Совершенствование системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве (на материалах Управы района Марьино Роща города Москвы)

Страница 1 2

---

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный вопрос в России, а именно, вопрос, связанный с жилищным фондом, остается одним из самых важных, вызывает интерес и обращает на себя серьезное внимание ученых и практиков в силу своей социальной значимости. Жилищный фонд является основным составным элементом жилищно-коммунального хозяйства. Структура ЖКХ в целом достаточно сложна – помимо жилищного фонда в него входят и энерго-, газо-, водо-, теплоснабжение, канализация, вывоз отходов и многое другое. Жилищный фонд страны за последние десятилетия значительно постарел без надлежащего капитального ремонта. К настоящему времени назрела необходимость проведения капитального ремонта на типовом жилищном фонде 50-70 годов строительства, объём которого в РФ по разным источникам составляет 250-500 млн. кв. м. В современных условиях реконструкция построек 50-70-х годов является стратегическим направлением в решении жилищной проблемы. Одновременно при этом появляется возможность увеличить комфортность и площадь проживания, создать новые типы комфортабельных помещений различного назначения, улучшить структуру жилищного фонда. Необходимость нахождения источников финансирования реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов придают данному вопросу особую остроту.

Проблема управления фондом капитального ремонта является одним из наиболее сложных и противоречивых направлений в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления. Свыше 60% общей площади жилищного фонда изношено более чем на 30%, около 3% общей площади жилищного фонда составляет ветхое и аварийное жилье, в котором проживает свыше 18% населения. Отрасль нуждается в дальнейших преобразованиях, направленных на повышение эффективности, в изменении условий ее функционирования. Жилищная политика предусматривает в качестве приоритетов развития совершенствование управления жилищным фондом, его обновление, преобразование и приведение в состояние, полностью отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

На современном этапе идет процесс реформировании системы правовых отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, он включает и такие важные аспекты деятельности как контроль и надзор, мониторинг показателей содержания и ремонта жилищного фонда. Ситуация в многоквартирных домах требует качественных изменений в системе управления. Раньше в таких домах был один собственник – государство, либо муниципальный орган власти, теперь же после масштабной приватизации собственников много.

Практическая значимость выпускной квалификационной работы: предложения, сформулированные на основе проведенного анализа состояния жилищного фонда, могут быть использованы для разработки мероприятий, направленных на совершенствование системы управления капитальным ремонтов в многоквартирных домах.

Объект исследования: система управления капитальным ремонтом многоквартирных домов в городе Москве на материалах района Марьина Роща.

Предмет исследования: социально-экономические отношения по поводу управления капитальным ремонтом многоквартирных домов.

Цель: изучение теоретических основ и разработка рекомендаций по совершенствованию управления капитальным ремонтом многоквартирных домов по району Марьина Роща города Москвы.

Задачи:

• дать общую характеристику системе капитального ремонта в городе Москве как объекту управления;
• выявить методы и инструменты управления капитальным ремонтом многоквартирных домов;
• раскрыть нормативно-правовые основы осуществления капитального ремонта;
• рассмотреть систему государственного и муниципального управления фондами капитального ремонта в г. Москве;
• дать краткую социально-экономическую характеристику района;
• проанализировать основные показатели реализации программы капитального ремонта;
• выделить основные направления развития системы управления капитальным ремонтом многоквартирных домов и разработать рекомендации и предложения.

Методологическая основа исследования: в работе использовались экономические и статистические методы анализа, графический метод, табличный, индексный анализ, анализ структуры и динамики, сравнительно-логический, системный, ситуационный и функциональный подходы, метод экономико-математического моделирования. Использовались данные Федеральной службы государственной статистики, данные сайта района Марьино Роща и жилищно-коммунальных служб.

