2. Экономическая экспертиза
2.1. Общие сведения
Оренбург — город на юге Урала в России, административный центр Оренбургской области, который расположился на слиянии двух рек — Урала и Сакмары, вблизи границы с Казахстаном, и является главным связующим звеном между континентами Европой и Азией.
Основан город 19 апреля 1743 года. Оренбург довольно многолик. Родился он как город-воин, охранявший юго-восточные границы Российской империи, но вскоре превратился в большой торговый центр — крупнейший посредник между Россией и Средней Азией. Сегодня Оренбург является крупнейшим политическим, промышленным центром не только Оренбургской области, но и всего Урало-Поволжского региона.
Город Оренбург разделён на 2 округа: Северный и Южный.
Северный округ включает Промышленный и Дзержинский районы, а Южный — Ленинский и Центральный. В состав Северного округа города Оренбурга входят семь сельских населённых пунктов — посёлки Каргала, Холодные Ключи, Троицкий, Красный Партизан и Самородово, сёла — Краснохолм и Пруды, численность населения которых составляет — 15.6 тыс. человек.
В состав Южного округа города Оренбурга входят село Городище, посёлки Бердянка и Нижнесакмарский.
Кроме официальных названий, Оренбург еще делится и на районы по народным наименованиям: Форштадт, Париж, Сырейка, Мертвый город, Новостройка, МЖК, Маяк и пр.
2.2. Социально-экономическое положение г. Оренбурга
Промышленное производство Общий объем отгруженных товаров собственного производства (рис.1), выполненных работ и услуг собственными силами в действующих ценах по крупным и средним хозяйствующих субъектам составил 39,7 млрд руб., в том числе по видам экономической деятельности:
— добыча полезных ископаемых – 11,7 млрд руб. или 29% к I кв. 2015;
— обрабатывающие производства – 19,4 млрд руб. (49%);
— производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 8,6 млрд руб. (22%).
В производстве пищевых продуктов, увеличился выпуск цельномолочной продукции (в пересчете на молоко) — на 22,2%, молока и сливок в твердых формах — на 47,9%, масла сливочного — на 61,2%, крупы — на 21,4%, комбикормов — на 6,2%. Снизилось производство кондитерских изделий на 54,3%, муки — на 26,8%, хлеба и хлебобулочных изделий — на 14,4%.
В производстве нефтепродуктов снизился выпуск стабильного газового конденсата на 4,1%. В химическом производстве выпуск технической газовой серы увеличился на 4,7%. В производстве прочих неметаллических минеральных продуктов увеличился выпуск сборных железобетонных конструкций и деталей на 19,8%.
Производство строительного кирпича из цемента и бетона снизилось на 60%. В производстве машин и оборудования снизился выпуск кузнечно-прессовых машин на 80%. В производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования увеличился выпуск преобразователей переменного и постоянного тока мощностью более 5 кВт в 3,8 раза. В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды снизилось производство тепловой энергии на 5,2% и электроэнергии – на 15%.
Предприятиями отрасли обеспечено бесперебойное снабжение ресурсами городского хозяйства и жителей Оренбурга. Сельское хозяйство Отрасль растениеводства обеспечена семенами зерновых и овощных культур на 98%.
Готовность техники на 01.04.2016 составляет: по тракторам – 98%, сеялкам – 89%, культиваторам – 81%. (Рис.2)
За 2016 год объем производства продукции животноводства составил 36 млн руб., или 169% к 2015. В натуральном выражении произведено: скота и птицы – 0,08 тыс. т (44% к 2015); молока – 0,8 тыс. т (107,2%). Надой на 1 фуражную корову составил 905 кг (95,3%). Снизилось поголовье крупного рогатого скота на 3,6% и составило 3,37 тыс. головы, овец и коз на 7,7% (0,13 тыс. голов), свиней на 14,2% (3,34 тыс. голов). Поголовье птиц увеличилось на 35,7% к 2015.
