Глава 2. Особенности формирования и развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве
2.1. Оценка состояния многоквартирных домов в городе Москве
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы утверждена 29.12.2014 г. (прил. 7)
Согласно Региональной программе планируется к ремонту 31 728 МКД (244 259 445 м2), 442 821 система, 110 093 лифтов.
По периодам ремонта также определено количество МКД, а именно:
- 2015-2017 год — 4157 МКД общей площадью 19 880 961, с количеством лифтов 7800 шт;
- 2018-2020 год — 7168 МКД общей площадью 38 700 196, с количеством лифтов 6351 шт;
- 2021-2023 год — 6091 МКД общей площадью 43 189 496, с количеством лифтов 6393 шт;
- 2024-2044 год — 144403 МКД общей площадью 149 649 333, с количеством лифтов 90742 шт;
Выбором способа формирования фонда являются счет регионального оператора и специальный счет (в том числе специальный счет регионального оператора). На счете рег. оператора находятся 28 921 МКД, на специальном счете 2 807 МКД, из которых 133 МКД на специальном счете рег. оператора.
Согласно краткосрочному плану 2015-2016 гг. прогнозируемое поступление денежных средств составит 45,6 млрд.руб.
Основной проблемой современного жилищного фонда Москвы является его быстрое моральное и физическое старение (табл. 1)
Таблица № 1.
Периоды постройки жилых строений города Москвы
| Периоды постройки | Строений | % | Площадь в тыс. кв.м | ||||
| общая | % | жилая | % | ||||
| I. | До 1917 года | 2 183 | 5,5 | 3 144,1 | 1,5 | 1 971,0 | 1,5 |
| II. | После 1917 года | 37 686 | 94,5 | 212 316,7 | 98,5 | 130 569,4 | 98,5 |
| из них построено: | |||||||
| 1. | 1918 — 1928 г.г. | 1 043 | 2,6 | 1 334,3 | 0,6 | 863,0 | 0,7 |
| 2. | 1929 — 1940 г.г. | 2 124 | 5,3 | 3 878,0 | 1,8 | 2 547,3 | 1,9 |
| 3. | 1941 — 1945 г.г. | 250 | 0,6 | 448,1 | 0,2 | 288,2 | 0,2 |
| 4. | 1946 — 1955 г.г. | 2 795 | 7,0 | 5 519,6 | 2,6 | 3 387,4 | 2,6 |
| 5. | 1956 — 1965 г.г. | 11 697 | 29,3 | 37 240,0 | 17,3 | 24 178,8 | 18,2 |
| 6. | 1966 — 1975 г.г. | 7 597 | 19,1 | 50 578,6 | 23,5 | 32 742,2 | 24,7 |
| 7. | 1976 — 1985 г.г. | 3 721 | 9,3 | 37 184,1 | 17,3 | 22 622,3 | 17,1 |
| 8. | 1986 — 1995 г.г. | 2 278 | 5,7 | 24 736,5 | 11,5 | 14 490,7 | 10,9 |
| 9. | 1996 — 2005 г.г. | 4 355 | 10,9 | 34 496,3 | 16,0 | 19 851,0 | 15,0 |
| 10. | 2006 — 2009 г.г. | 1 592 | 4,0 | 14 803,8 | 6,9 | 8 359,1 | 6,3 |
| 11. | 2010 год по н.в. | 234 | 0,6 | 2 097,4 | 1,0 | 1 239,5 | 0,9 |
| ВСЕГО: | 39 869 | 100,0 | 215 460,8 | 100 | 132 540,4 | 100 | |
Анализируя данную таблицу можно сделать вывод о том, что многоквартирные дома первого и второго периодов индустриального домостроения уже не отвечают современным стандартам жилища по планировочным решениям и инженерному обеспечению (прил. 8).
На 1 января 2016 года техническое состояние многоквартирных домов Москвы, по данным ГУП МосгорБТИ (табл. 2) характеризуется следующими показателями: в хорошем состоянии (износ от 0 до 20%) находится 32,0% жилой площади; в удовлетворительном состоянии (износ от 21 до 40%) — 45,2% общей площади; в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 до 60%) — 21,3% общей площади; в ветхом состоянии (износ 61% и более) —1,5% общей площади жилищного фонда города.
Таблица 2.
