2.2. Особенности пользования имуществом, передаваемым в аренду
Особенности пользования имуществом, передаваемым в аренду, изложены в статье 615 ГК РФ. В ней говорится о том, что обязанность арендатора — пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. Владение имуществом является вторичным. Таким образом, пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Арендная плата взимается именно за возможность арендатора пользоваться имуществом. Ключевое слово здесь — «возможность». В реальности арендатор может и не пользоваться имуществом, главное, чтобы у него такая возможность была. А будет он осуществлять свою возможность или нет — это уже его право. Это очень важный момент. По сути, арендатор не обязан платить арендодателю обусловленную договором арендную плату за период, когда он фактически был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Арендатор вправе потребовать с арендодателя возврата внесенных им за этот период денежных средств (арендных платежей).
Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.
Между обществом с ограниченной ответственностью «Агроремстрой» (арендодателем; далее — общество «Агроремстрой») и обществом с ограниченной ответственностью «Синтез М» (арендатором; далее — общество «Синтез М») был заключен договор от 27.12.2010 № 11/1 субаренды части нежилого помещения (далее — договор субаренды), согласно условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование объект аренды: часть нежилого помещения № 1 в строении 4 (материальный склад №2 площадью 219,6 кв. метра на производственной базе общества с ограниченной ответственностью «Техремстрой») по адресу: г. Томск, Кузовлевский тракт, д. 10.
Кроме того, между обществом «Агроремстрой» и обществом «Синтез М» заключен договор аренды оборудования от 27.12.2010 № 11/2 (далее — договор аренды оборудования), согласно которому арендодатель предоставил арендатору комплект оборудования, смонтированного в технологическую линию, готовую к эксплуатации.
Актом от 05.03.2011, составленным техническим директором общества «Синтез М», установлено, что арендодатель произвел замену замков на входных дверях в арендованном помещении, лишив таким образом работников общества «Синтез М» доступа в указанное помещение, а также к арендованному оборудованию.
В письме к обществу «Агроремстрой» от 05.03.2011 № 9 общество «Синтез М» предложило расторгнуть по соглашению сторон договоры субаренды и аренды оборудования с 05.03.2011 с обязательным подписанием дополнительных соглашений соответствующего содержания, актов приема-передачи арендованного имущества и проведения сверки взаиморасчетов.
В письме к обществу «Синтез М» от 11.03.2011 № 03/11-1 общество «Агроремстрой» указало, что расторжение указанных договоров возможно только после исполнения арендатором договорных обязательств по уплате арендной платы. Кроме того, арендодатель уведомил арендатора об удержании его имущества в арендуемом помещении до погашения задолженности по арендной плате.
Общество «Агроремстрой», полагая, что арендатор исполнил обязательства по спорным договорам ненадлежащим образом, обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу «Синтез М» о взыскании 287 429 рублей 30 копеек задолженности за февраль — август 2011 года по названным договорам и 4 654 рублей 18 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений исковых требований).
Решением Арбитражного суда Томской области от 21.11.2011 иск удовлетворен частично: с общества «Синтез М» в пользу истца взыскано 291 270 рублей задолженности и процентов, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 22.06.2012 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов трех инстанций общество «Синтез М» просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного обществом «Агроремстрой» требования в части взыскания задолженности за период с 05.03.2011 по июль 2011 года.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что названные судебные акты в оспариваемой части подлежат отмене по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, с решением которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя иск в части, руководствовался статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и исходил из того, что спорные договоры являются действующими, односторонний отказ арендатора от исполнения своих обязанностей по внесению арендной платы законом не допускается.
Суд кассационной инстанции, оставляя судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения, сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Томской области от 14.07.2011 по делу № А67-2858/2011, которым обществу «Синтез М» отказано в иске к обществу «Агроремстрой» о расторжении данных договоров.
Суд кассационной инстанции исходил также из доказанности наличия задолженности по арендной плате в соответствии с представленным обществом «Агроремстрой» расчетом и отметил, что общество «Синтез М» не доказало факт возврата арендодателю части нежилого помещения и оборудования, являющихся предметами спорных договоров субаренды и аренды оборудования.
