2.6. Разработка предложения по совершенствованию взаимодействия ТСЖ с ОАО «Водоканал.«
Согласно новому Жилищному Кодексу жильцы бывших муниципальных домов должны выбрать форму управления своим жильём: создать ТСЖ, доверить управление домом управляющей компании, либо организовать непосредственное управление жилым фондом.
Дома, которые переводятся в ТСЖ, по закону становятся самостоятельными юридическими лицами. Каждое подобное юридическое лицо должно заключить договоры с коммунальными предприятиями о поставке электроэнергии, воды, газа, тепла. Однако для того, чтобы оформить всю разрешительную документацию, необходимо и время, и деньги, которые не всегда есть у собственников жилья.
Практика показала, что, в период нахождения жилого фонда в муниципальной собственности зачастую не была юридически правильно оформлена, либо была утеряна документация на подключение коммуникаций ТСЖ к сетям холодного водоснабжения и канализации.
С учётом сложившейся ситуации, и понимая социальную значимость вопроса Тверской Водоканал ввёл временный облегченный порядок заключения договоров с такими ТСЖ (управляющими компаниями), предоставляющий возможность оформить часть документации в максимально упрощённом режиме.
Чтобы привести свои отношения с ОАО «Водоканал» г. Новокузнецка в рамки правового поля, ТСЖ, в соответствии с законодательством, обязано предоставить следующий перечень документов:
- Заявление о заключении договора установленной формы.
- Учредительные и регистрационные документы со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями (копии):
- Свидетельство о государственной регистрации.
- Устав, учредительный договор, положение.
- Технический паспорт (паспорт домовладения).
Документы, подтверждающие полномочия представителя:
- Выписка из протокола общего собрания участников (членов), либо решение общего собрания о назначении (избрании) руководителя.
Для иных лиц: доверенность от имени ТСЖ, содержащая соответствующие полномочия (в случае, если интересы доверителя представляет юридическое лицо, дополнительно — договор поручения);
Техническая документация:
* Акты технической приемки водопроводных вводов;
* Акты технической приемки, канализационных сетей и выпусков;
* Акты обследования водомерных узлов;
* Исполнительная схема существующего водоснабжения и водоотведения;
* Акт сверки задолженности.
* Данные о субабонентах.
Перечень документов может быть уточнен в зависимости от состояния документальной базы ТСЖ. Далее ТСЖ необходимо разработать проект подключения водопроводного ввода к коммуникациям Водоканала и установить общедомовой прибор учёта.
Для этого абоненту необходимо сделать несколько шагов.
Первый шаг: обратиться в ОАО «Водоканал» г. Новокузнецка, который самостоятельно запрашивает в Департаменте архитектуры и градостроительства города копию топографической съёмки места, где расположен дом абонента, с нанесёнными на ней коммуникациями, и безвозмездно передаёт её абоненту для разработки исполнительного проекта.
Второй шаг: абонент запрашивает в техническом отделе водоканала технические условия и на основании топографической съёмки изготавливает исполнительный проект присоединения, в котором указывается место размещения водомерного узла и его схема. Данный проект необходимо согласовать в техническом отделе водоканала.
Заключительный шаг: проект проверяется сотрудниками водоканала, и составляются акты приёма водопроводного ввода и канализационного выпуска.
В случае отсутствия у абонента части необходимой документации и временного отсутствия общедомовых приборов учета, заключается предварительный договор, в котором сторонами согласуется реальные сроки её представления с учётом финансовых и иных возможностей ТСЖ.
Еще раз следует отметить, что жилищная реформа в России только набирает обороты. Мировая практика показала эффективность цивилизованного управления жилым фондом через специализированных операторов или объединениями собственников.
Следует понимать, что и законодатели, выпускающие неоднородные и порой натыкающееся законы, и собственники жилья, ставшие заложниками переходной экономики, и ресурс снабжающие организации, стремящиеся сохранить и развить качество своих услуг, только учатся взаимодействию.
Тем не менее, другого пути нет, и только обоюдное желание сторон, внимание местных властей к данной проблематике и стремление к компромиссу позволят двигаться жилищной реформе в правильном направлении и ОАО «Водоканал» г. Новокузнецка.
2.7. Расчет экономического эффекта от предлагаемых мероприятий
ОАО «Водоканал» идет по двум направлениям. Первое — снижение удельного потребления энергии на производстве. Речь идет о снижении потребления электроэнергии, установке энергоэффективного оборудования, применении энергоэффективных источников света, тепла и так далее.
