Статистический анализ цен на рынке жилья. Часть 2

Страницы 1 2 3

---

Глава 2 Статистико– экономический анализ рынка жилья г. Москва

2.1 Анализ состояния и развития первичного рынка жилья в г. Москва

В 2018 г. в Москва было введено в эксплуатацию 3,42 млн кв. м жилья. Результат на 2,4% превысил показатели 2017г., когда было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья, и оказался на 10% выше прогноза.
В структуре предложения по классам жилья по итогам 2018 г. максимальная доля предложения принадлежит комфорт классу (в т. ч. стандартное жилье) 83%, доля бизнес класса 7%, минимальная доля у жилья премиум и элит класса 6% и 5% соответственно (см. рис. 2.1)[42].

Рисунок 2.1 Структура предложения по классу, 2018г., %[42]

В разрезе административных округов Москвы жилое строительство наиболее активно велось в ЦАО с долей в 17%, в первую очередь за счет апартаментов на территории ММДЦ «Москва Сити».
В 4 кв. 2018 г. стоимость кв. м жилья в новостройках варьировалась:
– для элит класса от 167,1 тыс. руб. до 758,6 тыс. руб.;
– для бизнес класса от 107,9 тыс. руб. до 518,9 тыс. руб.;
– для стандарт/комфорт от 70,1 тыс. руб. до 340,1 тыс. руб.
По итогам 2018г. цены на жилье в Москве по сравнению с аналогичным периодом 2017г. выросли на 3,0%. При этом на первичном рынке они выросли на 8,5%, а на рынке вторичного жилья снизились на 2,5%2,5%.
Диапазоны цен на первичном рынке жилья г. Москва в зависимости от класса и района, руб. / кв. м. представлены на рисунке 2.2.[42]

Рисунок 2.2 Диапазоны цен на первичном рынке жилья г. Москва руб. руб. / кв. м.[42]

Ключевые объекты (по площади) на рынке первичного жилья в 2018 г. представлены в Приложении 2.
Для новостроек спрос и предложение в 2018г. по количеству комнат сбалансирован. Для данного типа жилья с 2015г. характерно увеличение доли 1-к. и 2-к квартир на 4 п.п. и 5 п.п. соответственно. При этом снижается доля 3-х. и более комнатных квартир, что соответствует общим тенденциям развития рынка жилой недвижимости.
В структуре спроса на первичном рынке жилья в г. Москва по географическому распределению по итогам 2018г. преобладают Юго Восточный (ЮВАО) и Новомосковский (НАО) административные округа, доля которых составляет в среднем 14% и 13% соответственно. Отметим значительный рост доли НАО с 4 кв. 2018 г., почти на 5 п. п. Также значительно увеличилась в. 2018 г. доля ЮВАО на 3 п. п. (см. рис. 2.3).[42]

Рисунок 2.3 Динамика спроса на первичном рынке жилья в г. Москва по округам, 2017 г.[42]

В данных округах ведется активная жилая застройка, в последние годы там были введены такие крупные жилые комплексы, как «Некрасовка Парк» в ЮВАО и «Москва А101» в НАО.
Наименьшим спросом пользуется Троицкий административный округ (около 1%). Слабый спрос обусловлен тем фактом, что данный округ относится к территории Новой Москвы и находится на удалении 20-50 км. от МКАД.
В структуре предложения по географическому распределению по итогам 2018 г. преобладают НАО и ЮВАО, доля каждого составляет в среднем 13%. Наименьшим объемом предложения характеризуются ТАО и ЗелАО (около 1 2%).
В период с 2015г. наибольшее увеличение объема предложения характерно для НАО. Данные территории были присоединены в 2012 г., соответственно, объем ввода жилья был минимален (см. рис. 2.4).[42]

Рисунок 2.4 Динамика предложения на первичном рынке жилья в г. Москва в 2018г. по округам[42]

В структуре спроса на аренду на первичном рынке жилья в г. Москва по итогам 2018г. по географическому распределению преобладают Восточный (ВАО) и Юго Восточный (ЮВАО) административные округа, доля которых составляет в среднем 15% и 14% соответственно. Эти округа наиболее доступны по средней стоимости аренды, которая составляет 34,1 тыс. руб. / месяц для ВАО и 34,6 тыс. руб. / месяц для ЮВАО (см. табл. 2.1).[42]

Таблица 2.1 Структура спроса на аренду на первичном рынке жилья в г. Москва

 

Как можно увидеть из представленной выше таблице, практически отсутствует спрос на аренду на первичном рынке жилья в Троицком административном округе (ТАО) и Зеленоградском административном округе (ЗелАО).