Теоретическая основа исследования: управление жилищным фондом тема достаточно изученная, теоретические разработки и практические рекомендации содержатся в работах российских ученых. Много трудов посвящены разработке методологических основ управления и повышению эффективности управления ЖКХ, определению путей его развития. Управлению жилой недвижимости посвятили свои труды О.Э. Бессонова, В.В. Бузырев, Л.Ю. Грудцына, Н.В. Васильева, С.А. Ершова, О.В. Журавлева, Ю.В. Иванова, Д.В. Карпухин, О.И. Короткова, С. Куцина, А.В. Кудашкин, В.Н. Литовкин, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, С.Б. Сиваев, Е.Б.Смирнов, М.Ю. Тихомиров, В.С. Чекалин, Д.А. Фомин, А.Н. Шеремет, Л.Н. Чернышов и др.

Особенности процесса управления ЖКХ, развития и реформирования жилищного фонда и фондов капитального ремонта представлены в трудах В.С. Боголюбова, В.В. Бузырева, Н.В. Васильева, О.В. Емельяновой, В.Б. Зотова, А.С. Кутовой, Т.А. Нестеровой, В.Е. Рохчина, А.Н. Ряховской, С.А. Сафронова, С.Б. Сиваева, В.С. Чекалина, С.Л. Чернышова, А.Н. Широкова, Т.В. Якобчука и др.

ГЛАВА I.  Теоретические вопросы регулирования деятельности фонда капитального ремонта города Москвы

1.1. Понятие, . значение и функции капитального ремонта многоквартирных домов в городе Москве

В последние 2-3 года менеджмент всех уровней российского управления становится свидетелем зарождения еще одной важной сферы экономики, или отрасли. Речь идет о развертывании в огромной стране массового капитального ремонта многоквартирных жилых домов (далее — МКД). Таких объемов ремонтно-строительных работ, которые в стране необходимо осуществить в ближайшие 30-35 лет, еще никогда не было в истории России.

Социально-экономическая ситуация свидетельствует о том, что в Российской Федерации должна сформироваться совершенно новая отрасль национальной экономики или, в крайнем случае, отрасль жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) под названием «Капитальный ремонт МКД»

Логика образования и развития любой отрасли основывается на потребностях общества в соответствующих товарах и услугах. До недавнего времени проблемы капремонта МКД не обозначались так остро и болезненно как в настоящий период. Вопросы капитального ремонта жилья стояли перед российским обществом и ранее, но они в итоге разрешались без особых затруднений в основном путем исполь­зования государственного ресурсного потенциала. Этому способствовали такие факторы: основная часть МКД была еще не очень изношена и поэтому объемы капремонта были относительно не велики; большая часть жилья находилась еще в государственной и муниципальной собственности; жесткие условия рыночной экономики, при которой каждый собственник решает свои имущественные проблемы за свой счет, еще не коснулись многих слоев населения.

Потребность в больших объемах услуг капитального ремонта жилья появилась в России в последние годы. С развитием рыночных отношений ситуация с организацией капитального ремонта МКД существенно изменилась в результате старения большого числа домов и приватизации жилья. В новых условиях расчетные объемы капи­тального ремонта для нормального содержания жилья выросли в несколько раз; собственники же приватизированных квартир теперь сами обязаны оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества МКД. Единственное, что не очень изменилось, так это представление определенного слоя населения об обязательном участии государства в полном покрытии расходов на капремонт МКД, т. е. без затрат самих собственников жилья МКД.

Как известно, в России (ранее — РСФСР) – части бывшего СССР основное количество МКД, в т. ч. крупнопанельных и крупноблочных домов было построено после 1957 г., т. е. после выхода в свет известного Постановления ЦК КПСС (Центральный Комитет Коммунистической партии Советского Союза) и СМ СССР (Совет Министров Союза Советских Социалистических Республик) от 31 июля 1957 г. № 931 «О развитии жилищного строительства в СССР» . Этим государствен­ным документом были определены четкие задания Госплану СССР, Советам Министров союзных республик, союзным министерствам, обкомам (крайкомам) КПСС и главам областей и краев по ускорен­ному развитию жилищного строительства.