Вторая часть по энергосбережению больше относится к потребителям. Если бы жители Новокузнецка тратили меньше воды, экономили воду, то и платили бы за нее меньше.
В России нормативное потребление воды на одного человека в сутки составляет 300-350 литров. В Восточной Европе — 150-200 литров, в Западной Европе — 120-150 литров. То есть по сравнению с Россией Европа в два с половиной, а то и в три раза меньше потребляет воды. Там вообще очень развита культура потребления, экономии приучают с детства. Допустим, выключать воду в то время, когда чистишь зубы. Вообще не лить воду понапрасну. Сравним тарифы: в нашей стране один куб воды стоит 0,4 — 0,5 евро, в Восточной Европе — 2 — 3 евро, в Западной — 4 — 5 евро. То есть вода там стоит в десять раз дороже, чем в России.
Подсчитано: если бы жители Новокузнецка снизили потребление воды хотя бы на 30 процентов и вместо 300 литров в день им понадобилось бы 200, то ОАО «Водоканал» на 40% снизил бы подъем воды — то есть на 40% снизится объем электроэнергии, необходимый для того, чтобы поднять воду из Туры или артезианских скважин. В этом случае подача воды (и потребление электроэнергии) в сеть снизилась бы на треть. В целом затраты на производство и транспортировку воды уменьшилась бы на 20 процентов.
Многие граждане до сих пор неверно понимают саму идею энергосбережения — она не связана со снижением тарифов, как думает большинство. Речь ведь идет о снижении объема потребления и, как следствие, — оплаты за услугу. Правильнее говорить о создании предпосылок для снижения темпов роста тарифа.
И идея энергосбережения, скорее, связана с бережным отношением к природе и экологии, чего можно добиться экономным отношением к энергетическим ресурсам.
В Новокузнецке установлены счетчики в 10 тысячах квартир. И 177 тысяч квартиросъемщиков не имеют приборов учета, которые необходимы и помогают экономить. Счетчики покажут, сколько потребляется воды, и не будет сомнений в том, есть переплата или нет. Особенно выгодно устанавливать данные приборы тем, кто часто находится в отъездах. В старых домах, где трубы и краны текут, клапан в сливном бачке не работает, идет бешеный расход воды, перед установкой счетчиков нужно привести в порядок сантехнику. Иначе показатели будут «зашкаливать».
ОАО «Водоканал» оказывает услуги по установке счетчиков. Цена прибора варьируется от 400 до 500 руб. Примерно от 500 рублей стоит сама установка, плюс предохраняющий фильтр и краны. Получается, что каждый прибор обойдется минимум в 2000 рублей при условии, что не понадобятся другие сопутствующие работы. На одну квартиру, в зависимости от вида разводки, требуется от 2 до 4 счетчиков — на горячую и холодную воду.
Самое главное — после установки счетчика опломбировать его и зафиксировать показания. Приборы учета пломбируют либо специалисты ОАО «Водоканала», либо организации, занимающейся управлением жилым домом (уточнить можно, посмотрев квитанцию на оплату коммунальных услуг — если в строчке «холодное водоснабжение» в качестве получателя платежа указан водоканал, то и счетчики должен пломбировать он, если УК и ТСЖ — по вопросу опломбировки обращаться к ним). При этом очень важно при покупке оборудования сохранять паспорт на него.
Поквартирные приборы учета служат для проведения расчетов за потребляемую воду с ТСЖ, ЖСК или УК, которые, в свою очередь, рассчитываются с водоканалом по общедомовому прибору учета за полученную услугу.
Инициаторами установки общедомовых приборов учета должны быть сами собственники жилья. ОАО «Водоканал» предоставляет рассрочку на пять лет ТСЖ, ЖСК или УК, что законом предусмотрено. Цена одного общедомового прибора учета сегодня варьируется от 20 тыс. руб. и выше. Одному дому понадобятся два прибора — на холодную и горячую воду.
После 2011 года УК, ТСЖ или ЖСК, не имеющие приборов учета, станут платить за услуги совсем по иной схеме. Сегодня на государственном уровне обсуждается такой вариант: расчет за воду будет производиться по сечению вводного трубопровода с тарифом в два раза выше существующего. Тогда установка прибора станет экономически выгодной.
