Совершенствование жилищного ипотечного кредитования в коммерческом банке на примере ПАО Сбербанк РФ

Страницы: 1 2 3

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ
1.1. Сущность, особенности и механизм жилищного ипотечного кредитования
1.2. Законодательное регулирование жилищного ипотечного кредитования
1.3. Особенности российского рынка жилищного ипотечного кредитования
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК РФ»
2.1. Характеристика банка ПАО «Сбербанк РФ»
2.2 Механизм жилищного ипотечного кредитования в банке ПАО «Сбербанк РФ»
2.3. Анализ объема и динамики жилищного ипотечного кредитования в банке ПАО Сбербанк РФ
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РФ»
3.1. Мероприятия по совершенствованию жилищного ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк РФ»
3.2. Экономическая оценка разработанных мероприятий
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность данной темы связана с высокой степенью развитости общественных отношений в области ипотечного кредитования. Показательным является тот факт, что, несмотря на пандемию коронавирусной инфекции в 2020 году, темы роста ипотечного кредитования не только не снизились, но и выросли. Ипотека является наиболее привлекательным способом приобретения собственного жилья и по-прежнему остаётся одной из самых распространённых форм кредитования.
на сегодняшний день ипотечное кредитование является мощным экономическим инструментом, который позволяет проводить регулярные инвестиции в сектор жилой недвижимости, что будет способствовать как подъему в строительной отрасли, эффективному развитию других отраслей, являющихся смежными, а также разрешению вопросов социального характера. Стоит отметить, что высокий спрос на ипотеку объясняется тем, что при взятии ипотечного кредита, возникает возможность купить жилье сразу, а не ждать много лет и копить денежные средства для покупки собственного жилья.
Актуальность эффективного развития ипотечного кредитования значительно повышается в кризисные моменты, когда в банках появляются экономические проблемы. В настоящее время, по мнению различных специалистов, наряду с огромными перспективами, у ипотечного кредитования имеются и значительные проблемы, не разрешая которые, будет очень трудно увеличить эффективность ипотечного кредитования.
Итак, все сказанное выше и подтверждает актуальность и значимость данной статьи.
Целью настоящей работы является исследование всего спектра услуг ипотечного кредитования, предоставляемых ПАО «Сбербанк РФ» путем изучения и анализа предлагаемых продуктов, годовых отчетов банка, а также стратегии развития банка на 2023-2025 годы, выявление сильных и слабых позиций банка в развитии ипотечных кредитов.
Для реализации поставленной цели поставлены и исполнены следующие задачи:
− изучить сущность, значение и нормативная база ипотечного кредитования в России;
− определить методы организации процесса ипотечного кредитования в России;
− рассмотреть состояние и особенности ипотечного рынка кредитования России в современных условиях;
− дать краткую характеристика деятельности коммерческого банка
− провести анализ банковских услуг по ипотечному кредитованию, предлагаемых коммерческим банком;
− выявить существующие проблемы при осуществлении ипотечного кредитования коммерческим банком;
− разработать способы решения существующих проблем ипотечного кредитования в коммерческом банке;
− произвести расчет экономической эффективности предложенных мероприятий.
Объектом исследования выступает ПАО «Сбербанк РФ».
Предметом исследования является ипотечное кредитование.
Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложений. В работе использованы нормативно-законодательные документы, учебники и учебные пособия авторов, имеющих отношение к изученной теме, а также материалы с официального сервера ПАО «Сбербанк РФ» в сети Интернет.
Во введении обоснована актуальность темы, определены объект и предмет, а также методы исследования, применяемые при написании работы, приведены цель и задачи исследования.
В первой главе рассмотрены теоретические основы деятельности банка в части предоставления ипотечных кредитов.
Во второй главе рассмотрена общая характеристика ПАО «Сбербанк РФ», проведен анализ динамики и условий размещения ипотечных кредитов ПАО «Сбербанк РФ», рассмотрена организация предоставления ипотечных кредитов населению в ПАО «Сбербанк РФ».
В третьей главе рассматриваются тенденции и перспективы развития ипотечного кредитования.
В заключении даны краткие выводы по всем разделам выпускной квалификационной работы.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ

