Оглавление
Введение
Глава 1 Теоретические основы статистического исследования рынка жилья
1.1 Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования
1.2 Методические аспекты статистического исследования рынка жилья
1.3 Факторы, влияющие на формирование цен на рынке жилья
Глава 2 Статистико– экономический анализ рынка жилья г. Москва
2.1 Анализ состояния и развития первичного рынка жилья в г. Москва
2.2 Анализ состояния и развития вторичного рынка жилья в г. Москва
2.3 Анализ факторов, влияющих на цену жилья
Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка жилья в г. Москва
3.1 Жилищные проекты
3.2 Проблемы и перспективы развития рынка жилья в г. Москва
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Актуальность выбора темы данной дипломной работы обусловлены тем, что на сегодняшний день и в законодательном, и в методологическом плане рынок жилья обрёл вполне цивилизованный формат в части своего экономического содержания: установился определенный порядок сделок, признания объектов готовыми и разрешенными к продаже, упорядочилась система ипотечного кредитования, частично систематизировалась методология статистического учета стоимости, созданной организациями строительного вида экономической деятельности.
Однако, система факторов, определяющих конъюнктуру, уровень развития и результаты функционирования рынка жилья до сих пор не упорядочена, система статистических показателей, позволяющая проводить его комплексное исследование, не выстроена, анализ содержания и структуры рынка жилья носит фрагментарный, хаотичный характер, классификационные признаки не систематизированы.
Ввиду того, что состояние и развитие рынка жилья (в особенности первичного) сопряжено непосредственно: с функционированием реального сектора экономики, в частности — со строительством, с социальным потенциалом общества, с уровнем и качеством жизни населения, экономическим потенциалом, накоплением материальных благ, тема данного исследования чрезвычайно актуальна.
Изучение тематической научной и методической литературы, нормативно-правовой базы
Степень разработанности проблемы: В данной дипломной работе использованы современные работы и статьи ведущих экономистов по проблематике исследования текущего состояния, проблем и перспектив развития рынка жилья, тематической научной и методической литературы.
Предмет исследования – рынок жилья.
Объект исследования –первичный и вторичный рынок жилья в г. Москва.
Целью данной дипломной работы является анализ состояния и развития рынка жилья в г. Москва.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
– рассмотреть рынок жилья как экономическую категорию и объект статистического исследования;
– рассмотреть методические аспекты статистического исследования рынка жилья;
– выявить факторы, влияющие на формирование цен на рынке жилья;
– провести анализ состояния и развития первичного рынка жилья в г. Москва;
– провести анализ состояния и развития вторичного рынка жилья в г. Москва;
– сделать анализ факторов, влияющих на цену жилья;
– рассмотреть жилищные проекты г. Москва;
– выявить проблемы и перспективы развития рынка жилья в Г. Москва.
Для проведения анализа данной проблемы была систематизирована и обобщена информация, полученная из различных источников: таких как научная литература, учебные пособия, периодическая литература, а также различные правовые акты, регулирующие экономические отношения.
Практическая значимость проведенного исследования состоит в выводах, сделанных по результатам изучения текущего состояния и перспектив развития рынка жилья в г. Москва.
Цель и задачи определили структуру данной дипломной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения.
Глава 1 Теоретические основы статистического исследования рынка жилья
1.1 Рынок жилья как экономическая категория и объект статистического исследования
В литературе можно встретить различные определения рынка жилья. Как правило, под рынком жилья понимают совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья. То есть рынок жилья обеспечивает взаимодействие между покупателями и продавцами жилья на основе спроса и предложения[8].
