Страницы 1 2 3

---

2. Апробация деятельности по операциям с недвижимым имуществом на примере свердловской области

2.1. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства

Развитие учетной и регистрационной системы в России на современном этапе развития гражданского законодательства является весьма актуальной задачей.

Государственная регистрация обеспечивает защиту имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского общества, обеспечивает пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.

Государство является крупнейшим участником рыночных отношений, является важным источником информации о рынке недвижимости, может оказывать значимое влияние на рынок недвижимости.

Государственная власть в РФ состоит из трех ветвей, и, следовательно, к управлению недвижимости имеют отношение все три ветви власти:

— законодательная;

— судебная;

— исполнительная.

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется путем прямого вмешательства через административные методы регулирования и косвенно – через экономические методы.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество затрагивает оба метода.

Так, например, административный метод состоит в создании нормативной базы, отвечающей не только за прямую регистрацию прав, но и за правоотношения сторон при регистрации прав на это недвижимое имущество. Нормы и правила регистрации недвижимого имущества регулируются основным законом №218-ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости», федеральным законом №237-ФЗ «О кадастровой оценке, а также многочисленными нормативно-правовыми актами (приказами Минэкономразвития, Постановлениями РФ.

Последние нововведения, вступившие в силу с 31.07.2019 г. 218-ФЗ отменяет обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности. К таким сделкам относятся сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемое с кредитной организацией. Тем самым сокращается срок оформления и сокращаются затраты сторон при оформлении договора купли-продажи. Ранее нотариальное удостоверение было обязательным.

В настоящее время Росреестр объединяет сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и регистрационные права. ЕГРН объединяет: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестр прав, ограничений и обременений (реестр прав на недвижимости); реестр границ (ранее сведения содержались в кадастре недвижимости).

Факт государственной регистрации прав на недвижимое имущество теперь подтверждается записью в Росреестре и при необходимости подтверждается выпиской из ЕГРН. Свидетельства на права регистрации были упразднены с 2017г.

Экономический метод при регистрации прав на недвижимое имущество состоит в правильности налогообложения объектов недвижимости и предоставление льгот и др.

Основные проблемы учетных систем до 2008г. сопровождались двойственностью их взаимодействия. Двойственность состояла из двух систем кадастрового и технического учета. В 2015г. был принят закон объединяющий эти две системы через формирование Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – им стал свод достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированном на правах на недвижимое имущество и правообладателе.[1]

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация единственное доказательство существования зарегистрированного права и может быть оспорено только в судебном порядке. [15]

Учет и регистрация прав на каждый вид недвижимости происходят одновременно. Исключения касается только имущественного комплекса, право собственности на которое регистрируется только после кадастрового учета и регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в данный комплекс. При этом следует заметить, что переход права собственности, ограничение права собственности, обременения права на имущественный комплекс, то такой переход осуществляется с одновременной государственной регистрацией перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в данный имущественный комплекс. [18]

Таким образом, одним из главных вопросов остается правильное отнесение объекта (определение объекта как недвижимого имущества).  В статье профессора С.А. Деханова рассмотрен порядок регистрации прав в условиях реформы ГК РФ.  Автором отмечается большая практическая значимость реформирования порядка учета и регистрации прав на недвижимые имущество, при этом отмечается что существуют ситуации, когда регистрируются «сомнительные объекты», которые по своей природе не относятся к недвижимым. Это обусловлено слабым воплощением принципа публичной достоверности и, хотя в ФЗ-218 закреплено право на зарегистрированное имущество, тем не менее нет гарантий неприкосновенности этого зарегистрированного права.  В.В. Кулаковский правомерно считает, что в ФЗ-218 «фактически отсутствует принцип правопреемственности, согласно которому госрегистрация не имеет правоустанавливающей силы; т.е. только фиксирует право, что порождает недействительность записи в реестре в случае признания объекта движимым.

