Страницы 1 2
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В юридической доктрине подчеркивают, что современное земельное право является динамичной, стремительно меняющейся системой, которая за последние двадцать лет трансформировалась под влиянием рыночных отношений. Земельные участки вошли в гражданский оборот, стали объектом частной собственности и других вещных прав. После проведения земельной реформы образовалось многообразие форм собственности на землю, при этом преобладающее значение имеет государственная. Постепенно сформировался экономический механизм регулирования земельных отношений на основе принципа платности землепользования и других, свойственных конкурентной экономике признаков.
В современных реалиях все чаще поднимаются вопросы о достижении баланса между экономическим развитием и земельным правом. Они возникают, прежде всего, в связи с все большим вовлечением земельных участков в экономический и социальный оборот страны. Несомненно, применение новых видов и методов использования права в области землепользования способствует развитию, как экономики страны, так и предпринимательской деятельности организаций и физических лиц.
Объектом исследования в работе выступают отношения по поводу возникновения и прекращения прав на земельные участки.
Предметом исследования в работе являются нормативно-правовые акты, регламентирующие отношения возникновения и прекращения прав на земельные участки.
Целью данной работы является исследование оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки.
Исходя из поставленной цели, в рамках данной работы, предполагается решение следующих задач:
— изучить значение и сущность процедуры возникновения прав на земельные участки;
— определить условия и порядок прекращения прав на земельные участки;
— исследовать нормативно-правовое регулирование возникновения и прекращения прав на земельные участки;
— проанализировать судебную практику по вопросам возникновения и прекращения прав на земельные участки;
— рассмотреть зарубежную практику регулирования возникновения и прекращения прав на земельные участки;
— разработать направления по совершенствованию механизма регулирования возникновения и прекращения прав на земельные участки.
Степень разработанности темы. В работе использовались научные труды в области возникновения и прекращения прав на земельные участки: Гребенюк И. А., Демшина И. А., Киреева М. Ю., Колиева А. Э., Лабчев С.В., Малышева А.В., Махмадиева М. М., Митякина Н. М., Мясоедов В. С., Никулина Е. О., Пятков Д. В., Седова Н. П., Хворост А. С., Чаплин Н. Ю., Чистюхин М. О., Шеремета К. А. и др.
В работе использовались федеральные законы, нормативно–правовые акты Российской Федерации, регламентирующие вопросы возникновения и прекращения прав на земельные участки. Кроме того, материалы научных конференций и семинаров по изучаемой тематике, материалы периодических изданий, а также информация официальных сайтов в сети Интернет.
Практическая значимость работы представлена разработкой направлений по совершенствованию механизма регулирования возникновения и прекращения прав на земельные участки.
Структура работы представлена введением, тремя главами, заключением и списком использованных источников.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
1.1 Значение и сущность процедуры возникновения прав на земельные участки
Основные правовые положения о земельных участках представлены главным образом в Земельном и Гражданском кодексах Российской Федерации (далее — ЗК РФ и ГК РФ).
Законодатель разместил нормы, касающиеся недвижимости, в различных местах Гражданского кодекса РФ. Часть I ГК РФ содержит общие юридические термины и их определения, такие как правовые объекты, их товарность, классификация имущества и, в частности, деление на недвижимое и движимое имущество, предприятие как недвижимое имущество и т.д.
Раздел II ГК РФ посвящен праву собственности и другим вещным правам. ГК посвящен праву собственности и другим вещным правам. Раскрываются такие понятия, как право собственности, его возникновение, условия его прекращения, совместная собственность и право собственности на недвижимое имущество (подразделяется по отдельным видам недвижимого имущества).
Последние две формы являются предметом рассмотрения в главе 19 Гражданского кодекса РФ. ГК. С их помощью регулируется система собственности как государственных и муниципальных предприятий (право хозяйственного распоряжения, ст. 294 ГК РФ), так и казенных предприятий, а также учреждений (право оперативного управления, ст. 296 и далее ГК РФ). Вторая часть ГК РФ, принятая 1 января 2009 года.
Необходимо отметить, что развитие современного российского законодательства о земле можно сравнить с происходящими изменениями в российском обществе в целом. Закон как основа государственного строя был создан в Российской Федерации еще в 19 веке.
Начало земельной реформы уже было обозначено законами Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР) 1990 и 1991 годов. Эти законы впервые ввели частную собственность на землю. Уже на тот момент гражданам России выделялась земля для строительства собственных домов, для ведения сельского хозяйства («личные подсобные хозяйства»), а также для индивидуальных подсобных хозяйств.
Однако для земель бывших колхозов и совхозов был установлен иной порядок. Их члены получали землю хозяйств на правах совместной собственности, причем каждому члену выделялась процентная доля. Каждому члену выделялась процентная доля в общем земельном фонде, которая, однако, не была определена как конкретный участок земли. Иногда число совладельцев такого земельного фонда площадью в несколько тысяч гектаров иногда составляло несколько тысяч человек.
В законе не было четко определено, является ли земля теперь после приватизации являлась совместной собственностью этих лиц или собственностью сельскохозяйственного предприятия как юридического лица, которое являлось физических лиц на базе бывших колхозов и совхозов.