Основную долю пассажирских перевозок обеспечивает городской пассажирский транспорт общего пользования. В целях обеспечения безопасности дорожного движения, улучшения транспортного обслуживания жителей города Оренбурга, оптимизации маршрутной сети в соответствии с пропускной способностью объектов транспортной инфраструктуры, постановлением администрации города Оренбурга от 25.12.2015 № 3621-п утверждена новая 6 транспортная сеть города Оренбурга, включающая 56 муниципальных маршрутов регулярных пассажирских перевозок, в том числе 7 троллейбусных и 49 автобусных. В настоящее время перевозка пассажиров в городе Оренбурге осуществляется на 6 троллейбусных маршрутах и 47 автобусных.
Муниципальный пассажирский транспорт представлен подвижным составом большой вместимости. В течение 2016 года ежедневно на линию выходило порядка 52 муниципальных троллейбусов (6 маршрутов) и 60 муниципальных автобусов (11 городских маршрутов). Для обеспечения потребностей населения города в своевременном транспортном обслуживании ежедневно на линию выходит порядка 1000 единиц пассажирских транспортных средств, включая частных перевозчиков.
Электронная система расчетов за проезд в общественном транспорте города c использованием 2 видов микропроцессорных пластиковых карт «Социальная транспортная карта» и «Единая карта горожанина» применяется на всех троллейбусных и на большинстве автобусных маршрутов.
Объем выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство» по крупным и средним организациям за 2016 года составил 1,3 млрд руб., или 58,3% к 2015. В общем объеме выполненных работ на строительство зданий и сооружений приходилось 62,2%, разведочное оборудование – 24,6%, монтаж инженерного оборудования – 5,5%, аренду строительных машин и оборудования – 3,6% и др. (Рис.3)
Структура выполненных работ в общем объеме выполненных работ по виду экономической деятельности «Строительство», % За счет всех источников финансирования сданы в эксплуатацию: — 753 квартиры общей площадью 66,3 тыс. м2 , или 73,5% к I кв. 2015, в том числе индивидуальными застройщиками 18,1 тыс. м2 (36,3%); — торговые предприятия площадью 4,6 тыс. м 2 (I кв. 2015 – 2,9 тыс. м 2 ); — 1 капитальный гараж на 2 машиноместа; — общетоварные склады общей площадью 0,7 тыс. м 2 ; — автомобильные дороги с твердым покрытием — 0,7 км.
Строительство зданий и сооружений разведочное бурение аренда строительных машин и оборудования с оператором монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений прочие работы 2015 г. 2016 г.
Оборот розничной торговли по полному кругу предприятий за 2016 года составил 42,1 млрд руб., или 101,7% к 2015, общественного питания – 2,4 млрд руб. (102,1%). Продолжалось увеличение розничной продажи товаров местных товаропроизводителей и эконом класса. На 01.04.2016 в городе осуществляют деятельность 2100 стационарных предприятий торговли (100,7% к аналогичному периоду 2015 года). Обеспеченность торговыми площадями составила 855,7 м 2 на 1000 человек населения при нормативном значении 714 м2.
Услуги общественного питания оказывают 809 предприятий, в том числе, 358 предприятий общедоступной и 451 закрытой сети. На территории города Оренбурга осуществляют деятельность 9 розничных рынков, 64 торговых комплексов и торговых домов, 3 оптово-розничные базы и 6 ярмарок. На рынках и торговых объектах размещено 7,1 тыс. торговых мест (98,6% к 2015). Освобождение торговых мест связано со снижением покупательского спроса. С целью обеспечения продовольственной безопасности, стабилизации розничных цен работают еженедельные ярмарки «выходного дня».
С начала 2016 года проведено 60 ярмарок. Еженедельно проводится мониторинг цен на 40 основных продовольственных товаров на рынках города и на сельскохозяйственную продукцию, реализуемую на ярмарках «выходного дня». Объем платных услуг (без субъектов малого предпринимательства) за 2016 год составил 7,6 млрд руб., или 114% к 2015. В структуре платных услуг преобладают услуги связи – 35,2%, коммунальные – 34,3%, жилищные – 10,6%. (Рис.4)
По данным УФНС по Оренбургской области по состоянию на 01.04.2016 услуги населению предоставляют 3198 организаций, или 116,8% в 2015.