В ходе реализации указанного директивного документа во всех республиках и регионах страны были созданы мощные организации строительной индустрии и местные предприятия (материально-техническая база) по выпуску строительных материалов, конструкций и деталей, что позволило в относительно короткие сроки нарастить объемы жилищного строительства и обеспечить значительное число граждан благоустроенным жильем. Основным видом вводимого жилья были МКД в кирпичном, крупноблочном и крупнопанельном испол­нении. За пятилетку (1956-1960 гг.) был достигнут рекордный объем ввода жилья, который составил 217 млн. кв. метров общей площади.

Как известно, после нескольких десятилетий эксплуатации жилой многоквартирный фонд страны нуждается в основательном ремонте. Такой ремонт необходим любому строительному сооружению через определенное число лет. Поэтому потребность российского общества в капитальном ремонте МКД начала ускоренно формироваться.

На эту потребность государство вынуждено было откликнуться. Так, в действующий Жилищный кодекс РФ законодателем были внесены соответствующие положения о капитальном ремонте. Правительством РФ приняты определенные меры по развитию теории и практики капремонта МКД; к этому активно включилось Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, издавшее ряд соответствующих нормативных документов (инструкции, положения, разъяснения).

В субъектах Федерации приняты региональные законы и постановления об организации и проведении капремонтов МКД (например, Закон Иркутской области от 27.12.2013 г. № 167-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Иркутской области» ), созданы регио­нальные организационные структуры – фонды капитального ремонта многоквартирных домов (например, «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Москвы»), разработаны и утверждены планы капитальных ремонтов на 30-35 лет, приняты различные региональные уточнения и разъяснения по правилам и порядку организации этого вида ремонта.

Проблемы повышения результативности капитального ремонта жилых домов в настоящее время настолько важны, что Президент России сформировал для Правительства РФ специальный Перечень своих поручений от 4 января 2017 г. с целью совершенствования этого вида ремонтно-строительной деятельности в регионах страны.

Основная масса существующих сейчас в стране МКД построена в СССР в 50-, 60-е и 70-е годы прошлого века. В стране сотни тысяч МКД по причинам высокого износа и давней постройки в настоящее время уже являются объектами долгосрочного планирования и осуществления капитального ремонта.

В масштабе всей России проведение качественного и своевремен­ного капитального ремонта огромного числа МКД должно быть признано народным приоритетным стратегическим Проектом, вклю­чающим подобные региональные проекты всех субъектов Федерации. По нашему мнению, необходимо для капремонта МКД как одного из приоритетных проектов применить внедряемую сейчас в стране систему проектного управления. Это означает, что капремонт МКД будет в числе таких выделенных приоритетных направлений как: здравоохранение, образование, ипотека и арендное жилье, ЖКХ и городская среда, международная кооперация и экспорт, производи­тельность труда, малый бизнес и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы, реформа контрольной и надзорной деятельности, безопасные и качественные дороги, моногорода, экология.

Стратегические программы капитального ремонта МКД могут быть успешно реализованы при должном понимании задач, сущности, содержания и функционировании формирующихся региональных рынков услуг и работ для капитального ремонта МКД.

При этом весьма важным представляется четкое определение самого понятия капитального ремонта МКД, выяснение состава общего имущества МКД, а также формирование состава основных видов работ и услуг по проведению капремонта. В первую очередь необходимо уточнить, что под капитальным ремонтом понимается ремонт только общего имущества МКД, и этот вид ремонта не распространяется на ремонт внутриквартирных помещений собственников.

В целом ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путём проведения ремонтов.

Ремонтные работы, как правило, подразделяются на два вида: текущий и капитальный.

Итак, рассмотрим, что же представляет собой капитальный ремонт. Полагаем, что капитальный ремонт здания можно определить, как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения» (утв. Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 №307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.

Как видно из приведенных определений, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Одновременно с проведением капитального ремонта могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.