Такая трактовка предполагает отнесение жилья к категории товаров, обращение которых связано с привлечением капитала и использованием различных ресурсов. Жилье по своей экономической природе одновременно является потребительским благом длительного пользования, а также инвестиционным товаром. И поэтому можно выделить следующие особенности жилья как товара, обладающего специфическими характеристиками[12]:
– Неоднородность. Существует множество признаков классификации жилищного фонда: год постройки, архитектурно – строительные признаки (этажность, материал стен, индивидуальность проекта и др.), степень износа, расположение, правовой статус, благоустроенность и др. Неоднородность жилищного фонда обусловливает разнообразие организационных форм, методов, инструментов управления;
– Недвижимость. Жилищный фонд стационарен, тесно связан с соответствующей территорией и существует в ее контексте. Иммобильностью жилищного фонда объясняется локальность жилищного рынка, а также ЖКХ;
– Низкая ликвидность. Сделки с жилыми помещениями требуют значительных временных и финансовых затрат. В случае, когда сделки с жилыми помещениями сопровождаются переездом потребителей, возникают еще и психологические издержки – из-за необходимости смены среды обитания, адаптации к новым условиям;
– Долговечность. Срок эксплуатации жилищного фонда обычно превышает несколько десятилетий, а иногда и столетий. Жилые помещения передаются по наследству, могут быть использованы вторично другими домохозяйствами. Долговечность жилья обусловливает необходимость длительного поддержания его потребительских качеств оказания жилищных и коммунальных услуг;
– Техническая сложность. Жилой дом – это сложная техническая конструкция. Строительство, реконструкция, модернизация, ремонт и обслуживание домов требуют специальных знаний и навыков. Несоблюдение правил и норм может привести к трагическим последствиям. При этом потребитель не всегда может оценить техническое состояние жилищного фонда. Этим объясняется необходимость государственного контроля в жилищной сфере[10];
– Высокие издержки строительства и приобретения. Из всех товаров массового потребления жилье – один из самых дорогостоящих. Строительство и приобретение жилья часто сопровождается привлечением заемных средств;
– Высокая социальная значимость. Жилье является товаром массового потребления, оно удовлетворяет одну из первичных потребностей человека, характеризуется низкой заменяемостью другими товарами. Потребление жилья можно ограничить в пользу других товаров и услуг, но от него невозможно отказаться полностью без ущерба для здоровья. Кроме того, качество жилищ пых условий человека существенно влияет на его самочувствие, социальное поведение, статус, работоспособность и др.;
– Наличие большого числа дополняющих товаров. Потребляя жилье, домохозяйство приобретает множество сопутствующих товаров: бытовую, компьютерную, аудио– и видеотехнику, мебель, средства связи, а также услуги по их ремонту, жилищно– коммунальные услуги и др. Это одна из причин высокого мультипликативного эффекта жилищных инвестиций;
– Градостроительная значимость. Жилые дома несут эстетическую архитектурную нагрузку, они создают облик населенного пункта, являются частью городской (или общественной) среды. Жилой дом может быть памятником истории и архитектуры, иметь значение, выходящее за границы населенного пункта[30].
Рынок жилья является частью рынка недвижимости. Можно выделить разные сегменты рынка жилья. Так, рынок жилья делится на первичный и вторичный. На первичном рынке обращается новое жилье, на вторичном – уже действующие объекты жилой недвижимости.
Разные классификации позволяют выделять следующие сегменты:
– городские рынки жилья и рынки загородного жилья;
– рынок арендного жилья можно разделить на рынок коммерческого арендного жилья и субсидируемого государством арендного жилья;
– рынок социального жилья.
Также, согласно единой классификации новостроек (ЕК МЖН), на современном рынке недвижимости эксперты выделяют несколько типов жилья[35]:
– Элитный (или «де люкс»);
– Премиум-класс;
– Бизнес-класс;
– Эконом.
Эти типы отличаются по содержанию не только в зависимости от страны, но и от региона. Большое значение имеет индустриальный уровень развития, платежная способность населения и профессионализм строителей. Принадлежность к тому или иному типу зависит от определенных параметров:
– Расположение дома;
– Архитектурные особенности строения;
– Инженерное обеспечение (электросети, системы вентиляции, водоснабжения и отопления, наличие лифтов);
– Оборудование прилегающей территории;
– Система обслуживания дома.