Техническое состояние многоквартирных домов в городе Москве
| Техническое состояние в процентах | Строений | % | Площадь в тыс.кв.м | |||
| Общая | % | Жилая | % | |||
| 0–20% (хорошее) | 8 488 | 21,3 | 73 395,0 | 34,1 | 42 402,0 | 32,0 |
| 21–40% (удовлетворительное) | 13 553 | 34,0 | 95 365,1 | 44,3 | 59 922,0 | 45,2 |
| 41–60% (неудовлетворительное) | 13 839 | 34,7 | 43 698,4 | 20,3 | 28 241,9 | 21.3 |
| 61 и более (ветхое) | 3 989 | 10,0 | 3 002,4 | 1,4 | 1 973,9 | 1,5 |
| ВСЕГО | 39 869 | 100,0 | 215 460,8 | 100,0 | 132 540 | 100,0 |
На данный момент текущее состояние МКД в городе Москве обуславливает необходимость проведения капитального ремонта.
Техническое состояние многоквартирных домов в городе Москве по состоянию на 01.01.2016 г. по сравнению с большинством регионов РФ отличается более высоким уровнем благоустройства и менее высокой степенью износа. Вместе с тем, количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации, на сегодняшний день оценивается в объеме 26,3 тыс. строений (107,8 млн. кв.м.), что составляет 50,2% от общей площади жилого фонда города Москвы (табл. 3)[1] .
Таблица 3.
Количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации (млн.кв.м).
| Типы домов | Площадь всего
| Отремонтировано на 01.01.2012 г. | Достигнут 30 лет на 01.01.2012 г. | Достигнут 30 лет на 01.01.2017 г. | Прирост площади МКД, требующих ремонта при нулевых объемах ремонта |
| Дома с ж/б перекрытиями | 117,5 | 17,0 | 70,1 | 91,1 | 21,0 |
| Пятиэтажки | 28,5 | 0,7 | 27,8 | 27,8 | 0 |
| Дома с деревянными перекрытиями | 10,1 | 0,2 | 9,9 | 9,9 | 0 |
| Всего площадь домов до 1991 г. постройки | 156,1 | 17,9 | 107,8 | 128,8 | 21,0 |
| Всего домов | 213,8 |
Если в дальнейшем эксплуатировать дома подлежащие капитальному ремонту по срокам эксплуатации, то это приведет к излишнему потреблению энергетических ресурсов, что будет являться дополнительной нагрузкой на мощности коммунальных предприятий. Это будет способствовать увеличению стоимость жилищно-коммунальных услуг, а также увеличению расходов на восстановительные работы, которые соответственно намного дороже планово-предупредительных расходов.
Таким образом, текущее состояние многоквартирных домов в городе Москве характеризуется, по сравнению с большинством регионов РФ, наиболее высоким уровнем благоустройства и менее высокой степенью износа. Однако, количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, составляет около 50% от общей площади жилого фонда города Москвы. Для того, чтобы понять, как улучшить текущее состояние МКД, необходимо проанализировать систему финансирования капитального ремонта МКД и Программы города Москвы в рамках данного вопроса.
Актуальность принятия региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах города Москвы не вызывает сомнений (прил. 9).
При проведении планового капитального ремонта в 2011-2014 годах были отремонтированы отдельные системы и элементы в 10 000 строениях площадью 85 млн. кв. м, отремонтировано более 1100 фасадов в историческом центре города и вдоль основных улиц и магистралей, заменено 17 949 лифтов (объем недоремонта лифтов снижен почти в 4 раза).
С 2005 года ведется база мониторинга состояния всех домов города Москвы. Каждый дом проходит обследование раз в 5 лет.
Несмотря на проводимые работы, потребность в капремонте оценивается в объеме более 173 млрд. руб.
Всего из 325 тысяч основных инженерных систем:
- на конец 2014 года в неудовлетворительном состоянии находилось 72 тысячи систем(22 %);
- по прогнозу на начало 2023 года в неудовлетворительном состоянии могут находиться 145 тысяч систем (45 %).
Таким образом, текущее состояние многоквартирных домов в городе Москве характеризуется, по сравнению с большинством регионов РФ, наиболее высоким уровнем благоустройства и менее высокой степенью износа. Однако, количество многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту, составляет около 50% от общей площади жилого фонда города Москвы. Для того, чтобы понять, как улучшить текущее состояние МКД, необходимо проанализировать систему финансирования капитального ремонта МКД и Программы города Москвы в рамках данного вопроса.
2.2. Специфика формирования и развития системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов
Система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов включает в себя нормативно-правовое обеспечение, организационную поддержку, а также экономические методы и инструменты.
