Совершенствование системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве

Страница 1 2 3

---

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Основы проведения капитального ремонта многоквартирных домов 
• 1.1. Понятия управления и содержания многоквартирного дома
• 1.2. Основные аспекты проведения капитального ремонта многоквартирных домов
• Глава 2. Особенности формирования и развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве
• 2.1. Оценка состояния многоквартирных домов в городе Москве
• 2.2. Специфика формирования и развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
• 2.3. Реализация городских программ капитального ремонта многоквартирных домов
• Глава 3. Направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве
• 3.1. Модели возможного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
• 3.2. Предложения по совершенствованию законодательства для развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
• 3.3. Рекомендации по развитию механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов
• Заключение
• Список  источников и литературы   
• Приложения   

Введение

Повышение качества жизни человека неразрывно связано с комфортностью жилья, а в условиях современных городов это преимущественно многоквартирные дома. Большинство многоквартирных жилых зданий эксплуатируется уже более 30-50 лет и имеет, соответственно, высокий физический и моральный износ. Капитальный ремонт дома позволяет обеспечить качественное функционирование всех инженерных систем и конструктивных элементов здания. В последние годы капитальному ремонту жилых домов уделялось большое внимание, причем помимо бюджетного финансирования привлекались также средства собственников. Тем не менее, этих средств было недостаточно, и «недоремонт» с каждым годом увеличивался. Это привело к необходимости сформулировать иные, оптимальные для сложившейся ситуации подходы на федеральном уровне. В 2012 году было принято законодательное решение о создании гарантированного источника финансирования расходов по капитальному ремонту многоквартирных домов за счет платежей собственников и долевого софинансирования из местных бюджетов. Таким образом, появилась возможность в оптимальные сроки решить проблему «недоремонта» и избежать перехода домов с высокой степенью износа в категорию ветхих и аварийных.

Актуальность темы исследования выражена в необходимости совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Сегодня в городе Москве система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов не способствует улучшению качества проводимого капитального ремонта, объемы финансирования данных работ увеличиваются, но средства используются не рационально. Собственники в многоквартирном доме не принимают должного участия в процессе организации и финансирования капитального ремонта, что впоследствии  приводит к недофинансированию и отрицательно сказывается  на качестве производимых работ.

Между тем, законодательство в данной сфере претерпело ряд изменений. На Федеральном уровне в Жилищном кодексе Российской Федерации приняты поправки, которые направлены в основном на изменение системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.  В результате чего, появилась необходимость каждому региону, включая Москву, разработать свою индивидуальную региональную систему финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.

Основной проблемой фонда многоквартирных домов города Москвы является его быстрое моральное и физическое старение. Многоквартирные дома первого и второго периодов индустриального домостроения уже не отвечают современным стандартам жилища по планировочным решениям и инженерному обеспечению.

Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что текущее техническое состояние многоквартирных домов в городе Москве напрямую зависит от эффективности системы финансирования капитального ремонта и выдвигает ее совершенствование в ряд наиболее приоритетных задач.

Информация, касающаяся темы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве, преимущественно представлена в периодической литературе и статьях на Интернет-ресурсах, среди которых особо можно выделить официальные сайты Государственного казенного учреждения города Москвы «Центр информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы», Департамента капитального ремонта города Москвы, где в доступной форме представлена полезная для собственников информация о проведении капитального ремонта и управлению многоквартирными домами.

Объектом исследования является фонд многоквартирных домов в городе Москве.

Предметом исследования является система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

Целью данного исследования является анализ и разработка направлений совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих задач:

1. Исследовать теоретические основы проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
2. Проанализировать развитие системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве;
3. Выявить проблемы реализации городских программ капитального ремонта многоквартирных домов;
4. Обосновать направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов;
5. Разработать рекомендации по развитию механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

Методология исследования.  Методологической основой выпускной квалификационной работы являются общие и частные научные методы. В данной выпускной квалификационной работе использованы общенаучные методы, такие как анализ, синтез, индукция, дедукция, а также специальные методы, к которым относятся сравнительный анализ, правовой метод.

