1.4. Создание экономических механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Каковы рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства? Специфика жилищной сферы заключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в первую очередь, сложившейся в до рыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления.
Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.
Одним из важнейших и ключевых условий формирования новой экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является реструктуризация управления муниципальной жилищно-коммунальной собственностью, т.е. создание «Службы заказчика», о которой шла речь (муниципальной управляющей компании) как субъекта рыночной экономики по управлению муниципальными объектами ЖКХ. Важнейшим условием реформирования ЖКХ является ценовая и тарифная политика в этой отрасли.
Сегодня реальный уровень оплаты населения за ЖКУ не установлен ни в одном муниципальном образовании области. Велик разброс стоимости ЖКУ по муниципальным образованиям, поскольку тарифы утверждаются органом местного самоуправления как правило, без должного экономического обоснования. При этом никаких мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг не проводится. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги из экономически обоснованных превратились в политические местного масштаба [19, c. 192].
Наиболее существенным и наиболее типичным недостатком существующей системы регулирования тарифов является то, что муниципальные образования, являясь собственниками имущества муниципальных предприятий, не формулируют перед последними целей их деятельности (практически у любого муниципального предприятия отсутствуют как производственная, так и инвестиционная программа). Отсутствие целевых установок перед коммунальными предприятиями приводит к тому, что отношения между предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и муниципалитетом принимают административный характер, размываются границы ответственности за оказание населению коммунальных услуг.
Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев образование тарифа происходит путем прибавления к расчетной себестоимости определенного процента рентабельности. Очевидно, что такая формула определения тарифов («издержки +») не стимулирует предприятия к снижению затрат, т.к. прибыль, включаемая в тариф, прямо пропорциональна затратам предприятия и в такой ситуации предприятие заинтересовано в росте себестоимости.
Нередка ситуация, когда в тариф не включаются все составляющие, связанные с предоставлением коммунальных услуг. Например, зачастую в структуру тарифов не включаются средства, необходимые для обслуживания приборов и узлов учета, потребления коммунальных услуг.
Тарифы устанавливаются на нефиксированный срок, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятия, так и для потребителей. На практике тарифы могут не пересматриваться по 3 и более года, невзирая на очевидные скачки инфляции. Все это приводит к тому, что коммунальные предприятия оказываются в ситуации хронического недофинансирования как своей текущей деятельности, так и программ обновления основных фондов. Процесс установления тарифов чрезвычайно политизирован, поскольку затрагивает интересы населения, проживающего на территории муниципального образования. Решения об изменении тарифов принимаются с учетом предстоящих выборов, и вопросы финансирования деятельности муниципальных коммунальных предприятий отходят на второй план.
Функции хозяйствующего субъекта.
При организации управления ЖКХ необходим выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде. В случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой Управляющей компании (в малых населенных пунктах). С выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости заключить договоры. Обеспечить систему контроля за выполнением договоров; организовать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.
При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:
Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики.
Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.
Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.
Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов. Функции Управляющей компании для жилищного фонда могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы (ТСЖ, товариществ собственников молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы и другие). Очень важно, чтобы Управляющая компания являлась балансодержателем жилищного фонда, а объекты производственной базы должны быть переданы в хозяйственное ведение предприятиям. Муниципальные Управляющие компании могут создаваться в виде Муниципального учреждения. Управление жилищным фондам является потенциально высоко конкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.
Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе. В связи с этим необходимо разработать на местном и региональном уровнях методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурс снабжающими предприятиями.
Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе — уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Источником обеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда [26, c. 10-14].
Представляется целесообразным отказаться от существующей в некоторых муниципальных образованиях практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурс снабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений.
Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключать с управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (муниципальной Управляющей компании). Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на за балансовый счет. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальная Управляющая компания.
При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).
Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные варианты — создать собственный локальный источник энергоснабжения или воспользоваться услугами системы централизованного энергоснабжения.
Специализация расчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительной базы. Поэтому в городах, где будет существовать несколько управляющих компаний, функции по проведению расчетов по платежам населения целесообразно передавать на условиях подрядного договора специализированным расчетно-кассовым центрам, которые собирают всю информацию по платежам, осуществляемым потребителями предприятиям жилищно-коммунального хозяйства. В муниципальных образованиях, где управление муниципальным жилищным фондом осуществляет только одна управляющая компания и она является муниципальной, расчетно-кассовый центр целесообразно создавать как структурное подразделение этой компании.
Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к развитию конкуренции в двух направлениях:
1) конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
2) конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании. Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить появление многообразия объединений собственников жилья.
Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
Выводы по первой главе
Важнейшим аспектом в управлении ЖКХ является принцип конкурентоспособности. Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса стало проблемой общегосударственного значения. При выборе варианта управления нужно руководствоваться принципом предоставления собственнику — домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею;
Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой важную сферу жизнедеятельности человеческого общества. Без его эффективного функционирования невозможно обеспечение нормальных условий существования. Специфика ЖКХ состоит в его много профильности, многоотраслевой структуре. ЖКХ является важнейшей сферой социальной структуры общества. Качество ее функционирования на базе равноправного существования в данной сфере всех форм собственности позволяет создать поле качества экономических отношений собственников услуг ЖКХ и создать сетевую среду для реализации принципов социально-ориентированной рыночной экономики;
Муниципальное управление ЖКХ входит в систему городского самоуправления, является органом управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Основной целью деятельности муниципального управления является формирование и реализация единой отраслевой политики. Стратегическое планирование и современные методы управления внедряются в коммунальной сфере замедленными темпами В качестве субъектов управления в системе ЖКХ выступают частнопредпринимательские и общественные или муниципальные организации. Эффективность управления жилищно-коммунальным хозяйством повышается благодаря объективному, системному анализу, хорошей системе планирования и прогнозирования, адекватно выбранным средствам, внутренним и внешним условиям управления, инструментам реализации и уровня квалификации специалистов, осуществляющих реализацию выполнения управленческих задач. Одна из основных социальных проблем — это осуществление преобразований и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня ЖКХ испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Проблемы муниципального управления ЖКХ заключаются в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ;
В настоящий момент экономические и политические перспективы реформирования жилищно-коммунального комплекса выглядят более благоприятно, чем в предыдущие годы. Это объясняется несколькими причинами.
Во-первых, после длительного периода стагнации начался экономический рост, значительно усилилась политическая стабильность.
Во-вторых, большая часть населения самого болезненного процесса – повышения тарифов для населения – уже пройдена. Подавляющее большинство территорий вышли на 90-процентный уровень оплаты населением стоимости жилищно-коммунальных услуг.
В-третьих, на федеральном уровне существует реальная политическая воля коренным образом изменить ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе.
В-четвертых, растущий интерес бизнеса, с одной стороны, и активность населения как потребителя услуг, с другой, ограничивают административный ресурс управления ЖКХ. На местном уровне все больше появляется примеров успешного решения проблем жилищного сектора рыночными методами. И эта тенденция носит достаточно устойчивый характер.
Для закрепления и развития отмеченных тенденций необходимо проводить на государственном и муниципальных уровнях адекватную политику, подразумевающую решение как приоритетных, не терпящих отлагательства задач, так и задач стратегических направленных на обеспечение устойчивости и необратимости реформ.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ТСЖ «ДСК-НОВОБАЙДАЕВЕЦ» С УЧАСТНИКАМИ РЫНКА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В Г. НОВОКУЗНЕЦКЕ.
2.1. Общие положения товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья «ДСК — Новобайдаевец», именуемое в дальнейшем «ТСЖ», создано на основании уставаи по соглашению граждан путем их добровольного объединения на основе членства путем добровольного объединения его членами целевых и иных взносов и передачи их в специальный фонд ТСЖ.
ТСЖ является некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», Жилищным кодексом РФ [3, c. 1].
Полное наименование на русском языке: Товарищество собственников жилья «ДСК- Новобайдаевец»,
Сокращенное наименование на русском языке: ТСЖ «ДСК — Новобайдаевец»,
ТСЖ действует на основании настоящего Устава.
Изменения и дополнения к настоящему Уставу действительны лишь при условии, если они приняты общим собранием членов ТСЖ (далее – общее собрание), оформлены письменно и зарегистрированы уполномоченным государственным органом.
Место нахождения ТСЖ: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Орджоникидзевский район, ул. Новобайдаевская 8.
ТСЖ создано без ограничения срока деятельности.
ТСЖ является некоммерческой организацией как объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ является юридическим лицом и в соответствии с законодательством РФ и вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом ТСЖ цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
9) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
10) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
11) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
12) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.
ТСЖ приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации.
ТСЖ имеет печать со своим наименованием, бланки, а также другие необходимые реквизиты.
ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.
