Инвестиционный проект строительства 6-ти этажного жилого дома в г.Оренбург

Страницы:   1   2   3   4

---

Содержание

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
• 1.1. Исходные данные
• 1.2. Решение СПОЗУ
• 1.3. Объемно-планировочные решения
• 1.4. Конструктивное решение
• 1.5. Наружная и внутренняя отделка
• 1.6. Инженерное обеспечение и оборудование
• 2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
• 2.1. Общие сведения
• 2.2. Социально-экономическое положение г. Оренбурга
• 2.3. Определение объема капитальных вложений
• 2.4. Определение доходов и расходов по проекту
• 2.5. Финансовое обоснование проекта ООО «СибирьИнвест-Холдинг»
• 2.6. Оценка эффективности капитальных вложений
• 3. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
• 3.1. Виды организаций-участников осуществления инвестиционных строительных проектов.
• 3.2. Основные функции заказчика-застройщика по строительству объекта
• 4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА
• 4.1. Инвестиционная деятельность в РФ
• 4.2. Организационно-правовая форма общества с ограниченной ответственностью
• 4.3. Договор купли-продажи земельного участка
• 4.4. Договор подряда
• 4.5. Этапы строительства
• 4.6. Особенности купли-продажи жилых помещений.
• 5. ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
• 5.1. Общие положения
• 5.2. ОВОС планируемой деятельности.
• 5.3. Меры по предотвращению загрязнения окружающей среды
• 5.4. Расчет платежей за выбросы от передвижных источников
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

ВВЕДЕНИЕ

Жилищная проблема в современной России — одна из наиболее острых социально-экономических проблем. Поэтому расширение жилого фонда, строительство новых жилых домов на сегодняшний день является крайне важной задачей. Это удовлетворяет нарастающие потребности граждан в собственном жилье, в особенности молодых семей.

Основной целью дипломного проекта является разработка инвестиционного проекта строительства многоквартирного жилого дома и оценка его экономической эффективности.

В соответствии с поставленной целью основными задачами дипломного проекта являются рассмотрение технического решения жилого дома, социально-экономического положения города Оренбурга, в котором планируется строительство объекта, анализ рынка недвижимости города, расчет экономической эффективности проекта, изучение особенностей управления строительством, решение вопросов правовой части, а также экологической безопасности и безопасности жизнедеятельности.

В технической экспертизе будут рассмотрены решение СПОЗУ, объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта.

В ходе экономической экспертизы будет рассмотрено социально-экономическое положение города Оренбурга, определены объем капитальных вложений в текущих ценах, доходы и расходы по проекту, представлено обоснование целесообразности вложения инвестиций в строительство жилого дома по итогам расчета экономических показателей эффективности проекта.

В разделе управления строительством будут отражены теоретические основы управления, перечислены виды участников осуществления инвестиционных строительных проектов, рассмотрены функции заказчика-застройщика.

Также обязательна правовая экспертиза. В ходе ее проведения изучаются особенности купли-продажи жилых помещений, договоров, которые будут необходимы для осуществления строительства дома и продажи квартир, выбирается организационно-правовая форма юридического лица.

Результатом проведения экологической экспертизы является оценка воздействия строительства жилого дома на атмосферный воздух и расчет платы за выбросы вредных веществ от передвижных источников. Экологическая безопасность должна соответствовать требуемым нормам и правилам, чтобы реализация данного проекта являлась допустимой.

В разделе безопасности жизнедеятельности будут предложены меры для обеспечения безопасности на строительной площадке при перемещении грузов краном.

При строительстве объекта должны быть учтены наиболее важные современные требования, предъявляемые к жилым домам.

 

1. Техническая экспертиза

1.1. Исходные данные

Объект строительства — 6-ти этажный жилой дом. Район строительства – г. Оренбург.

Исходные данные [1,2, 3]:

— глубина сезонного промерзания грунта — 1,6 м;

— грунт – суглинок;

— расчетная зимняя температура воздуха – 310С;

— снеговой район – IV;

— нормативная снеговая нагрузка – Sg =2,4 кН/м2;

— ветровой район – V;

— нормативная ветровая нагрузка – W0 =0,38 кПа;

— класс здания по огнестойкости – II;

— класс ответственности здания – II;

— класс ответственности по степени долговечности – II;

— эксплуатационные требования – средние.

1.2. Решение СПОЗУ

В проектируемом здании инсоляция осуществляется боковым освещением – окнами и верхним – зенитным фонарем. Территория участка оснащена всеми необходимыми функциями, необходимые для реализации трудового процесса. Предусмотрены вспомогательные здания, это гаражи для стоянки автомобилей, ремонтная мастерская, также помещение выполняющее роль склада. Разработаны противопожарные меры безопасности: противопожарный щит, ящик с песком.

