Аннотация: в данной статье раскрыто понятие «ржавый пояс», рассмотрены особенности реновации заброшенных промзон в г. Москва, а также программа реновации таких территорий.
Abstract: in this article the concept of «rust belt» is revealed, the features of renovation of abandoned industrial zones in Moscow, as well as the program of renovation of such territories are considered.
Ключевые слова: Москва, «Ржавый пояс», мегаполис, комфортная среда, редевелопмент, застройка, промзона, реновация.
Keywords: Moscow, «Rust belt», metropolis, comfortable environment, redevelopment, construction, industrial zone, renovation.
Термин «ржавый пояс», который вошел в отечественный научный и экспертный дискурс, является синтезом двух понятий:
– понятие «ржавого пояса» в США (брошенные промзоны на месте исчезнувших предприятий автомобильной промышленности ряда городов, например, Детройта – поэтому и «ржавый, т.к. брошенная инфраструктура приходила в упадок, ржавела);
– это устоявшийся в научном и экспертном сообществе термин «красный пояс», обозначавший победу в 90-е годы в ряде областей Центральной России кандидатов от КПРФ на губернаторских выборах, которые пытались проводить более ответственную региональную государственную политику в реальном секторе экономики, в том числе промкомплексе, и социальной сфере[1].
На данный момент термином «ржавый пояс» обозначают заброшенные промзоны, которые занимают большую территорию городов, мегаполисов, и пр., и никак не используются.
В последнее время таким территориям стали уделять больше внимания, так как данные территории можно использовать для застройки новых жилых комплексов, что совершенно понятно, так как (в особенности в мегаполисах) остро стоит проблема нехватки тпрриторий для строительства жилья (в то время как большое количество территорий является попросту заброшенными). Также такие территории можно использовать для устройства торговых и складских помещений, новых предприятий, или же на их месте сделать благоустроенную зону отдыха.
В условиях активного развития городов новых территорий под застройку практически не остается. Единственным «донором» становятся бывшие промышленные зоны, которые при грамотном подходе станут новыми центрами притяжения
В Москве сегодня осталось около 200 привлекательных для застройки локаций, требующих при этом детальной проработки концепции, так как риск ошибки и, как следствие, низкого спроса на проект очень велики. При этом с появлением новых проектов общественность все больше стала возмущаться «очередной высотке» в их районе, вырубленным деревьям, хаотичным парковкам и многому другому. Спорить с этим сложно, ведь в большинстве случаев тот или иной фактор имеет место быть. Но вопрос уплотнения городской застройки, казалось бы, и в без того плотной среде по-прежнему остается открытым.
Но если посмотреть на это с другой стороны, ситуация вовсе не критичная, а даже более того — не достигшая своих пиковых значений. Если сравнить плотность застройки крупных мегаполисов, то Москва на их фоне окажется практически свободным полем: Манхэттен в США — порядка 70 000 кв. м/га, Пекин в Китае — 56 700 кв. м/га, а Москва — всего 8700 кв. м/га.
При такой низкой плотности ресурс застройки еще очень высок. Но и тут важно понимать, что любую территорию можно как облагородить, так и испортить, какими бы первоначальными характеристиками она ни обладала. И за последние годы в столице наметилась положительная тенденция упорядочивания не только технических регламентов строительства, но и в части работы с архитекторами и их творениями.
Сегодня уже сложно представить себе ситуацию, когда в центре Москвы может появиться гигантская башня, перекрывающая панораму города. И все чаще не проработанные до деталей проекты, не учитывающие в должной мере интересы жителей и окружения, возвращаются на доработку, преследуя только одну цель — сформировать единую ткань городской застройки.
Но в отличие от большинства мировых мегаполисов у Москвы есть одно очень существенное преимущество — наличие уже неиспользуемых по назначению промзон, пригодных для освоения. Сегодня в городе начитывается 18800 га промышленных территорий, которые составляют 17% от всей площади в границах «старой» Москвы. Это огромная площадь, на которой, в отличие от других районов, можно реализовать совершенно фантастические проекты (см. рис. 1).
Рисунок 1. – Объемы реализуемых и перспективных проектов жилой недвижимости в рамках освоения производственно-коммунальных территорий в г. Москве[2]
Редевелопмент промзон — сложная и долгосрочная история. Начинать проект в надежде на реализацию проекта в течение двух-трех лет и «быстрый выход» из него не стоит. Но создать комфортный микрорайон, полностью выстроив инфраструктуру и сообщение с городом практически «с нуля», и в итоге получить проект на долгую перспективу — это как раз то, на что идут инвесторы и девелоперы. Сейчас активно застраивается территория заводов «Серп и молот», «ЗиЛ», уже реализован проект редевелопмента фабрики «Большевик».