Основанием для функционирования системы финансирования капитального ремонта МКД являются нормативно-правовые акты на федеральном уровне и на уровне города Москвы.
Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник имущества несет бремя расходов по его содержанию, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении многоквартирного дома Жилищным кодексом Российской Федерации установлен аналогичный принцип: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При этом плата «за содержание и ремонт жилого помещения» для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Таким образом, Жилищным кодексом уже установлено, что бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое обязаны нести собственники помещений в многоквартирном доме, включает расходы на текущий и капитальный ремонт общего имущества в данном доме.
Исключением из общего принципа несения собственниками помещения обязательств по расходам по капитальному ремонту многоквартирного дома, установленным Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», является возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома на бывшего наймодателя, в случае если при приватизации жилого помещения данный многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте. Именно расширительное толкование данного положения породило необоснованные ожидания граждан, что государство (муниципальное образование) должно провести капитальный ремонт всех многоквартирных домов в России, в том числе и в городе Москве, следствием чего является отсутствие инициатив самих собственников помещений в многоквартирных домах по капитальному ремонту (реконструкции) принадлежащего им общего имущества.
В декабре 2012 года вступил в силу Федеральный закон, который определил систему финансирования капитального ремонта на федеральном уровне[2]. Жилищный кодекс РФ дополняется новой статьей 36.1, которая регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Также Жилищный кодекс РФ дополнен новым Разделом IX, который содержит 26 дополнительных статей (ст.166-191) регулирующих порядок проведения капитального ремонта и его финансирования. В ЖК РФ внесены поправки, направленные на создание и реализацию системы финансирования капремонта многоквартирных домов. В составе платы за жилье и коммунальные услуги для собственников помещений в доме отдельно выделяется взнос за капитальный ремонт в качестве обязательного постоянного платежа. Минимальный размер взноса определяет региональный орган государственной власти в соответствии с методическими рекомендациями, которые утверждает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. Уплаченные взносы на капитальный ремонт, проценты, внесенные в связи с ненадлежащим исполнением соответствующей обязанности, а также начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта. Собственникам предоставлена возможность выбрать один из нижеперечисленных способов формирования данного фонда: перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо региональному оператору. Важная роль отведена общему собранию собственников. Так, на данном собрании принимаются решения об использовании фонда капитального ремонта, также о выборе способа его формирования и лица, уполномоченного открывать специальный счет и совершать операции с денежными средствами, находящимися на таковом.
Город Москва, как субъект Российской Федерации, не входит в перечень субъектов РФ на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Правительство города Москвы проводит свою политику в части финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Об этом на сегодняшний день свидетельствуют различные нормативно-правовые документы города Москвы:
- Постановление Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. N 575-ПП «Об утверждении Порядка предоставления в 2012-2016 годах из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах».
- Закон города Москвы от 11 июля 2012 г. N 39 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов в городе Москве отдельными полномочиями города Москвы». Органы местного самоуправления муниципальных округов наделяются отдельными полномочиями в сферах благоустройства, капитального ремонта и содержания жилищного фонда
На основании представленных выше нормативно-правовых документов города Москвы была разработана структура проведения и финансирования капитального ремонта МКД, т.е. организационная структура (прил. 10).
При анализе системы финансирования капитального ремонта МКД необходимо остановиться на таких элементах данной системы как экономических методах и инструментах.
Экономические методы делятся на прямые и косвенные.
Прямые методы характеризуются тем, что государство принимает участие в финансировании капитального ремонта МКД. Обычно это реализуется через государственное финансирование и кредитование. Формами государственного финансирования являются: субсидии, субвенции, дотации и др.
Субсидии — бюджетные средства, предоставляемые собственникам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, капитального ремонта МКД. Под субсидиями местным бюджетам из бюджета субъекта Российской Федерации понимаются межбюджетные трансферты, предоставляемые бюджетам муниципальных образований в целях софинансирования расходных обязательств, возникающих при выполнении полномочий органов местного самоуправления по вопросам местного значения.
Под субвенциями бюджетам субъектов Российской Федерации из федерального бюджета понимаются межбюджетные трансферты, предоставляемые бюджетам субъектов Российской Федерации в целях финансового обеспечения расходных обязательств субъектов Российской Федерации и (или) муниципальных образований, возникающих при выполнении полномочий Российской Федерации, переданных для осуществления органам государственной власти субъектов Российской Федерации и (или) органам местного самоуправления в установленном порядке[3].