Однако в то время вряд ли кто-то задумывался над этим вопросом. Свидетельства о праве собственности на землю одновременно передавались и членам фермерских хозяйств, и предприятиям. И предприятиям одновременно. Почти всегда земельный налог за землю, находящуюся в совместной собственности, платило юридическое лицо, а не работники. Было практически невозможно распорядиться огромными земельными участками, так как земельными участками, так как было крайне сложно получить согласие всех совладельцев. Еще сложнее оформить документы при таком количестве совладельцев.
Другие (несельскохозяйственные) организации не могли получать и владеть землей в собственность, но владеть, а только получать ее в бессрочное пользование (что соответствует немецкому узуфрукту).
Однако уже в 1992 году приватизационное законодательство позволило несельскохозяйственным несельскохозяйственным организациям приобретать землю уже в 1992 году. Однако это положение мало использовалось. Сделки с землей и земельными долями подлежали государственной регистрации в земельных комитетах до конца 1990-х годов. Однако система регистрации была крайне несовершенной и правила регистрации не всегда соблюдались.
Под правом собственности следует понимать юридически закрепленную возможность по владению, распоряжению и использованию индивидуально – определенной вещи независимо от третьих лиц и без ограничения в сроке.
Так, главная особенность содержания права собственности заключается в том, что собственник имущества обладает классической триадой правомочий, а именно – владением, пользованием и распоряжением. Содержание таких правомочий относительно земельного участка заключается в следующем.
Сущность правомочия владения состоит в том, что собственник фактически обладает земельным участком. Однако трудно представить, допустим, фактическое обладание сорока гектарами.
Таким образом, правомочие владения заключается в том, что собственник осуществляет именно контроль за землей. Правомочие пользования земельным участком включает право собственника извлекать и присваивать определенные свойства земельного участка. Отличительной чертой права собственности, по сравнению с арендой, является возможность собственника земельного участка определять юридическую судьбу земли, распоряжаться ею.
Существует позиция, что право собственности является абсолютным правом. Однако в то же время есть определенные ограничения прав на землю(ст.56 ЗК РФ). Указанные ограничения затрагивают в том числе и собственников земельных участков, что дает основания полагать, что в земельном праве у права собственности абсолютный характер отсутствует.
Таким образом, право собственности, обладая триадой правомочий, представляет собой самое полное имущественное право среди прав на земельные участки, однако не имеет абсолютного характера.
Сегодня в Российской Федерации право собственности на землю может быть нескольких видов:
1) оформление на земельный участок на основании иска;
2) выкуп (с согласия обеих сторон или по решению суда) для государственных или муниципальных нужд;
3) отчуждение земельного участка в связи с его неиспользованием в соответствии с его назначением;
4) экспроприация земельного участка в связи с его использованием с грубым нарушением установленных правил рационального использования земли;
5) конфискация по решению суда в качестве санкции за совершенное преступление;
6) реквизиция земли в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, болезней животных и других исключительных ситуаций.
Право собственности земельного участка является абсолютным вещным правом, оно содержит максимальное количество вещных прав. Однако закон закрепляет многочисленные ограничения права собственности, это наиболее очевидно, когда речь идет о праве собственности на природные объекты, поскольку они имеют особое значение для общества и, как следствие, для государства.
Так, часть 2 статьи 36 Конституции РФ гласит, что «владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц».
Таким образом, основной акт государства устанавливает всего два, но очень емких ограничения, препятствующих свободе собственника, это: нанесение вреда окружающей среде и нарушение прав и законных интересов других лиц.
Ст. 209 ГК РФ во многом повторяет Конституцию РФ, однако добавляет еще одно ограничение — собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.
Анализ всего двух норм права наглядно демонстрирует наличие ограничений, сформулированных, с одной стороны, широко, а с другой — их перечень является открытым и может быть дополнен и конкретизирован. В случае несоблюдения целевого назначения собственник может быть привлечен к административной ответственности (ст. 42 Земельного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», если собственник использует сельскохозяйственный участок в иных целях в течение трех лет, его участок может быть изъят в судебном порядке. Если будет установлено, что при использовании собственник земельного участка существенно снизил плодородие почв сельскохозяйственных угодий или нанес вред окружающей среде и не устранил указанные нарушения после назначения соответствующего административного наказания, то земельный участок может быть принудительно изъят в судебном порядке. Эти правила не распространяются на случаи, когда земельный участок находится в залоге или в отношении собственника возбуждено дело о банкротстве. Эти кардинальные меры подчеркивают особую важность сельскохозяйственных земель как для человека, так и для экосистемы страны.
Гражданский кодекс в ст. 284 дублирует норму об изъятии сельскохозяйственных земель в случае их нецелевого использования, а также распространяет этот перечень на земли, на которых планируется жилищное или иное строительство.
Так, если, согласно использованию участка, подразумевается какое-либо строительство, то собственник обязан начать его в течение трех лет, в противном случае, согласно закону, земля может быть изъята по вышеуказанным причинам.