Как сказано выше, проблеме  финансирования капитального ремонта многоквартирных домов уделяется много внимания, но нельзя с уверенностью сказать, что тема широко разработана.

Нормативную базу выпускной квалификационной работы составляют: Конституция  Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

Эмпирическая основа выпускной квалификационной работы. При написании выпускной квалификационной работы были изучены статистические данные Государственного унитарного предприятия города Москвы «Московское городское бюро технической инвентаризации» (ГУП МосгорБТИ), Государственной жилищной инспекции города Москвы (Мосжилинспекция), Департамента капитального ремонта города Москвы, Фонда капитального ремонта города Москвы, а также городских целевых программ города Москвы.

Значимость выпускной квалификационной работы заключается в том, что материалы и положения работы помогут установить проблемы системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москвы. В результате данного исследования могут быть продолжены разработки  предложений и рекомендаций по совершенствованию системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве.

Структура выпускной квалификационной работы. Цели и задачи данного исследования определяют структуру выпускной квалификационной работы. Она состоит из введения, трех глав, заключения, а также списка использованных источников и литературы.

Первая глава раскрывает понятие, особенности управления и содержания многоквартирных домов, общие подходы при проведении капитального ремонта многоквартирных домов.

Вторая глава посвящена исследованию текущего состояния многоквартирных домов в городе Москве, а также анализу системы финансирования многоквартирных домов.  Здесь же оценивается реализация городских целевых программ города Москвы и выявляются основные проблемы.

Третья глава носит аналитический и практический характер. В ее основе лежит обоснования направления совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве. Представлены предложения по совершенствованию законодательства для развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и рекомендации по развитию механизма кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.

Глава 1. Основы проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Понятия управления и содержания многоквартирного дома

Жилье является одной из основных потребностей человека. Поэтому обеспечение достойных условий проживания и предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг являются важным фактором социальной стабильности в стране.

Под жилым домом в Жилищном кодексе РФ понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Комнатой признается часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.  Однако в Жилищном кодексе нет четкого определения многоквартирного дома.

Многоквартирный дом (далее МКД) — сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта.[1]

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме[2]. МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений.

К общему имуществу (прил. 1) в многоквартирном доме в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса относятся:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Конституцией Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

• осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.[3]

Многоквартирный дом – это сложный  технический объект, которым необходимо умело управлять и содержать его. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилого помещения.

Управление многоквартирным домом – это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

Существует два варианта принятия решений по выбору способа управления:

• Самостоятельное решение собственников помещений, которое принимается на общем собрании или заочным голосованием;
• Решение органов местного самоуправления (исполнительной власти) о проведении открытого конкурса.

Жилищный кодекс Российской Федерации установил три возможных способа управления многоквартирным домом (ст. 161):

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. При осуществлении управления многоквартирным домом данным способом собственниками помещений в доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
3. управление управляющей организацией. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса, независимо от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в чью компетенцию входит принятие решений по наиболее важным вопросам, касающимся содержания и пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

Для комфортного и безопасного проживания в многоквартирном доме жильцам необходимо на общем собрании принять решение о проведении капитального ремонта.

1.2. Основные аспекты проведения капитального ремонта многоквартирных домов

Региональная программа капитального ремонта общего имущества – это программа проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, расположенных на территории города Москвы. Программа рассчитана на 30 лет (с 2015 – 2044 гг.) и подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Региональная программа капитального ремонта утверждена постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы».

Данная программа включает в себя:

1. перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными, домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов, а также домов, количество квартир в которых менее трех.
2. перечень работ по капитальному ремонту;
3. плановый период проведения капитального ремонта.

Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение предусмотренных федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.[4]

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в части касающейся капитального ремонта относятся[5]:

1. принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
2. принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
3. принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства.

К составляющим капитального ремонта (прил. 2) относятся: цель, стратегическая организация, способы и результат проведение капитального ремонта.