Дотация:
- денежные средства, выделяемые из государственного и местного бюджетов для оказания финансовой поддержки убыточным предприятиям, у которых денежная выручка от продажи производимого продукта меньше издержек на производство и продажу данного продукта, нижестоящим бюджетам для покрытия разрыва между их доходами и расходами;
- государственные денежные пособия в виде доплат, предоставляемые гражданам и отдельным организациям для покрытия убытков или на специальные цели;
- денежные средства, выделяемые из федерального бюджета для поддержки региональных и местных бюджетов при недостаточности их собственных доходов.
В системе финансирования капитального ремонта МКД города Москвы основным инструментом является предоставление государством субсидий. В 2012-2016 гг. из бюджета города Москвы планируется предоставлять субсидии ТСЖ, ЖСК, ЖС, управляющим компаниям на проведение капитального ремонта общего имущества собственников жилых помещений в МКД. Департамент капитального ремонта предоставляет данные субсидии в целях софинансирования расходов по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД, разработке проектной документации, проведению экспертизы проектной документации, осуществлению технадзора, авторского надзора. Размер субсидии не может превышать 95% от общего объема расходов на капитальный ремонт общего имущества [4] (прил. 11,12).
Для получения субсидии ТСЖ, ЖСК, ЖС, управляющая компания (далее – организация) Департамент капитального ремонта города Москвы подает заявку. Департамент капитального ремонта города Москвы публикует на своем сайте и сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике объявления о приеме заявок. Для рассмотрения заявок на получение субсидий и отбора организаций для предоставления субсидий Департаментом капитального ремонта города Москвы создается комиссия. Для выделения субсидий заявки оцениваются и распределяются комиссией в соответствии с критериями ранжирования. Субсидии выделяются организациям, заявкам которых присвоены наибольшие значения оценки. Решение о предоставлении субсидии и ее размере принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы на основании заключения комиссии. Департамент капитального ремонта города Москвы в 5-дневный срок после принятия решения о предоставлении субсидии или отказе в ее предоставлении направляет организациям, заявки которых приняты для рассмотрения, уведомление о ее предоставлении с указанием размера субсидии или отказ в ее предоставлении с указанием исчерпывающего перечня оснований. На основании заявок, по которым принято решение о предоставлении субсидий, Департаментом капитального ремонта города Москвы ежегодно до 1 апреля формируется и утверждается Адресная программа по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах города Москвы с учетом размера средств, предусмотренных на эти цели в бюджете города Москвы. Адресная программа должна содержать: перечень многоквартирных домов, на капитальный ремонт которых предоставляются субсидии с указанием административного округа; информацию о размерах стоимости ремонта, субсидий, размерах финансирования собственниками помещений затрат на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, расходах, приходящихся на долю помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы; наименование получателей субсидий; общие площади домов[5].
Предоставление субсидий осуществляется на основании Соглашения, заключаемого между организацией, заявка которой отобрана для предоставления субсидии, и Департаментом капитального ремонта города Москвы.
Организация, с которой заключено Соглашение, направляет в Департамент капитального ремонта города Москвы: А) в 10-дневный срок уведомление об открытии в кредитном учреждении отдельного банковского счета, предназначенного для перечисления субсидий (далее — отдельный банковский счет), с указанием реквизитов, а также выписку со счета о наличии на нем денежных средств в размере взятых собственниками помещений обязательств по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме за счет собственных и (или) заемных средств в объеме для жилых помещений – не менее 5%, для нежилых помещений – 100% стоимости капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, приходящейся на долю площади собственников помещений, за исключением средств, приходящихся на долю помещений, находящихся в собственности города Москвы. Перечень кредитных организаций определяется Департаментом капитального ремонта города Москвы на основании части 6.1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Б) в 60-дневный срок предоставляет заверенные копии: договора на выполнение работ; договора на выполнение работ по разработке проектной документации; договора на проведение авторского надзора; проектной документации.
В течение 10 рабочих дней после представления организацией, отобранной для предоставления субсидии, документов Департамент капитального ремонта города Москвы уведомляет организацию о возможности начала работ. Открытие работ в многоквартирном доме оформляется организацией — получателем субсидий Актом.
В течение 5 рабочих дней после предоставления Акта открытия работ в многоквартирном доме Департамент капитального ремонта города Москвы на основании счета, выставленного организацией Департаменту капитального ремонта города Москвы, обеспечивает перечисление средств. В течение 5 рабочих дней после получения на расчетный счет субсидии организация представляет в Департамент капитального ремонта города Москвы копию платежного поручения об оплате выполненных работ с отметкой банка.