Водоканал занимается только холодным водоснабжением. В Новокузнецке существует программа по восстановлению циркуляционных линий горячей воды. После чего температура горячей воды от ЦТП до девятого этажа будет постоянной. Тогда жителям не придется подолгу сливать воду.
Схема взаимодействия такова, что жители сначала рассчитываются с УК, ТСЖ и ЖСК, а они уже с водоканалом. Что касается недобросовестности, то у жителей есть право передать управление своим домом другой компании. Здесь главное понимать, что управляющая компания — это наемный работник и если собственников жилья не устраивает работа нанятой организации, они вправе собирать общее собрание собственников жилья и ставить перед ней конкретные задачи.
Выводы по второй главе
К сожалению, на сегодняшний момент законодательно не закреплены некоторые вопросы функционирования ТСЖ. В частности, это вопросы: об осуществления накоплений на капитальный ремонт домов, о детальной регламентации процедур принятия решений коллегиальными органами управления ТСЖ, о возможности ТСЖ выбирать варианты снабжения дома коммунальными ресурсами, о процедуре предоставления собственнику помещения регламентов взаимодействия лиц, желающих создать в своем доме ТСЖ, с органами местного самоуправления, об обеспечения равенства ТСЖ и ЖСК в получении финансовой помощи из бюджетов.
Необходимо, чтобы ТСЖ стали сильнее, перестали зависеть от субъективного фактора, от энтузиазма отдельных людей, стали неотъемлемой частью системы общественных отношений. Так же ТСЖ должны иметь свою экономическую базу и представлять собой целостную самодостаточную структуру, которая бы эффективно обеспечивала прав и интересы граждан. Для эффективного функционирования ТСЖ требуется создания детальных норм права, регламентирующих деятельность ТСЖ и масштабной внешней инфраструктуры, необходима инфраструктура подготовки и переподготовки кадров ТСЖ, управленческому консалтингу в ТСЖ, проведению финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности ТСЖ. Поэтому в качестве первоочередного пути совершенствования взаимодействия деятельности ТСЖ «ДСК — Новобайдаевец» с участниками рынка коммунальных услуг в г. Новокузнецке необходимо создание Управляющей компании ТСЖ, которая будет заниматься разработкой и выполнением программы по долгосрочному улучшению места проживания потребителей.
В качестве второго пути совершенствования взаимодействия деятельности ТСЖ «ДСК — Новобайдаевец» с участниками рынка коммунальных услуг в г. Новокузнецке необходимо принятие мер по созданию условий для организации и деятельности ТСЖ. Они должны быть направлены на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.
С учётом сложившейся ситуации, и понимая социальную значимость вопроса, Новокузнецкий Водоканал ввёл временный облегченный порядок заключения договоров с такими ТСЖ (управляющими компаниями), предоставляющий возможность оформить часть документации в максимально упрощённом режиме.
Поквартирные приборы учета служат для проведения расчетов за потребляемую воду с ТСЖ, ЖСК или УК, которые, в свою очередь, рассчитываются с водоканалом по общедомовому прибору учета за полученную услугу.
Инициаторами установки общедомовых приборов учета должны быть сами собственники жилья. ОАО «Водоканал» предоставляет рассрочку на пять лет ТСЖ, ЖСК или УК, что законом предусмотрено. Цена одного общедомового прибора учета сегодня варьируется от 20 тыс. руб. и выше. Одному дому понадобятся два прибора — на холодную и горячую воду.
После 2011 года УК, ТСЖ или ЖСК, не имеющие приборов учета, станут платить за услуги совсем по иной схеме. Сегодня на государственном уровне обсуждается такой вариант: расчет за воду будет производиться по сечению вводного трубопровода с тарифом в два раза выше существующего. Тогда установка прибора станет экономически выгодной.
Схема взаимодействия такова, что жители сначала рассчитываются с УК, ТСЖ и ЖСК, а они уже с водоканалом. Что касается недобросовестности, то у жителей есть право передать управление своим домом другой компании. Здесь главное понимать, что управляющая компания — это наемный работник и если собственников жилья не устраивает работа нанятой организации, они вправе собирать общее собрание собственников жилья и ставить перед ней конкретные задачи.
ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ДЛЯ СТУДЕНТОВ ОБЩЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ.
3.1. Разработка деловой игры «Дом» (выбери надёжную управляющую компанию)
По данным фонда Общественное мнение большинство россиян (64 %) сегодня не удовлетворены работой жилищно-коммунальных служб, которые отвечают за эксплуатацию их домов.