Целью проведения капитального ремонта в городе Москве является устранение повреждений и деформаций, преодоление физического и морального износа, стимулирование создания ТСЖ, ЖС, ЖСК, выполнение обязательств города Москвы по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В обязательный перечень работ (услуг) по капитальному ремонту с учетом особенностей конкретного дома входят (постановление Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 833-ПП).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся обязательные виды работ: ремонт крыши, ремонт фасада, ремонт внутридомовых инженерных систем (электроснабжение, водоотведение (канализации), газоснабжения, водоснабжения (горячего и холодного), теплоснабжения), ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт, ремонт подвальных помещений, и ремонт фундамента. К дополнительным видам работ относятся ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарной безопасности (ДУиППА), работы по ремонту мусоропровода, замена системы внутреннего водостока, оценка соответствия лифтов, разработка проектной документации, осуществление строительного контроля (прил. 3).

В настоящее время Департаментом капитального ремонта г. Москвы, на которого возложены функции разработки и реализации государственной политики в сфере капитального ремонта, проводятся следующие виды ремонтных работ в многоквартирных домах[6]:

• ремонт стен и фасадов, который включает: утепление фасадов, цоколей; замена оконных и балконных заполнений на энергоэффективные шумоизоляционные; остекление балконов и лоджий; ремонт балконов и лоджий с восстановлением гидроизоляции, плиточного покрытия, заменой или ремонтом ограждений, экранов; устройство козырьков над балконами и лоджиями верхних этажей, входами в подъезды и подвалы; ремонт фасадов, цоколей; ремонт пожарных лестниц; ремонт отмостки; ремонт наружных стен лифтовых шахт; замена и ремонт наружного водостока.
• ремонт фундаментов и подвалов включает: ремонт фундаментов; ремонт приямков, входов в подвалы; герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами здания; устройство охранно-защитной дератизационной системы; антисептирование конструктивных элементов.
• ремонт кровли и чердачных помещений включает: ремонт или замена (стропильной системы, ферм и др. элементов), антисептирование и противопожарная обработка деревянных конструкций; восстановление температурно-влажностного режима; ремонт или замена поддонов; ремонт, герметизация воздуховодов, вентиляционных шахт систем вентиляции, мусороудаления, газоходов; ремонт или замена деревянных мостиков (настилов) в чердачных помещениях; замена или ремонт кровельного покрытия; ремонт или замена кровли на козырьках входных групп, балконов верхних этажей; вынос металлических свесов кровли на толщину утеплителя стен; замена или ремонт элементов внутреннего водостока; замена или ремонт парапетных решеток, ограждений, устройств для молниезащиты и заземления.
• ремонт лестниц включает: ремонт ступеней; замена или ремонт ограждений, ограждающих экранов лестничных маршей и площадок.
• ремонт дверных заполнений и входных площадок включает: ремонт или замена входных дверей в подъезды, (с установкой доводчиков, упоров); ремонт или замена дверей тамбуров, приквартирных тамбуров, лестничных клеток; ремонт или замена дверных заполнений выходов на кровлю и чердак на утепленные, огнестойкие, противопожарные; ремонт или замена дверей в мусорокамеры; ремонт или замена дверей в подвалы, техподполья на металлические, утепленные; ремонт или замена дверей в машинные помещения и в электрощитовую на противопожарные; ремонт, частичная замена и/или укрепление входной площадки; ремонт, частичная замена и/или укрепление ступеней лестницы перед входом (при ее наличии); замена, ремонт или выполнение ограждений (при наличии лестницы перед входом); замена, ремонт или выполнение освещения.
• ремонт внутридомовых инженерных систем включает: центральное отопление; вентиляцию (прочистка системы вентиляции; замена вентиляционных решеток); холодное и горячее водоснабжение; канализация и водоотвод; электрооборудование; мусоропроводы; системы дымоудаления, противопожарной автоматики (ДУ и ППА) и пожаротушения; внутридомовое газоснабжение.
• внутренняя отделка включает: восстановительный ремонт жилых помещений и мест общего пользования квартир в зоне замены инженерных систем и сантехприборов, в случае нарушения отделки помещений при прокладке трубопроводов и замене сантехприборов (около 10% отделки потолков, стен, полов); ремонт помещений общей долевой собственности, в том числе лестничных клеток, лифтовых и приквартирных холлов, техподполья, электрощитовой и др.
• мероприятия по замене лифтового оборудования.