2.2. Цель и виды деятельности товарищества.
Товарищество является добровольным объединением собственников (домовладельцев) жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в кондоминиуме, созданное в целях:
— реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом;
— сохранения и приращения недвижимости в кондоминиуме;
— распределения между членами товарищества обязанностей по возмещению соответствующих издержек по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества;
— обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества;
— обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений;
— обеспечения соблюдения членами товарищества и членами их семей, а также нанимателями и арендаторами правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией;
— исполнения роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и — реконструкции помещений, зданий и сооружений;
— заключения договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами в соответствии с целями своей деятельности;
— исполнения обязательств, принятых по договорам;
— проведения мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории;
— получения и использования на нужды товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов;
— осуществления хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных ст. 41 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и разделом 6 настоящего устава [6, c. 1];
— представления общих интересов членов товарищества в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами;
— защиты прав и интересов членов товарищества.
2.3. Правление ТСЖ; Председатель правления ТСЖ
Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением ТСЖ. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ общим собранием членов ТСЖ на срок два года. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться правлению ТСЖ членами ТСЖ, обладающими не менее чем 25% голосов в письменной форме, не позднее, чем за 15 дней до даты проведения собрания, созванного с целью избрания членов правления. Список кандидатов в правление представляется членам ТСЖ не менее чем за 10 дней до собрания, на котором будут избираться члены правления.
Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя ТСЖ.
Правление ТСЖ является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов ТСЖ.
Заседание правления ТСЖ созывается председателем не реже чем 1 раз в три месяца. Уведомления о них должны направляться каждому члену правления по почте или вручаться лично не позднее чем за три рабочих дня до даты проведения заседания.
Заседание правления ТСЖ признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления ТСЖ. Решение правления ТСЖ собственников жилья оформляется протоколом. Протоколы правления хранятся в архиве ТСЖ.
В обязанности правления ТСЖ входят:
1) соблюдение ТСЖ законодательства и требований Устава ТСЖ;
2) контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов ТСЖ для утверждения;
4) управление многоквартирным домом;
5) ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
6) созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ;
7) выполнение иных вытекающих из Устава ТСЖ обязанностей.
На заседаниях правления председательствует председатель правления.
Председатель правления ТСЖ:
Председатель правления избирается только из числа членов ТСЖ сроком на 2 года.
Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений Правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени ТСЖ, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, Уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением ТСЖ или общим собранием членов ТСЖ, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
2.4. Ревизионная комиссия; Учет и отчетность ТСЖ; Реорганизация и ликвидация ТСЖ
Ревизионная комиссия ТСЖ избирается общим собранием членов ТСЖ не более чем на два года в количестве не менее трех человек — председателя и членов.
В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества. Допускается неоднократное переизбрание членов ревизионной комиссии на очередной срок.
Ревизионная комиссия ТСЖ из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия ТСЖ:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности ТСЖ;
2) представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год ТСЖ и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.
Учет и отчетность ТСЖ
Оперативный, бухгалтерский и статистический учет и отчетность ТСЖ ведутся в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
-ТСЖ создает в обязательном порядке и хранит документацию:
— протоколы общих собраний;
— протоколы заседаний правления ТСЖ;
— протоколы заседаний ревизионной комиссии ТСЖ;
— списки членов ТСЖ с указанием их фамилий, имен, отчеств, мест жительства и размеров их вступительных, целевых и членских взносов.
Годовой отчет, бухгалтерский баланс и годовая смета ТСЖ перед утверждением общим собранием подлежат проверке ревизионной комиссией.
Годовой отчет, бухгалтерский баланс и годовая смета ТСЖ утверждаются общим собранием.
В любое время член ТСЖ или его представитель на основании надлежаще оформленной доверенности вправе ознакомиться с документацией и бухгалтерской отчетностью ТСЖ.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ
Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
ТСЖ по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
Ликвидация ТСЖ осуществляется в порядке, который установлен гражданским законодательством.
