СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Теоретико-методологическая основа стратегического планирования и эффективности управления деятельности с недвижимым имуществом
1.1. Проблемы и перспективы развития рынка недвижимости
1.3. Нормативно-правовое регулирование деятельности по операциям с недвижимым имуществом
2. Апробация деятельности по операциям с недвижимым имуществом на примере Свердловской области
2.1. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства
2.3. Оценка деятельности по операциям с недвижимым имуществом на примере ООО «Управлющая компания RED»
3. Совершенствование деятельности по управлению недвижимым имуществом: экономические и правовые аспекты
3.1 Совершенствование организационно-экономического механизма управления деятельностью с недвижимым имуществом на муниципальном уровне
3.2. Совершенствование нормативно-правового регулирования деятельности по операциям с недвижимым имуществом на региональном и муниципальном уровнях
3.3. Рекомендации по внедрению методов повышения эффективности стратегического планирования деятельности по управлению недвижимым имуществом
Заключение
Список использованных источников
ВВЕДЕНИЕ
Уровень развития рынка недвижимости в современном обществе, переживающем эпоху цифровизации экономики, является одним из важнейших факторов экономического развития страны. Реализуемые национальные проекты России на период 2019-2024 гг. ставят своей задачей укрепление и эффективное развитие целого ряда факторов: правового, экономического и социального характера.
Цифровая трансформация сектора недвижимости – это вызов технологиям, которым в свою очередь необходимо быть настолько инновационными и востребованными, чтобы привлечь инвесторов, покупателей и других заинтересованных лиц в свою нишу, где высокий профессионализм, умение и знание специалиста позволит выработать индивидуальный алгоритм достижения цели (получения прибыли).
Для осуществления эффективной деятельности по управлению недвижимостью необходима полноценная система, которая включает в себя постановку целей, определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за исполнением решений, а также последующий анализ их эффективности применения и определение направлений совершенствования управления данным видом собственности.
Проблемы и перспективы развития деятельности по управлению недвижимостью, повышение инвестиционной привлекательности, разработка и внедрение новейших технологий в отрасли продаж и управления недвижимостью являются особо актуальными на сегодняшний день, а заинтересованные лица (собственники, инвесторы, девелоперы, архитекторы) незамедлительно и остро реагируют на любые изменения, касающиеся их бизнеса в данном секторе.
Управлению подвергаются не только объекты недвижимости, но и системы, в рамках, которых они функционируют. Это может быть муниципальный, ведомственный или частный жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд, лесной фонд и т.д.
Деятельность по управлению недвижимым имуществом нацелена на грамотное управление в правовом пространстве, через распределение прав на недвижимость; в экономическом пространстве, через управление прибыли от сделок с недвижимостью, управлением расходами, возникающими в процессе управления и, наконец, техническом пространстве. Техническое управление нацелено на эксплуатацию объекта в соответствующем его функциональном назначении.
Главной целью выпускной квалификационной работы является изучение и анализ деятельности по управлению недвижимостью с целью определения важнейших проблем и предложения возможных путей решения.
Для достижения данной цели в работе будут изучены и проанализированы следующие задачи:
– рассмотрение сложившегося состояния и тенденция развития рынка недвижимости;
– изучение нормативно-правовое регулирование деятельности;
– определение показателей эффективности в деятельности по операциям с недвижимостью, влияющих на конкурентоспособность в данной отрасли;
– проведение анализа деятельности ООО Управляющей компании «RED»;
– предложение путей совершенствования организационно-экономического и правового управления имуществом;
Объектом исследования выступает рынок недвижимости в практической части реализации сделок с объектами недвижимости частной и государственной собственности в рамках меняющегося правового пространства.
Предметом исследования является система управления деятельностью по операциям с недвижимым имуществом в РФ.
Конкретная научная новизна и практическая значимость. В результате комплексного анализа деятельности по управлению операциями с недвижимым имуществом представлены рекомендации совершенствования организационного-экономических показателей и сформирован механизм взаимодействия органов власти, застройщиков, инвесторов и покупателей.
Практическая значимость работы сводится к определенным выводам автора, которые определяют круг проблем, решение которых позволит заинтересованным лицам воспользоваться результатами, направленными на совершенствование нормативно-правового регулирования деятельности по управлению операциями с недвижимостью и стабильному законному извлечению, прибыли в условиях современного законодательства.
