ВВЕДЕНИЕ
Деятельность строительной отрасли актуальна по причине повышенных требований рынка к техническим и экономическим предложениям в жилищном строительстве, необходимостью соответствия объектов строительства широкому диапазону инвестиционных ресурсов, возросшим возможностям архитектурно-строительной практики, различным потребностям населения.
Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется перспективным сегментом жилищного строительства. Современные индивидуальные жилые дома представляют достойную альтернативу квартирам в многоэтажных домах. Сегодня около 50% россиян имеют загородный дом или участок земли, пригодный для индивидуального жилищного строительства и приусадебного хозяйства. Все большее количество людей используют индивидуальные жилые дома для постоянного проживания. Если раньше многие владельцы индивидуальных жилых домов имели квартиру в городе и проживали в основном в ней, а дом использовался как загородный дом для отдыха, то сейчас все чаще дома заселены постоянно.
Исследования в данной работе проводились с помощью следующих методов: — изучение и анализ научной литературы; — изучение и обобщение отечественной и зарубежной практики; — изучение деловой документации и статистических данных предприятия (отрасли).
Актуальность темы данной бакалаврской работы обусловлена динамичностью и сложностью прогнозирования рынка недвижимости, необходимостью повышения конкурентоспособности и экономической эффективности предприятия. В связи с чем, разработка, оценка проекта строительства жилых домов и выработка мероприятий по реализации позволит увеличить экономическую эффективность предприятия, создать, развить и реализовать конкурентные преимущества.
Удачно реализованные проекты являются фундаментом, на котором компания строит свое будущее.
Развитие малоэтажного домостроения одна из перспективных форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед государством по обеспечению населения доступным, комфортным и экологичным жильем.
Объект исследования – процесс разработки и управления строительства малоэтажных домов.
Предмет исследования – формы, методы, подходы, используемые для управления строительства малоэтажных домов.
Целью работы является разработка проекта управления строительством малоэтажных домов.
Для достижения поставленной цели требуется выполнить следующие задачи:
изучить понятие, структура и анализ строительной отрасли;
рассмотреть особенности и технологии малоэтажного строительства;
рассмотреть управление строительством жилого малоэтажного дома в современных условиях;
изучить общую характеристику строительной компании;
провести экономическую характеристику компании ;
провести анализ организации и управления строительством в ООО «ЛЕВИТЭК»;
разработать мероприятия по улучшению организации строительства;
разработать мероприятия управления строительством жилого малоэтажного дома;
провести экономическую оценку предлагаемых мероприятий.
Методами сбора и обработки информации являются методы экономико-статистических группировок, табличное представление информации, а также опросный метод.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО МАЛОЭТАЖНОГО ДОМА
-
- Понятие, структура и анализ строительной отрасли
Строительство это отрасль материального производства. Под строительством понимают как новое строительство, так и реконструкцию, капитальный ремонт и техническое перевооружение существующих объектов. Готовой строительной продукцией являются не только законченные строительством объекты (здания, сооружения и другие недвижимые объекты), но также и услуги по осуществлению текущего, капитального ремонтов, производственно-технологическая комплектация, монтаж и пуско-наладочные работы оборудования.
Строительство тесно связано со всеми отраслями экономики. Оно обслуживает практически все отрасли промышленности. Так, капитальное строительство — это создание новых и модернизация имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. По данным Росстата степень износа основных фондов по полному кругу организаций на конец 2022 г составляла от 40 % до 60% . Строительная отрасль является основой развития всех других отраслей, поскольку удовлетворяет потребность воспроизводства основных фондов, которое обеспечивается за счет инвестиций и строительства новых мощностей и объектов. К капитальному строительству можно также отнести проектные и изыскательские работы, подготовку технической документации, необходимой для осуществления строительных, монтажных, пусконаладочных и других специальных капитальных работ. Строительная отрасль является системообразующей в экономике любого государства. Для Российской Федерации это также актуально. Согласно официальным данным Федеральной службы государственной статистики среднегодовая численность работников организаций, занятых в строительстве составила
2020 г -2816200 человек
2021 г – 3061900 человек
2022 г – 2619000 человек
Общее число действующих строительных организаций:
2020 г – 112846
2021 г – 196234
2022 г – 235351
Совокупность проектно-изыскательских, исследовательских, строительно-монтажных предприятий и организаций, а также компаний по производству строительных материалов принято называть строительным комплексом. Строительный комплекс осуществляет полный цикл работ от проектирования до ввода объекта в эксплуатацию. В Российской архитектурно-строительной энциклопедии строительный комплекс определяется как «совокупность отраслей, производств и организаций, характеризующуюся тесными устойчивыми экономическими, организационными, техническими и технологическими связями в получении конечного результата».