Яркий пример современного и мультиформатного проекта — Даниловская мануфактура, где присутствуют как офисы, так и апартаменты, а само место стало точкой притяжения для москвичей и туристов. АРМА, Artplay, «Винзавод» — все это бывшие промышленные территории, в которые удалось вдохнуть новую жизнь.
Впервые столкнувшись с такими локациями, девелоперы отталкиваются от привычных моделей, не всегда осознавая, что в данном случае они могут не сработать. Чаще всего бывшая промышленная территория имеет характерный ряд особенностей, которые усложняют не только процесс строительства, но и саму логистику. В первую очередь это распространенная на заводах система «одного въезда». Потребности в активном трафике не было, а для безопасности были предусмотрены редкие дороги и сообщения с городом, которых было достаточно для нормального функционирования предприятия.
На этапе проработки концепции необходимо учитывать изменения в транспортной карте района и всей территории, которая позволит наладить быстрое и свободное сообщение с городом, учитывая новое назначение и функции места. Еще одна проблема, которая может быть актуальна для ряда территорий, — экологическая обстановка. К счастью, действительно опасных химических производств в «ржавом поясе» не было, поэтому в большинстве случаев рекультивация почвы если и требуется, то очень незначительная[3].
С точки зрения самой концепции важно для каждой конкретной локации просчитывать свою модель комфортного соотношения жилых, торговых, офисных и общественных пространств. Перекос в одну или другую сторону приведет к сложностям с реализацией проекта для инвестора и низкой востребованностью у покупателя. Грамотный баланс, основанный на расчетах, а не предположениях, позволит создать действительно комфортную среду и уникальное пространство для жизни и работы.
Фактически промышленные зоны в столице являются основными донорами новых территорий под застройку. В отличие от уже сформировавшейся городской среды в существующих заброшенных промзонах г. Москвы есть возможность создать уникальный дизайн-код территории, сделав ее не просто оригинальной, но и превратив в новую для города точку притяжения. Классическим примером такой модели можно назвать Highline Park в Нью-Йорке: бывшая железная дорога, проходившая через центр города и в итоге заброшенная, обрела вторую жизнь. Сегодня это один из самых популярных у туристов и жителей парков, начинающийся кварталом элитных апартаментов (последним из которых был проект бюро Захи Хадид) и заканчивающийся выходом к реке Гудзон, популярному Фуд-Маркету и штаб-квартирам Google и Samsung.
Успешные мировые проекты, постоянный обмен опытом со специалистами со всего мира дают возможность построить, казалось бы, на бесперспективных территориях настоящий город-сад. И в этом у Москвы есть уникальный шанс стать одним из самых успешных городов, сумевших не только сохранить исторический центр, но и создать новый архитектурный контур со своими точками притяжения, формируя многофункциональную структуру современного мегаполиса.
Активным стартом программы редевелопмента промзон в г. Москва можно назвать 2013г., когда были определены 11 приоритетных территорий для реновации. Спустя более чем 5 лет после старта, проекты застройки на месте таких территорий заняли существенную часть рынка новостроек Москвы, а во многих из них уже есть готовое жилье, готовое к заселению.
Особенно активно промзоны застраиваются последние пару лет. Заметно упростил жизнь девелоперам ФЗ от 03.07.2016 N 373-ФЗ[4], который был принят летом 2016 г. и вступил в силу в начале 2017 г. Он не только дал определение промзонам и законодательно прописал процесс, но и, главное, облегчил взаимодействие с существующими собственниками и арендаторами площадей на промышленных территориях – вплоть до права властей на изъятие территорий у тех владельцев, кто не ведет на них профильной деятельности и не застраивает в соответствии с генпланом.
В результате, по подсчетам экспертов, в рамках редевелопмента промзон сейчас ведется строительство примерно трети всех новостроек Москвы (по количеству). Поскольку речь в основном идет о крупных проектах, то доля промзон в общем объеме предложения на первичном рынке еще выше. По данным РБК, в настоящее время 51% предложения первичного жилья сосредоточен на бывших промышленных территориях, это свыше 1,5 млн кв. м в 98 проектах[5].
Перед девелоперами реорганизация промзон открывает большие перспективы, поскольку в Москве осталось мало территорий, где еще возможно строительство. Однако одновременно участие в программе редевелопмента несет определенные сложности. Себестоимость проектов редевелопмента выше: например, если нужно сносить, добавляются затраты на снос и вывоз строительного мусора; часто включаются затраты на рекультивацию земель для подготовки к жилищному строительству, если на этом месте находилось опасное предприятие.