1.1. Сущность, особенности и механизм жилищного ипотечного кредитования

Гарантирование реализации обязательств заемщиков по тем кредитам, которые были получены, это главная цель залога недвижимости, которая определяется таким понятием как «ипотечное кредитование». Существуют разные цели, для достижения которых заемщик получает кредит во время ипотечного кредитования, например, приобретение жилья в многоквартирном доме. Погашение кредита заемщиком — обязательство перед банком, обеспечиваемое передачей в залог недвижимого имущества.
Нежилое имущество, земля и пр. могут быть куплены и заложены.
После покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования недвижимость становится собственностью заемщика по кредиту [2].
Процедура заключения ипотечного договора включает в себя ряд последовательных шагов, основными из которых являются получение документации, определение подходящего жилья, оценка и защита залога, одобрение банка кредитным комитетом и окончательное оформление ипотечного договора. Это сложный и длительный процесс, в ходе которого можно воспользоваться услугами квалифицированного брокера, а также привлечь агентства и прочие учреждения, осуществляющие деятельность на этом рынке [1].
Получив средства на ипотечный кредит, человек должен быть готов к длительному периоду его погашения. Это связано, прежде всего, со значительной суммой такого кредита, которая, как правило, предусматривает срок погашения в течение нескольких лет или иногда даже десятилетий. Процесс погашения кредита осуществляется в соответствии с установленными в подписанном договоре правилами, хотя банки, как правило, довольно снисходительно реагируют на изменения, которые могут быть выдвинуты заемщиком в результате финансовых колебаний. Такие изменения могут включать продление срока кредита, изменение ежемесячных платежей, пересмотр ставок и даже изменение валюты кредита. Также могут быть рассмотрены другие вопросы, связанные с обслуживанием долга, например, преждевременное погашение, а также прочие особенности, в частности, замена залога. Главными членами ипотечного кредитования на рынке являются залогодатели и банки [1].
Типичная терминология, используемая для обозначения ипотечного кредита, — это кредит, обеспеченный при помощи залога недвижимого имущества. Основными атрибутами, отличающими ипотечный кредит, являются способ обеспечения обязательств заемщика, который заключается в залоге недвижимости, и тот факт, что в течение всего срока кредита недвижимость остается во владении и пользовании заемщика. Для документального оформления соглашения между заемщиком и банком составляется закладная, которая должна быть нотариально заверена и пройти процесс госрегистрации [2]. Существует несколько методов организации ипотечного кредитования, к которым относятся следующие:
— Метод дифференцированных платежей, который предполагает равные ежемесячные платежи как для погашения долга, так и для выплаты процентов.
— Метод аннуитетного платежа, предполагающий фиксированный ежемесячный платеж, который равномерно распределяется между выплатой процентов и погашением долга.
— Плавающая процентная ставка, которая определяется текущим финансовым состоянием рынка.
— Метод шарового платежа, при котором большая часть платежа откладывается до конца срока погашения кредита.
— Кредиты с постепенной выплатой, когда сумма ежемесячного платежа постепенно увеличивается от начального до конечного периода погашения кредита [3].
Проанализируем рис. 1.