Исходя из этого, владелец садоводческого участка будет обязан завершить строительство в установленный срок, иначе ему грозит административный штраф и возможно изъятие. По всей видимости, законодатель хотел установить санкцию в виде освобождения в случае повторного нарушения нецелевого использования, либо таким образом расширить круг возможных санкций, которым может быть подвергнут собственник.
Однако в ст. 8.8 КоАП РФ такое альтернативное наказание не указано, что создает возможность двойного — административного и гражданско-правового наказания за одно и то же правонарушение, что не является правильным. Право собственности на земельный участок может быть зафиксировано только по решению законодательства. Экспроприация для государственных или коммунальных целей может происходить только после выплаты компенсации собственнику. Российское законодательство не прямо не указывает, выплачивается ли компенсация в случае экспроприации за неиспользование или использование с грубыми нарушениями правил пользования.
Однако Конституционный суд России утверждает, что экспроприация земли для государственных или коммунальных нужд осуществляется в исключительных случаях, если:
1) должны быть выполнены международные обязательства;
2) должны быть созданы объекты государственного или муниципального значения и отсутствуют иные возможности для создания таких объектов.
Важной областью, в которой попытки управлять с помощью центрального законодательства оказались проблематичными, начиная с колониальных времен, является сфера земельных отношений. Государственные положения, призванные регулировать распределение земель, часто противоречили местным неформальным правилам (которые не обязательно статичны) и широко распространенному мнению, что такая прерогатива принадлежит обычным властям, а не центральному государству.
Таким образом, земельный участок является наиболее распространенным объектом гражданских прав, по сравнению с другими природными объектами.
В Земельном кодексе определены категории земель и виды разрешенного использования земли. Закон устанавливает, что в частной собственности могут находиться земли сельскохозяйственного назначения, некоторые виды земель населенных пунктов, водные ресурсы, особо охраняемые территории и объекты. В зависимости от категории и вида разрешенного использования для собственника устанавливаются определенные обязанности и ограничения. Установление категорий и видов земель важно в связи с необходимостью их рационального использования, в том числе в целях сохранения окружающей среды.
1.2 Условия и порядок прекращения прав на земельные участки
Во всех правовых смыслах прекращение прав на земельный участок подразумевает под собой утрату правообладателем земельного участка, что включает в себя владение, распоряжение, пользование, после определенных неправомерных действий указанных в законодательстве РФ. Если собственник или пользователь земельного участка нарушит земельное законодательства Российской Федерации, к нему буду применены санкции в виде прекращения прав на земельный участок в принудительном порядке.
Основания и положения о прекращении прав на земельный участок представляет собой гарантии прав и свобод по пользованию владению и распоряжению землей и обеспечению интересов государства, если представляется государственная или муниципальная необходимость. Также основания о прекращении прав на земельный участок обеспечивают защиту интересов от различных нарушений требований земельного законодательства собственником или землепользователем.
Земельный кодекс РФ отражает конкретику, основания и положения прекращения права собственности на землю Гражданского законодательства РФ.
Прекращение права собственности ведет за собой передачу собственником земельного участка другим лицам, в случае добровольной основы, принудительной – в соответствии с законодательством РФ. То есть, изменение права собственности на земельные участки может быть исполнено в добровольной либо принудительной форме в соответствии с гражданским и земельным законодательством Российской Федерации.
Следует конкретизировать данные формы волеизъявления. Добровольная форма прекращения права собственности может исполняться следующими способами:
— отчуждение земельного участка может происходить посредством совершения каких-либо сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Например, сделка купли-продажи, аренды, мены, ренты и т. д.;
— отказ от земельной собственности. Земельный кодекс РФ регламентирует также отказ от постоянного и пожизненного права владения.
Следующая форма волеизъявления – это принудительная и определяется Гражданским законодательством РФ.
Можно классифицировать данную форму на две группы:
1) изъятие земельного участка из права собственности, не связанное с неправомерными действиями правообладателя (реквизиция земельного участка, изъятие участков для государственных и муниципальных нужд и т. д.);
2) изъятие земельного участка из права собственности, связанное с нарушениями и неправомерными действиями правообладателей. При осуществления неправомерных действий налагаются санкции в виде принудительного прекращения права собственности на землю. Это может быть конфискация земли, принудительное прекращение права собственности, из-за неправомерного использования земельного участка и т. д.
Земельное законодательство Российской Федерации имеет так же возможность конфискации земельных участков в виде санкций за совершение уголовных правонарушений (преступлений). Однако данный способ прекращения права на землю применяется только лишь после совершения преступления физическим лицом, санкции за остальные виды правонарушения не могут включать в себя конфискацию.
Другой способ принудительного изъятия является изъятие участка для государственных и муниципальных нужд, регламентация которого происходит в соответствии с Конституцией РФ, ст. 35, где указывается, что принудительное изъятие земельного участка может быть связано с возникновением определенных государственных нужд, а Гражданским кодексом РФ, ст. 239, регламентируется изъятие для нужд муниципальных.
Также в случае принудительного изъятия земельного участка, владельцу выплачивается компенсация, если на данном участке были расположены различные строения, сооружения и другие возведенные объекты.