Во избежание недоразумений и ошибок в учете прав Минэкономразвития представило в Правительство РФ проект федеральных законов основными задачами которых является:

– уточнение понятие объекта недвижимости, его увязка с иными понятиями, используемыми в других отраслях законодательства: объект капитального строительства, строение, здание, сооружение;

– уточнение правового регулирования в отношении единого недвижимого комплекса, предприятия, сложной и неделимой вещи;

– установление порядка образования нового объекта недвижимости.

Проектом закона предлагается уточнить определение «улучшение вещей». Строения и вспомогательные постройки, которые в связи с принятием законопроектов не смогут признаваться недвижимостью, а будут считаться улучшением земельного участка. В зависимости от прочности связи с недвижимостью улучшения будут разделяться на отделимые и неотделимые, но будут с объектом недвижимости как одно целое.

Очевидно, что данные изменения повлияют на правомерность при регистрации прав на объект.

 

 

         2.2. Развитие организационного-экономического развития рынка недвижимости На примере свердловской области

 

Правовые основы, регламентирующие деятельность операцией с недвижимым имуществом, уже действуют по новым правилам с 1 июля 2019 года, когда строительство многоэтажных домов как предписано законом, теперь должно осуществляться только посредством кредитования девелоперов уполномоченными банками по новой схеме с эскроу-счетами. Данные изменения в законодательстве вводятся с целью прекращения неудачной практики появления большого количества обманутых дольщиков.

Стоит отметить, что побочным явлением от введения проектного финансирования станет увеличение стоимости строящихся квартир. Также, до сих пор не созданы все условия для введения новой системы. Все участники, которые должны быть вовлечены в новую схему работы, начиная от банков и заканчивая застройщиками, в настоящее время в полной мере не готовы к новым реалиям в строительстве. Ожидается массовое банкротство застройщиков, которое за прошедший год увеличилось на 70%.

Переход на новые условия работы и их практическое применение для участников рынка неизвестны. От результатов этой работы будет зависеть не только будущее строительной отрасли и напрямую связанных с ней сфер деятельности.

Для определения проблем и перспектив на рынке недвижимости Свердловской области рассмотрим текущее положение дел. По данным Уральской Палаты Недвижимости в Свердловской области на рынке недвижимости средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости на 7 января 2019 г. составила 70941,00 руб.

Количество квартир в базе данных Уральской палаты недвижимости (далее УПН) на конец декабря 2018 года начало января 2019 года сократилось на 9% или почти на 700 единиц, а комнат в коммуналках – на 100. Только через агентства недвижимости в городе предлагается к продаже 6,8 тыс. квартир и 1,4 тыс. комнат. Дополнительно на рынке присутствуют 640 объектов в пригороде (-7,3% за месяц). Сроки экспозиции составляют около 3,5 месяцев. Среди различных территорий в основном заметен рост цен.

Например, квартиры в центре Екатеринбурга выросли в средней цене на 0,2% за месяц. Здесь объекты продают по 100 692,00 руб./кв. м. Не изменилась средняя цена за один квадратный метр для объектов первого ценового пояса, которая держится на уровне 76 022,00 руб. Для остальных ценовых поясов зафиксированы более значительные изменения, однако они связаны только со структурной трансформацией.

Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН представлен в таблице 6.

Таблица 6 – Соответствие цены жилому району г. Екатеринбурга

 

С 31 декабря 2018 года УПН изменила состав ценовых поясов Екатеринбурга. Такая корректировка проводится один раз в 7-12 лет. Перенос района из одного ценового пояса в другой связан с объективными процессами изменения общего ценового фона. Это обусловлено как рыночными тенденциями (рост или снижение привлекательности территории), так и градостроительными процессами (активное обновление жилого фонда).

В результате корректировки произошли следующие изменения в цене (таблица 7):

Таблица 7 – Корректировка соответствия района ценовому поясу

 

В связи с корректировкой состава ценовых поясов в начале текущего года отмечаем технический рост во втором и четвертом ценовых поясах (2,0-2,3%) и снижение цен в группе третьего пояса на 1,4%. Дальнейшая динамика цен в поясах будет определяться рыночными процессами.