Строительный комплекс включает строительство и совокупность отраслей и производств, ориентированных на обслуживание строительного производства и обеспечивающих его материально-техническими ресурсами, научно-исследовательскими, проектно-изыскательскими, опытноконструкторскими работами и подготовкой кадров.
В составе строительного комплекса можно выделить следующие группы предприятий и организаций (рис. 1):
1 группа – строительно-монтажные (подрядные) организации, предприятия, исполняющие все виды строительных работ;
2 группа – промышленные предприятия и организации, поставляющие для строительства предметы труда (промышленность строительных материалов, конструкций, машиностроительная, металлообрабатывающая, деревообрабатывающая промышленность);
- группа — предприятия, поставляющие средства труда (строительное и дорожное машиностроение, производство оборудования для промышленности строительных материалов);
- группа — предприятия, обслуживающие производство и обеспечивающие условия жизнедеятельности общества, так называемая инфраструктура;
К производственной инфраструктуре можно отнести: — предприятия по ремонту машин и оборудования; — транспортные организации, оказывающие услуги по транспортировке строительных материалов, а также предоставляющие услуги строительной техники; — научно-исследовательские и проектные организации; — учреждения по подготовке специальных кадров; и рыночную инфраструктуру: — коммерческие банки;
— федеральный и территориальные лицензионные центры, органы по сертификации; — тендерные комитеты и др.
5 группа — организации, осуществляющие управление (координацию) строительством — министерства, комитеты, департаменты, объединения, ассоциации и т.д.
Рисунок 1 Структура строительного комплекса
Отраслевая часть строительного комплекса представлена в основном организациями первой группы:
постоянно действующие организации по выполнению строительных и монтажных работ и по монтажу оборудования на строящихся объектах;
вспомогательные и обслуживающие производства и хозяйства, находящиеся на балансе строительных и монтажных организаций.
В роли строительных и монтажных организаций выступают: — предприятия различных организационно-правовых форм, в уставе которых предусмотрены любые виды строительных и монтажных работ и выручка от реализации этих работ имеет по сравнению с другими видами работ, продукции и услуг наибольшую долю в общей выручке.
Многие крупные и средние строительные организации имеют на своем балансе различные вспомогательные производства. К ним относятся: — бетонные узлы ; — цехи по раскрою строительных материалов; — цехи по приготовлению и расфасовке лакокрасочных материалов; — лаборатории по испытанию качества строительных материалов и т.п. Вторая и третья группы организаций строительного комплекса представляют собой его материально-техническую базу.
Под материально-технической базой понимают совокупность предприятий и производств, обеспечивающих строительную отрасль необходимыми материально-техническими ресурсами (предметами и средствами труда). Это такие отрасли как:
1) сельское хозяйство — льноволокно, пенька, пакля, клеи (казеиновый, костный);
2) транспорт и связь (железнодорожный, автомобильный, речной, воздушный, технологический транспорт и пр.; радио и телесвязь, телетайпы, почтовые услуги);
3) промышленность:
— металлургия (металлоконструкции, прокат);
— нефтехимия (горюче-смазочные материалы, лакокрасочные материалы, полимерные покрытия, рубероид и др.);
— лесообрабатывающая промышленность (лес круглый, пиломатериалы, столярные изделия и т.п.);
— машиностроение (строительные и дорожные машины, механизированный инструмент, подъёмные механизмы, заводы и мастерские по обслуживанию и ремонту строительных машин);
— промышленность строительных материалов.
1.2 Особенности и технологии малоэтажного строительства
Современные тенденции в архитектуре и дизайне малоэтажных жилых зданий связаны с созданием комфортных и функционально-ориентированных жилых пространств, которые учитывают индивидуальные потребности человека и используют новейшие технологии для повышения энергоэффективности и эффективности.
Экологичность материалов, функциональность планировки, эргономичность дизайна, использование современных технологий и индивидуальный подход к проектированию — все это становится приоритетными направлениями в современной архитектуре и дизайне. Существует множество тенденций, которые влияют на комфорт, функциональность и эстетику зданий.
Рассмотрим некоторые из них: − Использование экологически чистых материалов не только способствует устойчивому развитию, но и улучшает качество жизни людей. Они позволяют создавать комфортные и здоровые условия проживания, сохраняют природные ресурсы, повышают энергоэффективность зданий, улучшают эстетический вид, повышают надежность и долговечность, упрощают процесс утилизации отходов, создают дополнительную ценность недвижимости, привлекают больше клиентов и повышают стоимость при продаже и аренде.
Экологически чистые материалы для малоэтажных жилых зданий могут включать в себя: Древесину — она обладает низкой теплопроводностью, высокой звукоизоляцией и легкостью, что делает ее идеальным материалом для стен, полов и крыш.