В процессе работы применен эмпирический метод исследования: а именно, проведен сбор и анализ существующих теоретических основ для всестороннего изучения предмета. Наиболее детальное внимание было направлено на изучение законодательной базы в сфере управления жилой недвижимостью как исключительным объектом не только инвестирования денежных средств, но и элементарного улучшения качества жизни граждан посредством использования ипотечных займов и софинансирования покупки недвижимости с участием государства.
Для достижения поставленной цели были изучены законодательные акты: Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ. Изучение нормативно-правовой, в том числе и судебной практики необходимо ввиду большого количество принятых и измененных за последние несколько лет законодательных актов, а также неоднозначных судебных решений различных в субъектах РФ в отношении объектов недвижимости.
В процессе изучения темы автором проанализированы различные источники. Стоит отметить большой вклад в изучение теоретических и практических вопросов в отрасли недвижимого имущества заслуженного деятеля науки РФ А.Н. Асаула. Им изложены основные Положения экономики недвижимости, рассмотрены основы государственного регулирования рынка недвижимости; представлены все основные схемы инвестирования и финансирования объектов недвижимости. [11,12]
Так же стоит выделить труды таких отечественных и зарубежных авторов как: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, А.А. Варламова, В.В Кущенко, М.А Котлярова, Баусова В.И., Полякова А.А, Р. Гровера.
Информационной базой исследования послужили специализированная научная литература, информационно-методические материалы, монографии, авторефераты Моруса И.В., Харламова А.С. и др., официальные интернет-сайты застройщиков, кредитных учреждений, публично-правовых образований, база данных Уральской палаты недвижимости и другие источники.
Выпускная квалификационная работа состоит из трех глав, содержания, введения, заключения, списка используемых источников. В текстовой части работы содержатся 20 таблиц, 9 рисунков.
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ОСНОВА СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ И ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Эффективное развитие рынка недвижимости залог национального богатства любого государства. Основные проблемы и перспективы развития рынка недвижимости включают задачи управления, финансирования, и подготовки кадров в данной области. Актуальность темы обусловлена исследованием проблем и перспектив развития рынка недвижимости как на сегодняшний день, так и на долгосрочную перспективу.
Рынок недвижимости как объект гражданского права, в современном гражданском обществе – это система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств объектов недвижимости, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания ими.
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008») «Общероссийский классификатор основных фондов, введенному 01.01.2016г., все объекты подразделяются на жилые и нежилые здания, другие сооружения и улучшения земли. [10]
Многие научные работы содержат неоднозначную позицию в определении термина недвижимости и его применения в различных доктринах.
В частности, одним из основоположников Концепции развития гражданского законодательств о недвижимости В.В. Витрянским было сформулировано следующее определение признака недвижимости: «…для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком» [14]. Другой автор, О.М.Козырь указывала, что недвижимое имущество – это понятие юридическое, а не фактическое. И для признания имущественных прав требуется обязательная государственная регистрация. [25]
В результате были выявлены комплексные определения об объекте недвижимости.
Недвижимостью признаются земельные участки, участки недр, водные объекты и все что прочно связано с землей, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, морские и воздушные суда, космические объекты.
В различных источниках можно найти много других определений понятия «недвижимость». Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и стоимости.
К недвижимости относятся участки недр, земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
Недвижимость является объектом гражданских прав, зарегистрированным в соответствии с законом. Гражданский оборот недвижимости связан со сложной системой регистрации государством прав собственника и их перехода от одного владельца к другому владельцу.
Согласно Градостроительного кодекса РФ объект недвижимости – это объект, в отношении которого осуществляется градостроительная деятельность, а именно застройка и развитие территорий, осуществляемая в виде архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов, их обновление в соответствии с современными технологиями. [3]
Каждый объект недвижимости существует в единстве определённых свойств, которые выполнятся одновременно: физические, экономические, социальные и правовые свойства. Каждое свойство может выступать в качестве определяющего или основного в зависимости от вида объекта недвижимости, его назначения и стадии.
Деятельность по операциям с недвижимостью представляет недвижимое имущество как товар в трех взаимосвязанных формах.
Во-первых, объект недвижимости представлен в виде объекта с определенными параметрами.
Во-вторых, объект недвижимости представлен как услуга, позволяющая использовать недвижимость для соответствующей цели.