На сегодняшний день жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) все еще остается сферой, которую почти не затронули рыночные преобразования. Производство коммунальных услуг полностью сосредоточено в локальных монополиях, отсутствует конкуренция и стимулы к сокращению затрат и потерь, не часто удается привлечь в отрасль частный бизнес и частные инвестиции.
Одной из причин отсутствия рыночного регулирования объемов производства, инвестиционной привлекательности в отрасли, низкого качества и высокой стоимости жилищно-коммунальных услуг является наличие муниципального монополизма.
Демонополизация сферы жилищно-коммунального хозяйства может быть осуществлена и по пути широкого привлечения к обслуживанию жилищного фонда управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности.
Не случайно новый Жилищный кодекс и правительство России предписывают гражданам до конца 2007 г. определить, будем ли мы управлять своими домами самостоятельно, доверим их существующим структурам ЖКХ либо выберем управляющую компанию.
Договор на управление объектами недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на пять лет.
Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.
Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление. Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса.
Знание функций управляющей компании, муниципальной структуры во взаимодействии с управляющей компанией, критериев оценки качества работы, порядка проведения конкурсного отбора, состава работ по техническому обслуживанию зданий — обязательное требование к выпускнику специальности муниципальное управление, городское строительство и хозяйство и др.
Теоретические знания по этим темам студент получает при изучении курсов Муниципальное управление и социальное планирование в отрасли и Техническая эксплуатация зданий, сооружений и городских территорий. Естественно, что владение темой на уровне умений и навыков проблематично. Применения в учебном процессе деловой игры «Дом», позволит студентам приобрести практические навыки отбора управляющих компаний и работы с документацией.
Игра может быть использована на курсах повышения квалификации работников ТСЖ.
1. Назначение и цели игры
Игра предназначена для студентов специальности Муниципальное управление.
Учебная цель игры — закрепление знаний по теме Отбор управляющих компаний, содержание их деятельности, приобретение практических навыков проведения конкурса управляющих компаний и оценки их деятельности.
Игровой целью является получение к концу игры наибольшей суммы баллов по сравнению с другими участниками — победа в конкурсе управляющих компаний.
2. Организационная структура игры.
Общее руководство подготовкой и проведением игры осуществляют два преподавателя, ведущих занятия по курсу Муниципальное управление и социальное планирование в отрасли.
Преподаватели в игре выполняют две роли: Служба заказчика, Конкурсная комиссия.
Учебная группа студентов делится на 4 — 6 команд, по 4 — 5 человек, и каждая команда выполняет роль Управляющая компания. Студенты в команде выполняют роли Директор, Главный инженер, Бухгалтер, Специалист, Служащий.
Оптимальный период проведения игры — конец восьмого семестра.
3. Содержание процесс игры.
Игра состоит из 9 последовательно выполняемых этапов.
На I этапе — Заявка на участие в конкурсе — участники подают заявку на участие в конкурсе по установленной форме. На этом этапе команды не получают оценок, и все претенденты допускаются к участию в конкурсе.
В реальных условиях, после изучения заявок, конкурсная комиссия может отказать претендентам с обоснованием причин.
НаIIэтапе — Оценка квалификации — участники сдают профессиональный экзамен. Экзаменационный билет включает 10 вопросов по технологии строительных процессов, технологии возведения зданий, технической эксплуатации зданий. Экзамен проводится в письменной форме.
Команды обсуждают вопросы, находят ответ и передают билет на проверку в службу заказчика. За каждый правильный ответ командам начисляется по одному баллу. Победитель этапа определяется по максимальной сумме балов.
На III этапе — Собеседование — руководители управляющих компаний в службе заказчика заполняют анкету с вопросами.
В реальных условиях собеседование является обязательным для каждого участника конкурса. Управляющую компанию, участвующую в конкурсе, могут представлять не более пяти человек. Конкурсная комиссия, пользуясь определенной системой критериев, значимостью каждого из них, начисляет участникам баллы (максимальная сумма 100).
В игре для создания игровой ситуации и при отсутствии реальных данных количество баллов по каждому критерию определяется по жребию. В жеребьевке участвуют руководители компаний. Победитель определяется по максимальной сумме баллов. В случае равенства баллов победитель этапов определяется по результатам дополнительной жеребьевки.