Однако суды не учли следующее.
В соответствии со статьей 606 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Довод суда кассационной инстанции о наличии установленного вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Томской области от 14.07.2011 по делу № А67-2858/2011 факта сохранения между сторонами договорных отношений по договорам субаренды и аренды оборудования и отсутствия доказательств их расторжения не является основанием для возникновения у общества «Агроремстрой» права требования к обществу «Синтез М» по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 — то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.
Как следует из материалов дела, правомерность заявленной к взысканию обществом «Агроремстрой» суммы задолженности за январь, февраль и 1 — 4 марта 2011 года была признана обществом «Синтез М» в суде первой инстанции. Не оспаривается это и в его заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 21.11.2011 по делу № А67-3141/2011, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2012 по тому же делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Синтез М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агроремстрой» 269 891 рубля 13 копеек задолженности отменить.
Так же арендодатель может передать имущество арендатору только во временное пользование (конструкция договора аренды без права владения). Это может происходить по трем возможным причинам: или арендодатель не хочет предоставлять арендатору возможность использовать вещно-правовые способы защиты в отношении арендованного имущества, или желает оставить за собой право определять условия доступа к арендованному имуществу. Рассмотрим пример, арендодатель намерен предоставить в пользование железнодорожные весы, однако желающих взвесить груз много, причем в разное время суток. Он понимает, что в этом случае, целесообразней предоставить имущество в аренду только в пользование, без права владения, для разных лиц в разное время суток, причем на строго ограниченное количество часов для каждого. И третья возможная причина — фактическое обладание арендованным имуществом затруднительно для арендатора в силу физических свойств объекта аренды или отсутствия у арендатора специального разрешения на его эксплуатацию.
И так, в зависимости от выбора варианта конструкции договора аренды (временное владение и пользование или временное пользование) договорные отношения, будут иметь различный объем прав и обязанностей сторон. Так же, выбор той или иной конструкции поможет грамотно квалифицировать договор как договор аренды, то есть обособить его от других договоров.
По договору аренды имущество может быть предоставлено для определенных целей, а так же и для свободного использования. Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Так, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) часто предоставляется в аренду не для того, чтобы перевозить грузы или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и др. Если в договоре условия пользования не указаны, то имущество используется в соответствии с его назначением. Свободно его использовать нельзя, только по назначению. Иногда характер использования имущества может определяться в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК).
При предоставлении имущества, которое должно использоваться только по определенному целевому назначению, полное или частичное использование для других целей будет считаться правонарушением. Например, неправомерным будет использование размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, или размещение в нем не только офиса, но и предприятия.
Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предписывает выполнение определенных правил, установленных правовыми актами, то соблюдение их — обязанность арендатора. Так, в обязанность арендаторов земельных участков входит проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом.
Так, с согласия арендодателя, он вправе сдавать полученное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды иному лицу (перенаем). Так же, он может предоставлять имущество, взятое в аренду, в безвозмездное пользование, отдавать свои арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК).
Таким образом, по договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования. Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Его нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их — обязанность арендатора.
Пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Законом или иными правовыми актами (но не договором) могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Нарушение арендатором требований, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 615 ГК, порождает у арендодателя право на расторжение договора.
2.3. Практические проблемы института арендных отношений
Правовой институт арендных отношений получил широкое развитие в действующем законодательстве Российской Федерации. Аренда активно применяется в действующем хозяйственном обороте. Данным видом передачи имущества пользуются как в личных, так и в предпринимательских и иных коммерческих целях.
В законодательстве четко изложена суть такого обязательства как аренда, правила, способствующие возникновению, изменению и прекращению гражданских правоотношений по поводу имущества, предоставляемого в аренду.