Проанализировав утрату прав собственности на земельный участок, можно обобщить следующее: она возникает из двух форм волеизъявления – добровольной и принудительной. Обе формы проистекают из основ гражданского законодательства РФ и конкретизируются в Земельном кодексе Российской Федерации. Что касается оснований прекращения прав на земельный участок у лиц, не имеющих на них права собственности, то выделяют принудительный порядок прекращения прав, ввиду ненадлежащего пользования землей.
Итак, данные основания и порядок закреплены в нормах 284-286 ГК РФ , а также в Земельном кодексе РФ ст. 54. Но земельное законодательство регулирует отчуждение земельного участка у несобственника только в случае, если было совершено административное правонарушение, связанное с неправомерным, нарушающим закон использование земельных участков.
В КоАП РФ выделяют следующие правонарушения, это самовольный обмен земельного участка, проведение земляных или строительных и других работ без одобрения государственного или какого-либо охранного органа, невыполнение или несвоевременное приведение земель в пригодное состояние для использования по целевому назначению, несообщение, утаивание, искажение информации о состоянии земли, а также окружающей среды и т. д.
Итак, основаниями для возникновения или прекращения права на землю выступают юридические факты, которые формируют юридический состав. Земельные участки могут быть в собственности при осуществлении различных сделок, по решению суда, по наследству и т. д. Прекращение права собственности на земельный участок может возникать на добровольной и принудительной основе, посредством различных санкций и других юридических оснований.
Следуя ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГКРФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Не каждый арендатор может являться владельцем, однако в то же время пользователем он будет всегда.
Учитывая вышеизложенное, аренда возможна и при отсутствии владения. Но едва ли указанное возможно при аренде земельных участков. В ст. 5 ЗК РФ дано определение землепользователей, арендаторов земельных участков. Под ними понимаются те, кто владеют и пользуются земельными участками на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, по договору аренды. Так, в определении содержится указание как на пользование, так и на владение. Понятие землепользования включает в себя помимо возможности получения из имущества доходов фактическое обладание таким земельным участком.
Необходимо отметить, что вещно-правовая защита является одним из существенных прав арендатора, но такая защита возможна лишь в таком случае, когда арендатор является владельцем. Так, если бы у арендатора существовало только право пользования, то он был бы лишен вещно-правовой защиты. В ряде случаев арендатор может обладать некоторыми «ограниченными» правомочиями по распоряжению.
Например, в п. 5 ст. 22 ЗК РФ закреплена возможность арендатора без согласия собственника земельного участка передать права и обязанности по договору аренды такого участка. Необходимо лишь уведомить арендодателя. Появление у арендатора подобного «ограниченного» правомочия по распоряжению участком вызвано следующим. Арендатор земельного участка, имея участок на праве аренды, может столкнуться с финансовыми затруднениями, и ему будет трудно эффективно использовать аренду. Более того, арендатор по договору, как правило, вносит в качестве оплаты значительные денежные средства за право заключения договора, поэтому законодатель и наделил арендатора правом передавать права и обязанности без согласия собственника.
Однако, в противовес этому положению, арендодатель может предусмотреть в договоре обязательность своего согласия. Такой же порядок предусмотрен и в отношении отчуждения земельного участка в субаренду (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Признак «следования за вещью» относится к праву аренды, т.е. переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). По мнению ряда авторов, право пользования арендатора возможно отнести к вещным правам ввиду наличия права следования и вещной правовой защиты арендатора.
Другие же ученые полагают, что такие качества являются лишь результатом использования некоторых компонентов вещных правоотношений для регулирования аренды, которая остается обязательственным правом.
По договору аренды земельного участка право арендатора является обязательственным. От усмотрения сторон зависит объем прав и обязанностей лиц по договору, тогда как указанное невозможно в вещном праве. Определенные элементы вещных прав, такие как «право следования» и «вещноправовая защита», существующие в праве аренды земельных участков, не делают такое право вещным, так как в нем отсутствуют иные ключевые признаки вещного права. То, что аренда является именно обязательственным, а не вещным правом, подтверждается и судебной практикой.
Таким образом, право аренды дает арендатору владеть, пользоваться и – в «урезанном виде» – распоряжаться земельными участками. В отличие от права собственности, у арендатора отсутствует полное распоряжение вещью.
Однако в системе прав на земельный участок право аренды является самым распространенным и универсальным, даже по сравнению с правом собственности. Практичность и целесообразность аренды на земельный участок, даже в сравнении с правом собственности, видны из анализа титула, по которому предоставляются земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Указанное наблюдается в строительной сфере.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). Между тем, по общему правилу, не допускается продажа земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, за исключением ряда случаев (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). В праве же аренды земельных участков не имеется подобных ограничений.
Таким образом, преимущество права аренды в сфере строительства составляет возможность предоставления в аренду тех земельных участков, которые публично–правовое образование не может продавать. При аренде земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в случае заключения договора на срок более пяти лет арендатор, по общему правилу, вправе передать права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника, но с его уведомлением (п.9ст.22 ЗК РФ).