Камни — такие как известняк, сланец или гранит, могут использоваться для облицовки фасадов зданий, обеспечивая им прочность и долговечность. Глину и кирпич — могут быть использованы для строительства стен и перегородок.
Стекло и керамику — которые используются для создания окон и дверей, а также для производства сантехники и керамической плитки.
Металлы — такие как алюминий, сталь и медь, которые могут использоваться для создания каркасов и конструкций зданий.
− Инновационные технологии в малоэтажном жилищном строительстве играют важную роль в обеспечении комфорта, энергоэффективности и безопасности домов.
Одним из наиболее распространенных примеров является использование солнечных батарей для выработки электроэнергии. Солнечные панели устанавливаются на крыше дома и преобразуют солнечный свет в электричество, которое затем используется для питания дома. Это позволяет снизить зависимость от внешних источников энергии и сократить расходы на электричество.
Еще одной инновационной технологией является использование умных систем управления домом. Такие системы позволяют автоматически регулировать температуру, освещение и другие параметры дома в зависимости от потребностей жильцов. Это делает жизнь более удобной и комфортной, а также позволяет экономить энергию.
Также стоит упомянуть о системах безопасности, которые становятся все более распространенными в малоэтажных домах. Например, видеонаблюдение, системы контроля доступа и датчики движения помогают предотвратить кражи и другие происшествия.
Наконец, стоит отметить, что малоэтажные дома могут быть оборудованы современными системами отопления и вентиляции, которые обеспечивают комфортную температуру в любое время года.
Эти системы также помогают снизить расходы на отопление и улучшить качество воздуха внутри дома. − Функциональность в малоэтажном строительстве представляет собой один из ключевых факторов, определяющих комфортность и удобство проживания в конкретном здании.
Она включает в себя правильную организацию пространства, выбор оптимальных размеров комнат и их расположения, а также учет потребности семьи в тех или иных помещениях. Например, функциональность в строительстве может проявляться в использовании эргономичной мебели, размещении необходимой техники и предметов интерьера. Все это позволяет создать максимально комфортные условия для проживания. Однако, функциональность может быть достигнута лишь при правильном учете эргономических аспектов.
Эргономика, в свою очередь, определяет удобство использования мебели, бытовой техники и других элементов интерьера. Она учитывает размеры мебели, правильное расположение розеток и выключателей, оптимальное использование естественного света. Все эти факторы также влияют на комфортность проживания и создают необходимую атмосферу в доме. Примеры эргономичных решений могут включать в себя использование многофункциональной или встроенной мебели, которая позволяет сэкономить пространство и сделать его более удобным для использования. Например, кровать-трансформер в раскрытом состоянии может использоваться как место для отдыха, а в закрытом позволяет обеспечить в комнате больше пространства. Кухонный гарнитур при грамотной компоновке может существенно снизить нагрузку на человека во время готовки, а выдвижные ящики и всевозможные системы размещения позволяют хранить посуду и другие предметы в прямой доступности.
Современный дизайн экстерьера представляет собой сочетание простых геометрических форм, природных материалов и минималистического подхода. Использование таких элементов позволяет создавать гармоничные и функциональные облики зданий, которые соответствуют современным эстетическим и функциональным требованиям.
Простые геометрические формы, такие как прямоугольники, квадраты, создают ощущение легкости и простоты. Панорамное остекление также позволяют использовать больше естественного света, что делает помещения более просторными.
Современный дизайн экстерьера представляет собой сочетание простых геометрических форм, природных материалов и минималистического подхода. Использование таких элементов позволяет создавать гармоничные и функциональные облики зданий, которые соответствуют современным эстетическим и функциональным требованиям.
Простые геометрические формы, такие как прямоугольники, квадраты, создают ощущение легкости и простоты. Панорамное остекление также позволяют использовать больше естественного света, что делает помещения более просторными. Применение природных материалов, таких как дерево, камень и металл, добавляет в экстерьер ощущение теплоты и уюта.
Такие материалы не только выглядят стильно, но также обладают прочностью и долговечностью, что является важным фактором при строительстве зданий. Минималистический подход в дизайне экстерьера заключается в использовании минимального количества элементов декора и функциональных деталей.
Это позволяет сохранять пространство и создавать ощущение свободы и простора. Кроме того, минимализм способствует экономии энергии и снижению затрат на строительство. Важную роль в современном экстерьере играют и системы освещения. Правильное использование света может создавать различные эффекты, такие как визуальное увеличение пространства, создание уютной атмосферы и акцентирование определенных зон.
Современный дизайн экстерьера основан на использовании простых геометрических форм, применении природных материалов и следовании минималистическому подходу. Такой подход позволяет создавать гармоничные, функциональные и эстетически привлекательные облики зданий.