В-третьих, объект недвижимости обладает вещным правом, т.е. объект находится в собственности, дающей полноценное право владения, пользования, распоряжаться имуществом.
Рынок недвижимости регламентируется законодательством РФ, каждая операция имеет свое четкое определение и структуру.
Рынок недвижимости можно дифференцировать по различным признакам:
– развитие (создание) объектов недвижимости;
управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости и продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости.
В таблице 1 представлены укрупненные группы возможных участников рынка недвижимости. [17]
Таблица 1 – Классификация участников рынка недвижимости
| Институциональные участники рынка недвижимости (публично-правовые органы) | Неинституциональные участники рынка недвижимости (частные лица) |
| — органы государственной регистрации прав на недвижимость | — Предприниматели
— Инвесторы — Риэлторы (брокеры) — Застройщики — Девелоперы — Лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой) — Заказчики — Страховщики — Управляющие недвижимостью — Оценщики объектов недвижимости — Банкиры — Аналитики — Участники фондового рынка — Лица, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью — Маркетологи — Другие участники, заинтересованные в сделках с недвижимым имуществом. |
| — организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); | |
| — федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство; | |
| — органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов; | |
| — органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений. |
Рынок недвижимости делят по способу совершения операций с недвижимым имуществом: на первичный и вторичный.
Первичный рынок подразумевает вновь созданный, построенный, или находящийся на стадии строительства объект недвижимости. На вторичном рынке происходит последующая перепродажа объекта.
Отмечается тесная взаимосвязь между первичным и вторичным рынками, так как они влияют друг на друга, так как цен на вторичном рынке является ориентиром, показывающим на сколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Управление недвижимостью предполагает деятельность специалистов в сфере недвижимости на всех этапах жизненного цикла объекта. Рассмотрим структуру управления недвижимым имуществом (Рисунок 1).
Рисунок 1 – Структура управления недвижимостью
В правовом смысле недвижимость – это совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.
Экономическое направление рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, который может являться объектом инвестирования и надежным инструментом получения стабильного дохода в процессе эксплуатации.
Техническое управление недвижимостью это практическая деятельность специалистов, направленная на поддержание объекта в исправном состоянии. На сегодняшний день техническое управление (управляющие компании) заняли одно из основных мест на рынке недвижимости и предлагают объемный комплекс услуг от офис-консьержа до хаусмастера и другие дополнительные услуги, направленные на обеспечение комфорта и собственной безопасности.
Делая вывод, можно сказать, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие виды как земля и недра имеют высокую экономическую и стратегическую значимостью для нашего (и любого) государства.
Объекты основных средств – жилые и нежилые здания образуют полноценный рынок недвижимости.
На рисунке 2 автором предложена вариативность распределения свойств объекта недвижимости и, следовательно, относящимся к данным свойствам характеристикам. [16]
Рисунок 2 – Недвижимость как комплекс отношений[1]
Юридические учреждения такие как кредитные организации, биржи, инвестиционные фонды должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения (покупки) или аренды помещений, необходимых для своей деятельности.
Физические лица должны быть участниками рынка недвижимости для аналогичных целей, направленных на улучшение жилищных условий, оказывающих благоприятное влияние на психологическое настроения населения.
Российский рынок недвижимости имеет важное значение как сектор экономики так как рынок недвижимости имеет большую долю в валовом национальном продукте (ВНП).
Важнейшие факторы макроэкономики, влияющие на экономические факторы рынка недвижимости это: количество спроса и предложения в данный период времени.
Влияние на спрос определенных, назовем их, особо значимых факторов, незамедлительно отражается на количестве предложений.
Отметим некоторые из этих факторов:
– требование покупателя (предпочтения покупателя);
– финансовая возможность покупателя;
– стоимость аналогичных объектов в сегменте;
– стоимость объектов в предстоящих краткосрочных и долгосрочных периодах
– доходные ожидания потребителя в предстоящих краткосрочных и долгосрочных периодах.
Кроме того, рынок недвижимости можно разделить на три таких сектора – товар, работы, услуги:
- Товар в виде конкретных объектов недвижимости;
- работы – возведение новых и реконструкция, модернизация имеющихся объектов;
- услуги – риэлтерские, посреднические, услуги оценки и т.п.