Для того, чтобы выделить источники финансирования капитального ремонта необходимо понять что такое финансирование капитального ремонта.

Финансирование капитального ремонта МКД представляет собой обеспечение необходимыми финансовыми ресурсами затрат на осуществление работ по приведению конструктивных элементов МКД в надлежащие состояние а также в соответствие установленным нормам для повышения комфортности проживания граждан.

Источниками финансирования капитального ремонта жилищного фонда являются: 1) для городского жилищного фонда и жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации: — бюджетные средства, средства инвесторов и другие средства; 2) для жилищного фонда организаций и учреждений, которые состоят на бюджете, — бюджетные средства, выделяемые на капитальный ремонт основных фондов этих учреждений; 3) для жилищного фонда, находящегося в совместной собственности, — средства собственников исходя из вышеизложенных положений и доли собственности.

Таким образом, под капитальным ремонтом МКД понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, в целях улучшения эксплуатационных характеристик. Работы по капитальному ремонту делятся на две группы: комплексный капитальный ремонт и выборочный капитальный ремонт.

В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования (прил. 4)

Ежемесячные взносы собственников помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта дома, своего рода «копилку». В нее, по решению общего собрания также могут поступать доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования общего имущества. Например, деньги, вырученные от размещения в подъездах рекламной информации.

Размер взносов на капремонт определяется для каждого региона индивидуально. В Москве установлен минимальный размер взноса на капремонт — 15 руб. с 1 кв.м. общей площади помещения в месяц. (п. 2 Постановления Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы»).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на всех собственниках помещений в многоквартирном доме. Такая обязанность возникает с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Обязанность оплаты возложена на собственников жилых и нежилых помещений. При этом год постройки дома значения не имеет.

Собственники домов, признанных аварийными; многоквартирных домов, в которых имеется менее чем три квартиры; домов, в отношении которых определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов; наниматели жилья взносы за капитальный ремонт не производят.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП (в ред. постановления Правительства Москвы № 799-ПП от 01.12.2015 г.) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников жилых и нежилых помещений в домах, расположенных на территории города Москвы, с 01 июля 2015 года.

Согласно нормам ст. 171 ЖК РФ уплата взносов на капитальный ремонт осуществляется в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (до 10 числа месяца, следующего за расчетным).

Льготы и субсидии для отдельных категорий граждан по оплате жилого помещения, установленные в Москве, также распространяются и на оплату взносов на капитальный ремонт общего имущества в доме. Для оформления льгот и субсидий собственнику помещений необходимо обратиться в МФЦ района проживания (при отсутствии в районе МФЦ – в районный отдел ГКУ «ГЦЖС»).

Взносы на капитальный ремонт вносятся собственниками помещений в зависимости от выбранного ими способа формирования фонда капитального ремонта:

■ на специальный счет;

■ на счет регионального оператора.

Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы совместно с Фондом капитального ремонта многоквартирных домов Москвы в соответствии со п. 1, 2, ч. 2 ст. 155 ЖК РФ определил следующий порядок организации начислений, изготовления и доставки платежных документов на капитальный ремонт общего имущества собственникам помещений многоквартирных домов на территории города Москвы.

Объемы и периодичность проведения работ по капитальному ремонту МКД устанавливаются с учетом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, период планирования 30 лет (2015-2044 годы) (прил. 5).

1. Региональные программы разбиты по трехлетним периодам, что дает жителям объективное понимание сроков и видов работ в их доме.
2. Конкретный срок ремонта указан для каждой инженерной системы дома, с учетом установленных межремонтных сроков и реальной оценки технического состояния.
3. Программа осуществляется на основе данных автоматизированных информационных систем города Москвы, что обеспечивает исключение фальсификаций и возможность проверки их достоверности.
4. Заходя в дом, планируются работы по ремонту всех систем и элементов, которые на момент начала ремонта находятся в неудовлетворительном состоянии. Устраняется накопившийся за долгие годы недоремонт.

В соответствии со статьей 178 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства города Москвы от 29 декабря 2014 года № 834-ПП для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в городе Москве был создан Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы.

Фонд является унитарной некоммерческой организацией и осуществляет свою деятельность в качестве регионального оператора, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы.