Рассмотрим подробнее различные методы ипотечного кредитования, представленные на рисунке 1. Первый метод, стандартный аннуитет, был традиционной формой ипотечного кредитования в течение нескольких лет и широко использовался во всем мире до начала 1990-х годов. Это разновидность срочного кредита с фиксированной процентной ставкой, с ежемесячным графиком погашения, основанным на постоянной сумме платежа в течение всего срока кредита, определяемого количеством периодов погашения, сроком кредита и процентной ставкой. Как правило, ежемесячная сумма аннуитета рассчитывается путем деления годовой фиксированной процентной ставки на 12 и умножения на сумму остатка по кредиту на начальную дату месяца, который является частью основной суммы кредита. Постепенно соотношение основного долга и процентов подвергается корректировке.
Второй метод — ипотека с фиксированными платежами — основан на фундаментальном принципе, согласно которому с каждым фиксированным платежом по основному долгу уменьшаются процентные платежи, что обеспечивает снижение объема платежей за весь месяц в течение всего срока кредитования. Ежемесячные платежи по ипотеке делятся на две части: одна идет на погашение кредита, а другая — на оплату начисленных процентов за месяц. В то время как часть, идущая на погашение основного долга, остается неизменной, процентная часть уменьшается каждый месяц, что приводит к снижению общей суммы ежемесячного ипотечного платежа. Этот метод отличается от стандартного аннуитета, где ежемесячный платеж остается постоянным.
Метод «шаровой» ипотеки предполагает крупный окончательный платеж, известный как «шаровой платеж», в конце срока кредита, что похоже на метод снежного кома, когда небольшой снежок, скатанный в снег, постепенно увеличивается в размерах по мере скатывания. Шаровой платеж обычно составляет значительную часть суммы кредита, что делает его привлекательным вариантом для заемщиков, которые ожидают большую сумму денег в конце срока.
Существуют различные варианты структурирования единовременных кредитов, в зависимости от графика погашения и выплаты процентов. Одним из возможных вариантов является погашение единой основной суммы, а затем выплата процентов в конце срока кредита в форме, освобождающей заемщика от дальнейших обязательств. Другой вариант — выплачивать только проценты по кредиту в течение всего срока его действия, а затем погасить всю основную сумму в окончательном платеже. В качестве альтернативы заемщик может осуществлять частичные выплаты как основной суммы, так и процентов, исходя из своих финансовых возможностей и предпочтений.
Владельцы жилья в преддверии надвигающегося «шарового платежа», который потенциально может привести к невыполнению обязательств плательщика, потере имущества, обычно заранее заключают соглашение о получении новой ссуды.
1. Ипотека с инкрементными платежами предусматривает план платежей, при котором заемщик вносит одинаковые платежи на протяжении всего срока действия кредита. Этот тип ипотеки обычно используется для обеспечения того, чтобы платежи увеличивались ежегодно или с какой-либо иной периодичностью. Целесообразность использования этого вида ипотеки особенно очевидна для тех случаев, когда ипотеку выдают молодым семьям или гражданам с меньшим доходом в начале кредитования, но с ожидаемым ростом дохода к концу срока кредитования.
Изучение характеристик этой ипотечной схемы позволяет выявить несколько примечательных особенностей. Во-первых, требуется минимальный первоначальный взнос, а затем платежи по рассрочке увеличиваются с равномерной скоростью. Кроме того, существует переходный период, в течение которого механизм кредитования трансформируется, и начинаются регулярные аннуитетные платежи. Если размер платежей по кредиту возрастает, то первоначально определяется прогрессия платежей, а последующие повышения осуществляются через одинаковые интервалы времени. Наконец, размер последнего платежа определяется на основании остатка задолженности по кредиту.
2. Представленная схема кредитования включает в себя ипотечные кредиты, предусматривающие индексацию суммы задолженности. Это означает, что заемщик может вносить равные платежи в реальных суммах, которые корректируются в зависимости от колебаний номинальной стоимости. Остаток кредита может быть изменен с использованием таких разнообразных индексов, как показатель потребительских цен, курс доллара USA, стоимость потребкорзины, показатель минимального размера оплаты труда, инфляционные темпы и прочие показатели финансового состояния.
Необходимо подчеркнуть, что эффективность ипотечных операций, снижение рисков и доступность ипотечных кредитов во многом зависят от выбора и внедрения правильной методологии ипотечного кредитования. Поэтому для правильного выбора подхода крайне важно тщательно проанализировать все соответствующие факторы.
Любой потенциальный заемщик с первого обращения в банк для консультации по вопросам оформления ипотечного кредита подвергается нескольким этапам оценки и отбора.
В первую очередь производится общее разъяснение заемщику условий и процедур ипотечного кредитования.
Клиент изучает предложения на рынке, выбирая наиболее выгодные с его точки зрения условия кредитования. Банки осуществляют отбор клиентов методом предварительной их квалификации и общей оценки потенциальных заемщиков [13, c. 21]. Важное значение отводится первому обращению потенциального заемщика в кредитную организацию с просьбой о предоставлении кредита, а также последующая консультация и первичное собеседование. Как правило, такие обращения происходят либо в телефонном режиме, либо путем личного обращения потенциального заемщика в банковский офис. В зарубежных странах с отлично развитым и отлаженным механизмом кредитования популярна практика визитов представителей банка непосредственно к клиенту с предложением услугу по финансированию приобретения недвижимости [16, c. 165].
Некоторые категория заемщиков обращается в банк, уже имея определенный опыт оформления кредитов, однако большая часть даже не предполагает, что оформление кредита представляет из себя достаточно сложную процедуру, требующую анализа значительного объема факторов и условий. Как правило, люди располагают весьма поверхностным представлением о том, какими обязательства они будут обременены в связи с оформлением ипотечного кредита, какими правовыми и финансовыми последствиями сопровождается положение заемщика [17, c. 132].
Обязанностью представителя банка при первой беседе является информирование клиента в максимально полном объеме обо всех условиях предоставления кредита, требованиях банка к порядку его оформления и выдачи.
Потребность потенциального заемщика при таких обращениях заключается в том, чтобы получить максимально понятную и доступно изложенную информацию, касающуюся всех предстоящих действий в отношении планируемого кредитного договора, а также минимизацию затраты его личного времени и координации его действий в подготовке и сборе связанных с этим документов и финансовых расходов. Кредитная организация, безусловно, заинтересована в клиенте, который сформировал и демонстрирует ответственное отношение к планируемой сделке и проявляет добросовестное отношение и открытость при оформлении договора [20, c. 213].
Информация, предоставляемая сотрудником банка потенциальному заемщику, должна быть сформирована в максимально полной и доступной для понимания любым человеком форме.