Каждый сектор в свою очередь можно поделить на более детальный подсектор. Например, сектор недвижимости помещений как товара делится на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения делятся на городское и загородное, а нежилые помещения на торговые, административные, производственные и т.д. городское жилье может подразделяться на приватизированное, муниципальное, арендное, находящееся в собственности граждан или юридических лиц.
Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Механизмы залога на недвижимость обеспечивают снижение рисков на рынке капитала, недвижимость обеспечивает возможности миграции рабочей силы, а развитие недвижимости повышает качество услуг и товаров на этих рынках. Механизмы залога на недвижимость обеспечивают снижение рисков на рынке капитала, недвижимость обеспечивает возможности миграции рабочей силы, а развитие недвижимости повышает качество услуг и товаров на этих рынках.
За два последние десятилетия активно развивающийся рынок недвижимости в РФ на сегодняшний день достиг весьма существенных результатов.
Большую роль в реформе занимает «Концепция развития рынка недвижимости в России», которая была разработана экспертным советом Российской гильдии риелторов в 1997–1998 годах и утверждена весной 1998 года фактически на кануне кризиса. [14]
В соответствии с Концепцией стратегическими целями государственной политики в сфере недвижимости должны были стать: защита интересов собственников недвижимости и создание условий, снижающих риски инвесторов, вкладывающих средства в развитие объектов недвижимости, а также обеспечение максимально эффективного использования недвижимости посредством ее свободного рыночного оборота как необходимой предпосылки для экономического роста и удовлетворения потребностей общества и граждан.
Идейные цели, изложенные экспертным советом, в Концепции реализованы лишь частично, а в некоторых секторах рынка недвижимости ситуация даже ухудшилась, возникла необходимость более четко обозначить проблемы, мешающие эффективному развитию этого ключевого и социально наиболее значимого сектора экономики.
В соответствии с Концепцией стратегическими целями государственной политики в сфере недвижимости должны быть защита интересов собственников недвижимости и создание условий, снижающих риски инвесторов, вкладывающих средства в развитие объектов недвижимости, а также обеспечение максимально эффективного использования недвижимости посредством ее свободного рыночного оборота как необходимой предпосылки для экономического роста и удовлетворения потребностей общества и граждан. Рынок недвижимости является фундаментом рыночной экономики. Механизмы залога на недвижимость обеспечивают снижение рисков на рынке капитала, недвижимость обеспечивает возможности миграции рабочей силы, а развитие недвижимости повышает качество услуг и товаров на этих рынках. Поскольку провозглашенные в Концепции цели реализованы лишь частично, а в некоторых секторах рынка недвижимости ситуация даже ухудшилась, возникла необходимость более четко обозначить проблемы, мешающие эффективному развитию этого ключевого и социально наиболее значимого сектора экономики.
В период 2002-2012 гг. острые проблемы оставались как на вторичном рынке недвижимости, так и на первичном, кроме того неэффективно осуществлялась деятельность по управлению жильем. Внедрение механизма рыночной конкуренции в данном сегменте позволило собственникам жилья получить желаемый результат, а управляющим компаниям повысить качество оказываемых эксплуатационно-технических услуг.
Еще одной немаловажной задачей, стоящей перед сообществом, было наличие профессиональных управляющих, имеющих умение, навыки и опыт в деятельности по операциям с коммерческой и инвестиционной недвижимостью (риелторы, оценщики, брокеры ипотечные брокеры и т.д.).
Рассматривая различные секторы рынка недвижимости, в том числе: коммерческие помещения, земельные участки, промышленные объекты, объекты аграрного (сельскохозяйственного) назначения, естественным и важным вопросом остается развитие сектора жилья (жилой недвижимости).
На сегодняшний день большая часть населения страны, особенно в крупных городах испытывает потребность в улучшении жилищных условий, переселения из ветхого жилья. Это сказывается на социальном уровне граждан и подрывает безопасность страны в целом.
Стоимость жилья в разных городах варьируется от сотни до миллионов рублей. При этом низкий уровень развития инфраструктуры в отдаленных регионах страны делает процесс приобретения недвижимости бессмысленным.
Эта взаимосвязь обуславливает рост миграции в крупные города и, следовательно, рост стоимости недвижимости.
Учитывая важность вопроса, Президентом РФ была поставлена задача к 2024 году выйти на показатель ежегодного ввода жилья в объеме 120 млн м.кв.