Все эти параметры имеют решающее значение при определении конечной стоимости квартиры.
Жилье элитного класса обычно сочетает в себе передовые архитектурные, конструкторские и инженерные идеи. Отличительной чертой такого жилья является эксклюзивность, то есть, как правило, оно строится по индивидуальным проектам. Располагаются такие жилые комплексы обычно в центральном районе или «тихом центре»[20].
Элитные дома в основном малоэтажные, а на площадке располагается только одна квартира.
Комнаты в такой квартире просторные, с высокими потолками, подогревом полов. Коммуникации оборудованы передовой системой фильтрации воды, счетчиками для воды, автономным генератором электричества. Имеется лифт в подземную автостоянку, спутниковое ТВ и собственная система безопасности.
В домах премиум и бизнес-класса уровень жилья немного скромнее, в них оптимально сочетаются качество и цена. Они также располагаются в центре или прилегающих районах. Здесь тоже имеются дополнительные услуги и комфортные условия проживания, но меньше излишеств и требований к отделке. В жилом комплексе просторные квартиры индивидуальной планировки, несколько видов отопления, счетчики воды и лучевая разводка труб, оборудуется собственная инфраструктура (системы связи, парковка, детская площадка, собственная служба охраны).
Дом эксплуатируется товариществом собственников жилья или специализированной фирмой. Основные отличия таких домов от элитных в том, что последний абсолютно автономен от внешней среды и покупатели квартир тщательно подбираются в соответствии со статусом жилья, в то время как в домах премиум-класса приобрести квартиру может любой желающий[32].
Далее следует жилье эконом-класса. Как понятно из названия, это обычные типовые дома чуть более улучшенной планировки. Оно может быть расположено в любом районе города. Для покупателя решающее значение имеет цена, так что расположение не является особенно важным фактором, как и соседи, поскольку обычно в таких домах живут люди примерно одной социальной группы. Иногда при строительстве такого жилья учитываются растущие потребности людей и предусматривается дальнейшее развитие инфраструктуры, например, место для подземного паркинга или закрытого двора[12].
Социальное и массовое жилье – это самый дешевый вид жилья, без каких-либо улучшений и дополнительного комфорта. Его качество регламентируется только строительными нормами и правилами.
Рынок жилья структурирован и включает жилищный фонд как собственность на жилье, с одной стороны, и функционирование жилья, т. е. жилищные услуги, – с другой. Потребление и использование жилья, соответствующего современным стандартам благоустройства, невозможно без потребления жилищных и коммунальных услуг. Чтобы считаться жилым, помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Помещение, не оборудованное отоплением, соответственно, не является жилым. Жилищные услуги имеют свою специфику, поскольку связаны с функционированием жилья как места обитания человека[30].
Долгое время в российских нормативных правовых актах отсутствовало определение термина «жилищно-коммунальные услуги». В 2002г. был принят государственный стандарт «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения», определивший жилищно-коммунальные услуги как услуги исполнителя по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-коммунального назначения, вывозу бытовых отходов и подаче потребителям электрической энергии, питьевой воды, газа, тепловой энергии и горячей воды[10].
При этом под объектами жилищно-коммунального назначения понимаются:
Объекты внешнего благоустройства территории городов и населенных пунктов:
– зеленые насаждения;
– городские дороги и элементы их благоустройства;
– пешеходные и велосипедные дорожки, объекты инженерной защиты территории;
– уличное освещение;
– объекты санитарной уборки и др.
Объекты придомовой территории: обустроенные площадки, стоянки, участки, устройства и конструкции из различных материалов.
Как видно, стандарт достаточно широко определяет жилищно-коммунальные услуги, относя к ним значительную часть услуг, хотя и производимых городским хозяйством, но не связанных с удовлетворением жилищных потребностей домохозяйств.