− Современные тенденции в оформлении интерьеров малоэтажных жилых домов включают в себя использование природных материалов, минимализм и экологическую направленность. Натуральные отделочные материалы, такие как дерево или камень, создают теплую и уютную атмосферу, которая сочетается с современными технологиями и мебелью. Минимализм упрощает дизайн, уменьшая количество мебели и декора в комнате, что помогает сохранить пространство и сделать его более функциональным.
− Тенденция к снижению этажности малоэтажных жилых домов набирает все больше популярности. Это связано с тем, что многие люди предпочитают жить в более компактных и удобных условиях. Однако, в последние годы эта тенденция приобрела новые формы и стала более разнообразной.
Одним из новых направлений является строительство таунхаусов — небольших домов, которые расположены на нескольких уровнях и имеют общую стену с соседними домами.
Таунхаусы позволяют создавать более компактные и уютные пространства, сохраняя при этом все преимущества малоэтажной застройки. Еще одним новым направлением является строительство дуплексов — двухэтажных домов, расположенных на одном участке земли.
Дуплексы позволяют разделить участок на две части, каждая из которых может быть использована для проживания двух семей. Это особенно удобно для семей с детьми, которые хотят жить рядом, но в разных домах.
Также в последнее время стали популярны проекты домов с мансардами — чердаками, которые используются как жилые помещения. Мансарды могут быть как небольшими, так и достаточно просторными, и они позволяют увеличить площадь дома без увеличения его размера.
− Размещение малоэтажных жилых домов в общей структуре генерального плана должно быть подчинено идее формирования выразительной объемно-пространственной композиции застройки в целом и отдельных ее элементов.
Особое внимание следует уделять применению различных приемов архитектурно-художественной выразительности малоэтажных жилых домов, при использовании которых здания становятся как бы частью природного ландшафта, достигая визуальной взаимосвязи жилища с окружением. [1]
− Плоская кровля – это современный тренд, который стал популярным в последние годы. Она представляет собой ровную поверхность крыши, которая не имеет уклона или скатов. Такая кровля может быть выполнена из различных материалов, например, из металла, бетона или асфальта.
Плоская кровля имеет ряд преимуществ перед традиционными скатными крышами. Во-первых, она более экономична, так как требует меньше материалов и работ при монтаже. Во-вторых, она имеет более простой и лаконичный дизайн, который не перегружает здание и не нарушает его архитектурный облик. В-третьих, плоская кровля менее подвержена воздействию осадков и других погодных условий, что увеличивает ее долговечность и надежность.
Кроме того, плоская кровля может использоваться для различных целей. Например, на ней можно разместить солнечные батареи, создать зону отдыха или зеленую крышу. Это позволяет расширить функциональность здания и придать облику новые черты. Под термином «зеленые крыши» подразумевается частичное или полное заполнение кровли живыми растениями.
Это могут быть как растения в контейнерах или кадках, так и высаженные в грунт. Эксплуатируемая «зеленая крыша» с постоянным присутствием на ней людей обязательно ограждается парапетом высотой не менее 1,2 м. Любая «зеленая крыша» состоит из нескольких слоев:
2. Основание. Представляет собой несущую конструкцию крыши. Рекомендуется создание небольшого наклона к водостоку.
3. Гидроизоляционный слой. Применяется для защиты несущих конструкций крыши, отделяя почвенный слой. Чаще всего это полимерные мембраны, полиэтиленовая пленка или жидкая резина.
4. Теплоизоляция. Теплоизоляционный слой может выполняться из пробковых плит, экструдированного пенополистирола или пенополиуретана.
5. Барьер для корней (корнезащитный слой). Защищает крышу от повреждений, которые могут нанести глубоко проросшие корни. Представляет собой полимерную пленку или фольгу, уложенную сверху слоя гидроизоляции.
6. Дренажный слой. Он задерживает количество воды необходимое для жизни растений.
7. Фильтрационный слой. Задерживает избыточное количество осадков. Отличным фильтром является геотекстиль. Более того, геополотно предотвращает смешение грунта и слоя дренажа.
8. Плодородный грунт. Грунты, используемые на крыше, должны быть легкими, теплыми, пористыми и влагоемкими.
9. Растения. Заключительный слой, придающий крыше законченный вид
К важным условиям устройства «зеленой крыши» так же можно отнести, полив и освещение растений.
При реконструкции зеленые кровельные системы устанавливают на железобетонное основание любого здания с крышей, градус уклона которой составляет от 0 до 12%. Затем кровлю покрывают слоем керамзита, цементно– песчаной стяжкой и праймером битумным.