Для реализации таких грандиозных планов в 2018 году разработан национальный проект «Жилье и городская среда», включающий в себя несколько подпроектов: «Ипотека», «Жильё», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Для осуществления проектов требуется устойчивое развитие не только рынка недвижимости, но и строительного рынка, во избежание системных рисков.
По мнению главы Минстроя, за период 2019-2023 годов строительная отрасль пройдет период оздоровления (очистится от недобросовестных участников, получит прозрачную схему работы и целевое использование средств), и к окончанию периода будут созданы все предпосылки для увеличения объемов вводимого жилья до уровня, обозначенного в указе Президента.
В то же время, по мнению многих специалистов, если ситуация будет развиваться в том же ключе, что и в настоящее время, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году, наоборот, может снизиться до 55 млн м кв. Рынок рискует потерять до трети крупных девелоперов и более 90% средних.
Проблемы переходного периода в строительной отрасли были отмечены застройщиками. Президентом было дано поручение Правительству проработать меры поддержки девелоперов на период перехода к проектному финансированию с целью недопущения снижения объемов ввода жилого фонда. Многие неэффективные и финансово несостоятельные компании строительной отрасли все же вынуждены уйти с рынка. Важным, останется тот факт, чтобы в таком случае рост банкротства не привел к выбытию производственных мощностей, а направил их к финансово здоровым строительным компаниям.
В данном случае строительная отрасль станет крупнейшим банковским заемщиком, что в свою очередь накладывает риски на кредитные учреждения, которым не обойтись без эффективного управления этими рисками и созданию резервов на возможные потери.
Возвращаясь к перспективам ввода жилой недвижимости, можно отметить, что какими бы совершенными ни были системы работы и технологии, ключевым фактором в развитии строительной отрасли будет доступность строящегося жилого фонда для массового покупателя с точки зрения стоимости готовой квартиры. Ни одна реформа не даст положительного эффекта, если потребитель не сможет купить строящееся жилье. Ведение строительства через банковское кредитование, по мнению некоторых специалистов, может увеличить стоимость квартир в новостройках до 20%. По другим оценкам, последующая стоимость вырастет не более чем на 10%.
Для населения основным ресурсом приобретения недвижимости остается доступность ипотеки. Снижение банковских ставок по ипотечному кредитованию повысило популярность данного способа покупки жилья. В 2018 году спрос на покупку квартир через ипотеку вырос почти на 50% по отношению к 2017 году.
Повышение стоимости квартиры в новостройках и доступность ипотеки привели в 2018 году к оживлению рынка вторичного жилья, где также стал наблюдаться рост стоимости квартир. К примеру, средняя цена на вторичное жилье в Москве выросла в 2018 году на 11%.
В конце 2018 года банки начали поднимать ставки по ипотеке. К тому же, вырос размер ипотечного кредита в первоначальном взносе за жилье, что говорит о снижении покупательной способности населения.
Дальнейшего повышения цен на вторичном рынке стоит ожидать только в случае, если на ценообразование вновь повлияют внешние факторы, такие как курс валют или существенное повышение стоимости жилплощади в новостройках.
Анализируя статистические данные можно отметить что в первом полугодии 2019 года введено в эксплуатацию 398,4 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах, построенных населением, общей площадью 30,1 млн кв. метров, что составило 103,7% к соответствующему периоду предыдущего года (в первом полугодии 2018 года было введено 29,0 млн кв. метров жилья, 103,6% к первому полугодию 2017 года).
Проводя анализ застройки жилыми объектами можно отметить, следующие данные по объемам ввода в эксплуатацию общей жилой площади.
Таблица 2 – Показатель ввода в эксплуатацию объектов жилья в РФ, 2018г.
| № | Наименование области | Процент ввода в эксплуатацию 2018 г. |
| 1 | Москва | 7,5 |
| 2 | Московская область | 11,9 |
| 3 | Краснодарский край | 6,0 |
| 4 | Республика Татарстан | 4,7 |
| 5 | Ленинградская область | 4,4 |
| 6 | Ростовская область | 4,0 |
| 7 | Республика Башкортостан | 3,3 |
| 8 | Свердловская область | 2,3 |
| 9 | Нижегородская область | 2,2 |
| 10 | Новосибирская область | 2,2 |
| 11 | Санкт-Петербург | 2,0 |
| 12 | Белгородская область | 1,7 |
В перечисленных субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины общей площади жилья, введенной в России. Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в первом полугодии 2019 года наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с первым полугодием 2018 года в Санкт-Петербурге – на 38,1%, Ленинградской области – на 22,8%, Московской области – на 8,4%, Свердловской области – на 8,0%.