Кредит на покупку жилья в большинстве случаев характеризуется значительной длительностью. Объем такого кредита по своему размеру, как правило, в несколько раз выше годового дохода заемщика. С целью обеспечения возвратности кредитных средств банк выдвигает требование об оформлении покупаемого (или любого другого) жилья в качестве залога, что сопровождается государственной регистрацией ипотеки жилой недвижимости и возникновение прав банка как залогодержателя [23, c. 154].
Последний факт приводит банк к необходимости предоставления значительной юридической помощи заемщику для формирования понимания последним своих прав и обязанностей, которые возникают вместе с заключением кредитного договора и договора залога [21, c. 47].
Значительным этапом в предварительном отборе заемщиков является ознакомление потенциальных клиентов с предстоящими затратами, сопровождающими получение кредита.
Таким образом, процесс предварительного отбора заемщиков дает возможность решить следующие задачи:
− выделить круг клиентов, квалифицируемых с позиции банка в качестве потенциальных заемщиков;
− предоставить клиентам необходимую информацию, касающуюся порядка и условий выдачи кредитным учреждением ипотечного кредита;
− произвести предварительный расчет денежных расходов заемщика, касающихся как стартовых затрат по оформлению и выдаче кредита, так и ежемесячного обслуживания долга;
− определить список и временной диапазон предоставления документов, требующихся банку для вынесения решения о возможности предоставления кредита;
− определить процедуру заключения кредитного договора, договора об ипотеке, обозначить права и обязанности сторон, которые возникают в результате проведения подобных сделок [26, c. 235].
Очень важно, чтобы уже на начальном этапе заемщик полностью понимал основные требования банка, которые связаны с выдачей ипотечного кредита, куда включаются:
1. выдвигаемые требования к уровню платежеспособности заемщика;
2. выдвигаемые требования к обеспечению возвратности кредита;
3. все возможные дополнительные методы обеспечения возвратности;
4. необходимость к предоставлению достоверной, документально подтвержденной информации, характеризующей как заемщика, его финансового положения, материального обеспечения, а также других лиц, участвующих со стороны заемщика прямо или косвенно (поручители, супруги, несовершеннолетние дети и иные иждивенцы и пр.).
Заемщик в обязательном порядке уведомляется, что все произведенные на первоначальном собеседовании расчеты приблизительны, и при заключении договора после предоставления всех документов по сделке сумма расходов может измениться как в большую, так и в меньшую сторону.
Потенциальному заемщику в письменном виде выдаются все перечисленные выше разъяснения, перечисляющие предполагаемые расходы по кредиту, перечень необходимых документов и обязательств, издержки, сопутствующие кредиту, а также прочая информация, оповещающая потенциального заемщика о регламенте выдаче и порядке обслуживания кредитного договора [18, c. 36].
В случаях, когда по итогам предварительного собеседования заемщик и представитель кредитной организации нашли возможным заключение сделки, клиент приступает к сбору документов.
При обнаружении представителем кредитной организации некоторых искажений, ответственный сотрудник кредитной организации обязан предупредить заемщика о праве кредитора принять отрицательное решение в части выдачи кредита в силу перечисленных причин [17, c. 116].
Андеррайтинг – одним из самых важных этапов в выдаче жилищного кредита. На данном этапе формируется решение о согласовании либо отказе заемщику в предоставлении кредита.
Процесс андеррайтинга проводится после завершения предварительной квалификации клиентов банка, сбора и проверки необходимых документов.
Собранные сведения о потенциальном заемщике заносятся в заявление-анкету на выдачу ипотечного жилищного кредита. По мере подготовки решения определяются возможные риски, ложащиеся на кредитора по факту предоставления кредита заемщику, а также определяется вероятность выплаты кредита относительно устанавливаемого графика платежей [15, c. 216].
На этапе андеррайтинга определяются основные параметры и условия предоставления кредита, которые впоследствии лягут в основу ипотечного договора. В ходе андеррайтинга ответственный сотрудник кредитной организации, на которого возложена обязанность его проведения, должен сформировать обоснованное заключение – отчет об андеррайтинге, в границах которого формируется краткая характеристика платежеспособности заемщика, определяется достаточность обеспечения кредита, выносится заключение о возможности или невозможности предоставления кредита конкретному данному заемщику.
Процедура андерайтинга включает в себя комплекс мероприятий, соединяющих анализ и проверку полученной от заемщика информации с целью оценки рисков, которые принимает на себя кредитная организация в случае положительного решения о предоставлении кредита. Эксперт по андеррайтингу устанавливает возможность погашения заемщиком выданного кредита полностью и в срок, опираясь на информацию, которая содержится в заявлении заемщика на предоставление ипотечного кредита [25, c. 216].
Когда согласовывается положительное решение о выдаче кредита, уполномоченный сотрудник кредитной организации информирует заемщика о порядке и сроках заключения кредитной сделки, включая процедуру оформления кредита и договора ипотеки.
Заемщику доводятся окончательные параметры кредита – его сумма, сроки и условия погашения.
Предметом ипотеки может быть следующее имущество:
− частные земельные участки;
− предприятия, а также здания, сооружения и другая недвижимость;
− жилые здания, квартиры и части жилых зданий и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
− коттеджи, садовые домики, гаражи и т.д.;
− самолеты и морские суда, внутренние суда.
В настоящее время в мировой практике существует два классических способа ипотечного кредитования:
− модель одноуровневого ипотечного кредитования (немецкая модель);
− двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).
В одноуровневой модели ипотечного кредитования заемщик и кредитор связаны между собой.
Эта модель основана на циклическом обращении средств: средства, предоставленные заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, которые уже завершили период накопления.
При реализации этой модели предусмотрены следующие основные типы контрактов:
− между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном взносе, а затем договор займа и договор ипотеки;
− между заемщиком со стороны страховой компании – договор ипотечного страхования.
Модель двухэтапного ипотечного кредитования предполагает вовлечение в процесс различных субъектов, включая заемщика, кредитора, посредника и участника финансового рынка. На начальном этапе отношений заемщик и кредитор заключают кредитный договор и договор ипотеки.
После приобретения кредита в него включаются дополнительные участники, чтобы минимизировать риск для основных сторон. Затем заемщик подписывает соглашение о покупке жилья с продавцом, а риски коммерческого характера и ипотечное страхование обеспечиваются страховой компанией. Если речь идет о вторичной ипотеке, то залогодержатель и агент залогодержателя подписывают договор об уступке прав требования и договор условного депонирования приобретенных требований.
Кредиторы сохраняют явный контроль над заемщиками, взимают комиссионные за управление кредитами и используют агентские средства для увеличения своей кредитной активности. Основным отличием ипотечного кредита от других кредитов является необходимость предоставления банком залога недвижимости в качестве обеспечения.
В России условия ипотечных кредитов для населения и предприятий, предлагаемых различными банками, относительно сопоставимы, различия заключаются в процентных ставках, минимальных и максимальных суммах, сроках рассмотрения.