Объект может быть сдан в аренду только владельцем или его представителем. Об этом написано в статье 608 ГК РФ. В противном случае может возникнуть проблема правового регулирования договора аренды вплоть до признания его положений незаконными. К примеру, какой-то предприниматель, не являющийся законным владельцем недвижимости, сдает ее в аренду под офис. Только компания въехала, разместилась — появляется настоящий собственник, требующий освободить его помещение. Стоит отметить, что данная ситуация весьма распространенная и совершенно проигрышная в суде, ведь доказать свои права на занимаемое помещение никому не удается. Признание подобных сделок недействительными в Арбитражных судах происходит в полном соответствии закону, а конкретно — статье 168 ГК.
Чтобы минимизировать риск появления проблемы договора аренды, специалисты рекомендуют подписание договора претворять некоторыми мероприятиями. Первое — проверка права арендодателя на сдаваемое им внаем помещение. Для получения необходимых сведений нужно сделать запрос в Государственный реестр прав на недвижимость. Выписка из этого общероссийского свода информации обезопасит арендатора от неприятных сюрпризов впоследствии.
Определенные неприятности может вызвать несоблюдение требований п.3 ст. 607 ГК при подписании договора аренды. Данная статья требует точного установления объекта передаваемого в аренду имущества. Простое перечисление типа «склад кирпичный», «бытовка деревянная» не уместно. Если отсутствуют индивидуальные и подробные характеристики объекта недвижимости, договор может быть признан несогласованным и, как следствие, — незаключенным. Одним из главных моментов любого договора аренды является срок внесения платы за арендуемое имущество. На основании ст. 619 гражданского законодательства нарушение сроков оплаты аренды может обернуться досрочным расторжением данного договора. Если арендатор два раза подряд пропустил установленный договорными отношениями срок, все судьи встают на сторону арендодателя и прекращают арендные отношения в принудительном порядке.
Многие собственники пытаются включить в договор невыносимые условия постоянного увеличения арендных платежей. Чтобы не допустить этого нарушения, обратимся к п.3 ст. 614 гражданского законодательства РФ, который допускает единовременное повышение стоимости аренды не чаще 1 раза в течение года и в оговоренные сроки. Стоит заметить, что взаимным соглашением 2-х сторон данное положение изменить нельзя. Проблемы с договором аренды могут возникнуть у арендатора, если появился новый владелец имущества. Чтобы защитить себя нужно обратиться к п.1 ст.617 Гражданского кодекса, который гласит о том, что смена собственника не должна влиять на изменение условий договора аренды. При желании нового хозяина имущества получать более высокую плату за пользование ею арендатору можно порекомендовать обращение в Арбитражный суд. Положения ГК России обязывают обе стороны следить за имуществом — объектом аренды.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации точно сформировала новый принцип построения законодательства именно о вещном праве и выделение точного в нем общей и особенной частей. Именно существенное обновление предполагают привычные правила касаемо права собственности, вещные права: постановкалюбой проблемы и ее решение.
В любом институте только обязательственного права, раскрываются взаимодействие именно вещных и обязательственных правоотношений. Познание именно таких процессов, которые представляют собой договоры аренды, в каком-то смысле как правило являющихся «идеальными» условиями для выработки такого механизма преобразования права собственности в обязательственные такие права, и наоборот, являет не только научный, конечно, но и практический интерес.
Анализируя соотношение именно производных вещных и обязательственных прав, А.О. Рыбалов тогда пришел к выводу: свойство следования никак не является атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум такое свойство более широкой категории — обременений права, только когда производное субъективное право обременяет, ограничивает именно первоначальное субъективное право. Таким образом все ограниченные вещные права имеют особенность такого следования, но законодатель, соблюдая данные требования оборота, может внести такое свойство именно правам и с другим характером (обязательственным, исключительным).
Этот вопрос остается открытым и в проекте такой Концепции о вещном праве. Суждение о том, что в ГК РФ не выполнено должного четкого обособления вещных прав от иных конкретных гражданских прав, что большинство обязательственных прав имеют признаки, присущие исключительно именно вещным правам.
Общие нормы только об аренде, содержащиеся в параграфе 1 гл. 34 ГК РФ, применяются также ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными такими нормами параграфов 2-6 гл. 34 ГК РФ. Кроме того, ко всем видам такой аренды применяются нормы общей только части обязательственного права и — в крайнем случае — общие положения ГК РФ, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.