В таблице 3 приведены сведения о количестве введенной жилой площади в субъектах РФ.
Таблица 3 – Строительство жилых домов в субъектах Российской Федерации в первом полугодии 2019 года
| Субъект | Введено, тыс. м. кв. общей площади жилых помещений | В % к первому полугодию 2018 г. |
| Российская Федерация | 30084,4 | 103,7 |
| Центральный федеральный округ | 10160,9 | 118,1 |
| Северо-Западный федеральный округ | 3163,0 | 80,2 |
| Южный федеральный округ | 3873,7 | 108,8 |
| Северо-Кавказский федеральный округ | 1304,0 | 103,4 |
| Уральский федеральный округ | 1975,0 | 92,8 |
| Приволжский федеральный округ | 6351,1 | 106,5 |
| Сибирский федеральный округ | 2423,1 | 94,6 |
| Дальневосточный федеральный округ | 808,7 | 86,4 |
Из изложенных данных можно отметить, что в отдельных федеральных округах РФ количество строящихся объектов жилой площади снизилось по сравнению с 2018 г.
На следующем рисунке показана динамика ввода в действие жилых объектов.
кварталы
Рисунок 3 – Динамика ввода в действие в млн м кв. общей площади жилых помещений за период 2017-2018 гг., I и II кв. 2019г.
В динамике за период 2017 начало 2019 гг. можно видеть тенденцию роста ввода жилой площади, вводимой в эксплуатацию каждый раз заметнее в IV квартале. За период 2017 г. общий объем ввода жилой площади составил 79,2 млн м. кв. за 2018 г. – 75,7 млн кв. м., т.е. на 3,5 млн. кв. мю меньше. Результаты за 2019 г. будут известны уже в первой декаде 2020г., но по предварительным итогам объем сдачи жилой площади останется на уровне 75-85 млн кв. м. в год.
Таблица 4 – Индексы цен на рынке жилья
| Период | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
| I квартал | 105,01 | 97,98 | 99,89 | 102,36 | 106,96 |
| II квартал | 103,74 | 98,17 | 100,18 | 102,90 | 107,06 |
| III квартал | 102,96 | 98,56 | 100,27 | 103,71 | – |
| IV квартал | 102,13 | 98,82 | 100,46 | 104,35 | – |
Анализируя индекс цен за период с начала отчетного года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года можно отметить рост цен на недвижимость, который вызван спросом.
За 9 месяцев 2019 по России спрос на жилую недвижимость вырос. Общее число сделок составило 18,7 тыс. ед., что выше прошлогоднего значения на 22%. Главным образом положительную динамику определило дальнейшее развитие ипотечного кредитования (в частности снижение ставок по кредиту). Немаловажную роль сыграло также активное пополнение первичного рынка МС объектами на начальной стадии строительного цикла (как правило, имеют меньшую цену 1 кв. м в сравнении с ранее начавшими реализацию). [3]
Резюмируя сложившуюся ситуацию, можно отметить что на рынке ожидается дальнейшее снижение темпов строительства многоквартирных домов и их ввода в эксплуатацию. Решающим фактором падения объемов станет новая система работы в строительстве – уход от долевого строительства к проектному финансированию.
1.2. Подходы и методы оценки рынка недвижимости
Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.
Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной, ликвидационной и так далее.
Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета.
Оценка недвижимости одна из очевидных и актуальных проблем эффективного управления деятельностью по операциям с недвижимостью. Стоит отметить что наибольший интерес при определении стоимости недвижимого имущества вызывает доходные метод, который позволяет прогнозировать ожидаемый инвестиционный доход от использования объектов недвижимости.
Объекты недвижимости имеют свою стоимость, т.е. меру того сколько за них готов заплатить покупатель.
Рассмотрим формы стоимости, применяемые в гражданском обороте при реализации сделок с недвижимостью, а также нововведения, вступающие в действие с 01.01.2020г. относительно кадастровой оценки объектов недвижимости.