1.2. Законодательное регулирование жилищного ипотечного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложную сеть правовых отношений между различными сторонами, регулируемых гражданским законодательством. Эти отношения можно разделить на две основные группы: отношения между заемщиками (будь то физлица или юрлица) и специальными институтами, такими как кредитные учреждения, некредитные учреждения, госучреждения или муниципальные организации, и отношения между ипотечными должниками и также лицами, являющихся залогодержателями. В совокупности эти стороны образуют соответствующие субъекты ипотечной кредитной сделки.
Согласно ГК РФ и Закону об ипотеке, залогодержателем может быть как собственник заложенного имущества, так и лицо, обладающее правом хозяйственного ведения на него. Данное положение значительно расширяет сферу применения ипотечного кредитования, поскольку позволяет лицам, не имеющим в собственности недвижимого имущества, получать кредит, обеспечивая свои обязательства недвижимостью, принадлежащей другим лицам, выступающим в качестве лиц, являющихся залогодержателями [30, c. 134].
Однако закон налагает определенные условия на лиц, выступающих в качестве залогодержателей, в том числе требование о том, что они должны быть собственниками закладываемого недвижимого имущества. Кроме того, в роли такого залогодержателя может выступать только кредитор основного обязательства, обеспеченного залогом, что прямо указано в статье 334 ГК РФ. Это связано с тем, что по своей сути ипотека как способ обеспечения обязательства требует, чтобы кредитор по основному обязательству также выступал в качестве залогодержателя.
Несмотря на преимущества ипотечного кредитования, существуют определенные законодательные ограничения, которые могут рассматриваться как противоречащие правам собственников недвижимого имущества. Например, статья 37 Закона об ипотеке требует от собственника получить согласие залогодержателя перед отчуждением заложенного имущества, что противоречит защите прав собственности, предусмотренной ст.36 Конституции РФ. В отличие от этого, в случае залога у залогодателя сохраняется право владения и пользования, а непосредственно за залогодержателем условно сохраняется право распоряжения [31, c. 54].
«В действительности, сколько бы не было дано правомочий собственнику, его право никогда не будет полным, поскольку всегда могут быть измышлены и обоснованы права и возможности, в перечень не вошедшие, а реализация собственником своей власти над вещью с тех же позиций всегда может быть квалифицирована как выходящая за рамки перечня и потому не правомерна» [35, c. 132].
В Российской Федерации поддержка ипотечного кредитования ведется через институт разработанного и согласованного ипотечного законодательства, а так же при помощи созданных государством с этой целью ипотечных агентств.
− На ипотечные сделки распространяются правила, регулирующие ипотечные договоры и страховое покрытие. В ответ на финансово-экономический кризис соответствующая организация создала стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов/займов для определенных групп граждан. Программа господдержки вступила в силу 1 января 2009 года. Заемщикам предоставляется годичный срок для обращения за помощью в банк, в котором они получили кредит, или в дочернюю организацию — АРИЖК, которая может помочь следующим заемщикам: тем, кто потерял работу или значительную часть заработка; тем, кто является собственником единственного зарегистрированного жилья, приобретенного с использованием ипотечного кредита; тем, кто не имеет достаточных сбережений для поддержания выплат непосредственно по ипотечному кредиту; и тем, чей доход ниже величины ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и уровня прожиточного минимума [34, c. 143].
В России существует двухуровневая система, в рамках которой банки и заемщики участвуют в первичном рынке, а банки и предприниматели участвуют во вторичном рынке для рефинансирования кредитов. К выпуску ипотечных ценных бумаг предъявляются особые требования, предусмотренные Законом об ипотечных ценных бумагах, который разрешает выступать в качестве эмитентов только ипотечным брокерам и кредитным учреждениям.
Законодательный орган в РФ выразил намерение принять в России модель одноуровневого типа посредством строительных сберегательных кооперативов, которые регулируются статьей 116 Гражданского кодекса и Законом о строительных сберегательных кооперативах. Данная модель направлена непосредственно на унификацию разнообразных видов финансовой деятельности, участвующих в процессе ипотечного кредитования и выпуска ценных бумаг [9, c. 165].
Рынок недвижимости является активным местом для инвестирования в будущее. Существуют различные критерии, по которым можно изучать рынок жилья. Например, недвижимость может быть частной и публичной, на первичном рынке и во вторник, городской и загородной. Существует огромное количество компаний, предприятий, агентств, которые каждый день изучают, анализируют и работают в этом направлении.
После изучения мер, реализуемых РФ в сфере ипотечного жилищного кредитования, становится очевидным, что политика государства в этой области в основном направлена на оказание помощи наиболее уязвимым слоям общества. Следовательно, основной целью государственного вмешательства в жилищные вопросы является помощь малообеспеченным гражданам в улучшении их жилищных условий. Государство оказывает поддержку в основном из соответствующих уровней бюджетной системы РФ и действует на основе адресного подхода [10, c. 107].
Для оказания помощи правительства используют стандартные формы и процедуры, такие как целевые субсидии, субсидирование %-х ставок по ипотечным кредитам, предоставление субсидий на взнос (первоначальный) по ипотеке на безвозмездной основе, предоставление льгот по налогообложению доходов получателей кредитов и многое другое. Однако нынешние условия рынка имеют свои особенности, а именно: дефицит госбюджета, растущая доля устаревшего и ветхого жилья и рост рисков по кредитам [14, c. 123].
Подчеркивается необходимость перехода от позиции господдержки владения недвижимым имуществом к позиции контроля за условиями функции госкредитных рынков и улучшения условий проживания. Этот переход может быть осуществлен непосредственно путем разработки и реализации эффективных мер и методов госуправления ипотечной системой.