Помимо капитального ремонта существует еще и текущий ремонт. Для его определения следует указать, что Приказом Федеральной службы государственной статистики от 15 февраля 2008 г. №39 «Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения №1 «Опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств» к работам по текущему ремонту жилого помещения отнесены работы, которые:

• должны регулярно производиться для поддержания жилья в хорошем рабочем состоянии;
• не изменяют эксплуатационные качества жилых помещений, их характеристики или предполагаемый срок службы. К таким работам относятся: оштукатуривание, покраска и оклейка обоями стен и потолков, ремонт крыши, циклевка и покраска полов, кладка плитки, ремонт встроенного сантехнического и отопительного оборудования. Проведение капитального ремонта предполагает проведение работ по замене оконных блоков, дверей, сантехнического оборудования, радиаторов отопления, труб водоснабжения и т.п..

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:

• комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
• выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

В ходе реформирования системы капитального ремонта многоквартирных домов государство закрепило важнейшую роль за собственниками помещений многоквартирных домов в процессе проведения капитального ремонта, наделив их такими правами, как принятие решения о необходимости проведения капитального ремонта, определение вида капитального ремонта, способа формирования фонда капитального ремонта и другими правами. В свою очередь, с предоставленными правами перешли и обязанности, такие как финансирование капитального ремонта в виде уплаты обязательных взносов на капитальный ремонт.

Состав общего имущества определяется собственниками квартир и помещений в конкретном многоквартирном доме. В состав такого общего имущества чаще всего включаются:

1. помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и пред­назначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в МКД оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
2. крыши;
3. ограждающие несущие конструкции МКД (включая фунда­менты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
4. ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
5. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри поме­щений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
6. земельный участок, на котором расположен МКД и границы которого определены на основании данных государственного кадаст­рового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
7. иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуа­тации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного МКД, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом.

Как следует из приведенного перечня общего имущества МКД, это имущество является весьма сложным хозяйством. О таком сложном хозяйстве общего имущества дома многие его жители часто даже не подозревают и не знают, поэтому они не могут себе представить о большой стоимости и трудоемкости текущего и долговременного содержания элементов общего имущества МКД.

Общее имущество МКД включает в свою очередь объекты самых разных отраслей и производств. Для нормального содержания этих объектов необходимо планомерное поддержание их работоспособности путем проведения ремонтов в виде осуществления комплекса конкретных услуг и работ. В современных российских условиях услуги и работы поставляются и приобретаются на соответствующих рынках.

Главной целью рынка услуг и работ является качественное и своевременное проведение капитальных ремонтов МКД региона. Как любой рынок продукции, рынок работ и услуг капитального ремонта МКД включает две главные стороны: спрос и предложение. Стороной «спрос» является заказчик (покупатель) услуг и работ для капремонта общего имущества. В качестве заказчика выступают собственники жилых и нежилых помещений, расположенных на территории МКД. Стороной «предложение» являются (в зависимости от принятого способа управления МКД) разрозненные производители и поставщики различных услуг и работ или единый их «поставщик» в лице Регионального фонда капитального ремонта МКД.

Одной из основ регионального рынка является набор (перечень, список) видов услуг и работ капитального ремонта объектов общего имущества дома. В общем сжатом виде для Регионального фонда капремонта такой набор приведен в Жилищном кодексе РФ [2, ст. 166], который включает 6 групп таких стандартных работ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

По решению каждого субъекта Федерации этот перечень может быть существенно расширен и дополнен услугами и работами: по утеплению фасада; переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу; устройству выходов на кровлю; установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и работ.

Конкретно в состав услуг и работ по капитальному ремонту МКД на территории Иркутской области долговременной Региональной программой капремонта на 2014-2043 гг. включены:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вентиляции, систем противо­пожарной автоматики и дымоудаления;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе устройство выходов на кровлю, ремонт или замена надкровельных элементов, ремонт или замена системы водоотвода с заменой водосточных труб и изделий;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, в том числе ремонт отмостки;
• утепление и ремонт фасада, в том числе ремонт балконов, утепление, ремонт или замена окон в составе общего имущества, входных наружных дверей, ремонт и утепление цоколя;
• ремонт или замена мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, установка промывочных устройств для мусоропро­водов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств – для домов с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 метров и выше;
• ремонт фундамента МКД;
• работы по благоустройству и озеленению земельного участка, на котором расположен МКД, если границы и размер земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законо­дательства и законодательства о градостроительной деятельности;
• разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
• оказание услуг по проведению строительного контроля в процессе капитального ремонта общего имущества в МКД.