Для движения автотранспорта устраиваются проезды шириной 6,0 м, по периметру здания устраивается дорожка шириной 1,5 м. Разработаны площадки для стоянки автомобилей. Расстояние от здания до стволов деревьев принимается более 6 м, расстояние от ствола дерева до подземных сетей принимается: для канализации более 1,5 м, для водопровода более 2 м [4].

Для обеспечения необходимых санитарно-гигиенических условий на площадке намечен комплекс мероприятий по благоустройству и озеленению. На участках, свободных от застройки, предусматривается устройство газонов, свободно растущих кустарников, лиственных деревьев рядовой посадки, цветники, в затененной части деревьев расположены лавочки. Отведено отдельное место для складирования мусора, с возможностью подъезда к нему транспорта, предусмотрены урны для мусора.

Технико-экономические показатели СПОЗУ приведены в таблице 1.1.

Таблица 1.1 – Технико-экономические показатели СПОЗУ

 

1.3. Объемно-планировочные решения

При планировании решения квартир особое внимание уделено принципу функционального зонирования помещений: расчленение квартиры на общую зону (блок помещений – общая комната, передняя, кухня, санузел, оборудованный ванной умывальником, унитазом) и зону спальных комнат. При этом общие комнаты расположены при входе в квартиру, а спальни в её глубине.

Также, рассматривая проблему заселения дома на макро уровне, т.е. людьми различных возрастных групп, а также различных по материальному положению, было решено условно разделить жилое пространство здания на 2 зоны. Квартиры на первом этаже, для которого характерно более плотное размещение жителей (в виду меньшей жилой площади приходящейся на квартиру), более доступны по цене; остальные этажи характеризуются менее плотным заселением и ориентированы на потенциального покупателя из более обеспеченных слоев населения.

Жилой дом разделён на 4 секции. В здании: по 8 квартир в рядовой секции, 10 квартир в поворотной секции, 4 квартиры в концевой секции; все квартиры на каждом этаже объединены лестничным узлом и коридором. Входы из него предусмотрены во все квартиры. Квартиры ориентированы на благоприятную строну горизонта.

Проектирование многоквартирных домов направлено на совершенствование функциональных свойств жилища, моральной долговечности планировочных решений, эстетичного внешнего вида здания.

Особое место занимает в этом процессе учёт местных природно-климатических и демографических условий. Климатические условия оказывают существенное влияние на компоновку застройку жилого образования.

По планировочной структуре дом относится к секционному. В доме предусмотрены лоджии. Важным фактором архитектурно — планировочного решения здания, влияющим на его инсоляцию и проветривание, является размер стеклопакетов и конструкция оконных блоков. Нормы ограничивают проёмность наружных стен от 1/8 до 1/5 площади пола освещаемых помещений [5]. В здании приведены объёмные стеклопрозрачные конструкции, которые активно влияют на композицию фасадов, а их различное размещение и группировка на фасаде позволяет менять масштаб и ритм его архитектурной композиции. Применение лоджий создаёт богатство светотени.

Отличительной особенностью здания является наличие мансардного этажа. Мансарда увеличивает жилое эксплуатируемое пространство здания и добавляет разнообразие во внутренней планировке квартир, делая тем самым квартиры мансардного этажа отличными по внутренней обстановке от типовых квартир на нижних этажах здания.

Технико-экономические показатели объемно-планировочного решения представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 – Технико-экономические показатели здания

 

Экспликация помещений 1-го этажа представлена в таблице 1.3.

Таблица 1.3 — Экспликация помещений 1-го этажа

 

1.4. Конструктивное решение

Материалом для наружных стен принят глиняный кирпич марки М100. Ширина кладки – в два кирпича. Тип кладки – шестирядный. Прочность конструкции стен обеспечивают прочность камня и раствора, укладка камней с взаимной перевязкой вертикальных швов.

При этом перевязка швов кладки предусмотрена не только в плоскости стены, но и в плоскости примыкания к ней поперечных стен.

Наружные стены утеплены слоем каменной ваты «IZOVOL» с g=100 кг/м3. «IZOVOL» – характеризуется низкой теплопроводностью, высокой долговечностью, высокой паропроницаемостью, повышенной огнестойкостью, высокой звукоизоляцией, химической стойкостью и экологической безопасностью.

Теплотехнический расчет стены см. в п.1.5.

Внутренние стены выполнены из кирпича толщиной 380 мм, причем в стенах кухни и санитарных помещений располагаются вентиляционные каналы сечением 140х140 мм.

Над оконными проемами должны быть предусмотрены перемычки [5]. Перемычка несет нагрузку от выше расположенной стены и передает ее на нижерасположенную стену.