По данным УФНС по Оренбургской области за 2016 года в городе Оренбурге зарегистрировано 14605 предприятий малого и среднего бизнеса ( 2015 – 15261), или 95,7% в 2015, количество предпринимателей без образования юридического лица – 15250 единиц ( 2015 – 14245), или 107%.
Объем инвестиций в основной капитал без субъектов малого предпринимательства за 2016 год составили 6,5 млрд руб., или 80,9% в 2015. В структуре инвестиций преобладают капитальные вложения на строительство зданий (кроме жилых) и сооружений — 54%, на приобретение, монтаж и установку новых машин, оборудования, транспортных средств, производственного и хозяйственного инвентаря – 33,9%, на строительство жилья – 10,8%. По видам экономической деятельности наибольший объем инвестиций занимает: добыча полезных ископаемых — 3,9 млрд руб. (доля в общем объеме 59%), оптовая и розничная торговля, ремонт автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользования — 0,8 млрд руб. (12,4%), транспорт и связь — 0,2 млрд руб. (3,4%).
Структура инвестиций в основной капитал за 2016 год по видам экономической деятельности, % Труд и занятость населения В Государственное казенное учреждение «Центр занятости населения города Оренбурга и Оренбургского района» (далее – Центр занятости) за содействием в поиске работы обратились 4485 человек, из них трудоустроено 2215 человек, направлено на профессиональное обучение – 195 человек. В связи с ухудшением общей экономической ситуации в стране рынок труда в городе Оренбурге характеризовался увеличением уровня официально зарегистрированной безработицы, которая на 01.04.2016 года составила 0,74% экономически активного населения (на 01.04.2015 – 0,47%).
Доходы от имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности увеличились на 20,5 млн руб. и составили 142 млн руб. или на 16,9% в 2015, 28% к годовым назначениям. Безвозмездные поступления в бюджет города Оренбурга за 2016 год увеличились на 230,1 млн руб. и составили 921,9 млн руб., годовые назначения исполнены на 22,6%.
Исполнение бюджета города по расходам на 01.04.2016 составило 1971,7 млн руб., или 20% от годового плана. Основной объем средств бюджета города в сумме 1404,5 млн руб. или 71% от общей суммы расходов направлен на финансирование социальной сферы.
Жилищная политика за 2016 год поставлено на учет 210 человек (в 2015 – 274 чел.), признанных нуждающимися в жилых помещениях по договорам социального найма, из них 11 малоимущих граждан, 45 граждан иных категорий, определенных законом Оренбургской области, 154 семей признаны нуждающимися в жилых помещениях и включены в число участников программы «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2014-2020 годы».
Сняты с учета по различным основаниям, в том числе в связи с предоставлением или приобретением квартир 121 семья, из которых 16 молодые семьи. Выдано 2 свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилья (в 2015 – 1), 1 гражданам, признанным в установленном порядке вынужденные переселенцами, 1 молодым семьям.
Предоставлено 67 жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированных жилых помещений, лицам из числа детей- сирот, детей, оставшихся без попечения родителей – 61, гражданам, страдающим тяжелой формой хронических заболеваний – 6. Заключено 68 договоров социального найма на предоставление жилых помещений (за 2015 – 100), 70 договоров на предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда (18), 46 договоров жилищного фонда коммерческого использования.
Количество зарегистрированных в 2016 году преступлений по сравнению с аналогичным периодом 2015 года увеличилось на 2,2% и составило 2511. Из общего числа преступлений количество тяжких и особо тяжких составило 677 или 97,8% к аналогичному периоду 2015 года. Снизилось на 52,2% количество преступлений, совершенных несовершеннолетними, из числа расследованных преступлений и составило 32 преступления.
2.3. Определение объема капитальных вложений
Для определения сметной стоимости строительства составлена объектная смета. Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты, в составе рабочей документации.
Таким образом, объем капитальных вложений в строительство жилого дома составит 167 880 394 рублей.
2.4. Определение доходов и расходов по проекту
Источником доходов от постройки жилого дома является продажа квартир на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации здания.