Как от капитального ремонта, так и от текущего ремонта следует отличать техническое перевооружение. Как сказано в Письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. №80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» к техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Термин «техническое перевооружение» применим к производственным помещениям. Техническое перевооружение осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей. Целью технического перевооружения является всемерная интенсификация производства, увеличение производственных мощностей, выпуска продукции и улучшение ее качества при обеспечении роста производительности труда и сокращения рабочих мест, снижения материалоемкости и себестоимости продукции, экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов, улучшения других технико-экономических показателей работы предприятия в целом.

Таким образом, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов.

1.2. Правовые основы деятельности фонда капитального ремонта, его структура и механизмы осуществления капитального ремонта

21 июля 2007 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Закон установил правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и   переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки. С 2013 года средства Фонда направлялись также на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры.

Фонд ЖКХ стимулирует формирование эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрение ресурсосберегающих технологий.

Фонд ЖКХ создан в качестве «рычага оздоровления и модернизации» жилищно-коммунальной сферы России. Работа государственной корпорации в этом направлении способствует созданию комфортных условий проживания граждан, повышению качества коммунальных услуг и увеличению инвестиционной привлекательности отрасли.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов (далее — государственная поддержка, муниципальная поддержка капитального ремонта), контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее — региональная программа капитального ремонта) формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя:

• перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции;

• перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
• плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
• иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:

• сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
• запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
• изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год. (Это означает, что в региональной программе должны найти отражение изменения состава МКД, произошедшие в течении года, в том числе исключены МКД признанные аварийными, включены МКД вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, а также учтены результаты проведения мониторинга технического состояния МКД, изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонту были выполнены (в том числе по решению собственников).

Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Региональная программа капитального ремонта и краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта подлежат размещению в системе органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, утвердившими программу или соответствующий краткосрочный план, в порядке и в сроки, которые определены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства в домах (далее – капитальный ремонт многоквартирных домов) целью государственной политики является создание и обеспечение устойчивого функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, обеспечивающих его своевременное проведение, требуемое качество и справедливую стоимость работ (услуг).

В 2014 году была запущена работа региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов, основанных на финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах.

В настоящее время субъектами Российской Федерации сформированы механизмы, обеспечивающие долгосрочное планирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов и основанные на осуществлении его финансирования собственниками помещений в многоквартирных домах путем уплаты ежемесячного обязательного минимального взноса на капитальный ремонт в отношении многоквартирных домов, включенных в региональные программы капитального ремонта.

По данным субъектов Российской Федерации — в 2017 году в рамках региональных программ капитального ремонта завершен ремонт 7,7 тыс. многоквартирных домов общей площадью 37 млн кв. м., в которых проживают 1,4 млн человек.

Общий объем финансирования программ капитального ремонта в 2017 году составил 36,1 млрд руб., в том числе за счет средств Фонда ЖКХ – 5,6 млрд руб. (15,5%), за счет консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации – 18,3 млрд руб. (50,7%), за счет средств собственников – 12,19 млрд руб. (33,8%).

Первоочередной задачей органов государственной власти и органов местного самоуправления на 2018-2019 гг. является актуализация региональных программ капитального ремонта и проведение информационно-просветительской работы с собственниками.

Задача повышения качества капитального ремонта и эффективности расходов на его проведение будет решаться за счет осуществления на федеральном уровне сравнительного анализа и создания укрупненных нормативов для расходов на реализацию типовых видов работ, а также осуществления методического обеспечения процесса осуществления деятельности региональными операторами. При этом особое внимание будет уделено прозрачности проведения торгов по отбору организаций для осуществления работ по капитальному ремонту.