Таким образом, аренда является наиболее практичным титулом для оформления прав на строительство. Помимо права собственности необходимо также проанализировать иные вещные права на земельный участок, такие как право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного пользования) земельным участком, сервитуты (п. 1 ст. 216 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекратившим свои полномочия.
Представляется, что перечень субъектов данного права относит его к неактуальным правам для целей частных инвестиций, в отличие от права аренды земельных участков. Соответственно, круг лиц, пользующихся таким правом, существенно ограничен, в отличие от права аренды. Земельные участки могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам в аренду. Таким образом, указанные субъекты прав имеют одинаковые, равные права при аренде земельных участков. У обладателя права пожизненного наследуемого владениям земельным участком присутствует ограниченное право распоряжения – такое право переходит по наследству, согласно п. 1. ст. 266 ГК РФ.
Одновременно, только граждане могут обладать участком на праве пожизненного наследуемого владения.
Таким образом, здесь также ограничен субъектный состав, что отличает право пожизненного наследуемого владения от аренды земельных участков и делает его непригодным для осуществления инвестиций. Право аренды и право безвозмездного пользования входят в систему обязательственных прав. Безвозмездное пользование служит для кратковременного пользования находящимися в публичной и частной собственности земельными участками. При этом круг субъектов по обоим видам договоров практически идентичен. Органы государственной и муниципальной власти, наряду с гражданами и юридическими лицами, относятся к субъектам права безвозмездного пользования земельными участками.
Отличительным признаком рассматриваемого права является безвозмездность пользования, в то время как при аренде земельных участков необходим признак возмездности. Продолжая рассматривать права на земельный участок, стоит отметить, что публичный сервитут не практичен для строительства по сравнению с правом аренды земельного участка. Это связано с тем, что он возникает не по волеизъявлению застройщика, а только при необходимости осуществления интересов публичных образований.
В п. 3 ст. 23 ЗК РФ закреплен перечень специальных целей для установления публичных сервитутов, в который не входит строительство объектов.
Одновременно, предусмотрена возможность установления, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, частного сервитута в целях строительства линейных объектов.
В отличие от права аренды земельных участков, сервитут, наоборот, является вещным правом. Исходя из ст. 275 ГК РФ, с юридической судьбой обремененного земельного участка неразрывно связан сервитут. При переходе третьим лицам прав на земельный участок сервитут сохраняется. Кроме того, в соответствии с п. 9 ст. 23 ЗК сервитут как обременение требует государственной регистрации, в отличие от права аренды, которое требует регистрации только в случае, если в договоре аренды установлен срок один год или более (п.2ст.26ЗКРФ).
Таким образом, в ходе проведенного анализа можно заключить, что право аренды представляет собой наиболее целесообразный и удобный способ оформления прав на земельный участок, включая цели строительства.
Так, в случаях необходимости осуществления строительства зданий, сооружений на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в праве аренды земельных участков отсутствуют ограничения. Также в случае заключения договора аренды таких земельных участков на срок более пяти лет арендатор может передать права и обязанности по договору третьему лицу лишь с уведомлением арендодателя.
Более того, при аренде земельного участка отсутствуют ограничения по субъектному составу сделки в сравнении с постоянным (бессрочным) пользованием и правом пожизненного наследуемого владения, что имеет существенное значение при осуществлении инвестиций в сфере строительства.
Непрактичным является также публичный сервитут, цели установления которого не предусматривают строительство зданий и сооружений. Частный же сервитут как обременение требует государственной регистрации.
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОСНОВАНИЙ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
2.1 Нормативно-правовое регулирование возникновения и прекращения прав на земельные участки
Понимание земельного участка как сложно-структурного образования, способного включать в свой состав строения и любые другие предметы материального мира, не вписывается в контекст современной экономической и правовой политики Российского государства.
Современное российское законодательство не содержит даже намека на то, чтобы считать недра и воздушное пространство частью земельного участка. Более того, со временем из определения земельного участка исчезло упоминание о почвенном слое как составной части земельного участка. Надо полагать, это произошло не случайно.
До 2008 г. земельный участок определялся в ст. 6 Земельного кодекса РФ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Теперь же в ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Аналогичное по смыслу определение содержится в ст. 141.2 ГК РФ. Ни почвенный слой, ни здания, никакие другие физические субстанции не могут быть частью земельного участка по причине сущностных различий между этими объектами. В определении земельного участка ключевым является словосочетание «поверхность земли», которую следует рассматривать как математическую категорию, частный случай общего понятия «поверхность», т. е. как границу тела, двумерное топологическое многообразие. Являясь границей тела, поверхность не может включать в себя само это тело, трехмерную объемную субстанцию.
