Содержание
- Введение
- Глава 1. Общие положения о договоре аренды
- 1.1. История возникновения законодательства о договоре аренды
- 1.2. Понятие договора аренды. Его предмет и форма
- 1.3. Прекращение и возобновление договора аренды
- Глава 2. Особенности договора аренды как договора по передаче имущества в пользование
- 2.1. Характеристика договора аренды
- 2.2. Особенности пользования имуществом, передаваемым в аренду
- 2.3. Практические проблемы института арендных отношений
- Заключение
- Список использованных источников
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы определяется тем, что в современной России, договор аренды является одним из самых нужных и часто используемых договоров. Это обусловлено, в первую очередь, простым способом получения дополнительного дохода, без отчуждения имущества. Договор аренды применяется не только в предпринимательской деятельности, а так же включая бытовую и другие сферы. Сегодня часто встречается практика, касающаяся сделок с арендой имущества: со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, предприятиями, которые во многих случаях применяются фирмами в качестве офисов, рабочих и производственных площадей.
Государство и муниципальные образования так же отметили ценность и приминительность аренды, не теряя право собственности на имущество арендодатель получает определенную прибыль. При этом государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают правильную организацию в городах и поселках промышленных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий.
В сфере арендных отношений встает много важных, дискуссионных проблем, которые представляют большой интерес для исследования, и мы попытаемся рассмотреть наиболее весомые аспекты договора аренды.
Одним из важных аспектов является выделение признаков договора аренды, его наиважнейших условий т.к. часто происходит смешивание договора аренды с другими гражданско-правовыми договорами.
Гражданский кодекс Российской Федерации относит договор аренды к обязательствам по передаче имущества в пользование. При заключении договора аренды собственник не меняется, так как в договоре по передаче имущества в собственность а, значит, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Это следующий важнейший пункт договора аренды. Нужно знать, что имущество по договору аренды может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, при этом не предусматривается право распоряжения им.
Во второй части ГК РФ закреплен совершенно новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе распоряжаться своей законной собственностью по собственному почину, но в этом случае его действия ни в коей мере не должны нарушать закон и иные правовые акты, а также противоречить и нарушать права и законные интересы других лиц.
Арендные отношения строятся и регулируются многими нормативными актами и здесь очень важно указать главную роль Гражданского кодекса Российской Федерации.
Огромное значение имеет так же анализирование судебной практики по разрешению споров, связанных с договором аренды.
Договор аренды является предметом внимания и изучения многих ученых. Байбак В.В., Валявина Е.Ю., Дроздов И.А, Игнатова Ю.Н., Суханов Е.А. и др. в своих работах рассмотрели разные стороны договора аренды, специфику предмета и формы, расторжения и восстановления договора, особенности пользования имуществом, передаваемым в аренду, а также различные практические проблемы.
Объект исследования – отношения между общественностью, возникающие в связи с арендой имущества, регулируемого с помощью норм гражданского законодательства.
Предмет исследования — правовое регулирование аспектов договора аренды, как обязательства по передаче имущества в пользование.
Целью исследования является анализ правовых аспектов договора аренды, его общие положения и особенности договора аренды как договора по передаче имущества в пользование.
Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть историю возникновения законодательства о договоре аренды;
- сформулировать понятие, предмет и форму договора аренды;
- подвергнуть анализу условия прекращения и возобновления договора аренды;
- охарактеризовать договор аренды;
- изложить особенности пользования имуществом, передаваемым в аренду;
- выявить практические проблемы института арендных отношений.
Методология исследования строится на общенаучных методах, таких как: диалектический, исторический, логический, функциональный и частнонаучных методах: конкретно-социологических, сравнительно-правовых, формально-юридических.
При работе над темой исследования анализировалась нормативно — правовая база Российской Федерации, которая регулирует арендные отношения; работы исследователей-правоведов в области гражданского права; использовались материалы судебной практики.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
1.1. История возникновения законодательства о договоре аренды
Арендные правоотношения известны человечеству еще с древних времен. Они зародились и содержались еще в нормах римского права.