У производителей обязательной составляющей является два вида гидроизоляционного покрытия. Экструзионный пенополистирол обеспечивает защиту от тепловых потерь, водоотталкивание и высокую прочность. Специальная профилированная мембрана подпитывает растения влагой. [2] За последние годы значительно расширился рынок качественных материалов и компаний, которых специализируется на эксплуатируемых кровлях.
Более того плоская крыша позволяет избежать внешних водосточных систем на фасаде. Вода уходит через подогреваемую воронку по водостоку внутри дома, который соединен с ливневкой или дренажной системой.
Они располагаются в выделенных шахтах, обеспечивающих шумо и теплоизоляцию стекающей воды.
Таким образом, проведенное исследование позволило выделить следующие, что современные тенденции в архитектуре малоэтажных жилых зданий направлены на создание комфортных, функциональных и эстетически привлекательных пространств для жизни людей. Использование новых технологий и материалов позволяет создавать уникальные проекты, отвечающие потребностям и желаниям заказчиков. Важно следить за актуальными трендами в архитектуре и применять их при проектировании и строительстве жилых малоэтажных зданий.
-
- Управление строительством жилого малоэтажного дома в современных условиях
Доля малоэтажного жилищного строительства в объеме вводимого в эксплуатацию жилья более чувствительна к изменению экономического состояния в стране. И в данный момент строительство малоэтажного жилищного комплекса выходит на первые позиции. Впервые в Российской Федерации отмечено опережение объемов введённого в эксплуатацию индивидуального строительства по отношению к индустриальному – по результатам первого полугодия 2022 г. эти числа достигают значений в 17,6 млн квадратных метров. Т. е. прибавляется 26 % в сравнении с первым полугодием 2021 года. Согласно данным Госкомстата, проценты роста в период с января по июнь 2022 года по сравнению с прошлым годом по России распределяются следующим образом: северо-запад страны – 102 %, Москва и Московская область – 59 %, Урал – 45 %, юг – 44 %, Дальний Восток – 26 %, Северо-Кавказ – 15 %, Поволжье – 14 %, Сибирь – 5 %, центр – 3 %, при этом лидер по вводу малоэтажного строительства – Поволжье, где суммарная площадь всех введенных объектов индивидуального строительства составляет 4,1 млн квадратных метров1. В период с января по сентябрь 2023 года процент введения малоэтажного индивидуального жилья увеличился на 11,4 % [2].
К сожалению, малоэтажное жилье реализуется не с полной поддержкой на различных этапах своего осуществления. Финансовая поддержка государства направляется городам с численностью населения от двухсот тысяч человек; в остальных населенных пунктах проживают граждане, имеющее менее социально-защищенное положение. Оно выражается в невозможности использования материнского капитала или льготной ипотечной ставки при приобретении дома2. Учет этого аспекта позволит выровнять ситуацию по стране и повысить средний показатель осуществления малоэтажного жилищного строительства.
Усовершенствовав некоторые направления в законодательстве, которое регулирует правовой статус индивидуального жилья, можно найти выход из затруднительных ситуаций, которые все чаще касаются форм малоэтажных жилищных объектов, реже встречающихся на территории Российской Федерации. Таунхаусы, уступающие по типологии индивидуальным малоэтажным домам с количеством этажей до 3, предназначены для 2–4 семей. Не существует четко прописанного определения о том, чем именно является таунхаус – индивидуальным жильем или квартирной постройкой. Отсюда вытекает череда действий, связанных с первоначальным выделением участка под общее пользование сблокированного построения с последующим размежеванием участков, осуществляемым жильцами в самостоятельном порядке. Это влечет за собой существенные финансовые затраты и долгую бумажную волокиту.
Обязательный подряд на возведение комплекса малоэтажных индивидуальных домов, имеющий актуальную налоговую нагрузку, осуществляется с нагружением девелопером себестоимости его продукции, что крайне негативно отражается на динамиках продаж и спросе.
Этим объясняется увеличение числа объектов без подряда – 70 % от общего числа впервые за период 2017–2022 годов (данные аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»).
Учет всех вышеизложенных проблем со временем поможет избавиться от вымывания доступной и ликвидной продукции и решить вопрос регресса на рынке продаж.
Это подводит к ответу на вопрос: «По какой причине необходимо разрабатывать новые системы методологических тактик по отношению к управлению малоэтажным строительством?». Объемы индивидуального малоэтажного строительства увеличиваются, а существующие методы управления не соответствуют этому росту и устаревают ежемесячно.