Таким образом, можно говорить о том, что рынок жилищных услуг сегментирован и включает в себя две большие группы услуг: жилищные и коммунальные[8].
Обычно под жилищными понимаются услуги, связанные с эксплуатацией жилых домов и обустройством жилого объекта (транспорт, дороги, зоны отдыха). Жилищные услуги, в отличие от коммунальных, не требуют сложной инженерной инфраструктуры, они технически проще, имеют меньшую капиталоемкость, в меньшей степени зависят от природно-климатических условий территории. Кроме того, последствия непредоставления жилищных услуг менее значимы.
Российское законодательство этот термин не использует, по крайней мере, отдельно от коммунальных услуг. Так, в жилищном законодательстве используется понятие «коммунальные услуги»: это деятельность по обеспечению потребителя коммунальными ресурсами. К коммунальным ресурсам, в свою очередь, относятся холодная и горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для обеспечения коммунальных услуг.
К коммунальным услугам относятся[40]:
– холодное водоснабжение – обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водозаборной колонки;
– горячее водоснабжение – обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
– водоотведение – отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;
– электроснабжение – обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;
– газоснабжение – обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;
– отопление – поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, установленной в соответствии со стандартами температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления[10].
Таким образом, основными процессами на рынке жилья являются создание объектов, эксплуатация жилищных объектов, управление жилищными объектами и оборот прав на жилье.
Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:
– пешеходная (транспортная) доступность к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;
– обеспеченность общественными услугами: школами, детскими дошкольными, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т. п.;
– качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т. п.;
– внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.
Рынок жилья, как объект статистического исследования, – очень сложен и имеет ряд особенностей[20]:
– Во-первых, жилье обладает многообразием различных характеристик и свойств: как количественной, так и качественной природы.
– Во-вторых, это недвижимый объект, для анализа которых отечественной статистикой не накоплено достаточно опыта (т. к. этот рынок очень молодой), что существенно затрудняет статистическое изучение рынка жилья.
Самостоятельную проблему представляет оценка стоимости жилья и выявление факторов, влияющих на нее. Следует отметить, что в настоящее время оценка квартир рынка жилья производится экспертным путем, в основном, на основе интуитивно-логического анализа без применения научнообоснованных расчетных методик [9, 13].
1.2 Методические аспекты статистического исследования рынка жилья
Исследование рынка жилья — это вид такой деятельности, который имеет целью обеспечить объективной информацией объектов и субъектов данного рынка, которые могут принимать решения о проведении тех или иных операций на данном рынке[13].
Предметом статистического исследования рынка жилья являются:
– ценовая ситуация на первичном и вторичном рынке жилья, включая оценку стоимости конкретных жилых объектов;
– конъюнктура спроса и предложения на первичном и вторичном рынке жилья;
– активность первичного и вторичного рынка жилья, объем операций на данном рынке;
– ликвидность жилых объектов;
– доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
– эффективность инвестиций, в т. ч. конкретных инвестиционных проектов.
Структура целей и этапов анализа рынка жилья представлена на рисунке 1.1.[15]
Рисунок 1.1 Структура целей и этапов анализа рынка жилья
Статистический анализ рынка жилья может быть проведен с частными целями и являться элементом, этапом иных видов деятельности[18]:
– маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги на рынке жилья;
– оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта рынка жилья.
В ежегодной статистической отчетности, которую представляют предприятия жилищного хозяйства, содержится достаточно широкий спектр показателей, которые характеризуют жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство.
Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду.
Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан[22].
Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства. Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.
Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:
–муниципальный: жилые дома, принадлежащие местным органам власти;
–ведомственный: жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям;
–фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
–частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан[25].
Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья.
Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.
Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:
–·число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;
–·число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;
–·стоимость проданных жилых помещений;
–·число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.
Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу.
По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья. Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д[22].
Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики.
Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д.