Данное толкование нормы может привести к трем проблемам. Первой проблемой является то, что нет определенного критерия для систематизации типов договора аренды. Не урегулированы договоры аренды, которые имеют не меньшую самостоятельность, чем приведенные в параграфах 2-6 гл. 34 ГК РФ. Например, аренда нежилых помещений по ГК РФ обусловлена общими положениями о договоре аренды, что вызывает достаточно проблем и «компромиссных» решений в судебной практике . Одним из примеров таких «компромиссных» решений является информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, в п. 3 которого говорится, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Второй проблемой является «пересечение» отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. То есть, тот или иной договор имеет признаки одновременно нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Возникает дилемма, нормы каких параграфов гл. 34 ГК РФ использовать к ним в преимущественном порядке.
Третьей проблемой является то, что ко многим видам договора аренды применяются нормы параграфов 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными законами. Например, передача водных объектов, земельных участков, лесных участков, участков недр, объектов культурного наследия, транспортных средств в пользование, регулируется специальным законодательством: Земельным Кодексом Российской Федерации, Лесным Кодексом Российской Федерации, Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации, Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О недрах» и т.д. Но при этом, нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве, не должны противоречить ГК РФ, в соответствии с принципами, установленными в п. 2 ст. 3 ГК РФ. Если другой закон установил иную норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон. Если какой-либо закон имеет норму отличную от нормы, содержащейся в ГК РФ, то в этом случае будет применяться ГК РФ. Но есть правила, в соответствии с которыми ГК РФ отсылает к какому-либо закону, то в этом случае, нормы другого закона будут применяться в первую очередь.
Много вопросов в правоприменительной практике возникает в связи с неурегулированностью предварительного договора аренды. По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношении ее, с учетом ст. ст. 168 и 209 ГК РФ ничтожен. В силу ст. 429 ГК РФ предметом данного договора является не сам объект, а «обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта недвижимости». Тем самым законодатель допускает его заключение, как при отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта.
Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном договоре.
Введение в гражданское законодательство различного количества отношений связанных с арендой, привело к увеличению количества арбитражных вопросов, которые возникли из-за не полного разъяснения института аренды. Вот некоторые вопросы, связанные с проблемой регулированием арендных, так же и лизинговых, отношений.
Неточность правовой квалификации перенайма. Дефиниция «перенаем» указана в п. 2 ст. 615 ГК РФ и определяется как «…права арендатора с согласия передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу…». Так же «перенаем» нужно исследовать его на соответствие его предмета положениям ст. 423 ГК РФ о возмездности.
Если рассматривать п. 1 ст. 131 ГК РФ, то становиться ясно, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, и иные права в случаях, предусмотренных законом. Гражданское законодательство России право аренды относит к обязательственным правам. А значит договор аренды недвижимости сроком более одного года, подлежит государственной регистрации. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
Рассматривая ст. 651 ГК РФ, можно прийти к выводу, что в данной статье нет правила, которое устанавливало бы регистрацию прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости. В названии данной статьи содержится разделение на «форма договора» и его «государственная регистрация». В дефиниции «форма договора», установленной в ст. 158 ГК РФ, говорится, что она может быть «…устной или письменной форме (простой или нотариальной)» и она не включает указание на государственную регистрацию. Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.
Таким образом, несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в ГК РФ в правоприменительной практике возникает достаточно большое количество вопросов, о чем свидетельствует наличие иногда прямо противоположных решений судов.
Рассмотрев данный параграф, можно прийти к выводу, что, несмотря на урегулированность арендных отношений в ГК РФ, все же возникают арбитражные споры в этой сфере.
При заключении и исполнении договора аренды могут возникать практические проблемы. Например, передавать в аренду имущество может только собственник. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, арендодателю настоятельно рекомендуется «проверить» своего контрагента.
Нарушение правил о предмете, сроке аренды также могут вызывать различные затруднения.