Стоимость квадратного метра в типовых домах 80-90-х годов составляет 65 167,00 руб., а объекты в современных домах в среднем выставляют на рынке по 81 704,00 руб./кв.м. На 1,2% выросла средняя цена на «полнометражки». Купить квартиру в доме «сталинских» времен можно по средней цене 59 794,00 руб./кв.м. Самую существенную корректировку наблюдаем для «пентагонов». Стоимость квадратного метра в панельных девятиэтажных домах 70-80-х годов постройки сегодня достигла отметки 65 394,00 руб.

Для объектов различных размеров в последнее время отмечается рост цен. Только многокомнатные объекты за месяц упали в цене на 0,3%. Квартира с четырьмя комнатами и более обойдется покупателю в 72767 руб./кв.м. Однокомнатные квартиры подорожали на 0,6% (76686 руб./кв. м). Средняя цена на трехкомнатные увеличилась на 0,7%. Стоимость квадратного метра трехкомнатных квартир на сегодня – 69203 руб. Прирост цен на двухкомнатные объекты составил 0,8%, покупатель сможет найти двухкомнатную квартиру на рынке по средней цене 70 281 руб./кв. м.

Таблица 8 – Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья) за 2018 год

*Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв. м.[2]

Таблица 9 – Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья) за 2017 год

 

 

Таблица 10 – Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья) за 2016 год

 

 

На рисунке 5 мы видим общую картину стоимости жилой недвижимости в динамике за три года по данным Уральской палаты надвижимости.

Рисунок 5 – Уровень цен на недвижимость, г. Екатеринбург[3]

Таким образом, можно сделать вывод о незначительном, но все же росте цен на вторичное жилье г. Екатеринбурга, особенный рост заметен на жилье в центральной части города.

Основной проблемой развития первичного рынка недвижимости это недобросовестность застройщиков. Но для решения данной задачи Министерством строительства и развития инфраструктуры Свердловской области во исполнение Постановления Правительства РФ от 26.05.2017г. №1063-р проводятся меры по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Подводя итоги можно сделать следующий вывод: в перспективе на рынке недвижимости будет происходить дальнейший рост цен, это связано с постепенной отменой долевого строительства. Застройщики будут продавать свои квартиры без всяких скидок и по рыночной цене, так как строить будут на свои денежные средства и/или финансирование через кредиты банков.

Кроме того, вышеуказанная причина побудит небольших застройщиков уйти с рынка или войти в состав крупных компаний, подвигнет к образованию трастов. Большим компаниям проще оставаться «на плаву» и конкурировать.

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, является комплексная застройка, которая так популярна по всей России и в Екатеринбурге, в частности. Первоначально возводится один многоквартирный многоэтажный дом, рядом с которым постепенно создаются комфортные объекты инфраструктуры (садики, школы, магазины, больниц) и затем рядом в едином стиле строятся жилые дома, стоимость квартир в которых будет на 5-9% дороже чем, в первом, из всей очереди жилого комплекса. Например, жилой комплекс Ньютон Парк, состоящий из 6 (шести) домов, где готовая однокомнатная квартира и квартира со сдачей в первом квартале 2019 г. стоит от 2736,0 млн. руб., а однокомнатная квартира на этапе строительства и планировании к сдаче объекта в 2020 году по стоимости уже 2800,8 млн руб.

В большом многообразии предлагаемых объектов недвижимости в зависимости от уровня эконом, комфорт, бизнес и элит жилье востребованным на рынке Свердловской области останутся квартиры эконом-класса, поскольку при прочих равных условиях основополагающим остается подъемная стоимость данного жилья.

 

2.3. Оценка деятельности по операциям с недвижимым имуществом на примере ООО «Управлющая компания RED»

 

 

Исследуемая группа компаний RED (ГК RED, общество) – Real Estate Development была создана в 2005 году в результате объединения нескольких профильных предприятий и на сегодняшний день является одним из ключевых девелоперов коммерческой недвижимости города Екатеринбурга.