Менее затратным вариантом для девелоперов являются промышленные зоны со сравнительно низким уровнем загрязненности – территории предприятий легкой промышленности, бывшие авторемонтные мастерские: здесь возможен частичный редевелопмент с использованием помещений и необходимостью ремонта и укрепления конструкций в зависимости от результатов технического обследования
В бюджетных сегментах проекты редевелопмента составляют подавляющее большинство предложения. В комфортклассе 86% предложения возводится на территории промзон, поэтому данные проекты являются маркетмейкерами рынка в плане цен и предложения лотов. Их средневзвешенная цена оказалась даже выше, чем у обычных новостроек, – 158 300 против 149 800 рублей. Эксперты объясняют это структурой предложения – многие проекты промзон расположены ближе к центру, чем обычные бюджетные новостройки. К тому же среди проектов, строящихся не в промзонах, существенную часть составляют панельные новостройки.
В масштабных проектах на территориях промзон появляются не только инфраструктурные и досуговые объекты, но и новые транспортные связи. Например, на территории «ЗИЛа», которая еще 2 года назад была почти полностью закрыта для проезда, уже функционируют автомобильные дороги. В августе 2018 г. была открыта главная магистраль района – проспект Лихачева, который ведет фактически через всю бывшую промзону – почти от Третьего транспортного кольца до проспекта Андропова.
В феврале 2019 г. было запущено движение по первому участку набережной Марка Шагала в «Зиларте», а набережная станет не только транспортной артерией – на ней будет организован благоустроенный парк площадью почти 20 га. Здесь запроектированы «секретные» сады со спрятанными в них беседками, открытый бассейн прямо в русле Москвы-реки, смотровая площадка-амфитеатр, причал для водного транспорта и многое другое. Работы по благоустройству набережной планируется начать уже в этом году. В перспективе она протянется на 3,8 км к югу от Даниловского моста через старое русло Москвы реки прямо до проспекта Андропова.
По оценкам РБК, реновация промышленных территорий города Москвы продлится еще как минимум 10-15 лет. В частности, освоение территории ЗИЛ начато с северной части промзоны, а в южной АФК «Система» и «Группа ЛСР» планируют построить еще 1,5 млн кв[6].
В рамках реновации промзоны «Грайвороново», помимо жилых комплексов Sreda и «Кварталы 21/19», будет реализовано еще три крупных проекта общей площадью около 2 млн кв. м. Значительные изменения ждут и территории на северо-востоке столицы, где расположена крупная промзона «Калошино», – здесь предполагается строительство нескольких жилых комплексов совокупной площадью 1,7 млн кв. м. В целом же, по данным РБК, объем перспективного жилищного строительства в рамках реновации промышленных территорий столицы может составить порядка 21,84 млн кв. м.
Около 70% объема перспективного строительства будет сконцентрировано в четырех административных округах – в ЮВАО, ВАО, ЮАО и САО, где предполагается возвести порядка 15,3 млн кв. м. Именно в этих округах расположены крупные промышленные территории с высоким потенциалом развития и нового строительства. В частности, в ЮВАО продолжится освоение промзоны «Грайвороново», в ВАО реорганизации подвергнутся промзоны «Руднево» и «Калошино», в ЮАО – южный и восточный участки ЗИЛа, промзона «Варшавское шоссе», а в САО новые жилые кварталы появятся на месте промзон «Коровино» и «Братцево».
Список используемых источников
- ФЗ от 03.07.2016 N 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования регулирования подготовки согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» http://www.consultant.ru/law/hotdocs/46916.html/ (режим доступа: 01.12.2019);
- Официальный сайт мера г. Москвы https://www.mos.ru/renovaciya-promzon (режим доступа 01.12.2019);
- Комплекс градостроительной политики и строительства г. Москвы https://stroi.mos.ru/renovaciya-promzon (режим доступа: 01.12.2019);
- Как будут развивать «ржавый пояс» Москвы РБК: https://realty.rbc.ru/news/577d25469a7947a78ce92031 (режим доступа: 01.12.2019);
- Peнoвaция пpoмзoны «ЗиЛ» /статья/ https://renovar.ru/programma-renovatsiya-moskva/promzony(режим доступа: 01.12.2019);
- «Ржавый пояс» развяжут. В Москве продолжается реновация промышленных зон / статья/ https://moscowtorgi.ru/news/stroitelstvo/3459/ (режим доступа: 01.12.2019).
Прикрепленные файлы: |
|
|---|---|
|
Администрация сайта не рекомендует использовать бесплатные работы для сдачи преподавателю. Эти работы могут не пройти проверку на уникальность. Узнайте стоимость уникальной работы, заполните форму ниже: Узнать стоимость |
|
Скачать файлы: |
|
|
|