Появление аренды обуславливалась существующей уже в те времена имущественной дифференциацией. Среди свободных римских граждан существовало весьма весомое имущественное и социальное расслоение. Наряду с крупными землевладельцами, возделывающими свои огромные латифундии, пользуясь трудом большого количества рабов, существовало огромное количество свободных бедных крестьян, в собственности которых были лишь малоземельные участки, либо вовсе безземельные. Эти безземельные или малоземельные крестьяне тогда были вынуждены нанимать у состоятельного землевладельца небольшие участки земли для обработки. Наряду с ними, в городской местности проживала весомая масса граждан, не имеющая собственного жилища. Таким гражданам также приходилось снимать жилье у богатых землевладельцев.
Такого понятия как договор аренды в те времена еще не существовало, и такое регулирование арендных отношений происходило согласно одной из разновидности такого договора найма, — договору найма вещей (locatio-conductio rerum).
Данный контракт относился к ряду консенсуальных сделок. Формой заключения консенсуальных договоров тогда являлось согласованное волеизъявление контрагентов (consensus). Чтобы заключить такой договор не требовалось ни передача вещи, ни какого письменного обязательства, ни произнесения каких либо специальных ритуальных формул. В таких контрактах обязательства между участниками устанавливались сразу по достижении согласия и вне зависимости от того, как оно было достигнуто. Достаточно было какого либо внешнего выражения согласия.
Наймом вещей назывался такой заключенный договор , в котором одна сторона (наймодатель, locator) обязывалась незамедлительно предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) только одну или несколько определенных вещей именно для временного пользования, а именно другая сторона обязывалась уплачивать сумму за пользование предоставленными вещами определенное обязателье вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования немедленно возвратить вещи в полной сохранности наймодателю.
Исходя из понятия договора найма вещей, наниматель был лишен правомочия владения, в отличие от современного понимания договора аренды.
В римском праве владение понималось как фактическое обладание вещью и имело юридическую защиту. Оно различалось с простым держанием (detentio).
Римские классические юристы раньше неоднократно подчеркивали, что владение не могло начинаться никаким производным способом (например, путем договора или наследования) . Для наличия владения необходимо было иметь corpuspossessions («тело» владения, само фактическое обладание) и animuspossessions (намерение обладать, воля на владение).
Воля владения содержала в себе намерение располагать вещью самостоятельно, не признавая власти другого такого лица, т.е. относиться к вещи как к своей.
У нанимателя, согласно нормам римского права, не существовало намерения обладать вещью, независимо от собственника. Поэтому, имущественный найм являлся, согласно нормам римского права, простым держанием (detention).
Владение вещью и держание отличалось друг от друга тем, что владельцы имущества могли самостоятельно защищаться от различных посягательств на вещь, в отличие от держателей. Держателям же приходилось для защиты вещи обращаться непосредственно к ее собственнику.
Предмет такого договора найма вещей составляли недвижимые и движимые вещи, однако среди движимых вещей — только такие, какие не относятся к числу потребляемых. Это обуславливалось тем, что у нанимателя существовала обязанность по передаче вещи обратно наймодателю, по истечении договора.
Помимо вещей в натуральном смысле, или вещей телесных, к предмету договора найма в источниках относятся и некоторые права, например узуфрукт, именно так называемые нетелесные вещи, res incorporales.
Арендатор (conductor) должен был выплатить вознаграждение за пользование арендованной вещью, которое называлось merx. Оно выплачивалось посредством денег. Исключение составляли договоры сельскохозяйственной аренды. Здесь можно было осуществлять арендную плату в натуральном эквиваленте (определенное количество продукции и урожая). Источниками вознаграждения служили проценты от дохода с нанятой вещи. Требовалось, чтобы вознаграждение было точно определенным или хотя бы определяемым и действительным. Уплата вознаграждения должна была производится в заранее установленный срок.
Срок в договоре найма не являлся необходимым элементом. Была возможность предоставить вещь в пользование на неопределенное время. В этом конкретном случае, договор мог быть прекращен только по заявлению одной из сторон.
Locatio-conductio rerum, как и все договоры, порождал взаимные права и обязанности. Так, наймодатель был обязан предоставлять в пользование определенную договором вещь в исправном состоянии нанимателю. Вместе с вещью, также передавались (возвращались) и принадлежности к ней. Наймодатель нес риск случайной фактической гибели вещи, был обязан создать условия для спокойного использования, устранять различные препятствия в пользовании для нанимателя, а также поддерживать вещь в пригодном состоянии. Наймодатель должен был устранить недостатки, если они возникали при ее естественном использовании.