Механизм государственного кредитования не используется и не отработан.
Косвенные методы характеризуются тем, что государство создает условия для развития системы финансирования капитального ремонта МКД. Обычно, основными инструментами выступают: налоговые льготы и преференции, льготные процентные ставки и доступность кредита, страхование и гарантии сохранности вкладов.
Согласно действующему законодательству, кредит может получить юридическое лицо и физическое лицо, которое банк считает надежным заемщиком и которое может предоставить обеспечение возврата кредита. В случае кредитования капитального ремонта МКД в заемных средствах нуждаются собственники помещений в данном доме для исполнения своих обязательств содержать общее имущество в многоквартирном доме в надлежащем состоянии. Соответственно заемщиком кредита может являться ТСЖ, ЖС, УК, подрядчик при непосредственном управлении собственниками помещений МКД. Однако, в России, том числе и в городе Москве, подобная практика кредитования не развита и у банков нет подобного опыта выдачи кредитов. С одной стороны банкам необходимы дополнительные гарантии возврата кредита, с другой, собственникам нужно страхование сохранности своих вкладов.
Проанализировав экономические методы, необходимо отметить, что их деление условно, в основном они используются в комплексе. Ярким примером являются городские целевые программы столичного мегаполиса. В Программах применяется программно-целевой метод, в котором прописываются прямые и косвенные экономические методы и инструменты. Для более подробного представления, необходимо провести анализ программ, касающихся капитального ремонта в Москве.
2.3. Реализация городских программ капитального ремонта многоквартирных домов
В развитии системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве важную роль выполняют разработанные Правительством города Москвы государственные программы.
Капитальный ремонт многоквартирных домов до 2001 гг. финансировался из регионального фонда. Начиная с 2001 года, капитальный ремонт осуществлялся в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 24 апреля 2001 г. N 411-ПП «О капитальном ремонте жилищного фонда г. Москвы», от 21 января 2003 г. N 28-ПП «О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки, начиная с 2003 года, и основных объемных показателях на 2003-2004 годы», от 12 августа 2003 г. N 676-ПП «О капитальном ремонте и модернизации жилищного фонда без отселения жителей на 2003-2004 годы», от 31 мая 2005 г. N 383-ПП «О капитальном ремонте и модернизации жилых домов без отселения жителей на 2005-2007 годы» [6].
В период с 2001 по 2006 гг. в городе выполнен [7]:
- комплексный капитальный ремонт многоквартирных домов с отселением граждан в объеме 194,7 тыс.кв.м.;
- комплексный капитальный ремонт многоквартирных домов без отселения граждан в объеме 770,1 тыс.кв.м.;
- выборочный капитальный ремонт основных конструктивных элементов многоквартирных домов, инженерных систем и иного оборудования (конструктивных элементов) в объеме: кровель — 9159,6 тыс. кв.м, фасадов — 8400,7 тыс.кв.м, внутридомовых инженерных коммуникаций — более чем в 1000 строений, электрохозяйства — более чем в 2800 строениях; заменено и модернизировано лифтов 20308 шт., в 5338 строениях реконструированы внутридомовые системы газоснабжения, в 3017 строениях вынесены газовые вводы из подвалов и подъездов.
Анализ выполнения постановлений показал, что программы и задания до 2006 года по капитальному ремонту МКД города не были обеспечены необходимыми финансовыми средствами, формировались в соответствии с нормативными сроками службы без должного учета фактического технического состояния жилых домов и их конструктивных элементов, а также объемов выделенного бюджетного финансирования, что не позволяло осуществлять эффективное планирование капитального ремонта жилищного фонда.
В целях обеспечения действенного механизма планирования капитального ремонта начиная с 2006 г. в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2006 г. N 485-ПП «О планировании капитального ремонта МКД города Москвы на 2007-2009 гг.» планирование капитального ремонта МКД на 2007-2009 гг. осуществлялось по новым принципам, которые заключаются в обязательном формировании перспективных адресных перечней многоквартирных домов, включающих дома с наибольшей степенью износа конструктивных элементов, на основании данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекцией. Реализация указанных принципов способствовала рациональному использованию бюджетных средств и обеспечила перспективное планирование капитального ремонта жилищного фонда.
До декабря 2007 года финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве осуществлялось за счет и в пределах средств бюджета города Москвы, выделенных по статье расходов «Капитальный ремонт жилищного фонда».