Стратегические направления в развитии управления малоэтажным строительством – это основная цель, планы осуществления и их реализация. Существует возможность успешного внедрения и сочетания базовых стратегий – лидерство по издержкам, дифференциация, фокусирование и концентрация ресурсов, а также методики анализа пяти сил Портера. Их взаимное использование заложит в достаточной мере экономическую устойчивость, которая, в свою очередь, обеспечит успешное внедрение социализированных и интеллектуальных систем в управлении малоэтажным строительством.
Стратегия лидерства по издержкам с ее поощрением высокого уровня научно-технического прогресса позволит внедрить использование современного оборудования и автоматизировать различные процессы. Обновление сможет осуществляться не только в результате калькирования, плагиаторства и заимствований иностранных технологий и/или импорта оборудования. В основу методологии развития могут выноситься специализированные научные подходы, которые базируются на основе закономерностей развития, на принципах в управлении, учитывая инновационное развитие.
Дифференциация в управлении позволит охватить различные типы малоэтажного строительства, от непосредственно индивидуальных до блокированных, затрагивая специфические – например, двухэтажные дома с поэтажным расположением квартир – особый тип блокированных домов. В процессе может быть сформулирован абсолютно новый товар с акцентом на его уникальных свойствах при равной или меньшей стоимости, что может стать привлекательным предложением для застройщика и или покупателя.
Стратегия фокусирования может реализовываться как на издержках или дифференциации, так и на абстрактных разнообразных вещах, в числе которых может быть то, из чего построен индивидуальный малоэтажный дом, где он построен, в каких условия, с какой целью, какие трудности возникали при его возведении и так далее.
При рассмотрении вопросов, связанных с управлением малоэтажным строительством, необходимо учитывать особенности при использовании какого-либо конкретного материала. По данным Росстата, дома, возведенные из дерева, значительно более доступны для рядового гражданина, т. к. стоимость за 1 квадратный метр варьируется по регионам РФ и может быть меньше, чем в кирпичных домах, в 2 раза. Такие дома энергосберегаемы и экологичны, проще и быстрее возводятся и вводятся в эксплуатацию. Диаграмма числа малоэтажных индивидуальных домов из различных материалов, составленная по данным Росстата и расчетам Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации, приведена на рисунке 2.
В числе «других» находятся быстровозводимые дома на основе металлических конструкций, обшитые изнутри утеплителем, а снаружи – внешними панелями. Такие строительные объёмы отвечают требованиям эстетики и сводят к минимуму энергозатратность проектов. Введение включающих инновационное развитие методов в материалологию малоэтажной застройки нашей страны позволит снизить затраты на строительство, пополнить многообразие возможно возводимых форм строительных объемов, а также минимизировать мусорные отходы. Примерами могут служить дома, возведенные по технологии 3D-печати, активно развивающиеся и использующиеся в США, Китае и Голландии [3; 4], и «умные энергосберегающие дома с нулевым энергопотреблением», уже проектируемые и реализуемые в нашей стране, требующие гораздо меньших затрат, чем зарубежные аналоги, и работающие по принципу рекупирации (архитектор-конструктор Анатолий Надденный).
Рисунок 2 Динамика числа малоэтажных индивидуальных домов из различных материалов (разработано авторами по данным Росстата и расчетам Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации)
Важным факторов для понимания принципов управления малоэтажным строительством является условия районов строительства – как природно-климатические, раскрывающиеся в том числе в обеспеченности ресурсами, так и выражающиеся в степени развитости с точки зрения экономики города или населенного пункта.
Аграрные регионы, имеющие маленькую развитость, лидируют по показателям построенных квадратных метров малоэтажного комплекса в 2022 году (67,5 %). Развитые регионы добывающей промышленности занимают вторую позицию – 61,2 %. Реже всего индивидуальное жилищное строительство осуществляется в финансово-экономических центрах (26 % без учета погрешности при включении в эти данные малоэтажных домов Московской области) и регионах, ориентированных на сырьевой экспорт (24,7 %) [2]. В основы методологии управления малоэтажным строительством должно закладываться внимание к специфике места строительства с учетом транспортных вопросов – в зависимости от уровня городского/сельского/местного значения развивается уровень территориально привязанного обслуживания.
Может осуществляться:
строительство малоэтажных комплексов, основанное на существующих центрах общего пользования, предприятиях и учреждениях на соседствующей территории;
строительство малоэтажных комплексов, имеющих внутри себя собственные центры общего пользования, предприятия, учреждения и функционирующих автономно;
промежуточный вариант – строительство малоэтажных комплексов, частично содержащих в себе общественные центры и имеющих таковых на прилегающей территории [5].
В основе методологии развития управления малоэтажным строительством также могут лежать программно-целевые методы. Это эффективный инструмент стратегического управления, который обеспечивает баланс в системе, изображенной на рисунке 3.