Рисунок 3 – Стоимость недвижимого имущества
Из рисунка 3 мы видим, что стоимость объекта недвижимости будет определяться в зависимости от назначения применения объекта при проведении купли-продаже.
Так как каждая форма стоимости говорит сама за себя, рассмотрим более детально кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Во-первых, стоит отметить что с 01.01.2019г. изменились правила оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости при налогообложении.
Единый подход к определению кадастровой стоимости распространяется на все виды недвижимости и влияет на налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, земельный налог. Основание принятые поправки в НК РФ (п.2, ст. 375 и п. 15 ст. 378.2) в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018г. №334-ФЗ.
Кадастровая стоимость объектов налогообложения стала унифицированной для всех видов недвижимости. Налоговая база при определении стоимости уплаты налога будет применяться кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
До вступления в силу поправок кадастровая стоимость устанавливалась, затем могла корректироваться в сторону уменьшения по решению комиссии или суда.
Налоговые органы, проверяющие правильность начисления и уплаты налогов, изучали и собирали сведения о подлинности решений комиссий по пересмотру стоимости, даты из вступления. Масса судебных разбирательств регистрационных органов с собственниками, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков были существенной проблемой в данном аспекте. Закрепление законодательством налоговой базы снимает ряд вопросов в этой ситуации, а источником сведения кадастровой стоимости объекта, как мы уже отметили, является единственный источник ЕГРН.
С 01.01.2019 г. принятые изменения кадастровой стоимости коснуться объектов, если в результате действий были изменены количественные или качественные характеристики объекта, т.е. необходимо уточнить площадь объекта и его целевое назначение и др. характеристики. В результате пересмотра кадастровой стоимости объекта при налогообложении пересмотренная и утверждённая стоимость будет применяться уже со дня внесений сведений в ЕГРН, а не со следующего налогового периода.
Также стоит отметить тот факт, что налог может быть пересчитан за предыдущие периоды, если была допущена ошибка (техническая ошибка) при занесении сведений в ЕГРН. Уточненная кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть применена за весь период, когда допускалась ошибка.
Особенности при оспаривании кадастровой стоимости ранее заключались в независимой оценке, который назначает индивидуальную рыночную стоимость и обратиться за решением в суд или в комиссию при Росреестре. При этом заявление об изменении кадастровой стоимости может быть использовано начиная с года, в котором подано заявление о оспаривании.
С 1 января 2019 г. это правило изменено, и новая уточненная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды. Так по данным Росреестра за первый квартал 2019 г. комиссия по пересмотру кадастровой стоимости рассмотрело около 7838 заявлений в отношении 13027 объектов. При этом
За январь-апрель 2019 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре), рассмотрели 7 838 заявлений в отношении 13 027 объектов.
В январе-апреле 2019 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 62% заявлений. За аналогичный период 2018 года такие решения приняты комиссиями в отношении 58% заявлений.
Таким образом, можно отметить положительный эффект от введения поправок в закон.
Принципы оценки недвижимости, как свод методических правил, определяют степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости.
В экономической литературе можно рассмотреть четыре группы принципов, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный.
Таблица 5 – Принципы оценки надвижимости[2]
| № | Наименование группы | Принципы оценки объекта и назначение |
| 1 группа | Принципы, основанные на представлениях собственника | |
| Принцип полезности (в основном применяется профессиональными оценщиками) | Способность удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени (например, открытие небольшого кафе, салона, пекарни) | |
| Принцип замещения. Наиболее полно раскрывается при новом массовом строительстве. | Является основным принципом при использовании трех подходов к оценке: затратного, доходного, сравнительного. | |
| Принцип ожидания.