19 декабря 2007 года Московской Городской Думой была утверждена Городская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 годы [8]. Целью программы являлось создание комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах, повышение их энергоэффективности путем организации и проведения в них капитального ремонта, а также выполнение обязательств города Москвы по капитальному ремонту многоквартирных домов, что будет способствовать развитию института собственников жилья.
Финансирование Программы осуществлялось из бюджета города Москвы по статье расходов «Капитальный ремонт жилищного фонда» (код бюджетной классификации 0501). Объемы финансирования Программы с 2008 по 2014 гг. составляли 489,902 млрд. рублей.
Помимо бюджета города Москвы для реализации Программы планировалось привлечь средства федерального бюджета для совместного финансирования мероприятий Программы в соответствии с федеральным законодательством.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 04.03.2011 г. № 56-ПП «Об утверждении Порядка разработки, реализации и оценки эффективности государственных программ города Москвы» реализация действующих городских целевых программ прекратилась с 1 января 2012 г., в том числе и Городской целевой программы по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 гг.
Программа действовала три года, однако намеченные результаты и темпы развития не были обеспечены вследствие объективных причин, которые связаны с финансовым кризисом. За первые несколько лет было отремонтировано 2,2 тыс. строений площадью 15,5 млн.кв.м., а в 2011 году объемы составили 7,7 млн.кв.м, что говорит об ускорении темпов Программы, но данные объемы не смогли покрыть нужную потребность в ремонте МКД.
До 2011 года в Москве не была разработана четкая схема финансирования капитального ремонта МКД за счет средств внебюджетных источников и, соответственно, собственники не принимали участия в софинансировании работ по капитальному ремонту МКД.
Правительство Москвы в 2011 году приняло Постановление «Об утверждении Порядка предоставления в 2012-2016 гг. из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах» [9], в котором прописан механизм предоставления средств бюджета в виде субсидий ТСЖ, ЖС, ЖСК, управляющий компания на проведение капитального ремонта общего имущества МКД. Субсидии предоставляются организациям в размере не более 95% от общего объема расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В городе Москве финансирование капитального ремонта осуществлялось в рамках Государственной программы города Москвы «Жилище» на 2012-2016 годы.
Данная программа была разработана в соответствии с приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и Федеральной целевой программой «Жилище» с учетом особенностей Москвы, как крупнейшего мегаполиса, осуществляющего столичные, административные и финансовые функции. Ответственным исполнителем является Департамент градостроительной политики города Москвы.
Целью программы являлось создание взаимоувязанной по задачам и ресурсам системы улучшения жилищных условий для жителей города Москвы с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств, а также — повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом в городе Москве. В рамках данной программы действовала подпрограмма «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда». Ответственный исполнитель подпрограммы: Департамент капитального ремонта жилищного фонда города Москвы. Соисполнители: префектуры административных округов города Москвы, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы, Государственная жилищная инспекция города Москвы. Участники реализации: объединения собственников жилья (ТСЖ, ЖСК, ЖК) и управляющие компании, система ГУ ИС (ЕИРЦ), Городской центр жилищных субсидий, банки и кредитные организации, организации, предлагающие услуги по ремонту и реконструкции жилых строений, ГКУ «УКРиС», ГКУ ДКР. Цель подпрограммы: обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в многоквартирных домах, повышение уровня энергетической эффективности жилого сектора[10].
Задачи подпрограммы:
- Обеспечение нормативного уровня технического состояния многоквартирных домов путем устранения неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества, за счет их восстановления или замены, с учетом улучшения эксплуатационных характеристик; расширение категории ремонтируемых домов с включением строений пятиэтажного фонда и домов с деревянными перекрытиями
- Формирование и исполнение ежегодных региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов на принципах долевого софинансирования;
- Формирование и исполнение программы на 2012-2016гг. по обновлению лифтового оборудования многоквартирных домов в рамках реализации технического регламента «О безопасности лифтов» и Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов».
Объём финансовых ресурсов, необходимых для реализации подпрограммы представлены в прил. № 13.
Целевые показатели реализации подпрограммы для достижения к 2016 году:
- Приведение в технически исправное состояние многоквартирных домов общей площадью 28 млн.кв.м. за счет всех источников финансирования
- Снижение доли многоквартирных домов, требующих капитального ремонта (достигших 30 лет) до уровня- 74%.