Для обеспечения естественной освещенности помещений, возможности визуального контакта с окружающей средой в здании запроектированы окна и двери из системы профилей «Proplex». Профили системы изготавливаются из непластифицированного поливинилхлорида, повышенной ударной вязкости и стойкости к климатическим воздействиям. Наружные двери применены марки «Rehay».

В здании запроектированы сборные железобетонные лестницы [5]. Лестницы собраны из отдельных проступей по серии 1.155-1.вып. 1 , уложенных по косоурам по серии 1.450-1,и железобетонных площадок по серии 1.152.1-9с. Лестничные площадки опираются всей гранью на металлические столики, приваренные к закладным деталям на стенах лестничных клеток. Ширина лестничных маршей 1350 мм, ширина лестничной площадки 1200 мм, уклон лестниц 1:1,75. Высота ступени междуэтажных лестниц — 148 мм, ширина — 330 мм.

Для безопасности движения лестницы оборудованы вертикальными ограждениями.

В проектируемом здании приняты полы четырех видов. Описание полов представлено в таблице 1.4.

Таблица 1.4 – Экспликация полов

1.5. Наружная и внутренняя отделка

Наружная отделка:

— Фасад – улучшенная штукатурка;

— Оконные блоки – пластиковые;

— Двери: наружные – металлические, внутренние – деревянные;

— Крыша – металлочерепица.

Внутренняя отделка:

В квартирах кирпичные стены штукатурятся под отделку обоями. Другие виды отделки не отличаются такой эффективностью, так как штукатурка становится утепляющим, огнезащитным и декоративным слоем. На потолок наносится клеевая покраска. На подготовленный пол стелется напольное покрытие – ламинат, керамическая плитка (в санузлах) и линолеум (в прихожих, кухнях, коридорах).

На лестничных клетках на потолке производится расшивка швов между плитами раствором, подготовка поверхности под покраску, клеевая покраска. Стены – кирпичные с расшивкой швов. На нижнюю поверхность лестничных площадок и маршей также наносится клеевая покраска. Ограждение окрашивается эмалью ПФ-115. Пол лестничной площадки выполняется из цементного раствора с мраморной крошкой.

1.6. Инженерное обеспечение и оборудование

Здание оборудовано системами инженерного обеспечения:

— хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения;

— бытовой канализации;

— центрального отопления;

— вентиляции с естественным побуждением;

— электроснабжения;

— телефонной связи;

— домофонной связи;

— телевидения.

1.6.1. Водопровод и канализация

Сети водопровода и канализации разработаны на основании технических условий №20-3144 от 27.07.2006г.

Снабжение холодной водой предусматривается от внешней водопроводной сети d=300мм, подающей воду питьевого качества.

Проектом предусматривается 2 ввода водопровода из стальных электросварных труб d108х3 по [8] с разделительной задвижкой в колодце между вводами.

Для учета расхода воды на водопроводе холодного и горячего водоснабжения устанавливаются индивидуальные счетчики для каждого потребителя.

Канализирование жилого дома проектируется самотеком с подключением к проектируемой наружной канализации и далее к существующей внутриквартальной канализации жилого массива. Из дома запроектированы выпуск канализационной трубы диаметром Æ150мм, l = 15м, далее общая канализационная труба имеет диаметр Æ200мм. Диаметры трубопроводов приняты с учетом возможности подключения перспективной застройки.

Монтаж наружных сетей канализации производятся с учетом сохранения зеленых насаждений, после засыпки траншей необходимо произвести рекультивацию территории.

1.6.2. Отопление

Отопление жилого дома предусмотрено четырьмя системами отопления.

Системы отопления приняты однотрубные, тупиковые, вертикальными П-образными стояками, с нижней разводкой магистральных трубопроводов по техподполью. Расчетные параметры теплоносителя в системе отопления – 105-70°С.

В качестве нагревательных приборов приняты:

— радиаторы МС-140 в жилых помещениях и в лестничных клетках;

— змеевики из гладких труб в электрощитовой.

На стояках системы отопления предусматривается установка ручных балансировочных клапанов MSV-1 в паре с ручными запорными клапанами типа MSV-M фирмы «Danfoss».

Трубопроводы системы отопления предусмотрены из водогазопроводных стальных труб по [8].

1.6.3. Вентиляция

Воздухообмены в помещениях определены из условия обеспечения санитарно-гигиенических параметров воздушной среды по норме свежего воздуха в жилых помещениях.

Вентиляция жилых помещений принята приточно-вытяжная с естественным побуждением.

Удаление воздуха осуществляется непосредственно из вспомогательных помещений (из кухонь – не менее 60 м3/ч, из индивидуальных уборных и индивидуальных ванных — 25м3/ч) через решетки, далее через вентканалы в вентблоках на кровлю.