Это может быть вызвано тем, что территория ТАО располагается на значительном удалении от МКАД, начала застраиваться только в последние четыре года, поэтому объем предложения здесь минимален. Также низким спросом на аренду пользуются Центральный административный округ (ЦАО) за счет преимущественно премиальных предложений по аренде, и Новомосковский административный округ, ограничения которого связаны с расположением за МКАД и сложной транспортной доступностью[44].

В структуре предложения по аренде на первичном рынке жилья в г. Москва по географическому распределению в 2018г. преобладает ВАО, доля которого составляет в среднем 13%.

Здесь также наименьшим предложением характеризуются ЗелАО и ТАО, так как округа Новой Москвы на сегодняшний день являются наименее развитыми, особенно с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры (см. табл. 2.2).[42]

 

Таблица 2.2 Структура предложения на аренду на первичном рынке

 

В структуре спроса на аренду на первичном рынке жилья по количеству комнат 58% запросов приходится на однокомнатные квартиры и студии, которые традиционно пользуются наибольшим спросом. В структуре предложения на них приходится около 44%.

Доля спроса на двухкомнатные квартиры составляет 36%. В структуре предложения на данный сегмент приходится 41% квартир. В течение 2017 г. отмечается тенденция увеличения доли однокомнатных квартир и снижения доли двухкомнатных квартир[44].

Спрос на 3 к квартиры составил 6%, в то время как предложение около 13%. Спрос на аренду многокомнатных квартир отсутствует. Доля в предложении для данного сегмента составляет порядка 2%.

Согласно полученным результатам, спрос на однокомнатные квартиры в аренду существенно превышает предложение. Для остальных сегментов предложение лидирует над спросом. Максимальным спросом на аренду пользуются квартиры, расположенные в округах СВАО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, в зонах между Третьим транспортным кольцом и МКАД.

Также пользуются спросом территории «Новой Москвы» в районе Новомосковского административного округа. Данные территории характеризуются наиболее низкой стоимостью аренды. Минимальный спрос на аренду отмечен в центральном районе Москвы[45].

Итак, структура предложения квартир для аренды на первичном рынке жилья представлена равномерно. Максимальные значения предложений расположены на территориях с плотной жилой застройкой.

 

2.2 Анализ состояния и развития вторичного рынка жилья в Г. Москва

 

По состоянию на конец 2018 г. на вторичном рынке «старой» Москвы экспонировалось около 1,826 млн. кв. м. жилья, что на 4,5% меньше по сравнению с концом 2 квартала 2018 года. По структуре предложения 26,3% от общего объема составляет эконом класс, 47,4% — комфорт и 26,3% — бизнес-класс.

В структуре спроса на вторичном рынке жилья в г. Москва по количеству комнат незначительно преобладают двухкомнатные квартиры (около 38%), чуть меньше 39% запросов приходится на однокомнатные квартиры. Доля трехкомнатных квартир составляет около 20%. Наименьшим спросом пользуются многокомнатные квартиры всего порядка 3% от количества запросов

В структуре предложения по количеству комнат около 37% приходится на двухкомнатные квартиры. Доля однокомнатных квартир составляет 35%, с 2015г. она увеличилась на 6 п.п. Доля трехкомнатных квартир составляет около 23%. Наименьшая доля в предложении характеризует многокомнатные квартиры всего порядка 5%.

Средняя стоимость одного кв. м жилья на вторичном рынке жилья в г. Москва по итогам 2018 г. составила 171 967 руб. Традиционно ЦАО является самым дорогим средняя стоимость составляет 350 463 руб. / кв. м, к самым доступным относятся округа в Новой Москве ТАО и НАО, а также ЗелАО, где средняя цена кв. м на 35 50% ниже средних показателей по городу[44].