Вывод по 2 главе
Договор аренды — взаимный, консенсуальный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). В ГК РФ проводится разграничение между пользованием арендованным имуществом, соединенным с владением им, и пользованием им без такового. Это обусловлено возникновением ряда сфер деятельности, связанных с научно-техническим прогрессом, где всеми полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.).
Передача вещи собственником во временное пользование осуществляется на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным). Сохранение за первоначальным владельцем права собственности (или иного вещного права) на предмет обязательства отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе и с рассрочкой платежа.
Договор аренды может заключаться на определенный, либо на неопределенный срок.
Предметом договора аренды может быть индивидуально-определенная вещь. Так, при нарушении правил о предмете аренды договор может признаться незаключенным и вызвать судебные споры между сторонами, что подтверждается наличием судебной практики.
Особенностями пользования имуществом, сдаваемого в аренду является то, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества, иначе арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе исследования автор пришел к следующим выводам:
1.По мере своего развития классический договор аренды, появившийся еще в Древнем Риме, в основных своих чертах не изменился, но на протяжении веков институт договора аренды активно развивался.
В действующем законодательстве, в отличие от римского права у арендатора значительно расширился круг правомочий над арендованным имуществом и появилась возможность самостоятельно защищать арендованное имущество от посягательств.
2.Объектом договора аренды могут быть как движимое, так и недвижимое имущество: земельные участки, а также другие обособленные объекты, предприятия и иные имущественныекомплексы, здания, сооружения, оборудование или транспортные средства. Также предметом договора аренды могут быть другие вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов т.к. природные ресурсы невозобновляемы и требуют специального подхода к участию в гражданском обороте.
3.Прекращение действия договора аренды происходит с учетом правил ст. 617, 919 и 620 ГК, но вместе с тем обязательство может быть прекращено и по общим основаниям, например: надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице и др.
Договор аренды можно прекратить досрочно, при наличии обстоятельств, указанных в ст. 619 и 620 ГК или по обстоятельствам, указанным в договоре.
Арендатор наделяется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок и автоматическое возобновление договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в пользовании имуществом.
4.Договор аренды является:
- консенсуальным (договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором). Все действия по договору аренды могут быть совершены только по соглашению сторон;
- взаимным(между контрагентами возникают взаимные права и обязанности, которые они обязуются соблюдать);
- возмездным(главным условием договора аренды является предоставление имущества за плату).
5.Особенность пользования имуществом, передаваемым в аренду:
- пользование имуществом, передаваемом в аренду вопреки назначению имущества и содержанию договора не допускается;
- наделение арендатора правом ограничено распоряжаться имуществом (сдача в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и др.).
6.Несмотря на довольно четкое изложение норм об аренде в ГК РФ на практике возникает некоторое количество проблем, а именно:
- возникновение ситуаций, где имущество передавемое в аренду не является собственностью арендатора;
- отсутствие определенного критерия для систематизации типов договора аренды. Не урегулированы договоры аренды, которые имеют не меньшую самостоятельность, чем приведенные в параграфах 2-6 гл. 34 ГК РФ;
- сплетение отдельных типов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества;
- применение ко многим видам договора аренды норм параграфов 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированные иными законами. Нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве, не должны противоречить ГК РФ, если другой закон установил иную норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон;
- неурегулированность предварительного договора аренды порождает множество вопросов в правоприменении.
На основании выводов автором вносятся следующие предложения:
1. внести изменения в п.1 ст. 607 ГК в редакции «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, нежилые помещения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
2. внести изменения в статью 611 введением нового пункта «4», в редакции, «при предоставлении арендатору имущества арендодатель обязан подтвердить право собственности на сдаваемый в аренду объект»;
3. дополнить главу 34 ГК РФ параграфом 7 «Аренда нежилых помещений»;
4. дополнить п. 2 ст. 651ГК РФ, в редакции «При прекращении договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года,требуется государственная регистрация прекращения зарегистрированного договора аренды недвижимости».
Итак,несмотря на противоречия и упущения гражданского законодательства договор аренды представляет собой: институт по передаче имущества во временное владение и пользование, или пользование за плату; юридический факт, порождающий арендные правоотношения.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативные правовые акты
1. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 31.12.2014) «О недрах» // «Собрание законодательства РФ», 06.03.1995, № 10, ст. 823.