Сегодня в управлении ГК RED более 200 000 кв.м коммерческих площадей, включая три бизнес-центра класса «А» – «Президент», «Палладиум», «Сенат», и более 10 проектов общей площадью 600 тыс. кв.м находятся на различных стадиях разработки.

Цель группы компаний RED – создание и развитие эффективных объектов коммерческой недвижимости, соответствующих потребностям современного бизнеса. ГК RED придерживается самых высоких стандартов управления коммерческой недвижимостью и сотрудничает с Российскими и Международными архитектурными агентствами, консалтинговыми и девелоперскими компаниями, инвесторами и банками.

УК RED оказывает полный комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью – от разработки концепции объекта до его последующей технической эксплуатации.

УК RED оказывает полный комплекс услуг по управлению коммерческой недвижимостью – от разработки концепции объекта до его брокериджа и последующей технической эксплуатации.

Преимущества УК RED:

• сертифицированный Институтом управления недвижимостью IREM / Institute of Real Estate Management (США) топ-персонал
• более 100 квалифицированных сотрудников в штате;
• отработанные на практике технологии принятия и реализации решений, налаженные связи с ведущими консалтинговыми, научными и экспертными компаниями в сфере коммерческой недвижимости;
• минимизация издержек за счет использования единых управленческих технологий и показателей эффективности;
• удовлетворение запросов и ожиданий разных целевых аудиторий — собственников объектов недвижимости, арендаторов, посетителей;
• высокое качество предоставляемых услуг, достижение высоких стандартов сервиса и контроль за их соблюдением;
• точность и оперативность командной работы.

Ключевые компетенции УК RED:

• организация мероприятий по обслуживанию объекта для увеличения его срока эксплуатации/ facility management;
• услуги по подбору арендаторов, ведение финансовой документации, связанной с работой объекта/ property management;
• управлением процессом от проектирования до ввода объекта в эксплуатацию/ building management;
• управление финансовыми потоками собственника недвижимости, арендаторов и клиентов, управление жизненным циклом объекта/ asset management;

Основные виды деятельности предприятия:

Разработка концепции

В разработку концепции объекта входят:

экспресс-анализ земельного участка и существующего на нем объекта с целью изучения перспектив эффективного использования активов;

маркетинговое исследование рынка коммерческой недвижимости;

укрупненный расчет стоимости завершения строительства и запуска объекта в эксплуатацию;

комплекс инвестиционных расчетов;

анализ схем финансирования (собственные/заемные средства);

рекомендации по работе с покупателями/арендаторами.

Результат: разработка концепции объекта с точки зрения достижения его максимальной доходности, наибольшей эффективности эксплуатации и технического обслуживания

Разработка стратегии

В разработку стратегии объекта входят:

разработка нескольких вариантов развития объекта;

укрупненный экономический расчет вариантов стратегий;

выбор наиболее экономически выгодного варианта стратегии.

Результат: выработка оптимальной стратегии развития объекта, обеспечивающей наилучшие финансовые показатели проекта.

Стартап

Этап запуска объекта включает следующий комплекс работ:

• анализ проектной документации;
• контроль и сопровождение выполняемых на объекте работ;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• разработка документации для объекта;
• отбор и обучение персонала.

Результат:эффективное содействие собственнику в приемке объекта у строительной компании. Контроль выполнения всех обязательств и соблюдения всех заданных параметров объекта. Обеспечение полноценного функционирования объекта к дате ввода в эксплуатацию

Брокеридж

Услуга по оказанию брокериджа включает следующие этапы работ:

маркетинговые исследования;

разработка стратегии продвижения объекта;

поиск целевых клиентов («активные продажи»);

проведение показов для потенциальных арендаторов;

обеспечение документооборота;

заключение договоров аренды с последующим сопровождением.

Результат: обеспечение показателей заполняемости объекта в установленные сроки. Максимизация коммерческих условий, достижение общей экономической эффективности проекта.