- Снижение доли лифтов, находящихся в эксплуатации более 25 лет, до 23%.
- Приведение в технически исправное состояние с финансовым участием собственников многоквартирных домов общей площадью 4,7 млн. кв. м.
- Направление денежных средств собственников помещений в многоквартирных домах около 2 млрд. руб.
Разработка и утверждение перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов:
В целях реализации Закона города Москвы от 11 июля 2012 г. № 39 «О наделении органов местного самоуправления муниципальных округов города Москвы» постановлением Правительства Москвы от 24.09.2012 №507-ПП «О порядке формирования, согласования и утверждения перечней работ по благоустройству дворовых территорий, парков, скверов и капитальному ремонту многоквартирных домов» утверждены:
- Порядок формирования, согласования и утверждения перечней работ по благоустройству дворовых территорий, парков, скверов и выборочному капитальному ремонту многоквартирных домов.
- Методика определения размера бюджетных ассигнований по административным округам и районам города Москвы в целях организации работ по благоустройству дворовых территорий.
- Методика определения объема бюджетных ассигнований по административным округам города Москвы и районам города Москвы в целях организации работ по капитальному ремонту отдельных инженерных систем и конструктивных элементов.
Порядок формирования, согласования и утверждения перечней работ по выборочному капитальному ремонту многоквартирных домов:
Порядок устанавливает процедуры, сроки формирования, согласования и утверждения адресных перечней многоквартирных домов, подлежащих выборочному капитальному ремонту полностью за счет средств бюджета города Москвы:
- Проекты адресных перечней формируются управами районов города Москвы на основании обращений жителей, предложений депутатов и советов депутатов, информации Мосжилинспекции, данных дефектных ведомостей.
- К проектам адресных перечней прилагаются:
- акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома;
- обращения жителей, решения общего собрания собственников многоквартирного дома (при наличии);
- ведомость работ с указанием их видов, объемов и стоимости для каждого элемента строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, требующих капитального ремонта;
- фотофиксация элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, требующих капитального ремонта.
- Проекты адресных перечней формируются в пределах доведенных префектурами административных округов до управ районов не позднее 10 сентября объемов финансовых средств, планируемых из бюджета города Москвы.
- Проекты адресных перечней вносятся на согласование в Совет депутатов главой управы района не позднее 1 октября.
Согласование Советами депутатов проектов адресных перечней:
- Рассмотрение и согласование Советом депутатов проектов адресных перечней осуществляется на заседании Совета депутатов по представлению главы управы района.
- Рассмотрение и согласование проектов адресных перечней осуществляется в течение 30 календарных дней со дня их поступления в Совет депутатов.
- Проекты адресных перечней считаются согласованными, если за решение проголосовало не менее половины от установленной численности Совета депутатов, а также, если в течение 30 календарных дней со дня их поступления в Совет депутатов:
- не было проведено ни одного заседания Совета депутатов;
- вопрос о согласовании не вносился в повестку заседания Советов депутатов;
- вопрос о согласовании внесен в повестку заседания Совета депутатов, но не рассмотрен.
- Решение Совета депутатов о согласовании проектов адресных перечней направляется в управу района в течение 3-х рабочих дней со дня их принятия.
- Управа района в течение 3-х рабочих дней направляет согласованные проекты адресных перечней в префектуру административного округа для утверждения.
- В течение 5 рабочих дней после утверждения адресные перечни размещаются на официальных сайтах префектуры, управы района, муниципального округа, «Наш город. Программа развития Москвы» (www.mos.ru).
Основные направления деятельности Департамента капитального ремонта города Москвы в 2016 году[11]:
I) Капитальный ремонт жилищного фонда.
1.1. Капитальный ремонт многоквартирных домов – завершение объектов, где длительное время проходили судебные разбирательств с подрядными организациями-82 дома.
1.2. Поддержка инициатив собственников по проведению капитального ремонта многоквартирных домов путем предоставления субсидий — 229 стр.
1.3. Замена лифтового оборудования, отработавшего нормативные сроки эксплуатации в многоквартирных домах (более 5,5 тыс. лифтов).
1.4. Ремонт фасадов домов, расположенных в историческом центре города (288 стр.) и построенных по технологии облегченной кирпичной кладки (30 стр.).
II) Капитальный ремонт объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города, и объектов социальной сферы.
В 2012-2016 гг. на мероприятия по капитальному ремонту выделено из бюджета города более 115 млрд. рублей в рамках ГП «Жилище».