Таблица 2.5 — Продажа недвижимости
| Название стадии | Стоимость 1 м2 на данной стадии, руб. | Количество проданных квартир на стадии |
| Стадия строительства | 47 500 | 21 |
| Стадия эксплуатации | 56 000 | 23 |
Таблица 2.6 – Доходы от продажи квартир
| Год | Площадь продаваемых квартир | Цена за 1 кв.м. | Количество продаваемых квартир | Доходы |
| 2016 | 41,04 | 43000 | 11 | 19411920 |
| 50,22 | 10 | 21594600 | ||
| 56,36 | 8 | 19387840 | ||
| 62,04 | 2 | 5335440 | ||
| 63,46 | 9 | 24559020 | ||
| всего | 90288820 | |||
| 2017 | 41,04 | 47500 | 24 | 46785600 |
| 50,22 | 18 | 42938100 | ||
| 56,36 | 7 | 18739700 | ||
| 62,04 | 24 | 70725600 | ||
| 63,46 | 12 | 36172200 | ||
| всего | 215361200 | |||
| 2018 | 41,04 | 56000 | 25 | 57456000 |
| 50,22 | 42 | 118117440 | ||
| 56,36 | 15 | 47342400 | ||
| 62,04 | 10 | 34742400 | ||
| 63,46 | 15 | 53306400 | ||
| всего | 310964640 | |||
| Итого | 616614660 |
Из таблицы видно, что общий доход составит 616614660 руб.
2.5. Финансовое обоснование проекта ООО «СибирьИнвест-Холдинг»
Таблица 2.7. Схема инвестирования
| Собственные средства | 40 % | 67 152 157,6 руб. |
| Заемные средства | 60 % | 100 728 236,4 руб. |
Заемными средствами будет являться кредит «Строительство» от «Сбербанка».
Сумма кредита 100 728 236,4 руб.
Срок кредита 3 года (36 мес.)
Ставка процента 12 % (1 % ежемесячно)
Таблица 2.8 — График амортизации постоянного кредита
| Номер месяца | Месячный платеж | Выплата процента при ставке 1% в месяц | Выплаты основной суммы | Остаток долга на конец месяца |
| 0 | 0,01 | 100728236,4 | ||
| 1 | 4613353,227 | 3021847,09 | 1591506,135 | 99136730,27 |
| 2 | 4613353,227 | 2974101,91 | 1639251,32 | 97497478,95 |
| 3 | 4613353,227 | 2924924,37 | 1688428,86 | 95809050,09 |
| 4 | 4613353,227 | 2874271,50 | 1739081,72 | 94069968,36 |
| 5 | 4613353,227 | 2822099,05 | 1791254,18 | 92278714,19 |
| 6 | 4613353,227 | 2768361,43 | 1844991,80 | 90433722,39 |
| 7 | 4613353,227 | 2713011,67 | 1900341,56 | 88533380,83 |
| 8 | 4613353,227 | 2656001,42 | 1957351,80 | 86576029,03 |
| 9 | 4613353,227 | 2597280,87 | 2016072,36 | 84559956,67 |
| 10 | 4613353,227 | 2536798,70 | 2076554,53 | 82483402,14 |
| 11 | 4613353,227 | 2474502,06 | 2138851,16 | 80344550,98 |
| 12 | 4613353,227 | 2410336,53 | 2203016,70 | 78141534,28 |
| 13 | 4613353,227 | 2344246,03 | 2269107,20 | 75872427,09 |
| 14 | 4613353,227 | 2276172,81 | 2337180,41 | 73535246,67 |
| 15 | 4613353,23 | 2206057,4 | 2407295,8 | 71127950,84 |
| 16 | 4613353,23 | 2133838,53 | 2479514,7 | 68648436,14 |
| 17 | 4613353,23 | 2059453,08 | 2553900,1 | 66094536 |
| 18 | 4613353,23 | 1982836,08 | 2630517,2 | 63464018,85 |
| 19 | 4613353,23 | 1903920,57 | 2709432,7 | 60754586,19 |
| 20 | 4613353,23 | 1822637,59 | 2790715,6 | 57963870,55 |
| 21 | 4613353,23 | 1738916,12 | 2874437,1 | 55089433,44 |
| 22 | 4613353,23 | 1652683 | 2960670,2 | 52128763,22 |
| 23 | 4613353,23 | 1563862,9 | 3049490,3 | 49079272,89 |
| 24 | 4613353,23 | 1472378,19 | 3140975 | 45938297,85 |
| 25 | 4613353,23 | 1378148,94 | 3235204,3 | 42703093,55 |
| 26 | 4613353,23 | 1281092,81 | 3332260,4 | 39370833,13 |
| 27 | 4613353,23 | 1181124,99 | 3432228,2 | 35938604,9 |
| 28 | 4613353,23 | 1078158,15 | 3535195,1 | 32403409,82 |
| 29 | 4613353,23 | 972102,29 | 3641250,9 | 28762158,89 |