Рисунок 3 Система управления малоэтажным строительством
С помощью применения консолидации ресурсов и вовлечения внешних бюджетных источников возможно решение глобальных проблем межотраслевого и/или межтерриториального характера [6]. Существующая брешь между экономической потребностью в инновационном обновлении и ее удовлетворением с применением научно-технических и исследовательских методов приводит к проблеме импортозамещения [7]. Растущее распространение деревянных малоэтажных домов, отмеченное выше, является откликом данной проблемы и частью ее отображения для нынешней экономики.
Распространение так называемых методов «off-site construction» – «строительства вне площадки» (далее – СВП), основанных на фабричном производстве, поднимет нишу индивидуального малоэтажного строительства на новый уровень. В числе преимуществ СВП – высокая производительность, экономическая эффективность и превосходство в качестве. Учитывая такие факторы, как уровень качества жизни в конкретном населенном пункте, экономический аспект строительства нежилых помещений, сопутствующих строительству малоэтажных комплексов, а также проблемы производительности для заводов, метод СВП разрабатывает такие управленческие направления, которые минимизируют человеческие и ресурсные риски, и позволяет исключать нехватку рабочей силы, погодные факторы, задержки проекта. В состав областей управления входят 7 составляющих: управление интеграцией, управление временем, управление затратами, управление качеством, управление персоналом, управление рисками, управление закупками и управление заинтересованными сторонами – PMI и IPMA (для «европейского подхода») [8]. Интеграционное управление должно учитывать политико-экономическую ситуацию в мире для заблаговременного учета различных вариантов развития событий. Примером может послужить проект технопарка и жилого комплекса в городе Краснодаре от инвестиционной корпорации Chinese Merhant International Investment (Holding) Group Limited [9], который был приостановлен в связи с угрозой применения санкций со стороны западных банков по отношению к инвестору5.
В основу методологии развития управления малоэтажными жилыми домами также можно вложить экономические, математические и логико-семантические модели, осуществляющие многовариантную разработку и оптимизацию возможных вариантов ввиду множества критериев. В данный контекст могут вноситься методы системного анализа имеющейся информации в виде научных публикаций, статистических данных, стандартов и нормативной документации. Они обеспечат адаптивность субъектов малоэтажного сектора к внешним изменениям. Сформированные системы решений в управлении сектором по формированию целевой комплексной программы базируются на основе сочетания гипотез рационального поведения и детерминизма. Участники инвестиционно-строительного процесса соответственно избирают поведение, приводящее к желаемым результатам, и оптимально устраняют неопределенности при принятии решений в разностепенно ожидаемых ситуациях. Концептуально-методологические модели принятия маркетинговых решений учитывают результаты прогнозирования в сфере малоэтажного строительства, разделяя рынок на сегменты и выявляя причины поведения потребителей в зависимости от располагаемой ими информации и окружающей их экономико-правовой среды. Экономико-математические модели детерминируют взаимосвязи между объектами малоэтажного строительства, учитывая специфические характеристики и анализируя различные проблемы в нише обеспеченности жильем семей в Российской Федерации. Программа осуществления многоэтапности проведения подрядных торгов в рамках инвесторных условий закладывает тендерный пакет документов, служащий в качестве обоснования инвестиционных решений маркетинга. Метод сводной балльно-экономической оценки оферт комплексно учитывает расчетные стоимости конкурсных субъектов, оценки обоснований маркетинговых решений и показателей технико-коммерческой области оферт (выданные в баллах) [10].
Как никогда возрастает ценность сформировать такой малоэтажный жилищный комплекс, который бы отвечал требованиям по экологии. Опыт зарубежных стран содержит возведение малоэтажных индивидуальных домов, отвечающих требованиям комфорта и низкого, а иногда и нулевого энергопотребления. Например, страны Европейского союза используют для обеспечения жилых зданий в 10–25 % случаев энергию, извлеченную от альтернативных источников, в т. ч. Швеция – до 90 % случаев [5]. Это технологии, обладающие свойствами малоотходности, ресурсосбережения и энергоэффективности – возобновляемые источники энергии и технологии сберегаемой энергии. Современная система управления должна учитывать это требование, соблюдая принципы удобства и грамотного распределения ресурсов. Методология в этой сфере может строиться по результатам комплексных исследований в градостроительстве, экологии, архитектуре и экономике. Невероятно близкое описание самого смысла управления с этой точки зрения уже было дано в истории России.