Будучи границей, разделяющей землю и воздушное пространство, поверхность земли не может включать в себя находящиеся на поверхности трехмерные тела, у которых, кстати, есть своя собственная поверхность. Поверхность знает лишь два измерения. Так мы склонны объяснять исчезновение почвенного слоя из определения земельного участка. Ведь почвенный слой имеет объем, существует в трех измерениях, он может быть связан с поверхностью земли в математическом ее понимании, но не может быть составной частью поверхности, не может быть элементом земельного участка. Наше мнение о том, что законодателем используется математическое понятие поверхности, подтверждает также Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» , согласно п. 9 ст. 22 которого площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Земельные участки и здания можно рассматривать как составные части единого (комплексного) объекта, который можно именовать, например, землевладением, точное название для такого комплекса не имеет сейчас первостепенного значения. В практике государственного учета недвижимости долгое время использовался похожий термин «домовладение». Домовладение определялось как жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Понятие «домовладение» использовалось в сфере коммунального хозяйства и не было рассчитано на сферу предпринимательства и иной профессиональной хозяйственной деятельности. Домовладение не включало в свой состав земельный участок, но связь с конкретным участком в определении фиксировалась четко. Домовладение как комплекс строений означало единицу государственного учета и лишь отчасти имело значение в области гражданского права.
Понятие «землевладение» как объект гражданских прав может стать преемником «домовладения», получив более широкую сферу применения, включив в свой состав земельный участок и подчеркнув основное значение участка в структуре комплекса. Землевладение можно определить как единый недвижимый комплекс объектов, состоящий из земельного участка и соответствующих ему строений, подземных сооружений и иных прочно связанных с землей предметов материального мира. В законе можно также уточнить, что собственнику землевладения принадлежит право собственности на почвенный слой и право использовать недра и воздушное пространство в границах, соответствующих границам земельного участка, в той мере, в какой это определено законодательством о недрах и об использовании воздушного пространства. Не нужно даже почвенный слой включать в состав землевладения как недвижимого комплекса, ведь почвенный слой скорее относится к разряду движимых вещей. Что касается недр, они не могут быть включены в землевладение, поскольку сегодня только государство способно быть их собственником. Недра не могут быть в составе объекта, который в целом принадлежит юридическому или физическому лицу.
Воздушное пространство вовсе не признается законодателем как возможный объект гражданских прав. Мы согласны с Д. В. Третьяковой, которая считает, что «Воздушный кодекс РФ содержит нормы публично-правового характера и ничего не говорит о высоте, на которую распространяются права собственников земельных участков. Установленные подзаконными актами ограничения минимальной высоты полетов скорее направлены на обеспечение безопасности самих полетов, а не на защиту прав земельных собственников».
Утверждая, что никакие физические субстанции не могут быть частью земельного участка по причине сущностных различий между этими объектами, мы, конечно, не ограничиваемся только почвенным слоем, недрами и строениями. Лесная растительность, многолетние насаждения, водные объекты столь же отличаются по своей сути от земельного участка, как и уже рассмотренные элементы землевладения. Полагаем, что исключение в 2006 г. из ст. 130 ГК РФ участков лесного фонда, многолетних насаждений и водных объектов не означает, что они стали частями земельного участка в основном, юридическом, значении этого слова. Они не могли стать частью поверхности земли, частью двумерного топологического многообразия. Росчерком пера законодателя не может быть изменена физическая суть явлений окружающей действительности. Вряд ли трехмерный объект может стать частью двумерного: где же ему брать объем в составе двумерной субстанции, как дереву расти в высоту, если высоты в составе двумерного объекта не может быть? С принятием Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г.1 термин «участок лесного фонда» был заменен термином «лесной участок», под которым понимается земельный участок (ст. 7), а значит, все сказанное выше о земельном участке как плоском двумерном объекте применимо и к лесному участку. От лесного участка следует отличать лес как природный ресурс (ст. 5 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г.). Между тем согласно прежнему Лесному кодексу РФ от 29 января 1997 г. участки лесного фонда – это были именно участки леса (ст. 9 Лесного кодекса РФ от 29 января 1997 г.).
Нет оснований утверждать, что известные когда-то из ГК РФ участки лесного фонда как природные трехмерные объекты стали составными частями двумерных земельных участков (лесных участков). Скорее, наоборот, внося в 2006 г. в ст. 130 ГК РФ поправки и принимая новый Лесной кодекс РФ, законодатель произвел размежевание лесных участков как двумерных объектов и лесной растительности как природных осязаемых трехмерных явлений. Разумеется, между ними есть логическая и правовая связь, но не в виде понятий «целое и его части».
Лесной участок и соответствующий ему лес можно рассматривать как составные части другого объекта – землевладения, точно так же как нами было предложено считать составными частями землевладения земельный участок и соответствующие ему строения. Водный кодекс РФ также не дает повода говорить о включении законодателем трехмерных водоемов в состав двумерных земельных участков.
Согласно ст. 5 Водного кодекса РФ поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Здесь законодатель не использует характерную для гражданского права категорию «земельный участок», в состав водных объектов включаются земли, а не земельные участки. Мало того, что воды не включены в состав земель, так еще и земли включены в состав водных объектов.
Понятно, что такая комбинация сугубо физических явлений не имеет прямого отношения к вопросу о земельных участках и не позволяет говорить, что водные объекты признаны частями земельных участков после внесения поправок в ст. 130 ГК РФ (2006 г.) и принятия действующего теперь Водного кодекса РФ (2006 г.). Когда же законодатель говорит о водных объектах в соотношении с земельными участками, оказывается, что водные объекты расположены в границах земельных участков, а не в их составе (ст. 8 Водного кодекса РФ). Еще используется словосочетание «соответствующий земельный участок», т. е. земельный участок, соответствующий водному объекту, но не включающий в себя этот водный объект.