С 2011 года не ведется частичная модернизация, а осуществляется полная замена всего оборудования лифтового хозяйства. В 2017 году в полном объеме будут заменены: лифты с истекающим в 2017 году продленным сроком эксплуатации; все морально устаревшие и наиболее опасные лифты со сроком службы 35 и более лет. Всего в 2012-2016 гг. заменены 18 тыс. лифтов.
В 2011 году впервые выделены средства на капитальный ремонт домов напрямую объединениям собственников жилья. Финансирование в 2016 году увеличено практически в 2 раза.
С 2012 года расширен перечень работ по дому с включением ремонта фундаментов и мусоропроводов, с 2013 года – с включением ремонтно-реставрационных работ по многоквартирным домам-объектам культурного наследия. С 2012 года экспериментально отработана электронная система подачи заявок.
В 2011 году выполнен ремонт фасадов домов, расположенных на Садовом кольце. С 2012 года принят подход планомерного охвата ремонтом фасадов домов, в пределах Садового Кольца. С 2012 года в приоритетном порядке подлежат ремонту фасады домов, расположенные на 57 улицах, определяющих визуальное восприятие образа Москвы как исторического города. Объем бюджетного финансирования в 2016 г. на 2, 94 млрд. руб. больше, чем в 2015 г. и составили 3 млрд. руб.
В 2016 году при реализации решений, связанных с ремонтом в рамках региональной программы домов со значительными (силовыми) дефектами фасадов (балконов) был изменен показатель финансовой устойчивости с 90 % до 97 %, что увеличивает объем финансирования до 2,94 руб. для проведения неотложного ремонта фасадов.
Установлена возможность включения неотложных работ по ремонту фасадов в план 2016 года с учетом ограничения количества объектов по стоимости в размере 7 % от объема доступных средств (на разницу показателя устойчивости).
Установлена возможность финансирования работ в объеме, подтвержденной проектной документацией (подлежит согласованию Мосгосэкспертизой) для следующий категорий: усиление элементов фасада и усиление балконных плит и консольных балок.
Также в целях сокращения сроков работ в 2016 году разработка проектной документации осуществляется за счет средств бюджетной субсидии, выделенной ГУП «МосжилНИИпроект». Изменение предельных стоимостей работ позволит обеспечить ремонт примерно 406 объектов из числа объектов с дефектами фасадов (стен).
Произведя оценку хода реализации городских целевых программ капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве, можно сделать вывод о том, что затраты на капитальный ремонт финансировались и продолжают финансироваться за счет бюджета города. Это обусловлено, прежде всего, необходимостью обеспечения безопасности проживания в многоквартирных домах, что всегда представляло особую актуальность для столичного мегаполиса.
В связи с этим необходимо выделить основные проблемы.
Несмотря на все программы, которые приняты Правительством Москвы, на сегодняшний день количество многоквартирных домов в городе Москве, подлежащих капитальному ремонту по срокам эксплуатации оценивается в 26,3 тыс. строений (108 млн. кв.м.), что составляет 50,2% от общей площади жилого фонда города Москвы. При этом 45,2% общей площади жилых строений находится в удовлетворительном состоянии, что говорит о высоком уровне износа многоквартирных домов.
Неудовлетворительное техническое состояние МКД и практически полное отсутствие энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта говорит о низком качестве эксплуатации МКД. Проблема заключается не только в протекающих трубах и крышах, но и в том, что МКД потребляют достаточно большое количество ресурсов и при этом значительная часть из них теряется. Это происходит из-за того, что огромное количество энергии уходит через фасады и кровли с недостаточной теплоизоляцией, некачественные оконные проемы и двери в подъездах. Недостаточное распространение получила практика осуществления ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирных домах.
Еще одной проблемой является то, что собственники не принимают достаточного участия в софинансировании работ по капитальному ремонту МКД. Полноценное проведение капитального ремонта невозможно без участия собственников. Жилищным кодексом Российской Федерации на собственников возложена обязанность по проведению капитального ремонта, но единовременные сборы средств на капитальный ремонт МКД для некоторых собственников являются значительной нагрузкой. Отсутствуют кредитные схемы долгосрочного финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
Это говорит о том, что возникла необходимость в создании совершенно новой системы финансирования капитального ремонта, где капитальный ремонт МКД из проблемы станет обычной заботой. В разработке новых подходов может существенно помочь опыт других стран, которые в недавнем прошлом имели сходную с Россией структуру собственности и систему управления жилищным фондом.