Кроме того, в целях формирования справедливой стоимости работ (услуг) по капитальному ремонту многоквартирных домов и повышения эффективности расходов из программы капитального ремонта будут исключаться многоквартирные дома с высоким уровнем износа (более 70 %), многоквартирные дома, стоимость капитального ремонта которых является чрезмерно высокой, а также многоквартирные дома, в отношении которых в установленном порядке приняты решения об их сносе. Для модернизации или определения дальнейшего использования таких домов субъектами Российской Федерации будут разрабатываться специальные программы.

В целях реализации при капитальном ремонте дополнительных мероприятий, направленных на повышение энергетической эффективности, будут использованы специальные инструменты, позволяющие финансировать такие работы на принципах энергетического сервиса.

Для обеспечения своевременности проведения капитального ремонта будет осуществляться систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии с установленным перечнем показателей.

В этих целях Минстроем России запущена автоматизированная информационная система мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта, которая обеспечивает:

1. получение полной и актуальной информации по планируемому и (или) проведенному капитальному ремонту каждого многоквартирного дома любым заинтересованным лицом;
2. отслеживание основных этапов организации и проведения капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта и краткосрочный план ее реализации, в том числе, на предмет обеспечения участия собственников и общественности в приемке работ по капитальному ремонту;
3. отслеживание качества планирования и динамики реализации региональных программ капитального ремонта;
4. контроль уровня стоимости проводимого капитального ремонта по определенному виду работ (услуг);
5. выявление и исключение дублирования многоквартирных домов
6. в региональных программах по капитальному ремонту и программах по переселению из аварийного и ветхого жилья;
7. информационную открытость и прозрачность реализации региональных программ капитального ремонта.

Кроме того, на сайте Минстроя России и портале государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд ЖКХ) «Реформа ЖКХ» (reformagkh.ru) в разделе «Капитальный ремонт» в рамках действующей системы цветовой индикации «светофор» отображаются показатели субъектов Российской Федерации по реализации региональных программ капитального ремонта многоквартирных домов.

Основным риском функционирования системы капитального ремонта многоквартирных домов является ее возможная финансовая несбалансированность. Во избежание формирования у региональных фондов капитального ремонта дефицита и необеспеченных обязательств, федеральными органами исполнительной власти будет осуществляться мониторинг финансовой устойчивости региональных операторов капитального ремонта и, в том числе, соответствия минимального размера

взносов на капитальный ремонт объему обязательств, принимаемых на себя региональными операторами. Кроме того, на федеральном уровне будет разработана модель, позволяющая осуществлять оценку финансовой устойчивости уже функционирующих региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов, а, значит, позволяющая прогнозировать ее развитие, возможные проблемы функционирования, а также своевременно принимать меры, направленные на решение выявляемых проблем.

Задача по повышению эффективности функционирования созданной системы капитального ремонта будет решаться путем привлечения дополнительных источников финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов и, прежде всего, за счет развития кредитования капитального ремонта многоквартирных домов.

Для расширения возможностей граждан по осуществлению капитального ремонта, в том числе выборочного ремонта, снижения «периода ожидания» такого ремонта, повышения комфорта и качества проживания в многоквартирном доме сверх установленного Жилищным кодексом Российской Федерации минимального перечня, в 2015-2016 гг. Правительством Российской Федерации будут продолжены разработка и развитие механизмов кредитования капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники помещений в многоквартирном доме смогут осуществить выполнение необходимых работ, не дожидаясь сроков, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, и оплатить эти работы за счет долгосрочных кредитов, погашение которых

будет осуществляться за счет взносов на капитальный ремонт, входящих в состав платежей за жилищно-коммунальные услуги. Повысить доступность таких кредитов и обеспечить вовлечение большего числа собственников помещений в многоквартирных домах, привлекающих дополнительные источники финансирования капитального ремонта общего имущества, позволит государственная поддержка таких собственников в виде субсидирования процентной ставки и субсидирования части самого кредита.

Также в целях снижения коммерческих рисков, удешевления стоимости кредитов и увеличения их сроков будут применяться механизмы рефинансирования кредитов, выданных на капитальный ремонт многоквартирных домов.