Полагаем, что законодательное решение вопроса о соотношении земельного участка и водного объекта не позволяет говорить о включении трехмерного водного объекта в состав двумерного земельного участка. Земельный участок и соответствующий ему водный объект можно рассматривать как составные части другого объекта – землевладения, точно так же как нами было предложено считать составными частями землевладения земельный участок и соответствующие ему строения, многолетние насаждения, лес.
Принятием в 2021 г. поправок в разд. II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должна была завершиться многолетняя реформа гражданского законодательства, описанная в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее – Концепция), имевшая прообразом проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Последняя попытка произвести масштабные изменения в регулировании вещных отношений была предпринята рабочей группой, созданной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в ноябре 2018 г. Проект федерального закона № 47538-6/5 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» широко известен и часто упоминается в юридической литературе как результат деятельности рабочей группы, его можно найти, например, на сайте Исследовательского центра частного права им. С. С. Алексеева при Президенте РФ.
Проект в целом можно охарактеризовать как воплощение идей о новом вещном праве, содержащихся в Концепции. Однако в ноябре 2021 г. проект федерального закона, получивший номер 47538-6/12, ко второму чтению потерял подавляющее большинство своих положений. Среди идей, которым не суждено было стать нормами права, – правила о том, что здания – это составные части земельных участков. Не состоялась, отложена на неопределенное время замена принципа единой судьбы земельного участка и находящихся на нем строений моделью единого объекта.
Во время подготовки изменений в разд. II ГК РФ с новой силой продолжилась дискуссия и о недвижимости как важнейшем объекте права собственности. Были слышны предложения перенять чужой опыт регулирования, предлагались образцы для подражания, обнажались родовые травмы современной российской юриспруденции, перечислялись ее генетические повреждения, вызванные не только советским опытом жизни. Впрочем, была у дискуссии о собственности и недвижимости отличительная особенность.
С одной стороны, были видны попытки не просто сделать как на Западе, а сделать, как будет на Западе: если уж заимствовать, то лучшее, передовое, суметь заглянуть в завтрашний день мировой юриспруденции. С другой стороны, была видна осторожность в оценке соседних правопорядков, малозаметная в прошлые годы; чувствовалось понимание общего несовершенства юридических механизмов.
Исследователи стремились лучше понять национальную специфику законодательства о недвижимости других стран: что в нем может стать объектом заимствования, а что является локальным решением, характерным только для определенного общества. На этом фоне даже можно было услышать призывы хорошо подумать, стоит ли радикально менять российское право недвижимости. Быть может, его недостатки всего лишь его особенности, способные в будущем стать его преимуществами в соревновании правовых систем.
Приведем такой пример. Трудившийся в то время в российской школе частного права профессор Р. С. Бевзенко, убежденный и последовательный сторонник идеи земельного участка как объекта, включающего в свой состав постройки, призывал отказаться от «азиатской» модели раздельной собственности на здания и земельные участки и перейти к «европейской» модели: недвижимой вещью является лишь земельный участок, на него устанавливаются частные права, здание рассматривается как составная часть участка.
В то же время Д. В. Третьякова – другой представитель российской школы частного права – писала: «Стоит отказаться от жесткой дихотомии, в которой правопорядки, исповедующие концепцию “единого объекта недвижимости”, однозначно признаются более развитыми по сравнению с правопорядками, допускающими дуализм, когда недвижимостью признаются как традиционные земельные участки, так и постройки или даже разделенные по горизонтали объемы пустого пространства… дуализм не всегда является признаком неразвитости или примитивности, напротив, рядом европейских исследователей он рассматривается как более прогрессивный».
При этом оба исследователя в одинаковой мере имели источником вдохновения европейскую юриспруденцию. Исследуя понятия вещи и недвижимости, К. И. Скловский и В. С. Костко писали: «Нисколько не отрицая полезность изучения чужих законов, мы должны, однако, заметить, что есть и будут возникать вопросы, которые в известных нам юридических системах не имеют удовлетворительных решений».
Но самое интересное то, что эти авторы считали решения молодого российского ГК более логичными и убедительными, в сравнении с «пожилыми» европейскими кодификациями. Впрочем, считали авторы, вопрос о понятии вещи не решен ни ГК, ни другими гражданскими кодексами, как и теориями, их трактующими.
Трудно сказать, как будет развиваться описанная дискуссия. Нельзя исключать, что реформа вещного права и законодательства о недвижимости продолжится; велика вероятность, что в обозримом будущем важнейшие решения, которые видны в Концепции и проекте федерального закона № 47538-6/5, не реализованные теперь, все-таки перейдут в текст ГК РФ и станут нормой права.
Некоторые из них мы считаем явно ошибочными, вредными для развития российского права и общественной жизни. Пользуясь паузой в реформировании законодательства о собственности, мы стремимся данной статьей обратить внимание участников законотворческой деятельности на такие ошибки. В центре нашего внимания и критики – понятие земельного участка как трехмерного объекта, включающего в себя в качестве составных элементов объемные предметы в виде зданий, почвенного слоя, обособленных водных объектов и т. д.