Если переданная именно в пользование вещь оказывалась несоответствующей для ее использования, либо пользование этой вещью не давало того ожидаемого результата, на получение которого конкретно наниматель вправе был надеяться, то использовались принципы, на которых базировалась ответственность продавца за изъяны проданной вещи. Любая ответственность наймодателя за изъяны сданной внаем вещи проявлялась в возмещении всего интереса самого нанимателя в случаях, когда вещь данная оказывалась непригодной для непосредственного пользования по тому направлению, какое имелось в виду именно при заключении договора. В этих случаях могло возникать и другое последствие, где наниматель имел право самостоятельно отказаться от договора. Когда непосредственное пользование вещью оказывалось возможным, но с меньшим хозяйственным таким эффектом и удобствами, наниматель конечно имел право с помощью actio conducti (иск арендатора) требовать от наймодателя снижения размера наемной платы.
Наймодатель отвечал самостоятельно за всякую вину. Если именно невозможность пользования вещью для нанимателя не зависела от наймодателя, последний не нес конкретной ответственности перед нанимателем, но и совсем не имел права требовать наемную фиксированную плату за то время, пока пользоваться вещью было невозможно по именно такой случайной причине. Вследствие этого, можно сказать, что риск в данном случае также лежал на наймодателе.
Наймодатель был именно обязан также платить, за отданную также внаем вещь, налоги и нести при этом всякого рода публичные повинности.
Наниматель был обязан вносить установленную плату за пользование сданной в наем вещью пропорционально этому времени пользования.
Наемная плата обычно вносилась по истечении определенного срока. Если наниматель вносил наймодателю наемную плату вперед, а использование этого в течение всего периода, за конкретно который была внесена наемная плата, оказывалась невозможным не по вине нанимателя (например в результате наводнения или пожара), нанимателю давался actio conducti (иск арендатора) для возвращения наемной платы.
Вопрос о внесении наемной платы получил специальное регулирование для того случая, когда она определялась в натуре в известном количестве данных продуктов (сельскохозяйственная аренда). Всевозможные случайные события могли сильно повлиять на урожай и понизить его так, что арендатор был не в силах внести арендную плату, установленную договором. В указаниях пятерых классических римских юристов по этому поводу давались следующие указания.
Если возникала так называемая неодолимая сила (vis cui resisti non potest), из-за которой пропадал урожай, наниматель освобождался от обязанности внесения наемной платы. Если же ничего сверх чрезвычайного не происходило, то убыток от неурожайности нес наниматель. В отношении неурожайного участка, классические римские юристы разъясняли, что урожайность — дело случайное: один бывает год — неурожайный, а другой — дает достаточно обильный урожай; поэтому в неурожайный календарный год, когда арендатору трудно уплатить именно полную арендную плату, следует допустить радикальное уменьшение платы (remissio mercedis); но, если позже последующие годы будут урожайными, наймодатель также вправе дополучить арендную плату и за данный неурожайный год.
Наниматель, при пользовании вещью, также должен был считаться с содержанием договора найма и хозяйственным назначением вещи. Он точно нес ответственность за различные повреждения и ухудшения качеств нанятой вещи, если они происходили по его вине.
По окончании действия договора наймодатель должен был обязан возвратить вовремя нанятую вещь в надлежащем состоянии. Если имело место несвоевременное возвращение нанятой вещи, на нанимателе лежала обязанность возмещения убытков, которые понес наймодатель из-за несвоевременного возвращения вещи.
Случалось так, что наниматель во время действия договора производил затраты на нанятую вещь. В этом случае, вопрос о возмещении произведенного расхода решался в зависимости именно от характера затрат. В тех случаях, когда затраты на вещь являлись необходимыми и полезными, наниматель имел полное право требовать от самого наймодателя их возмещения. Если затраты нанимателя не имели такого значения, а именно сделаны были только в силу только особенностей личного вкуса или желания, тогда нанимателю не давалось права требовать полного или частичного возмещения таких затрат, а только предоставлялось право именно отделить от вещи «вложения» в нее, при условии, только если это можно сделать без сильного ухудшения вещи.
Наниматель имел право точно также (если не было противоположного составленного соглашения с наймодателем) передать нанятую по договору вещь в пользование другому лицу (поднаем).
Именно такая передача нанятой вещи другому лицу не лишала ответственности основного нанимателя перед наймодателем за сохранность вещи в целом и надлежащее ее использование.