Уже в 1920-х годах архитектор Н.В. Марковников, вдохновленный идеями Говарда Эбенизера, подчеркивал целесообразность малоэтажного жилищного строительства и осуществлял несколько своих проектов в поселке Сокол в городе Москве. Он выдвигал ряд эстетических и экономических идей [11] по управлению небольшим индивидуальным жилым домом, закладывая в свои выступления необходимость устройства свободной планировки при единовременной неприкосновенности к существующему ландшафту. На основании тезисов Марковникова выстраиваются парадигмы в управлении малоэтажным жилищным строительством:
необходимость детальной разработки объектов, предшествующей их пуску в фабричное производство;
осуществление строительства с меньшей капитальностью, которая в большом своем содержании может пагубно отразиться на рентабельности и привести к моральному износу, превратившись в долгосрочные выплаты;
уделение особого внимания окружающей строительство флоре ввиду ее высокой ценности, сохраняющейся на протяжении долгих лет, а также необходимости затрат большого количества ресурсов и времени для ее восстановления и/или процветания [12].
Методологические аспекты управления малоэтажным строительством должны содержать схемы решения и широкоформатных проблем, таких как перенаселение городов. Начиная с мегаполисов и находя продолжение в не столь густонаселенных городах, процесс повторения европейского развития малоэтажных комплексов затрагивает и Россию. Для решения поставленных задач в виде обеспечения комфортной среды и осуществления расселения согласно существующим потребностям людей, необходимо обращаться к расширению влияния классической субурбанизации с созданием агломераций. Эти идеи также базируются на трудах Говарда Эбенизера и его сторонников [5]. Россия, глобально урбанизированная в советское время, как физически, так и морально тяжело «перестраивается» на жизнь в пригороде, где в основной своей массе и развивается малоэтажное строительство.
Потерпевшая неудачу идея осуществления комплексов малоэтажного строительства в виде коттеджных поселков в России [5] могла бы быть внедрена с привлечением государственных органов архитектуры и градостроительства. Исполнение концепции коттеджных малоэтажных поселков частными фирмами не позволило вынести задумки на всеобщее обсуждение и рассмотрения специалистами.
Увеличение распространенности малоэтажного индивидуального строительства позволит откоррелировать значения показателей плотности населения в городской местности, которые на данный момент превышают значения аналогичных показателей за рубежом. Отдельно стоящие малоэтажные дома уменьшают плотность населения, выражающуюся в «человек/гектар», а вместе с ней – интенсивность использования территорий (далее – ИИТ) и процент застройки. ИИТ изменяется в зависимости от сочетания нескольких факторов, среди которых планировочное решение жилых комплексов как интеграция в дорожно-уличных сетях, размеры участков строительства, комфортабельность проектируемых зданий, этажность. Размеры прилегающих к малоэтажным домам участков могут целесообразно выбираться исходя из классификации жилых малоэтажных комплексов по их размерам, природно-климатическим условиям, распространенности используемых строительных материалов, свойствам и характеристикам грунтов, экономической стороне вопроса. Интегрируя подобную классификацию в методологию управления малоэтажным строительством, мы получим рабочий механизм сбора и обработки информации, уменьшающий риски перенаселения и нарушений санитарно-гигиенических требований. Распространяя субурбанизацию, такой механизм позволит рассмотреть пригородскую территорию в качестве объекта городской экономики, поскольку пригород в значительной мере влияет на инфраструктуру, транспортные сети и трудовой рынок города [5].
Для развития сектора индивидуального жилья уже сейчас разрабатываются меры, направленные на решения таких проблем, как широкораспространенное самостоятельное осуществление проектов гражданами нашей страны, из которой вытекает риск нарушения предписанных норм и высокозатратность подобных проектов со стороны граждан, слаборазвитое ипотечное кредитование. Разработанная от 25.03.19 государственная Программа развития индивидуального жилищного строительства имеет целью увеличить объем вводимого малоэтажного строительства до 40 миллионов квадратных метров в 2024 году [2]. Среди ее задач – территориальное обозначение застройки комплексами индивидуальных жилых домов; планирование и осуществление транспортной, социальной и инженерной составляющих инфраструктуры; всевозможное стимулирование и продвижение среди подрядных организаций, специализирующихся на индивидуальном малоэтажном строительстве, а также поставщиков материалов, отвечающих требованиям научно-технического прогресса; эволюционный прогресс в нише финансовых инструментов осуществления проектно-строительных работ и процессе передачи их потенциальному покупателю. Программа учитывает методологические аспекты управления малоэтажным комплексом – в частности, регионально ориентированные и все, вытекающие из них. Развитие методологии в этой нише строительства позволит эффективно собирать, хранить, классифицировать, передавать и использовать входящую информацию; равнозначно распространять различные виды субъектов; развивать экологичность возведения зданий; повышать энергосберегаемость, ресурсосберегаемость и качество конечного продукта; решать проблемы перенаселения, импортозамещения, производительности и нехватки рабочей силы; минимизировать или исключить человеческие и временные риски и дать толчок к последующему научно-техническому развитию.