1.3 Факторы, влияющие на формирование цен на рынке жилья
Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным из них относятся:
– государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, условия предоставления кредитов на приобретение жилья, субсидий на оплату первоначального спроса, налоговые льготы;
– наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. и.;
– территориальные особенности: климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.[23];
– уровень платежеспособного спроса и объемы предложения.
Факторы развития рынка жилья определяют его внутреннюю среду: содержание и структуру. Несомненно, главным фактором, который определяет стоимость (цену) жилья является его класс (см. Приложение 1).
Именно возможности и востребованность – спрос и предложения определяют структурные зависимости на этом рынке.
Система факторов, определяющих спрос и предложение на рынке жилья в целом, и определяющая развитие первичного рынка жилой недвижимости на определенном временном отрезке, представлена на рисунке 2.2.
На уровне рынков жилья различных субъектов РФ комплекс факторов не ограничен представленными. Можно говорить о влиянии таких факторов, как политических, культурных, экологических, национальных[24].
Например, резкое изменение экологической обстановки, влечет увеличение предложений на жилую недвижимость в загородном секторе. Спрос на вновь построенные объекты при улучшении экологической обстановки реагирует небольшим ростом, а ее ухудшение влечет значительное снижение востребованности на первичном рынке жилой недвижимости.
Влияние национальных особенностей отдельных этнических групп населения также может оказывать влияние на развитие рынка жилья. Например, малочисленные кочевые народы в меньшей степени реагируют на всё, что происходит на этом рынке.
Рисунок 1.2 Система факторов развития рынка жилья[19]
На сегодняшний день можно констатировать устоявшуюся тенденцию существенного превышения предложений на рынке новостроек относительно спроса на ранее построенные объекты.
Также можно выделить следующие факторы, влияющие на стоимость жилья:
– расположение, включая доступность, удаленность, развитость транспортных коммуникаций;
– оригинальность конструктивных и архитектурных решений;
– состояние, или степень готовности объекта;
– качество строительных и ремонтных работ;
– насыщенность коммунальными составляющими – водо- энерго- теплоснабжение и т.д.;
– санитарная обстановка на прилегающей территории, и др.
Факторы, способствующие ускорению процесса купли-продажи, сделок на рынке жилья[27]:
– количество объектов-аналогов (однотипных квартир) с примерно одинаковыми условиями предложения в увязке с показателями спроса на аналогичное жильё;
– объективные параметры, занижающие стоимость – «первый/последний – не предлагать», завышенные бюрократические требования к предполагаемой сделке и др.
Объективно, что каждая сторона стремится извлечь наибольшую выгоду из сделки, что и выступает главным критерием развития. Это касается, как продавца, так и покупателя, и мотивы могут быть самые разнообразные. Одни продавцы руководствуются желанием получить наибольшую сумму за квадратные метры и поэтому готовы к терпеливой и продолжительной «охоте», другие наоборот желают как можно скорее получить ликвидные активы – деньги для новых оборотов, и готовы пойти на уступки в ценовом аспекте, третьи считают основным залогом успеха – надежность покупателя, то есть главный критерий – минимальный риск сделки и т. д.[23]
Покупатели также могут быть подвержены временной мотивации, и в связи с этим уделять меньшее внимание уровню цены, могут искать наиболее удовлетворяющий вариант с позиции потребительских свойств объекта, и в этом случае также не уделять первоочередного внимания ценам, а могут ориентироваться изначально на цены, готовясь к долгой процедуре поиска объекта.
Наиболее доступное и востребованное рынком было и остается стандартное жилье. Оно всегда располагается в спальных районах города или на новых осваиваемых территориях, это могут как крупные проекты комплексного освоения, так и единичные постройки.
Опознавательной характеристикой такого жилья могут быть понятные стандартные планировки небольшого метража, в основном объект наполнен студиями, однушками или двушками. Небольшой процент занимают трехкомнатные квартиры[25].