Единственным учредителем Фонда является Правительство Москвы в лице Департамента капитального ремонта города Москвы.

Целью деятельности Фонда является обеспечение организации и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории города Москвы, в том числе финансовое обеспечение, формирование средств и имущества для проведения такого ремонта на территории города Москвы.

Предметом деятельности Фонда является выполнение следующих ключевых функций, направленных на достижение уставных целей:

1. Аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах Фонда;
2. Открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали Фонд в качестве владельца специального счета;
3. Осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту (привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров; контроль качества, сроков оказания услуг и (или) выполнения работ и соответствия их требованиям проектной документации; осуществление приемки выполненных работ/услуг);
4. Финансирование расходов на капитальный ремонт с привлечением, при необходимости, средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета Москвы;
5. Взаимодействие с органами государственной власти города Москвы и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта;
6. Оказание консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Фонд капитального ремонта — это взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете (статья 170 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Предусмотрено два способа накопления средств на капитальный ремонт:

• На счете Фонда капитального ремонта – специально созданной Правительством Москвы организации для накопления средств собственников и организации капитального ремонта
• На специальном счете в банке, открытом для конкретного дома.

Хотя часто первый способ накопления называют «общий котел», учет платежей собственников ведется в Фонде по каждой квартире. Собственникам не нужно заниматься организацией ремонта: Фонд берет на себя в полном объеме организацию проведения капитального ремонта в сроки, установленные региональной программой: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки работ, принимает выполненные работы, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. Поступления в Фонд расходуются на капитальный ремонт одних домов за счет других по принципу «кассы взаимопомощи», в порядке очередности, установленной региональной программой капитального ремонта.

При выборе второго способа накопления, собственники могут открыть специальный счет в российском банке из списка опубликованного на сайте Центробанка РФ (http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp). Перечень операций с деньгами на специальном банковском счете строго регламентирован. При накоплении средств на спецсчете в банке собственники самостоятельно выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают с ним договор. Капитальный ремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные региональной программой, либо если это необходимо – досрочно, при достаточности средств на счете или с привлечением кредита.

Региональный оператор — специализированная некоммерческая организация, создаваемая в организационно-правовой форме фонда и осуществляющая деятельность, направленную на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества МКД, которая открывает счет в Казначействе г. Москва, собирает взносы на капитальный ремонт от собственников помещений в многоквартирных домах, которые выбрали формирование фонда капитального ремонта путем перечисления средств региональному оператору,  является заказчиком работ по капитальному ремонту,  обеспечивает проведение капитального ремонта в сроки, указанные региональной программой, обеспечивает финансирование капитального ремонта, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта отдельного дома, на возвратной основе за счет средств, полученных:

• за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах;
• за счет субсидий и бюджетов разных уровней (муниципальных, областных);
• за счет кредитов банка — обеспечивает контроль за проведением работ по капитальному ремонту МКД

Специальный счет открывается лицом, осуществляющим управление МКД (УО, ТСЖ, кооператив), в кредитной организации (банке). Средства с этого счета могут расходоваться только на проведение капитального ремонта того дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут расходоваться на капитальный ремонт других домов.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение (ч. 3 ст. 36.1 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе тре­бовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете (ч. 5 ст. 36.1 ЖК РФ).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ч. 4 ст. 36.1 ЖК РФ).

Денежные средства специального счета не могут расходоваться на капитальный ремонт других многоквартирных домов.

На денежные средства специального счета не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (кроме обязательств по договорам выполнения работ при проведении капитального ремонта в доме);

Денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу.

Права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в МКД. Контроль за целевым использование средств, находящихся на специальном счете, регламентируется Жилищным кодексом РФ и возложен на банк-держатель специального счета, орган государственного жилищного надзора.

Способ накопления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.

В случае если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа накопления в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа решением общего собрания должны быть определены:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• сроки проведения капитального ремонта;
• владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Владельцем специального счета в соответствии со статьей 175 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть: 1) товарищество собственников жилья, в управлении которого: — находится один многоквартирный дом; — несколько многоквартирных домов с общим количеством квартир не более 30, если данные дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу, в пределах которых имеются сети инженерно- технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах; 2) жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом; 3) региональный оператор; 4) управляющая организация (с 1 января 2015 года).