Комплексная рекламная кампания

Разработка и реализация рекламной и PR-кампаний объекта:

организация разработки фирменного стиля и брендбука объекта;

организация разработки креативной концепции рекламной кампании;

разработка концепции продвижения объекта;

разработка и бюджетирование медиастратегии;

организация процесса создания, обслуживания и продвижения интернет-сайта объекта, работа с SMM;

разработка и реализация PR-кампании, направленной на продвижение объекта;

организация специальных мероприятий, направленных на продвижение объекта;

управление имиджем и репутацией;

внутрикорпоративные коммуникации.

Результат: реализация комплексной рекламной кампании, позволяющей создать уникальный запоминающийся образ объекта, отстроиться от конкурентов и вызвать интерес у целевой аудитории.

Коммерческое управление

Услуга по коммерческому управлению объектом включает:

• взаимодействие с собственником объекта;
• взаимодействие с арендаторами, бюджетирование, бухгалтерское обслуживание, юридическое обслуживание.

Результат: долгосрочные эффективные отношения с арендаторами. Обеспечение полного контроля над выполнением договорных обязательств. Минимизация финансовых рисков путем регулирования арендных отношений. Прозрачная деятельность Управляющей Компании на объекте. Повышение стоимости объекта. Создание и оптимизация дополнительных источников дохода от использования объекта.

Технический аудит

Комплексный технический аудит включает следующие этапы работ:

оценка физического состояния объекта;

оценка инженерных систем объекта;

оценка существующей структуры эксплуатации инженерных сетей;

выработка рекомендаций по повышению эффективности эксплуатации объекта.

Результат: анализ параметров объекта с точки зрения оптимизации последующей эксплуатации объекта.

Техническая эксплуатация

Комплексная услуга по технической эксплуатации объекта состоит из следующих работ:

мониторинг технического состояния объекта недвижимости;

нормативные мероприятия;

управление подрядными работами;

организация плановой технической эксплуатации объекта;

снабжение (запасные части и материалы);

работа с контролирующими организациями и поставщиками коммунальных услуг.

Результат: сокращение расходов на техническую эксплуатацию объекта без ухудшения его технического состояния. Разработка индивидуальной системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта, позволяющей безаварийно эксплуатировать системы здания и управлять издержками.

Управление инфраструктурой

Комплексная услуга по управлению инфраструктурой включает в себя следующие работы:

• внутренняя уборка помещений;
• внешняя уборка фасада, окон, кровли;
• благоустройство территории;
• вывоз мусора;
• вывоз снега;
• дератизация и дезинсекция;
• уход за зелеными насаждениями;
• обеспечение безопасности в здании.

Результат: обеспечение собственнику объекта, арендаторам и посетителям высокого уровня сервиса, комфорта и безопасности. Увеличение срока службы объекта путем постоянного поддержания запланированных показателей комфорта. Оптимизация затрат на содержание объекта.

Аренда и продажа

Комплекс услуг по аренде коммерческой недвижимости, конференц-залов, продаже недвижимости.

Управляющая компания RED регулярно проводит масштабные исследования рынка недвижимости, следовательно, располагает исчерпывающей информацией по аренде офисов в центре или любом другом районе Екатеринбурга. Помимо уже названных услуг, занимаемся экспресс-анализом земельных участков и объектов, оценкой физического состояния объекта, его инженерных систем, разработкой вариантов развития объектов и т.д. Плотно сотрудничаем с арендодателями – помогаем им улучшить состояние предлагаемых ими в аренду офисных помещений, к обоюдной выгоде увеличивая количество перспективных предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Для осуществления своей деятельности в структуре управления предусмотрена представленная на рисунке Система управления.

На рисунке 6 рассмотрим систему управления.

Рисунок 6 – Структура управления ООО УК RED.[4]

 

Структура управления относится к функциональному типу, в рамках которой за каждым подразделением закреплен руководитель.