Римское право строго обозначило обязательственно-правовую природу locatio-conductio rerum и вследствие этого, социально-экономическое положение, забота со стороны государства и четкое регулирование положений о нанимателях и наймодателях подлежало юридической защите.
Примером этому может служить те обстоятельства, когда наймодатель до истечения срока данного договора имущественного найма передавал в собственность сданное имущество, где новый непосредственный собственник не был связан с этим договором своего предшественника.В новое время получил большое распространение афоризм, что по римскому праву «купля прекращает (ломает)».
Данный афоризм не точен, потому что передача в собственность сданной внаем вещи другому лицу не снимала с наймодателя ответственности перед нанимателем, поэтому договор между ними не считался прекращенным, но теперь пользование нанятой вещью для нанимателя зависело от согласия нового собственника вещи, именно на которого договор предшественника автоматически точно не распространялся. Если новый собственник не давал разрешения нанимателю пользоваться вещью, первоначальный наймодатель нес ответственность по договору.
Также хотелось сказать о правовом регулировании прекращения договора имущественного найма. Касательно этого в нормах римского права существовало несколько положений.
Договор, в котором срок его действия точно определен, прекращался по истечению срока . По окончании действия договора, наниматель был обязан передать вещь ее законному владельцу в надлежащем состоянии и без задержек. Но если же наниматель фактически продолжал пользоваться вещью и по окончании срока, договор найма по молчаливому согласию сторон считался возобновленным.
Договор найма вещи мог быть точно прекращен односторонним отказом по инициативе именно одной из сторон. Например, такое право признавалось за нанимателем, точно когда предоставленная наймодателем вещь оказывалась никак непригодной для использования.
Наниматель мог точно также отказаться от договора, только если пользование вещью представляло для него некую опасность.
Наймодатель также имел право в некоторых ситуациях прекратить договор найма, а именно, если со стороны нанимателя имело место злоупотребление своим правом в пользовании вещью. Если наниматель во время пользования портил вещь, если нанятая вещь требовала ремонта, а выполнение его было невозможным без прекращения пользования нанимателя, а также, если вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя. И наконец, если наниматель не вносит ему наемную плату в течение двух лет.
Смерть одной из сторон обычно не влияла на прекращение договора найма. Но если наймодатель заключал договор на неопределенное время т.е пока он сам того желал — смерть наймодателя в таком случае прекращала договор имущественного найма.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что арендные правоотношения имеют древние корни, их появление происходит в древнем Риме и они характеризуются классовым характером.
Понятие «аренда» еще не использовалось, данные правоотношения регулировались одной из разновидностей договора найма — договором найма вещей. Чтобы заключить такой договор, достаточно было какого-либо внешнего выражения согласия. Между сторонами возникали взаимные права и обязанности, обусловленные законом.
Договор найма вещей в Римском праве предусматривал передачу вещи для временного пользования. Это позволяет качественно установить различие между современным пониманием договора аренды (найма).
У арендатора, согласно нормам римского права, не существовало намерения обладать вещью, независимо от собственника. Поэтому, имущественный найм (аренда) являлся, согласно нормам римского права, простым держанием (detention). Отличие владения от держания в том, что владельцы самостоятельно защищались от посягательств на вещь, а держателям приходилось обращаться за защитой к собственникам.
1.2. Понятие договора аренды, его предмет и форма
Понятие договора имущественного найма использовалось еще в гражданском законодательстве дореволюционной России, при этом, не придавалось какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества» . В советском законодательстве уже появляется разграничение между терминами «аренда» и «имущественный наем». В ГК РСФСР 1922 г. в ст. 152 и ГК 1964 г. в ст. 277, термин «аренда» используется в законодательстве именно для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.
Сегодня арендные отношения регулирует в первую очередь глава 34 ГК РФ, в ней изложены как общие положения об аренде, а так и нормы, посвященные отдельным видам договора аренды. Если специальные нормы не могут урегулировать представленный договор аренды, к нему применяются общие положения о специфике аренды. Так же, общие положения об аренде применимы и к договору аренды, который только не может быть отнесен точно ни к одному из видов, урегулированных ГК РФ.
Действующее Российское гражданское законодательство отождествляет аренду и имущественный найм. В законодательстве дается следующее определение договора аренды:
Договор аренды (имущественный найм) — договор, точно по которому, арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за фиксированную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование (ст. 606 ГК).