Общее собрание членов ТСЖ обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
2.5. Проблемы взаимодействия ТСЖ с участниками рынка коммунальных услуг
В г. Новокузнецке проблемами ТСЖ, как известно, органы исполнительной власти города занимаются с 1993 года, создавая определённую нормативно-правовую базу, позволяющую товариществам собственникам жилья стать полноценными и равноправными субъектами в жилищно-коммунальной сфере. Задачами, которые перед органами власти поставило Правительство РФ, является создание конкурентной среды, создание равных условий для всех субъектов рынка ЖКУ. Однако, данную сферу нельзя пока ещё назвать рынком, зависимость этой сферы от волеизъявления местной администрации чрезмерно высока. Проблема отсутствия рынка ещё усугубляется низкой активностью населения, которое как известно, является потребителем жилищно-коммунальных услуг, а значит — субъектом так называемого рынка ЖКУ. Жители в основной своей массе проявляют не высокую активность по отношению к вопросам управления МКД. Хотя в то же время ещё имеются инициативные группы в большом количестве домов, которые предпринимают огромные усилия в этом направлении. И многие их попытки реализовать своё право на управление домами упираются в нежелание отдельных должностных лиц территориальных администраций передавать это управление собственникам. Поэтому, к сожалению, даже самые хорошие законы и постановления, которые мы пишем, остаются лишь на бумаге. Ведь проще создать бюрократические заслоны, чем допустить жителей, собственников к возможности управлять своей общедолевой собственностью, а значит, к возможности контролировать вопросы её содержания и использования. На местах прослеживается крайняя незаинтересованность отдельных руководителей и работников администраций районов в полноценном собственнике жилья, который по закону вправе решать все вопросы управления МКД. И это уже тенденция.
Имеются примеры явного противодействия организации ТСЖ на всех этапах их создания и деятельности. И бороться здесь нужно не с самим чиновником или должностным лицом администрации, поскольку замена одного чиновника на другого мало что изменит, придёт другой на его смену и будет вести себя также. Анализ сложившейся ситуации, её причинно-следственных связей показывает системность существующих проблем ТСЖ и ЖСК.
Дело в том, что ЖКХ города — это система, которая сложилась давно и является в своём роде самодостаточной системой, которая всегда существовала и существует автономно, сама в себе и является закрытой и недоступной для населения, тем более для ТСЖ. В этой системе есть всё, есть и заказчики, есть и подрядчики, есть администрация, есть определённая инфраструктура, обеспечивающая деятельность этих субъектов, и жёсткое администрирование. А ТСЖ и ЖСК для этой системы являются неким чужеродным телом, которое несёт в себе определённую опасность для системы, поскольку пытается взять всё под контроль, в том числе самое сокровенное — финансы.
Ведь с какой стороны не рассматривай эту ситуацию в ЖКХ, всегда приходим к одной схеме: какой бы ни был честный подрядчик, его задача, как бизнесмена, побольше заработать и поменьше затратить, и сделать, т.е. поменьше вложить, а задача потребителя, то бишь заказчика, собственника — получить больший объём услуг за меньшие деньги. В этом и состоит основной конфликт интересов, являющийся в то же время двигателем рыночной экономики. И тогда становится понятным, почему жителя, как потребителя ЖКУ, всячески не допускают в сферу управления домами, в сферу контроля за предоставлением этих услуг, в какой бы организационной форме он себя не проявлял, будь то ТСЖ, ЖСК или просто домком. И какие бы нормотворческие и организационные усилия не предпринимались на уровне Российской Федерации и городской администрации по адаптации ТСЖ, ЖСК к существующей системе ЖКХ, по внедрению товариществ в эту систему, она (система) их всегда отторгала и будет отторгать. Поэтому тот отрицательный опыт, который мы имеем, позволяет нам прийти к выводу: что необходимо создавать систему для ТСЖ и ЖСК, т.е. для собственника жилья, жителя, создавать для них определённую сферу и инфраструктуру, которая позволила бы полноценно реализовывать права собственников. И это необходимо сделать особенно в нынешних условиях, характеризующихся тем, что государственные службы единого заказчика, так называемые ДЕЗы в скором времени перестанут быть государственными и встанут на рельсы коммерческих организаций, которые ещё в большей степени будут не заинтересованы в развитии какой-либо общественной инициативы. Поэтому одной из главных задач мы видим задачу создания сферы собственников жилья во всех её проявлениях, включая ТСЖ и ЖСК, не забывая при этом о нанимателях жилья, с созданием необходимой инфраструктуры, позволяющей собственникам и их объединениям полноценно реализовывать их права и обязанности.
Таким образом, принятие Городской программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Новокузнецке является необходимым проектом в области совершенствования взаимодействия ТСЖ «ДСК — Новобайдаевец» с участниками рынка коммунальных услуг.