Топ-персонал УК RED обладает степенью CPM® — Сертифицированный управляющий недвижимостью (Institute of Real Estate Management, США) и придерживается самых высоких стандартов управления коммерческой недвижимостью.

Стратегические цели ООО УК RED:

– обеспечение системной надежности и безопасности для поддержания устойчивого функционирования объектов в управлении, безопасной эксплуатации зданий и сооружений, предотвращение угроз для жизни персонала;

– устойчивое развитие качества и объемов предоставляемых услуг, создание инфраструктурной основы для экономического развития;

– рост стоимости объекта, подразумевающий неуклонное увеличение доходов, рост прибыльности, расширение и качественное обновление портфеля активов компании, что должно обеспечить удовлетворение интересов акционеров;

– сделать ООО УК RED и предпринимаемые им проекты инвестиционно- привлекательными, а также позволить оценить эффективность использования ресурсов и качество работы менеджмента.

Для оценки деятельности по операциям с недвижимым имуществом рассмотрим финансовые показатели по каждому управляемому объекту ООО УК RED (таблица 11).

Таблица 11 – Основные финансовые показатели по каждому управляемому объекту ООО УК RED[5]

 

Как мы видим из таблицы 11 управление недвижимостью приносит прибыль по каждому объекту. Максимальная прибыль 248,26 мл. руб. по объекту Бизнес-центр «Президент», минимальная у Торговый Центр «Ботаника молл» 99,45 млн. руб.

В таблице 12 рассмотрим состав и динамику выручки по каждому виду деятельности.

 

Таблица 12 – Состав и динамика выручки по каждому виду деятельности[6]

 

Из таблицы можно видеть, что в 2017 году произошел рост выручки на 4,06% в основном за счет роста услуг по технической эксплуатации 4053,08 млн руб., стартапа на 1144,1 млн руб. и брокериджа на 1069,34 млн руб.

Самой востребованной услугой в 2017 году являлись техническая эксплуатация и коммерческое управление.

В 2018 году выручка увеличилась на 11,18%, в основном за счет управления инфраструктурой на 2131,43 млн руб., технического аудита на 2024,41 млн руб.

В 2018 году самыми востребованными услугами были рекламные компании и техническая эксплуатация.

Анализ финансово – хозяйственной деятельности начнем с изучения финансовых показателей в таблице 13. Источник информации отчет о финансовых результатах[58]

Таблица 13 – Основные финансово-экономические показатели ООО УК RED[7]

 

Выручка от реализации, полученная Обществом по итогам 2017 г., составила 47 860 млн руб., что на 1 869 млн руб., или 4,1%, выше факта 2016 г., в 2017 году выручка увеличилась на 5351 млн руб., или 11,37%.

Увеличение совокупного объема выручки сложилось преимущественно за счет роста выручки от основного вида деятельности оказания услуг на 2 064 млн. руб., или 4,6%, по причине роста стоимости услуг на 8,6%.

Себестоимость реализованных услуг по итогам 2017 г. сложилась в размере 44 574 млн руб., что выше факта 2016 г. на 1 025 млн руб., или 2,4%, в 2016 году 2775 млн руб. или 6,23%.

Прибыль от продаж за 2017г. составила 2 201 млн руб., что на 858млн руб. выше факта 2016 г., в 2018году прибыль от продаж увеличилась на 2476 млн  руб., или 112,44%. Прибыль до налогообложения за 2017 г. составила 735 млн руб., что на 472 млн руб. выше факта 2016 г., в 2018 году 2607 млн руб. или 354,69%/ Чистая прибыль, полученная Обществом по итогам 2017 г., составила 242 млн руб., что на 198 млн руб. выше уровня 2016 г., в 2018 году на 1135 млн  руб. главным образом за счет увеличения выручки от передачи электроэнергии вследствие роста среднеотпускного тарифа. Показатель EBITDA по итогам 2017г. составил 7 676 млн руб., что на 839 млн руб. больше факта 2016 г. В 2018 году показатель составил 7697 млн руб.