Формирование фонда капитального ремонта может осуществляться только на одном специальном счете. Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории города Москвы.

В случае если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная  организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора. Частью 2 статьи 176 установлено, что специальный счет может быть открыт на имя его владельца в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети Интернет. Расторжение договора специального счета возможно по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Операции по перечислению со специального счета денежных средств, операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании протоколов общего собрания собственников помещений, содержащих такие решения.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете дома, то ответственность за операции, осуществляемые на специальном счете / со специальным счетом, несет банк, в котором открыт такой счет (часть 3 статьи 177 ЖК РФ). Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то ответственность за операции, осуществляемые на счете/ со счетом регионального оператора, несет региональный оператор. Контроль за деятельностью регионального оператора осуществляет орган государственного жилищного надзора и Росфиннадзор (часть 1 статьи 186, часть 1, часть 4.3 статьи 20 ЖК РФ).

Формирование программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов предусматривает (прил. 6):

1. Определение сроков эксплуатации каждой из инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома      (учитывается превышение сроков по отношению к установленным срокам эффективной эксплуатации);
2. Оценку технического состояния на основе мониторинга (Состояние систем учитывается по данным мониторинга Мосжилинспекции);
3. Использование системы баллов при определении очередности капитального ремонта многоквартирных домов (Итоговый показатель определяется как сумма баллов оценки по критерию каждой инженерной системы и конструктивного элемента дома)
4. Работы по замене лифтов, по мере истечения срока эксплуатации (25 лет), включаются в программу в приоритетном порядке.

На основании технического состояния жилого дома составляются сводные планы ремонта многоквартирных домов района, административного округа, города в целом.

Исходными данными для разработки планов капитального ремонта многоквартирных домов являются:

1. техническое заключение о состоянии и эксплуатационных показателях жилых зданий;
2. установленная периодичность капитального ремонта;
3. укрупненные показатели сметной стоимости капитального ремонта;
4. проектно-сметная документация на капитальный ремонт;
5. нормы продолжительности капитального ремонта жилых домов.

При комплексном капитальном ремонте жилых зданий с износом 20-60% могут выполняться работы по повышению уровня их благоустройства.

За счет средств капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется финансирование следующих работ и затрат:

• производство работ по капитальному ремонту независимо от его вида;
• проектно-сметные и изыскательские работы по всем мероприятиям, связанным с проведением капитального ремонта;
• содержание авторского надзора проектных организаций и технадзора заказчика за счет средств, предусмотренных в сметах на капитальный ремонт в пределах сметной стоимости ремонта.

Региональная программе должна найти отражение изменения состава МКД, произошедшие в течение года, в том числе должны быть исключены МКД, признанные аварийными, включены МКД, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, учтены результаты проведения мониторинга технического состояния МКД, а также изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонту были выполнены (в том числе по решению собственников). В соответствии с пунктом 5 статьи 168 ЖИ РФ актуализация проводится не реже одного раза в год.

С 1 января 2013 года вступили в силу изменения в Жилищный Кодекс РФ. Жилищный кодекс РФ дополнился совершенно новой статьей 36.1 которая регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате взносов. В ЖК РФ внесены поправки, направленные на создание и реализацию системы финансирования капремонта многоквартирных домов. Так, в составе платы за жилье и коммунальные услуги для собственников помещений в доме отдельно выделяется взнос за капремонт в качестве обязательного постоянного платежа. Минимальный размер взноса определяет региональный орган государственной власти в соответствии с методическими рекомендациями, которые утверждает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти[7].

Собственникам предоставлена возможность выбрать один из следующих способов формирования этого фонда: перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо региональному оператору.

Таким образом, можно отметить, что  общему собранию собственников отведена важная роль при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Так, на нем принимаются решения об использовании фонда капремонта, о выборе способа его формирования и лица, уполномоченного открывать специальный счет и совершать операции с денежными средствами, находящимися на таковом.

Более подробно исследуем систему развития финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве в следующей главе.

---

Страница 1 2 3