В этой программе заложена идея создания для объединений собственников жилья определённой инфраструктуры и даже системы, позволяющей позиционировать их если не на главном месте в зарождающемся рынке ЖКУ, то хотя бы в равных весовых категориях с производителями этих услуг.
Для того, чтобы говорить о создании такой системы, самих объединений собственников в жилищной сфере должно быть значительное количество. Вот почему в Программе делается упор на массовое создание ТСЖ, с тем, чтобы количество в конечном итоге перешло в качество, состоящее из целого ряда слагаемых. В данном случае применяется закон «Критической массы», способствующий тому, чтобы заострить внимание законодателей и других органов власти всех уровней на решении проблем ТСЖ.
Но для массового создания ТСЖ необходимо создать условия, стимулирующие собственников при организации ТСЖ. В названном постановлении этих условий прописано много. Я не смею утверждать, что они достаточны, но эта Программа позволяет работать и совершенствовать сферу деятельности ТСЖ. Я перечислю лишь несколько таких условий, которые нацелены на ликвидацию недостатков взаимодействий в сфере деятельности ТСЖ.
Меры по созданию условий для организации и деятельности ТСЖ состоят из 3-х блоков:
1. Финансово-хозяйственный блок.
Первоочередное проведение капитального ремонта домов ТСЖ;
Перечисление бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт помещений непосредственно на счета ТСЖ;
Предоставление товариществам в аренду городских нежилых помещений (в нормативных размерах) для осуществления уставной деятельности по минимальной арендной плате;
Предоставление ТСЖ в аренду свободных от обязательств жилых помещений на 1-х этажах (при отсутствии нежилых помещений), с предварительным переводом в нежилой фонд;
Внесение требований о наличии помещений, предназначенных для размещения службы управления домом, в инвестиционные контракты по строящимся многоквартирным домам;
Проведение мероприятий по возврату помещений, являющихся в силу закона общим имуществом собственников помещений, из чужого незаконного владения;
Первоочередная подготовка и утверждение состава общего имущества в домах, в которых созданы или создаются ТСЖ;
Оснащение многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, приборами учета коммунальных ресурсов;
Содействие ТСЖ в реализации их прав на реконструкцию многоквартирных домов (в том числе с надстройкой здания), с учётом обеспечения законных прав и интересов всех собственников помещений в таких домах.
Первоочередное проведение межевания жилых кварталов и формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ;
Оказание практической и методической помощи гражданам в организации и регистрации ТСЖ (Программой предусмотрено проведение всех мероприятий по организации ТСЖ, включая их государственную регистрацию, за счёт средств бюджета города Новокузнецка);
Создание системы поддержки ТСЖ на этапах их практической деятельности (организация сервисных центров поддержки ТСЖ).
2. Законодательный блок.
Внесение изменений в Налоговый кодекс в части освобождения ТСЖ от НДС и налога на прибыль;
Внесение изменений в Закон РФ «О некоммерческих организациях» [12, c. 1] в части упрощения процедуры регистрации ТСЖ и системы отчётности перед регистрирующим органом;
Внесение изменений в Жилищный кодекс в части:
уточнения порядка принятия решений ТСЖ в части использования и реконструкции объектов общего имущества в многоквартирном доме;
уточнения ответственности председателя и правления ТСЖ по вопросам выполнения их обязанностей;
Разработка примерных форм документов по созданию ТСЖ и организации их деятельности.
3. Информационный блок.
Организация регулярного взаимодействия с ТСЖ и их союзами и ассоциациями, в том числе путём проведения регулярных встреч, «круглых столов», конференций, организации методических кабинетов с целью обсуждения, обобщения, систематизации и решения проблемных вопросов;
распространение через средства массовой информации лучшего опыта деятельности ТСЖ;
Проведение обучающих семинаров для представителей ТСЖ, ЖК, ЖСК, домовых комитетов, инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ; такое систематическое обучение уже нами организовано на базе учебного заведения, занятия проводятся бесплатно (за счёт бюджетных средств города Новокузнецка);
Разработка наглядных информационно-методических материалов для населения, их тиражирование и распространение по всем многоквартирным домам в городе Новокузнецке;
создание службы «горячая линия» по вопросам создания и деятельности ТСЖ.
Создание сервисных центров поддержки ТСЖ предусмотрено названным постановлением, задачей которых является оказание помощи товариществам собственников жилья в организации их практической деятельности в части: ведения бухгалтерского учёта, организации приёма платежей населения и иных собственников и пользователей жилых и нежилых помещений; организации управления многоквартирными домами, обеспечения содержания и ремонта общего имущества; организации предоставления иных услуг товариществам собственников жилья.