| 30 | 4613353,23 | 862864,77 | 3750488,5 | 25011670,43 |
| 31 | 4613353,23 | 750350,11 | 3863003,1 | 21148667,31 |
| 32 | 4613353,23 | 634460,02 | 3978893,2 | 17169774,11 |
| 33 | 4613353,23 | 515093,22 | 4098260 | 13071514,1 |
| 34 | 4613353,23 | 392145,42 | 4221207,8 | 8850306,3 |
| 35 | 4613353,23 | 265509,19 | 4347844 | 4502462,26 |
| 36 | 4637536,13 | 135073,87 | 4502462,3 | 0 |
| всего | 166104899 | 65376662,67 | 100728236 |
Общая величина уплаченных процентов за кредит равна 65 376 662, 67 рублей, что является текущей стоимостью кредитных ресурсов для заемщика. Общий размер погашения кредита в случае аннуитетных платежей равен 166 104 899,1 рублей.
2.6. Оценка эффективности капитальных вложений
Эффективность инвестиционно — строительного проекта – это экономическая категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.
Капитальные вложения – это долгосрочное вложение денежных средств в инвестиционные проекты с целью их возврата и получения дополнительной прибыли.
Для оценки эффективности капитальных вложений (инвестиций) существуют следующие показатели:
- чистый дисконтированный доход (ЧДД);
- индекс доходности (ИД).
Чистый доход – это накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период, где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.
Суммирование распространяется на все шаги расчетного периода.
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) определяется как разность между суммой приведенных эффектов и суммой приведенных капитальных вложений.
Кт.дисконт.= 1/(1+Е)t , где Е – ставка дисконта =20%
Подставляя числовые данные, получим
Кт.дисконт.= 1/(1+0,2)0 = 1
Кт.дисконт.= 1/(1+0,2)1 = 0,9
Кт.дисконт.= 1/(1+0,2)2 = 0,6
| Год | Сметная стоимость | Доходы от реализации | Денежный поток | Кт. | Дисконт |
| 2017 | -167880394 | 90288820 | -258169214 | 1 | -258169214 |
| 2018 | — | 215361200 | 215361200 | 0,9 | 193825080 |
| 2019 | — | 310964640 | 310964640 | 0,6 | 186578784 |
| ∑122234650 |
ЧДД =122234650рублей
Величина ЧДД инвестиционного проекта положительна, это значит, что проект является эффективным.
Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИД) характеризует отдачу проекта на вложенные в него средства. По экономическому содержанию ИД проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если ИД больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение ЧДД.
Индекс доходности PI является соотношением общих дисконтированных доходов и суммы первоначальных инвестиций. д) индекс доходности (прибыльности) (PI – Profitability Index) – представляет собой отношение суммы дисконтированной выручки к величине дисконтированных затрат.
Индекс прибыльности больше 1, то проект считается экономически эффективен, если ниже 1, то проект неэффективен.
PV = 176 326 195,50/118 193 295,50 = 1,4
Вывод по разделу: в процессе экономической экспертизы проекта были рассмотрены общие сведения об Оренбурге, социально-экономическое положение города, анализ развития жилищного строительства, а также проведена оценка экономической эффективности проекта. Инвестиционный проект многоквартирного жилого является эффективным, так как чистый дисконтированный доход является положительным и составляет 122234650 руб., индекс доходности больше единицы, он равен 1,68.