Развитие теории и практики ипотечного жилищного кредитования в РФ привело к ряду выводов, которые требуют глубокого понимания предмета. Ипотечный рынок является сложной системой, которая требует участия государства для осуществления регулирования и снижения различных возникающих рисков. Госполитика должна основываться непосредственно на совместимости двух целей — удовлетворение запросов граждан в жилье, привлечение и эффективное распределение инвестресурсов в возведении недвижимости. Госрегулирование системы ипотечного кредитования предполагает комплексный подход для решения проблемы нехватки источников финансового обеспечения сектора и формирования эффективной финансово-кредитной инфраструктуры ипотечного рынка.
Для этого государству необходимо внедрить систему целевых воздействий на контролируемую систему, при этом цели и механизмы их достижения определяются органом управления. Кроме того, рассмотрение жилищного и ипотечного секторов непосредственно как единой системы, являющейся объектом госрегулирования, требует разработки научно обоснованных методов регулирования, учитывающих собственно саму специфику обоих секторов. В заключение следует отметить, что обобщение и систематизация развития механизма ипотечного жилищного кредитования на территории РФ требует комплексного подхода и глубокого понимания предмета для создания эффективной и результативной системы [13, c. 121].
Правовое регулирование ипотечного кредитования – сложный процесс, затрагивающий множество аспектов жизни человека и деятельности организации.
В разрешении правовых вопросов и проблем используются нормы гражданского, уголовного, административно-правового, хозяйственного, семейного и ряда других кодексов.
Однако основной перечень нормативных актов, обязательно использующихся в регулировании вопросов ипотечного кредитования следующий:
1. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (в редакции от 30.12.2020 N 514-ФЗ) [1].
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021) [2].
3. Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 31.07.2020 N 302-ФЗ) [3].
4. Федеральный закон N 215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 27.06.2019 N 151-ФЗ) [4].
5. Федеральный закон N 190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации» (в редакции от 13.07.2020 N 196-ФЗ) [5].
Понятие системы госрегулирования охватывает сложные взаимоотношения между управляющим субъектом и управляемым объектом. В рамках этих отношений устанавливаются цели, задачи, принципы, функции и методы, направленные на осуществление контроля над объектом.
Что касается ипотечного кредитования, то конечной целью госрегулирования является повышение доступности существующих решений жилищного вопроса непосредственно для населения. Этого можно достичь путем развития и совершенствования устойчивой системы ипотечного кредитования, которая призвана увеличить вклад непосредственно в экономический рост, одновременно снижая остроту жилищной проблемы и повышая шансы устройства на работу. Для достижения этой цели необходимо максимально эффективно использовать все имеющиеся научные, кадровые и финансовые ресурсы, добиваясь максимально возможного эффекта.
Создание комплексной государственной нормативно-правовой базы ипотечного кредитования в контексте регулирования всей экономики — многогранный и довольно длительный процесс. Он включает в себя несколько важнейших факторов, в том числе создание нормативно-правовой базы, определяющей конкретные параметры функционирования системы ипотечного кредитования, а также регулирование различных форм, способов ее поддержки, процессы принятия решений по госрегулированию.
Кроме того, этот процесс предполагает:
1. Создание системы специализированных институтов, осуществляющих надзор за разработкой и реализацией госполитики, направленной непосредственно на регулирование и поддержку системы ипотечного кредитования. К таким институтам могут относиться министерства, ведомства, институты развития, кредитные организации, административные органы и др.
2. Для обеспечения поддержки и развития ипотечного кредитования правительство РФ может разрабатывать госпрограммы, а также программы социально-экономического развития, которые могут способствовать формированию необходимых ресурсов и финподдержки, необходимых для реализации необходимых мероприятий по поддержке ипотечного кредитования и создания условий и механизмов для привлечения капиталовложений (как отечественных, так и иностранных частных).
3. Наконец, совершенствование налоговой системы также имеет решающее значение для успеха национальной нормативно-правовой базы ипотечного кредитования. Это совершенствование требует значительной финподдержки и ресурсов для того, чтобы обеспечить надлежащее стимулирование ипотечного кредитования и чтобы налоговая система не препятствовала его формированию.
Для того чтобы политика государства в части регулирования ипотечного жилищного кредитования была успешной, необходимо разработать и внедрить комплексную систему нормативных и экономических, а также также организационных форм и методов регулирования, отвечающих требованиям рынка и учитывающих определенную специфику современного жилсектора и финансового рынка РФ.
Методы госрегулирования ипотечного кредитования должны быть комплексными, системными, последовательными и логичными, охватывать все наиболее актуальные вопросы, независимо от объема, а также характера применяемых мер, и обеспечивать их эффективность.
Помимо прямого участия в системе ипотечного кредитования, государство может косвенно стимулировать рынок ипотечного кредитования, создавая необходимые условия для участников ипотечной системы, при условии, что они имеют необходимую свободу выбора и стимул принимать решения, соответствующие целям политики. Однако отрицательным качеством косвенных методов является задержка между их разработкой, внедрением и получением результатов.
Косвенное финансовое регулирование ипотечного кредитования непосредственно со стороны государства может быть достигнуто через фискальную и монетарную политику, которая влияет на интересы всех участников ипотечной системы.