На IV этапе — Конкурс главных инженеров — главные инженеры управляющих компаний представляют в службу заказчика план управления техническим состоянием конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Главные инженеры, консультируясь с членами команды, учитывая физический износ, планируют по различным конструктивным элементам жилого здания тот или иной вид ремонта: ТР — текущий, ВКР — выборочно-капитальный, КР — капитальный, ПЗК — полная замена конструкции.
Конкурсная комиссия сравнивает план с нормативом, и при совпадении плана с нормой участнику ставят один балл.
Победитель этапа определяется по максимальной величине баллов.
На V этапе — Конкурс бухгалтеров — бухгалтеры компаний планируют периодичность работ по санитарному содержанию жилого дома.
Планирование выполняется при консультации всех членов команды. Бухгалтер назначает периодичность работ, руководствуясь знаниями, годовым фондом заработной платы по видам работ, подсказками, жизненным опытом и здравым смыслом.
Предложения команд по периодичности работ бухгалтеры представляют в службу заказчика.
Конкурсная комиссия сравнивает предложения с нормативной периодичностью и за каждое совпадение ставит командам один балл.
Победитель этапа определяется по максимальному числу баллов.
На VI этапе — Конкурс специалистов — специалисты компании отвечают на вопросы по срокам службы конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Вопросы участникам даются по очереди на карточках, с одной стороны которых указан конструктивный элемент зданий, а с другой — срок службы по нормативу.
Если дан правильный ответ, карточка остается у участника, а если ответ неправильный, на вопрос отвечает второй участник, и так далее. Если правильный ответ не даст ни один участник, командам сообщается правильный ответ, а вопрос исключается из конкурса.
Конкурсная комиссия объявляет участникам что нормативный срок дается с градацией 5 лет.
На обдумывание ответа дается 10 секунд, в конкурсе используется 20 вопросов.
Победитель конкурса определяется по большему числу карточек у участника.
На VII этапе — Устранение неисправностей — участники устанавливают предельные сроки устранения неисправностей отдельных частей жилых домов и их оборудования.
Команды указывают срок в сутках, руководствуясь подсказкой, знаниями, жизненным опытом и здравым смыслом.
Конкурсная комиссия сравнивает указанные сроки с нормами и вычисляет отклонения по каждой неисправности и среднее значение отклонения.
Победитель этапа определяется по минимальной величине среднего отклонения.
На VIII этапе — Ремонт зданий — управляющие компании дают свои предложения по выполнению ремонтных работ, руководствуясь известным процентом физического износа конструктивных элементов здания и санитарно-технических систем, стоимостью ремонтных работ по отдельным позициям в целом, а также своими возможностями.
Начальные возможности у всех команд одинаковые и оцениваются коэффициентом 10. Командам известно, что в заказ будут включены работы на сумму 12 млн р. из стоимости ремонтных работ на сумму 20 млн р. Игровой момент этапа состоит в том, что участники не знают, какие работы будут включены в заказ и какие работы для заказчика являются приоритетными.
Распределяя по видам работ свой коэффициент, команды должны руководствоваться значимостью конструктивного элемента, здравым смыслом и интуицией.
Предложения компаний передаются в службу заказчика.
Конкурсная комиссия проводит оценку предложений по методу балльной оценки.
Метод балльной оценки предложений предполагает установление максимально возможной суммы баллов по предложению (например, 1000 баллов), максимально возможного числа баллов по конструктивному элементу (например, 300 баллов) и порядок определения количества баллов по каждому конструктивному элементу для соответствующего предложения.
Победителем этапа объявляется команда, набравшая большую сумму баллов.
На XI этапе — Подведение итогов игры — руководители объявляют управляющую компанию, выигравшую конкурс, и команды, занявшие последующие места, проводят анализ действий команд на отдельных этапах и в целом по игре, объявляют победителей по номинациям Директор, Главный инженер, Бухгалтер, Специалист.
Если игра проводится в студенческой аудитории, то руководители объявляют, как
результаты игры будут учтены в текущей или итоговой аттестации.
4. Система оценок результатов игры.
Принятая система оценок на этапах изложена в разделе 3. Победителю этапа начисляется количество баллов, равное числу команд, принявших участие в игре, занявшему второе место — на балл меньше и т. д. Все этапы игры равноценны.
Оценки на этапах руководители проставляют в экране результатов игры (прил. 10). Для наглядности и исключения ошибок в подсчете результатов экран выносится на доску или плакат и заполняется по ходу игры.