Приток наружного воздуха предусматривается в жилые комнаты (спальни, гостиные) в однократном объеме в час за счет инфильтрации через ограждающие конструкции и через открывающиеся форточки.

Места прохода трубопроводов и вентиляционных решеток через строительные конструкции заделываются цементно-песчаным раствором. Зазоры между гильзой и трубопроводом в местах прохода труб через строительные конструкции заделываются базальтовым теплоизоляционным шнуром БТШ [10].

1.6.4. Электроснабжение

В электрощитовой устанавливается вводно-распределительное устройство, состоящее из трех панелей ВРУ-1Д-400-102, ВРУ-1Д-100-104, ВРУ-1Д-400-232.

Для ввода, учета, распределения и защиты групповых линий квартир, на каждом этаже предусмотрены учетно-распределительные этажные щитки типа ЩУР. Для электробезопасности в этажных щитках устанавлива выполняются проводом ПВ-660 в стальных трубах открыто.

Изменение направления трассы и ответвления от горизонтальной трассы к стоякам производится через протяжные ящики.

Вертикальные стояки выполняются проводом марки ПВ-660 в стальных трубах скрыто в штрабах и кабелем марки ВВГнг-660 в каналах монолитных стен.

Групповая сеть квартир выполняется кабелем марки ВВГнг-660 от щитка ЩУР до ввода в квартиру в коробах, отдельных для каждой квартиры, в пределах квартиры — в каналах стен и перекрытий; за пределами — кабелем в гофрированной трубе.

Групповая сеть освещения чердака и венткамер выполняется проводом марки ПВ-660 в стальных трубах.

В здании принято рабочее и аварийное освещение. Аварийное освещение предусматривается в узлах ввода, электрощитовой, на основных лестничных площадках и в коридорах.

На промежуточных и основных лестничных площадках при входе в здание устанавливаются светильники, управляемые автоматически.

В помещениях с повышенной опасностью при высоте установки светильников на высоте менее 2,5м применяются светильники II класса защиты от поражения электрическим током.

Розеточные сети защищаются УЗО с током срабатывания 30МА.

Для наружного освещения предусматривается светильник РКУ10-250.

Выбор освещенностей произведен согласно [11].

Учет электроэнергии квартир выполняется счетчиками непосредственного включения, которые устанавливаются в этажных щитках.

Учет электроэнергии потребителей общедомовых нагрузок осуществляется счетчиками, установленными в панелях ВРУ и отдельно стоящими счетчиками.

Заземление электрооборудования дома выполняется отдельным проводом. Все металлические нетоковедущие части электрооборудования (каркасы щитов, стальные трубы электропроводки и т.п.) подлежат заземлению путем металлического соединения с заземляющим проводом сети.

В электрощитовой вблизи вводного устройства предусматривается главная заземляющая шина (ГЗШ).

На вводе в здание выполнена система уравнения потенциалов путем объединения проводящих частей (стальных труб коммуникаций здания, металлических частей строительных конструкций, системы центрального отопления) с основным заземляющим проводником электроустановки здания.

В проекте выполнено повторное заземление нулевого провода, в качестве очага повторного заземления используется свайный фундамент здания.

Для ванных комнат предусматривается дополнительная система уравнения потенциалов.

1.6.5 Системы связей

Проектом предусматриваются следующие виды связи:

— телефонная связь;

— домофонная связь;

— радиофикация;

— телевидение;

— структурированная кабельная система (СКС).

Телефонизация жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта выполняется от ГАТС. Для телефонизации жилого дома проектом предусмотрено строительство двухотверстной телефонной канализации. Телефонная канализация выполняется из асбестоцементных труб БТН-100.

По подвалу жилого дома распределительные телефонные кабели прокладываются в стальных трубах с установкой в местах поворота протяжных коробок У996У2. Прокладка распределительных телефонных кабелей и абонентских сетей от 1 до 6 этажа производится в стояках из стальных труб d=40мм.

Радиофикация выполнена от городского радиотрансляционного узла в соответствии с техническими условиями на радиофикацию.

Для приема телевизионных программ на крыше проектируемого жилого дома устанавливаются телевизионные приемные антенны.

Для защиты телеантенны, радиостойки, абонентского трансформатора от атмосферных разрядов выполняется 2 контура защитного заземления из 4-х электроводов. В качестве электродов используется угловая сталь 50х50х5 L=2,5м. Сопротивление контура заземления – не более 35 Ом. Для уравнивания потенциалов от контура заземления до главной шины заземления в эл. щитовой  прокладывается кабель ВВГ – 1х25.

Для токоотвода (заземляющего проводника) применяется сталь круглая горячекатаная d=8мм.

---

Страницы:   1   2   3   4