1.3. Особенности российского рынка жилищного ипотечного кредитования

Сегодня отечественная экономика и банковская система демонстрируют определенную устойчивость. Это стало возможным благодаря как поддержке государства, так и значительному опыту, накопленному из уже прошедших кризисов в экономике.
В ходе уже более двух десятков лет существования в нашей стране ипотечного кредитования, оно все-таки не смогло приобрести характер массовости и доверия.
При небольшом увеличении или уменьшении благосостояния всего населения страны процентная ставка держалась на уровне около 15-20 % [37].
Сегодня для разрешения всех проблем создана, возникающих в сфере развития ипотечного кредитования была составлена Стратегия развития ИЖК в РФ до 2024 г.
Данная стратегия основывается на базовых принципах концентрации общих направлений, перспектив государства в данной сфере до 2024 г., а также ориентирована, на развитие системы строительства, системы ИЖК, применения долгосрочных инвестиций.
Процесс ипотечного кредитования включает в себя деятельность как банков, так и заемщиков, строительных организаций, страховых корпораций, и конечно же деятельность самого государства.
Взаимосвязь данных участников процесса ипотечного кредитования определяет перераспределение и вливание финансовых ресурсов в существующий сектор экономики страны.
Стремительное увеличение возведения относительно недорогого жилья сумеет привести к росту производства отечественных стройматериалов, а также к росту новых технологий, активному расширению смежных отраслей. Рассмотрим основных участников ИЖК, к ним относятся:
1. Заемщики являются гражданами РФ, которые вступили в договорные отношения с банками и имеют интерес в получении наиболее доступного ипотечного кредита.
2. Кредиторы – это банковские организации, которые реализуют ИЖК в соответствии с законами РФ.
3. Инвесторы – как юридические, так и физические лица, которые приобретают ипотечные ценные бумаги.
4. Государство – формирует законодательно-нормативную базу, осуществляет разработку мер, направленных на развитие системы ИЖК [32, с. 87].
На сегодняшний день важнейшими и самыми негативными возникающими препятствиями развития ипотечного кредитования считается низкая платежеспособность граждан, а также незавершенность формирования системы ипотечного российского рынка, сферы строительства объектов жилой недвижимости, сферы ЖКХ и принятого законодательства в области жилого строительства.
В ходе анализа во второй главе, который будет проведен ниже, были использованы экономико-математический метод, экономико-статистический метод и системный подход [29, с. 84].
Используя возможности экономико-математических и экономико-статистических методов, смогли выявить и понять основные закономерности и тенденции, определяющие траекторию развития жилищного кредитования в РФ. Обладая этими знаниями, можем оценить тенденцию изменения этих кредитов, выявить различия и несоответствия непосредственно между разными регионами, спрогнозировать их дальнейшее развитие и найти пути оптимизации эффективности организации жилищного кредитования в РФ. В прилагаемой Таблице 1 представлены необходимые данные о числе кредитных организаций, участвующих в рынке жилищного кредитования.

Таблица 1

Число организаций-участников рынка ИЖК [37]

Количество участников рынка ипотечного кредитования указывает на нестабильную динамику, продемонстрировав падение с 658 до 484.

Рассмотрим таблицу 2, где представлены кредитные компании, которые предоставляют ИЖК, по субъектам России.

Таблица 2

Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, по субъектам РФ [37]

Работа системы ипотечного кредитования на региональном уровне, судя по представленной таблице, становится неравномерной, и в основном, концентрируется в Москве (262), при этом лидирующее положение имеет Центральный ФО (305), если рассматривать, например Уральский округ, то там насчитывается 31 кредитная организация.

Из-за превалирующего количества банков, а, следовательно, большой конкуренции в Москве и Московской области, здесь чаще всего встречаются продукты ипотечного кредитования по наиболее выгодным условиям, чего не скажешь о ситуации с ипотечным кредитованием в регионах РФ.

Так произошло, потому что, развивается в основном только столица, а также и центральные районы России.

В общем же по стране за период с 2017 по 2022 гг. кредитных учреждений, которые выдают ипотечные кредиты стало намного меньше (примерно их количество снизилось более чем на 15%).

Если же уделить этому больше времени, то при подробном рассмотрении, например Уральский Федеральный Округ, то можно сделать вывод, что за исследуемый период, к примеру, Свердловская область потеряла 19 %, Тюменская 40 %, Челябинская 23 % и только Курганская прибавила 100 %.

Более наглядно, это можно рассмотреть на таблицах, которые представлены в Приложении 1, и в Приложении 2.