Баллы, полученные командами на отдельных этапах, суммируются. Победителем объявляется команда, набравшая наибольшую сумму.
При четырех участниках максимально возможная сумма баллов — 32, минимальная — 8.
5. Регламент игры
Этап I — Заявка на участие в конкурсе — 5 минут
Этап II — Оценка квалификаций — 10 минут
Этап IV — Конкурс главных инженеров — 10 минут
Этап V — Конкурс бухгалтеров — 10 минут
Этап V1 — Конкурс специалистов — 10 минут
Этап VII — Устранение неисправностей — 20 минут
Этап VIII — Ремонт зданий — 20 минут
Этап IX — Подведение итогов игры — 5 минут
Всего 90 минут (два академических часа).
6. Технологическое обеспечение игры
В состав технического обеспечения (на четыре команды) входят: коробка под материалы; папка для документации — 5шт.; пластмассовый кубик с цифрами на гранях; плакат Регламент игры ; таблички Служба заказчика, Управляющая компания — 4 шт.; приложение 1 — 5 экземпляров; табличка для тестового контроля — 8 экземпляров; шаблон для тестового контроля; приложение 2 — 5 экземпляров; приложение 3 — 5 экземпляров; приложение 4 — 5 экземпляров; приложение 5 — 5 экземпляров; приложение 6 — 1 экземпляр; карточки с наименованиями конструктивных элементов — 20 шт.; приложение 7 — 5 экземпляров; приложение 8 — 5 экземпляров; приложение 9 — 2 экземпляра; приложение 10 — 2 экземпляра.
Выводы по третьей главе
На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.
Тем не менее, сегодня они остаются неразвитой сферой ЖКХ. Одна из причин этого — отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом. Если добавить к этому, что большинство граждан психологически не готово взять на себя ответственность за управление собственным жильем, то вполне логичным является тот факт, что только 5% всего жилого фонда в России охвачено ТСЖ, а сама форма управления жилыми зданиями воспринимается как «чужая», созданная для нужд государства. В этих условиях критически важной становится информационно-пропагандистская работа по продвижению ТСЖ. Она должна быть направлена на устранение описанных негативных установок, выстраивание с населением отношений партнерства и доверия, повышение компетентности и социальной значимости собственников жилья, широкое их информирование о механизмах и преимуществах товариществ.
Теоретически, согласно новому Жилищному кодексу, люди могут и не создавать ТСЖ, а управлять домом самостоятельно, решая все вопросы на общем собрании, или заключить договор с частной УК. Но если ТСЖ не создано, то по любому, самому мелкому вопросу придется созывать общее собрание собственников. Даже если по решению жильцов дом перешел под опеку частной УК, товарищество все же имеет смысл создавать. ТСЖ вправе контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и в случае неудовлетворительной работы той или иной организации поменять её. Другой стимул для создания ТСЖ — возможность бесплатно оформить в долевую собственность нежилые помещения: подвалы, чердаки. Они могут использоваться самими жителями — допустим, для организации детского клуба, спортзала — или сдаваться в аренду и быть стабильным источником дохода, который, в свою очередь, можно направить, например, на ремонт или благоустройство территории. Новый ЖК также предоставил товариществам право получить в свое распоряжение земельный участок, на котором расположен данный дом и все сопутствующие ему объекты. Даже если не учитывать коммерческие возможности то, по крайней мере, это дает гарантию, что никто не построит у вас под носом, там, где полагается быть детской площадке, торговый павильон.
В среднем профессиональном образовании тема жилищно-коммунального хозяйства может изучаться в таких дисциплинах, как муниципальное управление, городское строительство и хозяйство, экономика предприятия, основы предпринимательской деятельности и др. жилищно-коммунальное хозяйство тесно связана с управленческими дисциплинами.
Для более глубоких знаний и закрепления теоретических умений, мы разработали деловую игру ДОМ, которая позволит студентам профессионального образования приобрести практические навыки отбора управляющих компаний и работы с документацией.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Организация успешной работы ЖКХ – одно из важных условий обеспечения достойных условий существования. Система управления ЖКХ требует реформирования. Главной цель реформы ЖКХ — это улучшение качества жилищно-коммунальных услуг при одновременном снижении затрат на их предоставление. Монополизм в этой сфере не дает потребителям и первую очередь населению возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг.