Предполагает получение ожидаемой выгоды, которые получит собственник. |
Доходы будущих периодов выражены в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. | |
| 2 группа | Принципы, связанные с эксплуатацией объекта | |
| Принцип вклада | Внесение собственником средств для достижения эффективности (например, ремонт, обновление), что позволит увеличить доходность. | |
| Принцип остаточной продуктивности земли | Остаточная продуктивность объекта недвижимости, располагающегося относительно других объектов в удобном месторасположении. | |
| Принцип сбалансированности | Емкость и эффективность объекта. Сбалансированное соотношение земельного участка с застройкой. | |
| Принцип разделения | Разделение имущественных прав применяется в том случае, если права можно разделить на два и более имущественных интереса. | |
| 3 группа | Принцип, связанные с рыночной средой | |
| Принцип спроса | Стоимость объекта изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. | |
| Принцип конкуренции | Соперничество субъектов рынка, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. | |
| Принцип соответствия | Наличие разумного уровня однородности объектов. На принцип соответствия влияют эффект регрессии (положительное влияние внешних факторов) и регрессия (недопустимое «соседство» объектов), например, база отдыха и завод. | |
| Принцип изменения внешней сред | Влияние экономических (занятость населения, развитие района, средний доход), социальных (демография), юридических, экологических факторов. | |
Окончание таблицы 5 – Принципы оценки надвижимости[3]
| № | Наименование группы | Принципы оценки объекта и назначение |
| 4 группа | Принцип эффективного использования недвижимости – обобщающий принцип | |
| Законодательно разрешенное | Соответствует юридическим нормам, не обременено в силу закона. | |
| Физически осуществимо | Размеры и форма позволяют реализовать план застройки | |
| Экономически обоснованно | Высокий доход при минимизации эксплуатационных расходах и др. финансовых затрат. | |
При построении стратегии использования недвижимости в целях получения дохода используя вышеуказанные принципы оценки позволят наиболее точно спрогнозировать уровень вложений денежных средств в проект.
1.3. Нормативно-правовое регулирование деятельности по операциям с недвижимым имуществом
На гражданско-правовое регулирование операций с недвижимым имуществом направлены нормы множества нормативных актов.
Основой нормативно-правовой деятельности по операциям с недвижимостью является Конституция Российской Федерации.
В Российской Федерации Конституцией признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ч.2 ст.8); право частной собственности охраняется законом (ч.1 ст.35); каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч.2 ст.35). [2]
Нормы Гражданского кодекса РФ закрепляют понятие и виды недвижимости, особенности свершения отдельных видов сделок с недвижимостью, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.131) – закрепляет обязательность государственной регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. [2]
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
С 1 января 2020 года утрачивает силу действующий федеральный закон 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ. «О государственной регистрации недвижимости». [5]
Законодательно-нормативными документами, регламентирующими деятельность по операциям с недвижимостью, являются:
– Федеральный закон №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 03.08.2018 года, а также Федеральный закон № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 03.08.2018 года.
– Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
– Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости». [9]
– Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 334-ФЗ. Закон направлен на изменения в налоговую базу расчета сбора налоговых обязательств по земельным участкам. Вводится принцип расчета налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (а не инвентаризационная цена объекта).
– Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 №338-ФЗ. Например, все операции с участием договора о долевом строительстве будут осуществляться с участием нотариуса.
– Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. [4]
На региональном уровне нормативно-правовое сопровождение регламентируется законом Свердловской области «Об управлении государственной собственностью» принятий еще 10.04.1995 (изменениями и дополнениями) №9-ОЗ.
На местном уровне владение и распоряжение муниципальным имуществом регламентируется Конституцией ст.12 и федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» №131-ФЗ от 06.10.2013г.
Наряду с законодательными актами на регулирование правоотношений направлены акты Президента Российской Федерации, Постановления и акты Правительства Российской Федерации. На рисунке 4 представлена схема нормативно-праового сопровождения деятельности по операцям с недвижмым имуществом на териитории РФ.
| Конституция РФ | ||
| Кодексы | ||
| Федеральные законы | ||
| Градостроительный
кодекс |
О государственной
регистрации недвижимости |
|
| Земельный кодекс | О землеустройстве | |
| Водный кодекс | О саморегулируемых организациях кадастровых инженеров | |
| Лесной кодекс | О геодезии и картографии | |
| Налоговый кодекс | Об ипотеке (залоге) недвижимости | |
| Указы Президента РФ | ||
| Указ Президента РФ от 25.12.2008 №1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» | ||
| Постановления Правительства РФ | ||
| Постановление №457 от 01.06.2009г. «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» | ||
| Акты федеральных органов исполнительной власти | ||
Рисунок 4 – Схема нормативно-правового регулирования
отрасли недвижимости
Стремительное развитие рынка недвижимости, возведение не только жилых комплексов, но и других объектов инфраструктуры требует четкого законодательного регулирования. Наличие имеющейся нормативно-правовой базы определяет направления дальнейшего развития, введения новых нормативных актов и принятия поправок в законы в области регистрации прав собственности, градостроительной политики, кадастре имущества.