По полученным данным можно сделать вывод, что его динамика в 2017-2022 гг. являлась далеко не стабильной.

Далее проанализируем наиболее подробно ипотечного кредитования, которые зависят от региона страны.

Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (таблица 3).

Таблица 3

Сведения о количестве ИЖК, предоставленных КО физическим лицам-резидентам по субъектам РФ в 2018-2022 гг., в рублях [37]

Сделаем вывод, что по количеству уже выданных ипотек в лидерах Приволжский ФО (176 036), второе место занимает Центральный ФО (162 035), на третьем месте – Сибирский ФО (98 301).

В отстающих же – Уральский Федеральный Округ (11 %). Следовательно, благодаря проведенному исследованию, очевидно, что число действующих в регионе кредитных организаций не влияет прямо на количество выдаваемых ипотечных кредитов населению, так как объем кредитования имеет зависимость от многих факторов, к ним стоит отнести как   наличие региональных целевых программ, так и количество построенного либо еще строящегося объекта жилой недвижимости [24, c. 30].

Стоит отметить, что само ипотечное кредитование подвержено колебаниям спроса.

В сложных экономических условиях кредитные учреждения применяют различные меры для обеспечения своевременного погашения ипотечных кредитов. Эти меры включают тщательное изучение кредитной истории заемщика на предмет выявления отсрочек, тщательную проверку личности работодателя, оценку истории и масштабов деятельности компании, чтобы предотвратить возможность потери работы заемщиком в будущем, а также проверку наличия достаточных средств для первоначального взноса непосредственно у самого заемщика.

Для обеспечения выполнения заемщиками своих обязательств по погашению ипотечного кредита были разработаны правовые инструменты. В главе 23 ГК РФ описаны конкретные способы обеспечения исполнения обязательств. Эти способы могут быть реализованы при определенных условиях:

• неустойка (пункт 2 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• залог (п. 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральный закон от 16 мая 1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)»;
• гарантия (п. 5 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• независимая гарантия (§ 6 главы 23 Гражданского кодекса).

Своевременное погашение ипотеки является обязательством, которое влечет за собой правовые последствия, включая возможность наложения штрафов и пеней в соответствии с положениями статей 329 и 330 ГК РФ.

В настоящее время банки по своему усмотрению налагают штрафы за несвоевременное погашение ипотеки, при этом ставки составляют от ста процентов до двухсот процентов годовых. Международная федерация потребительских организаций сообщила, что среди пятнадцати крупнейших банков, предлагающих жилищные кредиты, максимальный размер штрафа за просрочку выплаты ипотечного кредита составляет 0,5% в день, в результате чего эффективная годовая процентная ставка составляет 517% с учетом обязательных комиссий и процентов. Только три из пятнадцати банков взимают меньший штраф — 0,2% в день или 107% в год.

Для разрешения этого вопроса депутатами Госдумы предложен, а также принят Правительством РФ законопроект, который направлен на ограничение различных штрафных санкций по ипотечным кредитам в такой же степени, что и по займам. В частности, максимальная %-я ставка за просрочку выплаты ипотечного кредита не может превышать величины в 20% годовых, или 0,1% от остатка задолженности непосредственно за день просрочки.

В связи с особенностью ипотечного кредитования, подразумевающего длительные сроки погашения, значительные суммы денег и более низкие процентные ставки по сравнению с потребительским кредитом, целесообразно, чтобы максимальный размер штрафа по ипотечному кредиту был значительно ниже. Например, целесообразно установить ставку в размере 10% в год. Стоит отметить, что верхнего предела для штрафов, налагаемых на ипотечные кредиты, не существует. Однако если неустойка чрезмерно несоразмерна нарушению обязательства, суд может уменьшить сумму штрафа, согласно ст. 333  п. 1 ГК РФ.

Уменьшение величины долга по ипотеке может быть осуществлено юридически и практически путем списания долга пропорционально количеству рожденных детей. В настоящее время различные субъекты РФ регулируют этот вопрос самостоятельно, исходя из своих бюджетных возможностей. Например, при рождении двух детей проценты по ипотеке могут быть снижены на 50%, а при рождении третьего ребенка — еще на 10%. Многодетные семьи также могут претендовать на дополнительные программы помощи по ипотеке.

Вывод по первой главе: в конце 20 столетия в России окончательно была определена законодательная и нормативно-правовая база ипотечного кредитования, однако за данный период система ипотечного кредитования претерпело различные преобразования, однако так и не приобрела характер массовости.

Далее на протяжении двух десятилетий доступность ипотечного кредитования для населения РФ не изменялась в лучшую сторону, так как организации банковского сектора сталкивались с различными рисками и кризисами.

Сегодня применяются гибриды моделей ипотечного кредитования, которые были взяты из опыта западных государств. Следовательно, на сегодняшний день в РФ формируется база применения данных моделей, которая направлена на население со средним доходом.

Сейчас ипотечное кредитования могут позволить себе, как это не странно люди с высоким доходом, или доходом выше среднего уровня. В 2023 году процентная ставка по жилищным кредитам в РФ снижается.

Однако стоит отметить, что не приходится ждать на рынке жилищного кредитования РФ высокой активности, так как уровень жизни населения падает.

Страницы: 1 2 3