В настоящее время отрасль жилищно-коммунального хозяйства находится в достаточно тяжелом положении. Реформирование ЖКХ в России осуществляется уже более двух десятилетий, однако реформы проходят достаточно тяжело.
Реализующаяся модель реформы ЖКХ позволила добиться определенных позитивных результатов: существенно возросла доля оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, появились товарищества собственников жилья, как форма частного управления в многоквартирном доме, начались процессы демонополизации обслуживания жилья и проникновения частного капитала на данный рынок. Однако это все не изменило неэффективной системы функционирования жилищно-коммунального комплекса в целом, не поставило непреодолимых преград на пути возврата к нерыночным механизмам управления. Постепенные, частичные преобразования под жестким контролем государственных и муниципальных властей не позволили совершить качественный скачок и обеспечить саморазвитие данного сектора.
Проводимые преобразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства содержат конструктивные меры, позволяющие осуществлять взвешенную политику повышения уровня оплаты ЖКУ с обязательным гарантированным усилением мер по социальной защите населения.
Дифференциация подходов к оплате с учетом реальной платежеспособности разных слоев населения — единственно возможный путь стабилизации финансирования предприятий средствами населения при обязательном снижении издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг.
Реальное положение с финансированием предприятий ЖКХ показывает, что модернизация оборудования собственными средствами невозможна, там едва хватает средств на текущее содержание инженерной инфраструктуры городов. За последние годы сумма средств из бюджетов всех уровней, направляемая в жилищно-коммунальное хозяйство, практически не меняется и составляет порядка трети от годовой потребности. К сожалению, дальнейшее увеличение бюджетных ассигнований на эти цели не представляется реалистичным. Переложить платежи населения на промышленные предприятия, увеличив перекрестное субсидирование, нецелесообразно, ибо сохранение перекрестного субсидирования отрицательно сказывается на развитии экономики в целом и конкурентоспособности отечественных производителей. Таким образом, остается один источник — полная оплата потребляемых ЖКУ высокодоходными категориями граждан.
В результате анализа состояния и развития ЖКХ на территории Новокузнецка мы пришли к следующим выводам, что на сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСЖ позволяют улучшить качество работы ЖКХ, повернув его лицом к непосредственным потребителям услуг, и предоставляют большое количество новых возможностей и выгод собственникам квартир.
Становление и развитие жилищно-коммунального хозяйства г. Новокузнецка характеризуется как общими чертами, свойственными другим городам России, так и имеет ряд особенностей. Существующая система управления в ЖКХ характеризуется как несовершенная и бесперспективная, которая опирается не на рыночные, а административные принципы управления, так как органы местного самоуправления еще создали конкурентный рынок ЖКУ, продолжая делать ставку на развитие муниципальных унитарных предприятий. Это все приводит к тому что жилищно-коммунальные предприятия заинтересованы в продолжении бюджетного дотирования и не стремятся производить качественное и количественное предоставление ЖКУ населению. Помимо этого, процесс вовлечения собственников жилья не получил эффективного развития из-за реальных механизмов управления многоквартирными домами, экономических стимулов для организации ТСЖ, правовой среды для взаимодействия власти и частного бизнеса в жилищно-коммунальной сфере.
Прежде всего, необходимо определить целевую аудиторию ее характеристики и основную мотивацию, которая может побудить к вступлению в ТСЖ и участию в его работе. Исходя из мотивов, необходимо выбрать информацию, которая была бы интересна и полезна целевой аудитории выбор каналов, позволяющих доносить эту информацию до потенциальных участников ТСЖ, а также способ донесения этой информации.
Поэтому в качестве путей совершенствования взаимодействия деятельности ТСЖ «ДСК — Новобайдаевец» с участниками рынка коммунальных услуг в г. Новокузнецка необходимо принятие мер по созданию условий для организации и деятельности ТСЖ, разработкой и выполнением программы по долгосрочному улучшению места проживания потребителей. Для выполнения этих мер и программ, были разработаны предложения по совершенствованию ТСЖ с ОАО «Водоканал». Такое взаимодействие ТСЖ с Водоканалом помогает сэкономить финансовые средства собственников жилья, позволяет не накапливать долг перед ТСЖ. Такое взаимодействие станет экономически выгодным для ТСЖ и города Новокузнецка в целом.
Знание содержания, управления и структуры жилищное — коммунального хозяйства, понимая экономические механизмы ЖКХ и рассмотрев коренные изменения финансирования жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, после тщательного анализа товарищества собственников жилья можно сделать вывод о профессионализме работников данной сферы и знаний жителей, собственников жилья о деятельности данной сферы.
