 16 этажей) каркасного с подземной парковкой  с заполнением легкобетонными блоками и устройством фасада тонкослойной штукатуркой площадью квартир 8 600 м.кв. и площадью подземной парковки 1930 м.кв. [Приложение Е] рассчитанный по состоянию на первый квартал 2023 года для города Перми.

Вывод по разделу

 

Данные, полученные в ходе исследования, позволяют определить, какие конкретные показатели оказывают наибольшее влияние на затраты строительства подземной парковки в многоквартирном жилом доме. Кроме того, было установлено, что строительство подземной парковки в среднем увеличивает стоимость многоквартирного жилого дома до 12 процентов.

Эти результаты имеют практическую значимость для инвесторов и застройщиков при планировании бюджетов на строительство подобных объектов и принятии решений о целесообразности включения подземной парковки в проект.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью выпускной квалификационной работы являлся системный анализ рисков и финансового состояния ООО СЗ «СИТИ Проект» при строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

1. выполнено проектирование и разработана информационная модель многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово.
2. выполнен анализ рисков предприятия ООО  СЗ «СИТИ-Проект».
3. выполнен анализ финансового состояния ООО СЗ «СИТИ- Проект».
4. выполнена интерпретация данных для определения коэффициента влияющего на стоимость строительства многоквартирного жилого высотного дома (11-16 этажей) с подземной парковкой.

Интегральный уровень риска ООО СЗ «СИТИ Проект» равен 2,4 баллов, оценивается как средний и носит приемлемый характер, причиной этому стали следующие рисковые события: влияние санкционной политики; импортозамещение строительных материалов и оборудования; низкая платежеспособность покупателя; правовые и строительные риски (изменение ГПЗУ, изменение проектных решений).

Снижению данных рисков может послужить следующее: активная рекламная компания, специальные акции и пр.; создание резервных фондов инвестора-застройщика.

Финансовое положение ООО СЗ «СИТИ Проект» можно охарактеризовать как удовлетворительное. Показатели финансовой устойчивости и ликвидности находятся в пределах допустимых значений, что указывает на стабильное финансово-экономическое положение.

Показатели проекта по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в составе жилого комплекса д. Кондратово свидетельствуют о высоком уровне экономической эффективности проекта.

В ходе исследования было установлено, что влияние на строительство подземной парковки в среднем увеличивает стоимость многоквартирного жилого высотного дома  (11 – 16 этажей)  до 12 процентов.

 

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

 

СМР – строительно-монтажные работы;

СМИ – средства массовой информации;

44-ФЗ – Федеральный закон №44-ФЗ от 05.04.2013 г. «О контрактной

системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных

и муниципальных нужд»;

НМЦК – начальная (максимальная) цена контракта;

НЦС – норматив цены строительства;

СП – своды правил;

ПОС – проект организации строительства;

ППР – проект производства работ;