В период с 2015 г. по отношению к 2018 г. динамика стоимости кв. м. жилья составила 8%. Максимальное снижение отмечено в ЗелАО (21%) и ЮВАО (19%). Положительная динамика наблюдается только для ЦАО и составляет 9%. Отрицательная динамика средней стоимости кв. м. зафиксирована начиная с 2015 г. и составляет 5-6% в год.

Средний бюджет покупки повторяет динамику стоимости одного кв. м и с 2015 г. демонстрирует снижение на 9%. При этом только в Центральном АО отмечена положительная динамика на уровне 8%, что обусловлено выходом на рынок жилья новых объектов бизнес и премиум класса (см. таблицу 2.3).[42]

 

Таблица 2.3 Динамика среднего бюджета покупки на вторичном рынке жилья в г. Москва

 

Средняя стоимость одного кв. м. в зависимости от количества комнат снижается на протяжении последних двух лет. С 2015 г. наибольшее снижение средней стоимости кв. м. показали однокомнатные квартиры и студии (15%), притом общее снижение цен составило около 8%.

Это свидетельствует о тенденции уменьшения средней площади продаваемых квартир в последние годы. Застройщики таким образом стимулируют спрос и снижают сроки реализации проекта за счет более низкого бюджета покупки[44].

Средняя стоимость аренды квартиры по итогам 2018 года составила 30 771 руб. в месяц. Центральный АО является самым дорогим средняя ставка аренды составляет 49 536 руб. / мес., к самым доступным относятся ТАО и ЗелАО, где средняя стоимость аренды составляет 21 500 руб. / мес., что на 31% ниже средних показателей по Москве в целом (см. табл. 2.4).[42]

 

Таблица 2.4 Динамика средней стоимости аренды на вторичном рынке жилья в г. Москва (1-к. квартиры) по округам

 

Итак, с 2015г. наибольшее снижение стоимости аренды отмечено в ТАО (23%), при этом на 17% выросла стоимость аренды в ЦАО, в первую очередь за счет ввода в эксплуатацию современных жилых комплексов премиум класса.

Серьезной динамики стоимости аренды в зависимости от количества комнат (внутри одного класса) не отмечено. Сегмент аренды многокомнатных квартир является достаточно узким, поэтому появление / выбытие новых объектов значительно отражается на общей динамике стоимости аренды. Этим фактом, очевидно, объясняется скачкообразное изменение кривой на графике выше.

Тепловая карта распределения средней стоимости аренды на вторичном рынке жилья в г. Москва повторяет кольцевую структуру зон транспортной доступности города. Максимальные стоимости отмечены в районе Садового кольца. Далее от Третьего транспортного кольца к МКАД отмечается снижение средних цен[42].

Доступными ставками аренды характеризуются районы «Новой Москвы», Зеленоград, северные, южные и восточные территории Москвы в районе МКАД (см. рис. 2.6).

 

Рисунок 2.6 Тепловая карта распределения средней стоимости аренды на вторичном рынке жилья в г. Москва[42]

Также до конца 2016г. наблюдается положительный тренд спроса по домам, попавшим в программу реновации. Однако темпы роста спроса на покупку недвижимости в домах реновации значительно превышали средние по Москве. Данный факт дополняется увеличивающимся объемом предложения, что свидетельствует о желании собственников поменять ветхое жилье на более новое.

С начала 2017 г. мы наблюдаем сильное снижение спроса в домах реновации, что обусловлено в первую очередь уменьшением общего числа предложений. После объявления программы реновации в феврале 2017 г. собственники квартир сняли объявления с продажи в ожидании дополнительной информации о программе. При этом при рассмотрении среднего спроса на объявление отмечается два пика спроса первый в феврале марте, второй сентябре октябре (см. рис. 2.7).[42]

 

Рисунок 2.7 Динамика изменения среднего спроса на покупку на одно объявление[42]

 

Пиковые значения, вероятно, обусловлены повышенным интересом к ветхому жилью со стороны инвесторов, которые рассматривают варианты приобретения квартиры по низкой цене и получения взамен по программе реновации более качественного и дорогого жилья. Первый пик отмечается в момент объявления о реновации, второй в момент объявления списка домов, попадающих под реновацию.