Такие знания и умения — обязательное требование к выпускникам специальности муниципальное управление, экономика предприятия, основы предпринимательской деятельности и другие — будущему специалисту службы заказчика муниципальных образований и управляющих компаний. На базе данных дисциплин, мы разработали методические указания, деловую игру ДОМ (выбери надёжную управляющую компанию). Благодаря этому студенты на практике ознакомятся с документацией, посмотрят и поймут работу управляющей компании.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ.
- Конституция Российской Федерации 1993 г. (в последней ред. Законов РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ)
- Гражданский кодекс РФ.-М.1999.
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. От 04.05.2010).
- Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Российская газета – 1993 –2 января, с.1.
- Федеральный закон от 17.06.99 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». // Российская газета – 1999-20 июня – с.1.
- Федеральный закон Российской Федерации от 15.06.96г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ).
- Постановление Правительства РФ от 27 февраля 1999 г. N 242 «Вопросы Правительственной комиссии по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 6. Ст. 241
- Постановление Правительства РФ от 18 июня 2006 г. №707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».
- Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 05.04.2010)»Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.09.2003).
- Распоряжение Правительства РФ от 02.02.2010 № 102-р, которым утверждена Концепция федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» (далее — Концепция).
- Закон PФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (с изменениями от 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г., 25 ноября 2006 г., 25 октября 2007 г., 23 июля 2008 г., 3 июня 2009 г., 23 ноября 2009 г., 18 июля 2011 г.).
- Федеральный закон от 12.01.1996 № 1-ФЗ «О некоммерческих организациях», 12 января 1996 года N 7-ФЗ.
- ФЗ «О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2001 N 196-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N10-П).
- Федеральная программа «Жилище» на 2011 — 2015 годы.
- Указ Президента РФ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации». //Собрание актов законодательства РФ от 05.05.1997 г., №18, с.21-31
- Указ Президента РФ от 29.03.96 № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» // Российская газета – 2 апреля – с.1.
- Аболин А.А. Статистическая отчетность 22-ЖКХ (субсидии) как зеркало проведения реформы ЖКХ // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ – 2001- №5-с.64-68.
- Аболин А.А. Трансформация льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг в компенсационные выплаты // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №6 –2001-с.58-62.
- Бабун, Р.В. Организация местного самоуправления: учеб. пособие / Р.В. Бабун. — Спб.: Питер, 2005. — 192 с.
- Бобович Р.Е. Объединения жителей многоквартирных домов. — М.: Ассоциация ТСЖ «Центр», 2008. — 237 с.
- Долгушина О.В. Порядок формирования ТСЖ в период строительства // Экономика и жизнь. — 2010. — №1. — С.32-40.
- Дронов А.А. О состоянии ЖКХ России и перспективах его формирования // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — № 6-7 –2001 г.
- Конюхов Л.Н. и др. Анализ финансового состояния жилищно-коммунального предприятия // ЖКХ – 2001-№6
- Кругликов А.А. Государственная политика в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №7 – 2000 г.
- Максимова Н.С. Реформа жилищно-коммунальной сферы – важный резерв укрепления финансов России // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №5 –2003 г.
- Рыжов А.Б. Внедрение норм ЖК РФ об управлении многоквартирными домами // Жилищное право. — 2006. — №2. — С.26-33.
- Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. — 2005. — №4. — Ч.I. С.10 — 14.
- Смирнов, Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. — СПб., СПбГИЭА, 2005. — 264 с.
- ТСЖ споры / лучшие адвокаты Москвы — [электронный ресурс]. — Режим доступа:http://tsj-spor.ru/ — Заглю с экрана. — Данные соответствуют 28.05.13.
- Тягунова Л. А. Экономика и социум – [электронное периодическое издание]. — Режим доступа: http://iupr.ru/elektronnoe-periodicheskoe-izdanie-ekonomika-i-sotsium/ — Загл. с экрана. — Данные соответствуют 30.04.13.
- Филимонов С.Л. Справочник по организации деятельности правления ЖСК, ЖК, ТСЖ; М.: ДИАЛОГ. МИФИ, 2010, ч.2. — 208 с.
- Чернышев Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 2008.
- Чистякова М.А. Создание ТСЖ. // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. — М.: «Аюдар Пресс». — № 1, январь 2008.