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2015) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
5. «Бюджетный кодекс Российской Федерации» от 31.07.1998 № 145-ФЗ (ред. от 26.12.2014, с изм. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, ст. 3823.
6. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // «Собрание законодательства РФ», 03.12.2001, № 49, ст. 4552.
8. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.04.2015) // «Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, № 30, ст. 3012.
9. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // «Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, № 46, ст. 4532.
10. «Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // «Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, № 23, ст. 2381.
11. «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) // «Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, № 50, ст. 5278.
12. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений> // «Вестник ВАС РФ», № 7, 2000.
13. «Гражданский кодекс РСФСР» (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) // «Свод законов РСФСР», т. 2, с. 7.
Научная литература
14. Абрамова Е.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая(постатейный). Учебно-практический комментарий. – М.: Проспект, 2015.
15. Багаджиян Е.А. Договор финансовой аренды «лизинга» // Теория и практика современной юридической науки: тезисы научно-практической конференции студентов, аспирантов и преподавателей. 26 апреля 2013 года. — Ростов-на-Дону: ДЮИ, 2013.
16. Байбак В.В., Валявина Е.Ю., Дроздов И.А. Гражданское право Т.2. Учебник. — М.: «Проспект», 2014.
17. Гражданско-правовое регулирование договора аренды земельных участков в России. Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Барановская И.Г. — М., 2013.
18. Баринова М.Н., Максименко С.Т., Римское частное право:учебное пособие. — Издатель Litres, 2015.
19. Батянов М.В. Правовые особенности изменения срока действия договора аренды // Актуальные вопросы частного права: сборник научных статей, посвященный юбилею заведующей кафедрой гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета В.Д. Рузановой. — Самара: ООО «Офорт», 2013.
20. Иванова Е.В. Гражданское право. Особенная часть: учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Е.В. Иванова. — М.: Издательство Юрайт, 2014.
21. Договор аренды транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Автореф. дис. … канд. юрид. наук / Игнатова Ю.Н. — Саратов, 2014.
22. Игнатова Ю.Н. Классификация договора аренды транспортных средств с экипажем // Юрист. — М.: Юрист, 2013. № 9.
23. Курбанов Р.А. Римское частное право: учебник. – Москва: Проспект, 2015.
24. Лещенко М.Н. Договор аренды — документ в письменной форме // Вестник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области «Время закона». — Омск: НПК «Техносервис», 2013. Вып. 7.
12. Микрюков В.А.О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды // Адвокат. — М.: Законодательство и экономика, 2013. № 4.
25. Мошкин С.Г. Проблемы субъектного состава договора финансовой аренды (лизинга)// Международная научно-практическая конференция «Традиции и новации в системе современного российского права». — М.: Изд-во МГЮА, 2013.
26. Новицкий И.Б. Римское право: учебник для СПО. — М.: Издательство Юрайт, 2015.
27. Новицкий И.Б., Претерский И.С. — М. : КНОРУС, 2013.
28. Пазына М.А. Особенности заключения договора аренды при осуществлении предпринимательской деятельности // Вестник Саратовской государственной юридической академии. — Саратов: ФГБОУ ВПО «Сарат. гос. юр. акад.», 2013. № 1 (90).
29. Савельев В.А. Владение в римском классическом праве и современное законодательство // Журнал российского права. 2013. № 1.
30. Суханов Е.А. Российское гражданское право. В 2 томах.Том 2. Обязательственное право. — М.: Статут, 2014.
31. Чистяков О.И., Кутьина Г.А. Хрестоматия по истории отечественного государства и права. Форма государственного единства в отечественной истории XX века. Учебное пособие. – М.: Юрайт, 2015.
Судебная практика
32. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // «Вестник ВАС РФ», № 1, январь, 2012.
33. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011.
34. Постановление ФАС Поволжского округа от 18 мая 2009 г.по делу №А12-16391/2008.
35. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 21.04.2015 по делу № 33-6972/15.