В таблице 14 рассмотрим структуру расходов. Источник информации отчет о финансовых результатах.

Таблица 14 – Структура расходов ООО УК «RED»[8]

Себестоимость (с учетом управленческих расходов) по итогам 2017 г. составила 45658 млн руб., что на 1011 млн руб., или 2,3%, выше, чем в 2016 г.

Данный рост обусловлен главным образом увеличением затрат на оплату услуг на 497 млн руб., или 6,1%, а также увеличением расходов на персонал на  349 млн руб., или 3,6%.

Увеличение расходов на персонал в 2017 г. относительно 2016 г. связано с установлением с доплатой в размере 6 000 руб. (+ 6,4%) с 01.01.2017 г., 6 510 руб. (+ 8,5%) с 01.07.2017г. в соответствии с Коллективным договором.

Амортизация основных средств и нематериальных активов увеличилась по сравнению с 2016 г. на 46 млн руб., или 0,8%, что связано с динамикой ввода основных фондов в 2016-2017 гг.

Расходы на оплату труда (с учетом страховых взносов) в 2017 г. составили 9 836 млн руб. (22% от общих расходов), что на 3,6% выше, чем по итогам 2016г.

Прочие расходы в 2017 г. составили 5 373 млн руб. (12% от общих расходов), что на 81 млн руб., или 1,5%, ниже, чем по итогам 2016 г.

В рамках повышения операционной эффективности Обществом реализованы мероприятия, позволившие получить экономический эффект в следующем размере:

– мероприятия по повышению экономической эффективности – 228 млн руб.;

– закупка материалов и услуг на конкурсной основе – 311 млн руб.;

– вторичное использование ТМЦ – 6 млн руб.;

– совершенствование технологий ремонтных работ – 6 млн руб.;

– претензионно-исковая работа (возмещение штрафов, пеней, неустоек за нарушение контрагентами условий договоров) – 164 млн руб.;

– оптимизация кредиторской задолженности (списание задолженности с истекшим сроком исковой давности) – 14 млн руб.

Анализ изменения дебиторской задолженности проведем в таблице 15. Источник информации бухгалтерский баланс.

 

Таблица 15 – Анализ изменения дебиторской задолженности, млн руб.[9]

 

Общая сумма дебиторской задолженности ООО УК «RED» на 31.12.2017г. составила 6 981 тыс. руб., по состоянию на 31.12.2016 г. величина задолженности сложилась в размере 6 598 тыс. руб. Данный рост обусловлен увеличением задолженности по статье «Покупатели и заказчики». Дебиторская задолженность покупателей и заказ­чиков составила 6 700 тыс. руб., что на 535 тыс. руб. (8,68%) выше уровня задолженности, зафиксированной по состоянию на 31.12.2016г.

В Обществе осуществляются следующие мероприятия в отношении просроченной дебиторской задолженности:

• направление претензии потребителю услуг;
• взыскание задолженности (урегулирование разногласий) в судебном порядке;
• взыскание задолженности на основании исполнительного листа;
• заключение соглашения о реструктуризации задолженности и контроль его исполнения;
• контроль установленной законодательством Российской Федерации очередности погашения требований кредиторов по текущим платежам;
• уступка права требования задолженности;
• зачет встречных однородных требований.

Анализ изменения кредиторской задолженности проведем в таблице 16 Источник информации бухгалтерский баланс

Таблица 16 – Анализ изменения кредиторской задолженности, тыс. руб. [10]

 

Кредиторская задолженность за 2017 г. ниже на 289 тыс. руб. по сравнению с 2016г. и по состоянию на 31.12.2017 года составила 6 038 тыс. руб.

В таблице 17 рассмотрим показатели финансового состояния результатов деятельности

Таблица 17 – Показатели финансового состояния результатов деятельности ООО УК RED[11]

 

Коэффициент абсолютной ликвидности, значение которого составляет 0,20, характеризует возможность погашения краткосрочных обязательств за счет свободных денежных средств и краткосрочных финансовых вложений.