Необходимость создания сервисных центров обусловлена тем, что массовая организация ТСЖ в городе Новокузнецке потребует создания определённой инфраструктуры, обеспечивающей деятельность товариществ. Ведь удельные затраты товарищества в одном многоквартирном доме, приведённые к одному квадратному метру площади жилых и нежилых индивидуализированных помещений, на содержание административно-управленческого персонала (председателя, бухгалтера и т.п.) могут в несколько раз превышать удельные затраты на содержание административно-управленческого персонала управляющей организации, обслуживающей десятки таких домов. Данное обстоятельство требует применения иных организационных механизмов и технологий, облегчающих бремя расходов собственников помещений.
Большинство председателей не имеют достаточных знаний и опыта для ведения дел по управлению многоквартирным домом, при этом представляется затруднительным поиск бухгалтеров ТСЖ в количестве 15-17 тысяч человек. В период становления рынка жилищно-коммунальных услуг, субъектами которого будут выступать большое количество ТСЖ, создание системы разумного регулирования такого рынка со стороны государства и поддержки ТСЖ позволит защитить права собственников помещений в многоквартирных домах, создать полноправных потребителей жилищно-коммунальных услуг в лице собственников и их объединений. Поэтому такие сервисные центры должны стать своего рода инкубаторами для создаваемых ТСЖ в период становления их деятельности.
Предлагаемая организационная структура создания и деятельности сервисных центров ТСЖ основана на следующих принципах:
- Сервисный центр создаётся в каждом районе г. Новокузнецка;
- Сервисные центры создаются по единообразной организационной структуре;
- Координация и контроль деятельности районных сервисных центров осуществляется по единому в городе порядку;
- Создание сервисного центра на уровне города, осуществляющего методологическую координацию сервисных центров в районах города Новокузнецка.
Сервисный центр осуществляет следующие функции:
- оказание помощи и услуг ТСЖ в организации их практической деятельности;
- оказание помощи ТСЖ в ведении бухгалтерского учета и отчетности;
- оказание помощи ТСЖ в организации приема платежей населения и иных собственников и пользователей помещений;
- оказание помощи ТСЖ в организации управления многоквартирными домами и обслуживания общего имущества;
- оказание помощи ТСЖ в организации содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Сервисный центр, осуществляя взаимодействие с ГУ ИС, обеспечивает движение финансовых потоков таким образом, чтобы денежные средства за предоставленные потребителям услуги поступали непосредственно с расчётного счёта ТСЖ управляющей и ресурс снабжающим организациям.
Финансирование деятельности сервисного центра осуществляется из средств, поступающих на содержание и ремонт помещений (платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии). При этом необходимы будут дополнительные денежные средства на начальном этапе создания и становления работы сервисных центров.
Создание таких сервисных центров позволит достигнуть сбалансированной системы управления многоквартирными домами.
Поскольку также предусматривается участие общественных объединений в этих сервисных центрах, готовых выполнять для ТСЖ различные услуги и работы. Предусматривается интеграция сервисных центров с ассоциациями и союзами ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Таким образом, Сервисные центры поддержки ТСЖ могут стать основой для создания жилищной сферы, в которой собственники жилья, включая их объединения, будут главными фигурантами. Вместе с тем, создаваемый рынок жилищно-коммунальных услуг является востребованной, свободной на сегодняшний день, нишей рынка труда и занятости. Рынок услуг по управлению многоквартирными домами перспективен для приложения сил и профессиональной реализации граждан широкой образовательной сферы, обладающих широким спектром знаний, умений и навыков: от менеджеров, бухгалтеров и программистов до квалифицированных рабочих специальностей. Особое значение, из опыта работы успешных ТСЖ, здесь имеет близость работы к месту проживания, что, в свою очередь, является дополнительным стимулом качественного исполнения производственных обязанностей сотрудников. Наличие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, содержания и ремонта общего имущества будет способствовать повышению эффективности выполнения различных ремесленных работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг.
Многое зависит от самих жителей, от собственников жилья. Для жителей будет всё по-старому, а старая система ЖКХ лишь приспособится к новым законодательным условиям. При этом собственник так и останется один на один с этой неприступной для него системой. И будет вечным просителем, но не лицом, от которого по существу должна зависеть деятельность этой системы ЖКХ.