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. СП 54.13330.2022. Здания жилые многоквартирные = Multicompartment residential buildings : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13 мая 2022 г. N 361/пр : дата введения 2022-06-14 / исполнитель — Акционерное общество «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений» (АО «ЦНИИПромзданий»). – Москва : ФГБУ «РСТ», 2022. – 65 c.
2. СП 131.13330.2020. Строительная климатология = Building climatology : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 859/пр : дата введения 2021-06-25 / исполнители —  Федеральное государственное бюджетное учреждение «Научно-исследовательский институт строительной физики Российской академии архитектуры и строительных наук» (НИИСФ РААСН) при участии Федерального государственного бюджетного учреждения «Главная геофизическая обсерватория имени А.И.Воейкова» (ФГБУ «ГГО»). – Москва : Стандартинформ, 2021. – 124 c.
3. СП 59.13330.2016. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения = Accessibility of buildings and structures for persons with reduced mobility : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 ноября 2016 г. N 798/пр : дата введения 2017-05-15 / исполнители — ООО «Институт общественных зданий», Ассоциация МОАБ, НП «Доступная городская среда». – Москва : Стандартинформ, 2017. – 38 c.
4. СП 50.13330.2012. Тепловая защита зданий = THERMAL PERFORMANCE OF THE BUILDINGS : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 30 июня 2012 г. N 265 : дата введения 2013-07-01 / исполнитель —  Научно-исследовательский институт строительной физики Российской академии архитектуры и строительных наук (НИИСФ РААСН). – Москва : Минрегион России, 2012. – 109 c.
5. СП 23-103-03 Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий = PROJECTION OF SOUND INSULATION OF SEPARATING CONSTRUCTIONS IN DOMESTIC AND PUBLIC BUILDINGS : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие  Управлением технического нормирования, стандартизации и сертификации в строительстве и ЖКХ Госстроя России / введен  2003-06-17. — М.: Стандартинформ, 2003.
6. ГОСТ 6629-88. Двери деревянные внутренние для жилых и общественных зданий. Типы и конструкция = Wooden inner doors for dwelling and public buildings. Types and structure : межгосударственный стандарт : издание официальное : утвержден и введен в действие Постановлением Государственного строительного комитета СССР от 31.12.87 N 325: переиздание : дата введения 1989-01-01-01 / разработан Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – Москва : ИПК Издательство стандартов, 2002. – 17 c.
7. ГОСТ 21.501-2018. Система проектной документации для строительства. Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений = System of design documentation for construction. Rules for execution of the working documentation of architectural and construction solutions : межгосударственный стандарт : издание официальное : утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 18 декабря 2018 г. N 1121-ст : введен впервые : дата введения 2019-06-01 / разработан Акционерным обществом «Центр технического и сметного нормирования в строительстве» (АО «ЦНС») : Стандартинформ, 2019. –  70 c.
8. СП 42.13330.2016. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений = Urban development. Urban and rural planning and development : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. N 1034/пр : дата введения 2017-07-01 / исполнители —  ФГБУ ЦНИИП Минстроя России при участии Москомархитектуры, МАДИ, ГУП НИиПИ Генплана Москвы, ООО «Институт общественных зданий», АО НПЦ ГИПРОЗДРАВ, ОАО «Гипрогор». – Москва : Стандартинформ, 2017. – 134 c.
9. СП 4.13130.2013. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям = Systems of fire protection. Restriction of fire spread at object of defense. Requirements to special* layout and structural decisions : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий (МЧС России) от 24 апреля 2013 г. N 288 : дата введения 2013-06-24 / разработан и внесен Федеральным государственным бюджетным учреждением «Всероссийский ордена «Знак Почета» научно-исследовательский институт противопожарной обороны» (ФГБУ ВНИИПО МЧС России). – Москва : Стандартинформ, 2013. – 128 c.
10. СП 20.13330.2016. Нагрузки и воздействия = Loads and actions : свод правил : издание официальное : утвержден и введен в действие приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 3 декабря 2016 г. N 891/пр : дата введения 2017-06-04 / исполнители —  ЦНИИСК им.В.А.Кучеренко АО «НИЦ «Строительство» при участии ФГБУ «Главная геофизическая обсерватория им.А.И.Воейкова». – Москва : Стандартинформ, 2017. – 118 c.
11. Ключевая ставка банка России; [Электронный ресурс] URL: https://cbr.ru/hd_base/KeyRate/  
12. Обзор строительной отрасли в России 2020–2022: прошлые успехи и новые вызовы / Пономарёв Евгений. [Электронный ресурс] URL: https://elitetrader.ru/index.php?newsid=613409 (Дата обращения 20.11.2022)
13. Обзор финансовой стабильности с 4 кв. 2019 г.-1 кв. 2020 г./ Департамент финансовой стабильности банка России; [Электронный ресурс] URL: www.cbr.ru (Дата обращения 20.11.2022)
14. Дома Дом Пермь [Электронный ресурс] URL: https://perm.domdrom.ru/novostroyki/ (Дата обращения 20.11.2022)
15. Новостройки в Перми и Пермском крае; [Электронный ресурс] URL: https://perm.novostroyki.org/poisk_novostroek/ (Дата обращения 20.11.2022)
16. Изменения правил работы с градостроительной документацией и арендаторами земли / Андрей Прохоров [Электронный ресурс] URL: http://cmokhv.ru/materials/mat20220416-m/?ysclid=lhzqytkw90113975016 (Дата обращения 22.11.2022)
17. Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки / Густова Наталья [Электронный ресурс] URL: https://realty.rbc.ru/news/61a601889a7947f2345fabe0?ysclid=lhzr38n4j5897974840 (Дата обращения 19.11.2022)
18. «Факторы влияющие на планировку квартир в жилых зданиях и математическая оценка жилищного планирования» / Халимов Хикмет Сабир оглы / Институт архитектуры и искусства, национальная академия наук Азербайджана  г. Баку, Азербайджан [Электронный ресурс] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-vliyayuschie-na-planirovku-kvartir-v-zhilyh-zdaniyah-i-matematicheskaya-otsenka-zhilischnogo-planirovaniya/viewer (Дата обращения 20.11.2022)
19. Логистика в условиях санкций/ Ленская Евгения [Электронный ресурс] URL: https://www.ruscable.ru/article/logistika_v_usloviyah_sankcij_2022 (Дата обращения 20.11.2022)
20. В Петербурге и Ленобласти стремительно растет число долгостроев/ Мария Тирская/ [Электронный ресурс] URL: https://www.rbc.ru/spb_sz/12/07/2022/62cd2a5c9a794708ba0e95ab
21. Инвестиционное проектирование : учебное пособие / Н.Р. Кельчевская,

И.С. Пелымская, Л.М. Макаров ; [под общ. ред. Н. Р. Кельчевской] ; Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Уральский федеральный университет.—Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2020.— 140 с.

22. Методика разработки сметных нормативов на работы по подготовке проектной документации / В. В. Якушев
23. Методика оценки девелоперского проекта
24. Методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов // Строительство уникальных зданий и сооружений Гилемханов Р.А., Брайла Н.В./ Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого 2016. -19 с.
25. Т.К. Богданова, А.Р. Камалова, Т.К. Кравченко, А.И. Полторак / Проблемы моделирования оценки стоимости жилой недвижимости // Москва, 2020-23 с.
26. Руководство по подготовке финансовой модели
27. Филин С.А., Марушкина В.А. Особенности оценки эффективности инвестиционных девелоперских проектов // Национальные интересы; приоритеты и безопасность. — 2017-Т.13, № 11.-С.2112-2131.
28. Минц А.Ю. Моделирование ценообразования на рынке жилой недвижимости методами системной динамики // г. Минск, Беларусь, 2016-45 с.
29. Подлесский А.В./ Формирование укрупненных показателей путем применения системы индексации // г. Минск, Беларусь-189 с.
30. Дорохов А./ Ошибки в технологии строительства

Страницы 1 2 3 4 5