Темпы роста спроса на аренду в целом по Москве и в домах реновации совпадают на всем временном промежутке с 2015 до конца 2015 года. Отсутствие падения спроса в конце 2017 года может быть обусловлено тем, что до самого сноса квартиры по прежнему пригодны для жилья и могут приносить их владельцам доход от ренты. В свою очередь, жильцы, арендующие квартиры, также не спешат менять арендное жилье.[44]

 

2.3 Анализ факторов, влияющих на цену жилья

 

В 2019 г. на рынок первичного и вторичного жилья будет влиять ряд причин, которые смогут привести к росту цен:

Стоимость квадратного метра жилья в Москве, по прогнозам экспертов, может вырасти на 5–15%. В то же время на цены окажут влияние сдерживающие факторы и не позволят им существенно расти.

Главное влияние на стоимость столичных квартир, по мнению риелторов и девелоперов, окажут переход на проектное финансирование, растущие издержки застройщиков, инфляция, повышение налогов и ипотечных ставок, большой объем предложения на рынке, а также падение доходов населения[28].

Основным фактором роста цен на новостройки в 2019 г. может стать переход на проектное финансирование строительства. С 1 июля все девелоперы начнут продажи в новостройках через эскроу-счета. Средства дольщиков они смогут получить только после сдачи дома в эксплуатацию. Уже скоро застройщики будут вынуждены привлекать банковские кредиты. Согласно данным властей г. Москвы, ставка по кредитам на строительство может составить порядка 6–8%. Именно такую переплату и придется включить в стоимость квадратного метра.

Теперь будет следующий порядок финансирования строительства жилой недвижимости[44]:

– Застройщик обращается в один из банков, имеющих право на открытие счетов эскроу (60 банков по состоянию на 1 декабря 2018 года), с запросом на финансирование проекта;

– Застройщик начинает реализацию проекта и финансирует его из собственных средств в соответствии с согласованной с банком структурой фондирования, после чего финансирование строительства осуществляется за счет кредитных средств банка;

– Получив разрешение на строительство, застройщик может начать продажу квартир по ДДУ через эскроу-счета в банке, финансирующем строительство. Покупатели могут совершать оплату ДДУ с привлечением ипотечного кредита, выданного любым банком, а не только финансирующем строительство конкретного объекта;

– Банк предоставляет заемное финансирование проекта вплоть до завершения строительства, при этом стоимость фондирования варьируется в зависимости от объема средств, аккумулированных на счетах эскроу в соответствующий период времени:

• стоимость заемных средств, эквивалентных по объему сумме поступлений на счета эскроу, рассчитывается по льготной процентной ставке;
• стоимость средств, предоставленных до начала поступлений от продаж по ДДУ, а также превышающих остатки на счетах эскроу, рассчитывается по рыночной ставке.

– По мере осуществления продажи, соответственно, увеличения средств на счетах эскроу, эффективная процентная ставка для застройщика снижается, достигая минимума, когда сумма средств на счетах эскроу превышает сумму выданного кредита;

– После завершения строительства происходит разблокирование средств на счетах эскроу, банк погашает кредит и начисленные проценты, а остаток средств переходит в распоряжение застройщика.

На сегодняшний день рынок недвижимости с использованием эскроу-счетов представляет собой[28]:

– 77 проектов, включающих 183 объекта строительства общей жилой площадью более 1,5 млн кв. м.;

– 85 застройщиков;

– 7 банков;

– 39 регионов.

Сравнение общей площади жилых объектов реализуемых с использованием эскоу-счетов представлено на рисунке 2.8.

 

Рисунок 2.8 Сравнение общей площади жилых объектов реализуемых с использованием эскоу-счетов[44]

 

В рамках схемы проектного финансирования жилищного строительства девелопер будет оплачивать следующие виды расходов:

– проценты по займам, привлеченным в объеме, эквивалентном поступлениям на счета эскроу;

– проценты по займам, привлеченным из рыночных источников (в том случае, если сумма средств на счетах эскроу меньше суммы необходимого финансирования).