При передаче именно во владение и пользование арендатор не только получает собственную возможность извлекать полезные свойства из вещи, но и имеет фактическое обладание имуществом.
Сдавая имущество в аренду — арендодатель осуществляет один из способов реализации права собственности, а именно входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается именно обладателей других вещных прав, то любой субъект, не являющийся собственником соответствующего имущества, может иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Все эти распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например, доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочия сдавать его в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК.
Договор аренды — является универсальным средством, которое предусматривает возможность расширения хозяйственного использования имущества. Собственник, при передаче своего имущество арендатору, не отчуждает его, и при этом получает доход, а арендатор извлекает собственную выгоду со взятого в аренду имущества у собственника.
Предметом договора аренды могут быть земельные участки, другие обособленные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование или транспортные средства. Также предметом договора аренды могут являться другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК).
Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает особенностями, которые обусловлены как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но при этом, недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК.
Закон может установить различные виды имущества, сдача которых в аренду не разрешается или ограничивается. Сдача в аренду относится к элементу имущественного оборота. Вещи, которые изъяты из оборота, сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте могут быть сданы, если для таких вещей соблюдаются установленные ограничения. Например, сдавать и получать в аренду оружие могут только те арендодатели и арендаторы, которые имеют соответствующие разрешения. Ограничения могут быть установлены и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности.
Законом также устанавливаются особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов. Большая часть природных ресурсов исчерпаемы, поэтому нужны специальные законы, которые будут регулировать их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение.
Так же, чтобы взять в аренду другие природные объекты, необходимо иметь еще и лицензию. Например, в соответствии со ст. 11 ФЗ «О недрах» участки недр могут предоставляться в пользование только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Особые требования установлены Водным кодексом Российской Федерации (ст. 46 — 53) в отношении предоставления в пользование водных объектов. Это относится и к участкам лесного фонда, которые также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации).
К предмету имущественного найма не относится имущество с общими родовыми признаками, так как общим правилом такое имущество смешивается с имуществом пользователя и обезличивается. Поэтому, арендодатель, арендованное имущество которого имеет общие родовые признаки, получает право на возврат имущества того же рода и количества. Предметом договора аренды не могут быть и различные нематериальные блага. К ним могут относиться: полезные модели, изобретения, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передача прав на их использование может осуществляться только на основе лицензионных соглашений, которые не относятся к разновидностям договора имущественного найма.
При составлении договора аренды обязательно указывается, какое имущество является объектом аренды . Следовательно, предметом договора может быть только индивидуально-определенная вещь. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Самые строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия.
Так, объекты недвижимости проходят инвентаризацию (кадастровый и технический учет) и им присваивается уникальный кадастровый номер. После подробного описания объекта недвижимости можно регистрировать права на него, а также договор аренды. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр, леса, водного объекта), то к договору обязательно прилагается план участка, в котором обозначен участок, сдаваемый в аренду. При сдаче в аренду зданий, сооружений или помещений прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.
Вещь, которая передается по договору аренды, должна быть юридически незаменимой, т.к. по окончании договора возврату подлежит та же вещь.
Форма договора аренды регулируется статьей 609 ГК РФ. Форма договора состоит из общих требований к договору, а так же специальных -применимых только для договора аренды. В простой письменной форме заключается договор аренды в следующих случаях: если срок заключения не более одного года, или хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, срок при этом уже не учитывается (п. 1 ст. 609 ГК). Договор, заключенный на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, в связи с этим, его содержание должно быть формализовано. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только закон не устанавливает дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор аренды недвижимого имущества необходимо подвергнуть процедуре государственной регистрации такого договора, если точно иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда определяется как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Другими словами, регистрация именно договора аренды всегда вторична. Сначала должно иметь место регистрации того права, которое обременяется договором аренды, и права собственности, при условии, что оно не совпадает никак с предыдущим правом, а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только после проведения этих процедур можно зарегистрировать договор аренды.
Государственная регистрация договора данной аренды можно провести по заявлению любой из сторон. Непосредственно если заявление подается арендодателем, то участие одного арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации этим арендатором применяются правила ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Другими словами, если договор аренды не удостоверен нотариально или у арендатора не имеется нотариально удостоверенной доверенности на осуществление такого вида регистрации, вместе с ним такое заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Этот арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 т. 13 ФЗ «государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).