Коэффициент срочной ликвидности, равный 0,94, характеризует степень покрытия краткосрочных обязательств за счет высоколиквидных и среднеликвидных оборотных активов.

Показатель текущей ликвидности является индикатором риска снижения или потери платежеспособности Общества.

Отношение оборотных активов и текущих обязательств Компании по состоянию на конец 2018 г. составило 1,08, что свидетельствует о способности Общества своевременно погашать краткосрочные обязательства только за счет оборотных активов.

Значение показателя по итогам 2018 г. составило 0,08. В целом показатели ликвидности по сравнению с предыдущими периодами изменились несущественно и отражают взвешенное управление ликвидностью, несмотря на ухудшение макроэкономического и финансового климата в России.

Показатели оборачиваемости и деловой активности рассмотрим в таблице 18.

Таблица 18 – Показатели оборачиваемости и деловой активности[12]

EBITDA – (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – показывает прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации. EBITDA показывает финансовый результат компании, исключая влияние эффекта структуры капитала (т.е. процентов, уплаченных по заемным средствам), налоговых ставок и амортизационной политики организации. EBITDA позволяет грубо оценить денежный поток, исключив такую «неденежную» статью расходов как амортизация. Показатель полезен при сравнении предприятий одной отрасли, но имеющих различную структуру капитала.

Значение коэффициента оборачиваемости кредиторской задолженности по состоянию на 31.12.2017 г. составляет 7,21, что практически соответствует уровню коэффициента прошлого периода. Соотношение совокупной дебиторской и кредиторской задолженности равно 1,16, что свидетельствует о способности Общества в полной мере выполнять свои долговые обязательства без потери финансовой устойчивости. Доля дебиторской задолженности в выручке по сравнению с предыдущим периодом не изменилась и составляет 0,12.

По итогам деятельности Общества за отчетный год коэффициент финансовой независимости улучшился и составил 0,67, что объясняется снижением кредитного портфеля. Показатель отношения совокупного долга к EBITDA является показателем долговой нагрузки и характеризует способность компании погашать задолженность перед кредиторами за счет операционного денежного потока. Значение показателя по результатам работы за 2018 г. составляет 1,48. Положительная динамика индикатора долговой нагрузки характеризует соблюдение основного принципа обеспечения финансовой устойчивости — принципа стабильности и экономической целесообразности и обуславливается увеличением показателя EBITDA и снижением долговой нагрузки Общества таблица 19.

Таблица 19 – Показатели эффективности бизнеса[13]

 

Показатели эффективности бизнеса Показатели рентабельности собственного капитала и активов по результатам работы за 2018 г. составили соответственно 0,57 и 1,13%. Основными причинами положительной динамики данных показателей является увеличение чистой прибыли, полученной Обществом по итогам 2018 г.

Достигнутые показатели за последние три года позволили УК RED в части работы БЦ «Президент» и БЦ «Сенат», которые в 2018 г. вновь стали лауреатами проекта «100 лучших офисных и торговых центров России».

Организаторы, которыми выступали первый федеральный портал о коммерческой недвижимости Arendator.ru и независимый экспертный совет, отмечали, что еще недавно основным критерием выбора лучших объектов была локация. Сейчас же были учтены и другие факторы: стоимость, наличие сервиса, клиентоориентированность управляющей компании, концепция здания в целом и даже «нарезка» этажей и уровень инженерных систем. В данном сегменте били также представлены такие крупные бизнес-центы как «Ботаника-Молл», ТЦ «Мега», ТЦ «Радуга-Парк».

Для дальнейшего укрепления позиций на рынке недвижимости управляющей компании можно рекомендовать ввести систему внутреннего контроля, а также рекомендовать рокировку руководителей бизнес-центров принадлежащих группе компаний. Данные методы позволят руководителю объективно оценивать причины снижения финансовых показателей и своевременно внедрять мероприятия «оздоровления» своей деятельности.

---

Страницы 1 2 3