Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается по форме, которая устанавливается для договора купли-продажи такого имущества, а именно заключение его в письменной форме путем точного составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Также, где происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю, подлежит государственной регистрации.
При соблюдении этих условий и заключении договора аренды, между контрагентами, возникают взаимные права и обязанности.
Арендодатель, будет обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям арендного договора и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами . Если же арендодатель передает арендатору имущество без документов, отсутствие которых делает эксплуатацию объекта аренды невозможной, арендная плата не подлежит взысканию. Наряду с этим, арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
В случае непредставления имущества в срок, указанный в договоре аренды или в случае, когда в договоре такой срок не указан, а так же в разумный срок, арендатор может потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК).
Арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд, если арендатор существенно нарушает срок внесения арендной платы (п.5 ст. 614 ГК). Также можно потребовать внести арендную плату за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество, или возвратил его несвоевременно. Если, указанная плата не покрывает убытков, причиненных арендодателю, то он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК).
Рассмотрим обязанности арендатора. Прежде всего в обязанность арендатора входит, своевременное внесение арендной платы. Так же он обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии конкретно с условиями договора аренды, а если данные условия в договоре не определены, использовать в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан непосредственно поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, если необходимо, текущий ремонта и нести расходы по содержанию имущества, если иное не устанавливается договором аренды.
При прекращении действия заключенного договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в таком состоянии, в котором он его получил, учитывая нормальный износ или в состоянии, обусловленным договором.
Если арендодатель передал имущество в ненадлежащем состоянии, то арендатор вправе по-своему усмотрению потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. Также он может непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Рассмотрим права арендатора. Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о полном намерении устранить недостатки имущества только за счет арендодателя, может незамедлительно произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, которое должно находиться в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если же удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части (ст. 612 ГК).
Если происходит нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, то это дает арендатору право по- своему выбору произвести капитальный ремонт, который предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. Он может взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы, либо потребовать только расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК).
Таким образом, формирование понятия договора аренды в России началось в дореволюционный период. В советском законодательстве уже существовало разграничение между терминами «аренда» и «имущественный наем», а в настоящее время в Российском гражданском законодательстве устанавливается отождествление аренды и имущественного найма.
В качестве объекта договора аренды могут выступать, как движимое так и недвижимое имущество. При этом закон устанавливает виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается. Также из закона следует, что предметом договора аренды может быть только индивидуально — определенная вещь. В ст. 609 ГК РФ помимо общих требований к форме всякого договора для договора аренды установлены и специальные требования.
1.3. Прекращение и возобновление договора аренды
Договор аренды предусматривает временный характер пользования имуществом, и по прекращению действия договора аренды, сдаваемое имущество должно быть возвращено собственнику.
В данном параграфе мы попытаемся выяснить, с какого момента договор аренды является прекращенным и имеет ли арендатор право на возобновление договора аренды.
Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 и 29 ГК для всех обязательств. Такими основаниями могут быть: надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице и др. Прекращение договора аренды осуществляется с учетом правил ст. 617, 919 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств.
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока.
От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, нужно лишь письменно предупредить о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).
Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно будет им получено. Оно так же действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица. В законе (п. 2 ст. 610 ГК) ничего не говорится о том, какой должна быть форма, в которой будет совершаться предупреждение об отказе от договора. Поэтому она должна соответствовать общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 — 163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды.
Если арендатор, не предупреждает, в надлежащем порядке, арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение, за арендатором остаются все арендные обязательства, в частности обязательство по внесению арендной платы в течение вышеуказанных сроков — месячного, либо трехмесячного.
Если арендодатель, не предупреждает, в надлежащем порядке, арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель должен возместить арендатору все, вызванные этим, убытки и уплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом, арендатор вправе потребовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, как срочная сделка, может быть, расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.
Смена собственника арендованного имущества не может повлечь прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора . В случае смерти арендодателя — физического лица, договор аренды не будет прекращен. Права и обязанности арендодателя перейдут к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды перейдут к наследнику, если в законе или договоре не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором.
На арендные отношения распространяются общие правила о допустимости расторжения договора по соглашению сторон (п. 1ст. 450 ГК). Однако, чаще всего, на практике, требование о расторжении договора обычно происходит по инициативе одного из контрагентов.
По требованию арендодателя, договор аренды может быть, досрочно, расторгнут судом в тех случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, или существенно ухудшает имущество. Договор аренды, может быть расторгнут так же, если арендатор, более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества, в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК).
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК). Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть расторгнут досрочно. Если указанная досудебная процедура не соблюдается, суд оставит заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд — ст. 148 АПК) или возвратит его (если иск подан в суд общей юрисдикции — ст. 135 ГПК).
По требованию арендатора досрочное расторжение договора может быть в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Если имущество, переданное арендатору, имеет препятствующие пользованию им недостатки, и они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, либо арендодатель не производит, являющийся его обязанностью, капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки или имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования договор так же расторгается (ст. 620 ГК).
В отличие от арендодателя арендатор пока не предъявлен иск о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Тем не менее, он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявить иск можно только после отказа арендодателя расторгнуть договор или неполучения ответа от арендодателя в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, будет оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).
Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и другие нарушения, которые, по их мнению, являются основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания, может быть, расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период действия договора аренды приобретет в собственность аналогичное здание.
Арендатор имеет право на возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном праве на аренду перед другими потенциальными арендаторами. Таким образом, если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора.
Преимущественное право арендатор имеет только перед потенциальными арендаторами. Если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по другому договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.
Иногда недобросовестные арендодатели, для того чтобы обойти преимущественное право прежнего арендатора, могут заключить с ним иной договор (например, простого товарищества) по существу передавая имущество в аренду третьему лицу. В этом случае имеет место заключение притворной сделки (п. 2 ст. 170 ГК). Такая сделка ничтожна. Стороны притворной сделки будут считаться связанными договором аренды, который они действительно имели в виду. Соответственно, прежний арендатор будет иметь возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации преимущественного права необходимы некоторые условия. Во-первых, если возможность его использования не исключена законом и первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор не нарушал свои договорные обязанности. В-третьих, если он соглашается с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. При этом условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, которые понес результате отказа возобновить с ним договор аренды, или только возмещения убытков. Указанные способы защиты арендатор может использовать лишь в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.
В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).
Таким образом, договор аренды, может быть прекращен по основаниям, установленным в гл. 26 и 29 ГК, которые применяются для всех обязательств. Наряду с этими нормами выделяются и специальные нормы, обладающие рядом особенностей для договоров аренды (ст. 617, 619 и 620 ГК).
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока, если договор аренды не заключен на неопределенный срок.
Также для договора аренды существуют нормы, регламентирующие право досрочного расторжения договора и ряд условий, при которых возможно досрочное расторжение.
Законодательством предусмотрено и возобновление договора аренды. Здесь идет речь о наделении арендатора преимущественным правом заключения договора аренды на новый срок или автоматическом возобновлении договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Вывод по 1 главе
Рассмотрев историю возникновения договора аренды и сравнив его содержание с современным пониманием понятия «аренда» мы пришли к выводу, что в целом содержание классического договора не изменилось, но значительно расширились в действующем законодательстве РФ права арендатора, благодаря появлению у него правомочия владения.
Договор аренды урегулирован ГК РФ, а также другими НПА. В главе 34 ГК ясно выражено понятие договора аренды и объекты, которые подлежат передаче по такому договору. Также определена форма договора аренды. Правила о форме договора аренды подпадают под действие общих норм ГК, применяемых для всех договоров, но вместе с тем, законодатель ввел и специальные нормы, применительные только для аренды.
В 34 главе ГК также определены права и обязанности контрагентов, вступающих и вступивших в арендные правоотношения: обязанность передать имущество арендатору; обязанность по содержанию имущества; обязанность арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии по истечении действия договора аренды и др.
Прекращение договора аренды осуществляется с учетом правил ст. 617, 919 и 620 ГК, а также по общим основаниям, установленными для всех видов обязательств, установленный для любых видов обязательств.
Предусмотрены различные основания для досрочного прекращения договора аренды содержащиеся в ст. 619 и 620 ГК. Они не является исчерпывающим, т.к. стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства.
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (возобновление аренды) и автоматическое возобновление договора при определенных условиях, например при отсутствии возражений со стороны арендодателя в пользовании имуществом и по истечении действия договора аренды.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ КАК ДОГОВОРА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ
2.1. Характеристика договора аренды
Одна из разновидностей договоров, которая содержит в себе суть о передаче имущества во временное пользование — это договор аренды.
Извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование, является целью, которую преследует арендодатель, так же это и главная отличительная особенность договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование (например, договор безвозмездного пользования).
Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении сделки, взаимным и возмездным.
Квалификация договора признаку консенсуальности производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. Договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды. Все действия по договору аренды, могут быть произведены, только по соглашению сторон и это можно увидеть из примера судебной практики:
Между Администрацией города Оренбург (арендодатель) и ОАО «Оренбургстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. В данном договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Администрация города Оренбурга в результате изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы увеличила арендную плату в 21 раз.
ВАС РФ указал, что если договором согласована методика расчета арендной платы, то арендная плата может изменяться в одностороннем порядке путем изменения значений коэффициентов, использованных в методике, однако арендная плата не может изменяться в одностороннем порядке путем изменения самой методики. Особенность данного дела в том, что ВАС РФ в обоснование своей позиции сослался не только на формальную невозможность изменения методики определения арендной платы, согласованную в договоре, но и на принцип предсказуемости, справедливости и принцип «разумных ожиданий» при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре. Здесь нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы и происходит резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный застройщику на небольшой срок для строительства многоквартирных жилых домов. Договор нельзя признать справедливым и экономически обоснованным, поскольку у арендатора неизбежно возникнут убытки в связи с тем, что после сдачи дома в эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у собственников помещений в силу закона.
Данное дело вносит не только определенность в вопрос о возможности изменения арендной платы через изменение показателей в согласованной методике и через изменение самой методики, но также дает возможность в спорных ситуациях ссылаться на такие общеправовые принципы как принцип предсказуемости и принцип «разумных ожиданий».
Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно — обязанности по отношению к другой стороне.
Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Договор аренды — это возмездный договор, который в принципе, безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае законом установлено ст. 606 ГК РФ, что имущество в аренду предоставляется только на платной основе. Но плата за имущество четко определяется в методике расчета к договору аренды и может быть изменена только по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, которое подлежит обязательной регистрации, также как и сам договор аренды.
В договоре аренды должны быть оговорены и согласованы все существенные условия. Как полагает М.З. Абесалашвили существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Так, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Приведем примеры из судебной практики. Министерство природных ресурсов Краснодарского края обратилось в суд с иском к А. о расторжении договора аренды лесного участка площадью 1,3 га, расположенного по адресу: <…>, номер учетной записи в государственном лесном реестре <…>, и о взыскании пени по арендной плате в размере 1 073 руб. 84 коп. В обоснование своего требования указало, что ответчик является арендатором вышеуказанного лесного участка на основании договора аренды лесного участка от <…> В нарушение существенных условий договора аренды ответчик не вносил арендные платежи более 2-х раз подряд. Ответчиком нарушены условия договора аренды лесного участка, поэтому данный договор подлежит расторжению.
Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26 декабря 2014 года исковые требования Министерства природных ресурсов Краснодарского края удовлетворены частично.
Суд взыскал с А. в пользу Министерства природных ресурсов пени по договору аренды лесного участка <…> от <…> в размере 1073 рубля 84 копейки.
В части иска Министерства природных ресурсов Краснодарского края к А. о расторжении договора аренды лесного участка отказано за необоснованностью исковых требований.
В апелляционной жалобе представитель Министерства природных ресурсов Краснодарского края К. просит изменить решение и расторгнуть договор аренды лесного участка от <…> г., № <…> заключенный с А. Ссылается на незаконность и необоснованность вынесенного судебного акта.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела и их неявка не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Министерства природных ресурсов Краснодарского края Г., судебная коллегия находит решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 п. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пункт 3 статьи 619 ГК РФ также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как усматривается из материалов дела, между департаментом лесного хозяйства Краснодарского края и А. был заключен договор аренды лесного участка от <…> № <…>
Договор прошел государственную регистрацию.
Постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 19 октября 2012 года <…> «О Министерстве природных ресурсов Краснодарского края» департамент лесного хозяйства Краснодарского края реорганизован путем присоединения его к Министерству природных ресурсов Краснодарского края, о чем свидетельством от <…> серия 23<…> в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись. Свидетельством от <…> серия <…> в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности департамента лесного хозяйства Краснодарского края.
На основании статей 73, 94 Лесного кодекса РФ при аренде лесного участка арендаторы вносят арендную плату. Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения определяются разделом 2 договора.
Разделом 2 Договора предусмотрено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц до 15 числа оплачиваемого месяца.
По состоянию на 01.08.2014 г. за ответчиком числилась общая задолженность по договору аренды лесного участка в размере 49013,17 рублей, из них задолженность по пени в размере 1073,84 рубля.
Разделом 4 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,07 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не была выполнена. Задолженность по внесению арендной платы погашена ответчиком 26 сентября 2014 г.
Ответчику направлялось претензионное требование о погашении задолженности и расторжении договора, которое было частично удовлетворено.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции указал, что к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившие основанием для предъявления иска.
Между тем, разрешая дело по существу, суд первой инстанции не принял во внимание, что устранение арендатором нарушения (погашение задолженности по арендной плате по истечении установленных договором сроков) не исключает возможности квалификации просрочки внесения арендной платы в качестве допущенного ответчиком нарушения условий договора, и не лишает арендодателя права предъявления иска о расторжении договора на основании норм статьи 619 ГК РФ.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Таким образом, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает необходимым удовлетворить соответствующее требование.
На основании изложенного, обжалуемое решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды лесного участка.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила Решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26 декабря 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды лесного участка.
Принять по делу в этой части новое решение.
Расторгнуть договор аренды лесного участка от <…> г. №, <…>, заключенный с А.
В остальной части решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 26 декабря 2014 года оставить без изменения.
Таким образом, договор аренды относится к виду обязательств по передаче имущества во временное пользование.
Существует ряд признаков, которыми можно охарактеризовать договор аренды: консенсуальный (сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения); взаимный (порождает между сторонами взаимные права и обязанности); возмездный (имущество, сдаваемое в аренду предоставляется на платной основе).
Заключая договор аренды, необходимо указать в нем все существенные условия, иначе такой договор будет являться недействительным. Так, одним из главных условий договора аренды является условия о предмете. Стороны, в возникающем обязательстве должны точно идентифицировать имущество, составляющее предмет аренды, а при необходимости приложить к нему все необходимые документы и качественные характеристики.
Между тем, на практике могут возникать различные споры, и поэтому можно сделать вывод, что договор аренды, пройдя многовековое развитие, на современном этапе все же имеет особенности, которые и следует рассматривать для более глубокого изучения, те самым предотвратив наступление неблагоприятных последствий.