Развитие механизмов кредитования является одной из приоритетных задач в рамках развития региональных систем капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, а также имеет важное социальное значение. Возможность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах с использованием кредитных средств позволит значительно сократить количество домов, требующих капитального ремонта и снять определенную обеспокоенность собственников помещений по вопросам формирования, сохранности и использования фондов капитального ремонта.

Тем не менее, вовлеченность кредитных организаций в процесс

кредитования капитального ремонта сдерживается рядом объективных факторов, в частности рисками, связанными с отсутствием обеспечения по указанным кредитам, с которым у банков имеется практический опыт работы. В качестве основного обеспечения по кредиту на капитальный ремонт многоквартирных домов рассматривается поток платежей собственников помещений, обязательных в силу закона. В качестве дополнительного обеспечения предусматривается использование государственных и муниципальных гарантий.

Оценка реализации задач в сфере проведения капитального ремонта многоквартирных домов будет осуществляться на основании следующих показателей:

• доля общей площади многоквартирных домов, в отношении которых проведен капитальный ремонт в установленный срок в рамках реализации региональных программ капитального ремонта;
• доля собираемости средств собственников помещений в многоквартирных домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Региональные программы по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах реализуются с помощью создания специальных фондов капитального ремонта.

Фонд капитального ремонта – это средства, накапливаемые для оплаты расходов по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственно, обязательные взносы на капитальный ремонт введены для того, чтобы для каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта, формировался фонд капитального ремонта. Именно обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт в установленном минимальном размере являются основным источником формирования фонда капитального ремонта. В фонд капитального ремонта кроме взносов на капитальный ремонт включаются также:

• пени, уплаченные собственниками помещений за просрочку по уплате взносов,
• проценты, начисленные банком за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора,
• доходы, полученные от размещения на депозитах временно свободных средств фонда капитального ремонта,
• кредиты и (или) займы, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта. В фонд капитального ремонта по решению общего собрания собственников помещений в доме, общего собрания членов товарищества собственников жилья, общего собрания членов жилищного кооператива можно так же перечислять доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в доме, доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, — как в счет уплаты собственниками установленного взноса на капитальный ремонт, так и на формирование части фонда капитального ремонта сверх той, что создается за счет взносов в установленном минимальном размере.

Жилищный кодекс определил, на какие цели могут использоваться средства фонда капитального ремонта:

• оплата услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• оплата разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);
• оплата услуг по строительному контролю;
• погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

• уплата процентов за пользование кредитами, займами;

• оплата расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома;

• оплата расходов на снос или реконструкцию

многоквартирного дома, включенного в региональную программу, по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме в случае признания такого дома аварийным и подлежащим сносу.

Фонд капремонта Москвы создан для того, чтобы москвичи могли исполнять свою обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, которая возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 Жилищного кодекса РФ, и указанного нами выше.

Фонд капитального ремонта Москвы – сегодня это унитарная некоммерческая организация, преследующая общественно полезные цели, предусмотренные действующим жилищным законодательством. ФКР Москвы выступает региональным оператором, целью которого является обеспечение организации и своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Москвы.

Фонд капитального ремонта Москвы имеет следующую структуру:

Из цели создания ФКР Москвы, вытекают его функции и направления деятельности, среди которых следующие:

• аккумулирование взносов на капремонт, вносимых собственниками МКД, которые приняли решение формировать фонды капитального ремонта на счете регионального оператора;
• открытие специальных счетов, и совершение операций по ним;
• осуществление функций заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов;
• финансирование расходов на капитальный ремонт из средств ФКР Москвы и в пределах этих средств с возможностью привлечения при необходимости средств других источников (господдержки, муниципальной поддержки);
• взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти Москвы в целях реализации региональной программы (соблюдения очередности капитального ремонта МКД);
• консультационная, организационная помощь по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества МКД Москвы;

иные функции регионального оператора ФКР, предусмотренные жилищным законодательство РФ и региональной программой капремонта.

---

Страница 1 2