Далее представлена структура стоимости предоставляемых заемных средств (см. рис. 2.9).[44]

 

Рисунок 2.9 структура стоимости предоставляемых заемных средств

 

Рентабельность собственного капитала (маржа банка) — 1% для крупнейших банков; 1,5% для банков второго эшелона

СТА — средние операционные и общебанковские расходы — около 2%;

CoR (cтоимость риска) = Вероятность дефолта (PD, 7% для девелоперов на протяжении срока проекта) х Доля потерь (LDG, 50% для строительных проектов) / Средний срок кредитования (2 года);

Отчисления в АСВ (Ассоциация страхования вкладов) и ФОР (Фонд обязательного резервирования) — величина взносов определена в размере 1% (0,25% в квартал);

CoF — средневзвешенная стоимость заемных средств для банка с учетом остатков на счетах (от 5% годовых для крупнейших банков до 7% для банков второго эшелона).

Таким образом, при сохранении базовых предпосылок на указанных уровнях (стоимость привлечения рыночных средств, риски дефолта, размеры обязательных отчислений) стоимость фондирования проектов жилищного строительства в той части, которая будет осуществляться за счет рыночных источников, составит 10-13%, а стоимость фондирования, предоставляемого в объеме, эквивалентном денежным средствам на счетах эскроу — около 6% годовых.

Однако кредитно-денежная политика в России ужесточается, ключевая ставка Банка России растет, а значит, будут дорожать и займы. Соответственно, вырастут цены на жилье, возводимое на средства банков. Подавляющему большинству девелоперов придется перестроить финансовую модель существующих жилых проектов, стратегию их реализации, что может привести к дополнительным расходам, приостановке строительства и другим неприятностям, которые повлекут за собой рост цен[28].

Реформа долевого строительства приведет к уходу с рынка слабых и/или непрофессиональных строительных компаний. Это повлечет за собой снижение объемов строительства и, как следствие, сокращение предложения жилья, что скажется на росте цен.

В то же рост средних цен на новостройки в Москве будет ограничиваться возможностями платежеспособного спроса. Застройщики не смогут полностью переложить рост своих издержек на покупателя, для поддержания активных продаж им придется пожертвовать частью своей прибыли и сдерживать повышение цен.

Один из важных факторов — дальнейшее повышение ключевой ставки и, соответственно, рост ставок по ипотеке. Дешевая ипотека стала основным фактором высокого спроса на столичные квартиры, который смог поддержать цены на жилье в 2018 г. В этом году роль ипотеки очевидно снизится, считают эксперты.

Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку, в результате ставки по ипотеке во многих банках тоже выросли — на 0,5–1 п. п. По мере подорожания кредита спрос будет снижаться, если, конечно, для поддержания доступности жилья девелоперы не начнут опускать цены в своих проектах[28].

Если ставки достигнут заградительных 13–14%, это уже может сдерживать большинство покупателей. Впрочем, данный фактор, скорее, станет причиной снижения количества сделок, а не роста цен, прежде всего на вторичном рынке. На первичном же поддержать уровень продаж помогают совместные программы банков и застройщиков, все еще позволяющие получить ипотеку по ставке от 6%.

В 2018 г. уровень спроса в Москве радовал как девелоперов новостроек, так и продавцов вторичных квартир. Показатели по сделкам существенно выросли. По данным риелторов, количество зарегистрированных ДДУ по итогам 2018 г. относительно 2017г. увеличилось на 40%, а спрос на вторичном рынке — почти на 30% за этот же период. В результате цены на жилье в Москве росли[42].

Однако этот всплеск был вызван низкими ипотечными ставками, а не увеличением доходов москвичей, которые, по данным Мосгорстата, снизились за первое полугодие прошлого года на 0,6%. Таким образом, рост сделок с недвижимостью не свидетельствует об улучшении покупательских возможностей. По сути, 2018 г. благодаря низким ставкам по ипотеке «отъел» часть спроса у последующих периодов. Те, кто задумывался о покупке в ближайшие год-два, поторопились воспользоваться моментом. А это значит, что в 2019-м спрос станет меньше, чем он мог бы быть.