Использование стандартных и надежных решений в строительстве таких объектов позволяет получить достойное качество и адекватный уровень цен. Например, железобетон и пеноблоки для возведения каркаса позволяет добиться хороших эксплуатационных качеств и не превысить бюджет на строительство.
Существенным фактором развития первичного рынка жилья является его регулирование со стороны государства. В этой связи различают прямое и косвенное воздействие на субъекты рынка.
В первом случае предполагается административное вмешательство, которое охватывает в первую очередь, законодательную деятельность – законы, инструкции, нормативно-правовые акты, циркуляры и положения, которые регулируют операционный механизм на рынке недвижимости.
Во втором случае речь идет об экономических стимулах, в числе которых налоговая система в отношении объектов жилой недвижимости, различных формах налоговых льгот, а также претворении государственных программ целевого назначения[15].
Московская область является превалирующим регионом в части реализации таких программ. Кроме того, это и установление норм амортизации, реформы ЖКХ, и т.д.
В свою очередь, ценообразование на первичном и вторичном рынках жилья являются взаимоориентированным.
Если вторичный рынок достаточно плавно и относительно безболезненно реагирует объемом предложений и снижением цен на падение спроса, то первичный рынок может испытывать довольно серьёзные последствия, инвесторы и строители нести крупные убытки. Это связано с тем, что ценовая конъюнктура на вторичном рынке определяется исключительно рыночными факторами такими, как финансовое положение продавца и покупателя, будущая капитализация и т.д.
На первичном рынке, так называемая «нижняя планка цен» формируется уровнем издержек на осуществленное строительство, которые должны быть покрыты. Иначе, инвестору грозят, либо убытки, либо разорение[9].
К таким последствиям может привести и прекращение строительства, так как авансированные денежные средства будут выведены из экономического оборота, возможно даже, безвозвратно. При этом рост спроса не может вызывать мгновенного роста предложения, так как процесс строительства, его подготовка занимают значительное время [8].
Таким образом, в краткосрочной перспективе на первичном рынке недвижимости можно констатировать неэластичное предложение. Продажа объектов на первичном рынке является необходимой процедурой вовлечения созданных активов в экономический оборот, а также возврата средств, вложенных инвесторами.
На вторичном же рынке тенденция к продажам может быстро смениться противоположной мотивацией под влиянием множества конъюнктурных, в том числе ажиотажных факторов[22].
В выше представленной структуризации рынка жилья, в сферу первичного рынка попадают сделки, совершенные на первом этапе, т. е. когда объекты только вовлекаются в экономический оборот, либо посредством ввода в действие новых объектов, их обретения или разгосударствления.
Возникает дискуссионный вопрос, находятся ли в границах первичного рынка жилья сделки с активами, относимыми к незавершенному строительству — эти операция осуществляется в пространстве первичного рынка, а все последующие операции, как с изменением собственника, так и по дальнейшему управлению и использованию, уже будут рассматриваться на вторичном рынке жилья.
Относительно незавершенного строительства, все операции купли-продажи, сколько бы их ни было, останутся в поле первичного рынка жилья до тех пор, пока объект не будет введен в эксплуатацию и уже по введенному объекту не будет совершена первая операция по продаже построенного объекта. Только тогда этот объект можно считать полноценно введённым в экономический оборот, способным участвовать в создании стоимости. До ввода его в эксплуатацию участие в экономическом обороте будет весьма посредственным, например, использование в качестве залога[35].
Кроме того, показатели незавершенного строительства связаны с результатами деятельности строительной отрасли непосредственно: ввод в эксплуатацию новых фондов (в стоимостном выражении) означает снижение остатков незавершенного строительства (в стоимостном выражении).
В качестве ремарки, следует отметить, что стоимостная величина применительно к одному и тому же объекту может в данном случае не совпадать: стоимость незавершенного строительства ориентирована, в первую очередь, на покрытие издержек.
Постановка на баланс вновь введенного, именно этого объекта, осуществляется по стоимости, скорректированной под влиянием различных, в том числе рыночных факторов [9].