Несмотря на то что законодательство дает все основания говорить об отсутствии у земельного участка третьего измерения, веса, осязаемости и других свойств, присущих вещам в их традиционном для нашей цивилистики понимании, все же интерпретация этого законодательства требует значительных усилий, чтобы исследователь или правоприменитель не оказались в плену чуждых действующему российскому праву представлений о земельном участке как трехмерном объекте.
Ярким примером такого пленения является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12: «Мини-футбольное поле и футбольное поле представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены». Оттого, что в настоящее время государственной регистрации подлежат права на земельные участки, никакой трехмерный объект не может стать частью двумерного.
Следует переключить внимание законодателя и регистрирующих органов с земельного участка на землевладение как объект гражданских прав, для которого была бы безразличной квалификация в качестве двумерного или трехмерного явления.
Таким образом, лес, многолетние насаждения, водные объекты могут получить вполне определенное место в структуре недвижимого объекта под названием «землевладение». То же место могут получить и строения, если государством будет принято решение в принципе отказаться от горизонтального разделения недвижимости. Однако уже сегодня как-то следует решать вопрос о соотношении земельных участков с расположенными на них предметами, не имеющими качеств вещи, не являющихся самостоятельными объектами, утратившими это качество в 2006 г. Чем являются вековой дуб в лесу, садовая яблоня или пруд? Считать их самостоятельными недвижимыми вещами не позволяет законодательство (не для того исключали их из перечня недвижимых вещей в 2006 г.); включению в состав двумерного земельного участка препятствует их трехмерность; рассматривать их как часть недр, беря во внимание некоторое проникновение вглубь земной коры ниже почвенного слоя, было бы неразумно по причине несовместимости правовых режимов недр и такого имущества; считать их движимыми вещами не позволяет прочная связь с землей.
Надо все же признать, что в настоящее время законодатель оперирует термином «земельный участок» в двух значениях. Не свободны от этой терминологической двойственности доктрина и правоприменительная практика.
Основное значение термина «земельный участок» мы рассмотрели выше – поверхность земли, граница земли и воздушного пространства, двумерное топологическое многообразие. Есть и другое значение, которое легко угадывается в первоначальном определении земельного участка ст. 6 ЗК РФ (до 2008 г.): «Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Включение в состав участка почвенного слоя противоречило определению его как поверхности, т. е. двумерного топологического многообразия. В настоящее время в определении земельного участка почвенный слой не упоминается как составная часть участка.
Совсем необычное определение земельного участка, которое находится в полном противоречии с его двумерностью, можно найти в ст. 3 Федерального закона «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: искусственный земельный участок – это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Здесь земельный участок представлен как разновидность объемных предметов в трехмерном пространстве.
Существование в разное время и сейчас конкурирующих между собой представлений о земельном участке, слабая терминологическая определенность нашей юриспруденции в этом вопросе – все это позволяет предположить, что, когда законодатель говорит о праве собственности на земельный участок, о регистрации этого права, термин «земельный участок» используется в узком и широком его значении.
Выбор значения правоприменителем должен зависеть от контекста: в узком значении термин «земельный участок» используется для обозначения плоского двумерного земельного участка, в широком значении – для обозначения комплекса, включающего в свой состав не только двумерный земельный участок (собственно земельный участок), но и те самые объекты окружающей среды, которые в разное время были исключены из примерного перечня недвижимых вещей (ст. 130 ГК РФ). Понятно, что основной объект в обоих случаях – плоский двумерный земельный участок, этим обусловлено использование термина «земельный участок» в обоих случаях – комплекс явлений называется земельным участком по имени основного элемента.
Такой поход к использованию терминологии и ее объяснению вполне укладывается в цивилистические традиции в условиях дефицита терминов. Например, в ст. 19 ГК РФ сказано: гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество. Получается, что термин «имя» используется законодателем в двух значениях: в узком – «собственно имя» и в широком – «фамилия, имя, отчество».
Таким образом, когда регистрируется имя гражданина, регистрируется одновременно и «собственно имя», и «фамилия, имя, отчество». Можно сказать и так: регистрируется и «собственно имя», и комплекс индивидуализирующих человека слов, состоящий из фамилии, имени, отчества. Нечто подобное мы вынуждены допустить сегодня применительно к земельным участкам. Понятно, что терминология для обозначения земельного участка и комплекса, состоящего из земельного участка и связанных с ним объектов, нуждается в уточнении.
Предлагаемое нами понятие «землевладение» как раз и призвано заменить собой «земельный участок в широком значении этого слова». Что же касается регистрации права собственности, то, определившись с терминологией, можно подумать и о выборе объекта права: нужна регистрация права только на земельный участок (плоский двумерный объект) или только на землевладение как объект, всегда включающий в свой состав земельный участок, а во многих случаях и другие предметы, расположенные на соответствующей территории и прочно связанные с землей. Полагаем, что лучшим решением будет регистрация права на землевладение.
Страницы 1 2