Повышенная конкуренция (а девелоперы конкурируют не только друг с другом, но и со вторичным рынком) в условиях ограниченной платежеспособности приводит к тому, что основным инструментом в борьбе за покупателя является доступная цена.

Также сдерживающим фактором роста цен на первичное и вторичное жилье в 2019 г. также являются рост уровня инфляции и снижение доходов москвичей. Доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, роста налоговой нагрузки, стоимости топлива и др. Соответственно, и решать жилищный вопрос люди смогут в рамках своего уменьшающегося бюджета. Скорее всего, этот фактор вызовет коррекцию среднего запроса покупателя — уменьшение площади квартиры, комнатности, приобретение жилья более бюджетного типа[44].

При этом повышение НДС с 18% до 20% может увеличить издержки застройщиков, которые они попытаются переложить на плечи покупателей. Более 60% всех поставок товаров и услуг, которые требуются застройщикам для реализации проектов, облагаются налогом на добавленную стоимость.

Еще одним фактором роста цен на «первичку» эксперты считают повышение издержек по экономике из-за роста цен на различную продукцию — в частности, продолжается увеличение расценок на топливо, что прямо влияет на себестоимость строительства.

В целом риелторы и девелоперы не ожидают как существенно роста стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, так и их падения. Цена «квадрата» в столичных новостройках по итогам 2019 г. может вырасти не менее чем на 10–12%. Уровень цен на первичном рынке может увеличиться на 5–10%. При этом, в прошлом году рост средней стоимости новых квартир (на 4,5–6%) носил краткосрочный характер как ответ на ожидания перемен на рынке недвижимости в связи с переходом на эскроу-счета и прогнозируемым удорожанием новостроек[44].

На рынке отсутствуют фундаментальные причины для значительного рыночного роста цен на новостройки. Факторы, сдерживающие повышение стоимости и связанные с областью платежеспособного спроса, имеют сильное воздействие на принятие решения о покупке недвижимости. Причины, которые могут привести к росту цен, лежат в области поведения девелоперов — это ответ на меняющиеся правила ведения бизнеса и формирования затратной части строительных работ.

В отличие от первичного рынка вторичное жилье вряд ли покажет рост цен: средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте после небольшого повышения в 3–5% в первом полугодии по итогам всего года покажет снижение на 1–2%.

Общее развитие экономической ситуации, инфляция, риск ослабления рубля, отсутствие предпосылок к заметному росту доходов населения, а также реализованный в значительной степени в 2018 г. покупательский спрос, скорее всего, приведут к снижению спроса со стороны покупателей, а следовательно, не позволят ценам на вторичную недвижимость расти.

Также существенно влияет на уровень цен на рынке жилья технология и себестоимость строительства.

По мере повышения класса жилья наблюдается увеличение доли использования более дорогих материалов наружных стен — монолит, монолит-кирпич и кирпич. В Москве кирпич используется в меньшей степени, наиболее представлены монолитное и монолитно-кирпичное строительство: их доля в общем объеме строящегося жилья составляет до 48%.

Средняя стоимость жилья в Москве превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса.

Помимо описанных выше факторов, в анализе цен на рынке недвижимости в г. Москва учитывалось открытие станций метро. За исследуемый период было открыто 11 станций. Кроме того, оценивалось влияние проекта реновации 46 промзон, в отношении которых существует проект планировки территории на момент проведения исследования, что также нашло отражение в динамике ключевых показателей[44].

Несмотря на причины, способные повлиять на снижение средних цен в Москве, риелторы и девелоперы не ожидают их падения. Единственным значимым фактором возможного снижения цен можно считать реализацию кризисного сценария в экономике, сопоставимого с событиями 2014 г. В таком случае для поддержания спроса большинство застройщиков прекратят индексировать цены, запустят скидки и акции. Вероятность наиболее жесткого сценария пока представляется.

---

Страницы 1 2 3